（财务报表管理）深万科财务报表分析报告

进行的涉及万科公司基本面分析、财务指标分析及综合能力分析。预测，体现出分析的前瞻性及预测性。趋势分析法等，能根据结论理性预测。科公司的投资提供较强参考价值。----------------------------------------1----------------------------4-------------------------------------9----------------------------------11--------------------------------------17------------------------23八、万科（08年前三季度）财务指标分析-------------40--------------------------------------49---------------------------52公司设立时股本总额为41,332,680股，其中深圳市现代企业有限公司按资产净额2.公司股票发行及股改情况02005年，权证行权后公司总股本增加至3,722,687,670，其中有限售条件股份合计4,369,898,751股，其中，有限售条件股份合计567,746,022股，无限售条件股份合计2.境内法人持股--3.境内自然人持股4.外资持股----1.境内上市人民币普通股2.境内上市外资股股份总数(股)例0人民币普通股(A股)00人民币普通股(A股)广发聚丰股票型证券00人民币普通股(A股)00境内上市外资股(B股)00境内上市外资股(B股)00人民币普通股(A股)00人民币普通股(A股)00人民币普通股(A股)00人民币普通股(A股)。房地产开发与经营。房地产物业管理1.所属行业判断年有大幅增长，其中万科销量的增幅远远高于全国平均水平。销售面积开始下降，供不应求的态势得到一定改善。7.1％和9.6％。在整个房地产行业下滑的趋势中，万科的下滑速度相对慢于行业水平。急剧变化，房地产行业出现了整体下滑的趋势。的可能，短期内行业的调整面临空前的复杂性和不确成互动，房屋租赁市场没有盘活，这也加剧了住房供给结构的不合理。希望以较高的出让价格供给有限的土地，而房地产商则趋向于建造大户型、高价位商品房，升。。单纯的房地产业市场化难以解决中低收入房不再实物分配,向住房商品化、分配货币化、供应社会化的方向不断迈进，住房市场化成的社会问题。政策研究中心一个重要研究任务也是如何优先帮扶那些住房困难的群体。是节约能源和资源，对土地资源有着依赖性的房地产业尤应如此。个决定不移的发展方向。2.公司商品住宅销售额在全国房地产企业中排名第一。3.行业排名(据大智慧软件对92家房地产上市公司统计)三、公司竞争力分析模效应增强市场营销能力、降低生产成本，进而提高公司盈利能力和抗风险能力。择品牌开发商，对其降价促销也比较容易认同。成了创新的万科设计标准化体系。标准化设计能切实保证不同地区、不同系列产品的品质，提高设计、采购、施工的效率，从而使产品的个性与创新具有更坚实的基础。化的公司将在竞争中有更大的优势。激烈的市场竞争、建立更强大竞争优势的重要手段。信贷紧缩的宏观背景下，公司仍然具备相对丰富的融资来源。万科积极探索新的融资渠道，竞争将占据更为有利的地位。新技术，以此增强自身的竞争能力和抵御风险的能力。间内，住房需求依然旺盛，公司在这些地区都有很强的竞争实力。），民币9,999,999,969.33元。扣除发行号验证报告验证在案。额益否是否是否是否否否是否是否是否否否是否否否是项目的后续开发全部投入。本次部分专项募集资金补充流动资金，不影响募集资金投资计划的正常运行。和香港英文《虎报》发布的公告。万元也已全部使用完毕。募集说明书承诺水平。4.新增公司债券情况：详细情况如下：以上，股权变更和过户手续全部办理完毕。股权变更和过户手续全部办理完毕。并取得变更后的营业执照。限公司5.4亿元、天津万科房地产有限公司2.2亿元、深圳万科第五园房地产有限公司1.9亿资1.61亿元，对上海郡科投资管理有限公司增资1.5。使用情况总结：用。3.07年收购公司花费39.26亿，为支持本公司下属子公6.08年前三个季度发起成立公司投入资金1.9亿，收购投资花费2.75亿。放，增加公司持有现金的成本和风险。司将对下半年的开竣工计划进行适当调整，可以看出各项投资情况较去年同期都有此举可有效降低市场波动带来的风险。降低了资本使用效率。(一)财务风险担一定的经济损失，可能会影响万科的财务状况。果负债水平不能保持在合理的范围内，公司将面临一定的财务风险。3.信用风险响企业的资产收益状况。加上目前美国次级贷的威胁，也是对信用危机另一个侧面的反应。4.流动性风险可能面对的流动风险。随着公司扩张，资金需求量比较庞大，公司存在一定资金压力。正常解决时，则项目进度将可能会受到较大影响，进而对公司经营带来负面影响。作为全国性房地产综合开发商，万科在广州、深圳、上海、杭州、南京、成都、天津、经营风险。市场持续向好所带来的影响，则将影响公司的经营业绩，对公司经营带来较大压力。4.销售风险快速反应，就可能造成产品积压，形成资金压力。5.技术创新的风险产成本、提升产品附加值等方面具有积极意义，但是也可能带来技术应用、推广上的风险。有可能对公司的经营管理、未来发展造成不利的影响。1.产业调控政策的变化生产经营带来一定的不确定性。要求。求。这将对房地产市场和公司产品的销售带来不利影响。4.土地调控政策的风险土地是开发住宅的必需资源，这对于未来的市场供求将产生重大影响。同时，土地增值税清算政策的严格执行可能降5.金融调控政策的风险产生了影响。银行按揭贷款利率的上升和第二套房首付比例提高将会在一定产品销售产生不利影响。房地产企业应该对可能的金融政策风险做好充分准备。但这样的手段也将导致净利润减少的后果。2.市场竞争的风险金等方面的竞争也日趋激烈。另外，众多国际知名、实力雄厚的房地产开发企业进入中国，房地产行业的竞争将进一步加剧。由此，公司未来将面临较大的行业竞争风险和经营压力。3.市场不确定性分，历来与宏观经济、政策紧密关联。上述复杂性在中国住宅行业必然得到体现。短期内市场最大的特征就是高度复杂性和不确定性。从而影响公司正常的生产经营。大股东资金占用新增无天津市和平建工集团有限公司诉天津万科房地产有限公司拖欠万科新城项目工程款一案，在本报万剩余5,826,446.5元将按照协议约定时间支付；另给付天津市和平建工集团有限公司的房屋，相关手续正在办理中。元无无5亿元5.7834.元%提供银行借款担保借款担保余额为无无24.元元提供银行借款担保司提供银行借款担对外担保余额3.00无无7.7元元从表上看，万科的偿债能力具有以下特点：动比率都高于行业平均水平，这表明公司的短期偿债能力处于行业中上水平。金流量比率是衡量短期偿债能力的更好指标。收购行为所支付的现金，在一定程度上影响了公司的现金比率，从而降低了短期偿债能力。力。长，严重影响到了公司的现金流情况，这使得万科的短期偿债能力受到很大的制约。借款的增加所致。源和在建的增长，支付了8,284,197,850.73的预付账款，主要包括预付地价款、工程款的增多实际上会降低公司的偿债能力。平均水平。因此，实际上万科的长期偿债能力优于行业水平，具有较强的长期偿债能力。从以上指标变动可以看出：1.存货周转率连续三年不断下降2.应收账款周转率变动略显常收入大幅增加，应收账款质量较高，因此带动应收账款周转率持续较大幅度上升。第四，年末大量销售或年末销售大幅度下降。3.总资产周转率变化平稳存货周转率(倍)应收帐款周转率(倍)总资产周转率(倍)处于供不应求的态势。所以总资产及销售收入都有了超大幅度增长。7,652,897,499.73从整个行业来看，07年房地产板块的销售费用，管理费用和财务费用均大幅增长，分化借款的增加导致的利息费用的增加。业的期间费用率，因此，总的来说万科还是具有较高的费用控制水平。知名的房地产公司。指标分析：8个百分点；主营业务利润率虽然大大高体来说，公司主营业务获利的水平高于行业均水平，追究其原因：入来源于三大经济圈，业务聚焦于毛利率较高、需求旺盛的经济核心区。下房款的付款安排)确认销售收入的实现。这就造成了公司大量的应收款项。业现金比率为负，这也造成了一定的坏账风险。收益的增幅因此小于利润总额的增幅。能力具有持续性。能力的可持续性比较好并且盈利能力强。-- 1.公司07年主营业务收入增长率、主营业务利润增长率和净利润增长率与前两年大幅增长。。公司营业收入增加的主要原因是：。公司净利润增加的主要原因是房价大幅上涨带来公司毛利率提升，公司利势有助于增强其竞争实力。业带来的机会，万科的未来市场份额仍有很大上升空间。是我们根据各项财务指标的不同权重设计的综合指标。杜邦财务分析评价联系加以排列，从而直观地反映出企业的财务状况和经营成果的总体面貌。在本案例分析中，我们也选择用杜邦分析来对万科的各项财务指标进行比较分析。2.列出杜邦分析所需要的财务指标）：权益乘数：5,317,500,817.82销售收入：2,324,104,867.513.依次进行分析重要。经过第一步分解表明，资产净利率率的改变是由于资本结构的改变（权益乘数下降同时响因素。那么，我们继续对资产净利率进行较好，很好地提高了收入的质量。于是，接下来分析成本费用:增长在于新增的非资本化借款的增加导致的利息费用的增加。径，在这方面，万科公司还有很大的提升改进空间。动情况及变动因素。市场老大地位，较容易就能够收到更多收益。续经营。科的经营策略（快速开发，快速销售因此在推广上的花费会较大，就形成了较高的销售费用，随着品牌辨识度的不断扩大，销售费用的支出会相应减少。动变现能力，将会是资产净利率有更大提高。况的综合评价。行业值(1)实际值(2)(2)/(1)权数(3)(2)/(1)*(3)445.643.45小计 588小计———88.8小计 主营业务收入增长率0.382.488小计 合计———但公司的现金比率稍低于行业水平，从而降低了短期偿债能力。体盈利水平高。性的发展之中。用，促进营业利润率的提高。7,488,676,903.652,438,609,165.058,836,350,970.308,284,197,850.732,313,835,552.23子公司的内部往来及与合营和联营公司往来款导致应收联营公司款项增加。产有限等投资。际信托公司所发行的非上市信托产品。其中：限售流通股20品2.9亿。债能力、经营能力、盈利能力及成长性的一系列评价。制好继续举债规模，以防止出现短期偿债困难现象。好的运营能力和成长性。。费用控制能力较好，但仍需加强对费用的控制。07年整个房地产行业的期间费用率都稍有下降，但万科的期间费用率仍然上升了0.27个百分点促进营业利润率的提高。险。98.27实现净利润48.44亿元，同比增长110.81基本每股收益0.73元（期末股本公司下一步的发展掌握了先机。理瓶颈远未到来。从表上看，万科的偿债能力具有以下特点：佳。资金。这显示公司的现金流动性还是很充裕的，说明公司短期偿债风险很低。力更具有说服性。例可以帮助公司运用财务杆杠创造更多的收益。3.趋势分析由于公司一贯强调的“现金为王”的运营模式营运能力及盈利能力。右的增长，这就导致了存货价值的快速增加，进而加剧房企的销售压力。开发2.5年的平均周期。从三季度报表中看到，万科前三度季度的存货达873.76亿元，比2007年末增加成万科低存货周转率的根本原因。2)应收账款周转率变动异常。07年度万科应收账款周转率这一指标的变动异常在于良好的市场环境带来的巨额销售率的大幅度降低。营业成本(亿)营业利润(千万)销售费用(千万)管理费用(千万)财务费用(千万)业均值，主要在于其销售量也同时高于行业均值，同时万科公司一向重视快速销售这一点，用一致。财务费用减少2.1%，费用率为2.03%，基本与行业均值相近。总费用率增长的销售萎缩；另一个方面在于万科公司延续其本身良好的管理风格，进一步强调费用管理，优化费用控制模式。的萧条，导致销售萎缩，存货大量堆积，应收账款额较高，整个周转率水平都就万科自身来看，公司的经营能力有所下降，周转率过慢可能带来较大的运营风险，营能力。同时，市场萎缩带来的费用率下降，各个公司为了降低成本都加强了费用控制水平，万科虽然都略高于行业水平，但是同销售匹配起来，仍具有较好的费用控制能力。经营能力。—于：在市场低迷和销售不景气下，一方面是地价上涨、的利润空间正在收缩，因此主营业务毛利率、净利润率、主营业务利润率呈下滑态势。但是，的态度，与市场水平基本持平。力较强。5.趋势预测：房地产不景气的大环境必定会导致销售下滑，盈利能力减弱是无法避免的。但万科公司具有品牌、管理等多方面优势，因此还是能保证其盈利水平的持续性。经济形势严峻的双重夹击下，中国的房地产市场出现低迷。体情况而论。科公司能够积极调整战略，控制费用，缩小投资范围，回笼资金，为抗击金融危机做准备。5,364,692,643.758,284,197,850.732,438,609,165.054,533,515,833.315,797,189,130.38款项减少。存货跌价准备所致，其中存货减值准备影响为增值税、土地价款和股东借款增加所致。2.利润表异动指标7,287,989.69此次资产减值准备的巨幅增加主要原因是万科公司在三季度计提了提存货跌价准备人在于，过去一年(2007年)，万科尽管对市场方向做出了正确张的过程中，在牛市的乐观氛围中，对于成本的管理、费用的控制也确实存在一些松懈。附注，我们只能估计是由于合营联营企业的分红、投资项目增加等因素。货币资金如过高会导致投资效率降低。。公司运营能力减弱，资产流动周转速度减缓带来一定运营风险。08年前三季度，公司懈。。公司盈利能力减弱，但仍优于整个行业。房地产不景气的大环境必定会导致销售下滑，盈利水平的持续性。都有所下滑。经营能力和盈利能力的下滑注定成长的减缓。异常波动，同时