高新产业创业基地建设项目可行性研究报告

****投资置业控股集团有限公司高新产业创业基地建设项目I 11.1项目名称及建设单位 1 1第二章项目建设单位概况 52.1基本情况 52.2产业介绍 62.3主要负责人介绍 8 3.1建设背景 3.2建设必要性 第四章功能定位、目标与市场分析 4.1功能定位 4.2建设目标 4.3市场分析 第五章项目建设条件 5.1项目选址 5.2交通条件 5.3自然条件 5.4地质条件 第六章建设方案 6.1总体方案 6.2总图与运输 6.4给排水 6.6采暖通风与空气调节 第七章环境保护、职业安全卫生与消防 7.1环境保护 7.2职业安全卫生 第八章节约能源合理利用能源 第九章实施进度与安排 9.1建设工期与进度安排 10.1投资估算 11.1经济效益分析 11.2社会效益评价 第十二章.结论与建议 经表一经表十1第一章总论1.1项目名称及建设单位1.2项目简况1.2.1编制依据1.**省机械工业设计研究院与****投资置业控股集团有限公司签订1.2.1建设背景21.2.2建设宗旨与定位****投资置业控股集团有限公司开发建设的高新产业创业基地旨在扶持创新、创业为目的，用3～5年时间，建设一个综合性的专业化创业1.2.3建设地点1.2.4建设规模与方案3B-3#加速器生产车间、A-3#工业展厅及配套公用辅助设施的创业基地，作为高新技术开发区四大产业集群高新中小企业生存与发展的公共平台，为其提供生产、经营场地，办公、生活等共享设施，商务、后综合服务，为创业者提供良好的创业环境和条件，降低初创企业的投资风险和创业成本，帮助新兴的中小企业健康快速成长形成规模，从而有利于优化生产力布局，提高土地资源利用率，加快特色优势产业培育，推进特项目建设目标为建设具有基本生活配套，集办公、生产、研发、融资、产业服务、成果申报和推介功能于一体的中小高新产业创业基地，基地总用地面积53544.6m²、总建筑面积135440m²,项目一期建筑面积61064.15m²,建设期为2年。主要建构筑物方案见主要建构筑物表。1主要建构筑物表栋号占地面积(m²)建筑面积(m²)备注已建地下室工业垃圾站门卫二待建合计一期合计地下室门卫一二期合计合计1.2.5项目建设条件本项目位于长沙高新技术开发区，建设地址所在区域条件优越，南接三环线，距城市商业中心仅10分钟路程，现有11条公交线路贯穿麓谷，依托优势路网，可以迅速进入京珠高速、上瑞高速、319国道和107国道。2来水管网引入一根DN150mm、水压0.30MPa给水进水管。电网引2路10kV电源至孵化车间地下室变配电房，每路均能承担小区全部用电负荷，2路10KV电流可同时工作，互为备用。1.2.6总投资及资金来源该项目总投资9780.1万元，其中投资成本8662.3万元，开发费用1117.8万元。项目投资申请银行贷款4500万元，其余由企业自筹。本项目于2010年前已自筹投入1784.7万元(包括土地款)建成孵化车间。31.2.7主要数据及技术经济指标主要技术经济指标汇总表序号数值一1项目总投资万元其中：投资成本万元开发费用万元2售房收入合计万元3出租收入合计万元4营业税金及附加合计万元6利润总额合计万元7所得税合计万元二1营业利润率%2总投资收益率%3资本金净利润率%4所得税前全投资财务内部收益率%5资本金财务内部收益率%6全投资回收期年1.2.8结论及建议本项目建设紧紧依托新型工业化与“资源节约型和环境友好型”社4万元，营业税金及附加合计为1024.9万元/年，长期贷款偿还期为3年，全投资回收期为4.23年。5第二章项目建设单位概况2.1基本情况****投资置业控股集团有限公司始建于1993年，原名**新域创业投资有限公司，2002年更名为****控股集团有限公司，2010年10月12日更名为**投资置业控股集团有限公司。经过18年的不懈努力，从一家小集团公司，目前该集团公司现有员工300余名，总资产9.23亿元，近三年累计实现销售收入10.36亿元和净利润1.3308亿元，其中2010年实现销售收入达5亿元，实现净利润2542万元。公司总部位于长沙高新技术****数码科技发展股份有限公司和****科技发展有限公司于1998年即被规划建筑面积超过50万平方米，预计总投资规模超过15亿元。想，到2012年，集团实现销售收入过10亿元，其中IT及教育在同行业62.2产业介绍(一)**信息产集团以高科技产业为核心，致力于高科技投资。其下属有5家子公司和3家参股公司，2010年实现销售收入1.7亿元。(二)新**地产集团区服务外包基地)、高新产业创业基地、经沣工业园项目。预计模超过15亿元。技术开发区岳麓山科技园麓谷大道。规划建筑面积135440平方米，目前已完成A-2#孵化车间的建设，入驻企业达到20家，2010年入驻企业实现产值2亿元。项目整体建设完成后，预计园区可吸引400余家企业，实现产值超10亿元，实现利税0.7～1亿元，新增就业岗位超1万人。项目二：新**经开广场(长沙经济技术开发区服务外包基地)7体，规划建筑面积50万平米，总投资将超过10亿元。建成后将可为经济开发区新增16亿元年产值，年上缴税收超6000万元，新增加就业岗位超1万个。经沣工业园项目是**集团与长沙经济技术开发区管理会联合开发的200亩，规划建筑面积40万平方米，项目总投资超8亿元。项目建成后将可为经济开发区新增32亿元年产值，年上缴税收将超5000亿元。新增就业岗位超1万人。同时，新**地产集团正积极新项目选址，争取在2011年新增1—2个(三)投资事业部事业部分别与长沙高新技术开发区合资成立长沙麓谷创业投资管理8(四)工程技术中心2.3主要负责人介绍位，1993年获长沙铁道学院自动化专业硕士学位，高级工程师。1993年9姚健：1963年5月生，1982年1983年湘潭味精厂设备动力部设备管理员，1984年1997年**省机械设计院机械设计工程师、总师办主任、阁铝业销售付总、国际业务总经理2008年**中大创远数控有限公司常务付总，2009至今****投资置业控股集团有限公司总经理。詹阳清：1974年8月6日生，1997年至2001年新疆石河子天筑集团项目经理，2001年至2004年北京珠江骏景技术负责人，2004年至2010年长沙市筑达集团工程部经理、设计部经理，2010年至2011年**外贸学第三章建设背景、必要性3.1建设背景年全省生产总值(GDP)达12930.69亿元，同比增长13.6%,2010年**省实现GDP已过1.5万亿，达到15902.12亿元，按不变价格计算，同比增长14.5%,增速比上年同期加快0.8个百分点，其中高新技术产业表现增长43%和36.8%,成绩斐然。“十一五”期间，我省高新技术产业总产值和增加值年均增长率分别达33.4%和32.8%,大大高于“十一五”规划设定的年均增长22%和21%的目标。“十二五”又规划用5年左右时间，区、株洲高新技术开发区等10个销售收入过千亿的工业(科技)园区。造、生物医药、新材料等四大产业集群迅速发展，聚集了8新型工业化建设的大好形势给高新中小企业带来创业与发展带来前3.2建设必要性3.2.1新型工业化建设的需要3.2.3企业发展的需要及投资等为一体的多元化综合投资性集团公司，2010年实现销售收入达5.0亿元，整体实现主营业务利润18106万元，企业发展势头良好，为谋为高新开发区众多初创高新中小企业提供生存与发展的基础公共服务平第四章功能定位、目标与市场分析4.1功能定位4.2建设目标筑面积为135440m²,基地工程投入运行后，高新产业创业基地4.23年收产业中小企业工业产值将达到10亿元，实现利税0.7～1亿元。4.3市场分析4.3.1.1电子信息产业的现状及前景分析0.1%;实现利润1791亿元，同比增长5.2%;出口交货值28932亿元，同现销售产值50202亿元，同比增长2.4%,扭转了前10个月连续下滑的势计产量分别于4、5、9月扭转了下滑势头，集成电路于10月起开始出现销售收入同比下降1%,利润同比下降3.4%,二者降幅分别比上半年回升7.5、37.6个百分点；至12月底，二者均扭转下滑势头，增速分别达到0.1%和5.2%。全行业亏损面为26.1%,比上半年下降9.4个百分点；亏损但2009年在全国工业中的比重依然达到10%左右。电子信息产品出口在全国外贸出口中的比重超过1/3,全年降幅低于全国出口2个百分点，为减人员的9%左右。2.全球生产大国地位更加凸显。目前，我国已成为世界电子产品第占全球的49.9%、60.9%、48.3%、80%、85%,电子信息产品贸易额占全球3.信息化发展水平提升。累计到2009年底，全国电话用户超过10亿户，互联网网民超过3.8亿户，移动网民突破2亿户。目前，移动电话普及率达到56%,城镇居民彩电、计算机拥有比率均比上年提高3个百分件收入均超过25%。金卡工程稳步推进，目前已累计发放各类IC卡超过4.科技创新稳步推进。至2009年底，全国信息技术领域专利申请总量达100万件左右，比上年增长20%以上，其中发明专利占比超过六成。22%,比上年提高了0.3个百分点。业务收入超过2000亿元，比上年增长15%以上，实现利润同比增长超过2009年6月3日，国务院发布了《促进生物产业加快发展的若干政策》(以下简称《政策》),《政策》明确提出制药业同其他医药子行业相比却有着较大的发展空间。经过上世纪90年发展纲要(2006～2020年)》指出：未来15年，中国要在生物技术领域部(二)新材料产业新材料作为21世纪三大关键技术之一，是高新技术发展的基础和先展的高技术产业化重点领域指南》,进一步明确当前高技术产业的重点领1、中国加入世界贸易组织后，将凭借相对廉价的劳动力和丰富资源2、自“十五”计划开始到至今，国家产业政策导向明显向以新材料产业将带动新材料需求的增加，特别是电子信息材料以每年20%-30%的速4、新型能源材料、生态环境材料、航空航天材料等新材料的需求将市场达6500亿元。(三)先进制造业达的制造业和先进的制造技术已经成为衡量一个国家综合经济实力和科4.3.2.1现状分析业总产值和增加值年均增长率分别达33.4%和32.8%,大大高于“十一五”到2010年，全省高新技术企业产值过亿元的企业达到635家，占全为1.25亿元。完成高新技术产品产值2542.95亿元，增长28.0%;实现增加值812.36亿元，增长30.3%;完成销售收入2457.70亿元，增长27.7%;实现利税增长16.7个百分点。四大领域共完成销售收入2572.83亿元，占高新技术产业的60.1%,同比产业领域完成销售收入1622.76亿元，增长40.7%;生物与新医药技术领4.3.2.2面临的基本形势3、产业梯度转移有利于与发达地区协同发展。全球产业转移的趋势4.3.3市场需求主导的特色产业集群，现有企业1000多家，其中高新技术企业800多家，先后开发高新技术产品和项目1300多项。高新区内年收入过千万元以上的企业有200多家。长沙高新区坚持以科技创新为先导，以高新产业为核心，以专业基地和各类孵化器为载体，整合创新资源，加强自主创新。按照“市场化运作，社会化服务”的模式，构建“企业围绕市场需求转，园区围着企业需要转”的新型政企关系和良性互动机制。如今，长沙高新区已成为**省、长沙市经济的重要增长点。长沙高新区经济总量已跻身全国57个国家高新区的第16位，中部地区6省10个国家高新区的第二位，综合创新能力在全国高新区中名列第六，连续6年被评为全国先进高新区。作为“中部崛起”的重要支撑之一的长株潭城市群，聚集着多个国家级和省级的工业园区，高新技术产业已初步形成以长株潭为核心的“一点一线”产业聚集带。“一点一线”是**发展的主轴线，通过全面提升，长株潭将有希望成为继长三角、珠三角和环渤海之后，在中部率先崛起的另一个重要经济圈。它将为高新技术中小企业提供广大的发展空间，为产业创业基地提供广阔的市场需求。本产业基地的市场需求主要表现在以下方面：1、高新区以各基地以及各大企业为主要组成部分，其中大型企业成为高新区工业地产发展的源动力，各基地的企业作为源动力的配套存在购买和租赁厂房需求。2、高新区各基地客户群体以刚起步的中小型企业为主，无购买厂房和土地的能力，公司运营需要租赁场地。3、高新技术依托长沙高新区孵化，已走出实验区，成长为区域经济的一大支柱。各基地先导产业孵化器内毕业企业条件为：年产值500万以上，税收10万元以上，稳定经营超过2年，孵化器内厂房不够这些企业4、承接东部地区和国际产业的转移的需要，有一批产业转移企业为6、先导区建三个产业园区：制造产业园区、光伏产业园区和第五章项目建设条件5.1项目选址业领先的公司30多家，境内外上市公司20多家，博士后工作站17个，岳麓山风景区北侧，南接岳麓山大学城和长(沙)-(湘)潭西线，长(沙)-常(德)高速，城市西二环线，城市三环线(京珠高速长沙段西线)纵横贯通园区，依托优势路网，可以迅速进入(北)京一珠(海)高速、上(海)-瑞(丽)高速、319(厦门-成都)国道和107(北京-深圳)国道。5.2交通条件沙市东部四城区紧紧联结，使岳麓区处在**优先发展的“一点(长沙)上瑞高速、319国道和107国道。为本项目提供了方便、快捷、高效的5.3自然条件长沙属亚热带湿润季风气候，年平均气温16℃~8℃,年极端最高气温40.6℃。极端最低温-11.3℃。年平均日照1300-1800小时，无霜期278-300天。年平均降雨量1200～1700毫米，年相对湿度80%。日最大降水量192.5mm。最大积雪深度20cm。最大冻土5cm。年主导风向年平均气温绝对最高气温绝对最低气温年平均降雨量月平均降雨量小时平均降雨量年平均相对温度最热月(八月)最冷月(一月)平均全年日照时数1677.1小时全年主导风向北偏西风常年夏季主导风向偏南风冬季主导风向偏西风5.4地质条件拟建场地位于河西麓谷高新区内，规划用地约80亩。场地原始地貌为丘陵地貌，现已人工平整拟建场地设计地面标高为52.3～56.7米。形成红土岗地，地质呈酸性。南门外的金盆岭，地势险要，历为长沙战略要地。岳麓区整个地势南北低平，中部属丘陵地带，略高。全区处于湘中丘陵向洞庭湖平原过渡地带，地貌类型多样，分布相对集中，山、丘、岗、平组合大体为2:3:3:2,适宜于农、林、渔和城建、交通用地的综合布局。全区成土母质以板页岩风化物为主(占48.8%),其次为第四纪红土，砂砾岩则集中分布于园艺场、畜牧农场等丘陵地带，土质肥沃的水稻土集中于大托乡，特别是京广线以西湖区湘江沉积扇上，适湘江也南北贯穿了长沙城区，把城市分为河东和河西两大部分。河东以5’,北纬27°51’～28°40’,东西长约230公里，南北宽约88公里。5.5地震第六章建设方案6.1总体方案建筑占地面积13209.45平方米，规划建筑面积135440平方米，容积率2.99,绿化率30.8%,建筑密度31.9%。项目分二期实施，一期建筑面积6.1.1一期建设方案入Chinanet骨干网(国内2G,国际1G),建设最可靠的供电系统(双路6.1.2基地功能资助平台，以小额贷款公司为核心的信贷融资平台和以社会担保公司为科技成果初次创办的科技型企业，资金的资助形式分为占股投资、银贷担保、风投引导等形式。1、创业辅导体系2、培训见习实习6.2总图与运输6.2.1总图6.2.2.1总平面布置原则本园区已建成A-2#孵化车间。-3#各9层工业厂房，共五栋建筑。中央主干道8米宽，为园区主要物流通道，可根据生产需要调整至18米宽；西侧道路宽8米，离西界约10米，可形成辅助物流集散区；厂6.2.2.3竖向布置6.2.2.4绿化6.2.2.5主要技术指标编号指标名称单位数量备注1总用地面积约80.4亩2有效用地面积约61.5亩3建筑面积4建筑占地面积5建筑密度%6容积率7绿地率%6.2.2运输米宽；西侧道路宽8米，离西界约10米，可形成辅助物流集散区；厂房6.3土建6.3.1设计依据6.3.2建筑设计整体造型与现有园区建筑风格相协调，采用简洁明朗的现代建筑风6.3.2.1功能设计6.3.2.1消防设计本工程办公建筑为4层的孵化车间，厂房为9层、1+9层，孵化大楼建筑间距均在13米以上，建筑四周布置不小于4米的消防环路，环路坡度小于7%,转弯半径12米，均能满足消防车通行的要求。6.3.3结构设计钢结构所用钢材为Q235,焊条为E43型。B-1#、B-2#、B-3#加速器生产车间均为9层厂房，采用钢筋混6.3.4主要建构筑物一览表主要建构筑物一览表栋号占地面积(m²)建筑面积(m²)备注已建地下室工业垃圾站门卫二待建合计一期合计地下室门卫一二期合计合计6.4给排水6.4.1设计依据《室外给水设计规范》《室外排水设计规范》《建筑设计防火规范》《建筑给水排水设计规范》6.4.2给水6.4.2.1给水水源城市自来水管网水压按照0.30MPa考虑。6.4.2.2用水量室内消防栓系统25L/s,火灾延续时间为2小时，一次消防用水量180m³;室外消防栓系统20L/s,火灾延续时间2小时，一次消防用水量为144m³,总用水量为432m³。6.4.2.3生活给水系统6.4.2.4室外消防给水系统个小区的给水引入管管径为DN150,满足规范要求。边不超过2m,距建筑物外墙不小于5m,室外消防栓的间距满足每座建筑6.4.2.5室内消防给水系统6.4.3排水(1)区域内生活、生产污水经室外污水管道收集经化粪池处屋面雨水及室外场地场地雨水经室外雨水并及雨水管道收集后排入城市6.5电气6.5.1设计依据(GB50057-94)(2000年版)6.5.2供配电6.5.6电信6.6采暖通风与空气调节6.6.1设计依据《工业企业设计卫生标准》(GBZ1-2002)6.6.2设计范围6.6.3通风设计6.6.4空调设计第七章环境保护、职业安全卫生与消防7.1环境保护7.1.1设计依据7.1.2施工建设期(1)施工前应制定施工环境空气影响措施，如渣土车限制载量，及(2)施工前应制订切实可行的施工噪声防治措施，尽可能降低施工 7.1.3主要污染源、污染物及防治措施7.1.3.1废水处理7.1.3.2废气粉尘治理7.1.3.3噪声控制7.1.3.4废渣处理7.1.3.5绿化7.2职业安全卫生7.3消防总平面布置：各建筑物间距均在13米以上，建筑四周布置不小于4米的消防环路，环路坡度小于7%,转弯半径12米，均能满足消防车通行第八章节约能源合理利用能源1)合理布置基地主、次干道路网，在满足入驻企业运输功能要求的2)合理设计供配电网、照明电网，选用节能变配电设备、路灯、线4)本工程要求入驻项目使用新型能源，如电力、燃油、燃气等，选第九章实施进度与安排9.1建设工期与进度安排序号时间进度2011年2012年第Ⅱ季度第Ⅲ季度第IV季度第Ⅱ季度第Ⅲ季度第IV季度1项目前期整体评估工作2初步设计与审查34设备订货5土建工程施工6设备采购安装7设备安装调试8工程全面竣工验收第十章投资估算及资金筹措10.1投资估算10.1.2估算依据5.预备费(1)管理费用共需管理费用103.2万元。(2)销售费用入的2%估算，共需203.3万元。(3)财务费用金而发生的其他财务费用，本项目建设年长期贷款4500万元，贷款利率按7.93%计，财务费用811.3万元(包括顾问费6.1%),其中长期贷款利息579.5万元。10.1.3投资估算产厂房总建筑面积为47668.8m²,A-2#栋孵化车间建筑面积为8817m²,地下车库建筑面积3818.25m²,另有A-3#钢结构工业展厅708.45序号成本项目分项成本金额(万总额(万元)一投资成本1土地成本2建安工程费土建及装修工程费水电安装工程费电梯消防3前期工程费筹建开办费可行性研究费规划勘测设计费4基础设施配套费供电工程给排水工程电信工程道路、绿化工程5公建配套费工业垃圾站门卫二6不可预见费7开发期间税费建筑工程质量与安全监督费预算定额费工程建设监理费规划报建费契税(补)土地出让金投资成本合计每平方米造价(元)二开发费用1管理费用23销售费用财务费用广告宣传费销售代理费三建设投资总额序号成本项目分项成本金额(万元)总额(万1建安工程费(建筑面积8817m2)土建及装修工程费水电安装工程费电梯消防2前期工程费筹建开办费可行性研究费规划勘测设计费3基础设施配套费供电工程给排水工程电信工程道路、绿化工程4开发期间税费建筑工程质量与安全监督费预算定额费工程建设监理费规划报建费小计5土地成本已投资合计10.2资金筹措用1117.8万元。2010年以前已自筹投入1784.7万元建成A2#栋孵化车间，项目申请第十一章经济效益与社会效益分析11.1经济效益分析11.1.1.1评价依据业厂房的277层用于销售，销售面积31767.8m²,销售均价按3200厂房的第1、8、9层用于出租，出租面积15901m²,出租价格按500300元/m²·年；地下停车场