房地产企业开发环节的财税风险探讨

引言面对变幻莫测的房地产市场环境形势，税务部门通过制定一系列的制度政策，严格规范、约束了税务行为，加大了对房地产企业开发环节信息化管理方法与风险管控方法的应用力度。但是，受内外部多重因素的影响，房地产企业在项目开发环节中依旧存在着大量的财税风险隐患，部分税负问题甚至直接影响了整个房地产行业的稳健发展。由此可见，高度重视财税风险防范工作、提升企业抗风险能力和财税风险管理水准，是新时期房地产企业必须深入思考和亟待解决的关键课题。一、房地产企业在开发环节中常见的财务风险类型（一）资金方面的风险1.筹资风险一般来说，房地产企业大多都具备投资大、建设周期长、占用资金多、利息成本高、资金回流慢的特点。就目前房地产企业的拿地情况来看，一、二线城市土地成本占项目总成本的将近一半以上，并且土地款基本集中在项目初期进行支付，这就要求房地产企业必须具备充足的运营资金。只不过，随着消费者对期房质量投诉纠纷的不断增加，政府部门开始加强对房屋建设的监管力度，指出房屋在建到一半或房屋结顶时，可办理预售证对房屋进行销售，以便更好地实现资金回流。在这种情况下，如何借助自筹资金争取获得优质土地，迅速获取开发贷款、缓解建设资金成了房地产企业开发环节中的主要筹资风险。2.利息风险当前，房地产企业开发环节中大都需要承担较高的资金成本，其中利息方面的支出占开发成本的10%以上，根本原因是前期资金投入过大，回款时间受当地政策监管的影响较为滞后，使得预售前期背负着很长一段时间的利息。同时，在项目预售之后，项目回款不仅需要支付项目开发必要的工程费用、工资、税金、利息等，在项目竣工接触资金监管前，还无法灵活安排资金，进而导致筹资利息依旧处于持续增加的困境。（二）税务方面的风险1.政策变动风险无论是税务政策的变革，还是房屋交易契税政策的变动，或者是房产税的试点和宣传，都可能会使房地产企业在开发环节面临预期税负和实际税负不一致的各类风险。2.不良合作单位方面的风险由于增值税环环相扣的进项、销项抵扣政策，房地产开发企业必须加强对各供应商的调研和考察，尤其是供应商的资质、运营规模、发票合规性以及财务规范性，若合作供应商并不具备合规合法的增值税专用发票，很大程度上将会影响房地产开发企业成本管控和风险方法的成效。3.无法足额获得降税收益对于房地产开发企业来说，增值税税率的下降是降低纳税成本的有效对策，然而如何获得足额的降税收益，则成了房地产开发企业面临的新难题。受长期营业税管理思维的影响，大多数房地产分部分项工程在招投标环节基本会采用总价包干或单价包干两种形式，若招投标文件、合同对此项没有进行标注，在税率降低后，很可能会出现企业按合同约定价格进行核算的情况，使得房地产企业无法获得税率降低的优惠。4.股权结构引起的成本列支风险当前，很多房地产企业内部的股权结构较为复杂，稍有不慎就会引起不必要的成本列支风险，而导致这类风险的根本原因有两个方面。其一，房地产企业的各区域、各城市布局，一般采取集团公司下设多家项目企业的多级企业股权结构。其二，由于拿地成本的持续提升，为减少操盘环节的财务风险，某一家房地产开发企业获得土地后，通常会选择与其他几家开发公司合作的方式开发项目。在这种情况下，集团公司支付的土地成本是否能在项目公司企业所得税、土地增值税、增值税中列支，将成为一项巨大的税务风险隐患。二、房地产企业开发环节进行财税风险防范的现实意义（一）有利于营造依法纳税的良好氛围在项目工程的开发过程中，房地产企业加强对财税风险的关注力度，一方面，可以有效提升内部各岗位员工的财税风险意识与责任意识，规范、约束管理层及财务人员的工作行为和工作态度，逐渐在企业内部形成依法纳税的良好经营氛围，有利于促进房地产开发企业稳步、健康地进步与发展；另一方面，可以帮助财务人员理清复杂的财税问题，并采用合法、合规的手段全面处理项目开发环节的各项业务问题，在提升财税业务合法性的同时，助力房地产企业获得强有力的行业竞争优势。（二）有利于提高房产开发项目管理水平通过在房地产企业实施财税风险管理工作，可以根据市场经济环境发展的变化趋势，优化配置企业中人力、物力、财力等资源，合理控制企业运营的各项成本和费用，有效推动整个项目的有序开展，不断提升房地产企业在市场中的占有率，以便在激烈的市场环境中脱颖而出。与此同时，房地产企业开发环节中只有做好财税风险防范工作，才有利于提高房产开发项目管理水平，准确判断和分析项目开发中的风险问题，为后续项目开发工作的顺利实施创造坚实的基础条件。（三）有利于增加房地产企业的经济效益面对竞争日益激烈的房地产运营环境，企业只有高度重视项目开发环节中的财税风险管理工作，才可以立足项目整体，结合新时期社会发展需要和需求，制定切实可行的税收筹划方案，并对企业所得税进行合理安排，最大限度地减少企业的纳税覆盖，达到节税减负的目的。在此基础上，还可以自上而下地凝聚内部人员的责任心和向心力，有效整合各部门的各项资源，在加快财务数据与业务信息高效共享的同时，全面提升资金、资源的综合利用效率，增加房地产企业的经济效益，进而推动企业的可持续发展。三、房地产企业开发环节中存在的财税风险管理困境（一）前期各项准备工作不充分不同于其他企业的运营发展，房地产项目开发作为一项专业要求较高、涉及部门较多、区域跨度较为广泛的综合性工作，充分做好前期的各项准备工作尤为重要。但是，就目前房地产企业开发的现状来看，很多房地产开发企业普遍存在盲目开工的现象。在实际的工程项目开发之前，不仅没有对施工现场、周边环境以及配套设施进行深入的调查、研究和考察，也没有准备相应的施工材料和设计方案，缺乏对项目工程具体施工工艺的合理规划，使得项目在开发过程中频频出现各式各样的问题和漏洞，极大地影响了房地产工程项目的整体质量和使用年限。与此同时，由于建筑工程项目开发需要投入大量的资金，有些房地产企业为了尽快开工和顺利完工，往往会出现忽视施工资质审批和审核的现象，甚至会在没有获得相关部门许可的情况下进行施工工作，进而对项目开发工作造成了一定的不良影响。（二）财务风险防范意识较为薄弱由于我国的财税风险管理工作起步较晚，使得很多房地产开发企业内部仍旧存在管理层及各岗位人员财务风险防范意识较为薄弱的问题。例如，在项目开发环节遇到重大投资问题时，没有对项目投资的可行性和经济收益进行深度的分析与研究，进而导致在具体的投资决策中频频出现失误。此外，部分企业没有意识到项目开发环节进行税收筹划工作的现实意义，也没有制定科学高效的税收筹划方案，致使企业无法合法、合规地控制好纳税负担，进一步增加了企业运营方面的经济负担。（三）财税风险管理体系不够完善受传统管理模式和思想观念的禁锢，有些房地产企业并没有意识到项目开发环节做好财税风险防范工作的重要性，而是过于关注项目建设所耗费的资金成本和建设周期。在这种情况下，使得企业内部缺乏完善的财税风险管理体系，具体表现为以下几点：其一，由于部分企业的组织架构体系过于庞大、内部所涉及的职能部门和岗位较多，企业为了简化各项资金的审批程序，往往会赋予各部门独立的财务开支权力，进而导致内部的财务状况不具备一定的规范性和约束性，极易出现增加资金流失或挪用的现象，不利于保障企业内部各类资产的安全。其二，因企业内部没有建立完善的财税风险管理体系，加上大多数房地产企业的项目投资较为分散、资金周转周期较长、投资资金数额较大，管理层及财务人员缺乏对房地产行业发展风险与内部控制管理风险的防范意识，进一步增加了企业运营发展过程中的风险隐患。（四）现代信息技术应用力度不足现阶段，有些房地产企业虽已建立了完善的信息化数据管理平台和财税信息管理系统，但在实际的工作中，依旧存在信息化建设目标不明确，且局限于项目信息或各项事务交流与管理层面的问题，没有意识到信息技术在财税风险监督、管理、控制等方面的作用，加上信息化系统和软件的研发相对较少，使得现代信息技术在项目开发环节的应用屡屡受阻，不仅难以有效提升各环节的工作效率与工作质量，还极大地增加了项目建设成本和财税风险隐患，无法达到房地产企业信息化建设的理想目标。四、房地产企业开发环节防范财税风险的有效策略（一）做好前期的各项准备工作新时期，房地产企业开发环节中存在着诸多的财税风险问题，严重影响了后期各项工作的有序开展。对此，相关领导层及财务人员应高度重视财税风险管理工作，充分做好市场调研、投资决策分析等各项准备工作。同时，加强对项目开发规划阶段与设计阶段的监督管理，尤其是项目工程设计环节，应以市场发展需求为出发点和落脚点，从项目工程的综合性能、经济效能、生态效能、安全性能等角度出发，设计科学、合理的施工设计图纸和施工方案，并加强与其他单位的沟通交流，将项目开发环节的各类风险隐患控制在合理的范围之内，减少不必要的经济损失。另外，房地产企业应全面了解和研究最新的税收知识和税法条例，合理评估企业所涉及的个人所得税和其他各项增值税。同时，向政府职能提供相应的调阅证书或合同，如土地出让合同、设计合同、施工合同、监理合同等。结合企业运营发展的实际情况，适当加强对财税风险的关注程度，采用多元化的管理手段，帮助企业合法合规地规避、控制风险，不断提升项目开发的质量和效率，切实做好项目前期的各项准备工作，为房地产企业项目开发奠定坚实的基础保障。（二）强化内部人员的财务风险防范意识在新形势下，房地产企业想要提升项目开发环节的财税风险管理水平，必须根据企业发展的战略规划目标，通过适当加大财税风险的宣传、普及力度，不断强化内部人员的财务风险防范意识，使其能够充分意识到财税风险防范的重要作用，并积极参与到企业项目开发环节的财税风险管理工作之中，全面提升企业的财税风险防范水平。此外，企业管理层还应高度重视税收筹划工作，主动学习最新出台的税务法律，并将其引入到实际的工作之中，自上而下地树立正确的税收筹划意识，进而帮助企业更好地规避税务层面的风险隐患。（三）建立完善的财税风险管理体系为进一步做好开发环节中的财税风险防范工作，房地产企业需立足整体的发展状况，正确认识当前财税风险管理中的问题与纰漏，明确各部门、各岗位的具体工作内容和职责权限，并运用大数据、云计算、人工智能等现代信息技术，建立完善的财务风险管理体系，努力推动企业的高质量发展。首先，企业应灵活运用现代信息技术，积极搭建信息化的财税风险预警系统，及时识别、预防企业日常运营发展中可能出现的风险隐患，并通过对财务风险信息的分析、整理，制定切实可行的税收筹划。其次，在进行项目开发的过程中，房地产企业应建立健全财税风险评估机制，合理评估各个环节可能存在的财税风险。根据企业的经营规模、竞争优势、管理制度等优势，制定详细的财税风险评估报告，为企业后期的运营管理提供准确、可靠的参考依据。最后，房地产企业应从各主要职能部门抽调高质量技术人才，成立专门的财税风险应对小组，主要负责定期检查、监督企业运营管理环节中的财税风险隐患，真正做到事前预防、事中控制、事后反馈，努力实现企业经济效益和社会效益的双向发展。（四）加强现代信息技术的应用力度在新形势下，房地产企业想要在开发环节中规避财税风险，就必须适当加强现代信息技术的应用力度，在建立健全财税风险管理体系的基础上，灵活运用大数据、云计算、人工智能、区域链等新兴技术，积极构建符合企业自身特色的财税风险信息管理系统或财税风险信息数据库，并配置专业的技术人员进行监督和管理。通过这种手段不仅可以加快各部门财税风险信息的传输和共享，提高财税风险防范工作的针对性和时效性，还可以减轻财务人员的工作负担和工作难度，在方便财务人员开展财税风险防范工作的同时，最大限度地