房地产估价理论与方法真题汇编1

房地产估价理论与方法真题汇编1单项选择题第1题、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于()方面的制约。A.建筑技术B.土地权利设置C.相邻关系D.土地使用管制我的答案：参考答案：D答案解析：第2题、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为()年。A.40B.42C.48D.50我的答案：参考答案：C答案解析：第3题、按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为()。A.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积B.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积×土地总价÷总建筑面积C.某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额D.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积÷土地总价我的答案：参考答案：A答案解析：第4题、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为()。A.有效经过年数等于实际经过年数B.有效经过年数短于实际经过年数C.有效经过年数长于实际经过年数D.有效经过年数可能短于或长于实际经过年数我的答案：参考答案：D答案解析：第5题、甲土地的楼面地价2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/m2，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有()。A.甲等于乙B.甲大于乙C.甲小于乙D.难以判断我的答案：参考答案：C答案解析：第6题、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建：1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则()。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.难以判断我的答案：参考答案：C答案解析：第7题、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价()。A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零我的答案：参考答案：C答案解析：第8题、现货房地产与期货房地产估价的不同点是()。A.估价时点不同B.交易日期不同C.估价目的不同D.估价对象的状况不同我的答案：参考答案：D答案解析：第9题、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取()净收益作为估价依据。A.类似房地产的客观B.类似房地产的实际C.类似房地产的最高D.类似房地产的最低我的答案：参考答案：A答案解析：第10题、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的年收益率为9%，该类房地产的资本化率为()%。A.6.0B.6.9C.8.8D.9.0我的答案：参考答案：B答案解析：第11题、估价上的折旧注重的是()。A.原始取得价值的减价修正B.原始取得价值的摊销与回收C.重置价值的摊销与回收D.价值的减价修正我的答案：参考答案：D答案解析：第12题、某套建筑面积为100m2、每平方米建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款。抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5%。该套住宅的实际价格为()万元。A.18.25B.20.00C.21.58D.22.00我的答案：参考答案：B答案解析：第13题、收益法中的运营费用率是指()。A.运营费用与潜在毛收入之比B.运营费用与总收益之比C.运营费用与净收益之比D.运营费用与有效毛收入之比我的答案：参考答案：D答案解析：第14题、在评估投资价值时，折现率是()。A.社会—般的收益率B.收益法中的资本化率C.投资者要求的满意收益率D.投资者要求的最低收益率我的答案：参考答案：D答案解析：第15题、区位是指地球上()空间方位和距离上的关系。A.某一事物B.某房地产C.某一事物与其他事物D.各种事物我的答案：参考答案：C答案解析：第16题、特殊工业厂房适宜采用的估价方法是()。A.成本法B.假设开发法C.收益法D.比较法我的答案：参考答案：A答案解析：第17题、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按()进行评估。A.工业厂房B.工业用地C.商品住宅D.商住用地我的答案：参考答案：D答案解析：第18题、房地产估价的合法原则是针对()来讲的。A.估价机构B.估价人员C.估价对象D.估价方法我的答案：参考答案：C答案解析：第19题、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指()。A.房地产开发企业自有资金周转的速度B.估价对象房地产变为现金的速度C.估价对象房地产带来净收益的速度D.房地产开发企业流动资金周转的速度我的答案：参考答案：B答案解析：第20题、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会()。A.上升B.下降C.不变D.升降难定我的答案：参考答案：B答案解析：第21题、收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的()来求取其价值的方法。A.资本化率B.收益率C.收益乘数D.利息率我的答案：参考答案：C答案解析：第22题、建筑物的所有权可以分为独有、共有和()三种。A.区分共有B.区分所有C.公有D.私有我的答案：参考答案：B答案解析：第23题、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元。若土地资本化率为7%，则该宗土地30年使用权的价格为()。A.899B.10013C.1349D.1500我的答案：参考答案：A答案解析：第24题、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为()万元。A.225.00B.237.50C.381.25D.395.83我的答案：参考答案：C答案解析：第25题、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为每平方米1000元，成新率为70%，房地产年净收益为每平方米140元，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为()元/m2。A.1700B.2000C.2100D.2400我的答案：参考答案：C答案解析：多项选择题第26题、假设开发法中的开发期包括()。A.前期B.建造期C.租售期D.保修期我的答案：参考答案：AB答案解析：第27题、房地产需要专业估价的理由有()。A.房地产具有独一无二性B.政府部门要求估价C.房地产的价值量较大D.估价人员要求估价我的答案：参考答案：AC答案解析：第28题、下列估价中宜采用假设开发法的有()。A.拆迁补偿估价B.在建工程估价C.出让地块估价D.房改售房估价我的答案：参考答案：BC答案解析：第29题、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括()。A.土地取得成本B.开发成本C.管理费用D.销售费用我的答案：参考答案：AB答案解析：第30题、基本完好房的成新度可以是()。A.五成B.六成C.七成D.八成我的答案：参考答案：BC答案解析：第31题、收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含()。A.所得税B.土地摊提费C.改扩建费用D.房屋火灾保险费我的答案：参考答案：ABC答案解析：第32题、应用路线价法制作深度价格修正率的要领有()。A.设定标准深度B.将标准深度分为若干等份C.制定容积率修正系数D.制定单独深度价格修正率我的答案：参考答案：ABD答案解析：第33题、搜集交易实例时应搜集交易实例的()。A.成交价格B.议价时间C.成交日期D.付款方式我的答案：参考答案：ACD答案解析：第34题、地价区段是将()地块相连的土地加以圈围而形成的区域。A.用途相似B.级别相同C.房价相近D.地价相近我的答案：参考答案：AD答案解析：第35题、建筑物的重新购建价格是()的价格。A.扣除折旧后B.估价时点时C.客观D.建筑物全新状态下我的答案：参考答案：BCD答案解析：判断题第36题、地价是地租的资本化。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：第37题、成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：第38题、两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：第39题、即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：第40题、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的年净收益预测为216万元，出售时的价格减去销售税费后的净值预测为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格估计为5200万元。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：第41题、在同一地区、同一时期的房地产，其资本化率相同。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：第42题、在比较法中，可采用长期趋势法对可比实例价格进行交易日期修正。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：第43题、同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：第44题、建筑物的经济折旧是建筑物因功能性落后所导致的价值贬损。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：第45题、估价报告的有效期也是估价的责任期。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：第46题、对于难以用数学模型度量的房地产价格影响因素，在估价结果中可以不予反映。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：第47题、交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：第48题、房地产估价时，实地勘察应由估价人员独立完成。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：第49题、从估价角度看，房地产开发商应获得的利润要与其自有资金应得的利息分开。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：第50题、设某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%。现某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，则卖方出售其房地产实得收入为2350元/m2，买方购买该房地产实际付出为2575元/m2。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：计算题某宗房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2004年10月转售时的价格比2001年10月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。第51题、若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该宗房地产2001年10月的价格。__________我的答案：我的答案：参考答案：(1)计算公式：(3)计算结果：V=3767.85(万元)答案解析：某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。第52题、假设残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。__________我的答案：我的答案：参考答案：(1)计算建筑物的重置价格：①建造成本=800(万元)②管理费用=800×3%-24(万元)③投资利息=(800+24)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(800+24)×40%×[(1+6%)0.5-1]=54.90(万元)④建筑物的重置价格=800+24+54.9+50+120=1048.9(万元)(2)计算建筑物的折旧额：①墙、地面等损坏的折旧额=18(万元)②装修部分的折旧额=200×1/5×2=80(万元)③设备部分的折旧费=110×1/10×8=88(万元)④长寿项目的折旧额=(1048.9-18-200-110)×1/50×80=115.34(万元)⑤该建筑物的折旧总额=18+80+88+15.34=301.34(万元)答案解析：某在建工程开工于2001年3月1日，用地总面积2000m2，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用年限为50年，从2001年3月1日起计。土地取得费用为楼面地价每平方米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平方米建筑面积2500元，至2001年9月1日已完成主体封顶，已投人了建设费用的45%。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为每平方米80元，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租期间运营费用率为30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%。第53题、试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2001年9月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定资本化率为8%，折现率为14%。__________我的答案：我的答案：参考答案：(1)设该在建工程的正常购买总价为V(2)计算该在建工程续建完成后的总价值：①总建筑面积=2000×5.1=10200(m2)②续建完成后的总价值计算公式：(4)购买该在建工程的税费总额=V×5%=0.05V(5)该在建工程的正常购买总价V=3569.34-1271.23-0.05VV=2188.68(万元)(6)该在建工程的正常购买单价=2188.68/1.0200=2146(元/m2)答案解析：为评估某写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。(3)调查获知该类写字楼的价格，2000年11月1日至200