房地产行业观点聚焦：中国城市群：六大新一线与六大超级明星

证券研究报告年5月日主题研究中国城市群：六大新一线与六大超级明星观点聚焦(x)投资建议我们认为当前是抓住中国城市群崛起发展机遇的有利时机。中短期内，我们比较看好粤港澳大湾区城市群、长江中游城市群以及成渝城市群的发展，主要考虑这几个城市群在中短期内发展动力更为强劲。长期来看，我们认为粤港澳大湾区城市群、长三角城市群以及京津冀城市群仍将是引领中国发展的主要城市群。城市层面，我们比较看好“六大新一线城市”以及“六大超级明星城市场的中国金茂、龙湖地产、旭辉控股集团、中国海外发展、华A2018E2019E-A推荐30.4511.49.1-A推荐20.508.16.4-A推荐43.038.26.4-H推荐6.649.46.9-H推荐31.589.17.2旭辉控股集团-H推荐8.856.95.3中国海外发展-H推荐40.317.16.0-H推荐39.129.07.4-H推荐14.498.05.4理由渐崛起的城市群主要包括长江中游城市群、成渝城市群、中原城市群以及关中平原城市群。预计这几大城市群在未来年内有

望实现更快的发展，并使中国的城镇空间呈现出更加多中心化的

人口迁徙是观测城镇空间演化的核心抓手。农民工向中西部的流动仍是一股重要力量，但长期来看农民工流动对人口地理的改变作用将逐渐变小。相比之下，高等教育人群迁徙将逐渐成为地区经济发展的重要先行指标。目前积极吸引人才的城市，如杭州、武汉、成都和西安有望见到高端人才进一步流入带来的发展协同效应。主要涉及行业房地产HSCEI中金房地产200175150虑到这些城市未来年时间内发展潜力最大。而长期来看，我们预计深圳、上海、北京雄安、杭州、武汉以及成都经济实力最预计周边规模较小的城市也有望从中受益。1251002017-052017-082017-112018-022018-05相关研究报告盈利预测与估值维持盈利预测不变。A股地产板块目前对应8.9倍年市盈率，港股地产板块目前对应7.3倍年市盈率。•迎接都市圈崛起(2017.06.14)•岂止于大——全球大城市发展路径研究(2015.07.20)风险新一线城市人才流入不及预期。资料来源：万得资讯、彭博资讯、中金公司研究部张宇eric.zhang@SACS0080512070004

CE：AZB713请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明中金公司研究部:年5月日目录重要事实与趋势4

宏观层面上的“均衡”与“非均衡4

区域发展的周期性8

城镇空间结构演化的动态视角—人口迁移与城市吸引力人口迁徙：背景、动力以及趋势11

城市实力与吸引力17投资建议宏观层面：城市发展潜力与经济实力26

区域内部层面：空间结构变化27

29

个股推荐29附录：中国主要城市群概览图表图表1:中国主要城市群以及人口密度分布图4

图表2:与发达国家相比较，当前中国主要城市群发展相对不均衡5

图表3:近年来中国城市群相关发展规划文件密集发布5

图表4:人口增长与经济发展并不一定呈现正相关关系6

图表年起，新兴城市群人口增长趋势开始发生转变6

图表6:目前各个城市群发展不均衡，但也反映了新兴城市群具有更大的发展潜力7

图表7:美国传统发达区域近期的人口结构提升仍然较其他区域更显著7

图表8:传统城市群与新兴城市群在产业规划方面存在明显差别8

图表9:美国的区域发展呈现出了明显的周期性8

图表10:2010年以来，新兴城市群在第二产业中所占比重不断扩大9

图表11:成渝城市群和长江中游城市群第二产业增速相对较高9

图表12:成渝城市群和长江中游城市群核心城市制造业附加值相对较高9

图表13:即便考虑流动人口，当前一线城市的财富密度仍然领先10

图表14:传统城市群主要核心城市的服务业结构概览（年）10

图表15:劳动力人口数量及劳动力资源增长正逐渐放缓11

图表16:流动人口总规模正逐渐缩小11

图表17:日本城市间的梯度不断放大12

图表18:美国城镇化的核心趋势是“均等”12

图表19:国内主要城市房价飙升，使得财富资本化的可行性降低13

图表20:农民工增长及流动逐渐放缓13

图表21:农民工人口逐渐向中国中部和西部地区流动13

图表22:高端产业就业人口会创造更多对本地服务的需求14

图表23:本地服务业的增长或更多分布于非核心区域14

图表24:目前在人才吸纳方面最为成功的四个新一线城市15

图表25:高等教育人口增长是地区人口增长最为重要的先行指标15

图表26:经济增长与高等教育人口增长呈现出正相关关系16

图表27:全国范围来看，吸引人才能力最强的城市仍然是北京和上海16

图表28:近期数据显示，国内传统超级城市内的一流大学毕业生仍然倾向于选择留在学校所在城市17

图表29:主要城市辖区内建成区规模排行榜17请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明2中金公司研究部:年5月日图表30:主要城市年住宅建设用地供应计划18

图表31:国内各大城市群的城市数量以及单个城市的平均人口规模18

图表32:一线城市人口密度以及人口城市化率已经达到相对较高水平，进一步提升空间相对有限19

图表33:主要城市制造业就业人数变化趋势19

图表34:各个城市群内主要城市产业结构呈现出较大分化20

图表35:粤港澳大湾区城市群以及新一线城市人口结构更佳20

图表36:主要城市的铁路运输量以及发车频率21

图表37:新一线城市的道路交通服务水平更高22

图表38:国内主要城市在公共服务水平方面存在较大差别22

图表39:国内主要城市环境质量存在差异24

图表40:新一线城市的人均存款以及消费品零售额实现了更为强劲的增长25

图表41:主要城市的票房收入以及新开购物中心数量（年）25

图表42:新兴城市群内基础设施投资有望保持增长势头26

图表43:中国主要城市群排行榜27

图表44:传统城市群的空间结构演化27

图表45:新兴城市群的空间结构演化28

图表46:主要城市排行榜（按增长潜力和长期经济实力）29

图表47:主要地产开发商在新一线城市和传统一线城市的布局情况（截至年底）30

图表48:A股地产板块估值表30

图表49:港股地产板块估值表30

图表50:中国主要城市群概览31请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明3中金公司研究部:年5月日重要事实与趋势从宏观层面来看，我们认为中国城市群发展的主要趋势为：►中短期来看，我们预计新兴城市群发展动力更为强劲，有望发展出更强的区域核心，使中国的城镇空间呈现出更加多中心化的结构。►而长期来看，我们预计传统超级城市以及城市群仍然将保持领先地位，主要由于这些城市在高端人才吸纳以及财富集聚等方面已经建立起护城河。宏观层面上的“均衡”与“非均衡及关中平原城市群）有望继续实现快速发展，缩小与传统城市群（例如京津冀城市群、长

三角城市群以及粤港澳大湾区城市群）在经济实力以及建成环境质量方面的差距。图表1:中国主要城市群以及人口密度分布图资料来源：欧盟委员会，中金公司研究部请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明4中金公司研究部:年5月日我们认识到有三大核心趋势将促使中国城市群发展更为均衡：►国家发展战略的改变，从“容忍非均衡”向“追求平衡与协同发展”变化。图表2:与发达国家相比较，当前中国主要城市群发展相对不均衡2.50

2.112.001.791.501.0061.161.141.051.020.500.00区域人均生产总值/国家人均生产总值资料来源：美国统计局，日本统计局，中国国家统计局，万得资讯，中金公司研究部图表近年来中国城市群相关发展规划文件密集发布相关规划文件发布日期

长江中游城市群发展规划2015/4

京津冀协同规划纲要2015/11

成渝城市群发展规划2016/4

长江三角洲城市群发展规划2016/5

中原城市群发展规划2016/12

关中平原城市群发展规划2018/1资料来源：相关规划文件，中金公司研究部►城市人口集聚的经济效应开始转变。对于相对发达的城镇地区而言，人口聚集对经济发展的边际贡献已经相对较小。年起开

始出现集体提速。请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明5中金公司研究部:年5月日图表4:人口增长与经济发展并不一定呈现正相关关系1.4%

1.2%1.2%1.0%0.9%0.8%0.6%0.4%0.2%0.0%0.3%0.3%0.1%0.0%0.0%0.1%0.2%-0.2%-0.4%-0.6%-0.4%-0.1%-0.1%-0.2%0.0%京津冀长三角粤港澳大湾区成渝长江中游中原关中平原地区生产总值对全国GDP占比变化(2010-16)区域总人口对全国人口占比变化(2010-16)资料来源：国家统计局，万得资讯，中金公司研究部图表年起，新兴城市群人口增长趋势开始发生转变0.80%0.61%0.60%0.40%

0.26%

0.20%0.20%0.08%0.00%-0.20%-0.05%-0.05%-0.15%-0.24%

-0.40%成渝长江中游中原关中平原地区人口年度增速与全国人口年度增速差额(2011-14平均)地区人口年均增速与全国人口平均增速差额(2015)资料来源：国家统计局，万得资讯，中金公司研究部►在新兴城市群内大力发展核心城市从市场角度和行政角度来看都是一个必然选择。因为这些区域的进一步城镇化将是促进需求增长的长期动力，而这对中国经济发展可持

续性的意义重大。请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明6中金公司研究部:年5月日图表6:目前各个城市群发展不均衡，但也反映了新兴城市群具有更大的发展潜力25%2.520%2.015%1.510%1.05%0.50%0.0粤港澳大湾区长三角京津冀长江中游成渝关中平原中原2015年地区生产总值对全国GDP占比2015年地区总人口对全国人口占比GDP占比/总人口占比资料来源：国家统计局，万得资讯，中金公司研究部►高端人才在地理空间上的聚集和极化分布是知识经济时代的内在必然趋势。传统城市群已然具备的高等教育实力和在前沿产业的领导地位将进一步巩固这一人才趋势。图表7:美国传统发达区域近期的人口结构提升仍然较其他区域更显著50%12%10%

40%30%20%8%6%4%10%

2%0%0%25岁及以上人口中持本科及以上学历的人数占比变化(2000-15)25岁及以上人口中持本科及以上学历的人数占比(2015)线性(25岁及以上人口中持本科及以上学历的人数占比(2015))资料来源：美国统计局►产业规划将导致差距进一步扩大。传统城市群与新兴城市群在产业规划方面存在明显

差别，传统城市群将进一步发展附加值相对较高的服务业（例如金融业以及信息技术

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明7中金公司研究部:年5月日图表8:传统城市群与新兴城市群在产业规划方面存在明显差别城市群城市群发展规划中指引的主要发展产业第二产业第三产业京津冀金融装备制造信息科技（大数据，人工智能等）电子设备商业与专项服务业长三角金融（消费金融，金融科技等）汽车现代物流装备制造（机器人）文化媒体新材料电子商务光伏产业粤港澳大湾区信息科技（互联网+）智能制造（电子器件，机器人等）成渝旅游装备制造（航空，轨道交通等）金融新能源长江中游贸易与物流装备制造（机床等）汽车家电采掘与矿业中原贸易与物流装备制造业（电子器件，矿业机械，农业机械等）消费品制造（食品饮料等）原材料加工（钢铁，铝，石油化工等）关中平原旅游航天数据科学机器人与军工产业能源与化工资料来源：相关规划文件，中金公司研究部区域发展的周期性从国际经验来看，区域内经济发展的周期性主要由该区域内产业结构的变化所驱动。图表9:美国的区域发展呈现出了明显的周期性30%25%20%金融业在传统制造业向新兴城市群转移核心城市（例如纽约）的高速发展第一次互联网大发展近期科技与创新产业在传统核心城市的高速发展15%10%三大主要城市群合计GDP占比三大主要城市群合计人口占比其他高增长区域GDP合计占比其他高增长区域人口合计占比线性(三大主要城市群合计GDP占比)资料来源：美国统计局，美国经济分析局，中金公司研究部请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明8中金公司研究部:年5月日中短期来看，我们预计新兴城市群经济增长有望提速，主要得益于新兴城市群承接来自发

达地区的制造业，使得制造业在这些地区进一步聚集。图表10:年以来，新兴城市群在第二产业中所占比重不断扩大1.30第二产业区位商)1.211.20

1.17

1.161.081.101.061.061.000.930.9020102016资料来源：国家统计局，万得资讯，中金公司研究部但具体来看，我们预计成渝城市群和长江中游城市群的产业发展要好于关中平原城市群以

及中原城市群，一方面成渝城市群和长江中游城市群具备较大的既有产业规模，另一方面

成渝城市群和长江中游城市群制造业附加值相对较高。此外，关中平原城市群以及中原城

市群在产业规划方面也不具备竞争力。图表成渝城市群和长江中游城市群第二产业增速相对较高图表成渝城市群和长江中游城市群核心城市制造业附加值相对较高35,000100%(地区生产总值—第二产业，亿元)160%30,00090%140%120%25,000

100%80%80%20,00015,00070%60%40%10,00020%5,00060%0%-20%重庆武汉成都长沙南昌郑州西安050%工业企业数累计变化(2011-15)工业企业利润累计变化(2011-15)201020162010-16累计变化资料来源：国家统计局，万得资讯，中金公司研究部资料来源：国家统计局，万得资讯，中金公司研究部长期来看，我们预计超级城市将保持领先地位，主要由于这些城市在高端人才吸纳以及财

富集聚等方面已经建立起护城河。请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明9中金公司研究部:年5月日图表13:即便考虑流动人口，当前一线城市的财富密度仍然领先120,000元)100,00080,00060,00040,00020,00002015年末人均储蓄余额（总人口口径）资料来源：城市统计年鉴，中金公司研究部不同城市群的产业分工有所差别。例如，粤港澳大湾区城市群在科技和创新方面有望继续

保持领先地位，但部分职能或向雄安新区转移。而另一方面，上海的城市发展或更多地依

靠消费来驱动。图表14:传统城市群主要核心城市的服务业结构概览（年）深圳广州南京苏州杭州上海天津（就业人口占比）

北京0%5%10%15%20%25%信息科技，计算机与其他技术服务批发，零售，酒店与餐饮业教育，医疗服务，艺术与文化金融，房地产，商业租赁与其他商业服务业资料来源：城市统计年鉴，中金公司研究部请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明10中金公司研究部:年5月日城镇空间结构演化的动态视角—人口迁移与城市吸引力我们认为，理解中国社会语境下人口迁徙与城市发展之间的动态关系是把握国内城镇空间

结构演化基本方向的重要抓手。以下是本章的几个重要结论：►农民工人口迁徙仍是一股重要力量。中短期来看，农民工人口向中国中部和西部地区

流动有望促进新兴城市群实现进一步发展。但是，农民工人口流动能力相对较差而且

增长逐渐放缓，长期来看农民工人口流动对人口地理的改变作用将逐渐变小。►随着知识经济时代的到来，预计高等教育人口将在地区发展中发挥更大的作用。我们

认为，近期高等教育人口流出一线城市的趋势只是暂时的，高等教育人口流出一线城

►近期各个城市的人才吸引政策是短期内影响人才流动的最主要因素，杭州、武汉、成都以及西安等城市发展有望加快步伐。但长期来看，我们预计上海以及深圳等城市将依然是高端人才的聚集地，因为这些城市可以提供最优质的就业机会以及城市生活体

验。人口迁徙：背景、动力以及趋势中国城镇化的下半场是一个“零和游戏”要的因素，主要考虑到中国人口呈现出老龄化趋势，同时劳动力增速放缓。因此，人口迁

和输家，而近期的人才战争已经反映了这一集体意识。图表15:劳动力人口数量及劳动力资源增长正逐渐放缓图表流动人口总规模正逐渐缩小0.4%2.65%0.3%0.2%2.52.44%3%2%0.1%0.0%-0.1%20122013201420152021%0%-1%-2%-3%-0.2%2010201120122013201420152016总就业人口同比变化16-64岁人口总量同比变化总流动人口（亿人）同比变化资料来源：国家统计局，中金公司研究部资料来源：中国国家卫生和计划生育委员会请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明11中金公司研究部:年5月日财富增长的驱动力将会长期存在在中国，人口迁徙的主要目的是财富积累以及财富资本化。国内的户籍制度给予了人们享

受某一地区的服务和资源的权力，同时也将个人经济效用及福利锚定在某一个特定的地理

梯化”体系，因为中国社会结构与日本更为接近，而城镇空间体系亦是社会结构的体现。图表17:日本城市间的梯度不断放大图表美国城镇化的核心趋势是“均等”54321(都市圈人口总量的对比)2.585%75%65%55%45%35%25%15%19751985199520052015

0三大主要城市群合计人口占比高增长城市群合计人口占比合计19802015资料来源：日本统计局资料来源：美国统计局财富资本化取决于流动能力及成本端的考量对个体而言，财富资本化的选址同时取决于其流动能力及成本端的考量。个人的流动能力

富资本化是一个成本收益决策，而成本端的波动性更大，其中房价是一个主要因素，因为

购臵房产本身是财富资本化的最主要手段之一。请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明12中金公司研究部:年5月日图表19:国内主要城市房价飙升，使得财富资本化的可行性降低60,000200%(成交均价，元/平米)180%50,000

160%140%40,000120%30,000100%80%20,000

60%40%10,00020%00%深圳南京上海北京苏州郑州杭州天津武汉宁波南昌重庆西安长沙广州成都20122017商品房成交均价累计上涨(2012-17)资料来源：城市统计年鉴，中指数据库，中金公司研究部农民工人口迁徙仍是一股重要力量，但长期来看对人口地理的改变作用将逐渐变小

我们预计农民工人口的财富资本化将主要在低线城市进行，对城市群的整体空间结构所产生的影响相对有限。截至年底，国内农民工人口数量达到约2.8的

农民工在家乡省份以外的省份务工。近期有数据显示，农民工人口整体增长呈现出放缓趋

势。而另一方面，农民工人口正逐渐向中国中部地区和西部地区流动，表明这些地区有更

力相对有限，同时获取的大城市身份的相关成本相对较高。图表20:农民工增长及流动逐渐放缓图表农民工人口逐渐向中国中部和西部地区流动64%63%62%61%60%2011201220132014201520164%3%2%1%0%20,00015,00010,0005,0000(万人)6%5%4%3%2%1%0%-1%东部地区中部地区西部地区东北地区

外出农民工占农民工总量的比重2015年农民工数量2016年农民工数量外出农民工同比增速同比变化资料来源：国家统计局，中金公司研究部资料来源：国家统计局，中金公司研究部请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明13中金公司研究部:年5月日高等教育人口流动是最值得关注的边际要素中短期来看，各个城市的人才吸引政策是改变高等教育人才地理分布的主要变量。目前，中国每年新增的大学毕业生人数约为万人，其中大约有的大学毕业生选择在毕业

后到一个新的城市工作生活。高等教育人口的流动能力最强，同时这一群体的迁徙意愿也

最为强烈。虽然目前高等教育人口规模相对较小，但高等教育人口可以从事附加值相对较

高的产业，对区域发展产生乘数效应。而相比周边地区而言，核心城市将更加受益于高质

量人才的不断聚集。图表22:高端产业就业人口会创造更多对本地服务的需求美国东北部城市群美国西海岸城市群(2016年就业人数净变化量=1.0)

(2016年就业人数净变化量=1.0)423211

002006200720082009201020112012201320142015201620062007200820092010201120122013201420152016(1)(1)高端服务业就业人数（信息科技，医疗等产业部门）高端服务业就业人数（信息科技，医疗等产业部门）本地服务业就业人数本地服务业就业人数资料来源：IPUMS，中金公司研究部图表23:本地服务业的增长或更多分布于非核心区域美国东北部城市群核心美国西海岸城市群核心(2016年就业人数净变化量=1.0)(2016年就业人数净变化量=1.0)30

10205100(10)20062007200820092010201120122013201420152016020062007200820092010201120122013201420152016(20)(5)高端服务业就业人数（信息科技，医疗等产业部门）高端服务业就业人数（信息科技，医疗等产业部门）本地服务业就业人数本地服务业就业人数资料来源：IPUMS，中金公司研究部目前来看，杭州、成都、武汉以及西安在人才吸纳方面更为积极主动，同时也更有成效。

我们预计这些城市在人才吸纳方面有望持续取得成功，主要考虑到这些城市拥有一流的大

学、较高的增长预期（尤其是高科技产业）以及更强的软实力（例如环境质量、城市活力

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明14中金公司研究部:年5月日图表24:目前在人才吸纳方面最为成功的四个新一线城市140%132%120%114%119%107%111%106%104%106%100%80%88%85%76%80%60%40%20%0%杭州成都武汉西安2018一季度高校毕业生留存率2018一季度人才流入量同比变化2018一季度硕士及以上人才流入量同比变化资料来源：BOSS直聘，中金公司研究部从国际经验来看，长期而言，高等教育人口增长在知识经济时代将逐渐成为区域内人口增

长和经济发展最为重要的先行指标。因此，判别高等教育人才的流动趋势，是把握就业与

人口地理演化路径的有力抓手。图表25:高等教育人口增长是地区人口增长最为重要的先行指标90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%-10%持本科及以上学位人口数的累计增长(2000-15)居住人口累计增长(2000-15)资料来源：美国统计局，美国经济分析局请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明15中金公司研究部:年5月日图表26:经济增长与高等教育人口增长呈现出正相关关系100%80%90.1%84.8%76.2%63.8%57.2%60%40%40.8%38.9%31.4%20%0%累计GDP增长(2000-15)持本科及以上学历人口累计增长(2000-15)资料来源：美国统计局，美国经济分析局虽然长期来看新一线城市人才流入的绝对量可能较大，但是我们预计顶尖人才仍然会向上

海以及深圳等传统超级城市不断聚集。我们认为，这种高端人才的极化分布是知识经济时

代的必然趋势，因为核心城市在教育、创新以及提供高附加值就业机会等方面已经建立起

领先优势。图表27:全国范围来看，吸引人才能力最强的城市仍然是北京和上海3.53.02.52.01.51.00.50.0大学生吸纳量对总人口占比的比值资料来源：阿里巴巴，中金公司研究部请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明16中金公司研究部:年5月日图表28:近期数据显示，国内传统超级城市内的一流大学毕业生仍然倾向于选择留在学校所在城市985高校毕业生留存率TOP5院校名称所在城市毕业生留存率离开学生毕业去向前三复旦大学上海60%北京深圳杭州天津大学天津59%北京上海深圳北京大学北京57%深圳上海广州中国人民大学北京57%上海深圳广州华东师范大学上海56%北京杭州苏州资料来源：阿里巴巴，中金公司研究部城市实力与吸引力上文主要描述了人口迁徙的基本路径，下文我们将主要关注各个城市群内核心城市的实力

与吸引力，对中长期内哪些城市对迁徙人口的吸引力较强进行比较分析。城市规模与向心力我们认为既有建成区规模是一个城市的可继承优势，可为城市提供长期的向心力，因为建

成区规模初步反映了一个城市本地服务和资源的充裕程度。我们认为，重庆、成都、南京

以及武汉等城市在建成区规模方面具有更为显著的优势，而长沙、南昌、郑州以及西安等

城市在城市建设方面仍然有提升空间。图表29:主要城市辖区内建成区规模排行榜1,600平方公里)1,4001,2001,0008006004002000市辖区建成区面积资料来源：城市统计年鉴，中金公司研究部向前看，重庆、武汉、郑州、天津以及西安等城市在城市扩张方面会更加积极主动，这在这些城市的年住宅建设用地供应计划方面已经有所反映。请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明17中金公司研究部:年5月日图表30:主要城市年住宅建设用地供应计划重庆北京武汉上海郑州天津西安广州南京杭州南昌石家庄成都深圳公顷)02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,0002018年计划宅地供应资料来源：政府网站，搜狐网，中金公司研究部增长与集聚潜力首先，城市数量越多意味着后续城镇化的潜力越大。关中平原城市群的城市数量在国内各

大城市群中排在倒数第二位，长期来看这可能会对关中平原城市群的发展构成不利，因这

一区域相对孤立，缺少与周边区域的交互协同。图表31:国内各大城市群的城市数量以及单个城市的平均人口规模90080070028万人)2626302560050040030016141192015102001005002015年平均各城市总人口城市群内城市数量资料来源：相关规划文件，国家统计局，中金公司研究部其次，城市现有的人口密度和人口城市化率决定了人口进一步聚集的空间。我们看到，上

海、北京以及深圳等一线城市的人口密度以及人口城市化率已经达到了相对较高的水平，

人口进一步聚集的空间相对较小。但是，成都以及武汉等新一线城市在人口密度和人口城

市化率方面仍然具有较大提升空间，因此这些城市有望实现进一步的人口聚集。请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明18中金公司研究部:年5月日图表32:一线城市人口密度以及人口城市化率已经达到相对较高水平，进一步提升空间相对有限30,000120%25,000100%20,00080%15,00060%10,00040%5,00020%00%市辖区内人口占比市辖区内估算总人口密度（人/平方公里）资料来源：城市统计年鉴，中金公司研究部就业机会是一个重要考虑因素从个人角度来看，我们认为就业机会是否充足以及就业机会的质量好坏是决定个人是否选

择留在某一城市的首要考虑因素。我们判断重庆以及郑州等城市的制造业就业机会有望持

续增加，因此预计这些城市将延续增长势头。而武汉、西安以及杭州等城市制造业就业人

数逐渐减少，表明这些城市已进入服务业主导的发展阶段，未来有望吸引更多高等教育人

口，这也从上文提到的近期人才流动情况中得到了验证。图表33:主要城市制造业就业人数变化趋势12%300%10%8%250%6%4%200%2%150%0%-2%100%-4%-6%50%-8%0%制造业就业人员累计增长(2011-15)2015年制造业就业人数同比变化资料来源：城市统计年鉴，中金公司研究部从长期角度来看，我们更为看好杭州、武汉、西安以及成都，主要考虑这些城市具备更强

的可持续发展潜力，而这得益于更强的高附加值服务业基础。预计在知识经济时代，这些

城市有望实现进一步的人才集聚。请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明19中金公司研究部:年5月日图表34:各个城市群内主要城市产业结构呈现出较大分化45%90%40%80%35%70%30%60%25%50%20%40%15%30%10%20%5%10%0%0%2015年制造业从业人数占比(2015)2015年高价值服务业从业人数占比(金融业，信息科技，教育等）2015年较低价值本地服务业从业人数占比资料来源：城市统计年鉴，中金公司研究部城市包容性与可持续的人口结构城市包容度是决定一座城市能够有效更新其人口结构的重要维度，而健康的人口结构对地

区的可持续发展具有重要意义。包容性这一特质在中国语境下显得尤为重要，因为户籍制

度本身对大城市的人口更新造成了一定程度上的不效率。因为一方面，外来务工者创造的

户籍制度有效保护了一些不具备经济竞争力的本地居民，使他们不容易被挤出，因为户籍

因此从这个角度来看，我们最为看好粤港澳大湾区城市群，因为其包容性最强。同时，我

们预计积极实行人才政策的新一线城市（例如武汉）也有望有效提升其人口结构。图表35:粤港澳大湾区城市群以及新一线城市人口结构更佳900120%800700100%60080%50040060%30040%20010020%00%2015年每万人小学生数量2015年每万人高中生数量2015年户籍人口占比资料来源：城市统计年鉴，中金公司研究部请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明20中金公司研究部:年5月日交通是区域发展的使动要素如铁路运输系统和航空运输系统）可以提升城市可达性，促进资源向心集聚。从这个角度

来看，我们比较看好武汉，主要考虑到武汉的全国铁路交通枢纽地位。此外，我们还比较

看好杭州、郑州以及南京，主要考虑到这些城市在国内主要城市中铁路运输量和发车频率

相对较高，具有更好的交通通达性。图表36:主要城市的铁路运输量以及发车频率16,000700万人)14,000

60012,000

50010,000

4008,0003006,0002004,0001002,00000日均高铁车次数（不包括城际铁路）2015年铁路客运量资料来源：城市统计年鉴，国家铁路局，中金公司研究部城市内部，更充足的道路供给不仅可以提升空间的连通性，还可以支撑更高的居住密度。

重庆、郑州以及广州等大城市的内部道路供给相对不足，可能会限制这些城市居住密度的

进一步提升。而苏州、东莞、合肥以及南昌等城市的内部道路供给相对充足，可以支持人

口密度的提升。请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明21中金公司研究部:年5月日图表37:新一线城市的道路交通服务水平更高25%25平方米)20%2015%1510%105%50%02015年城市人均道路面积2015年市辖区道路面积对市辖区建成区面积占比资料来源：城市统计年鉴，中金公司研究部公共服务设施是基础教育、医疗、公共交通以及公用设施等基本公共服务决定了一个城市基本的居住质量，将

影响人们的迁徙行为。整体来看，传统一线城市在公共服务综合水平上仍然保持领先地位，而武汉、杭州以及成

都等新一线城市的公共服务水平要好于其他城市，郑州、重庆、南昌以及东莞等城市相比

而言在很多方面还存在一定的差距。例如，重庆在医疗服务以及公共交通基础设施方面仍

然有很大的提升空间。图表38:国内主要城市在公共服务水平方面存在较大差别教育3,5001601403,0002,5002,0001,5001,000120100806040500

20002015年每万人非大学教师数量（人）2015年人均教育支出（元）请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明22中金公司研究部:年5月日医疗90458040703560305025402030152010105002015年每万人医院与医疗站床位数2015年每万人医生数公共交通300.30250.25200.20150.15100.1050.0500.002015年每万人轨道交通运营里程数（公里）2015年人均公共交通车辆数（辆）公用设施90807060504030201007060504030201002015年人均居民燃气消耗量（立方米）2015年人均居民用水量（吨）资料来源：城市统计年鉴，中金公司研究部请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明23中金公司研究部:年5月日环境质量我们认为，近年来中国城市规划的一个重要趋势是增强了环境导向，更加强调城市的“宜

相比，新一线城市在绿化空间供给方面存在进一步提升空间。图表39:国内主要城市环境质量存在差异绿化空间12065%60%

10055%

806050%45%4040%2035%030%2015年建成区绿化覆盖率2015年人均绿化面积（平方米）空气质量与废气排放1201801001601408012060100804060204020002015年每万人二氧化硫排放量（吨）2015年平均PM2.5水平（毫克/立方米）资料来源：城市统计年鉴，Greenspace，中金公司研究部请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明24中金公司研究部:年5月日财富与消费最后，我们来分析一下城市的财富积累以及消费情况，这是城市经济活力的终极表达。我

们观察发现重庆、成都以及长沙的人均存款以及消费品零售额增长最快，其次是郑州、西

安和南昌。而传统一线城市人均存款以及消费品零售额增速相对较低，一定程度上受到房

价上涨的制约。新一线城市以及其他主要城市财富积累效率相对较高，表明这些城市具有

更好的投资机会。图表40:新一线城市的人均存款以及消费品零售额实现了更为强劲的增长20%15%10%5%0%合肥重庆成都长沙郑州西安南昌石家庄苏州南京武汉宁波东莞北京上海深圳杭州广州天津-5%-10%人均社会消费品零售额复合增长率(2011-15)家庭平均储蓄余额复合增长率(2011-15)2015年家庭平均储蓄同比变化资料来源：城市统计年鉴，中金公司研究部虽然商业设施主要集中在传统一线城市，但新兴城市群内主要城市的商业设施投资也呈现出上升趋势。例如，年重庆、苏州、杭州、武汉以及西安的新开购物中心数量超过了传统一线城市，反映出这些城市有较大的市场潜力。图表41:主要城市的票房收入以及新开购物中心数量（年）250353020025150

20151001050

500票房收入（亿）新开业商业中心面积（万平方米）资料来源：联商网，中金公司研究部请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明25中金公司研究部:年5月日投资建议宏观层面：城市发展潜力与经济实力我们认为目前是抓住新兴城市群发展机遇的有利时机，主要考虑到新兴城市群在中短期内

有望实现更快发展。预计新兴城市群的发展动力将主要来自：►国内制造业由东部地区向西部地区转移，有望进一步促进产业在新兴城市群内的进一步集聚，以创造更多的就业机会。►农民工人口以及高等教育人口新兴城市群的同时流入有望产生协同效应，同时有利的人才政策有望留住更多高等教育人口。►基础设施投资进一步支持区域增长。图表42:新兴城市群内基础设施投资有望保持增长势头16%14.7%14%13.0%12.8%11.6%

12%10%9.6%9.1%8%6%6.0%4%2%0%固定资产投资完成额复合增长率(2014-16)资料来源：国家统计局，中金公司研究部中短期来看，我们预计粤港澳大湾区城市群有望保持较快发展，同时我们也比较看好长江

中游城市群、成渝城市群以及中原城市群，主要考虑到这些城市群相比长三角城市群以及

京津冀城市群而言发展动力更为强劲。长期视角，我们更为看好粤港澳大湾区城市群、长

三角城市群以及京津冀城市群，主要考虑这三大城市群在人才吸纳以及财富集聚等方面已

经建立起护城河。我们预计顶尖人才向传统超级城市不断聚集有望进一步巩固这些城市在

前沿产业以及科技创新方面的领先地位。简而言之，我们预计最高质量的经济发展仍将发

生在这些区域。请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明26中金公司研究部:年5月日图表43:中国主要城市群排行榜城市群排名增长潜力长期经济实力1粤港澳大湾区粤港澳大湾区2长江中游长三角3成渝京津冀4中原成渝5长三角长江中游6关中平原中原7京津冀关中平原资料来源：中金公司研究部区域内部层面：空间结构变化从区域内部层面来看，我们认为针对传统城市群和新兴城市群需要采取不同的投资策略。简而言之，预计长三角城市群、京津冀城市群以及粤港澳大湾区城市群有望呈现出更加多

中心化的结构，这些地区的增长将更多来自于非一线城市，例如长三角城市群内的杭州和

苏州、粤港澳大湾区城市群内的东莞和佛山、京津冀城市群内的雄安。相比新兴城市群而

言，我们预计这些地区的服务业有望实现更显著发展。图表44:传统城市群的空间结构演化远期空间结构类型社会经济发展趋势城市群内部空间结构演化示意单中心连绵区(2015—长三角主要演化趋势：上海发展空间有限强二三线城市发展空间较大城市群内部密度分布均衡化三产占比50%5006001200平均人口密度（人/平方公里)从左到右，按人口最多向人口最少城市排列多中心区域8

(2015—京津冀6主要演化趋势：三产50%4京津和雄安共同发挥首位功能占2关注京津和雄安功能错位三核带动区间区域发展比006001200平均人口密度（人/平方公里)从左到右，按人口最多向人口最少城市排列去中心化区域(2015—珠三角8主要演化趋势：各区域发展协同性进一步加强产业力量分布均衡化去中心化的人口布局三产占比50%642006001200平均人口密度（人/平方公里)从左到右，按人口最多向人口最少城市排列注：灰色气泡代表2015年实际情况，红色气泡代表远期发展方向，不代表实际测算值，气泡大小代表人均GDP大小资料来源：城市统计年鉴，万得资讯，中金公司研究部请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明27中金公司研究部:年5月日做大做强核心城市是新兴城市群发展的主基调。我们预计新一线城市有望逐渐崛起，而低

线城市未来发展空间可能相对有限，因为劳动力以及资源将进一步向区域内的核心城市聚

集，对于核心城市人口密度相对较小的长江中游城市群以及中原城市群而言尤为如此。因

此，我们预计人口将进一步向城市化程度相对较高的地区流动，为规模较大的城市带来更

多发展潜力。图表45:新兴城市群的空间结构演化远期空间结构类型双核城市群社会经济发展趋势城市群内部空间结构演化示意(2015年人口最少城市人口数=)—成渝城市群三主要演化趋势：成都与重庆高端产业与人口进一步集聚成都-重庆走廊上城市协同产占比50%50发展06001200远景趋向平均人口密度（人/平方公里)从左到右，按人口最多向人口最少城市排列多中心区域(2015=1.0)—长江中游城市群三主要演化趋势：龙头城市首位度加强产占50%5比区域内人口向核心城市集聚006001200平均人口密度（人/平方公里)从左到右，按人口最多向人口最少城市排列—中原城市群8(2015年人口最少城市人口数主要演化趋势：郑州首位度有所提升核心城市享更多资源红利，发展潜力大于非核心区域三产占比50%642006001200平均人口密度（人/平方公里)从左到右，按人口最多向人口最少城市排列单核城市群(2015—关中平原城市群主要演化趋势：三产50%8西安发挥国家级城市作用，集聚产业与人口占比4006001200平均人口密度（人/平方公里)从左到右，按人口最多向人口最少城市排列注：灰色气泡代表2015年实际情况，红色气泡代表远期发展方向，不代表实际测算值，气泡大小代表人均GDP大小资料来源：城市统计年鉴，万得资讯，中金公司研究部请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明28中金公司研究部:年5月日基于以上分析，中短期内我们建议关注六大新一线城市的投资机会，而长期来看我们更看

年时间内发展潜力最大。而长期来看，我们

。

而得益于这些核心城市的溢出效应，预计周边规模较小的城市也有望从中受益，包括位于

长三角城市群的苏州以及宁波、位于粤港澳大湾区城市群的东莞以及佛山、位于长江中游

城市群的长沙。图表46:主要城市排行榜（按增长潜力和长期经济实力）城市排名增长潜力长期经济实力1武汉深圳2成都上海3杭州北京-雄安4重庆杭州5郑州武汉6西安成都7东莞重庆8长沙广州9苏州郑州10深圳西安11厦门苏州12福州长沙13南京厦门14宁波福州15佛山东莞资料来源：中金公司研究部个股推荐我们推荐在新一线城市以及新兴城市群内其他主要发展较快地区内土地储备相对较多的地

产开发商。我们比较看好中国金茂、龙湖地产、旭辉控股集团、中国海外发展以及华润臵

地，主要考虑到这些地产开发商在以上地区布局较多。此外，我们还看好龙光地产，主要考虑到公司重点聚焦粤港澳大湾区。A股地产开发商龙头中，我们比较看好招商蛇口、万科以及保利地产，主要考虑到这些企业在新一线城市和超级明星城市的布局比较均衡。请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明29中金公司研究部:年5月日图表47:主要地产开发商在新一线城市和传统一线城市的布局情况（截至年底）60%50%40%30%20%10%0%在新一线及新兴城市群其他主要城市的布局占比（可售面积口径）在传统一线城市的布局占比（可售面积口径）资料来源：公司公告，中金公司研究部图表48:A股地产板块估值表每股收益(x)(x)股息收益率公司名称代码当前评级股价目标价市值每股溢折价16A17A18E19E16A17A18E19E16A17A18E19E16A17A18E19E股地产：侧重开发(Rmb)(Rmbbn)(Rmb)万科A000002推荐27.1543.03296.81.902.543.314.2114.310.78.26.41.91.61.31.42.9%3.3%4.3%5.5%44.4-39%

招商蛇口001979推荐23.0730.45182.31.211.552.032.5319.014.911.49.12.32.01.61.31.1%2.7%3.5%4.4%36.4-37%

华夏幸福600340推荐29.4143.3086.92.202.833.945.5613.410.47.55.32.31.31.10.92.2%2.9%4.1%5.7%58.5-50%

保利地产600048推荐13.8820.50164.61.051.321.712.1513.310.58.16.51.41.10.90.81.2%2.9%3.7%4.7%25.3-45%

华侨城A000069推荐8.1210.7466.60.841.051.251.509.77.76.55.41.31.00.90.71.2%3.7%2.7%3.2%13.5-40%

金地集团600383推荐11.2714.4350.91.401.521.601.778.17.47.06.41.00.90.80.66.2%4.7%7.1%7.9%17.5-36%

金融街000402推荐9.3311.4827.90.941.011.151.329.99.38.17.10.90.80.80.74.3%3.2%3.7%4.2%18.0-48%

荣盛发展002146推荐10.6515.0946.30.951.321.672.1811.28.16.44.91.81.61.31.04.2%3.9%5.0%6.5%15.2-30%

滨江集团002244推荐5.937.7918.50.450.550.600.7513.210.89.97.91.41.31.21.01.1%1.4%1.5%1.9%8.2-28%

上实发展600748推荐5.746.9710.60.320.470.480.5117.912.111.911.21.00.90.90.80.7%0.8%0.8%0.9%13.1-56%

华发股份600325推荐8.4410.3017.90.480.771.051.4117.411.08.16.00.80.70.80.85.3%3.6%4.8%6.5%11.4-26%

南京高科600064中性8.7213.2310.81.201.221.321.397.37.16.66.30.70.60.60.64.6%3.4%4.5%4.8%20.4-57%

中南建设000961中性7.927.6129.40.090.160.330.6786.848.823.811.81.81.81.71.50.2%0.3%0.5%1.7%18.2-57%

首开股份600376中性8.899.8222.90.740.920.981.1312.09.79.17.90.60.50.50.46.7%6.7%7.3%8.4%14.6-39%

北京城建600266中性10.5611.3816.50.920.931.141.4111.511.49.37.50.80.80.80.72.7%2.7%3.2%4.0%19.6-46%

世茂股份600823中性4.875.2218.30.560.590.650.728.68.27.56.80.90.80.80.71.2%1.2%1.3%1.5%8.9-45%

华远地产600743中性3.073.237.20.320.350.400.479.78.87.76.51.00.90.80.73.3%3.3%3.9%4.2%4.5-31%

平均值17.012.29.37.21.31.11.00.92.8%3.0%3.7%4.5%-41%

中间值12.610.48.16.81.11.00.90.82.4%3.2%3.8%4.4%-39%

市值加权平均15.811.88.96.91.71.41.10.92.4%3.1%3.9%5.7%-41%

股地产：开发和持有(Rmb)(Rmbbn)(Rmb)

中国国贸600007中性13.8917.5514.00.680.630.730.8420.422.019.016.62.32.22.01.92.2%2.3%2.6%3.0%20.4-32%

陆家嘴600663中性17.8021.8551.80.790.930.870.9122.619.120.419.62.93.02.72.42.2%2.6%2.5%2.6%19.6-9%

平均值21.520.619.718.12.62.62.42.21.8%2.2%2.3%1.9%-26%

中间值21.520.619.718.12.62.62.42.22.2%2.5%2.5%2.8%-25%

市值加权平均22.119.720.119.02.82.82.52.32.2%2.6%2.5%2.7%-17%

股地产：房地产服务商(Rmb)(Rmbbn)(Rmb)

世联行002285推荐8.3511.1617.10.370.490.590.7322.917.014.211.54.03.32.72.31.0%1.0%3.7%4.6%n.a.n.a.注：所有股价市值数据均基于2018年5月日收盘价。资料来源：万得资讯，中金公司研究部图表49:港股地产板块估值表上涨/每股收益P/E(x)(x)股息收益率公司名称代码当前评级每股溢折价股价目标价市值下跌空间16A17A18E19E16A17A18E19E16A17A18E19E16A17A18E19E股地产(HK$)(HK$)(HK$bn)(HK$)(HK$)(HK$)(HK$)(HK$)

0688.HK27.3540.3147%299.653.13.13.84.68.98.77.16.01.31.11.00.92.8%2.9%3.5%4.2%43.17-37%

1109.HK30.8039.1227%213.472.32.83.44.113.111.19.07.41.81.51.31.12.3%3.1%3.9%4.7%47.81-36%

0817.HK4.746.6440%54.870.20.40.50.724.812.29.46.91.81.51.41.31.9%5.5%4.8%6.5%9.88-52%

0960.HK23.8531.5832%141.221.51.92.63.316.112.29.17.22.01.71.41.22.2%3.8%4.5%5.7%43.74-45%

2777.HK19.6225.2529%63.222.12.84.15.19.56.94.83.81.30.90.70.65.7%6.7%8.3%10.5%37.32-47%

0604.HK3.344.0321%26.920.30.50.60.79.66.55.44.50.80.60.60.56.6%5.4%8.9%10.4%4.82-31%

0813.HK23.2528.0721%78.752.02.53.34.211.59.57.15.61.41.11.00.93.3%4.3%5.9%7.5%37.62-38%

3377.HK5.676.8020%43.030.40.60.81.014.38.97.15.70.90.70.70.63.5%5.7%6.0%7.4%10.67-47%

1813.HK12.3016.4734%38.811.11.41.92.511.49.06.64.81.41.21.00.84.6%4.0%4.9%6.6%25.08-51%

2007.HK16.7223.6041%363.510.61.42.43.327.612.07.15.14.73.22.21.61.1%2.9%4.9%6.9%26.52-37%

3383.HK16.3819.2217%64.160.81.82.42.921.08.96.85.61.61.51.21.12.7%5.5%5.9%7.1%25.67-36%

3380.HK12.6814.4914%69.650.61.01.62.420.312.88.05.43.32.82.01.52.0%3.2%5.1%7.6%19.39-35%

0884.HK6.628.8534%50.850.50.71.01.314.19.86.95.32.71.91.51.22.3%3.5%5.1%6.6%9.12-27%

1628.HK5.886.9618%24.610.60.91.21.59.96.75.03.91.91.21.00.83.7%5.1%7.4%9.3%10.91-46%

0081.HK3.715.2542%12.700.40.50.40.69.67.58.46.40.80.60.60.60.5%1.1%1.3%1.7%7.15-48%

1918.HK34.9535.502%153.860.53.34.76.267.810.77.45.64.72.72.11.60.8%1.7%2.2%2.6%65.34-47%

3333.HK25.0530.0020%330.110.72.74.25.137.79.25.95.07.12.51.61.20.0%0.0%0.0%0.0%45.40-45%

3900.HK12.1811.23-8%26.400.81.071.301.6215.211.49.47.51.00.80.70.71.1%2.0%2.1%2.7%18.45-34%

平均值19.09.77.35.72.21.51.21.02.6%3.7%4.7%6.0%-41%

中间值14.29.37.15.61.71.31.11.02.3%3.6%4.9%6.6%-42%

市值加权平均23.910.27.35.73.32.01.51.21.9%2.9%3.8%4.9%-40%股地产：房地产服务商(HK$)(HK$)(HK$bn)2869.HK7.368.2011%20.440.130.170.250.3454.744.028.921.99.18.96.95.60.5%0.8%1.2%1.6%n.a.n.a.

2669.HK2.603.0517%8.550.070.090.120.1536.128.322.217.610.510.07.55.70.8%1.2%1.5%1.9%n.a.n.a.

1778.HK6.877.8514%9.050.200.340.480.5733.620.214.512.04.23.33.53.01.5%2.1%3.4%4.1%n.a.n.a.

平均值41.530.921.917.27.97.46.04.80.9%1.4%2.0%2.5%

中间值36.128.322.217.69.18.96.95.60.8%1.2%1.5%1.9%

市值加权平均45.534.824.018.68.27.86.25.00.8%1.2%1.8%2.3%注：所有股价市值数据均基于2018年5月日收盘价。资料来源：万得资讯，中金公司研究部请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明30中金公司研究部:年5月日附录：中国主要城市群概览图表50:中国主要城市群概览城市群名称京津冀城市群相关规划或政策文件《京津冀协同规划纲要》（2015年11月）基本概况总面积22.2万平方公里（占国土面积2.3%）2016年末地区生产总值7.86万亿元（占当年全国GDP的10.6%）2016年末地区总人口1.17亿（占2016年末全国人口的8.5%）地域范围直辖市：北京，天津河北省：保定，唐山，石家庄，廊坊，秦皇岛，张家口，承德，沧州，衡水，邢台，邯郸河南省：安阳城市群名称长三角城市群相关规划或政策文件《长江三角洲城市群发展规划》（2016年5月）基本概况总面积21.1万平方公里（占国土面积2.2%）2016年末地区生产总值14.87万亿元（占当年全国GDP的20.0%）2016年末地区总人口1.52亿（占2016年末全国人口的11.0%）地域范围直辖市：上海江苏省：南京，无锡，常州，苏州，南通，盐城，扬州，镇江，泰州浙江省：杭州，宁波，嘉兴，湖州，绍兴，金华，舟山，台州安徽省：合肥，芜湖，马鞍山，铜陵，安庆，滁州，池州，宣城城市群名称珠三角城市群相关规划或政策文件《粤港澳大湾区发展规划纲要》编制中基本概况总面积5.5万平方公里（占国土面积0.6%）2016年末地区生产总值6.78万亿元（占当年全国GDP的9.1%）2016年末地区总人口0.60亿（占2016年末全国人口的4.3%）地域范围（不含港澳）广东省：深圳，广州，东莞，佛山，珠海，中山，惠州，江门，肇庆城市群名称长江中游城市群相关规划或政策文件《长江中游城市群发展规划》（2015年4月）基本概况总面积31.7万平方公里（占国土面积3.3%）2014年地区生产总值约6万亿（占当年全国GDP的8.8%）2014年末地区总人口1.21亿（占2014年末全国人口的8.8%）地域范围湖北省：武汉，黄石，鄂州，黄冈，孝感，咸宁，仙桃，潜江，天门，襄阳，宜昌，荆州，荆门湖南省：长沙，株洲，湘潭，岳阳，益阳，常德，衡阳，娄底江西省：南昌，九江，景德镇，鹰潭，新余，宜春，萍乡，上饶，抚州市（部分县），吉安市（部分县）城市群名称成渝城市群相关规划或政策文件《成渝城市群发展规划》（2016年4月）基本概况总面积18.5万平方公里（占国土面积1.9%）2014年地区生产总值3.76万亿（占当年全国GDP的5.5%）2014年末地区常住人口9094万人（占2014年末全国总人口的6.7%）地域范围直辖市：重庆市的渝中、万州、黔江等27个区（县）以及开县、云阳的部分地区四川省：成都，自贡，泸州，德阳，绵阳（除北川县、平武县），遂宁，内江，乐山，南充，眉山，宜宾，广安，达州（除万源市），雅安（除天全县、宝兴县），资阳城市群名称中原城市群相关规划或政策文件《中原城市群发展规划》（2016年12月）基本概况总面积25.2万平方公里（占国土面积2.6%）2015年地区生产总值4.88万亿（占当年全国GDP的7.1%）2015年末地区总人口1.38亿人（占2014年末全国总人口的10.1%）地域范围河南省：郑州，开封，洛阳，平顶山，新乡，焦作，许昌，漯河，济源，鹤壁，商丘，周口，安阳，濮阳，三门峡，南阳，信阳，驻马店河北省：邯郸，邢台山西省：晋城，长治，运城安徽省：亳州，宿州，阜阳，淮北，蚌埠山东省：聊城，菏泽请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明31中金公司研究部:年5月日城市群名称关中平原城市群相关规划或政策文件《关中平原城市群发展规划》（2018年1月）基本概况总面积10.7万平方公里（占国土面积1.1%）2016年地区生产总值1.59万亿（占当年全国GDP的2.1%）2016年末地区常住人口3863万人（占2016年末全国总人口的2.8%）地域范围陕西省：西安，宝鸡，咸阳，铜川，渭南，杨凌农业高新技术产业示范区，商洛（部分地区）山西省：运城（除平陆县、垣曲县），临汾（部分地区）甘肃省：天水，平凉（部分地区），庆阳（市区）资料来源：相关规划文件，中金公司研究部请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明32中金公司研究部法律声明一般声明本报告由中国国际金融股份有限公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格）制作。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但中国国际金

券买卖的出价或征价。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。投资者应当

对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，中金公司不向客户提供税务、会计或法律意见。我们建议所有投资者

均应就任何潜在投资向其税务、会计或法律顾问咨询。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，中金公司及/或其关联人员均不承担任何法律责任。本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。在不同时期，中金公司可能会发出与本报告所载意

见、评估及预测不一致的研究报告。本报告署名分析师可能会不时与中金公司的客户、销售交易人员、其他业务人员或在本报告中针对可能对本报告所涉及的标的证券市场价格产生短期影响的催化剂或

事件进行交易策略的讨论。这种短期影响可能与分析师已发布的关于相关证券的目标价预期方向相反，相关的交易策略不同于且也不影响分析师关于其所研究标的证

券的基本面评级。/易观点。中金公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。中金公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意

见或建议不一致的投资决策。分析中所做的回报预测可能是基于相应的假设。任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报。本报告提供给某接收人是基于该接收人被认为有能力独立评估投资风险并就投资决策能行使独立判断。投资的独立判断是指，投资决策是投资者自身基于对潜在投资

的机会、风险、市场因素及其他投资考虑而独立做出的。本报告由受香港证券和期货委员会监管的中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。香港的投资者若有任何关于中金公司研究报告的问题请直接联系中国国际金融

香港证券有限公司的销售交易代表。本报告作者所持香港证监会牌照的牌照编号已披露在报告首页的作者姓名旁。)/或机构投资

,36条就任何利益及查询，在新加坡获得本报告的人员可向中金新加坡提出。2000年金融服务和市场法2005

（5384749条规定的人士提供。本报告并未打算提供给零售客户使用。在其