XX大道及天池片区综合开发项目

第二章投资环境和市场分析 第三章项目发展规划、用地规模及功能 3.1项目规划 3.2用地规模 3.3功能分区 第四章项目开发条件 4.2地质及防洪条件 4.4区域现状 4.5区位优势 第五章地块拆迁安置方案 5.1安置范围 第六章工程建设方案 6.1工程概况 第七章环境保护 7.1环境现状 7.4建议 第八章开发建设及经营组织 8.1开发建设 8.2开发机构 8.3经营组织 第九章项目实施计划 9.2实施计划 第十章投资估算及资金筹措 10.1投资估算 10.2资金筹措 11.1评价范围 11.3土地开发收入测算 11.5评价指标 11.6主要财务指标汇总 11.7评价结论 11.1.1项目名称##市翠柏大道及天池片区综合开发项目1.1.2项目业主名称：##市城市建设投资有限公司地址：##市南岸金鱼井街12号企业类型：有限责任公司经营范围：城市基础设施建设项目的投资、筹资、融资和经营性建设项目投资；行使政府投资建设项目业主职责；管理和经营政府赋予的##市城市建设投资有限公司是经##市人民政府批准于2004年3月组1.1.3项目概况2加强##城市新区的开发建设，是##市经济和社会发展的需要。本项目开发内容主要包括：1、翠柏大道(包括拆迁安置、道路和桥梁);2、天池片区基础设施(包括拆迁安置、区间道路及管网工程建设);3、大地坡片区基础设施建设(包括区间道路及管网工程，不含拆迁安置)。项目建设期为3年，总投资58578万元，##市政府筹集资金24578万元，商请银行贷款34000万元。项目土地出让总销售收入63931.48万元，土地开发总费用60552.63万元。项目财务内部收益率4.87%,投资回收期4.64年，贷款偿还期3.51年。近年来，我国经济持续较快增长，国内生产总值从1997年的7.4万亿元增加到2003年的11.67万亿元，按可比价格计算，平均每年增长7.9%,产业结构调整成效明显，以信息产业为代表的高新技术产业迅速崛起，传统工业改造步伐加快，现代服务业快速发展。经济增长质量和效益不断提高。国家税收连年大幅度增长。全国财政收入从1997年的8651亿元增加到2003年的2.17万亿元，平均每年增加2174亿元；国家外汇储备从1399亿美元增加到4033亿美元。社会生产力跃上新台阶，实施西部大开发战略实施以来，国家通过加大建设投入、增加财政转移支付、实施优惠财税政策等措施，有力地促进了西部地区发展。东3总体奋斗目标，并确保分阶段实现三大目标，即：到2005年全市实现GDP总量与1999年基础上翻一番；到2010年，初步建成长江上游一级依托城市，长江上游生态保护屏障的重要组成部分；到2020年，实现GDP总量在2000年基础上翻三番，人均GDP超过3000美元，赶超当年达1200亿度/年电量的“西电东送”能源基地，并配套发展和形成一批4近的运输通道；##航空港开通了直达北京、上海、成都、广州、昆明等九条航线；##港是交通部规划的长江六大重要枢纽港之一，水运上通乐全市电话交换机容量已达2万余门，正在实施的天然气改扩建工程将保证城市75%的气化率，城市供电能力经技改将达到100万千瓦，城区自来水日供水量达45万吨。日趋完备的基础设施条件有利于##市各行各业##市在基础设施建设和经济建设方面取了长足发展，但##的城市发展速度却相对滞后，形成了目前##市建设用地紧张、居民住房供不应求的局面。为改变城市建设滞后的现状，2001年和2002年##市人民政府按高起点的要求聘请了上海同济城市设计研究院、中国对外建筑中公司城市规划设计所等大型规划院编制##市三大片区、八大组团控制性详细规划。现在南岸东区、旧城、旧州、菜坝、沙坪、天柏等城市组团的控(2)《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》(3)《关于转发国土资源部(关于切实做好征地补偿安置工作的通知〉的通知》(川国土资发[2002]19号)5号)(5)《##市城市总体规划》(1998)(6)《##市天柏组团控制性详细规划》(2003)(7)《##市统计年鉴》(2003)(8)成都市市政工程设计院《##市翠柏大道道路工程初步设计》(9)##市城乡规划勘察设计院《##市南岸西区大地坡控制性详细规(10)建设业主提供的相关资料、图纸1.4可行性研究范围及主要内容1.4.1编制范围就项目的建设背景、建设规模、建设方案、建设条件、建设进度、投资1.4.2编制主要内容(1)根据##市经济发展状况和城市发展现状，从该区域在城市布局结构中的位置、作用、区域现状存在的问题及城市规划要求等方面分(2)从城市发展状况、区域及周边交通状况、基础设施等方面分(3)根据控制性详细规划，对该区域土地按不同用地性质和净地##市翠柏大道及天池片区综合开发项目总论61.6主要技术经济指标主要技术经济指标表表1-1序号指标名称单位数量1建设规模总用地面积3088.57亩天池片区1404.6亩翠柏大道及桥梁382.8亩大地坡片区1301.17亩2主要建设内容公路m桥梁座4其中：立交桥座3道路照明用电负荷7##市翠柏大道及天池片区综合开发项目总论雨水管m污水管m挖方填方道路绿化率%3建设期a34总投资万元其中：征地拆迁万元基础工程万元建设期利息万元5资金筹措万元##市政府筹集万元商请银行贷款万元6经济效益指标土地收入合计万元其中：天池片区万元大地坡片区万元土地开发总费用万元财内部收益率%财务净现值(Ie=6%)万元投资回收期a含建设期贷款偿还期a含建设期8第二章投资环境和市场分析2.1投资环境及经济发展基本情况2.1.1投资环境(1)资源环境长江三江交汇处。地跨北纬27°50′～29°16′、东经103°36′~治州和乐山市，北靠自贡市，东西最大横距153.2km,南北最大纵距150.4km,全市有土地总量132.98万ha,其中耕地49.32万ha、园地以三江流域境内段为主，其中：金沙江储量157.2万kW、岷江储量91.7水能储量62.9万kW。已探明矿产44种，其中E级以上储量矿产23种，煤保有储量41.4亿t,占全省保有储量的53%;玻璃用石英砂岩3460.8ht,占全省保有储量的44.2%;硫铁矿资源总量15.09亿t,占全省保有储量的71%;天然气保有储量300-400亿m³。全市竹林面积已达67000万m²,9年产竹片40万吨左右、竹笋、竹荪及副产品1万多吨。根据该市竹产业发展目标，到2010年，全市竹林面积发展到133300万m²,年产竹材##市旅游资源独具特色，全市共有国家级旅游资源6处，有被誉为##市现拥有各类专业技术人才83869人，其中高级职称2258人，中级职称19794人。企业经营管理人才4250人(市属以上企业中层以上管理人员),各类人才中具有大专以上学历的达到53.4%。(2)自然环境46.6%,丘陵占45.3%,平坝仅占8.1%。该区属于中亚热带气候类型，气候温和。年平均气温18℃,最高气温39.5℃,最低气温-3℃。常年主导风向西北风，最大风速1.5m/s,静风频率为25%。年平均降雨量(3)经济发展基本情况总值291.02亿元，比上年增长12.5%,比全省增幅高0.7个百分点，比年的20.73:47.76:31.51调整为19.38:49.59:31.03。第一产业比重下降1.35个百分点，第二产业比重提高1.83个百分点，第三产业比重降0.48个百分点。2003年##市农林牧渔业现价总产值完成90.03亿元，比上年增长6.45%。其中，农业产值增长1.44%,林业产值增长8.75%,牧业产值增长10.29%,渔业产值增长16.26%,农林牧鱼服务业产值增长5.42%。农民人均纯收入2437元，比上年增加136元。农村经济全面发展。市国有工业企业及年销售收入在500万元以上的非国有工业企业价增加值85.15亿元，比上年增长21.61%。完成工业现价总产值220.132003年##市社会消费品零售总额95.73亿元，比上年增长13.35%。其中，国有经济零售额5.56亿元，增长1.54%;集体经济零售额4.23亿元，下降23.96%;个体私营经济零售额61.83亿元，增长17.34%。对外贸易大幅度增长。2003年，海关进出口总额2.7亿美元，比上年增长41.22%。其中，出口总额1.67亿美元，增长52.28%。旅游业继续快速发展。全年全市接待海内外游客316万人次，增长35%;旅游收入15.19亿元，增长35%;旅游创汇108万美元，增长54%,其中，旅游商品创汇32美元，占旅游创汇收入的比重为29.67%。2003年，全市地方财政收入为14.48亿元，增长17.5%,其中，地方财政一般预算收入12.10亿元，增长5.67%。地方财政支出为36.062003年，全市共完成全社会固定资产投资总额达96.21亿元，创历增长7.28%,占全社会固定资产投资总额的41.53%;非国有单位投资完成56.25亿元，增长49.10%,占全社会投资总额的58.47%。非国有单位投资中，城镇工矿区私人建房投资完成5.38亿元，增长92.45%;城镇私营投资完成1.12亿元，增长95.65;农村投资12.14亿元，增长19.9%。(4)国民经济和社会发展主要目标亿元(按2000年价格计算),在1999年的基础上翻一番；2010年人均预计2005年生产总值的第一、二、三产业构成调整为19:45:36;化水平力争达到28%以上，中心城市人口达到45万人以上、建成区面积五”期间，工业增加值年均增速达到17%;2005年工业增加值占GDP的全国房地产业在连续5年保持年均增长近20%的基础上，2003年全国累计完成房地产开发投资突破1万亿元，同比增长29.7%。房地产全国31个省(自治区、直辖市)中有9个地区增幅超过50%。在全部房地产开发投资的比重也继续保持在70%左右。2003年，##市共完成房地产开发投资13.68亿元，比上年增长43.27%,增速比全省高12.87个百分点，比全国平均高13.57个百分点，2003年##市房地产销售呈良好的发展势头，房屋竣工面积101.1万m²,增长47.44%,商品房销售建筑面积95.24万m²,增长率达82.03%,商品房销售额8.64亿元，增长76.94%。目前，##城市建设用地较为紧缺，土地供需矛盾突出，房屋供不应求。形成这样的局面是由于##城市属典型的“三山对峙、三江分隔”的组团式布局，现在仅形成了以旧城向新区的空间扩展都将跨越山体或大江，需要投入的资金巨大，这是导按##市委提出的城市建设目标，至2010年##市城市建成区将达到60平方公里，进入大城市的行列。据此推算，每年需扩展城区4平方公里。根据##市城市总体规划布局要求，##市城市布局形态为“放射状、开放状、组团状、多中心”,由三大片区、10个组团共同组成生态型“山水园林”城市。各组团功能划分中，天柏组团为沿金沙江发展轴的组团之一，肩负疏散旧城密集人口，带动地方经济发展的任务。天柏组团首期##市天柏组团位于##市金沙江以北，内昆铁路以南。规划将天柏组团列为##市能源基地和西电东送的基地，铁路交通枢纽。规划人口11万人，天池片区作为天柏组团的一部分，主要是为能源基地提供相应的配套生活区。规划新建成规模中高档山水生态居住社区，具有优美的居住环境和湖光山色。片区中部的天池公园，在原有天池公园的基础上扩大规模，公园占地约为53公顷，作为城市公共绿地和开放空间。公园南侧的山体密植树林，开辟登山步道作游览健身之用。利用原有水面，可开展多种以水为主题的游乐休闲项目，丰富城市居民的文化活动，提高生大地坡片区的建设，除满足城市较高收入群体对改善居住条件的要求外，也填补了##市无高档住宅区的空白，改善了人居环境，做到了居天池片区和大地坡片区能够为城市提供用地条件较好的成片建设用地；其开发前景是较好的。由于旧城组团控规完成后，大量人口需要疏散，且随着##市户籍制度的改革，城市人口的增长将在未来几年步入高峰期，住房需求量十分巨大，天池和生态示范住宅区成片建设用地的开目前##市市区商品房价格处于较高水平，价格也稳步攀升。2000年旧城的平均住宅用房价格是1000元/m²,2001年为1200元/m²,2002年达1600元/m²,电梯公寓价格超过了2000元/m²,市区总体房价水平比周边地市州高出400-500元/m²。显，是旧城疏散居住人口和城市新增人口生活居住的首选之地，天柏组3.1.1规划原则与指导思想1.根据##市城市(97)总体规划，以及中国对外建设总公司城市规划设计所、##市城乡规划勘察设计院编制的《##市天柏组团控制性详细规划(以下简称〈详规》)》和##市城乡规划勘察设计院编制的《##市南完善和深化沿金沙江城市发展轴的功能及布局，实现##市整体产业布局2.新区开发与旧城改造相结合的原则。结合翠柏大道的主干道路建设，开发天池和大地坡新区，调整##的城市空间结构，为疏散旧城及县城人口提供空间(本项目规划居住人口25957人)。为旧城配套建设相应4.贯彻城市设计的内容，引导和控制城市发展形态，以人为本有机的组织物质实体、自然景观及人文要素，实现社会、经济及生态环境三3.1.2发展目标主要是为和家坝、溪洛渡村西电东送大型项目提供相应的居住社区(1)健全和强化组团自身的功能；(2)营造丰富的沿江景观及天际线；(3)构筑现代化高品质生态山水城市组团；(4)建设高效便捷的道路交通网络系统；(5)建立与城市管理互动的规划控制指标体系。大地坡位于##市南岸，北搂金沙江。大地坡地形起伏大，结合##城以大地坡作为中坝片区的回填取土区，项目的实施，与天池片区开发相结合，形成了中坝与天池的联动。大地坡功能定位为依托西区建设成为3.2.1翠柏大道及天池片区翠柏大道及天池片区总用地面积为1191602m²。总用地面积中居住用地530250m²,占总用地的44.50%;公共设施用地62970m²,占总用地的5.29%;道路桥梁用地457152m²,占总用地的38.36%;公共绿地的11.85%。翠柏大道及天池片区规划用地平衡表表3-1代码百分比人均(m²/人)备注居住用地R规划居住人口25957人二类住宅用地配套公共服务设施幼儿、中小学公共设施用地C商业金融用地医疗卫生用地教育科研究用地道路用地S其中：利用现有道路用地新增道路桥梁用地绿地G其中公共绿地防护绿地其中：利用现有道路用地新增用地面积3.2.2大地坡片区大地坡片区总用地面积867458m²,其中：居住用地552705m²,占总用地的63.72%;公共设施用地96407m²,占总用地的11.11%;市政公用设施用地21640m²,占总用地的2.50%;道路用地118009m²,占总用地的13.60%;防护绿地34957m²,占总用地的4.03%;公园用地43740m²,占总用地的5.04%。大地坡片区规划用地平衡表表3-2代码百分比人均(m²/人)居住用地R规划居住人口40565人其一类住宅用地二类住宅用地配套公共服务设施幼儿、中小学公共设施用地C其中商业用地文娱用地体育用地医疗卫生用地市场用地市政公用设施用地U公交用地变电站用地道路广场用地S社会停车场用地道路用地绿地G防护绿地公园用地水域及其他用地E3.3.1天池片区《详规》拟定天池片区主要是为西电东送提供相应的居住社区配套天池片区地块功能分配及主要技术指标见表3-2。3.3.2大地坡片区《控规》拟定该片区布局主要以居住为中心，同时配套相应公共设居住用地公共设施配套建设教育设施、文化设施、医疗卫生设施、公共居住组团布置于片区的西南侧和东北部，西北部临金沙江为公共绿3.3.3主要技术经济指标天池片区本项目功能地块分配及主要技术指标控制一览表编号性质备注(万m²)居住人口(人)##市翠柏大道及天池片区综合开发项目项目发展规划、用地规模及功能2小学12班幼儿园2224班小学12班幼儿园2222注：C2商业金融用地C5——医疗卫生用地C61表3-4编号性质面积居住人口(人)1停车场幼儿园中学小学滨河绿地幼儿园小游园滨河绿地变电站小游园R1——一类居住用地R2—二类居住用地R22幼儿园、中小学用地U21公交用地U12变电站用地##市翠柏大道及天池片区综合开发项目项目开发条件第四章项目开发条件4.1地理位置及交通4.1.1地理位置4.1.2交通达100万人次，货运吞吐能力900万吨，千吨级编组船可直达上海。##市翠柏大道及天池片区综合开发项目项目开发条件4.2地质及防洪条件项目建设区依山傍水，属较为典型的浅丘地貌，项目施工中土石方工程量较大。目前，建设区域内未发现滑坡、泥石流、地下流动水体等项目建设区建有防洪堤，防洪标准为50年一遇，3级堤防。项目建设区标高高于防洪堤标高，满足防洪要求。4.3基础设施配套条件4.3.1水、电、气、交通及通讯条件(1)水、电、气有保障。天柏组团现有水厂两座，日供水能力约10万吨；排水体制采用雨水污水分流制，现在该组团污水处理厂正在实施中；区域内现有110KV变电站一座，可供区域用电。气源由泸云干管提供，天然气量充足。(2)通讯条件好。##市已建成程控化、大容量的数字传输网、分组交换网、综合业务网、互联网等高速电信网络，覆盖全市1区9县，联通全球200多个国家和地区。电话交换机总容量37.3万门，通讯光缆总长1450km。天柏组团现设有##县电信分局。通讯条件完全能满足片区需要。大地坡片区与旧城区连为一体共用建成区的城市基础设施。翠柏大道为连接旧城组团、中坝组团以及天柏组团的主要城市干道，##市翠柏大道及天池片区综合开发项目项目开发条件临翠柏大道区域在80年代、90年代初修建了大量低层、多层建筑，建##市翠柏大道及天池片区综合开发项目项目开发条件(5)该区域土地综合开发整治条件成熟：经过多年的土地使用制度改革，经营城市的理念已经深入人心，公开竞争供地制度已经建立，通过经营城市要素特别是土地资产，促进城市发展，为政府积累城市建设(6)该区域开发建设的意义十分重大。通过其开发建设，可以对周从上面的分析来看，翠柏大道及天池片区和大地坡片区土地开发实第五章地块拆迁安置方案1.翠柏大道(含桥梁)及天池片区总用地面积1191602m²(合1787.39亩),扣除原有道路用地面积43200m²,实际需征用地面积1148402m² 5.2安置标准及方案本项目征地补偿安置执行宜府办发[2001]31号《##市城市规划区征地补偿安置实施细则》(试行),征地补偿、人员安置、住房安置标准5.2.1征地补偿5.2.2人员安置农转非劳动力人员(18至60周岁的男性农民和18至50周岁的女用工制度接收，并且被安置人员自愿接受安置以外，一律实行自谋职业安置。单位接收安置的，按规定办理用工手续并将安置费拨付给接收安农转非劳动力自谋职业安置标准每人8000至10000元，其他农转非人员的生活补助费不得低于年产值的4倍。对已办理退养回乡的“轮换工”人员，属农转非范围的，只为其办农转非人员中经当地人民政府或者民政行政主管部门核定的五保户、孤儿和二等乙级以上残疾人员，另外每人一次性增发500至1000元5.2.3住房安置1.安置原则搬迁户中的农业人口实行自建房安置，并按农民建房的程序办理。成片的农民自建房建立中心村。农民自建房原则上控制在二层以内。要求超层建房的，户主提出书面申请，经市建设行政主管部门批准并按有2.建房用地标准农民自建房每人的宅基地面积按当地农民建房用地标准执行，每户人数按封户时的户口核定，3人以下的户按3人计算，4人的户按4人计算，5人以上的户按5人计算。每户只能有一处宅基地，独生子女不享有双份宅基地面积。自建房每人用地面积为20m²。3.自主购房农转非人员和其他非农业人口领取购房补贴后，自主购房。为了妥善解决成片搬迁人员的购房，征地单位应提供优价房源，具体由市土地行政主管部门组织或委托有关单位落实。优价房按同区域同类经济适用房价格出售给享受住房安置的人员，其售价由市土地行政主管部门商市建设行政主管部门和市物价行政主管部门等核定后公布。享受住房安置条件者，每人可购15至20平方米建筑面积的优价房。4.过渡期寄住费和搬家费征地拆迁后，发给被安置户过渡期寄住费，标准为每人每月50元，按6个月一次性发给。搬家费按每户每次200元发给。在规定期限内或者提前拆迁完毕的，可以按合法的永久性房屋面积给予适当拆迁奖励费。第六章工程建设方案6.1工程概况6.1.1本项目设计施工工程观音湾，道路长度5800m,路幅宽度40m;道路雨水管网12742m,污水2)天池西路：道路长度1310.12m,路幅宽度30m;道路雨水管网3)天池大道、天池东路：道路长度3575m,路幅宽度40m;道路雨水管网3575m,污水管网1872m;道路照明系统；4)技校路等：道路长度2165.58m,路幅宽度20m;道路雨水管网2165m,污水管网2166m;道路照明系统；污水管网1712m;道路照明系统；6)翠屏大道：道路长度1778.9m,路幅宽度16m;道路雨水管网1780m,污水管网1780m。1)二二四立交桥：中心柱号03+11.5,位于翠柏大道与高速公路连宽17m、22m,第三层为连接线的匝道，单向2车道、桥宽8m。2)三官楼立交桥：中心柱号31+53.59,位于翠柏大道与跨越原翠宽11.50m,桥梁全长463.667m。3)跨铁路支桥顺接匝道桥：中心柱号40+53.509,位于翠柏大道与第二层为跨铁路支桥顺接匝道、双向4车道、桥宽12.5m,匝道单向单4)跨冲沟大桥：桥梁分两幅：左幅桥梁中心柱号48+04.500,全长120m;右幅桥梁中心柱号48+23.167,全长131m;单幅桥宽20m。(3)大地坡片区道路工程污水管网1370m;道路照明系统；2)小区路：道路长度5525.42m,路幅宽度16m;道路雨水管网##市翠柏大道及天池片区综合开发项目工程建设方案4891m,污水管网4891m;道路照明系统；3)支路：道路长度451.84m,路幅宽度6m;道路雨水管网452m,污水管网452m;道路照明系统。主要建设内容及工程量表序号建设内容建设规模主要工程量1天池片区道路工程道路总长度13678.19m非机动车道25799m²人行道96169m²绿化带64357m²挖方量1198803m³填方量389763m³雨水管网22420m污水管网12261m2翠柏大道桥梁工程立交桥三座砼冲沟大桥一座沥青混凝土面层8222m²挖方量77767m³填方量65418m³3大地坡片区道路工程机动车道64461m²人行道46686m²绿化带6862m²挖方量839537m³填方量107596m³6.1.2配套工程6.2翠柏大道、天池片区道路及基础工程6.2.1翠柏大道(7)建设单位提供的1/500地形图。2.主要技术指标南起二二四立交，坐标X3176845.637、Y455905.968;北止观音湾，坐标X3181125.318、Y459748.069。南北走向，道路总长度5800m,路幅宽度40m,道路用地255200m²。处理。最大纵坡1.8%,最小纵坡0.8%。根据2002年10月23日关于《##市翠柏大道初步设计及立交桥方案化分隔带3米，快车道2X11.75米，绿化分隔带2X2米，慢车道2X2米，人行道2X2.75米。6.路基边坡加设钢筋网和锚杆；土质边坡按1:1放坡，永久性边坡采用TBS护坡。第二级坡1:1.75放坡，两级总高不大于20m,若周围地块不回填，斜C15片石砼路肩墙路堤墙，路堤墙墙顶斜坡绿化。当挡墙高度小于6米时，采用重力式，大于等于6米时，采用衡重式。当地面横坡大于1:57.路面面层采用沥青砼路面，标准轴载为100KN,采用容许弯沉，容许拉8.交通管理设施6.2.2天池西路、天池大道、技校路、滨江路、翠屏大道(7)建设单位提供的1/500地形图。2.主要技术指标1)道路等级：城市主干道III级；4)平曲线最小半径：170m;5)最大纵坡：0.8%;最小纵坡0.0%;6)计算荷载：汽车一超20级；挂车—120级验算；(2)翠屏大道1)道路等级：城市次干道II级；4)平曲线最小半径：30m;5)最大纵坡：1.4%,最小纵坡：0.4%;6)计算荷载：汽车—20级；挂车—100级验算；7)道路宽度：16m。天池西路：南北走向，连接翠柏大道和滨江路，南起与滨江路交汇处，北止与翠柏大道交汇处。共4段(B1—B4),道路总长度1310.12m,道路用地37114m²。天池大道：包括天池东路、学院路。天池大道、天池东路连接天池西路和经天池东路连接翠柏大道，学院路南北走向，连接天池大道和滨江路。共分7段(A1-1～A1-7),道路总长1787.37m,道路用地70455m²。技校路等：为天池大道、学院路、天池西路、滨江路围合地块中的区间道路。共分8段(E1—E8),道路总长度2165.58m,道路总用地滨江路：东西走向，西起与天池西路交汇处，东与学院路交汇处。共分2段(C1、C2),道路总长度836.22m,道路总用地26137m²。翠屏大道：东西走向，西起于翠柏大道交汇处，东与天池东路交汇处。共分6段(G1—G6),道路总长度1778.9m,道路总用地27263m²。4.道路交叉口设计开发区内道路T字叉路口共17个，采用展宽平面交叉口，拟采用展道路十字交叉路口共2个，均采用展宽式平面交叉口和位置灯管现。5.路幅设计天池西路：道路为单幅路型式，总宽30m,双向四车道。路幅设计为55m人行道+1.5m绿化隔离带+10m机动车道+1.5m绿化隔离带+5.5m计为：5.5m人行道+1.5m绿化隔离带+26m机动车道(含非机动车道)技校路等：道路为单幅路型式，总宽20m,双向四车道。3m人行道+2m绿化分隔带+3m非机动车道+1.5m机动车道+2m绿化隔离带+5m人行道(邻江侧)。7.路面8.桥涵6.2.3道路排水(1)设计标准和设计原则1)排水体制2)设计标准始流速V=0.75m/s,地面集雨时间t1=5分钟，延缓系数管道m=1.5。(2)工程方案1)沟槽开挖排水管道(渠)沟槽开挖严格按有关规定执行。2)地基条件3)管道基础4)管材5)构筑物座荷载等级与道路设计荷载等级一致。快车道上汽-20级。道路红3.天池西路等(1)雨水排水系统排水组织：(a)对流向道路的地表水采用截水沟通过排水沟引入天设置涵洞排水；(c)对路堤边坡积水不能散水自然排出时，则设置边沟引入沟槽或设计的涵洞排出；(d)道路范围内的地面水，借道路横坡引涵洞为石拱涵、箱涵或园形涵。雨水管为d400—d800的混凝土管，每(2)污水排水系统在干道侧设置污水干管，对道路两侧区域的污水汇集至滨江路侧污水主干管，排至城市污水处理厂。污水管采用混凝土管，管径按流量分6.2.4绿化及景观工程道路设有三排绿化带，结合立交的形式，在匝道围合范围内空地处布置整齐、集中的绿化和花卉，并适当设置园林小品和休闲设施，在立交周边以行道树为主，在挖方坡段，以分级绿化和悬挑花池形式立体空间绿化，以便为市民创造一个良好的城市空间。道路边坡及桥梁均布置有立体绿化，使整个道路绿化率为26.5%。2.天池西路等道路两侧绿化分隔带种植以黄桷树、小叶榕为主要绿化树种，滨江路临江侧为了快速绿化，配以刺桐、垂柳为绿化先锋的树种。分隔绿化带形成以乔木、灌木、花草配合形成立体绿化效果，与其它城市绿地形成健全的绿地系统，以提高城市生活环境。6.2.5道路照明1.翠柏大道(1)照明供电及控制系统①综合考虑低压供电半径的影响及供配电系统的经济性，本工程拟采用6KV中压供电。由就近的城区供电网引入一回10KV高压电源，其高压供电线路可结合规划的综合管网电力沟道敷设，变压器低压侧为6KV,对各分段变压器供电，单台变压器的供电半径不超过500m,同时变压器预留了适量的广告照明用电，总用电负荷为315kVA。②为适应城市自动化管理的发展需要，本工程在箱变的低压出线回路设置相应的控制接口，并与当地路灯管理部门的现场遥控成套装置相(2)照明系统①在两座支立交范围采用高杆灯照明方式，在绿化带内共设置五盏高杆灯，高度在35m～40m,灯具容量为12x1000W②本设计高杆灯照明范围外的道路，采用中杆灯照明方式，灯具间距控制在30～35米左右，灯具高度为8～10m,选用1×250W或2×250W高压钠灯，灯臂长均为1.5m,仰角10°照度均匀度U≥0.4;方式。每1000米范围设一台60KV/0.4(0.23)KV变压器。配电线路采(3)灯具接地系统接地电阻不大于4欧。在桥面上的灯具可用-25X4的镀锌扁钢，与桥柱(4)照明供电管线敷设②照明电缆在人行道，隔离带内埋深0.7米，在车行道下埋深0.82.天池西路等6.2.6交通管理设施天池片区道路系统设计表序号编号道路名称起点止点长度坡度路幅宽度(m)用地面积(m²)现用地面积(m²)1翠柏大道2天池西路H293.56h289.10H294.221h301.103天池西路H294.221h301.10H295.64h312.344天池西路5天池西路H289.32H287.796天池大道h289.13H295.64h312.347天池大道H295.64h312.34H300.17h301.778天池大道H300.17h301.77H303.87h301.559天池东路学院路Y299.33H305.96学院路学院路H304.93H303.87h301.55技校路H296.74H300.12H297.52H298.87h303.36H298.87h303.36H300.17h301.77H294.21h301.10H297.52H297.52H300.12翠屏大道翠屏大道翠屏大道翠屏大道翠屏大道翠屏大道合计翠柏大道及天池片区道路工程主要工程量表序号编号道路名称道路长度(m)道路用地(m²)挖方量填方量机动车道非机动车道人行道绿化带1翠柏大道2天池西路3A1-1~天池大道天池东路等4枝校路等5滨江路6翠屏大道合计翠柏大道及天池片区道路排水工程雨水管网工程量表序号编号道路名称雨水管长度1翠柏大道2天池西路3天池大道天池东路4技校路等5滨江路6翠屏大道合计翠柏大道及天池片区道路排水工程污水管网工程量表编号道路名称污水管长度(m)其中：(m)1翠柏大道2天池西路3A1-1~天池大道天池东路4技校路等5滨江路6翠屏大道合计翠柏大道及天池片区道路挖填土石方量计算表序号编号道路名称道路用地面积挖方面积填方面积平均挖方高度平均填方高度挖方量填方量1翠柏大道2天池西路3天池西路4天池西路5天池西路6天池大道7天池大道8天池大道9天池东路学院路学院路学院路技校路技校路技校路技校路技校路技校路技校路技校路翠屏大道翠屏大道翠屏大道翠屏大道翠屏大道翠屏大道合计6.3桥梁工程6.3.1设计依据6.3.2二二四立交桥(1)主要技术标准并市翠柏大道及天池片区综合开发项目②桥下净空：快车道≥5.0米(跨越铁路≥7.8米),慢车及行人道(2)桥位概况内宜高速路连接线相交处，中心桩号为03+1(3)桥型介绍22米，双向4-6车道，桥梁最大纵坡4.5%,设置双向横坡、凸曲线半径R=1500～2500米，凹曲线半径R=1500米；匝道桥桥宽8米，单向2车并市翠柏大道及天池片区综合开发项目道，最大纵坡5%,设置单向横坡，凸曲线半径1000～2000米，凹曲线(4)结构设计6.3.3三官楼立交桥(1)主要技术标准②桥下净空：5.0和4.5米并市翠柏大道及天池片区综合开发项目(2)桥位概况##市翠柏大道三官楼立交桥(跨线)位于29+02.557～33+66.224范围内，桥梁中心桩号为31+53.59,桥梁全长463.667米。三官楼立交(跨线)桥跨越原翠柏大道与规划道路接入新建翠柏大道的“(3)桥型介绍修建。单幅桥面宽11.50米，单向3车道。桥 (挡土墙)+6×20.00(空心板)+99.133(挡土墙)=463.667m。桥梁最坡。桥梁净空分别为：中间三跨5.0m;中间三跨外侧相邻跨4.5m。(4)结构设计①上部结构：本桥上部结构均为20简支空心板，空心板高0.9m,桥墩处设预应力混凝土倒“T”型盖梁，盖梁宽度1.90m,高1.7m,盖梁并市翠柏大道及天池片区综合开发项目工程建设方案③支座：由于桥梁纵坡为4.0%,桥墩支座采用楔形支座，支座型号6.3.4跨铁路支桥顺接匝道桥(1)主要技术标准②桥下净空：快车道≥5.0米(跨越铁路≥7.8米),慢车及行人道④设计行车速度：主路V1=60km/h,该匝道桥V2=30km/h单向车道(设紧急停车带):W2=2×0.5+3.5+1.5=6m(2)桥位概况并市翠柏大道及天池片区综合开发项目(3)桥型介绍层桥宽12.5米，双车道，桥梁最大纵坡4.5%,设置双向横坡：匝道宽6(4)结构设计箱梁及桥梁，梁高1.2m,5跨一联；跨越翠柏大道部分梁高为1.2m,跨6.3.5跨冲沟大桥(1)主要技术标准(2)桥位概况幅：左幅桥梁中心桩号为48+04.500,左幅桥梁全长120米；右幅桥梁中心桩号为167,右幅桥梁全长131米。(3)桥型介绍分成两幅(左幅桥梁、右幅桥梁)修建，桥台作错台布置。左幅桥梁的 (空心桥)14×30.00(“T”梁)=131.00m。单幅桥面宽20.00米，横断面布置与道路一致，桥梁最大纵坡0.40%,桥面横坡的设置也与道路一(4)结构设计“T”梁墙高1.75m,空心板高0.5m,桥墩处设钢筋混凝土倒盖梁，盖梁宽度2.0m,高1.6m,盖梁顶设置2.0%向外的单向横坡。基础采用钢筋混凝土人工挖孔桩，桩径为1.5m,桩长暂定为13.0m,桥目项发开合综区片池天及道大柏翠市并#工程建设方案桥梁工程主要工程量汇总表表6-7序号名称用地面积(m)沥青混凝土面层(m²)挖方量(m³)填方量(m³) 表6-8并市翠柏大道及天池片区综合开发项目工程建设方案全桥总计钢材(Kg)I级钢筋II级钢筋混凝土(m)50号砼40号砼30号砼25号砼20号砼改性沥青混凝土防水层(m²)防水涂料面层(m²)沥青混凝土基层(m²)水泥稳定连槽石锚具(套)波纹管(m)伸缩缝(m)Em-80型不锈钢管(m)橡胶支座(个)挖方(m³)填方(m³)三官楼立交桥主要工程数量表并市翠柏大道及天池片区综合开发项目工程建设方案全桥总计钢材(Kg)I级钢筋II级钢筋混凝土(m³)50号砼40号砼30号砼25号砼20号砼橡胶沥青混凝土面层(m²)沥青混凝土基层(m²)级配碎石锚具(套)波纹管(m)伸缩缝(m)Em-80型镀锌钢管(m)不锈钢管(m)橡胶支座(个)挖方(m³)填方(m³)全桥总计钢材(Kg)I级钢筋II级钢筋φ15.24钢铰线混凝土(m³)40号砼30号砼25号砼改性沥青混凝土防水层(m²)防水涂料面层(m²)沥青混凝土基层(m²)水泥稳定连槽石锚具(套)0VM扁锚15-40VM扁锚15-3波纹管(m)φ70×20(扁)φ60×20(扁)伸缩缝(m)Em-80型不锈钢管(m)橡胶支座(个)挖方(m³)填方(m³)表6-11全桥总计钢材(kg)I级钢筋II级钢筋混凝土(m²)50号砼40号砼30号砼25号砼改性沥青混凝土面层(m²)沥青混凝土基层(m²)级配碎石锚具(套)波纹管(m)伸缩缝(m)Em-80型橡胶支座(个)挖方(m³)填方(m³)并市翠柏大道及天池片区综合开发项目6.4.1设计依据(7)建设单位提供的1/500地形图。6.4.2主要技术指标(1)道路等级：城市次干道Ⅲ级；(2)计算行车速度：30km/h;(3)交通等级：中型；(4)平曲线最小半径：30m;(5)最大纵坡：1.4%,最小纵坡：0.4%;(6)计算荷载：汽车—20级；挂车—100级验算；(7)道路宽度：20m、16m。6.4.3道路级路设计市道路，共计14段，道路总长度73470.04m,道路总用地118009m²。并市翠柏大道及天池片区综合开发项目共分5段(A1-A5),道路长度1369.75m,道路用地27396m²。小区路：为大坡组团内规划城市次干道，共计14段(B1-B14),道路长度5525.42m,道路用地87910m²。支路：为连接小区路和滨江路的支路，共分3段(C1-C3),道路长度451.84m,道路用地2703m²。道路T字交叉路口共9个，采用展宽式平面交叉口，拟采用展宽式6.4.5路幅设计5m人行道+0.5m绿化隔离带+9m机劝车道(含非机动车道)+0.5绿化隔3m人行道+0.5m绿化隔离带+9m机动车道(含非机动车道)+0.5m绿化6.4.6路基并市翠柏大道及天池片区综合开发项目6.4.7路面6.4.8桥涵6.4.9道路绿化6.4.10道路照明目项发开合综区片池天及道大柏翠市并#工程建设方案6.4.11交通管理设施大地坡片区道路系统设计表表6-12序号编号道路名称起点止点长度坡度路幅宽度(m)用地面积(m²)123456小区路7小区路8小区路9小区路小区路小区路小区路小区路小区路小区路小区路小区路小区路小区路支路6支路6支路6合计序号编号道路名称道路长度(m)地(m²)挖方量填方量机动车道非机动车道人行道绿化带1滨江路2小区路3支路序号编号道路名称雨水管长度1滨江路2小区路3支路合计编号道路名称污水管长度(m)其中；(m)1滨江路2小区路3支路合计并市翠柏大道及天池片区综合开发项目环境保护报，与2002年相比，环境空气质量有好转趋势，2003年10月至2004年5月的环境空气质量状况为良(Ⅱ)和轻微污染之间(Ⅲ),空气污染7.3环境保护措施确保2005年##市中心城区环境空气质量全面达到功能区标准。同时##7.3.2污水处理有望2004年底开工，2005年底建成投入使用。7.3.4噪声防治第八章开发建设及经营组织(4)开发制度：建立多元投资、分类管理、市场运作、社会监督8.3经营组织(1)运作方式(2)土地管理(3)经营管理第九章项目实施计划序号建设内容2004年2005年2006年2007年1234I23412341234前期工作可行性研究工程招标二工程实施期主干道路及桥梁工程区间道路及绿化工程管线安装#市翠柏大道及天池片区综合开发项目项目实施计划9.3土地出让计划序号地块编号用途出让总面积(m²)出让年度计划面积单价(元/m²)金额(万元)面积单价(元/m²)金额(万元)面积单价(元/m²)金额(万元)1天池二类居住2天池二类居住3天池商业金融4天池二类居住5天池服务设施6天池服务设施7天池二类居住8天池二类居住9天池服务设施天池服务设施天池二类居住天池医疗卫生天池二类居住天池教育科研#市翠柏大道及天池片区综合开发项目项目实施计划天池二类居住小计天池大地坡二类居住大地坡市场用地大地坡医疗卫生大地坡一类居住大地坡二类居住大地坡服务设施大地坡大地坡服务设施大地坡服务设施大地坡文娱用地大地坡商业用地大地坡商业用地大地坡二类居住大地坡服务设施大地坡商业用地大地坡二类居住小计大地坡合计第十章投资估算及资金筹措10.1.1天池片区投资组成基本情况(1)土地取得费用(2)土地开发市政工程建设费用(包括土石方工程、道路管网工10.1.2天池片区土地取得费用估算(见表10—1)10.1.2.1土地取得费投资估算依据1.征地拆迁投资估算以现行的##市征地补偿安置和城市拆迁政策4.翠柏大道、天池片区征地拆迁费估算中道路工程征地拆迁费用10.1.2.2土地取得费用测算(1)翠柏大道用地232000m²(合348亩),现有道路用地43200m² (64.8亩),新增用地188800m²(合283.2亩),包括征用农村集体土地131.7亩，该区域人口84人，半边户5人；使用国有土地151.5亩；(2)桥粱工程用地面积23200m²(合34.8亩),使用国有土地34.8亩),片区内道路用地201952m²(合302.93亩)。片村集体土地691.5亩(其中；耕地493.9亩，建设用地130亩，其他土地67.6亩；该区域目前总人口675人，人均耕地约0.45亩/人),使用国有土地713.1亩。1.天池片区征地费用测算(1)天池片区征地报批税费计1370.3万元(见表10—2)新增建设用地有偿使用费561.5亩(耕地和其他土地)×9000元/耕地占用税493.9亩×6000元/亩=296.3万元；(2)土地补偿费和安置补助费2757.1万元(表10—3)(3)农村建(构)筑物拆迁补偿费1063.7万元(见表10—4)砖木(含土木)4100m²×150元/m²=61.5万元砖木4100m²×25元/m²=10.3万元搬家费225户×400元/户=9万元(4)国有土地房屋拆迁7970万元2.翠柏大道(包括桥梁)征地费用测算(1)征地报批税费计170.6万元(见表10—2)(2)土地补偿费和安置补助费344.2万元(表10—3)(3)农村建(构)筑物拆迁补偿费474万元(见表10—4)砖混10500m²×280元/m²=294万元偏房850m²×60元/m²=5.1万元购房补贴86.5万元，其中84人×10000元/人=84万元，半边户5(4)翠柏大道城市拆迁、企业搬迁安置费16961.0万元表10—1序号项目名称投资指标征地费土地补偿及安置补偿建(构)筑物拆迁补偿城市搬迁、企业安置费1天池片区用地140.55元/m²包括组团内道路936402m²,新征用农村集体土地691.5亩，使用国有土地713.1亩2翠柏大道用地950.73元/m²新增用地188800m²,包括征用农131.7亩，使用国合计表10-2单位：万元序号新增建设用地有偿使用费复垦费占用税管理费1天池片区2翠柏大道合计表10-3单位：万元序号征地面积(亩)(万元/亩年)人均耕地(亩/人)补偿倍数青苗补偿山林竹木补偿合计耕地其它土地1天池片区2翠柏大道合计表10-4单位：万元农村拆迁面积(m)国有土地拆迁搬迁人口(人)购房补贴农村建(构)筑物补偿国有拆迁补偿残值收励搬家费暂住费补偿合计砖混砖木偏房经营用房非经营用房天池片区9翠柏大道合计(包括立交桥)工程等建设内容(详见10—5)。10.1.3.1土石方工程5元/m³,填方按5.5元/m³计；裕101.3万立方米弃土需运至中坝填土区，土石方场外运输按3元/m³工程费的1%计提。2.土石方工程投资估算建设规模投资估算(万元)其它费用合计挖方量填方量外运土石方量(m³)挖方填方外运小计—土石方工程费用1翠柏大道1、挖方按综合价52、填方按5.5元3、场外运输按3元/m³计。2区域道路工程3桥梁工程二工程建设其它费用1建设单位管理费(一)×1.0%2勘察设计费(一)3工程招标监理费(一)×,10%三基本预备费[(一)四工程净态总投资10.1.3.2天池片区区域道路工程投资估算(1)天池片区道路投资估算范围包括大地坡片区、天池区域道路(2)投资估算以本报告工程设计方案确定的建设标准，工程量为(3)天池区域道路工程投资中的土石方工程已在天池片区土石方(4)大地坡、天池区域道路用地取得费用已分别在中坝、天池土(5)土建及安装工程：参考2004年《四川省建设工程工程量清单区域机动车道投资指标按200元/m²,非机动车道150元/m²,人行道120元/m²,景观绿化80元/m²计取；(6)材料价格采用现行市场价格，设备价格按现行出厂价格按现(7)参照##市类似工程投资，本项目照明工程投资指标按75万元行(投资在道路工程中考虑),雨水管按50万元/km、污水管按45万元(8)工程建设其它费用：建设单位管理费按工程费用1.0%计取；勘察设计费按3.0%计取；工程监理、质检及招标费按2.0%计；基本预2.道路工程投资估算(见表10—6)天池片区区域道路工程建设投资估算表(不含建设期利息)表10—6序号工程及费用名称建设规模道路用地(m²)雨水管(m)污水管估算价格(万元)其它费用(万机动车道非机道人行道景观小计景观费安装工程(路雨、污管道费用小计一道路工程费用1大地坡片区滨江路(编号AI-A5)小区路(编号B1-B14)支路(编号C1-C3)2天池区城道路工程费(编号B1-B4)天池大道(编号Al-12)、天池东路(编号AI-7)技校路等(编号EI-E8)滨江路(编号CI-C2)翠屏大道(编号G1-G6)工程建设其他费用12动察设计费(一)×3.0%3工程监理、招标费(一)×三基本预备费((一)十〈二)]×6%四静态总投资1.工程概况翠柏大道工程包括翠柏大道桥梁工程和翠柏大道道路工程两大部沟大桥、三官楼(跨线)立交桥等四座桥梁，总建设面积42904.26m²;2.投资估算依据(1)##市翠柏大道工程投资估算的土地取得费、土石方工程投资(2)工程费用：以成都市市政工程设计院2002年12月编制的《##计概算书》为基础，参考2004年《四川省建设工程工程量清单计价定(3)第二部分其他工程费用按照建设部(1996)628号《城市基费用1.0%计取；勘察设计费按3.5%计取；工程监理、质检及招标费按(4)基本预备费按工程费用与其它工程费用之和的6%计。3.翠柏大道桥梁工程投资估算(表10—7)翠柏大道桥梁工程投资估算表表10—7序号工程及费用名称桥梁工程估算(万元)其它费用(万元)建设规模单位造价(元/m²)1第一部分：工程费用二二四立交桥跨铁路支桥顺接匝道桥跨冲沟大桥三官楼(跨线)立交桥2第二部分：其它费用建设单位管理费(一)×1%工程监理、质检及招标费(一)×2%3基本预备费[(一)+(二)]4静态总投资4.翠柏大道道路工程投资估算(表10—8)翠柏大道道路工程投资估算表表10—8序号工程及费用名称工程建设估算(万元)其它费用(万元)建设规模单位造价(元/m²)1第一部分；工程费用翠柏大道2第二部分：其它费用建设单位管理费(一)×1%工程监理、质检及招标费(一)×2%3基本预备费[(一)+(二)]4静态总投资10.1.4项目综合开发项目静态总投资汇总项目综合开发投资包括土地取得费用及土地开发市政基础设施建和道路工程),见表10—9;项目综合开发项目静态总投资汇总表(不含建设期利息)表10—9序号静态总投资(万元)1土地取得费用2土地开发市政基础设施建设费用土石方工程区域道路工程翠柏大道桥梁工程翠柏大道道路工程合计10.1.5年度资金使用计划根据工程方案制定资金使用方案，2005年主要投入征地安置及搬迁补偿，2006完成征地安置补偿并进行大量市政基础设施建设、2007资金分年度投入计划表序号1工程投资2投入比例(%)10.2资金筹措10.2.1建设期利息本项目拟商请银行贷款34000万元，建设期利息按5年以上贷款年建设期利息计算表表10—11单位：万元序号2005年2006年2007年1贷款额度2占贷款比例%3建设期利息说明：由于2007年天池片区的土地开始销售，故2007年贷款利息利息为1566.7万元。10.2.2资金筹措方案本项目总投资58578万元(见表10—12),筹措方案拟定为：商请银行贷款34000万元，占总投资58.0%;##市政府筹集建设资金24578万元(包括建设期利息1566.7万元),占42.0%。表10-12序号工程及费用名称估算价值(万元)投资指标取得费工程费用其它工程费用预备费小计土地取得费用1天池片区140.55元/m²总用地面积936402m²2翠柏大道950.73元/m²新征总用地面积188800m²二土地开发市政基础设