写字楼物业服务标准

写字楼物业服务标准写字楼物业服务标准/写字楼物业服务标准中关村地方标准写字楼物业服务规范写字楼物业服务规范范围本标准规定了写字楼物业服务规范的术语和定义、 基本要求、客户服务、房屋共用部位、共同设施设施的运转及保护、序次保护、环境卫生的保护、绿化的保护。本标准适用于本市行政地域内写字楼物业服务活动。规范性引用文件以下文件中的条款经过本标准的引用而成为本标准的条款。 凡是注日期的引用文件，其随后所有的更正单（不包括勘误的内容）或校订版均不适用于本标准，然而，激励依照本标准达成协议的各方研究可否可使用这些文件的最新版本。 凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。GB5749 生活饮用水卫生标准GB17051 二次供水设施卫生规范GB50034 建筑照明设计标准DL/T596 电力设施预防性试验规则DB51/190 北京省水污染物排放标准建设部、卫生部令第 53号《生活饮用水卫生监察管理方法》建设部令第156号《城市供水水质管理规定》卫监察发【2006】53号《公共场所集中空调通风系统卫生管理方法》卫生部《公共场所集中空调通风系统卫生规范》《北京省生活饮用水卫生监察管理方法》《中关村公共信息标志标准化管理方法》《中关村物业管理条例》术语和定义本标准采用以下术语和定义。3.1写字楼为商务、办公活动供应空间的建筑及隶属设施、设施和场所。3.2物业管理由业主选聘物业服务企业或其他管理人，双方依照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设施和相关场所进行维修、养护、管理，保护相关地域内的环境卫生和序次的活动。3.3物业服务承接查收物业服务企业承接物业时，以保证物业服务正常推行和物业共用部位、共用设施设施正常使用为目的的检查查收。3.4客户接受物业服务的组织或个人。注：业主、使用人及其他相关方。3.5延伸服务写字楼物业服务企业在先期物业服务合同、物业服务合同约定的服务内容之外，为满足客户个性需求所供应的服务。3.6突发性公共事件在写字楼建筑区划内发生的自然灾害（包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等），事故灾害（包括各种安全事故、消防安全事故、交通运输事故、共用设施设施事故、辐射事故、环境污染和生态损坏事件） ，公共卫惹祸件（包括传生病疫情、集体性不明原因疾病、食品安全和职业危害、动物疫情、以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件） 和社会安全事件（包括害怕侵袭事件、经济安全事件、涉外突发事件和集体性事件）等。基本要求4.1 物业服务企业或其他管理人的要求应吻合《中关村物业管理条例》的规定。4.2 承接查收 按《中关村物业管理条例》中第七十二条执行，并予以备案。 移交的物业档案、物业服务档案资料记录清楚， 签订了《共用部分物业服务承接查收协议》，对遗留问题的办理进行了约定。4.3 物业服务力量的装备要求 应依照写字楼的详细特点、功能定位以及合同的约定，设置相应的机构，装备合适的服务人员。 物业服务人员应获取物业管理职业资格证书或岗位培训合格证书， 专业技术、操作人员应获取相应专业技术证书或职业技术资格证书。 从业人员接受过相关专业技术的培训， 掌握物业管理相关的法律、法规和政策，熟悉物业的基本情况，能正确使用和保护相关专用设施设施。 物业服务人员着装一致、规范，佩戴表记，文明用语，举止隆重，服务主动、热情。4.4 物业服务要求4.4.1拟定有的确可行的物业服务方案，有较为完满的服务制度和作业规程，并认真执行。 房屋共用部位圆满，共用设施设施正常运转。 建筑规划内的环境、序次吻合合同约定的服务标准。 推行了“三公开”（公开收费标准、公开服务事项和质量、公创做事流程）。 公示24h服务电话。 有服务受理、投诉、回访办理程序。 物业服务中的相关作业记录完满，可追想。4.5 档案管理有较完满的物业服务档案管理制度，档案健全，有专人保留，查阅方便。物业服务档案内容最少应包括：——物业竣工查收及物业服务共用部分承接查收档案；——共用设施设施台帐和管理维修档案；——客户资料档案；——物业服务平常管理档案；——推行物业服务酬金制计费模式的还应有财务档案。4.6 财务管理 成立健全财务管理制度，对物业服务费和其他花销的出入进行财务管理，运作规范，账目清楚。关于客户报修、超时空调等延伸服务所产生的花销应单独结算。 物业服务费、能耗费、通讯费、杂费、延伸服务收费、车库（场）服务费以及其他花销的缴付标准、时间、方式，严格依照公开的收费制度进行（合同另有约定除外），收费应操作规范。 推行酬金制的，应向业主大会或全体业主宣告物业服务资今年度预决算，并每年很多于一次宣告物业服务资本的出入情况。4.7 客户满意度 应每年睁开客户建议检查，检查数不低于客户数量的三分之二， 客户对物业服务的满意度不低于合同约定标准。 对付换查结果进行解析，并有改进措施。4.8 延伸服务应在力所能及的范围内，睁开延伸服务。4.9 节能管理应依照物业的实质情况，拟定吻合国家法规、政策和合适、有效的节能管理方案，并认真执行。4.10 突发性公共事件办理对付管理服务过程中可能出现的突发性公共事件成立应急方案，组织推行培训、演习、议论和改进，事发时按规定路子实时报告客户和相关部门， 并采用相应措施。4.11 表记管理应吻合《中关村公共信息标志标准化管理方法》的规定。客户服务应设置总服务台或服务窗口，供应咨询、服务受理、投诉款待、引导等服务。5.1 入驻、迁离服务客户需入驻和迁离时，应按规定的程序实时受理，在承诺的时间内办理达成相关手续，实时建档、归档。5.2 报修服务客户报修时，应实时受理，并在规定的时间内列席，小修项目当天达成（预定除外）。维修达成后应进行回访。5.3 邮件、报刊杂志收发服务 正确分理信件，报刊杂志和挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特别邮件等应进行登记。 挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特别邮件等应请收件人签收。 特快专递、电报等应实时传达的邮件，应在收到邮件后的 2h内送到（或通知）收件人（收件人因故不能够准时接收的应做好相关记录） 。5.3.4客户迁离本物业后，应为客户供应一个月的邮件保留服务，并全力通知客户领取，对无法联系收件人的邮件，要退回邮局。5.4 装修装修管理服务5.4.1拟定装修装修管理制度，见告客户装修装修管理的流程、注意事项和严禁行为。 签订《装修装修管理服务协议》，明确相关方的权益和义务，成立客户装饰装修档案。 依法、履约收取相应的花销。5.5 投诉办理 受理的投诉，核实情况，实时办理并回复。 受理的投诉，应在一个工作日内回复，最长不高出三个工作日。 涉及依法裁决的投诉，按法律程序办理。 受理、办理客户投诉应做好记录。5.6 延伸服务受理 对客户提出的延伸服务，应在 24h内回复。 在供应延伸服务前，应向客户明示延伸服务事项和质量， 并与客户约定收费标准。房屋共用部位、共用设施设施的运转及保护服务6.1 房屋共用部位的保护服务 成立房屋使用、维修档案，检查房屋使用情况，见告客户正确使用房屋，遵守房屋安全使用的规范、政策、法规。 对房屋共用部位进行平常管理和维涵养护， 如期检查房屋的安全情况，保证使用功能正常，并做好记录。 发现问题实时向房屋产权人报告， 属于小修范围的，实时组织修复；属于大、中修范围的，实时提出方案或建议，经房屋产权人赞成后组织推行。遇紧急情况时，应采用必要的应急措施。6.2 装修装修的服务按相关法律、法规的规定拟定装修装修的服务流程。6.3 共用设施设施的运转、保护服务 变配电系统 参照DL/T596相关规定，配合相关部门对共用设施设施进行安全检测。 低压配电设施每年最少一次全面停电检修。 依照规定周期、操作规范对变配电设施设施进行检查、保护、干净，并做好记录。 高低压配电柜运转正常、操作灵便，仪表显示正确。 变压器运转正常，温控系统正常，通风降温设施可靠。 直流操作系统运转正常，蓄电池组充、放电量吻合工作要求，最少每年进行一次充、放电试验。 功率因素自动补偿装置运转正常，功率因素不低于 0.9，电容器容量满足工作要求，无鼓包、漏液等异常情况。 拟定突发事件应急办理程序和临时用电管理措施，明确停、送电审批权限及流程，停、送电按规定提前通知客户。 拟定配电室人员出入管理制度，配电室通风、照明优异，无鼠洞，装备吻合要求的消防器械。 涉及电能的计量器具、仪表按规定周期由法定计量技术机构或授权机构检定。 应急供电系统 如期检查发电机组的机油位、冷却液位、蓄电池液位、空滤指示器可否吻合要求，水道、油路有无渗漏。 拟定发电机组管理规程，常备不低于 4h运转所需的油料，配置吻合要求的消防器械。 如期启动发电机组试机，释放柴油滤清器中的水或积聚物，检查皮带松紧程度。 依照设施使用说明书要求，如期更换发电机机油、机油滤清器、柴油滤清器、空气滤清器、冷却液。 发电机组手动及自动联机正常，保护功能完满，发生停电时能保证向重点设施、地域供电。 应急照明柜工作正常，蓄电池放电工作时间不低于技术标准，蓄电池无漏液、腐化现象。 如期对应急照明柜进行检查、保护、干净和切换试验，如期进行蓄电池组充、放电试验。 拟定双电源切换操作程序，做好备用电源切换准备。 给排水系统 如期检查生活泵、气压罐、排污泵、水池水箱、管道阀门，如期检查公共卫生间、开水房、管道井内的上下水管道、阀门、减压阀，集水坑、污水坑、室内外排水沟渠（井）。设施运转正常，压力吻合要求，仪表指示正确，无跑、冒、滴、漏现象。 生活水泵、管道、阀门如期进行保护养护；集水坑、污水坑、化粪池、室内外排水沟渠（井）如期劝导清掏；排水畅达无拥堵。 生活水箱（池）入口封闭，加盖加锁，溢水管、泄水管、通气口要加金属网，室外的通气口要有防备设施。 雨、污水分别，不得混排，污水排放达到 DB51/190。 拟定卫生管理制度，供水管理吻合 GB17051、《生活饮用水卫生监察管理方法》、《北京省生活饮用水卫生监察管理方法》和《城市供水水质管理规定》的规定。 二次供水的贮水箱（池）不得同其他用途的贮水设施混用。 二次供水需办理《二次供水卫生赞成证》 、供管水人员应每年进行一次健康检查和卫生知识培训，培训合格者方可上岗。 每半年对付二次供水水箱（池）进行全面冲刷消毒，水质经有资质的疾病预防控制机构检测，水质要吻合 GB5749和GB17051的要求。 拟定停水、爆管及水污染等应急办理程序，计划停水按规定提前通知客户。水表按规定周期由法定计量技术机构或授权机构检定。未经相关行政主管部门赞成，不得擅自采用地下水或直接从江河取水。 空调系统 集中空调通风系统应吻合国家卫生标准要求。各设施部件应依照《公共场所集中空调通风系统卫生管理方法》及相关要求进行冲刷保护。 设施工作正常、安全装置有效。 如期巡逻设施运转状态并记录运转参数。6.3.4.4如期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其他隶属设施，每年最少冲刷、保护养护冷却塔一次（冷却水不得检出嗜肺军团菌）。 如期检查循环泵、冷却泵电机及泵体，进行增加更换润滑脂、干净叶轮、基础紧固、除锈刷漆等保护养护。 如期对空气办理单元、新风办理单元、风机盘管、滤网、加（除）湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和养护。 如期对空调系统电源柜、控制柜进行检查，紧固螺栓、测试绝缘，保证系统的用电安全。 如期对空调循环水进行水质办理和水质解析， 保证系统水质吻合空调设备的要求。 如期对风管系统进行冲刷消毒，保证空气质量吻合卫生部《公共场所集中空调通风系统卫生 规范》的要求。 依照实质情况进行风管系统冲刷和空气质量测定，保证空气质量吻合卫生部《公共场所集中空调通风系统卫规范》的要求。 压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定进行周期检定。 按国家相关要求严格控制温度范围，夏季室内温度不低于 26℃，冬季室内温度不高于 20℃，如期对空调系统设施设施进行能耗（水、电、煤气、燃油等）统计和解析，做好节能工作。 在每个供冷期或供热期交替运转从前，或系统停机一段时间后又重新投入运转时，必定对系统所有设施设施（如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等）进行严格认真的检查、冲刷、测试和调整，确定正常后方能投入运转。 锅炉系统 锅炉（蒸汽锅炉、承压热水锅炉） 锅炉的使用管理a） 严格执行《特种设施安全监察条例》和相关安全生产的法律、行政法规的规定，保证锅炉的安全使用。b） 锅炉投入使用前也许投入使用后 30今后，应当向直辖市也许设区的市的特种设施安全监察管理部门办理注册登记手续， 领取锅炉使用证。使用证应置于锅炉的明显地址。c） 成立管理机构，管理人员拟定各种安全管理制度、操作规程、记录表卡及锅炉的安全技术档案，技术档案包括：1） 锅炉的设计文件、产质量量合格证明、使用保护说明等文件以及安装技术文件和资料。2） 特种设施的如期查验和如期自行检查记录。3） 锅炉的平常使用情况记录。4） 锅炉及其安全附件，安全保护装置、测量调控装置及相关隶属仪器仪表的平常保护养护记录（主要安全附件：安全阀每年校验一次、压力表每半年检定一次）。5） 锅炉运转故障和事故记录。6） 锅炉管理人员、操作人员、水质办理人员的安全教育和技术培训记录。d） 每个月对使用的锅炉应进行一次自行检查，发现问题需实时办理。e） 锅炉管理人员及操作人员应当经特种设施安全看守管理部门核查合格，获取由国家一致格式的特种作业人员证书，从事相应的作业和管理工作。f） 在锅炉安全查验合格有效期届满前 1个月向特种设施查验检测机构提出如期查验要求（在用锅炉如期查验一般每年进行一次外面查验， 每两年进行一次内部查验，每六年进行一次水压试验） 。g） 未经如期查验也许查验不合格的锅炉，不得连续使用。h） 拟定锅炉的事故应急措施和营救方案。i） 锅炉存在严重事故隐患，无改造维修价值也许过户移装的，实时向原登记的特种设施安全监察管理部门办理注销手续。 锅炉平常保护养护内容a） 每年对锅炉及隶属设施进行一次全面二级养护；按规定更换油（气）喷嘴、养护和润滑电机、校验安全阀、检查水办理设施并增加树脂、设施管道补漆；对除氧器、冷凝水箱进行检修冲刷；对锅炉内部进行检查，发现问题实时处理。b） 每季度对锅炉及隶属设施进行一次一级养护； 对防爆门及泄爆装置进行安检；清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰；对机械设施更换或增加润滑油；超压、超温保护试验，安全阀自动排气一次。c） 对管经过滤器进行一次冲刷，对安全连锁装置的安全性能进行一次试验。d）锅炉安全附件及仪表齐全，动作矫捷可靠，其中安全阀需经常启动排气。e） 在额定的流量范围内，系统各设施不得超压运转。f） 汽、水管道圆满，阀件及仪表齐全，无跑、冒、滴、漏。g） 蒸汽减压装置输出压力颠簸在 20％之内。 非承压热水锅炉，参照锅炉管理执行。 电梯、自动扶梯 电梯运转平稳、平层正确、开 /关门姿态正常，轿厢照明、楼层显示器、内外呼梯控制板外观及功能圆满，轿厢内整齐无污染。 电梯使用单位应依照国家相关法律法规， 设置电梯安全管理机构或装备专职的安全管理人员。使用单位必定到当地特种设施安全监察机构办理电梯注册登记手续，成立健全设施安全技术档案， 拟定完满设施管理制度和操作规程， 必须聘用持证人员上岗工作，拟定电梯事故应抢营救方案，负责电梯维修、大修、改造、查验等所需资本的落实和使用。 电梯使用单位必定保障电梯运转的基本条件（如温度、湿度、电压等） ，对机房推行封闭管理，装备应急照明，灭火器和盘车工具，并置于明显方便之处。 电梯必定经过国家同意的特种设施查验机构如期查验（查验周期为一年），获取安全查验合格标志，并在查验有效期内运转。 电梯运转的基本技术要求：电梯运转平稳、平层正确，轿箱照明、内外呼梯按钮圆满，楼层显示正常，轿箱内整齐无污染。警铃或其他营救设施功能齐全，称重装置可靠，安全装置有效无缺损，电梯运转无异常。 自动扶梯运转的基本技术要求：自行扶梯运转平稳酣畅，安全防备装置齐全有效。 电梯使用单位应当与获取相应特种设施赞成的电梯维修养护单位签订电梯维修养护合同，不得使电梯走开维修养护。电梯维修养护合同应当约定维修养护的限时、项目和营救责任等内容。电梯使用单位的安全管理人员，对付电梯进行平常安全管理，依照安全技术要求做好平常运转巡检记录，对维修养护单位的维修养护工作进行监察，并督促电梯维修养护的单位最少每15日对电梯进行一次保护养护，并在其保护养护、维修、报修等工作记录进步行签字确认。 电梯使用单位应要求电梯维修养护单位对电梯及其安全设施最少每 15日对电梯进行一次保护养护，保证其维修养护的电梯安全技术性能吻合国家规定的标准和安全技术规范。 电梯使用单位应要求电梯维修养护单位成立 24h维修值班电话，保证接到故障通知后 30min赶到现场，采用积极措施除掉事故隐患，配合电梯的使用单位采用正确有效的营救方法。 电梯使用单位应要求电梯维修养护单位落实维修养护过程中的现场安全防备措施，保证施工安全。应当做好维修养护记录，并归入电梯维修养护档案。 电梯使用单位应要求电梯维修养护单位为其介绍必要的管理知识、安全技术知识、安全规章制度；协助电梯使用单位成立电梯技术档案。 配合电梯的使用单位采用有效措施保证电梯安全运转。 电梯发生故障时，应马上停止电梯使用，实时通知维修养护单位进行维修养护，实时除掉安全隐患，保证安全可靠使用。电梯发惹祸故时，应采用积极有效的应抢营救措施， 保护好现场，视其情况马上上报主管单位、质监、安监、公安、房管、建设等政府部门。 电梯使用单位应当宣传国家关于电梯安全的法律法规， 宣传电梯正确使用、应抢营救等方面的知识，提升乘坐电梯人员的珍爱意识和安全意识。 电梯机房由专人管理，机房空气温度应保持在 5～400C之间，温度应保持在设施安全运转所赞成的范围内；机房通风、照明优异，装备应急照明、灭火器械，盘车工具及表记齐全，并挂于惹眼方便处。 消防系统 消防系统由拥有相关专业资质的消防维保企业对其进行保护养护。 工作人员经消防培训考试合格，持证上岗。 消防设施除检修外，必定处于正常运转状态。 发生一般性故障，应即时通知专业维修企业在规准时间内到达现场，进行维修；发生重要故障时，物业服务人员应实时采用相应措施应急办理， 专业维修养护人员应在 30min内到达现场进行抢修。 监察专业消防保护养护企业做好消防设施月、季、年度检查工作，准时段和设施数量比率，抽查、检测系统设施，全年覆盖所有系统设施。配合专业消防企业拟定消防设施年度养护计划，并督促达成情况。消防应急照明、分别指示标志的应急时间应大于90min。室内消火栓每个月检查一次，保证消火栓箱内配件齐全圆满，阀杆每年加注润滑油并放水检查一次。联动控制台工作正常、显示正确，系统误报率不高出3％。消防泵每个月启动一次，每年养护一次。火灾探测器最少每三年进行一次专业冲刷。消防管道、阀门最少每二年进行一次除锈刷漆。保证消防用水的基本储备，保证火灾时不低于10min的消防灭火用水量。消防通道要畅达。室外消火栓和消防水泵结合应保证完满好用，并有明显标志。建筑灭火器应按相关规定装备，并保证圆满有效。防排烟系统应保证处于正常运转状态。防火门和防火卷帘门应保证圆满，具备防火分开功能。 门警系统应保证在火灾等紧急情况下，释放所有门警装置，做好分别门的畅达。 消防电梯应保证 24h运转。 当主电源断点时，消防备用电源应当能自动投入运转；当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态。 拟定消防应急方案，每年进行一次消防演练。 安全防备系统 系统设置时间、日期正确，摄像机编号有逻辑性。 矩阵工作正常，线路整齐，分组同步切换表记清楚。 传输线路应有优异的接地，并对搅乱信号进行障蔽，同轴电缆两端“地电压”应一致。 录像机工作正常，显示正确、整齐。 录入资料应保持 7天以上，并应有时间、日期及摄像机编号，有特别要求的参照相关规定。 摄像机安装牢固，地址正确，工作正常、整齐，室外摄像机应注意防水、防尘、防霜密封及散热，并应满足室外最低照度要求。 画面切割器工作正常、整齐。 监察器工作正常、图像清楚、色彩优异、整齐。 多媒体图形工作站应直观显示各监控点地址，对报警应实时响应。 红外双鉴探测器、玻璃破碎探测器、周界报警装置应安装牢固，矫捷可靠，实时反响报警信息。 每季度对UPS电源进行一次完满代载放电，并充电检测。 维修养护工作由专职人员进行，非授权专业人员不得擅自更正安防设置及对主机开盖检测箱内元件。 成立监控资料调用、查阅权限，调用、查阅需经授权。 拟定应急办理程序，出现重要安全隐患时应采用必要拯救措施。 每年组织相关人员对安全防备系统进行一次全面检查，对安全防备方面存在的漏洞、隐患等情况进行限时整改。 楼控系统 服务器及UPS工作正常、通讯正常。 工作站工作正常、通讯正常、整齐。 传感器工作正常，矫捷度适应，通讯正常。 执行调治器工作正常，状态及反响信息正确。 直接数字控制器工作正常，输出信号正确，通讯正常、整齐、线路整齐。 尾端设施工作正常，线路无损，安装牢固。 执行计算机权限管理规定，不得擅自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘。 拟定应急办理程序，如期对计算机系统数据进行备份。 每年对仪器仪表、传感器进行校订。 成立机房管理制度，控制室机房推行封闭管理，无老鼠进入缝隙，配备吻合要求的灭火器械。网络通讯通讯办理机、交换和调制解调机数据通讯工作正常、整齐、线路整齐。保护终端工作正常、整齐。6.3.10.3工作电源及UPS工作正常，设施整齐，显示仪表无损。配线架排线整齐，表记圆满，数据齐全。光纤配架排线整齐，表记圆满，数据齐全。插座模块安装圆满，线路畅达，表面整齐。成立授权体系、接见控制、加密与解密相关管理制度。6.3.10.8专人监控重点设施:文件服务器、数据库服务器、打印服务器、交换机等。 病毒预防：从管理、技术和法律等方面着手，预防病毒侵入。 实时对服务器数据进行文件备份。 计算机工程师应用相关软件如期进行观察，发现故障实时记录，并通知软件供应商进行维修。 门禁系统 服务器及UPS工作正常、通讯正常。 工作站工作正常、通讯正常、整齐。读卡器指示灯圆满、工作正常。电子门锁工作正常。门磁开关工作正常，灵便有效。成立系统权限管理规定，不得随意更正系统设置。作好门禁系统的安全保密工作，不得泄露相关信息。每半年对门磁开关、读卡器、电子门锁及蓄电池进行检测。有线及卫星电视卫星天线安装牢固，外观整齐。放大器、解码器、混杂器、邻频调制器等设施工作正常、整齐。光纤收发机、放大器、分配器工作正常，线路衰减小。传输线路正常，图像清楚。每半年检测一次干线及各分支器的输出电频。广播与背景音乐系统节目源设施工作正常。信号放大及办理设施工作正常、整齐，音量及音响调控收效圆满。扬声器等尾端设施工作正常、整齐，音质保持清楚。背景音乐与消防报警系统的连接切换工作正常。每季度检测传输电压。每半年进行一次全面检查与调试。数字会议系统多媒体显示、数字音响、摄录像、同声翻译等设施工作正常。视频、音频、网络线路传输正常、无搅乱。每半年进行一次全面检查与调试。停车场管理系统服务器及UPS工作正常、通讯正常。工作站工作正常、通讯正常、整齐。出入口机工作正常，通讯正常。地域及车场车位计数显示器工作正常、整齐，数据正确。图像鉴别系统工作正常，摄像机工作正常，车辆及车牌号清楚，信息相对应实时存入、读出数据库。 电动道闸工作正常、整齐，反响矫捷。 车辆检测器工作正常。 执行计算机权限管理规定，不得擅自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘。 每个月对车位进行一次系统数据和现场实质情况的校订，并实时调整区域及车场车位显示器数据，核对收费数据。 如期备份系统软件及数据。 公共照明系统 拟定公共照明节能管理制度，照度吻合GB50034《建筑照明设计标准》。 每天一次巡检大堂、电梯间、停车场、通道、光彩照明、景观照明、霓虹灯等公共部位照明，有效亮灯率 98％以上，若出缺损实时更换。 每周一次巡检公共照明电源柜，如有问题实时办理，保证设施正常运行和安全用电。 避雷系统 每年雨季前由防雷中心对建筑避雷系统进行检测， 保留检测合格报告，同时动员和组织客户对重要设施设施进行防雷检测。 保持避雷系统完满性，不得擅自拆掉、迁改避雷设施。 每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设施、其它金属物体的接地装置进行全面检查，有问题实时解决。 每季度对强、弱电井、设施间内的机电设施、配电柜接地装置进行检查，每个月对变配电设施接地装置、避雷器进行检查，保证所有机电设施、配电柜（箱）、管道、金属构架物接地优异。 写字楼建筑物（无特别计设要讨情况下）接地电阻标准：——3类建筑接地电阻：≤10Ω；——2类建筑接地电阻：≤4Ω；——计算机房接地电阻：≤4Ω。 高空作业设施 设施需经有资质的检测机构查验合格，保持安全装置圆满并在有效期内安全运转。 设施操作人员应严格遵守安全规定，严格执行安全操作规程，严禁超载。设施应严格执行作业前的机电系统安全检查与运转状态的确认。吊篮运转平稳，无倾斜。设施各仪表指示正确，各种开关动作灵便；通讯设施正常。在运转中，不得随意卸开装置的护罩、封门及其他装置。设施使用达成后，需切断电源，锁好控制装置，并将悬挂装置按规定方法予以锁定。应有专业人员对设施运转进行管理、记录。 应如期对设施系统进行检查及养护，对提升系统进行全面测试。除掉灰尘、滴漏的液体以及可能打滑的其他物质因素。 计量检测 成立计量器具台帐，拟定周期检定、校准计划表。 计量器具按规定进行周期检定、校准。 按规定周期记录电能表、煤气表、水表等的计量数据，计算能源耗费量，成立数据档案并进行数据解析。 未经检定合格的计量器具不得投入使用。序次保护服务7.1 门卫 主出入口24h值班，举止文明、态度平易，用语规范、礼仪规范，准时到岗，坚守岗位不脱岗。 保持个人仪表整齐、门岗周围环境干净，注意观察人员出入情况，发现疑点应当实时咨询，劝阻小商小贩不要在建筑区划内争设摊点。 对出入写字楼的各种车辆进行有效开导，保持出入口的畅达。 对外来人员（施工、送货、参观等）推前出入记录，必要时引导至电梯厅或指定地域；对非工作时间进入写字楼的人员应进行详细登记。 对物品出入推行分类记录，大件物品出入应进行审验，拒绝危险物品进入。7.2 巡逻 科学、合理安排巡逻路线，消除各种不安全因素，发现违纪、违章行为应实时制止，发现疑点应追查原因，同时通知相关部门。 发现疑点应追查原因，同时通知相关部门。 巡视中发现异常情况，应马上通知相关部门并在现场采用必要措施， 随时准备启动相应的应急方案。 收到中央监控室发出的指令后，巡逻人员应实时到达，并采用相应措施。7.2.5对写字楼内设置的消火栓（箱）、窨井盖、安全警示标志等涉及公共安全的设施设施进行巡逻，发现缺失，损坏或不能够正常使用等情况，应实时报告并记录。7.3 监控室值守7.3.1监控设施应24h开通，保证对安全出入口、内部重点地域的安全监控，保持完满的监控记录。 监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后， 应实时报警，并通知相关人员实时赶到现场进行办理。 监控的录入资料应最少保持 7天（特别情况除外）。 保持治安电话畅达，接听实时（铃响三声内应接听） 。7.4 车辆停放服务 依照实质情况设置行车指示标志，规定车辆行驶路线，指定车辆停放地域，公开收费标准。 序次保护人员对付出入的各种车辆进行记录， 保护交通序次，保证车辆便于通行、易于停放；若对出入车辆有疑问，应向驾驶员敬礼后再进行咨询。 收费停放的车库应 24h有专人管理；车辆停放有序，车库场所准时干净，无易燃、易爆等危险物品存放；防备漏油、漏气车辆进入停车场。 地面、墙面按车辆道路行驶要求成立明显指示牌， 照明、消防器械配置齐全。 非灵便车应定点停放。7.5 消防安全的协助 协助客户成立健全、落实 消防安全责任制。7.5.2楼内应设置消防设施，保持消防通道畅达，在楼内明显地址设置消防分别表示图。 对易燃易爆、危险物品设专人专区管理。7.6 安全生产与灾害预防 成立健全安全生产规章制度和操作规程，普及安全用电、用气知识。 如遇暴雨或其他灾害性天气时，应采用以下应急措施。 对设施机房、停车场、广告牌、电线杆等露天设施的抗强风能力进行检查和加固。 对集水井水泵运转情况进行检查，保证正常排涝。 对排水系统进行检查劝导，除掉杂物，保证排水畅达。 实时准备必要的抢险物质，安排值班人员进行巡逻。7.7 突发事件办理 依照各写字楼的实质情况，拟定突发性公共事件办理应急方案， 每年依照实质情况组织1～2次应急演习。 当发生突发性事件时，应按预定方案进行办理，全力配合相关部门，保护客户人身安全并尽量减少财产损失。环境卫生的保护8.1 环卫设施应依照写字楼的实质情况合理设置相关环卫设施，如在主要出入口设置果皮箱、在合适地址设置垃圾中转房、在集中装修期间应有临时建渣堆放处等。8.2 干净、保洁责任制干净、保洁推行责任制，有专职保洁人员和明确的责任范围。8.3 各地域干净卫生要求（见表 1）表1 卫生要求名 称 要 求地面干净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍；明沟、窨井外面及周边道路 内无杂物、无异味；各种标示标牌表面干净无积尘、 无水印；路灯表面干净无污渍。绿地内无杂物，花台表面干净无污渍，水池内水质清明，池绿化带及水池内无飘扬物，池壁无青苔等污垢，水池无异味。大厅、楼内公共通 地面干净、无污渍，有光彩，保持地面材质原貌；门框、窗道框、窗台、金属件表面光明、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，有金属光彩；门把手干净、无印迹、准时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘，中央空调风口干净，无污迹，出入口地垫摆放整齐，表面干净无杂物，盆种植物无积尘。会议室、款待室地面、墙面、干净，无灰尘、污渍；天花板、风口目视无灰尘、污渍；桌椅干净，物品摆放整齐、有序。梯步表面干净无污渍，防滑条（缝）干净，扶手栏杆表面干楼梯及楼梯间净无灰尘，防火门及闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘、蛛网。地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有光彩；各种间隔表面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光彩；墙壁表面干净，天花板无污渍、公共卫生间蛛网；风口或换气扇表面干净无积尘；门窗表面干净，窗台无灰尘；玻璃干净无水渍；洗手台干净无积水，面盆无污垢；各种管道表面干净无污渍；各种物品摆放整齐规范；废纸篓杂物高出2/3应实时倾倒，卫生间内空气流通并且无明显异味。续表1 卫生要求地面干净，无杂物，无明显油渍、污渍；顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网；墙面干净无积尘，各种指停车场示牌表面干净有光彩；消防器械表面干净，摆放整齐；减速带表面干净无明显污迹，各种道闸表面无灰尘。地面干净，无杂物、无积水，地垫摆放整齐干净，天花板干净无蛛网，灯罩表面无积尘、蛛网，墙面干净无污开水间及干净间渍，各种物品表面干净无渍，干净工具摆放整齐有序，室内无明显异味。电梯轿厢四壁光洁光明，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净，空气清爽、无异味；电梯凹槽内无垃电梯及电梯厅圾无杂物，按钮表面干净无印迹；扶梯踏步表面干净，扶手表面干净无灰尘、污渍，玻璃表面干净透光性好，不锈钢光明无尘；梳齿板内无杂物污渍；厅内地面干净有光彩。电器设施灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装修件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。桶、箱按指定地址摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹，垃圾桶及果皮箱烟灰缸内烟头不应高出3个，垃圾不应高出2/3，内胆应如期干净、消毒。保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电消防栓、消防箱、公共话插座、灭火器表面光明、无积尘、无污迹；喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器设施表面光明、无积尘、无斑点；消防栓表面面光明、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污迹。中转房应专人管理准时开放，袋装垃圾摆放整齐，地面垃圾中转房无明显垃圾，无污水外溢，房内应无明显异味，垃圾日产日清。设施机房、管道、指示无卫生死角、无垃圾积聚，无积尘、目视无蜘蛛网、无明显污渍、无水渍；指示牌、广告牌无灰尘、无污迹，牌金属件表面光明，无印迹。外墙目视干净、无污垢；表面、接缝、角落、边线等处干净，无污迹、无积尘。平台、屋顶无垃圾积聚。8.4资料分类保洁服务质量要求（见表2）。表2质量要求名称要求大理石、花岗石表面光明，色彩均一，浅深纹理清楚，无花斑面砖金属附件及面板木质地板亚光丝文不锈钢、黄铜等墙纸涂料墙木质护墙板软质墙面地毯玻璃墙面洁具瓷面水泥地面8.5 消毒灭害

表面光洁，色彩均一，无污迹、油污和胶黏物光明，拥有折射光彩，能反响金属质量，无浊水印迹花纹清楚，色彩光洁，贴面平展无划痕，保持原色，无灰尘光明干净，保持原资料质量，无油灰吸附、粒点状和水迹花纹清楚，表面无灰尘、油迹、霉点和划痕无明显印迹光洁，花纹表现原样，无印迹和水迹表面色彩不受污染，保持原色，无油斑、灰尘和水迹纤维方向一致，色彩花纹不污浊，无垃圾和灰尘干净光明，玻璃有透视度，影像清楚，镜面无雾气表面光洁，保持原色，无积垢防水、防滑，保持地面干净，无起砂状态8.5.1消毒灭害工作是相关部门发放，也许是使用低毒高效的药剂，应吻合国家、行业标准的要求，在尽量不影响客户工作的前提下进行，如上班前、下班后也许利用节假日等；消毒使用的药剂应在消毒过程中注意做好个人防备。 灭鼠、灭蟑的毒饵、药剂应稳当保留，施放、回收应有记录。8.6 垃圾清运生活垃圾应专人负责，日产日清；建筑垃圾应有专人负责清理。8.7 环境卫生保护中的应急办理如出现自来水爆管、化粪池外溢、公共性疫情等情况，应启动相应的应急方案，全力配合相关部门，保障客户人身安全，减少财产损失。绿化的保护9.1 公共地域盆种植物管理 植物应鲜活，拥有赏析价值。叶面干净，拥有光彩，无积尘，无枯枝败叶，无病虫害，无杂草；盆器及托盘圆满干净，托盘无积土。土面不外露。 选择合适种植的植物品种，赏析性强，赏析期长，管理方便。 植物的大小和色彩应与写字楼相协调。 应采用无毒、无害、无异味的基质种植；如需施肥只能使用无机肥，严禁使用有机肥；发现病虫害实时更换植物，写字楼内严禁喷洒农药。9.2 花坛、绿地养护 绿地及花坛内各种植物地势优异。 绿地设施及硬质景观完满无缺。 植物群落完满，层次丰富，黄土不外露，有整体的赏析收效。植物季相分明，生长旺盛。 保持土壤合适湿润；浇灌中流出的余水实时清理。 草坪保持平展，高度不高出 5cm，草屑实时清理；乔木修剪科学合理，剪口圆滑整齐，树冠完满雅观，无徒长枝、下垂枝、枯枝，内膛不乱，通风透光；绿篱修剪整齐有型，保持赏析面枝叶丰满。花灌木花后修剪实时。 绿地内立视应无明显杂草，土壤松懈通透。 按植物品种、生长速度、土壤情况，合时合适施无机肥。 预防为主，生态治理。草皮无