城市经济学课件：地租与城市土地利用模式

UrbanEconomics

地租与城市土地利用模式UrbanEconomics2.1地租理论一、地租与土地价格二、地租的影响因素三、凸性地租函数曲线2.2城市土地利用模式一、单中心城市土地利用模式二、从单中心城市到多中心城市三、郊区化的历史原因四、城市蔓延的前因后果UrbanEconomics地租土地所有者将土地使用权交由他人使用时收取的租金土地价格地租收入的资本化2.1地租理论一、地租与土地价格2个概念城市经济学中对2个概念不严格区分UrbanEconomics二、地租的影响因素1、土地肥力（农村土地）将农产品市场视为完全竞争市场图中MR：边际收益MC：边际成本AC：平均成本（化肥、种子、劳动支出等），非土地成本（不含地租）UrbanEconomicsUrbanEconomics土地越肥沃农作物总收益与非土地成本的差额就越大地租也就越高Leftoverprinciple——剩余原理“剩余”：总收益-非土地成本完全竞争市场下，剩余成为地租UrbanEconomics应用：政府修渠，免费为农民提供灌溉，谁从中获益？灌溉——提高土地肥力——平均成本下降——地租增加——地主获益灌溉——边际成本下降——利润最大化产出增加——农产品供给增加——价格下降——消费者获益UrbanEconomics一般情况下如果灌溉工程覆盖的地理面积较小，基本不影响农作物价格，地主获益如果覆盖面大，降低了农作物价格，消费者获益UrbanEconomics2、土地位置（城市土地）建立制造业地租函数考虑家具厂商要素投入：木材、设备、劳动、土地产品经高速公路运往其他地区自变量X：工厂到高速入口的距离因变量R：土地的单位面积租金UrbanEconomicsR=（总收益–生产成本–运输成本）/面积R=（PQ–TC–tQX）/AP：产品价格Q：产品产量TC：生产成本t：单位产量每公里运费（元/件公里）A：地块面积UrbanEconomics注意函数的斜率R=（PQ–TC–tQX）/A–tQ/A表明：随着X减小（厂商靠近高速公路、可达性好），R（单位面积地租）增大UrbanEconomics三、凸性地租函数曲线（一）制造业地租函数曲线某家具厂地租函数曲线线性地租函数曲线UrbanEconomics距高速入口（公里）厂房占地面积（亩）总收益（元）生产成本（元）运输成本（元）剩余（元）单位面积地租（元）101050001000100030003002010500010002000200020030105000100030001000100UrbanEconomicsUrbanEconomics实际经济中，厂商进行要素替代地租较高时，用非土地投入替代土地投入减少土地占用面积凸性地租函数曲线UrbanEconomics距高速入口（公里）厂房占地面积（亩）总收益（元）生产成本（元）运输成本（元）剩余（元）每亩地租（元）1025000300010001000500205500020002000100020030105000100030001000100UrbanEconomicsUrbanEconomics无论线性还是凸性地租函数曲线都表明——土地可达性越好，地租越高线性：每向高速路入口靠近1公里，地租增加的数量相同非线性：每向高速路入口靠近1公里，地租增加的数量不同UrbanEconomics（二）办公业地租函数曲线投资公司、银行、设计公司、咨询公司、会计师事务所、律师事务所等广泛迅速地收集和处理信息面对面的接触不可或缺某咨询公司的地租函数曲线UrbanEconomics到城中心的距离（街）办公室占地面积（亩）总收益（元）资本、劳动成本（元）行程成本（元）单位面积地租（元）11100002000500750021100002000100070003110000200015006500UrbanEconomicsUrbanEconomics到城中心的距离（街）办公室占地面积（亩）总收益（元）资本、劳动成本（元）行程成本（元）单位面积地租（元）10.21000060005001750020.51000040001000100003110000200015006500UrbanEconomicsUrbanEconomics无论线性还是凸性地租函数曲线都表明——土地可达性越好，地租越高线性：每向城中心靠近1条街，地租增加的数量相同非线性：每向城中心靠近1条街，地租增加的数量不同UrbanEconomics2.2城市土地利用模式一、单中心城市土地利用模式城市只有一个中心中心内产业集聚，人口密度高于其他区位中央商务区CentralBusinessDistrict，简称CBDUrbanEconomics同一位置（X）上地租函数曲线斜率的绝对值办公业比制造业大土地租给出价高者

0—X0：办公业X0—X1：制造业

XR制造业办公业X00X1UrbanEconomics零售业的区位根据市场区大小选址市场区的计算方法某地区面积100km2，人口密度50人/km2，人均CD需求量4张/月，销量1000张/月每家CD商市场区大小UrbanEconomics4张/人×50人/km2×300km2=60000张60000张/1000张=60家300km2/60家=5km2/家如果e、d、q分别表示人口密度、人均需求、厂商平均销量市场区大小=q/edUrbanEconomics例子：鞋店和袜子店的选址市场区+购物的正外部性+单中心城市轮毂辐条状交通系统零售商倾向于选择在城中心核心地带选址并集聚，形成商业区UrbanEconomics二、从单中心城市到多中心城市单中心城市逐渐出现的问题：人口密度过大、产业数量过多、空间开放不足分布不均、交通拥堵、通勤时间长、空气污染严重、环境质量下降、犯罪率高、社会治安状况差…19世纪中后期开始，由单中心向多中心转变UrbanEconomics伦敦：区别对待四个同心圆地区UrbanEconomics1942-1944年阿伯克隆比提出“大伦敦规划”整个规划地区划分为4个同心圆——城市内环：伦敦郡和邻近地区，疏散人口，降低人口密度郊区环：不再增加人口，提供合适的环境绿化带：进一步拓宽乡村环：规划建设8个卫星城整个规划地区停止人口迁入，将市区人口向郊区迁移UrbanEconomics美国的郊区次中心和边缘城市郊区次中心——迁到郊区的企业，出于集聚经济的考虑，相互靠近，形成的中心对次中心的界定——

总就业量至少为1万人

就业密度至少为25人/公顷UrbanEconomics洛杉矶，1990年共28个次中心，平均就业密度45人/公顷分为五个类型：混合工业、混合服务业、专业化制造业（航空设备）、专业化服务业、专业化娱乐业（电视电影）UrbanEconomics次中心之边缘城市（edgecities）Garreau（1991）提出的概念边缘城市必须具备的几个条件——❶至少有500万平方英尺的写字楼面积❷至少有60万平方英尺建筑空间用于零售业❸就业空间多于居住空间❹写字楼和零售业建筑物房龄不超过30年（1平方英尺=0.09平方米）UrbanEconomics特征：办公业与零售业活动集中90年代初，美国35个大城市约有200个边缘城市开发的办公面积从40万到300万平方米不等UrbanEconomics城市边缘城市的数量边缘城市内写字楼面积/总建筑面积（%）华盛顿芝加哥达拉斯洛杉矶休斯顿纽约旧金山丹佛波士顿86666644427204025386142919UrbanEconomicsUrbanEconomics北京——“两轴-两带-多中心”的城市空间结构“两轴”：中轴线+长安街及其延长线“两带”：东部发展带+西部生态带“多中心”：城市中心与副中心相结合、市区与多个新城相联系UrbanEconomicsUrbanEconomics上海——“一主四副”市级中心：人民广场、外滩－陆家嘴、南京路、豫园徐家汇副中心：服务西南地区，定位文化、体育、商业江湾—五角场副中心：服务东北地区，定位知识创新真如副中心：服务西北地区，定位为服务长三角的开放性生产力服务中心花木副中心：服务浦东地区，定位为浦东新区行政文化中心UrbanEconomics三、郊区化的历史原因第一、制造业郊区化的历史原因1）卡车取代四轮马车、火车、轮船1910年起，市内运输开始使用卡车便宜、快捷——卡车：15（美分/吨英里）pk马车：33速度是马车的2倍

UrbanEconomicsUrbanEconomicsUrbanEconomics20年后，卡车开始用于城市间运输能送货到门，比火车、轮船更有竞争力当制造商广泛使用卡车时，对火车站、港口的依赖减弱青睐靠近高速公路的郊区UrbanEconomics2）小汽车的普遍使用单中心城市中，交通系统呈轮毂辐条状，工人坐电车通勤小汽车普及后，工人驾车可到达任何区位制造商可在郊区选址UrbanEconomics3）郊区机场的使用机场只能建在郊区占地面积大、对周围环境的限制、噪音需要大量空运产品的制造商，在郊区机场附近选址UrbanEconomics4）单层建筑工厂叉车、生产流水线的使用建造单层工厂用地增加，郊区土地成本低，吸引力大UrbanEconomics第二、办公业郊区化的历史原因20世纪70年代之前只有保险公司和银行的一些back-office业务（数据、文字处理业务）郊区化大部分办公业都位于城中心UrbanEconomics70年代开始，办公业迅速郊区化70年代期间，美国郊区办公业就业增长116%城中心办公业就业增长15%权衡：CBD的区位优势（便于与其他企业接触）CBD的区位劣势（高租金）UrbanEconomics通讯技术进步，产生新的沟通方式，减少了面对面接触，CBD吸引力下降例如：e-mail出现之前会计事务所为CBD的客户做一份收入报告获取数据，送达报告——靠近顾客e-mail出现后，通过电脑传送数据和报告可在郊区选址，节省了CBD的高租金UrbanEconomics注意：新的通讯方式一定程度上减少了面对面交流不能完全替代复杂关系、问题不能传递触觉信息UrbanEconomics结论：办公业不可能完全郊区化谈判、设计、营销等业务活动仍留在CBD（face-to-face）UrbanEconomics第三、零售业郊区化1）郊区人口增长郊区商品需求增加，商场数量增加2）购物的正外部性大量商店集聚，郊区大型购物商场UrbanEconomics3）汽车普及购物者能自驾车方便地到达任何地点郊区：租金低+仓储式的商场布局，降低商品价格宽敞的空间有利于顾客停车UrbanEconomics第四、家庭郊区化1）家庭实际收入增加产生两种效应机会成本效应——收入增加，提高了通勤的机会成本，对于在CBD工作的人而言，倾向于在城中心居住土地消费效应——土地属于正常商品，收入增加，提高了对土地的消费，家庭倾向于地价便宜的郊区UrbanEconomics收入增加对人口郊区化的影响不确定当消费效应超过机会成本效应时，收入增加导致人口郊区化UrbanEconomics2）通勤成本降低交通技术进步降低了通勤成本使人们有可能住得更远VonSweringen兄弟的故事UrbanEconomics3）城中心问题凸现其一，城中心住宅破旧其二，城中心低收入家庭多其三，城中心犯罪率高其四，城中心学校质量差UrbanEconomics4）公共政策例如：降低住宅预付款

修建高速公路UrbanEconomics四、城市蔓延的前因后果城市蔓延的界定“urbansprawl”——endlesscitieslowdensitiesfuzzyboundariesbetweencityandcountrysideapolycentricurbanstructuredecentralizedemploymentscattereddevelopmentleapfroggingdevelopmentthefragmentationofopenspaceUrbanEconomics城市蔓延是二次大战后西方城市普遍出现的一种土地扩张现象“蔓延”一词的感情色彩无计划的、分散的、低密度的、依赖交通的、公共设施服务效率低下的盲目扩张一般采取填实空隙、扩展延长、蛙跳式开发等方式UrbanEconomicsUrbanEconomics考察城市蔓延时，关注的4方面特征Urbanlandcover：城市建成区总面积density：城市平均人口密度fragmentation：空地的分裂程度compactness：城市的紧密度UrbanEconomics最重要指标：人口密度密度降低越快，说明城市蔓延越快美国城市——欧洲城市德国人口密度是美国的4倍法兰克福人口密度是纽约的3倍UrbanEconomics比较项目（1990年）巴塞罗那亚特兰大人口（百万）密度（人/公顷）人均土地面积（平方米）两个区位间的最大距离（公里）步行所占份额（%）2.81715837202.561712138不足1（1公顷=0.01平方公里