《某地块房地产项目 可行性探究报告》

3 4第2章项目投资环境与市场研究 62.1投资环境 62.1.1宏观经济总体状况 6 72.2房地产市场状况 2.2.1开发投资情况 82.2.2土地供应情况 92.2.3销售情况 9 3.1目标客户 3.2项目建设 第4章设计构思及营销计划 4.1项目设计构思 4.2.1设计依据 4.2.2户型设计 4.2.3小区道路设计 4.2.4绿地与景观规划 4.2项目营销进度安排 4.3项目资金回笼计划 24.3.1住宅类 4.3.2商铺类 第5章投资估算和资金筹措 5.1投资估算 5.2资金筹措 第6章项目经济效益评价 236.1经济效益分析 6.1.1基准收益率 236.1.2现金流量表 246.1.3投资收益率 256.2财务评价 6.2.1财务测算 6.2.2盈利能力指标分析 6.2.3清偿能力指标分析 6.2.4财务评价结论 6.3项目不确定分析 6.3.1盈亏平衡分析 6.3.2敏感性分析 6.3.3概率分析 第7章项目研究的结论和建议 7.1建立全过程成本管理意识 7.2建立和完善成本管理组织机构 7.3加强施工过程的费用控制 3 41第8章项目总结 42引言 过程进行示范性解析，例如，吴倩(2019)等人从项目概况、融资4第1章项目的概况项目占地面积2总建筑面积4个6总规划数户7%财务数据1总投资万元52万元3万元4万元1万元2内部收益率%3静态投资回收期年4动态投资回收期年6盈亏平衡点%6第2章项目投资环境与市场研究亿元，同比增长2.3%,增速同比下降0.5个百分点。基于今年的季度，第一季度同比下降6.8%,第二季度增长3.2%,第三季度增长77754元，增长2.6%。第二产业增加值384255亿元，增长2.1%。第三产业增加值553977亿元，增长8.9%(如表2.1)。表2.12016—2021年各产业累计国内生产总值及增长情况(单位：亿元，%)7年度6国民生产总值(GDP)的因为疫情减缓，但正在慢慢恢复。这一趋势与宏观调控目标大体上保持一致。全年居民消费价格比上年上涨2.5%。工业生产者出厂价格下降1.8%。工业生产者购进价格下降2.3%。农产品生产者价格上涨15.0%。12月份，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比上涨的城市个数为60个，下降的为10个。全国居住消费同比上涨-0.4,其中城市地区为-0.4,农村地区为-0.5。2.1.2江门市整体经济环境分析在国内经济恢复和国际贸易摩擦的背景下，江门市的整体宏观经济表现相对较好，不受总体环境的影响很大。2021年，江门市固定资产投资完成总额增幅同比下降19.7%,降幅环比收窄5.3个百分点，对比年初的-81.3%,增幅已经稳步提升了61.6个百分点。第一、二、三产业投资分别下降60.4%、19.4%和14.8%,降幅环比分别收窄7.6、3.4、6.6个百分点。第三产业固定资产投资恢复迅猛，已从江门市的经济模式以农业经济为主，正在向工业经济转型，目前正大量吸引投资，发展建设项目。主要有两个原因：首先，投资8品房预售许可证6个，批准预售新建商品房1024套(间)、13.00批准预售套(间)数及面积分别环比增长48.41%、47.49%。其中新2021年1月至2022年12月，共核发商品房预售许可证19个，批准预售新建商品房3670套(间)、44.14万m²。批准预售套(间)9工矿仓储用地102.67公顷，住宅用地48.19公顷(其中：公共租赁房用地24.33公顷，其他商品住房用地14.46公顷。),公共管理与表3-22021年度销售备案登记情况表(单位：m2)季度总体商业办公别墅住宅售万10.1万7.22万2019年全年销售02019年全年销售率%售万10万2.14万32万2021年全年销售02021年全年销售率从2021年的批准预售量和2020年的批准的预售量分析，2020年市区的批准的预售总额与2020年相比增加了1.16%,一些物业的销售带来了一定的销售压力。2021年商品房销售率为75%,其中少住宅项目的销售量在2021年达到300197平方米。这是销售面预售量与2020年相比减少了71.43%。2021年，各项销售的需求都2021年，江门市普通住宅的实际销售面积与2020年相比增长第3章目标客户研究、项目建设该项目商铺营业对象主要面向超市的供货商、综合商铺的投资住宅的主要对象为知识分子、较高收入的公务员、企业主和具有改革开放式思维能力的社会先行者。这部分人收入较高，投资意识强，对家庭居室的要求较高，且最先关注住宅品位，对户型的设蓬江区双龙路地块房地产项目的楼盘主要户型总建筑面积及其四房两卫四房三卫四房三卫3季度工作年2023年14基础施工主体施工第4章设计构思及营销计划表4-1户型面积指标表号户型面积电梯配比目标客户类型户型户刚需型户型四室一厅1梯3户刚需型，投资型户型四室一厅户刚需型3600图4-1户型A:三室一厅两卫91.27(m2)0图4-2户型B:四室一厅两卫102.84(m2)图4-3户型C:四室一厅两卫113.94(m2)期，预售期从2022年7月开始至2023年9月，项目设计理念与消完，总时间一年半，预计2022年7月至9月售出25%,2022年10月至12月售出20%,2023年1月至3月售出18%,2023年4月至6月售出16%,2023年7月至9月售出13%,2023年10月至12月售出8%。商铺类预计截至2023年12月全部售完，2022年7月至9月售出30%,2022年10月至12月售出20%,2023年1月至3月售出20%,2023年4月至6月售出10%,2023年7月至9月售出10%,2023年10月至12月售出10%。年7月至9月售出37个，2022年10月至12月售出29个，2023年1月至3月售出26个，2023年4月至6月售出25个，2023年7月至9月售出15个，2023年10月至12月售出15个。第5章投资估算和资金筹措(1)土地价格确定装费用按每平方米12000元计算，项目计算显示建设/安装费用为序号计算依据计价(万元)1规划设计费用2可行性研究费用3地质勘查费用4筹建费用建筑安装工程费(3)基础设施建设成本估算基础设施建设是指房地产开发项目中管道、道路等基础设施的建设。该范围距离建筑物2米，属于项目计划的红线。基础设施建设成本是由电力、水和天然气、污水处理、绿化、道路建设和卫生等公用事业的建设成本以及这些公用事业与当地政府公用事业的接序号计算依据金额(万元)11363元/平米*523782865元/平米*5237831250元/平米*5237841154元/平米*5237851045元/平米*523786753元/平米*523787869元/平米*200428智能系统1100元/平米*52378(4)建设安装费用估算建设安装费用是指在特定施工过程中发生的施工费用、材料采购费用和安装费用。根据实际获得的信息和数据，在前期可行性研开发成本是指与房地产开发项目相关的或有成本，例如运营、计价(万元)1营销策划费2宣传广告费34其他销售费用预售收入。预售收入是指开发公司收取的用于将已完成财产作为商品出售给需要购房的客户的预付款。针对江门市当地房地产市场进行调查研研分析后，决定将蓬江区双龙路地块房地产项目住宅类楼房定价约为32000元/平方米，停车位定价约为200000元/个，商铺类楼房定价约为20000元/平方米。销售从建设经营期第二年开始，分4年进行。贷款资金。贷款资金是指房地产开发公司从其他部门或个人借出的资金，包括银行和其他金融机构的贷款。这部分资金是项目的债务资金，需要偿还和支付利息。向银行贷款200000万元用于项目投资，假设还款期限为3年，贷款年利率为4.9%,第一年贷款金额为120000万元，第二年贷款金额为80000万元。当年利息=(借款本息累计+当年借款/2)*贷款年利率第1年贷12-1]=10282.32(万元)。第2年贷款每期还款额元)。通过计算，我们得出结果：第一年贷款金额120000万元，每期的还款金额为10282.32万元；第二年贷款金额80000万元，每期的还款金额为6854.88万元。序号项目名称建设经营期年年1息年初借款累计笔借款06本年应计利息8息89年末借款累计00年初借款累计笔还款本年应计利息2息年末借款累计0年初借款累计000汇总0本年应计利息7息5年末借款累计2第6章项目经济效益评价表6.1基准收益率资金来源年利率值年资金费用(万银行贷款200000万自有资金100000万资金合计300000万营业税税率为5%;印花税税率为0.05%。表6.2项目现金流量表建设经营期入0310自有0回炉00399出4流出4177979折19586.1.3投资收益率投资收益率=(年平均净收益总额/投资总额)*100%=(699098.57/4/500000)*100对多个工业领域，鼓励其他企业加入相关环节，为区域经济带来快最后，江门作为沿海地区的重要地方，历史悠久。改革开放以来，在各地住房市场规模化开发建设的社会背景下，江门成套的住宅生活市场，迫切需要一个模型作为指南和示范。它不仅是社会发6.2财务评价(一)销售收入项目住宅价格(详见第六章住宅价格定位),预估住宅平均售价为定商铺价格为11000元/m²,商铺按建筑面积销售，预计2021年12本项目机动车位共147个，通过与周边相似楼盘对比，确定车表6-3为本项目销售计划表；表6-3销售计划控制表号销售比例月512月0月月月12月8面积0003销售额(万221商铺销售比例0002面积442销售额(万33车库3销售比例50730003销售额(万300总销售收入(万计本项目总销售额为：13418.56万元。(二)增值税及附加本项目增值税使用税率为9%,城市维护建设税率为7%,教育附加税为3%,地方教育附加为2%,计税基础为本项目增值税金。①增值税测算本项目增值税采用一般计税方法计算，房地产销项税税率9%,可抵扣当期土地价款。进项税率因房地产开发成本科目的不同而改表6-4增值税测算表计算依据金额(万元)全部价款和价外费用当期允许扣除的前期工程费中设建筑安装费用中基础建设中进项税其他费用中进项税费，9%②附加税费城市维护税=增值税×7%=55.58万元教育费附加=增值税×3%=23.82万元地方教育费附加=增值税×2%=15.88万元下表为本项目销售税金及附加统计表，项目销售税金及附加为表6-5销售税金及附加估算序号税额(万元)23教育附加税4地方教育附加总计基准收益率为12%,由公式：(1+i)^4-1=12%,得出季基准收益(1)财务净现值(FNPV)IRR=Zt=o(CI-CO)t(1+ic)-t=0(公式6-2)(3)动态回收期(T)P′t=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+(公式6-3)(4)总投资利润率(ROI)式6-4)(5)资本金净利润率(ROE)本金的比率错误!未找到引用源。。基于附录10损益表，项目资本金利润率计本项目资本金净利润率=年平均净利润÷项目资本金×100%(公式6-5)(1)资产负债率(LOAR)资产负债率=负债总额÷资产总额×100%(公式6-6)本项目资产负债率<1,具有一定的偿债能力。=(10057.12+538.62-618.06)根据上述经济指标计算，财务净现值>0,内部收益率>基准收固定成本Cf=土地费用=3593.89万元(2)基本公式(3)盈亏平衡点计算56.62%,远低于70%,风险程度低，方案可行。表6-5蓬江区双龙路地块房地产项目费敏感性分析%0产项目费率税后4.16%率变化幅度税后税后表6-6住宅销售单价敏感性分析变化幅度%0%%税后0.74%财务内部收益率变化幅度44.10%续表6-6数税后由上述图表可以看出，在以财务内部收益率为指标的情况下，住宅销售单价的敏感性高于蓬江区双龙路地块房地产项目费，蓬江区双龙路地块房地产项目费变化幅度达10%时，敏感系数≤3,住宅销售单价变化幅度为10%时，敏感系数已达8左右。因此，在项目概率分析是通过分析不确定性因素的变化情况和发生概率，计选取期望值法进行概率分析，期望值法是通过计算项目净现值的期望值和净现值>0时的累积概率，来确定项目可行性和风险程度。与敏感性分析一样采用蓬江区双龙路地块房地产项目费与住宅销售单价作为不确定性