集团投资工作内容

0203CONTENTS01

投资决策及组织架构投资定案要求及汇报指引04投资方向及拿地模式“劳斯莱斯”项目拓展指引

3第一部分投资决策及组织架构投资策划中心决策支持、引导、服务拓展1.1

投资决策体系土地投资决策委员会各区域投资团队（投资小分队）1.1

投资决策体系土地投资决策委员会组长：杨国强成员：杨惠妍莫斌王少军程光煜董事局主席

董事局副主席集团总裁副总裁副总裁——行使有关土地投资事务的最高决策权1.1

投资决策体系项目简要报告及投资意见表1.2

投资系统组织架构投资策划中心——集团十三大职能中心之一1.2

投资系统组织架构——统筹指导、目标管理、技术支持、政策研究、资源整合支持统筹服务专人“一对一”对接区域投资工作、提供全面支持集团投资拓展的流程管理及新项目获取前的综合评审对区域投资团队提供技术支持和业务培训对房地产行业的相关政策进行解读结合发展情况对房地产行业进行宏观研究与微观分析协助搭建集团投资拓展资源与渠道整合平台按照集团的发展要求编制年度投资拓展计划并下达指标集团投资拓展的宏观管理与战略规划投资策划中心区域投资负责人区域投资负责人区域投资负责人区域投资负责人区域投资负责人广清区域李波北京区域任儒鹏重庆区域方力斌安徽区域黄炜苏州区域张蕾江中区域李时续天津区域宋盼四川区域张昆江西区域沈令合肥区域周强（兼）莞深区域陈军内蒙古区域吕廷沛沪苏区域孔庆朗福建区域金韵歌宁波区域徐得胜佛肇区域杨绍强西北区域唐轶男江苏区域葛浩湖北区域李德平武汉区域李洋惠深区域孙楠陕西区域王叔恒浙江区域崔颖亨湖南区域李小平深圳区域苏轶粤东区域李春强贵州区域周灵梓山东区域王文广西区域鲍彬南昌区域暂无东北区域王多亮云南区域盛琦河南区域姚莉海南区域刘浩成都区域暂无山西区域吴蕴睿1.2

投资系统组织架构各投资团队集团36大区域：590名投资人员（截至2017年2月）——投资拓展“运动员”1.3

投资决策流程信息获取/初步研判投资团队区域总裁终审区域“五位一体”会议各专业部门报告及意见投资分析汇报材料主席终审投资决策委员会定案、决策摘牌/签订合作协议、过户项目获取集团副总裁终审定案材料（343）投资评审意见投资预审会放弃或优化条件后重新报批不通过特别紧急、重大、特殊项目考察（投资、营销、市政、成本等部门）考察、评审投资策划中心报备①投资团队②区域立项/研判③③④⑤⑥⑥一线城市项目：投资决策流程由一线城市事业部单独制定；按要求发起BIP审批流程：定案流程、竞买报名流程、付款流程（投资款、地价款、保证金、合作价款、契税等）、合同/协议类审批流程。区域预审会制度试行：集团下一步拟对部分成熟区域进一步授权，试行区域预审会决策、总部备案制度。不通过

11第二部分投资定案要求及汇报指引2.1

定案资料要求项目定案汇报前需备齐三表、四图、三报告区域发起BIP定案流程时应严格按照要求上传全部定案资料（视频除外）三表（3）简要报告及决策意见表（签字版）投资测算表同心共享表（签字版）四图（4）城市地图地块信息和景观资源图、视频（航拍视频和交通视频）富人居住现状图规划图（户型图<若有标准户型外新研发户型>）三报告（3）投资分析PPT各专业部门报告（营销、前期、市政、法务等）项目合作交易路径和资金安排<若为二手或合作项目>

12定案资料简化（一二线城市及我司已进驻城市直接招拍挂项目）

122.1

定案资料要求【三表】①简要报告及投资决策意见表示例本表为集团领导签批项目的

主体文件，涵盖项目基本信

息、城市排查、产品及效益、开发条件等内容须由区域总裁及营销、成本、投资负责人签名汇报前需打印提交目的要求

13│

152.1

定案资料要求【三表】②投资测算表示例本表为项目成本、产品、营销及经济效益测算的重要支撑文件须由区域营销、成本、财务部门配合填写并确认，相关部门负责人确认后于决策意见表签名汇报内前部需资打料印严总禁表外传提交目的要求2.1

定案资料要求【三表】③同心共享表本表为同心共享投入意向明细，为项目获取后区域同心共享投入金额依据须由区域总裁、项目总、营销、财务、投资负责人及项目跟进人签名汇报前需打印提交目的要求示例

152.1

定案资料要求【四图】①城市地图示例底图以纸质版区域地图为佳，可参照模板添加各要素自行贴制；若无区域地图，可自行下载卫星图（地貌图，分辨率需足够高），编辑电子版地图；页面设置为A3或A2，使用标准化图例（详见附件），需包含八要素：本案位置主要市场位置交通路线竞品位置及信息土地市场信息城市发展方向利好条件富人居住区（三四线劳斯莱斯项目）要求

162.1

定案资料要求【四图】②地块信息和景观资源图、视频上述视频拍摄指导详见投策中心《视内频部还资原料地严块禁原外貌传》│18要求1、地块信息和景观资源图：背景用地貌图（分辨率需足够

高），打印页面为A3，附上红线内外基本状况图（需添加照片，请保证照片的清晰度）2、航拍视频：对地块四至及周边情况进行标示；城市面貌，对主要竞品、配套、商业中心等所在位置进行标示；3、交通视频：从地块到市政府、主要商圈、配套学校及其他重要节点进行拍摄。示例XX项目无人机拍摄效果2.1

定案资料要求【四图】③富人居住现状/意向居住项目情况图1、区位图：重点标示主要房地产板块；各板块房价；目标地块；市政府；富人区或意向购买项目（1-3个）；商圈（目标地块所在板块商圈、城市中心商圈、老城区商圈）、学校（城市最好的小学、板块内最好的小学、地块划片小学）；交通节点（地块到市政府、商圈、划片小学及争取配套小学的距离）等信息2、富人居住现状/意向购买项目主力/竞争户型：原则：能体现当地富人居住/意向居住的真实状态，选取主力户型或对我司项目有竞争力的产品要求：清晰、有比例数据、户型的信息完整（见列表）3、富人居住/意向居住情况照片：原则：能体现当地富人居住现状/意向购买项目的真实状态要求：具体围绕园林景观、小区入户大堂/大门、建筑立面、规划图、物业管理及配套（学校/商业）等进行展示要求

182.1

定案资料要求要求规划图要按照主席原定的建筑层数

分色表，标注清晰各栋楼建筑层数，并明确绘出展示区范围和首期开工

范围，统一各类经济技术指标表、

不得遗漏重要数据；有方案对比的（例如改造前和改造后）各方案图之间在图面大小、方向、布局等方面均要一致，方便主席比选；设计图尽量占满图幅，重要尺寸和说明标注清晰，避免出现和方案设计无关的，纯粹为了美化图面效果的信息；汇报之前要仔细核对图纸信息，避免数据和文字信息的错误、遗漏。【四图】④规划图（户型图）

192.1

定案资料要求要求别墅的户型图和装修平面图要将每一层都布局在同一张大图上，或者分层打印就后按顺序粘贴拼接在一起，方便主席对照；建筑户型图和装修图中每一层

都要注明总建筑面积、套内建

筑面积、实用率、本层建筑面

积、本层赠送面积等关键指标，并在图面标注每一户的户型面

积；建筑户型平面图和剖面图中要

将主席重点关注的“赠送面积

空间”用不同颜色标示清楚，

例如全赠送、半赠送、地下室、半内地部下资室料等严。禁外传

│21【四图】④规划图（户型图）2.1

定案资料要求【三报告】①投资分析会PPT目的该材料为主要辅助性材料，是项目定位、规划、定价及经济效益分析的主要论据及支撑。要求须由区域营销、成本、财务部门配合制作并确认，相关部门负责人确认后于决策意见表签名

示例汇报内前部需资打料印严本禁报外传告提交

│

212.1

定案资料要求【三报告】①投资分析会PPT目的该材料为主要辅助性材料，是项目定位、规划、定价及经济效益分析的主要论据及支撑。要求须由区域营销、成本、财务部门配合制作并确认，相关部门负责人确认后于决策意见表签名

示例汇报内前部需资打料印严本禁报外传告提交

│

222.1

定案资料要求示例从各专业口角度研判项目可行性，是区域召开四位一体分析会的具体依据及结论，是项目研判的重要支撑须由投策中心初步确认除重要关注点，无需打印【三报告】②各专业部门报告（营销、前期、市政、法务等）目的要求

232.1

定案资料要求【三报告】③项目合作交易路径及资金安排<若为二手或合作项目>示例须以图示及文字说明项目合作模式、步骤、资金投入/回笼及其他合作要点须由投策中心确认汇报前需打印提交目的合作方案是二手或合作项目可行性研判的重点之一，交易路径和步骤说明需简明扼要展现项目合作方案。要求

24

262.2

定案汇报指引：汇报框架不同类别项目汇报重点不同，优先汇报重点事项，再补充其他基本信息；在项目“七步法”的基础上，可根据项目具体情况增加项目关键点、特殊点汇报。城市基本情况市场及竞品情况项目经济效益项目基本情况定位/规划/定价02

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07评审意见一线、强二线周边项目劳斯莱斯项目“广东项目”收购成功项目周边（含合作项目）二线城市、省会城市标杆项目富人居住情况目标市场情况细分客户精准定位合作情况项目汇报“七步法”010101重点分析补充说明012.2

定案汇报指引：重点分析劳斯莱斯项目富人居住情况区位优势区位是否被当地富人认可？最好的小学配套处于城市发展方向，交通便利没有竞争对手当地有没有大平层、别墅等产品？富裕人群居住的产品如何？（面积段/得房率/梯户比/通透性/总价等）我司产品是否有竞争力？富人在哪里？城市有没有富裕人群？城市富裕人群居住在哪里？富人居住的楼盘品质如何？有无改善性需求？【主】富人居住/意向居住情况示意图【辅】城市地图、简要报告及投资决策意见表

262.2

定案汇报指引：重点分析一线、强二线周边项目目标市场情况版块表现怎么样？同版块竞争情况：地价、客户来源、定位、价格、去化、存量、产品？拦截/竞争版块竞争情况：地价、客户来源、定位、价格、去化、存量、产品？项目是否具备竞争力：地价、客户来源、定位、价格、产品（户型/规划方案等）目标客户在哪里？目标客户在哪里？项目与目标市场是否存在明显价差？项目周边是否交通便利？交通通达性如何？项目周边是否有优质景观资源？项目所在板块未来发展前景如何？【主】城市地图【辅】投资分析报告及其他定案材料

272.2

定案汇报指引：重点分析二线城市、省会城市标杆项目细分客户，精准定位项目产品与定价项目使用哪些户型？户型与项目定位是否匹配？户型与竞品相比是否具有竞争力？价格是否合理？是否具备竞争力？对标成功（标杆）项目？对标项目：区位、地价、客户来源、定位、价格、去化、存量、产品？项目是否具备竞争力？项目定位与规划目标客户在哪里？项目定位刚需/首改/再改或其他？项目规划方案如何？【主】城市地图、规划图、户型图【辅】简要报告及投资决策意见表及其他定案材料

282.2

定案汇报指引：重点分析收购成功项目周边（含合作项目）合作交易路径及资金投入情况项目概况项目存地、存货（已建未售）、去化（已售）情况？项目在建工程情况？项目资产负债情况？合作/收购对价“以什么样的对价买到了什么价值的东西？”资金投入节点？自有资金及帕拉丁资金投入情况？自有资金回报情况？合作交易路径概述合作方背景简述合作交易路径简述【主】合作交易路径及资金投入情况示意图【辅】简要报告及投资决策意见表、其他定案材料

292.2

定案汇报指引：补充说明“广东项目”市场/竞品情况房地产主要版块土地、住宅市场整体情况？主要竞品：项目定位、价格、去化、存量、户型等？项目基本情况项目5要素：占地、容积率、单价、总价、楼面价地块现状区位及配套：到市政府、主要商圈、配套学校及其他重要节点等的车程城市基本情况行政区划/地块位置城市人口/城区人口支柱产业/GDP/GDP增速城市发展方向【辅】城市地图、其他定案材料020304【主】地块信息与景观资源、视频（航拍和交通）

302.2

定案汇报指引：补充说明定位/规划/定价项目定位及理由？规划方案简述？项目各类产品定价及依据？项目经济效益项目总货值、2016年供货货值？项目净利率、净利润、土地获利倍数、自有资金和帕拉丁资金投入、自有资金回报率？成就共享、区域投入同心共享金额？评审意见同意/不同意/落实具体条件后获取？项目投资风险提示？待进一步落实的投资条件？其他意见？【主】规划图、户型图、简要报告及投资决策意见表【辅】其他定案材料050607“广东项目”

31第三部分投资拓展方向及拿地模式

323.1

投资拓展核心原则一二线城市三四五线城市规模+周转净利润率≥8%（含表外成本）净利润率≥10%限时回正一年内资金回正帕拉丁 年化利息：融资金额×10%成本 归属基金公司的净利润：项目净利润×我司股权×3.5%项目投资核心原则：成就共享＋同心共享规模+利润坚定“劳斯莱斯“深耕“广东项目“投资方向二线、省会城市标杆项目布局“一线、强二线周边”项目成功项目周边项目3.2 集团5大投资方向三、四、五线城市中心“劳斯莱斯项目”的条件及产品配置广东6大区域2016年销售额力争上千亿打造粮仓型、可持续发展型项目坚持布局深耕树标杆收购一线项目全力占领上海、深圳稳重进入北京、广州主动储备土地打造粮仓型项目二线城市、省会城市、直辖市（重庆、天津）计划单列市（宁波、大连、厦门、青岛）核心城市（苏州、珠海、温州、三亚、佛山、东莞）加大成功项目周边项目的收购并购垄断区域市场做一个，成一个海外项目森林城市是集团头号重点项目布局东南亚、澳洲、美洲、欧洲等长期发展3.2 集团5大投资方向微信公众号：房地产干货资料加入地产行业精英群，请加微信：newPDF03一二级联动02勾地等意向性拿地01直接招拍挂一级市场04三旧改造07联营合作开发06股权类合作05土地使用权转让二级市场08代管代建+品牌输出3.3 集团8种常见拿地模式3.3 集团9种创新投资模式土地整理旧城改造科技小镇置换土地金融资产持有运营限价保障轨道交通PPP模式4.1“劳斯莱斯”项目拓展指引：基本属性【城市排查】绝对条件（排查当地规模型别墅与大平层项目，分析比对我司劳斯莱斯产品比对的竞争优势。）注：避免将1栋大平层或少量别墅项目误认为规模项目【城市人口】绝对条件目标城市人口不受限制。注：不能因为城市人口少而放弃拓展这些城市，即使5万人也有劳斯莱斯的需求。【客户排查】绝对条件（排查当地存款50~100万人民币客户数量。）【客户访谈】绝对条件（区位不被富裕人群否定）注：富裕人群指私企老板、公务员、事业单位人员、国企或民企高管等【最好小学】绝对条件（优选顺序：属于学区房、有学位）【没有对手】相对条件（通过市场排查，对比得出结论）。注：比对考虑因素主要有品牌、规模、产品、园林、物业等【交通便利】相对条件（宜紧邻城市主干道，充分的昭示性，树立形象标杆）城市排查城市人口客户排查客户访谈最好小学没有对手交通便利基本属性

38AC规划方案绝对条件规划方案：使用集团最新公布《劳斯莱斯规划方案》--双塔楼结合销售中心标准化规划）户型产品：YJ115+YJ140+YJ260（一栋）+挂石别墅项目在充分市场调研及客户需求基础上，可补充11层YJ115产品，提高首期去化率和去化总额。五线“劳斯莱斯”项目的洋房产品组合为：11层YJ115+18层YJ140+YJ260，应该以YJ140为主要配置货量，货值应超过项目自有资金投入峰值的20%以上。B容积率相对条件

固定楼面价时，容积率尽量取低值（容积率合理范围1.2~2.0）；固定地面价时，容积率尽量取高值（容积率合理范围1.5~3.0）。车位配比相对条件（配置建议：地上停车位计入指标，争取每户不超过0.5个，如大于0.5尽量选择地上车库满足规划指标要求）（定案限制：车位收入必须小于净利润的50%）4.2“劳斯莱斯”项目拓展指引：规划要求

39土地规模地价相对条件（土地价格尽