物业公司设备操作与维保指引

XXXX有限公司编号：XXXX-GC-08

版本：1.0

管控体系文件生效日期：

设备操作与维保指引

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编制：风之大陆

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序号修订日期修订内容修订人版本备注

编号：XXXX-GC-08

设备操作与维保指引版本：L0

生效日期：

1.适用范围

规范项目各设备系统的操作、运行与维保管理，确保其正常、安全运行。

2.目的

适用于公司各项目工程设备系统的R常管理。

3.术语和定义

无

4.职责权限

4.1物业服务中心工程组：负责各设备系统的操作、监控、记录及日常维修保养。

5.管理规定（仅供参考）

5.1电梯系统运行与保养指引.............................................................2

5.2变配电系统操作与维保指引...........................................................8

5.3给排水系统操作与维保指引..........................................................12

5.4空调机组日常维保指引...............................................................16

5.5热水系统操作与维保指引............................................................17

5.6消防系统日常维保指引..............................................................20

5.7门禁对讲系统操作与维保指引.........................................................23

5.8闭路监控系统维保指引..............................................................25

5.9背景音乐系统维保指引..............................................................26

5.10车辆道闸系统维保指引..............................................................27

5.11防雷接地系统维保指引..............................................................28

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设备操作与日常维保指引版1.0

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5.1电梯系统运行与保养指引

5.1.1电梯安全与机房管理

序号项目管理规定

1）电梯操作人员必须挣证上岗.无证人员禁止操作。

1安全管理烷定2）维保电悌公司按国家相关规定保”对电梯进行四次全面检商与保养，发现安全患患,立即组织整改a

3）短检测不合格未取得《体检合格证》的电梯严禁投入使用.

1）机房及通道内不得住人、堆放杂物。

2）机省内照明没施完好，灭火器、松闸扳手、然车手轮等齐全、完好.

3）时邻屋顶水箱的机房应做好防水、防湖工作.

2机房管理规定

4）机房内通风降温设施R好、工作1E常.

5）机用门应完好并上锁.未经工程主管许可.禁止外人进入.并注拿采取措俺.防止小动物进入.

6）各种警示牌应清晰并挂于H眼处。

5.1.2电梯维护保养

序号保养部位保养项目保养要求演次

准备工作工具池备：警小牌、电是、常规工具'油类./解电梯近期的运行情况，出通知保养开始.设置安全警示牌.确认轿厢内无乘客.

一、电梯厅，航厢

1.锁梯开关.消防盒开关功能正常.消防盒完好2次/月

2.门探测装置功能正常，消沾灰尘和脏物2次/月

3.关门力限制等，强迫关门功能正常2次/月

基站

4.报警装置，警传功能正梏2次/月

5.通迅系统与监控中心、机房配合进行,功能正常2次/月

6.新制照明灯管与灯架完好2次/月

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序号保养部位保养项目保养要求疑次

7.所有轿内操纵箱开关开关功能正常2次/月

8.超满载测试功能正常1次/月

9.应急照明电梯断电检查,功能正常2次/月

10.斯厢外观整洁无损伤，检查并记录2次/月

11.轿门嵌条完整,小拖地2次/月

12.厅外层显和方向指示灯幡层与方向显示正常.无缺笔画,清洁灰尘脏物2次/月

13.厅外日唤功能正常.灵被.面板无松动2次/月

14.到站钟功能正常2次”J

15.轿隔层和方向指示灯楼层与方向显示正常.无流箝曲，清洁及尘脏物2次/月

16.逐层检查桥内指令按钿功能正常,灵敏2次/月

17.平层格确度新加地坎不低或高于厅门地块,高度芨£±7・皿2次/月

18.厅.轿门垂门度垂直《8差WI/1OOO门缝上下一致2次/月

19.开关门运行无撞击声和其它界声2次/月

20.厅门外观整洁无投伤,检查并记录2次/月

二、机房

动作灵活,制动时附近均匀紧密贴合汴制动轮工作面上.松同时向他同也同步2次/年

1.抱同检查离开：池闸各项尺寸符合技术规范.检老闸瓦辟指情况.确定是否必要更换及

时更换

2.机组电机轴承和轴承架轴承口杳轴承润滑状况,清理溢出的油污2次/月

3.电机轴承和轴承架轴承添加或更换润滑油脂2次/月

4.电动机,齿轮箱涧滑悔查衿杳油位和激漏情况2次/月

5.电动机,齿轮箱润滑油定期更换润潸油1次/年

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序号保养部位保养项目保养要求疑次

6.涧滑抱闸枢轴清理油污，阑油润滑2次/月

7.发引轮,导向轮检杳轮槽磨损情况2次/月

8.机组接线检查和索固接线端f2次/月

9.松时板手和盘车装置应放置在规定的位短2次/月

10.戋引钢丝绳物日钠泣绳锲人咀引轮槽的情况,观察地面铁屑.反馈异常情况2次/月

II.虫引钢纹纯清洁滔洁纲纹绳油污2次/月

12.曳引铜纹绳少引用的绳绳头无松股.断股，井相牢固.有开口蝌及环型连接炳修典2次/月

冷台井道段哎引钢丝绳的龙面磨报,惭般，饰蚀情况,必要时用专用涧滑剂涧2次/月

13.戋用钢丝绳用道段

滑

运转平程,检改钢丝绳懊入限速器轮槽的情况,观察地面粉网.反馈异常情况.2次/月

14.限速涔

开关动作可靠

15.限速器限逑器轮轴演潸涧清艳釉2次/月

16.检有铅封完好2次/月

17.限速器钢丝绳口语嵬速器钢丝绳的表面型损情况2次/月

18.相序维电器检直错郴，断相2次/月

19.机房检修盒动作正常2次/月

20.保除统保险税容盘符合持术要求，边接无松动2次/月

21.控制柜三角形/星影迨接端f随机检杳3-5个螺丝的紧固，如疔松动的全部紧国«2次/月

22.电搐运行次数读取运行次数计效器并记录电梯运行次数2次/月

23.接触器.绯电赛网机临杳5-10个螺”的紫同.如行怆动的全部紫固一遍2次/月

24.卬板清洁拆卸卬板井$肯洁,注意人体不要接触余属2次/月

25.清洁清洁机组湎洁机组2次/月

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序号保养部位保养项目保养要求疑次

26.清洁控制柜控制柜，电留行等表面清洁2次/月

27.清洁限速器清洁限速器2次/月

28.清洁所有风扇浦洁所有机粗,控制柜风扇2次/月

29.机房清洁机房环境清洁2次/月

30.其它机房温度祖度适宜.空阔开启

三、井道

1.井道上限位和下极位依台井道限位开关和限收开关的位冏.测试开关的动作和功能2次/月

2.桥原项安全开关测试所有轿顶安金开关的动作和功能，包括：检修念急停开关，“机急停开关2次”J

3.井道顶部安全推开关开关动作可赛1次/月

4.轿顶护拦轿顶护栏稳固,无摞栓松动,无焊^松脱1次/月

5.轿项检修照明布照明.照明插头，插些完好1次/月

6.轿顶,对币:％引钢丝绳绳头无松股,断股，并相牢固.有开口精及环型连接钢丝绳2次/月

7.轿厢,对中绳头弹簧梅杳新顶曳引绳绳头弹黄是乐死2次/月

检表甜动导靴或滚枪导靴的脚损.检套津陀导网轴承探雷.必襄时更换导靴的2次/月

8.轿厢，对用的滑动/滚轮导靴

鞫村，粕承和濯轮

9.井道中部轿顶，对用反绳轮椅由轮柏用损情况，带杳档纯装置2次/月

10.娇顶.对由反绳轮涧滑清理油污.泠加润滑油脱2次/月

11.油杯馀查油杯内的油61,加油或换油2次/月

12.铜纹绳松紧欧检查钢纹绳松紧一致2次/月

13.白梁夹板螺丝无松动2次/月

14.井道下限位和下极限检查井道限位开关和极限开关的位置,恻试开关的动作和功能2次/月

井道底部

15.轿顶，轿顶接线盒，风机清洁1次/月

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序号保养部位保养项目保养要求疑次

清沾照应去面,松公井道内光•电根放装置,做性开关的安装位置尺寸,接线2次/月

16.井道光噌感应装置.旅开关

可靠.

检修运行

17.随行电境无波浪扭曲2次/月

18.井道照明、线路完好,戌路无松动、无地域损伤2次/月

在井道顶部，中部，底部分别防机检查24个支架螺栓是否紧固.如有松动要2次/月

19.导轨支架

全部策因一遑.

特殊项目

20.安全钳清洁.检笆安全用.钳封完好2次/月

21.安全钳溺试动作可就系同，如有松动要全部紧固一遍1次/手

22.厅辑门悬挂装置检传门柱枪和上域，清洁和涧滑，必要时更换淞陀2次/月

23.门触点清沽门触点2次/月

24.门机装置清洁调整门机装置2次/月

25.轿门微动开关检查轿门做动开关的安装位置和动作2次/JJ

26.门机磁鼓校春门机磁瑟的调格2次/月

27.门机饼条或皮帽带杳门机皮带张紧度和磨报情况，必斐时调圣或更换,以符合技术规冠2次/月

28.厅门的螺蛙螺母检查所有厅门轿门螺丝端母的紧固2次/月

29.门系统轿门的螺沱螺时检杳所有厅门轿门摞纥帼母的紧冏2次/月

M.(1JJ门球的配合检查门力门球的配合尺寸2次/月

31.厅门的自复装灯馀有猛傕横皮或关门弹超磨损带况，必要时更换2次/月

32.厅门门桢所有门镇动作可攀,符合技术现能，2次/月

33.厅门门板检衣厅门门板是否变形2次/月

清洁厅轿门地段,检杳磨损和变形情况,必W时清理地政.检杏和史换门滑1次/月

厅轿门地欢

块

35.厅轿门违忏机构清沽洞滑油所行行轿门连杆机构1次/月

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序号保养部位保养项目保养要求疑次

四、底坑

1.底城急停开关动作可靠1次/月

2.底坑照明完好1次/月

3.补偿绳张索装置衿杳开关和挡杆间的尺寸,检查开关动作是否灵技有效1次/月

4.限速器钢统绳张紫装置船行限速器钢丝绳ii仲.开关动作尺寸符合技术要求1次/月

5.补偿绳张家度松紧一致1次/月

检杳轿底,对•《底将储货的保险钢丝绳是否连接车间.补供链距地加人于1001次/月

6.补偿犍

空米.9向装置完好

7.曳引钢丝绳延伸对币:与雁冲的间距符合耍求230—lOOni1次/月

8.液压缓冲器开关检荏开关动作是否灵故有效1次/月

9.液压援冲器油廿带吉仃无法油、缺油.缺油应补充1次/月

10.轿底平衡块物育螺丝是否联四1次/月

11.随行电缆轿底悬挂装置可靠捌定1次/月

12.底坑安全门开关动作可靠1次/月

13.清洁安全门柏候块清洁安全门钳锹块1次/月

M.清洁底坑底坑清洁干掾1次/月

五、收尾工作

1.检视「•具抹布等济沽工具,确傀没方遗失在机房或井道某处.造成他患及时完成

2.恢复正常运行恢复电梯的正常运行及时完成

3.移走警示牌移走警示牌及时完成

4.填写机房记事非和保养记录单按照规范填写保养记录单及时完成

5.沟通通报保林已完成，告知管理方应该注意戌采取搭施的十项

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5.2变配电系统操作与维保指引

5.2.1变配电系统安全运行与机房管理

序号项目管理规定

1）出各操作人员必须挣国家劳动部门或供电部门颁发的特殊工种操作许可证,熟悉本供配电系统设备的性能、操作及椎护管理.

2）设法臃作人员对供配电房的安全运行、监视、维护和消防等安全措能负有贡任,严格按有关安全规定作业，

3）在IE电室的电气设品上的作业必须严格按照操作规程进行操作.

4）在供配电房全部停电的电气设备及其他用电回路上的工作，必须先完成停电、险电、装设接地线、悬挂标示牌和装设遮世等

安全技术推威,执行时应有监护人在场监护.

5）在任何电气设备上的作业,除特殊许可外，禁止带电作业.

1安全管理规定

6）供配电房的电气设得熔断器容兄耍与设备和线路容量相适应,不得授自加大熔斯器的容SL

7）电气设备的金属外壳,防火门等必须有可辙的接地或接军.不得拆除接地线.

8）所有供配电设备的防护遮拦.通行过道必须有明显的标示睥.

9）供泥电店的专用安全防护用品.不得另作他用,并定期检测其安全性能

10）供出电房必须配有专用下式火火器材，并保持长期性有效.

11）供配电房消防设施进行定位,定点管理、定期检查.不捋地急乱拿乱放.保持整齐、I!生.

1）非工作人员，未好许可禁止进入供配电房。

2）1：作人员进入供配电房应保持头脑消A¥,眼装整齐.如扣扣'跳，严谈穿拖鞋.

3）供阳电房内严禁堆放妫然、易爆物品及杂物，保持整洁、干燥，严禁吸烟。

1）供足电店内无异常声响,门窗完整，照明、通风良好，温湿慢正常,配电设备电压电波表指示正常.雨天无漏雨,枳水现余.

2配电房管再规定

热天冷却装置和通风改备运行正常.

5）注直堵甯洞孔，防止小动物串入室内,造成设缶短路，影响供电.

6）禁止带电检修.如在特殊情况下需带电r住时.应做好防触电、防短路等安全措施,并设专人监护.

7）除紧急情况外,未纣上线批准不得随意粒闸停电.

3日常运行管理1）设备惮作人员产格掖解湿电房运行操作婉程进行抬荏操作.按照维护保养蝗程的要求,做好定期冷查保养工作。观察分析运

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规定行中的各项数据.发现的患及时井除.重大异常情况如仃危害人身安全或造成产眼及符事故应紧急拉闸并及时报告主管.检

簧维修工具、绝缘工具是否拓仿.能否达到安全使用要求.定期保养，安全标志牌是否齐金.

2）工程主首按照供配电系统维护保养规程的要求，对低压用电设备进行鳞护保养，再中修、大修计划.上报JL程部审批.对接

近使用寿命的设品进行报废申报处理及设备台帐的整理,仃目的'"计划地对配电房所需材料进行中购、聆收.对运行人员

提供技术指导及检任监慵。

3）I：程部分管领导审核申购、中修、大修、报废及舲收方案，监督上述1：作的执行情况.

5.2.2变配电系统操作规程

序号项目掇作步骤操作说明

1拉下低压交母排后出线空气开关拉下所有低压用线排篇所有空气开关,拉下时动作迅速.一手打到底.同时面制他问一边..

2关闭变压器的冷却风扇控制器为防止突然来时电流无击.关闭冷却风扇微电脑控制器.

3关用电容补偿器为防止在接触到母措时电容放电造成触电，干动退H1已投电容，关闭电容补停器总刖。

关闭“智能型力能式断路器”井在断路器正上方找到红色”分间”按钮.按下，断路器失压跳闸，低压部分失电，为了保障在低压部

4将其退出分罐工安全.在断路窗中抽出手柄.放到插口,逆时针摇动,“断路送”将慢慢退出，脱禺与变压戕

高压停低氏便连接，

电按下鬲压“分闸”按忸,断开高1）住商乐带电状态时.找到红色“分阐-按钮，按下按钮.鬲质柜内真空开关（VS）失质跳闸.实

5压进线柜现停高压操作.

2）在鬲压无电状态时.或是电动机构已失效时.撵作人员带上高乐绝绿手套•用特制的高长操作杆

6手动向卜扳A空开关CIS）,使A空开关到初底分断状态,实现停高压操作.

分开“隔隔”开关为防止在进行变压器维修工作时,直空电动或机M开关＜vs）误动作突然来高压电,掾作人心带上面

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乐绝缘手套,用特制的高氏畏作杆手动向下扳隔离开美（IS）,使隔离开关到彻底分断状态.

高压送确认变压器低压部分分刚在礴认低位末端所有空气开关全部断开，（因峡电.低压配电屏里的“智能型方能式断路ar失位已

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电分倒。

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