公寓物业手册 (一)

**购物广场公寓

物业手册

二。一年月

简介

物业顾问有限公司管理处欢迎您入住**购物广场公寓,

并祝您及家人安居愉快。

为保障业主及全体居民利益，本公司希望各业主能通力合作，使居住环境清洁

卫生，居民出入平安，和睦与共。

本手册旨在解释业主应如何互相合作及协助管理公司以达到上述目的，只供

参考及解释业主的责任，本身并非法律文件。业主若想知道更详细资料，可参阅

《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》（下称该两份文件），本手册所述

若有异于该两份文件的内容，应以该两份文件原文所载为准。

业主如有任何疑问，请随时向管理公司职员查询。

客户服务中心电话:

第一章物业管理

一、物业管理概要

黑龙江**房地产开发有限公司委托有限公司（下称管理公

司）为**购物广场公寓（下称公寓）之物业管理处。

管理公司之代表权

管理公司将代表各业主就有关管理公寓之一般事务与政府及公用事业机构

进行磋商及处理有关问题。

公用地方及设施管理

管理公司根据《哈尔滨市物业管理条例》及《前期物业管理服务协议》和《临

时管理规约》两份文件条文所赋予权力所赋予权力，将尽职尽责维护公寓正常秩

序和管理所有公众地方及其他公共设施设备，并提供约定之服务。

管理公司

管理公司务求为各业主提供尽善尽美的管理服务。业主如对管理事务有任何

建议或投诉可向管理处提出，管理处每天均有职员当值，专诚为各业主服务，并

于办公时间内接受各业主缴付管理费。

管理处服务时间

管理处办公室服务时间为：星期一至星期五8:30-12:00,14:00-17:30o

常规服务时间以外（包括星期六、星期日及节假日）均有工作人员值班。如有紧

急情况可直接与客户服务中心联系。

管理职员

为提供完善之管理服务，管理公司雇用专责管理人士及专业维修承办商负责

公寓一切日常管理及公共地方之维修事务。请各业主切勿要求任何管理职员作私

人性质服务。所有管理员工一律不准向业主、住客或任何承办商收受赏赐或其他

利益，本公司亦严禁各管理职员私自代客租售物业。

二、管理费

管理费乃根据每年度之管理费用预算案及合同条文而拟定。管理费金额将根

据日后实际支出需要及服务质量与市场价格的变化而调整，调整前业主将获预先

通知。

管理服务费用主要用于以下开支：

•管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

•物业共用部位、共用没施设备的日常运行、维护费用；

•物业管理区域清洁卫生费用；

•物业管理区域绿化养护费用；

•物业管理区域秩序维护费用；

•办公费用；

•物业管理企业固定资产折旧。

三、缴付管理费

管理费于缴付；

•业主应在指定的银行开设管理费、水电费帐户以便统一划帐缴费。

•管理费须按期缴付，逾期须计收滞纳金，按欠费总额的每日3%。计收。

四、管理帐项

管理帐项以实报实销方式处理，收入及支出帐项将定期按时在管理处予以

公布。

五、管理费预收金

根据《临时管理规约》条文，业主收房时应缴付一个月管理费预收金。当

业主入伙后的前个月管理费从预收金中扣除。第一个月管理费将从银行帐

户中划扣。

六、水电费的缴纳

各单元使用水的费用由管理公司代为征收，转交有关政府部门，各单元的使

用量按管理处抄写的分表读数为准。单价的计算方法是政府单据上的总金额与总

用量的平均值。

水费与当月的管理费一同缴交（在每月之一日前缴交），不按时缴纳费用

须计收滞纳金，办法按物价部门规定收取。

各单元电表采用一户一表制，供电局每月进行抄表，付款方式采用银行自动

转帐，用户可到指定银行开户，每月存入足够款项办理自动转帐服务。

管理公司不承担用户因逾期欠交上述费用造成的一切损失之责任。

七、业主委员会

根据法规的有关规定，物业于单元入伙后，将由各住宅单元业主代表按法

定程序组成业主委员会，代表所有业主与物业管理公司商议一切有关公寓管理事

宜。

第二章入伙指南

一、如果您是个人或家庭购房，办理入伙时，请您携带以下资料：

1入伙通知书（原件）1份；

2业主身份证原件及复印件4份；

3家庭成员身份证复印件各1份；

4已填妥的《业主情况登记表》（附业主及家庭成员1寸照片1张/人）；

5《商品房买卖合同》及收款收据原件及复印件1份。

6用于缴付管理服务费等费用的银行存折（**银行）原件及复印件4份。

二、如果您是公司或集体购房，办理入伙时，请您携带以下资料：

1入伙通知书（原件）1份

2公司法人代表身份证原件及复印件4份；

3营业执照复印件（加盖公章）1份；

4已填妥的《业主情况登记表》；（附入住小区的公司人员身份证复印件1

份、1寸照片1张/人）

5《商品房买卖合同》及收款收据原件及复印件1份。

6用于缴付管理服务费等费用的银行存折（**银行）原件及复印件4份。。

三、如果您是委托他人代办入伙手续.请您提前准备以下资料，并请您的受

托人携带来：

1入伙通知书（原件）1份；

2业主委托书原件1份；

3被委托人身份证原件及复印件1份；

4业主身份证复印件4份；

5家庭成员身份证复印件各1份；

6已填妥的《业主情况登记表》（附业主及家庭成员1寸照片1张/人）；

7用于缴付管理服务费等费用的存折（**银行）原件及复印件4份；

8《商品房买卖合同》及收款收据原件及复印件1份。

四、入伙办理程序

1验证：请您交验《入伙通知书》、《业主情况登记表汉业主身份证原件复

印件以及入伙相关资料；

2签定有关协议：为了给您带来方便，管理处将在入伙时为您代办银行代收

款手续。请您填写并签定《业主公约汉《前期物业管理服务协议汉《治安、消防

安全责任书》等相关协议；

3交纳入伙有关费用；（费用明细请见“费用收缴”）

4验房：管理处将派人陪同您验房，并抄录水、电表底数。验房后，请您填

写《房屋交付验收表》；

5领取房间钥匙和入伙资料袋（内附《物业手册汰《房屋使用说明书汉《房

屋质量保证书》等）。

五、入伙手续流程图

六、其他注意事项

1请业主按入伙通知书指定的时间到管理处办理入伙手续。管理服务费自入

伙通知书指定之日起开始计收，逾期办理入伙手续，管理服务费计收时间不变。

2业主验收房间时，请仔细查看室内设施是否完善，功能是否正常。如有缺

陷，请在《房屋交付验收表》中详细注明，以便管理处及时通知施工单位返修。

3为了维护物业整体美观，保证物业的保值和增值，本小区一律不许在阳台

或窗外安装防盗网。您可安装隐型防盗网，可以参考管理处提供的样式。

4为保障您的利益，装修验收合格后，请您陪同装修公司前来办理装修保证

金退还手续，同时为了保证有足够的资金，请提前一个工作口通知管理处。

5业主准备迁居时，请通知管理处预约电梯使用时间。在搬运时，请督导搬

运工人确保公用设施不受破坏，若造成损坏由业主照价赔偿。搬运完毕，自行清

理现场。

第三章房屋装修

一、装修管理规定

1装修前应先进行装修设计，设计图纸和方案须经管理处申报审查，并填写

装修申报表，如实填报装修项目、范围、时间、标准、施工图和装修队伍名称，

按规定标准缴纳装修保证金，并经管理处批准后方可动工；

2装修应由正规的专业施工单位进行，特种作业人员须持证上岗。施工人员

须持身份证到管理处办理临时出入证并随身携带。装修人员应遵守楼房管理制

度，违反规定造成的赔偿金从保证金中扣除；

3装修不得改变、影响或损坏楼宇原有结构、外貌及公用设施，不得改变房

屋及配套设施的使用功能；

4装修垃圾必须袋装，并按管理处指定的位置、方式和时间进行堆放、清运。

5装修过程中应接受管理人员的检查，装修完工经验收后，如无违章装修行

为，装修完工后十个工作日内退还装修保证金；如有违章行为，管理处将依照有

关规定要求其进行整改并在保证金中扣除；

6空调安装及保养

(1)为了保持小区外观的整体统一，当您需要安装空调机时，请提前知会

管理处，并按照管理处指定的位置安装，请勿安装超出设计要求尺寸的空调机。

(2)请选用合格的安装队伍，使用符合材质规定的高强度防锈蚀的支架，

以防坠落或对墙面造成污染；

(3)安装空调时，请务必注意冷凝水管管口保护，不要造成堵塞。冷凝水

需按设计要求集中排放，冷凝水管由空调室内机向下坡向冷凝水排水立管，保证

排水通畅。安装空调时请特别注意外墙空调洞的密封处理，同时注意空调机内外

机连接铜管在穿过外墙后要把铜管做成滴水弯形式，以防止下雨时雨水沿铜管流

进室内。

(4)请正确使用并及时保养空调机，同时采取适当的方法防止滴水和产生

噪音，避免干扰他人。

(5)使用时如果支架松动或锈蚀，请及时维修。

7白蚁防治。建议您在房屋装修装饰时聘请正规的专业防白蚁单位做好防白

蚁工作，隐蔽工程应做好防腐、防虫处理。

详细规定请参照《哈尔滨市家庭居室装修管理规定》和管理处制定之《装修

守则》。

二、装修承造商

装修承造商在施工时如有任何疏忽而造成公共地方或设备损毁，业主必须负

责赔偿损失，因此业主宜聘用专业承造商进行装修。

为公寓安全着想，业主须先向管理公司领取装修表格填报所雇用的承造商资

料，在管理公司发给施工许可证后，承造商才可进行装修。业主必须督促承造商

遵守管理公司所订的细则及标准，并须注意及遵守下列事项：

1切勿在公众地方放置建筑废料及装修材料。

2切勿将混凝土、沙石、瓦砾或其他杂物倒入厕所水渠或下水道内。

3搬运家私或装修材料时，切勿损坏公众地方或设备。

4所有装修废料、泥头及垃圾等必须用纤维袋装好后搬往由管理公司所指定

之收集站以便公寓之清洁工人搬走。

5业主在房屋进行装修时，如需委托管理公司清运装修废料，须缴付清理泥

头及装修垃圾清运费。

三、违例建筑物

为保持公寓外貌美观及遵守法律法规，业主不得将窗户及外墙作任何更改，

亦不得安装窗外铁笼、雨蓬、帐幕、神台、挂钩、钢通、晒衣架等。至于防盗窗

花则须在户内安装。业主不得建造任何违例建筑物，否则将被认定违法并责

令拆除，一切费用由该业主负责。

四、单位大门

为尊重公寓设计的特点，保持公寓统一谐调的外观形象，不准更换单位入户

门。

第四章设备及服务

一、安保系统

1每个单元大堂都设有智能门禁系统，用户需用智能IC卡刷卡进出，管理

公司交楼时会免费赠送张/户，如业主根据实际情况购买的，价格为一元

/张。

2公寓内有秩序员二十四时间断巡逻，而每个单位亦装有对讲机，用户可通

过对讲机确认到访客人，然后才让访客进入公寓。

3遇紧急事件时，例如发生盗窃时，用户可致电联络管理公司或政府部门。

（公安部门：匪警：110,火警：119,救护车：120）。

4更改室内对讲机的位置必须通知管理公司安排进行，费用由用户负担。倘

用户擅自进行更改，影响对讲机系统操作，则其对讲机将被栈离公寓对讲系统。

二、公共天线

各单元均设有有线电视天线。若需增加额外的天线插位；或更改天线插座位

置时，可通过管理公司代安排承办商进行，而费用由业主承担。否则，如公寓之

接收系统因该业户擅自更改而受影响，不能正常操作时，有关业户必须承担所有

额外维修费用。单元外墙不得安装任何天线。

三、清倒垃圾

为保持公共区域卫生，管理公司已于每层公共楼梯转角位摆放了垃圾回收

桶，用户应将生活垃圾放入胶袋封密投放到垃圾桶内，管理公司每天安排保洁工

统一收集，垃圾统一回收清理时间：8：30—9:30o

凡大件垃圾（如：废家具、床垫等），可放在垃圾房内或通知管理公司安排清

理，管理公司将为您提供有偿清理服务。

第五章管理细则

一、单元保养

业主收楼时应详细检查单位及设备，如发现不妥之处必须即时通知管理公司

知会发展商修复，否则日后提出再要求赔偿可能不获接受。各业主须负责其单位

保养妥当，一旦发现有损毁之地方，应立即加以修复妥当。管理公司乐于为各业

主提供意见。业主必须谨记根据管理公约所定，因厕盆漏水或浴缸失修等而引致

隔邻单位或公众地方受到损坏，业主须负责一切赔偿。业主应经常检查或留意室

内空调系统，以免失修虚耗电力或发出噪音及有滴水等情形。请勿随意将垃圾抛

进座厕，倘因此而引致去水渠阻塞，修理费将由用户负担。

二、环境卫生

为了维护本小区环境整洁、优美，让您居住舒适，心情愉快，敬请您予以充

分合作，共同保持维护小区的优美环境。

1请勿在公共部位堆放杂物；

2请勿在公用区域（包括楼梯间、走道）堆放垃圾或其它实物以免阻塞道路,

并勿在单位内贮存危险物品。

3请各用户切勿将车辆停放在单元车库外，以免阻碍区内公共通道。如发现

其它业主随处放置杂物，阻塞区内通道，请通知管理公司。

4请勿在户门外摆放鞋架、鞋子等私人物品；

5请将当天的生活垃圾袋装后丢放于指定垃圾箱内；生活垃圾、装修垃圾不

得放于楼内走道；

6除楼房设定的晾晒衣物处所以外，请勿在窗外或公共区域晾晒衣物或摆放

其他有碍观瞻之物品；

7勿在公共场所随地吐痰、乱丢烟头、垃圾、杂物等，并劝导小孩不在墙上

乱涂乱画；

三、消防安全

1请勿将易燃、易爆、有毒物品带入小区；

2业主住户如发现初期火灾，请立即与管理处联系或拨打119电话求救。

并协助维持现场秩序，配合处理事故；

3严禁私自移动或毁损消防设施、器材；

4业主住户进行室内装修，请遵守装修管理规定，防止火灾发生；业主/

住户若需进行动火作业，请到管理处办理动火申报手续。

5请勿在公用区域堆放杂物，确保消防通道畅通无阻；

6请勿焚烧祭纸、燃点香烛、燃放鞭炮、焚烧废纸、垃圾等，请勿乱扔烟头

和火种，以免引发火灾；

7不可将裸线直接接驳插座，应使用适当插头；

8住户及家庭各成员应知道电源总开关的安装位置，当出现紧急情况时，立

即切断电源；

9外出时，请检查家中电器、水阀等是否已处于安全状态，以确保家居安全。

10任何人发现危及公共消防安全的行为，都可向安全消防部门或值勤公安

人员举报。

四、公共安全

在硬件设施完善的前提下，住宅区内实行封闭式管理，整个小区24小时有

人值班、巡逻，维护小区的公共秩序，并协助处理任何紧急情况。

1业主/住户资料收集

凡居住在本小区的人士均需在管理处登记建卡，以便于管理处掌握小区居住

人员变化情况，做好安全保卫工作。您可以为长期雇请的家政工人申办住户登记,

但请勿为非常住人士办理住户登记。

2住户卡（IC门卡）

住户卡（IC门卡）只限本人使用，请勿借予他人，如果您的住户卡遗失请

立即挂失，并重新补办。请不要图方便将楼内的门锁密码告诉送货等非居住人员。

3访客接待登记

为加强住宅区保安措施，为大家提供一个安宁的生活、工作环境，我们的人

员需要对进入住宅区的陌生人询问、验证、登记，方可允许进入。来访客人进入

住宅区需征得受访者的同意，并持有效身份证件在住宅区入口登记后方可进入。

请您向来访的亲友解释，不便或失敬之处敬请谅解。

五、噪音问题

用户应为邻居着想，在玩麻将牌、看电视或听音乐时，都尽量将音量降低。

必须谨记在午夜时候，大部份居民都已安睡，如在此时发出噪音，既乏公德心，

亦会受管理公司干涉甚至受法律的追究。

1夜深时分，为避免影响他人休息，请尽量关小家中电视、音响的音量，尽

量降低家庭娱乐所产生的噪音；

2如果您喜欢晨练，晨练时请尽量关小音响的音量、降低晨练产生的噪音（特

别是星期六、星期日），以免影响他人休息；

3有车辆停放在小区，请控制好车辆的报警器，以免报警器产生的噪音影响

他人；

4在对房屋进行装饰装修时，请您要求施工人员在规定的工作时间内进行，

产生较大噪音和震动的装修装饰活动尽量安排在适当的时间段内进行;尽量降低

对邻居的干扰；

5小区内的商业活动，请遵守法律法规和政府的相关规定，避免对其他住户

的生活造成干扰；

六、停车场服务

小区停车场为业主提供车位有偿使用服务，按政府相关规定及车位使用协议

收费。任何进入或使用小区停车场之人士，须严格遵守下列停车场管理规定：

1车辆凭停车卡进出停车场；

2进入小区和地库停车场时车速应按规定限速行驶，小区内谢绝鸣笛；

3车辆应按车场管理员的要求和停车场标识，停放于规定位置；

4停车场内谢绝修理车辆、洗车、试刹车、学习驾驶等有安全隐患及影响现

场卫生的活动；

5请遵守交通管理规定，爱护物业区域的道路、公用设施，机动车辆请勿走

人行道、碾压绿化草地，请勿损坏路牌和各类标识，请勿损坏路面及公用设施。

6勿装载易燃、易爆、剧毒等危险物品进入停车场。

7请您将车辆停放在指定场所，服从消防管理，请勿乱停放，不要堵塞消防

通道及进出口，以确保车辆安全和维护小区的整体形象。

8停车后，请您关好车门、窗，调好防盗系统，停车卡请您随身携带，不要

将停车卡和贵重物品放在车内。

9请勿在停车场内吸烟，乱丢垃圾，并请保持车场内的清洁卫生。

10谢绝无牌摩托车进入小区。住户之摩托车、自行车请存放于指定位置，

并锁好防盗锁。

七、犬只

除作为带领失明者之犬只或政府部门发证可以饲养的犬只外，用户不得在区

内饲养犬只。

八、服务收费

有关物业管理服务收费未尽事宜均以政府部门相关法律法规要求执行。

第六章业主变更登记

一、如果您需要迁出小区，请与客户服务中心联系，办理住户变更手续U

二、如果您的业权转让，请您书面通知客户服务中心有关新业主姓名、地

址、联系方式等详细资料，并陪同新业主携带相关证明资料到服务中心办理过户

手续，否则您需要继续负责交付有关的物业服务费用，也许会给您造成不必要的

经济损失。

三、物业发生产权变更后，新业主请及时到物业管理处办理变更业主资料、

联系电话和联系地址等事宜，并请及时查清原业主交纳物业服务费用的情况。

四、根据《物业服务收费管理办法》之规定，物业发生产权转移时，业主

或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

五、物业产权变更时，原有业主已缴付的专项维修资金和物业服务费用或

者物业服务资金不予退还，专项维修资金自动转移至新业主。

六、如果您的房产出租，请及时到客户服务中心办理办理登记、申报手续,

因未办理登记而引发的责任招由业主承担。

七、为确保您的安全，在售房、租房看楼时，请您向安管员声明看房者的

身份并告知您的房号，以便做好登记手续。

八、您的商品房买卖合同中已明确对您所购物业的用途进行了规定，请您

不要将住宅用途的物业租赁给公司、接待站、办事处等用作办公、集体宿舍、招

待所等用途，这将增加小区的安全隐患，同时也增加电梯电费等管理成本，对其

他业主不公。商业用户更应按商品房买卖合同约定办理，否则一切后果将山业主

承担。

九、在您选择租户时请慎重核查其身份和职业，评估其经济能力，避免今

后因欠租等因素发生纠纷，危及您和小区其他业主的安全。

十、请您告知您的租户本小区的业主公约及相关的规章制度和注意事项，

并要求您的租户遵守。如果您的租户行为、生活方式对其他业主和住户造成滋扰,

您将要承担相应的连带责任。

十一、为便于紧急情况时及时和您取得联系，当您的联系地址、电话发生

变动时，请及时告知管理处更新您的联络资料。

十二、如您长期不在本市居住或较长时间外出，请您书面委托代理人为您

代办与物业管理活动有关的事宜。

温馨提示

一、防止罪案

1遇见任何可疑人士，请立即通知管理处