房地产项目完工后按实际毛利进行纳税调整的财税处理

会计实操文库房地产项目完工后按实际毛利进行纳税调整的财税处理房地产项目未完工前企业销售未完工产品取得的预收房款需要按预计毛利率计算预计毛利额，纳税调整计入当期应纳税所得额，这个想必许多房地产税务从业人员都非常清楚；但是很容易忽视的一点是，房地产项目“完工”后，应及时结算其计税成本，并计算此前销售收入的实际毛利额，将实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度应纳税所得额。一、房地产项目未完工前的涉税调整房地产开发企业的开发产品种类较多、周期较长且销售方式多样，稍有疏忽，在销售收入的确认上就容易引发税务风险。针对房地产项目未完工前企业销售未完工产品取得的预收房款需要按预计毛利率进行纳税调整，一方面需要地产企业财务人员把握好税收政策对收入确认时点的具体要求，准确区分不同销售方式下的纳税义务发生时间；另一方面确认适用的预计毛利率。（一）不同销售方式下的纳税义务发生时间根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号，以下简称31号文）第六条规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。2、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。3、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。4、采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。（二）预计计税毛利率的确认根据31号文第八条规定：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市税务局按下列规定进行确定：（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％；（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%；（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5％；（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。二、房地产项目“完工”后的涉税调整一方面，房地产企业要把握“完工”开发产品的界定，另一方面，不要忽略房地产项目“完工”后，应及时结算其计税成本，并计算此前销售收入的实际毛利额，将实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度应纳税所得额。（一）“完工”开发产品的界定会计准则与企业所得税法在房地产开发企业收入确认时点上的规定有所不同。会计准则规定，企业应当在客户取得相关商品控制权时确认收入，通常以“交付”作为控制权转移的判断标准，而企业所得税法则强调“完工”的概念。根据31号文第三条规定：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；（2）开发产品已开始投入使用。（3）开发产品已取得了初始产权证明。此外，根据《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号）进一步规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。实务中，房地产开发企业通常需先取得竣工备案，才能办理初始产权证明，然后交付业主并办理小产权证。但在一些存在问题的开发项目中，也会出现尚未办理竣工竣备就提前交付业主的现象。企业所得税的确认时点以竣工备案、投入使用（包含交付）、取得初始产权证明三者孰先为原则，确定完工年度。（二）实际计税毛利率的确认根据31号文第九条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。总结综上所述，房地产企业企业所得税销售收入的确认是以签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》为条件的，只要签订了合同，且实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）就应确认所得税收入，而不论是否完工，是否交房。完工前其取得的收入按预计毛利计入应纳税所得额，完工后按实际利润计算缴纳所得税。会计上以控制权的转移，即一般以“交房”作为收入确认的条件。完工后没有交房之前，房地产企业收到的房款都是在“预收账款”（新会计准则已变更为“合同负债”会计科目）进行核算，不确认收入结转成本。而根据31号文件规定，这部分预收账款是要确认收入结转成本，按实际利润而不是预计毛利缴纳所得税的。这样就产生了税会差异，需要进行纳税调整。公司财务的管理制度财务人员应认真贯彻执行国家有关财政法规和会计制度，敬岗爱业，不做有损公司的事。严格按照公司财务制度，做好本职工作。对待工作认真踏实，树立服务意识。为了完善公司财务管理，综合本公司的实际经营情况，经总经理批准特制订本公司财务管理制度。一、财务工作范围1、认真贯彻执行国家有关财务管理的法律法规，确保财务工作的合法性.2、建立健全公司各种财务管理制度，严格按照财务工作程序执行。3、采取切实有效的措施保证公司资金和财产的安全，维护公司的合法权益。4、编制和执行财务预算、财务收支计划，督促有关部门加强资金回流，确保资金的有效供应。5、进行成本、费用预测、核算、考核和控制，督促有关部门降低消耗、节约费用，提高经济效益。6、、建立健全各种财务帐目，编制财务报表，并利用财务资料进行各种经济活动分析，为公司领导决策提供有效依据。7、负责公司材料库、办公用品库的管理。8、及时核算和上缴各种税金。9、会计档案资料的收集整理，确保档案资料的完整、安全、有效。10、加强本部门管理，进行内部培训，提高本部门工作人员素质。11、完成公司工作程序规定的其他工作，完成领导布置的其他任务。二、借款和各项费用开支标准和审批制度1、出差借款：出差人员应先到财务部领取借款单，详细填写借款日期，资金性质，部门，出差地，出差天数及金额。经本部门主管签字报总经理批准方可到财务借款。(无总经理签字批准，财务不得办理借款)。借款单交会计留存，待借款人归还借款或报销后，会计方可将借款单交还借款人。前次出差返回时间超过5天未报销者不得再借款。本司暂无出差事宜，标准待定。2、日常费用借款：各部门因办理业务需要借款，到财务部领取借款单，填写好资金性质(现金或支票)，部门，借款理由，所借金额，经本部门主管签字报总经理批准方可到财务借款。(无总经理签字批准，财务不得办理借款。特殊情况需经总经理电话批准同意，方可办理借款。但次日须补办审批手续。)3、购置固定资产借款：施工用具，生产设备单价在1000元以上，使用年限在1年以上者，办公用品，单价在2000元以上者，属固定资产。需填写固定资产申购单，固定资产请款单报总经理批准后方可到财务办理。购置固定资产必须要开具正式发票。4、备用金借款：对于特定部门或岗位实行备用金借款，具体由各部门根据实际情况核定，报总经理批准后执行。所有备用金借款当月报销下月再借，每年年度终报帐时归还结清。5、其他临时借款：如业务费，招待费，周转资金等，审批程序同第1条。6、因出差借款，出差人员回公司后五天内应按规定到财务部报帐，报帐后所欠金额三天内补齐，对于不办理报销手续且三天内不能补齐所欠款项的，财务部有权从当月工资中扣回。7、所有借款均遵循前帐不清后帐不借的原则。8、严格禁止个人借款，特殊情况需由总经理批准后方可借支。三、日常费用报销：1、公司员工在日常费用支出时，需坚持勤俭节约的原则。2、日常支出时应尽量取得原始发票，对于不能取得原始发票的情况，需由对方出具收款证明及开具收据。3、报销时须由经手人填写费用审批报销单，原始发票付报销单后面，写明实际发生的费用事由，明细，金额，经手人签字，报总经理审批签字后到财务复核，方可报销。报销手续采取谁经手谁报销。单笔报销，不得多次合计报销。因银行对库存现金的控制，财务库存现金不足时，先在财务登记报销计划，由财务通知报销。4、所有日常购用物品均须到库房办理入库手续，报销时发票后面附有经库房管理员签字的入库单，并经主管领导签字，总经理审批签字，到财务部复合方可报销。四、工资及考勤管理：1、为便于及时计算工资，每月月底最后一天至下月的第一天，各部门将考勤表经职工签字认可，报主管领导审核签字，交财务计算工资，误期各部门自行负责。2、每月职工加班的要经主管领导审核签字，报总经理审批签字后交财务做加班工资表，未经审核审批的.不得计付加班工资，隔月未报按放弃加班处理。3、行政和保安主管保洁主管将已签订劳动合同的在职职工的名单发财务。每月人员进出变得应向财务报出清单，以便财务核对在职人员工资。如考勤表有职工考勤名单而无签订劳动合同，又没有人员变动名单的，财务当月不计算工资，核对后补。五、财务部总账会计岗位职责1、负责登记各项经管的明细帐、分类账和总账。端正服务态度，做好服务工作。2、全面了解、掌握国家有关财务和税务工作制度、政策、公司的会计核算和财务管理的各项规定，并正确执行。3、负责总帐、明细帐、分类帐的核对工作，银行存款的调节工作，汇总会计凭证，登记总帐。4、对其他应收款、应收帐款及时催收清理，按公司规定安排固定资产及库存材料等资产的盘点。5、每月编制会计报表，确保报表数字真实，计算正确，钩稽关系清楚。6、负责装订、管理会计档案。7、承办公司领导交办的其他工作。六、财务部出纳会计岗位职责1、办理现金收支和银行结算业务，严格按照我国有关现金管理和银行结算制度的规定，管好货币资金，不坐支现金，不以白条抵库。2、顺序、及时地登记现金和银行存款日记帐，保证数字清楚，内容准确，做到日清月结，要及时核对库存现金。3、保管好库存现金，有价证券，确保其安全无缺，如有短缺要赔偿损失。4、所有费用报销，借款等资金流动，应该严格实行审批制度