独居生活中心可行性报告

湖南師靶大学可行性报告 1.1项目背景 4-1.2可行性研究结论 1.3项目综合评价结论 1.4存在问题及建议 第二章项目背景和发展概况 2.1项目提出的背景 2.3投资的必要性 第三章市场分析与建设规模 ALONELIFECENTER可行性报告第-1-页共56页 3.3市场推销战略 20- 20-4.2建设地区的选择 第五章项目技术方案 27-5.1项目组成 第六章环境保护与劳动安全 6.1建设地区的环境现状 6.2项目主要污染源和污染物 41-6.3项目拟采用的环境保护标准 41- 43-第七章企业组织和劳动定员 7.1企业组织 44-7.2劳动定员和人员培训 第八章项目实施进度安排 45- 45- 8.3技术获得与转让 45-8.4勘察设计和设备订货 8.5施工准备 45-8.6施工和生产准备 8.7竣工验收 46-8.8项目实施进度表 8.9项目实施费用 48-第九章投资估算与资金筹措 9.1项目总投资估算 ALONELIFECENTER可行性报告第-2-页共56页—2—第十章财务与敏感性分析。(未知) 第十一章可行性研究结论与建议 可行性报告第-3-页共56页第一章项目总论ALONELIFECENTER是自己和好友计划成立的ALONEALONELIFECENTER可行性报告第-4-页共56页1.1项目背景1.1.1项目名称1.1.2项目承办单位1.1.3项目主管部门1.1.6研究工作依据ALONELIFECENTER可行性报告第-5-页共56页年4月15日09:37新周 (以下简称CENTER)的消费目标为年薪在60(2)项目发展及可行性研究工作概念可行性报告第-6-页共56页台、秦淮河，就地理位置来说相较于新街口(南京市中心)和夫子庙 1.2可行性研究结论ALONELIFECENTER可行性报告第-7-页共56页同时据相关统计，南京楼市2010年下半年共有119家楼盘计划推出房源，总套数达到34000套。而其中60%据365地产家居网统计，江宁下半年将陆续推出2500多套60平米以宁地铁楼盘广博苑(社区),该楼盘将于8月16日推出300多套小户型将于8月下旬推出2栋300多套房源，48、55平米为销售主力面积；位于大学城的百度空间(社区)项目8、9月份将推出260套48-50平米源中60平米以下小户型占到3成，约140套。计划销售量：100户销售方向：年薪60000以上的独居人群产品定价：单身公寓74m²*10000元./m²=740000元ALONELIFECENTER可行性报告第-8-页共56页单身公寓：100套酒吧：1套书吧：1套健身房：1套保健室：1套小型电影院：4套空中花园：1套产量：100套23平方公里，历史古老悠久，文化底蕴深厚，名胜古迹斑斓，古典可行性报告第-9-页共56页水枪等(吧台设备)咖啡厅(与书吧配套):专用咖啡磨、单品咖啡磨、咖啡渣桶、果汁ALONELIFECENTER可行性报告第-10-页共56页动器械)式屈腿训练器、哑铃组、杠铃组等(力量器械)踏板、瑜伽垫、健身球、沙袋、手靶等(活动区)1.2.5环境保护1.2.6集团组织及劳动定员：(1)集团组织形式和劳动制度。健室共6个子单位。一总则ALONELIFECENTER可行性报告第-11-页共56页八、劳动用工(合同)管理设发服部安金遗行密物物常应部(2)公司总定员及各类人员需要量。总定员：150名左右各类人员(普通工作人员和管理人员):董事会：5—10人(兼任财务委员会和薪酬委员会组成)部门主管：1人ALONELIFECENTER可行性报告第-12-页共56页部门总监：1人部门干事：3—5人部门经理(主管财务和内部管理):1人技术经理(主管专业技术):1人5—10人杂务人员(整理、协助、清洁、安保工作):3人(3)劳动力来源。(1)项目所需总投资额。根据2007年中国社会科学院发布的《2007年房地产蓝皮书》,从2007年的2991元/m²到2008年的2129元/m²,再到2009年的42335亿元。项目建成(地价和建筑费用):估算7亿元项目完成(子项目装修和设备):估算3亿(2)资金来源。ALONELIFECENTER可行性报告第-13-页共56页首先，位于CENTER的酒吧等系列娱乐场所对外开放经营，聘娱乐泛滥的城市中获得一席之地。其次，居住在CENTER的独居人群将成为吸引消费和推动ALONELIFECOMPANY宣传的有效力量。会促使更多的商家将关注力投放在CENTER同时本项目的建设将产生较好的经济和社会效益，其建设是必要可行性报告第-14-页共56页ALONELIFECENTER可行性报告第-15-页共56页第二章项目背景和发展概况2.1项目提出的背景六大提出的要求，我国经济总量要在21世纪前20年中要翻两番。为2.2项目发展概况2.3投资的必要性2个百分点，至2005年城市化率将达到75%。这为南京市房地产业可行性报告第-16-页共56页市房地产投资占固定资产投资比例不到25%,低于全国同类城市2至3个百分点。据测算，南京市由于改善居住、人口增长、拆迁等原因每年需新增500万平方米以上的住宅，而目前的供应量平均在300同时有数据显示市场需求呈现出多元化和两极化。随着基础设施建设力度的加大，使南京近郊区的房地产市场发展迅速，开发热点区吸引力；近郊区较低的土地开发成本使多样化的产品设计和更低密度的小区规划成为可能，极大地丰富了不同产品的市场供给份额。基础向明显上升。面积在80m²~120m²最受欢迎。2、对大环境的配套及社区服务的要求已是南京购房者的首选要力。在调查中近37%的人在1～2年内计划购房，计划一年以内购房的为14.3%。说明现已有51%强的人有购房意向。可行性报告第-17-页共56页第四章市场分析与建设规模3.1市场调查3.1.2产品现有生产能力调查3.1.3产品产量及销售量调查3.1.4替代产品调查教育等)形成的综合住宅区。3.1.5产品价格调查ALONELIFECENTER可行性报告第-18-页共56页3.1.6国外市场调查3.2市场预测数》中国改革基金会国民经济研究所10038暂无3.2.3价格预测3.3市场推销战略3.3.1推销方式3.3.2推销措施(1)销售和经销机构的建立：以ALONE小组内部成员关系网成立可行性报告第-19-页共56页(2)销售网点规划：销售网点集中在南京市三大商业圈，靠近写字依据目前一般的商品房建设实际来看，售价与建造成本并无一定市场的接受程度有关。为了更好地达到项目单位的经营目标，可在销期房可采用较低价位，以低价进入市场，随着物业形象的完善，价格采用不同价格的销售策略一方面是考虑到从市场发展规律看，市基价为：10000元/平方米。在项目后期，逐步达到现房销售价格可行性报告第-20-页共56页第四章建设条件与地址选择4.1资源和原材料4.1.1资源评述4.1.2原材料及主要辅助材料供应(未知)可行性报告第-21-页共56页4.2建设地区的选择4.2.1自然条件1.地形地貌2.气候条件年平均气温15.3摄氏度，年均无霜期227.4一239.7天，大于O摄氏度的活动积温5528一5831ALONELIFECENTER可行性报告第-22-页共56页3.土壤条件物保护单位有9处，省级文物保护单位76处，市级文物保护单位364.2.2基础设施分时计费：早上8点到晚上9点0.558,其他时段0.358。如果没装分时电表费用按0.538计费ALONELIFECENTER可行性报告第-23-页共56页善、养护手段落后(2004年南京市市政公用局召开的治理主城水系污染会议记录)未知4.2.3社会经济条件根据南京市统计局于2010年3月4日公布的《南京全国第二次经济普查分析系列》以及2010年5月26日公布的《秦淮区2009年ALONELIFECENTER可行性报告第-24-页共56页秦淮区综合情况：2009年，全区实现地区生产总值83.增长11.6%。其中：第二产业完成增加值30.21亿元，占地区生产总值的36.3%,同比增长9.4%,拉动经济增长3.1个百分点；第三产业完成53.08亿元，占地区生产总值的63.7%,同比增长12.9%,拉动经济增长7.3个百分点。三次产业结构由上年的39:60调整为36.3:(1)风景区、名胜古迹、自然保护区。(2)水土保持禁垦区。ALONELIFECENTER可行性报告第-25-页共56页江宁浦口六合溧水高淳雨花栖霞市区合计/点预防保护区含都市发2、浦口的重点监督区指九华，石合金桥前赵小(3)矿山作业等爆破危险区。南京矿山：六合区金属矿位于南京市六合区东沟镇团结村(4)有放射污染或有害气体污染严重的地区及传染病、地方病流行无放射污染或有害气体污染严重的地区(5)军事设防区：暂无(6)生活饮用水源的卫生防护地带：不明(7)民族宗教风俗有特殊要求的地区。口为84227人，占全市总人口的1.37%,少数民族族别数为48个。ALONELIFECENTER可行性报告第-26-页共56页口的83%。另外根据南京市民族宗教事务所统计，基督教主要活动区域集中而伊斯兰教集中在升州路和太平南路。第五章项目技术方案5.1项目组成5.1.1主要单位及布置方案1.小户型单身公寓设计草样：一定的空间感和立体感。使用面积为70-80平方米。设计，每户装修造价为5万左右。包括基础装修(水、电、气另外为实现环保低碳的节能楼的目标，将在最初的建筑设计和室内设计时聘请专业的建筑设计师，为单身公寓配备合理的节ALONELIFECENTER可行性报告第-28-页共56页说明：书店模式仿照荷兰多米尼克地区位于一座13世纪的教堂内的Selexyz书店。计划将其建在CENTERB1层——A3层，利用书柜、座椅等均有ALONE小组自行设计。以突出文化厚重感为目的，以通透感和丰富感有别于其他书吧，创造一种相对平和和ALONELIFECENTER可行性报告第-29-页共56页ALONELIFECENTER可行性报告第-30-页共56页ALONELIFECENTER可行性报告第-31-页共56页ALONELIFECENTER可行性报告第-32-页共56页说明：小型电影院设计建设4-5个，有能够一次容纳观众20-30人的可行性报告第-33-页共56页可行性报告第-34-页共56页说明：健身房设计仿照网络上获得的健身房3D模型占地面积不明，使用面积约为200平方米。ALONELIFECENTER可行性报告第-35-页共56页5.1.4主要建、构筑物的建筑特征与结构设计5.1.5特殊基础工程的设计可行性报告第-36-页共56页第六章环境保护与劳动安全6.1建设地区的环境现状部的长江下游，东接富饶的长江三角州，南靠宁镇丘陵，西倚皖赣铜矿0,5亿吨，铅0月亿吨，锌0.1亿吨，锯120万吨。石灰石、ALONELIFECENTER可行性报告第-37-页共56页河流：南京城内主要河流有长江和秦淮河.长江南京段从江宁铜井镇南开始，至江宁营防乡东为止，境内长约95公里。秦淮河全长103公里；到南京武定门外分两股，南京市北部有滁河，干流全长110公里，河道弯曲，集水面积7900平方公里。南部有淳溧运河和天生桥公里和0.37平方公里；城市南部有石臼湖和固城湖，湖泊水面积分别为201平方公里和24.3平方公里。水库：南京市有231座水库。南京属北亚热带湿润性气候。由于地处西风环流控制之下，季风性气候显著,四季分明，但冬夏长而春秋短。温、光、水资源较丰富，年平均气温15.3摄氏度，年均无霜期227.4—239.7天，大于0摄氏度的活动积温5528一5831摄氏度；太阳总辐射量115千卡/平方年降水日数116.8天，气候的变率较大，冬季干旱寒冷，夏季炎热多ALONELIFECENTER可行性报告第-38-页共56页6.1.3矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物(1)矿藏概况：矿产资源分布较为集中，主要产于江宁、六合、浦口等地区的低山丘陵地带。地热等能源矿产，铁、铜、铅锌、金、银等金属矿产，硫铁矿、石膏等非金属矿产，矿泉水等水气矿产适合地下开采，其余绝大部分非金属矿产可以露天开采。优势矿产：铁、铅锌、锶等金属矿产，石灰岩、白云岩、石膏、石英岩、玄武岩等冶金辅料和非金属矿产在矿产规模、矿石质量、开采条件和市场前景等方面具有明显优势；金、银、硫铁矿、高岭土、陶瓷土、凹凸棒石粘土、水泥配料用粘土、建筑用砂等矿产具有一定优势；雨花石、地热享誉海内外。(摘自《南京矿产资源总体规划(2)森林：南京市市2008年底有林地面积1138.63百公顷，国家特别规定灌木林地面积143.02百公顷，四旁树折算面积203.28百公顷，全市森林覆盖面积1484.93百公顷，森林覆盖率22.6%。(摘自《江苏省林业局关于认定南京市2008年森林覆盖率监测结果的函》)南京市有2所国家级森林公园：老山森林公园和紫金山森林公园。7所省级森林公园：牛首山森林公园、南郊森林公园、无想寺森林公园、游子山森林公园、平山森林公园、六合方山森林公园、六合金牛湖森林公园。(3)野生动物：南京市是一个野生动物资源较少的地区，有两栖类13种、爬行类30种、鸟类261种、哺乳类35种。其中国家重点保护野生动物2种为河麂(牙獐)和中华虎凤蝶。江苏省重点野生动物44可行性报告第-39-页共56页种(科)。我市有大型的野生动物公园三处：玄武湖鸟类生态园、红物736种，油料植物90种，纤维植物91种。野生资源植物种类很丰析》(1)自然保护区(截止到2008年):雨花台砂砾层自然剖面保护区(2)风景游览区及名胜古迹：南京市共有27处全国重点保护单位中栖霞寺舍利塔、国立紫金山天文台旧址、中国共产党代表团办事处根据南京市统计局2004年9月发布的《南京市城镇居民居住情65.1平方米，其中：有2.5%的家庭住房面积在30平方米以下，有46.9%的家庭住房面积在30--60平方米之间，有39.5%的家庭住房面可行性报告第-40-页共56页积在61--90平方米之间，有8.4%的家庭住房面积在91---120平方米住户住房建筑面积在60平方米以下。人口密度：2008年底，南京全市面积6598平方千米，全市户籍人口617.2万人，老城区人口密度为2.81万人/平方公里。货物周转量1349.5亿吨公里；港口货物吞吐量3188.7万吨；民航旅客吞吐量458万人，货物吞吐量13.9万吨；城市交通客运量9.0亿人ALONELIFECENTER可行性报告第-41-页共56页6.2项目主要污染源和污染物6.2.1主要污染源6.2.2主要污染物6.3项目拟采用的环境保护标准例》6.4治理环境的方案未知可行性报告第-42-页共56页节能：本项目在建设过程中，应推选优秀设计方案，并采用“四新”ALONELIFECENTER可行性报告第-43-页共56页达到节能50%的节能型住宅标准。所有设备采用符合国家有关规定的可行性报告第-44-页共56页第七章企业组织和劳动定员7.1企业组织7.1.1企业组织形式企业组织为合伙企业，由ALONE小组核心成员作为股东进行融资合伙创办。企业采用两级式管理，由董事会和总经理领导下的6个部门，直接负责公司的所有活动。7.1.2企业工作制度企业工作制度为连续工作制度。具体工作制度会在参考的普通房地产企业工作制度上就CENTER的特别之处做相应修改。7.2劳动定员和人员培训7.2.1劳动定员劳动定员约为150人。7.2.2年总工资和职工年平均工资估算企业高等管理层预设年薪为15万左右。部门经理等中等管理层预设年薪为12万左右。专业技术人员(咖啡师、保健师、健身教练、调酒师和图书管理员)年薪预设为10万左右。其他工作人员年薪与南京市普通工薪一致。7.2.3人员培训及费用估算不进行员工培训，专业人员直接聘请。ALONELIFECENTER可行性报告第-45-页共56页第八章项目实施进度安排8.1建立项目实施管理机构筹建小组的任务是办理勘察设计和施工的委托手续及签订相应成核心目标是由合同界定的质量目标、工期目标、投资目标，因此，建设管理的内容相应的包括质量控制、进度控制、投资控制、合同管理及协调各方关系等。8.2资金筹集安排8.3技术获得与转让员与国外供应商的谈判，解决法律问题(专利权的限制或者技术转让8.4勘察设计和设备订货8.5施工准备ALONELIFECENTER可行性报告第-46-页共56页8.6施工和生产准备未知8.7竣工验收ALONELIFECENTER可行性报告第-47-页共56页8.8项目实施进度表8.8.1横道图施工进疾计划横道蛋精精过种选选士性但幽等大酬幽等大酬上对趋主第工尊国重工重注8-1.检生主第工尊国重工重注轴省流并T财并T财8.8.2网络图ALONELIFECENTER可行性报告第-48-页共56页题面题面s三层筑底板土酚水室墙地面地下室政板害内抹灰收外装修筑知面板地室筑层在下嚼层5438.9项目实施费用8.9.2生产筹备费8.9.5勘察设计费ALONELIFECENTER可行性报告第-49-页共56页第九章投资估算与资金筹措9.1项目总投资估算10亿(估算暂无可信度较高依据)9.2固定资产投资总额①工程费用9.3流动资金估算：9.4资金筹措ALONELIFECENTER可行性报告第-50-页共56页可行性报告第-51-页共56页第十章财务与敏感性分析。(未知)财务评价社会效益和社会影响分析可行性报告第-52-页共56页第十一章可行性研究结论与建议(2)创造富有地域特色的城市居住环境和富有亲和力的生活居住环小城镇改造