南汇临港工业项目可行性分析报告

南汇临港工业项目可行性研究报告 2 2 5 8 第一部分市场定位篇来的土地可供增量已经很少。0闵行嘉定青浦浦东南汇松江奉贤宝山金山闵行2007年上海郊县板块工业物业售价参考表嘉定青浦浦东南汇松江奉贤宝山金山严紧，到2020年，上海建设用地规模能达到设用地也就200平方公里。此外，在2400平方公里的建设用地中，生活居住用地则为600—700平方公里口青浦口宝山2007年上海工业物业需求分布图二、浦东、南汇工业市场分析工业房地产近两年在中国的被关注度飞猛上涨，逐渐追赶并超越住宅地产及商用地产等，而上海这个世界瞩目的国际大都市凭借其得天独厚的优势及坚实的工业房地产发展基础更成为内、外资投资的宠儿。浦东新区面对着太平洋，它的扇形面正好对着亚洲经济最发达的国家和地区，这就使浦东新区成为世界了解中国的窗口，是各国投资者进入中国的大门。目前，浦东新区发展的重点是拓展功能，提升产业，主要包括：大力增强创新创业功能；加快发展高科技产业和高增值产业；大力发展高层次现代服务业；全面推进国民经济和社会信息化。金桥的主导产业为电子信息、汽车整车及零部件、现代家电产、生物医药与食品产业等，目前金桥园区内的厂房基本只租不买，厂房的平均租赁价为1.2元/平米/天。金桥现代产业服务园Ⅱ期将会是跨国公司地区总部、研发中心、数据中心云集的基地以及现代产业服务基地。目前的平均租金为4元/平米/天，但需要整栋租赁。张江目前可租售的工业物业以研发办公、孵化楼宇为主，平均租金为3元/平米/天。目前张江的土地批租价格最高，为每平方米206美元。外高桥随着保税区开发建设的深入，原来开发的土地使用情况基本饱和，可供批租转让的土地资源已十分有限。目前，外高桥保税区厂房仓库的平均租金为1.2元/平米/天。展走上浮，3年的两港规划也预示着南汇工业地产3年上扬。/天，售价为2685元/平米。工业地产发展前景广阔上海的工业物业租售价格基本一直处于稳步攀升的态势，上海工业地产市多层产房将成为上海工业地产的主导产品从供需市场来看：由于工业用地的日渐稀缺以及工业物业租金价格的稳步造类等需要单层厂房的刚性需求占整个需市场的近40%。因此，供、需厂房的不匹配性已成为目前上海工业房地产市场的主要矛盾层厂房、研发办公楼在未来5年内将成为上海工业地产的主导。这期间，注册资金逾1亿美元的上海波音航空改装维修工程有限公司的成功入103个，协议总投资66亿余元。落户祝桥年产值超亿元的企业已经增至9家，四、祝桥空港工业园功能区概况上海祝桥空港工业区位于上海市南汇区祝桥镇区域的东北角，规划面积为8平方公里，由工业区、物流保税区和仓储物流区三大功能区组成。工业区1.12平方公里的投产企业，每平方公里工业产值33.48亿元，每平方公里产出税收1.54亿元，每平方公里提供就业岗位7781个，在南汇区级工物流区规划面积为5平方公里，位于横十路以南、盐朝公路以北，远东大道以东至机场围场河，物流区一期开发面积为1.85平方公里。空港物流保税区总面积达3.58平方公里，南汇区祝桥镇占地0.54平方公购地入驻园区基本要求：投资额度需求：不低于200万人民币/亩，税额：不低于20万人民币4、综述从园区企业的情况开看，目前入住企业主要以机械，电子类、及仓储为主及少量的家纺类企业，其生产型企业主要以内销型为主；从园区内的产权结构来看，除部分企业以自主购地建造厂房外，大多不符合购地企业都已租赁为主；从园区厂房结构来看，除自用型企业部分以多层为主，租赁型企业主要以1层标准型厂房为主，多层厂房租赁较少；从园区内的租赁情况来看，租赁比例在50-60%左右，租赁面积以800-1500从价格来看，园区租赁价格较为统一，在0.6-0.65元/平方米*天；销售物业现仅有一例，为一栋4层多层，及一栋1层厂房，总建筑面积在13000平方米，单价为2600元/平方米；产品定位2-3层框架结构厂房产品建议：该区域工业用地较少，且地理位置优越，应用足容积率，达到租赁价格建议：0.55-0.6元/平方米*天(区域市场价)销售价格建议：2500元/平方米定价理由：本项目为多层厂房，结构优势略低于一层厂房，故价格建议稍3、客源定位电子产品研发公司电子产品研发公司电子信息产业仓储、运输、出口加工企业出口贸易型企业为主第二部分项目分析篇一、项目地块分析地块总占地面积为30亩(约20010平方米),目前为空地。地块目前是空置状态，地块所处为工业□一块优势很多的地；□一块机会大于威胁的地；□一块需要智慧与挑战精神的地；□一个可以成就财富梦想的项目。主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取一、方案一通过转让项目公司股权间接转让土地使用权，来获取溢价利润。即投资开发商在完成项目基础设施建设后，实现项目整体土地使用权的转第一种为通过转让项目公司股权得形式间接改变土地使用权的实际使用鉴于本项目属于未开发至25%的房地产项目进行土地使用权转让之列，因此，我们建议开发商选择第一种方式。目前通过市场调查得知，目前，工业园区内土地转让价格在50-60万元/亩，离机场更近的一期仓储用地和保税区内，土地价格在70-80万/亩左右。本让方改变土地用途，因此，转让与受让双方无须讨论补缴土地出让金此环节。1、目标客户◆资金实力雄厚的房地产开发公司国内大型电子产品制造公司国内大型物流贸易公司国内大型机械配件制造企业2、经济测算企业销售收入(估)60万/亩×30亩=1800万元根据目前税率情况，企业所得税为25%,由于目前无法准确得知企业运营为12%左右，那么:企业所得税=(1800-900)万×12%=108万总利润为792万元。则，总投资回报率=792/900×100%=88%1、操作方式手续简单3、开发快捷通过与工业企业联合，按需制定开发模式，通过出租或出售来获取利润。◆电子产品研发公司电子信息产业电器制造公司汽车、摩托整车和配件制造企业总占地面积：约20000平方米绿化率：30%总建筑面积：约24000平方米建筑密度：40%容积率：1.2(拟)金亮路张家路港AC远东大道代号名称建筑面积A区厂房及其工业配套13000平方米B区办公楼8000平方米C区职工宿舍楼3000平方米厂房建造标准：4层，层高4-4.5米，柱距为8-10米，长85米×宽40米。柱距为8-10米，长85米×宽40米。则，本项目土地及前期工程费用约投入900+417.6=1317.6万元。这一部分为自有3)项目总销及利润分析：投资回报率为28.62%总投资额为4664.74万元，总利润在1335.3万元左右，则总投资回报率在28.62%。入在518万元左右。则，出租投资回报率=518万元/3663.94万元×100%=14.1%方案一方案二(出售)方案二(出租)总投资900万元3663.94万元3663.94万元总利润792万元1335.3万元518万元开发年限按1年计算总投资回报率约88%约28.62%约14.1%photographer.HehasfreelancedwithCNNforfoshuttletakeoffforthestars.Thoseeventswerewaybeforemytime.Witheachtwist,youcouldseethewrinkles