下半年江西省房地产估价师制度与政策合法取得建设用地使用权途径试题

2015年下半年江西省房地产估价师制度与政策：合法取得建设用地使用权途径试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)1、以下数值中，不是假设开发法具体可为房地产投资者提供的是。

A：测算待开发房地产的最高价格

B：测算后续必要支出及应得利润

C：测算房地产开发项目的预期利润

D:测算房地产开发中可能出现的最高费用

E：工业用地的监测点评估价格2、下列关于路线价法的表述中，不正确的是．【2005年考题】

A：路线价法实质是一种市场法,其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理

B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D：路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格

E：工业用地的监测点评估价格3、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的,现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时投入的费用为255万元，现时重新购建价格为350万元,经济寿命为60年，残值率为3％，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为__万元。

A．61.84

B．78。35

C．84。88

D．173.174、某宗地面积为5000㎡,现状容积率为0．8，土地市场价值为4000元/㎡，拟进行改造。批准的规划容积率为5．0,楼面地价为1500元/㎡,则理论上应补交地价万元。

A：1250

B：1750

C：2050

D：2150

E：工业用地的监测点评估价格5、房地产交易成交价格明显低于市场价格的,以评估价格作为缴纳税费的依据,交易当事人对评估价格有异议的，可以在接到评估价格通知后15日内，向__.

A．人民法院起诉

B．房地产行政主管部门申请复核

C．仲裁机构申请仲裁

D．交易双方当事人共同认定的评估机构申请重新评估6、有一房地产,未来第一年的净收益为20万元;预计此后各年的净收益会在上一年的基础上减少2％，该类房地产的报酬率为10%，其无限年期的价格为__.

A．250万元

B．200万元

C．196万元

D．167万元7、《中华人民共和国土地管理法》规定，对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准,可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征收前3年平均年产值的倍。

A：10

B：20

C：30

D：40

E:房地产估价机构必须加盖公章8、利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的。

A：社会环境因素

B：政治环境因素

C：经济环境因素

D：金融环境因素

E:借款合同9、为确保承包商很好地履约，开发商通常从每次工程进度款中扣留一部分金额，作为承包商的缺陷责任期的__.

A．最终付款

B．预付款

C．保留金

D．工程款10、下列有关保险的表述中,正确的是。

A：社会保险采用合同的形式，运用概率论和人数定律，根据保险的具体情况确定保费及交付期限

B：从本质上说，保险体现一定的社会关系

C：危险的存在是保险产生的必要条件

D：在各种保险中,商业保险最能体现分配职能

E：执行层的组织协调

11、以保险的实施形式为标准,可将保险分为__.

A．商业保险、社会保险和政策保险

B．财产保险和人身保险

C．自愿保险和强制保险

D．定期保险和不定值保险12、某房地产的土地取得成本为1000万元,开发成本为3000万元,管理费用为200万元,销售费用为300万元,开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为__.

A．10.0％

B．11.1%

C．11。9％

D．12.5％13、自年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破,掀起了第一轮房改热潮.

A：1978

B:1982

C：1986

D：1987

E:房地产估价机构必须加盖公章14、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时,分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是。

A：获利能力分析

B：盈亏平衡分析

C：市场状况分析

D:定性风险分析

E：借款合同15、某建筑物建筑面积为4000m2，经济寿命40年,单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效经过年数为15年，残值率为5％，该建筑物现值为__万元.

A．523。45

B．593。75

C．643。75

D．100016、下列不属于间接融资优点的是。

A：筹资可以积少成多

B:安全性较高

C:安全性较低

D：作为间接融资主体的金融中介机构，一般都有相当大的规模,资金也比较雄厚,它们可以雇用各种专业人员对融资活动进行分析，也有能力利用现代化工具从事金融活动

E：执行层的组织协调17、下列表述中不正确的是．【2004年考题】

A：在实际估价中,不同的估价方法将影响估价结果

B:在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果

C:在实际估价中,不同的估价目的将影响估价结果

D：在实际估价中,不同的估价作业期将影响估价结果

E:工业用地的监测点评估价格18、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。

A．解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布

B．蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理

C．解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上

D．蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题19、房地产市场中的__,是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况.

A．需求饱和

B．供求平衡

C．泡沫经济

D．过度开发20、由城市规划管理部门核发的，主要规定了用地性质、位置和界限.

A：选址规划意见通知书

B：规划设计条件通知书

C:建设用地规划许可证

D：建设工程规划许可证

E：借款合同21、房地产估价师执业资格考试，由负责。

A:住房和城乡建设部

B：国务院建设行政主管部门和人事行政主管部门

C：国务院建设行政主管部门

D：国务院人事主管部门

E:执行层的组织协调22、城市居住区的规模通常以__作为主要标志。

A．居住人口规模

B．居住户数规模

C．用地规模

D．建筑规模23、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是．【2006年考题】

A：待开发房地产开发建设开始时的具体日期

B：待开发房地产建设发包日期

C：取得待开发房地产的日期

D:房地产开发完成并投入使用的日期

E：工业用地的监测点评估价格24、资本化率是的倒数．【2004年考题】

A：毛租金乘数

B：潜在毛租金乘数

C:有效毛收入乘数

D：净收益乘数

E：工业用地的监测点评估价格25、从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是。

A:全部投资现金流量表

B:资本金现金流量表

C：投资者各方现金流量表

D:资金来源与运用表

E:借款合同二、多项选择题(共25题，每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0。5分）1、某非经济特区的房地产估价机构评估一宗以房产为主的项目，评估的房地产总价为2400万元，根据国家有关规定，估价收费最高为万元。

A：1．92

B:3．60

C:4．57

D:6．00

E：执行层的组织协调2、房地产交易双方在合同完成后__天内，持有关证件向所在地房地产管理部门提出申请和申报成交价格。

A．120

B．90

C．60

D．303、w省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、w省人大常委会出台的《w省城镇房地产开发经营管理条例》及w省政府颁布实施的《w省商品房销售管理办法》等法律、法规，出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇最低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设，2010年3月，该市采取招标方式,选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费为130元、勘察设计和前期工程费为170元、建安工程费为630元、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费)为70元、贷款利息为30元.1．《中华人民共和国城市房地产管理法》属于。。下列关于经济适用住房的表述中,正确的是.

A：经济适用住房实质上就是廉租住房

B：低收入家庭可购买经济适用住房

C：经济适用住房土地可以通过划拨取得

D:经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度

E：《城市房屋拆迁估价指导意见》4、城市基本地形图的复测周期一般为__年.

A．3～5

B．5～10

C．5～15

D．10～205、如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9％,房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是。（2009年试题)

A：10.38％

B：11.07%

C：12.45%

D：13。62%

E:借款合同6、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分,求取建筑物重新购建价格的方法有．【2007年考题】

A：单位比较法

B:市场提取法

C：分解法

D:工料测量法

E：分部分项法7、房地产市场按市场交易形式细分时,新建成的房地产产品交易包括子市场。

A：租赁

B:析产

C：保险

D:作价入股

E：借款合同8、房地产开发投资中的销售税金，又称“两税一费”，包括__.

A．营业税

B．教育费附加

C．城市维护建设税

D．房产税

E．土地使用费9、导致某种房地产需求量变化的主要因素有很多，以下说法欠妥的是__.

A．该种房地产的价格水平

B．其他物品的价格水平

C．消费者的收入水平

D．消费者对未来的预期10、某10年前建成交付使用的建筑物，估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年,残值率为0,该建筑物的成新率为__%。

A．75

B．65

C．55

D．45

11、按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为、投资估算指标五种.

A：劳动消耗定额

B:施工定额

C：预算定额

D：概算定额

E：概算指标12、某房地产开发项目，当=14%时,净现值为450万元；当=15％时,净现值为—200万元,平均资金成本率为13。2％,基准收益率为10％。该项目的财务内部收益率为。（2009年试题)

A:13。20%

B：14。31%

C:14.69％

D：14。80％

E：借款合同13、房地产的独一无二特性导致了.

A：难以出现相同房地产的大量供给

B:房地产市场不能实现完全竞争

C:房地产交易难以采取样品交易的方式

D:房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响

E:房地产价值量大14、成本利润率的计算公式是__。

A．开发利润÷（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）

B．开发利润÷（土地取得成本+开发成本）

C．开发利润÷（土地取得成本+开发成本+投资费用）

D．开发利润÷开发完成后的房地产价值15、下列税率属于比例税率。

A：城镇土地使用税

B:房产税

C:耕地占用税

D：城市维护建设税

E：营业税16、某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元,其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元.若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为__.

A．3％

B．3.5％

C．7%

D．4％17、下列关于测量学，表述正确的是。

A：点到大地水准面的铅垂距离,也称“海拔”

B:我国采用东海平均海水面作为高程基准

C：海洋或湖泊的水面在自由静止时的表面,称为水准面

D：与水准面相切的平面称为水平面

E：测量工作的根本任务是确定地面点的空间位置18、下列关于当前经济适用住房政策,表述错误的是__。

A．新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定

B．经济适用住房建设用地使用权须采取出让方式取得

C．经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、企业管理费、贷款利息和税金等七项因素

D．计入房价的企业管理费原则上控制在2％以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）等四项成本因素为基础计算19、职工丧失缴存条件的提取住房公积金，主要包括等。

A：离、退休时的提取

B:完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系时的提取

C：出境定居时的提取

D:职工死亡或者被宣告死亡时的提取

E：职工翻建住房时的提取20、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为=1500万元，=1800万元，=2200万元；净现值的标准差分别为甲