房地产市场报告 -上海房地产市场报告 2024年第三季度

FIGURESI上海|2024年第三季度降本增效制约写字楼与商务园区租赁市场去化零售品牌活跃，多家首店进驻上海固定资产投资内容提要-写字楼：三季度上海写字楼市场共录得新入市项目2个，总计新增供应15.9万平方米。季度新租需求按行业构成来看，依次为金融业(保险、基金)、TMT(系统开发)与消费品制造业。本季度全市去化相对放缓，净吸纳量录得7.1万平方米。全市空置率上升0.4个百分点至21.5%-零售物业：三季度上海零售物业市场迎来位于浦西新兴商圈的上海荟聚开业。受其影响，全市净吸纳量录得15.3万平方米，空置率环比上升0.3个百分点至8.2%。餐饮品类依旧为市场需求主力，季内多个服饰品牌首店亮相，推动零售业态新租占比持续提升。-仓储物流：岭郅松江物流园于三季度交付，体量为7.4万平方米。至此，市场累计新增供应突破100万平方米。需求而言，三方物流依然是主力需求，占比66%,其中包括供应链及合同物流，快递及零担，货代和冷链。租金方面，新增供应持续影响市场，导致租金下跌。-商务园区：金桥的金环·金钥项目和位于张江的创澜湾于当季交付，共计约6.2万平方米；季度净吸纳量约4.2万平方米，全市空置率环比持平。季度新租需求主要集中于TMT、工业品制造业和医药及生命科学等行业。-物业投资：2024年三季度，上海物业投资市场录得36笔交易，交易金额共计217.4亿元。以投资为目的的交易金额占比超过九成，投资情绪开始回暖。写字楼物业交易占比下降但依旧为主流投资类型。图表1:季度回顾同比同比同比商务园区同比同比内资整体市场去化放缓上海办公楼市场共录得2个新项目交付，分别是静安区的吉宝静安中心及虹口区北外滩的上海中垠广场(AB座),共计体量15.9万平方米，环比下降25.8%。本季度全市去化相对放缓，净吸纳量录得7.1万平方米，较上一季度下降40.3%,同比下降38.9%。同时，全市空置率环比上升0.4个百分点，至21.5%。行业需求方面，金融行业的需求继续占据领先地位，且占比有所提升，主要由保险、基金行业的需求推动；TMT需求稳居第二位，主力细分需求为系统开发；消费品制造业升至第三位，需求小幅提升，主要为来自汽车和快消企业的租赁需求；专业服务业需求位居第四，主要来自广告、律所和咨询类企业；第三方办公在本季度扩张速度加快；房地产行业需求仍相对稳定。租金方面，第三季度全市租金报价环比下降1.7%至每天每平方米8.5元，有效租金环比下降3.5%,至每天每平方米6.1元。未来需要更灵活的租金结构与增值服务未来六个月，上海办公楼市场预计将迎来83万平方米的新增供应，尽管为租户提供了更多选择，但在供应集中区域也加剧了供过于求的挑战。为应对这一局势，业主需提供更多激励措施和灵活条款来吸引租户。图表2:上海写字楼市场供需指标图表3:上海写字楼市场租金指数+0.3%季度环比受大体量新增供应入市影响，全市净吸纳量录得15.3万平方米，空置率环比上升0.3个百分点至8.2%。存量市场中，核心板块多个项目品牌调整进程有所放缓，次级与新兴商圈个别项目去化压力尚存，各层级商圈租金走势呈不同幅度下跌，整体来看，全市购物中心首层租金环比下行0.2%,为每天每平方米32.8元。零售品牌首店布局活跃服饰业态需求占比持续提升，为25%。季内录得多个服饰品牌首店亮相，芮欧百货迎来意大利潮奢机能品牌C.P.Company中国首店以及来自纽约的潮奢先锋品牌R13亚洲首店。此外，生活方式与珠宝配饰品类需求显著,均占比8%,正大广场开出Colnago梅花自行车上海旗舰店，韩国人气潮流品牌emis中国首发快闪店空降新天地时尚一期。未来六个月，上海零售物业市场有望迎来约52.3万平方米的新增供应，其中包括位于核心板块南京西路的吉宝静安中心，亦有位于北外滩、苏州河、前滩等非核心商圈的优质零售项目。图表4:主要品牌开业情况芮欧百货芮欧百货新天地时尚一期山野板扎兴业太古汇正大广场陆家嘴图表5:上海零售物业市场租金指数去化显现回暖迹象，三方物流引领需求2024年第三季度上海仓储物流市场录得岭郅松江物流园的入市，该园区结合电梯库与单层库，体量为7.4万平方米。至此，市场累计新增供应突破100万平方米。相比上季度，市场活跃度提升，部分租户的整合收缩明显减少，结合租金的调整，净吸纳量达到9.2万平方米，空置率环比下降0.5个百分点，降至26%。需求而言，三方物流依然是主力需求，占比66%,对时效性的重视仍是租户落位于上海的关键因素。涉及行业广泛，包括供应链及合同物流，快递及零担，货代和冷链。录得一家知名冷链租户在青浦扩租1万平方米，头部快递快运在奉贤续租1万平方米。此外，一家国内货运代理在奉贤亦有7,000平方米的短租。其次，需求来自制造业，一家塑料粒子租户的承租能力较强，在宝山新租1.8万平方米。在本季度，金山，松江和青浦为活跃区域，而核心区域如闵行和普陀出现1-2万平方米的退租。租金方面，新增供应持续影响市场，导致租金下跌，全市租金环比下行2.6%至每月每平方米46.2元。组合政策利好消费回温未来六个月，上海将迎来75万平方米的优质仓储物业的交付，分布于临港，奉贤，普陀和青浦等子市场。这些优质供应将有助于企业实现多区域布局，推动产业持续升级。九月底，政府推出一系列组合政策以及财政资金的精准投放，有效促进消费市场的回温，将带动商品流通量的增加，进而对仓储空间产生更大的需求。图表6:上海物流市场供需指标新增供应净吸纳量——空置率(右轴)图表7:上海物流市场租金指数 上海商务园区迎来了两个新增供应，分别是位于金桥的金环·金钥项目和位于张江年新增供应将降低至85万平方米。造业(25%)和医药及生命科学(17%)。在租户构成方面，内资占比27%,本各子市场分化明显TMT需求的领先地位。此外，超5000平方米的“模力·源”孵化器也为初创企业提供了良好的支持。搬迁至自用楼宇而退租，叠加新增供应压力，显著推升了该子市场的空置率，市未来六个月，市场将迎来约65万平方米的新增供应，主要集中在张江、漕河泾、浦江和临空等区域。新增供应的持续入市定会进一步加剧空置率上升和租金压力图表8:商务园区供求指标图表9:商务园区市场租金指数+81.5%季度环比投资情绪开始回暖三季度上海物业投资市场录得36笔交易，交易金额共计217.4亿元，环比上涨81.5%。以投资为目的的交易金额占比超过九成，投资情绪开始回暖。标的物业类型方面，按交易笔数统计，写字楼物业交易依旧为主流投资类型，占比下降至39%,交易标的多为商办甲级写字楼。除来自汽车、服饰等消费品制造业自用买家外，外地政府平台投资意愿依然强劲，同时本地宗教协会对于上海的优质资产也展现出一定的投资热情。此外，零售物业与长租公寓交易并列第二，占比14%。社区配套商业与位于非核心板块的购物中心为目前投资者的主要偏好类型；观察季内完成的长租公寓资产交易发现，地理位置靠近产业集聚区域的物买家类型逐渐多元买家类型方面，企业买家表现仍旧活跃，占比过半。值得关注的是，以个人为代表的新兴投资者投资热情持续高涨，占比达16%,受限于资产规模与运营能力，此类买家多关注社区配套零售与小体量复合业态物业等资产类型。以长租公寓运营商为代表的地产公司及机构投资者在本季投资势头渐长，均占比11%,主要交易包括外资主权基金收购印力集团位于南翔与松江零售物业项目的48%股权，也得益于此，本季度境外买家交易金额占比回升至37%。上海大宗交易市场迎来积极向好信号。我们认为伴随资产价格回归合理区间，年末市场的投资情绪仍将保持活跃态势，机构投资者针对写字楼及零售物业等传统资产类型将重新理性考量，于此同时，更多的外地企业或政府平台也将被上海所处的全国领先地位所吸引而持续布局上海优质资产。图表11:上海商业地产资本化率甲级写字楼▲▲▲▲数据来源：世邦魏理