【我国房产税试点改革现状和存在的问题及优化建议探析（论文）9800字】

III我国房产税试点改革现状和存在的问题及完善对策研究目录TOC\o"1-2"\h\z\u摘要 I1导论 11.1选题背景与意义 11.2国内外文献综述 11.3论文的主要内容 21.4论文的研究方法 32房产税相关概念和理论基础 42.1房产税相关概念 42.2理论基础 43我国房产税试点改革现状和存在的问题 53.1我国房产税试点改革情况 53.2我国房产税试点改革存在的问题 64美主要国家房产税政策概述和经验启示 84.1主要国家房产税政策概述 84.2主要国家房产税实施的经验启示 85房产税改革问题的对策和建议 105.1完善个人住房房产税相关法律法规 105.2提高税制要素设置的科学性和合理性 105.3完善个人住房房产税配套制度和服务能力建设 11结语 12参考文献 131导论选题背景与意义1.1.1选题背景长期以来，房地产开发市场乱象纷纷丛生,房价居高不下,导致房地产市场投机行为严重,税制结构不完善。房地产行业税收管理立法体系下的税制改革作为我国财税体系的重要议题，对大陆地区的房产税征收及立法存在的一些问题及其影响，众说纷纭。自1986年1月颁布的《房产税暂行条例》以来，随着我国的深化改革和对外开放以及经济的不断发展壮大，房地产产业逐渐成为支撑我国经济发展的一个重要支柱产业，2003年我国就开始提出了征收房产税的建议，不过各方的观点和政策一直处于不停的变化之中。2006年财政部、国家税务总局联合发布有关房产税和城镇土地使用税政策通知，指出：自2007年1月1日起，规定对居民所在住宅内业主共同所拥有的经营性房产进行征收房产税，到2009年，国务院审批深化经济体制改革的工作意见后决定对房产“开征物业税”，2010年国务院再次批转发改委有关工作意见，并进一步提出要“逐步推进房产税改革”,2011年分别在上海和重庆进行了试点，2018年政府公布工作报告，明确规定了立法先行，充分授权，逐步推进的房地产税制设计的方向,2019年两会期间，政府报告指出要进一步推进房地产税改革立法，凸显了其重要地位。通过对房产税的改革和不断的完善，可以提高地方政府的财政收入，缓解地方财政的压力，同时调节收入分配，缩小人民的贫富差距，促进社会公平具有重要意义。1.1.2选题意义房产税改革问题的研究，能够促进我国房产税制度改革的不断完善、制度体系逐渐健全，对我国经济稳定的发展具有重要意义。具体来讲，有以下三点：稳定房价上涨，抑制投机行为房产税的改革一方面是增加了房产所有者的税负，增加了房产持有成本，进而减少投资者的投机行为，使购房者能够理性消费；另一方面房产税改革有利于调节房地产市场的供给和需求之间的关系，从而对房产的价格进行合理的调控，从而推动房地产市场的健康发展。调节国民收入平均分配，缩小贫富差距近年来房地产市场的超高速发展，导致了我国人民的财富积累差距越来越大，形成了富者越富，穷者越穷的尴尬局面，在一定程度上也加剧了社会矛盾的产生。而房产税作为财产税的分支，可以在一定程度上调节经济行为，最终起到调节收入分配，缩小财富差距的作用，促进社会公平。完善税制结构，增加财政收入房产税改革的推行能够进一步完善税制结构，通过对各地房产征收房产税，能够增加地方的财政收入，摆脱对土地财政的过于依赖，促进长远发展。1.2国内外文献综述1.2.1国外相关研究国外的房产税研究时间较长，主要研究方向为房产税的功能作用。主要由一下几个观点：（1）财政收入说。税收的本质是满足财政收入，房产税作为直接税和财产税，能够增加财政收入。财政收入学说从国家的角度分析，认为房产税作为国家财政收入的重要组成部分，通过对房产税进行征税，能够扩大税源，提高国家税收，增强国家实力，促进国家发展。（2）效率说。该学说认为，对房产税征税能够与市场调节功能相结合，从而促进资源的优化配置。对房产征收税费，增加了房产拥有者的成本，为了降低成本，拥有者会避免房屋闲置，达到资源的充分利用。（3）受益说。该学说认为国家通过对公民进行征税，能增加财政收入，从而能够更好地开展社会公共服务，提高服务质量。孟德斯鸠曾经说过，国家的一切收入来源于每一位公民所拥有的财富，公民答应贡献部分财富，其目的是保护公民剩余财富的安全。纳税人上缴税款，增加国家财政收入，国家再通过财政收入进行转移支付，为纳税人提供社会公共服务。（4）公平说。该学说认为房产作为财产，具有一定的差异性，不同的人拥有不同数量的房产，因此通过对每个人的房产进行征税，使房产多的承担更多的负税，从而避免贫富差异悬殊，实现贫富差距的进一步缩小，促进社会公平。1.2.2国内相关研究从征收房产税的功能定位来看，国内许多学者认为其有三个功能。一是作为一个地方性的税种，能够增加地方政府的财政收入；二是优化资源配置，促进房地产产业健康发展；三是调节收入分配，促进社会公平。任强（2013）提出征收个人住房房产税可以增加地方财政收入的观点，喻快（2010）认为征收房产税可以有效房地产市场的供求关系，调价房价，促进资源的有效配置，高培勇（2010）提出征收房产税能够调节国民收入平均分配，缩小人们之间的贫富差距，促进社会公平。从房产税制改革方面来看，牛梅根据我国房产税存在的问题，提出差异化税率、健全房产评估体系等建议建议；侯一麟、马海涛（2016）从宽税基的角度，对我国房产税改革进行分析。张玲（2018）在对沪、渝房产税试点改革分析和其他国家的经验基础上，提出加强房产税立法，强调地方地府的税收自主权等建议。1.3论文的主要内容本文主要从以下几个方面进行研究：第一章主要是介绍了本文所选题目的背景以及所选对象具有的研究意义，并对国内外文献研究内容做了简要的梳理和评述。第二章主要介绍了相关概念和理论。先介绍了房产税和房地产税这两者的概念和区别，再从经济学理论、财政收入论、受益论和公平论角度分析房产税改革的理论基础。第三章主要是对房产税试点改革的现状和问题的分析。通过两地改革政策对比，对房产税改革成果进行分析，最后得出目前我国房产税试点改革的不足。第四章主要介绍其他国家房产税政策及其经验启示。先介绍了美国、新加坡和韩国的房产税政策，然后总结了经验启示。第五章主要介绍我国房产税改革的对策建议。从立法、税制、相关配套制度方面提出建议，促进房产税改革的进一步发展。1.4论文的研究方法1.4.1文献与理论分析法根据所要研究的课题或是研究的目的，通过查阅和分析文献获得相关资料，并且借鉴参考现有的研究结果，更为全面、准确地了解有关问题的历史与现状，更好地研究课题。1.4.2比较分析法通过比较国内外房产税政策，借鉴其他国家(地区)在房产税方面的经验和方法，从中得到房产税改革的思路。1.4.3实证分析法本文以国家审计发布的数据为基础，再收集一定的国家相关会议政策和我国每年发布的相关报告，从沪、渝两地房产税试点改革背景出发，结合国内外学者关于房产税的论述，从客观层面梳理世界房产税理论发展历程并分析我国房产税试点存在的问题，并提出建议。2房产税相关概念和理论基础2.1房产税相关概念房产税房产税是指依据我国规定的税法，对房产的余值或房产取得的租金收入进行课征的一种税。其税收特点：以房屋为征收对象，属于个别财产税且征收范围限制于城镇，征收经营性房屋；征收办法为自用的房屋按照房产余值征收和出租的房屋以其出租所得租金收入征收。房地产税房地产税是指所有与房地产经济活动有关的一种税，课税对象为房屋和地产，本质上是一个具有综合性质的概念。房地产税和房产税这两者之间的区别：课税对象不同，前者范围更广，既可以是单个税种，也可以是所属房产税和地产税的一类税；后者却不包括地产税，其征税对象仅为房产，不是对单一土地进行征税的税种。2.2理论基础经济学理论根据经济学理论，产品的价格取决于供求关系，通过制定合理的房产税政策能够在一定程度上提高了房产的投资成本，进而抑制投机者的投机行为，降低对房产购买的需求，实现对房价快速增长的有效遏制，促进经济稳定发展。财政收入论财政收入论认为，税收是国家财政的重要来源，而房产税作为税种之一，征收范围广、可持续性强，能够成为税收的重要组成部分。征收房产税能够提供稳定的税收来源，增加财政收入，提升国家实力。同时，使得地方政府摆脱对土地财政收入的过度依赖，优化税收结构、完善地方财政体系，促进长远发展。受益论税收责任受益承担理论就是指一种用来分析和衡量以地方纳税人在地方政府部门提供的各种公共服务事件中税收受益的多少作为其受益标准值来进行利益分配的一种税收责任承担。受益论从居民的偏好程度角度分析，具有优化资源配资的功能。居民作为自由流动的群体，可以根据偏好自由选择居住地区，而政府可以通过改变所提供的公共服务的质量和税收负担来影响居民的偏好，从而影响所在地人口规模，最终达到公共服务产品的质量和人口规模之间的平衡，实现资源的最优配置。2.2.4公平论公平论认为房产作为个人的财产，根据房产的数量能够反映财富情况。通过再分配方式征收房产税，分别对纳税人属于流量税的个人所得税征税和属于存量税的房产税征税，对房产多的多征税，房产少的少征税，充分考虑纳税人的负税能力，从而进一步调节收入，缩小社会公民贫富的差距，实现税收公平，促进社会公平。3我国房产税试点改革分析2011年我国开始在沪、渝两个城市进行了房产税试点改革的实施。截止到目前，观察两地房产税改革的情况，本部分通过对比两地的政策差异和十点的征税效果，重点分析我国房产税改革存在的不足和问题。3.1我国房产税试点改革情况3.1.1沪、渝房产税政策对比研究（1）功能定位各有侧重重庆市的功能定位主要为调节收入分配。作为一个人口流动性较小且房价不高的城市，重庆市对高档住房区的富人们征收房产税，既不会较多的影响他们的生活消费，又能通过征税获得的财政收入用于改善当地的公共服务质量，改善环境。同时免税政策使得普通居民不用担心房产税带来的压力，能够正常的生活。与重庆相反的是，上海市由于人口密度高、流动性较大、房价高，所以上海市的功能定位主要是打击投资、投机性住房为主。对所有的增量房征收，限制进一步增加住房面积，控制徒弟的开发，从而抑制纺机的快熟增长，遏制投机行为。（2）纳税人和计税依据基本相同上海市和重庆市两地房产税方案中对纳税人的规定相同，都是房产所有人，稍微不同的是上海市房产税不直接以房屋交易价格作为计税依据，而是以其交易价格的70%为依据，重庆市的计税依据为实际购买房屋的交易价格。（3）征税对象略有差异上海和重庆两地区的征税对象都是纳税人新购买的房屋，但是也略有差异，上海针对于存量房不进行征税仅仅是针对于超标了的新购买的住房进行征税，同时对本地居民和外来居民进行区别对待；重庆市对新购高档住房征税，不征新增的普通住房，并且差别对待“三无人员”。（4）税率差别化上海市和重庆市均采用的差别化的比例税率进行征税，依据不同的房价设置不同的税率。不同的是上海税率为0.6和0.4%两档，重庆市税率分为0.5%、1%、1.2%三档且区别设计普通住房和非普通住房税率。（5）税收优惠政策上海市和重庆市都采用较为宽松的免税政策，从而减少居民购房的压力，满足当地居民购房需求。上海市规定新购的住房，以人均60平方米的免税优惠，同时给予困难家庭适当的退税优惠；重庆市规定每户新购高档房屋都要给予100平方米每户的免税政策。3.1.2沪、渝房产税征收效果（1）对地方财政的影响房产税试点的改革提高了地方财政的收入2011年对上海和重庆市进行房产税试点改革后，房产税收入有所提高，进一步提高了财政收入。图1-1为上海市从2008年到2018年房产税收入情况，从中我们可以清楚地看出上海市自经过一次改革后房产税收入逐渐提高。重庆的房产税改革情况与上海相似，也提升了地方的财政收入。图3-1上海市房产税收入情况资料来源：上海市税务局官网（2）对收入调节的影响尽管试点改革促进了地方财政收入的增加，但是并未起到调节收入的作用。两地的房产税改革都不是对存量住房进行征税，其冲击力较小，并且房产税的税率都较低，难以对收入起到调节作用。与此同时，上海还制定了减税政策，重庆市虽对高档住房进行征税，不过由于满足征收条件的住房数量少，因此作用并不显著。（3）对住房价格的影响房产税改革对抑制房价效果较小。由图1-2沪、渝房价变化情况可知，2011年推行试点改革后，前几年房价涨幅的比较缓慢，表明在一定程度上起到了缓解房价上涨的问题，但是2013年后由于试点改革问题的出现，上海房价上涨趋势变大，紧接着2016年重庆房价上涨趋势也变大。图3-2沪、渝房价变化情况资料来源：中国统计年鉴3.2我国房产税试点改革存在的问题3.2.1法律依据不足沪、渝试点制定的《暂行条例》属于地方政府规章，未经过正当的立法程序，法律效力不高。同时,目前我国各地的房产税政策制度体系的建立主要依据于上个世纪80年代出台的《房产税暂行条例》,其法律效力高于上海和重庆指定的地方条例并且两者有内容适用范围上的矛盾，法律体系不完善，因此试点改革的法律依据不足。3.2.2纳税主体界定不合理沪渝两地对纳税人的规定存在歧视，纳税主体界定不合理。上海市将本地区居民和外来居民进行区别对待，让外来居民在该地购买住房是承担更多的税负；重庆市也是如此不仅区别对待外来居民，同时界定了“三无人员”，让其承担了较多的负税，这些都表明在试点地区的规定在纳税主体上缺失公平性。3.2.3征税范围较窄上海和重庆的《暂行条例》中规定的征税范围较窄。两地都未对存量住房进行征税，而重庆市规定的只针对高档住房征税，符合条件少，使得房产税收入少，减少了地方财政收入，而上海市只针对试点之后的新增住房征税，对试点之前拥有多套住房的人群并不征税，难以起到调节居民收入差距过大，保证社会公平的作用，相反会进一步扩大贫富差距。3.2.4税率和计税依据不合理上海市和重庆市设计的税率与其他国家平均税率来说税率较低、层级少，且计税依据仅为原值的0.7倍，而实际实施的房产税税率则更低，不能起到有效抑制房价、充分调节收入失衡和合理优化资源配置的作用。以房产交易价格为计税基础的方案，因为受时间和买卖双方的影响，交易价格会存在虚假成分，导致偷税、逃税的可能。3.2.5税收优惠体系不完善沪渝两地房产税试点改革方案中免税面积过大，优惠力度过大，不利于提高财政收入，同时不能体现公平性。上海房产税改革规定的免税政策为家庭人均60平方米的免税面积，而由上海市统计局得出的数据，2017年上海居民人均居住面积仅为36.7平方米，远低于所征税的最低限度，因此大多数居民不需缴纳房产税，并且可以根据这项规定进行避税。4美主要国家房产税政策概述和经验启示美国和新加坡作为经济家发达的国家，房产税税收体系较为完善，结合我国国情借鉴他们的房产税政策可以进一步完善我国的房产税体系。韩国和新加坡的房产税政策稳定了该国的房价，对我国抑制房价具有借鉴意义。4.1主要国家房产税政策概述4.1.1美国房产税政策概述美国房产税是地方的主体税种，主要征收土地和房屋，具有税率低、税制简洁、征收较为广泛的特点，起着优化资源效率、增加财政收入的作用。美国实行分税制,地方政府对于税收的管理方面有较大的自主权,并采取了以需定收的形式设置税率和征收基础。税基的评估主要是通过专业评估人员采用专门化、程序化的评估方式对房产进行评估，并且形成较为完整的税收优惠体系，限制地方政府的税收权力，减轻纳税人税负压力。4.1.2新加坡房产税政策概述新加坡房产税的目的是为了满足当地居民的住房需求，并且对国内基础设施进一步建设和完善。其计税依据和计税基础以房屋的年产值为依据。当一个人名下有多套房屋，以其中一套为住房征收4%的财产税，其余的房屋当做出租房对其进行征收相应的税款。其中对购买廉租房用于居住的公民给予一定的税收优惠。这一财产税政策使得新加坡的房地产产业发展相对稳定，遏制了房价的不正常增长。4.1.3韩国房产税政策概述韩国的房产税分为对高住宅征税的综合不动产税和财产税，对房价较高的住房征收双重税和累计税率。同时在税率设计上具有多级次，高税率的特点。普通住房税率最高不超过4%，高档住宅税率在0.9%到4.4%之间，在一定程度上调节收入，缩小了贫富差距，同时韩国开征了房地产转让所得税，进一步消退当时的房产热，稳定了屋价。4.2主要国家房产税实施的经验启示4.2.1坚持“宽税基”原则，明确计税依据和税率宽税基是除去法律规定的不在征税范围内的房产，其余都为征收对象。宽税基相较于窄税基和中税基征收范围更广，因此所得财政收入更多，可以作为财政收入的主要内容。在宽税基的基础上对计税依据进行了明确的规定，保证率税率的合理性，促进房地产经济的平稳发展。4.2.2兼顾社会公平，提高政府公共服务水平对居民征收房产税所得的地方收入会充分运用，大部分用来提升地方公共服务质量和促进基础设施建设的完善上，从而让居民接受房产税征收，进一步落实征税工作。同时，征收的过程中要坚持信息的透明性、公正性，要满足居民的需求，提高政府的公共服务能力，优化资源配置。4.2.3优化房产税税收体系，稳定房价过热通过调整房产税在财政收入中的结构，突出强调房产税在政府在征收入中的地位，地方根据发展的实际情况，制定不同的房产税征收标准，并通过房产税体系的完善，不断抑制房价过热的现象。4.2.4推进配套改革升级，提高信息化水平以房价价值评估作为确定房产税的主要依据，通过先进科学技术确保将房产价值评估的及时性、可信性，确保房产税的顺利实施。在房产税征收的过程中使用高水平的信息化管理，有效提升政府征收的效率，进一步减少政府征收的成本。5房产税改革问题的对策和建议分析沪渝房产税试点改革以及借鉴其他国家的房产税政策后，根据本国的实际国情，对房地产改革在法律法规、征收对象、计税依据、税率、优惠政策和配套制度建设上提出建议，进一步推动房产税改革。5.1完善个人住房房产税相关法律法规加强对《房产税暂行条例》的完善和细化，依据国情明确规定房产税税制要素设计、完善配套设置，同给予一定的房产税自主权，促进地方的地方税体系的进一步完善。随着城市的发展，我国实行的《房产税暂行条例》已不能满足经济发展的需要，且与试点实施的条例存在矛盾，立足于本国的实际情况，对房产税在征收对象、计税依据、税率、优惠政策上进行明确合理的规定，保证房产税发挥重要作用，从而增加地方财政收入，促进收入分配的调节，稳定房价，优化资源配置。同时，根据中央的指导，给予地方一定的经济自主权，根据地方实际情况，完善地方税体系，缓解地方财政压力，调动地方政府对房产税征收的积极性。5.2提高税制要素设置的科学性和合理性5.2.1实施“宽税基”，合理规定征收对象提高房产税全国统一征收的范围，增加地方财政收入，缓解财政压力。沪渝房产税试点改革政策中其征收范围采用的是窄税基，其征收的范围较窄，只对增量房和高档住房进行征税，因此取得房产税收入较低。一般来说，房产税的征收对象由土地、房屋这两部分组成。借鉴美国的房产税政策中的宽税基原则，慢慢将我国房产税所规定的征收范围由原先的窄税基过度到范围较广的宽税基，将存量房、商品房、经营性住宅等都归为未来房产税的征收范围，进一增加我国地方财政的收入。5.2.2科学规定计税依据计税依据为保证计税依据的真实性、可靠性，应该采用房产评估值作为计税依据，。我国目前普遍使用的房产计税基础依据主要是房产的剩余值和租金，缺乏对房产时间成本的影响，而沪渝房产税试点政策所采用的计税依据是房产交易价格，其易受主观意志的影响，因此都不能反映放假的真实性。而房产评估值能够避免上述存在的问题，准确反映房价的变化情况。计算房产评估值有四种方法，分别为市场比较法、批量评估法、重置成本法和收益法。由于我国目前缺少完善的评估体系，房产数据信息采集的透明度不高以及效率低，所以前期可以使用市场比较法和重置成本法相结合的计算方法来进行房产评估价值。5.2.3税率规定合理化和差别化我国房产税改革的税率应合理化和多级别化，促进收入调节，缩小贫富差距。首先税率的确定要考虑不同地区经济由于发展的程度不同，所采取的税率也应不同，可根据各地的实际发展情况在一定范围内制定不同税率；其次，所征收的房屋及数量应进行级别化，将住房分为高档住房和普通住房两个级别，对购买的高档住房采取较高税率进行征税，对购买的普通住房采取较低税率进行征税，并且房产数量多的多征税。5.2.4完善房产税优化体系税收优惠政策应体现公平性，合理的优惠政策能够有效地保障中低收入者和贫困人口的经济利益，减小房产税征收的阻力，调节财富分配。在制定优惠政策的时候要进行全面的调查，对人们的负税能力房屋的使用情况进行分析，制定符合普通百姓和富人实际情况的优惠政策，避免优惠力度过大，削弱房产税改革的作用。例如上海的面积免税，由于免税面积过大，是使得房产税改革并未取得显著成效的原因之一。5.3完善与个人住房房产税相关的配套体系和服务能力的建设5.3.1建立房产登记制度房产登记管理制度的建立和健全可以保证房产税能够有效征收，从而降低征收成本。具体措施如下：首先加强行政法规的确定，将其纳税诚信征管体系中，明确规定房产登记要求，对个人登记的信息进行详细的填写归纳；其次，采用线上线下的登记方式，运用互联网平台，让纳税人自行登记，工作人员事后审核，提高效率。5.3.2完善房产评估体系以房产价值评估为计税依据的房产税改革，能够准确反映房价的变化情况。而一个完善的房产评估体系，能够确保房产评估价值的顺利进行。建立一个完善的房产评估体系，其一就是选择一个适当的专业评估机构，能够确保其公正性和科学性；其二就是制定一个合理的评估周期，针对房价波动周期短的情况，能够可靠、及时的反映房产价值。5.3.3提升税务管理系统的信息化程度由于互联网的普及，信息化时代来临，为了提高政府的征管能力，需要进一步推动房产税信息化的建设。政府可以通过信息化平台发布政策、公开税务信息，让纳税人能够及时，准确的了解信息，从而更好地纳税；除此之外，政府还可以对数据进行整理和共享，将建立一套完善的评估和检测体系，提高这么回复对房产税的征收效能，进一步推动房产税改革的实施。结语伴随着我国市场经济的迅猛发展，持续上涨的房价、日益加剧的房产投机行为、住房资源的不合理配置以及地方财政压力的增大等一系列社会问题陆续出现，然而这一系列问题的出现都始终离不开房地产这个行业。从宏观层面上看，房地产行业由于是我国国民经济发展的一个重要支柱产业，因此与我国经济的发展密不可分；从微观层面上看，房地产作为一种重要的金融投资途径，与金融紧密相连，能够吸引大量的资本。同时，房价的持续上涨影响到人民的生活水平，难以保障人们的基本住房需求。因此，促进房产税改革迫在眉睫。本文通过分析沪、渝两地房产税试点改革政策现状、实施成果情况以及所存在问题，并且依据本国国情，借鉴其他国家的房产税政策，为房产税改革提供给对策建议，使房产税政策起到优化资源配置、调节收入分配、缓解地方财政收入的压力以及抑制炒房的作用。当然，房产税改革并不是一朝一夕就能够完成的，过程中必然存在许多问题，应该集思广益，不能够操之过急。参考文献文蕙英，浅议我国个人住房房产税改革的思路[J]，改革开放,2020（16）：1-18.李晶，中国房产税制度改革研究[J]，沿海企业与科技,2020（4）：32-36.周宏谦，房产税的改革研究[J]，科技经济导刊,2020（23）：01.王树玲，杨鑫杰.我国房产税改革的思考[J]，商业经济,2019（05）：158-160.钟倩楠，我国房产税改革试点的实践与反思[J]，山西财政税务专科学校学报,2020（02）：10-12.卢阳，蒋莉，我国房地产税试点改革分析及启示———以沪渝房产税试点改革为例[J]，陕西理工大学学报（社会科学版）,