【《房地产估价中市场比较法存在的不足及改进探析（论文）》11000字】

房地产估价中市场比较法存在的不足及改进研究估师也可能是自那时候才慢慢开始兴起，房地产风险评估的管理方法主要包括成本析了房地产市场比较法的基本实操步骤和其基本原理，网络大数据收集了实际情况与案例更为接近的可比实例，这在某种程度上改进了这些并通过一个实际的案例论证了这种改进后的房地产市场比较方法的实际应用发展过关键词：市场比较法 81.1研究背景及意义 81.2国内外研究现状 8 111.4本章小结 2市场比较法的相关概述 2.1市场比较法的含义 2.2市场比较法的理论依据及适用对象和条件 3房地产估价中市场比较法存在的不足及改进研究 3.1传统市场比较法存在的不足 4案例分析 4.1选取比较案例 4.2基于层次分析法的房地产因素权重赋予模型 2 5研究结论与启示 5.1研究结论 5.2研究启示 1.1研究背景及意义1.1.1研究背景为我们国民经济的持续快速增长注入了一种新抵押贷款、征用补贴、保险、开发以及各种交易争议的处理中从19世纪80年代末，随着我国实行市场经济的制度开始房地产业这个新兴行业由于本身具有很强的虚假市场经济接引起一些投机者在房地产投资市场上直接进行各种股票式的真的是引发全球性的国际金融危机。为了有效地和术上的重大改进和不断完善对于房地产市场估值和其它国有资产价值评估定价理论对目前房地产市场估价中房屋市场定量比较估价法普遍存在的几种诸如未经过充分权重确定的主观应用，通过深入研究，介绍了主成分分析法，并房地产评估行业的诞生相对较晚，并且房地产评估的师。于1792年在整个英国首次注册成立了特许测量师技术学会英国首次注册成立了一个英国皇家学会特许职业测量师技术学会，随后改名字在1881我国房地产风险评价的研究工作主要可以从两个层面来划分。这两个阶段都是以1994风险评估的体系完全是依靠国外的一种理论和方法。而且并不具备自身独立评价的办我国的房地产评估方法主要受英国制度的影响，评估方法包括市场比较法，假设发展法，路线价格法，收入法和我国的房地产评估方法主要受英国制度的影响，评估方法包括市场比较法，假设发展法，路线价格法，收入法和的各种市场价值比较的方法基本研究将模糊法的数学方法广泛应用于房地产估价传统1.3论文研究方法与主要内容：进一步系统地分析了目前采用市场比较方式的价格评估方法所存在本文首先系统地梳理了国内外关于市场比较法有关理论和房地产估值评估方法研本论文针对这些存在的现行问题进行了一些改进和创新计算得出相关系数矩阵，最后基于多维度层次分析法的对房市场比较法是房地产评估的主要方法。在实际评估题：比较案例选择的任意性和房地产因素权重的主观性。国际评估方法可以大致分为两类。一种是北美国家的评估方法，该方法侧2.1市场比较法的含义2.2市场比较方法的基础、理论根本以及适应的对象与条件评估机构和评估者可能没有足够的努力来收集交易实例，这也可房地产评估中的市场比较法是在被评估房地产的条件下改为待评估房地产价格，从而获得被评估房地产我们在实际应用市场比较法的时候，实际评估房地地产情况又会进一步细分为区位状况和房地产情况。这里我待进行评估房地产条件指数和比较案例中对应的各项条将要同时进行本次评估的房地产商品贸易和同期交换基本资金相关条件的评价指数数值设置为100,然后用本次要同时进行本次评估的房地产商品贸易和同期交换基本资金相关条件的评价指数数据来取值作为本次评估的评价基准，对本次比较不同案例的房地产商品贸易和同期交换基本资金相关条件的评价系数数值进行了综合评分。将这个比较典型案例的房地产商品交易不同日期的每个条件影响指数的值设置为100,然后将这个典型案例的房地产商品交易不同日期的每个价格指数的值设置为每个价格指数的计算基准，并重新计算修改之后需要对其进行重新评估的房地产商品交易不同日期的每个价不同的一次交易日期时间和地点也是不同的，通常以上一个案例交易不同时期的每个价格指数的值作为重新评估值的基准);如果假设房地产行业区域性微观影响关系因素的每个条件影响指数中的平均值设定为100,则我们可以对这个比较域性微观影响关系因素的每个条件影响指数中的平均值无法进行重新评估的房地产区域微观影响因素中的条件影响指数的值设定为100并且之后需要个可比样品作为估算方法是市场化比较分析方法的一个核心组所引起产生的纠错或修正后的结果就有可能会与真正的以进行比较示例的主观性将严重削弱了对于市场进行比较的方法估计结果的精度及其房地产风险评估中，因素错误纠偏评估法的错误修正通定差额法两种主要修正错误方法。采用百分率系数计算公式方法的修修正后可比实例价格=修正前可比实例价格±因子修正额(3.2)可比实例的实际成交价格，经交易情况、成交日例，所以我们得出的标准价格不一定就是单一价格，所以我们需要将多个标准价格通过一些方法整合为一个作为最终的我们需要的评价结果(1)平均数法能就会导致在数据上，评估结果可能会出现一这个方法是根据先对标准价格进行高低排序，最终评价格作为评价结果，但是这种方法会损失大量的信息，当比较的选择标准价中出现最多的价值作为评估结果。这种方法丢弃了大量信息，并且不太无论采用哪种方法，在有多个比较价格的情况下，评估结果的确定和方法的选择都是主观的。这种主观性使评估结果不科学，不合理选择具有可比示例时的主观性很高，因素校正的过程3.2关于市场比较法估价的改进思路在我们进一步确定了影响房地产市场价格的各种特征性因素，的隶属程度。这些指标都取决于一个房地产交易中的案地产相关的信息，并且还能够结合自己的房地产基础知识去因素的隶属程度。尽管很难用一些线性方程式来建立起隶属度函数作为一个衡量指标，比如到达学校距离的速度来表明该学校对房地产在特定实践中，每个要评估的实际对象的评估时间与可比实例某些差异。这要求房地产评估师修改房地产价格指数的变化布的月度数据中了解信誉度较高的大中城市房价的同比和环比指数。这种获取信息的方4案例分析问题A:因素案例型、等级设施与ABCDE1p1G1H111交通条件施环境质量建筑结构级设施与设备交通条件111建筑结构类型、等级设施与设1特征值序号123456785贡献率累计贡献率1图4—4主成分分析结果的碎石图下面我们可以利用它的stata分析软件首先对复相关系数分析进行了通用计算机的分23表4-6特征向量23F₁=0.8606X₁+0.5859X₂+0.8210X₃++0.8960X₅+0.6550X₆+0.9253X,+F₂=-0.3310X+0.5851X₂-0.5336X₃+0.44-0.3188X₅-0.0975X₆+0.14F₃=-0.0271X₁+0.4807X₂-0.1063X₃-0-0.0294X,+0.6976X₆-0.02表4-7最终评价值及排序实例GIFDAEBHCF排序123456789根据通过主成分分析法计算出的总体综合评价值，可以看出，在这种情况下，三个房地产G,I和F在总体综合评价中具有最大的价值。综合评估值的数量越多，被比较案例与待评估房地产类型之间的相似度就越高。因此，本文选择案例G,I和F作为可比较的4.2基于多维度层次分析方法的房地产要素权重所在上一节中，我们基于主成分分析模型选择了多个比较案例。在本节中，我们将给出比较案例与待评估房地产的成交日期及价格指数见表4-表4—8成交日期及价格指数案例GIF待评估房地产成交日期成交价格(万元/m')区域因素和现有的物理因素。区域因素主要包括地理位置，交通状况，配套设施和待评估房地产的价格A12321411141133222111A131C层总排序一致性比例这里，当每个判断矩阵中的CR<0.1时，认为判断矩阵具有令人满意的一致性，因此表4-10为第三层诸因素Ci对A层的权重计算结果。符号A/Ci表示将Ci层换算到A层，Wi(A/Ci)表示Ci对A层的权重系数。表4-10权重换算一-一根据指标Ci(i=1,2,3…,10)对待评估房地产以及比较案例G、I、F分别打分，得(3)结合权重求取比较案例G、I、F和估价对象的得分具体过程见表4-11:表4-11案例房地产因素权重Wi总分GIF待评估房地产价格(万元/m3)5研究结论与启示析模型，这在一定程度上改善了之前市场比较法选取比较案例的随意层次分析方法综合计算了各种房地产因素对房地产价格的影响依靠估价师的经验，过于依靠估价师的主观能动性，使得一些因素据的基本信息和资源必然会给房地产评估领域和行业带来巨大案例情况1案例c都x小区华xx小区中xx小区中鑫xx小区藤xx小区用途住宅住宅住宅住宅住宅(元/m')正常交易公开放盘价公开放盘价公开敢盘价公开放盘价2015年2月2014年10月2014年9月2014年6月区位情况所在楼层第22层第9层第10层第5层第6层朝向东向东北向西北向西南向南向交通条件地铁10号线、公交线路多条线路多条地铁10号缝、8号地铁10号线、周边有元土城遗址公屈等公园公园等公园址公园等公园周边有奥林匹克公园等公园公共设施供水、供电设施齐全、集中电设地齐全齐全分户独立燃气炉电话讲系统集中供暖、市充足生活服务设施周边学校、医院、银行、商校、医院齐全商场齐全周边学校、商行等齐全实物况建筑结构纲筋混凝土两室一厅两室一厅两室一厅两室一厅两室两厅情况梢装修简装修简装修毛坯房管理管理较完善管理一般管理较完善管理较完菁管理较完善层24层24层24层19层新旧程度建成于2001年，八成新成新成新建成于2001年，八成新建成于2010年，九成五新案例情况2案例E案例F案例1牡xx院中xx小区华盛xx小区藤花xx小区都xx小区用论性宅住宅佐宅住宅成交价格(元/m'建筑面积o交易情况公开放盘价公开放盘价公开放盘价公开放盘价公开放概价市场情况2014年5月2015年2月2015年2月2014年5月2015年1月所在楼层第4层第7层第12层第11层朝向东西向西向东北向南北向东向交通条件地续10号能、公交