836726-银城物业-公开转让说明书

）POS机减少小业主的2015831日、20141231日、20131231日，公司应收账29,848,838.27元、19,211,990.49元、12,649,045.6737.65%、26.37%、28.23%36.76%、25.81%、27.30%，应收账款余额较大，占当期营业收入的比例分别为36.60%、747.224.66%。2013201420151-832,657,753.4283.20%、84.6384.55%，公司负债总额较大，资产负债率较高，公司面临一 第一节公司基本情 第二节公司业 第三节公司治 第四节公司财 第五节有关声 第六节附 天衡会计师事务所（特殊普通合伙2013年、2014年、20151-8英文名称：NanjingYinchengPropertyServiceCo.,有限公司设立日期：19971226股份公司设立日期：20150929日注册资本：1,100万元住所：2891901室（K7020；（2012年修订，公司所属行业（K70（K7020（20—（2010—（2010101每股面值：1.00元股票总量：1,1002.8条的规定。1年内不得转让。公司董事、监事、高级管理人员在任职期间每20151029日股份公司第三次临时股东大会决议，本公司股21 280%银城地产集团股份有限公司，统一社会信用代码：9132010013523745X，27,523.3520011227经营。银城地产法定代表人为黄清平，注册地为南京市鼓楼区江东北路2892101室，经营范围为房地产开发、商品房销售；商品房租赁；建筑装潢；建筑2015831出资金额（元36.40%的股份，为公司的实际控制人，2015643年按约定的程序和方式行使提案权和表决55%黄清平，男，196310月生，香港永久居民，大专学历。19934月至200112月就职于南京银城房地产开发总公司，历任计划部经理、副总经理、总经理；200112月至今担任银城地产董事长。20159月至今任公司董事，3年。230万元20150625日，经营范围为投资管理、出资金额（元持股数（万股40%。20146月出让所持全部股权的重庆银佳物业管理有限公司动（2013年3月8日，江苏日月会计师事务以“苏日月会验字（2013）第015（万元（万元刘曹500289200120009114920001023日，江苏苏盛会计师事务所以“苏盛会验（2000）6162000118（注（万元（万元b.200410（万元（万元c.20061200613（1）同意厦门市万安实业有限公司将其所持有的南京万安科技有限公司全部39%的股权转让（2）（3）80%80万元，现增出资（4）（万元（万元d.200872008612日，银城科技召开股东会并作出决议，原股东孔伟将持有的4%的股权转让给银城实业股份有限公司。将其持有的银城科技全部股权作价227,864.51（（天衡审字（2008）102号）（5,696,612.81元（万元（万元e.201562015610500万元股份全部转让给100%控制的子公司南京银城科技有限公司（以下简称“银城科技”）5,248,002.732015银城科技的账面净资产作为股权转让参考价格的定价方法是公允的。201524日，公司向银城地产集团股份有限公司分两笔合计支付了股权转让款201585日，南京市工商行政管理局核准了本次变更并换发了《营业（万元（万元2014618100%股权全部转让给珠海市闻嘉物业管502011850万元，由南京100%出资设立。2011816（2011）69资报告》验证了上述货币出资。20110817日，重庆市工商行政管理局万（万元（万元b.2014550万元。因公司在重庆万州区只有一个物业管20140929（万元（万元1020151-8201420151-820142013收入金额（元收入金额（元收入金额（元100%，处于绝对控制19971226管理有限公司；20001016823日，更名为南京银城物业服务有限公司。2015929日，有限公1、1997123201017135519971029日，南京银波工贸公司、南京银城房地产开发总公司召开19971111351997113（361号1997113日，银燕物业（筹）IB19971226日，银燕物业取得了南京市工商行政管理局核发的《企业320106100158899（万元（万元4550万元作为出资汇入银燕物业的银行账户（50万元现金。2、20001020009221.00元）为定价依据。该出资转让协议经江苏省南京市鼓楼区公证（2000）535号。20001016日，南京市工商行政管理局核准了本次变更并换发了《企（万元（万元城镇设计院从南京银城房地产开发总公司受让取得银燕物业19%的股权（合计9.5万元30%（15万元24.5万元；股权转让事宜已经办理3、2001720016250317.342001621日，江苏苏盛会计师事务所以“苏盛会验（2001）341200176日，南京市工商行政管理局核准了本次变更并换发了《企业（万元（万元196.64401999123日印发企业债转股方案审核规定（国经贸产业[199]130号200016若干问题的规定（三》是允许投资人用可以用货币估价并可以依法转让的非货效的《公司法》尚未明文规定债权可予以出资且亦未予以作出限制或禁止性规定；但作为可用货币估价并可依法转让的非货币资产，债权出资方式的合法性其后已得到法律确认。40万元，该等借款用于了公司的生产经营。此2001621（[2001]341号2001621267.34196.644、20067700200673日，江苏日月会计师事务所以“苏日月会验（2006）2006713日，南京市工商行政管理局核准了本次变更并换发了《企业（万元（万元（1）5、20061220061223日，公司股东会作出决议，同意南京城镇建筑设计咨询有公司。本次股权转让以原始出资金额（1.00元）为定价依20061226日，南京市工商行政管理局核准了本次变更并换发了《企（万元（万元6、20098200983日，南京市工商行政管理局核准了本次变更并换发了《企业7、20141120141157004002015624（特殊普通合伙0009920141110日，南京市工商行政管理局核准了本次变更并换发了《营（万元（万元8、2015620156252202015629日，南京市工商行政管理局核准了本次变更并换发了《营业（万元（万元9、2015920156302015815（2015）0035201563018,520,000.002015831股份有限公司。2015923201563011,806,025.821:0.93171,100万股，1,1001,1001元。201563011,806,025.82（股本806,025.822015923日，银城物业召开创立大会暨第一次股东大会，同意以发起2015929913201002498247269持股数（万股100%的股权，银城有限不再持有重庆银佳股权。500101000052485（（100%股权。（100%谢晨光，男，19628月生，中国国籍，无境外永久居留权，大专学历，高级工程师。198310199811月就职于南京三建（集团）199811月至今就职于银城地产；2009220159行董事；201593（李春玲，男，197512月生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历，物业管理师。19961200111月就职于南京国际会议大酒店；2001年11200210月就职于南京长发物业服务有限公司；20021010月就职于南京金鹰国际集团物业管理有限公司；2007102014月就职于南京万科物业管理有限公司；2014220159总经理；2015936月至今就职于银城地产，历任财务总监助理、财务副总监；20159月至320067201593719924月就职于铁道部眉山车辆厂；1992419966客户关系中心总监。201593年。3吕永华，男，19734月生，中国国籍，无境外永久居留权，大专学历，1997220013320035月就职于南京亚东物业管理有限公司；20035总监；201593中级工程师。19979200011200210月就职于江苏省铁路建设有限公司；2002102010201593胡怀丽，女，19826物业管理师。2003720115南京分公司、南京万科物业管理有限公司；20111020159城有限副总经理；201593陈春祥，男，19752月生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历，1998720006620036月就职于江苏邮通建设监理有限公司；200363限公司；2010320115320159月担任银城有限总经理助理；201593黄雪梅，女，19688月生，中国国籍，无境外永久居留权，大专学历，中级会计师。1989819901111200411月就职于南京振兴实业有限公司；200411200811月就职于银城科技；200811201432014320153月担任银城地产财务经理；2015320159担任银城有限财务负责人；201593年。殷晓黎，女，197911人力资源管理师。2002720147管、人力资源经理。2015932015831201412312013123120151-820142013（元（/（）/2/（）／2228号532-2D5楼联系电话025-833044801061907室2A232306A室265层26号金阳大厦97%以上，主营业务稳定、突出，且未发生重大变化。3,00（001前期介入管理流程图（主责部门：地产业务中心前期介入管理流程图（主责部门：地产业务中心（前期介入组物业公司集团关键会总经理关系中心研发中心总裁议/成果规划设计、施工图 计图参与规划设计 召开规施工图设计、 设计图观设计图审会 会通 通 通期介 费费 审

审 备

防、给排水、供配电等专业

审 审

3采购管理流程（主责部门：人资运营中心采购管理流程（主责部门：人资运营中心物业公 物业公项目分管领导采购分管领导总经 关键会议/成每月2520002000项目申报的采购物 根据要求送公司统一采购的 品，如印刷品O2O模式，并尝试从“物业管理”向移动互联网时代“社区服务”转型。公司50600的管理压力和风险；建立30%内培+70%外招的人才梯队模型，应对快速扩张期体运营能力和风险管控能力。CRM400全面上线，实时监控、追踪系统客户E控应用，24小时扩张奠定基础。公司具备电梯维保B级资质，不仅为公司承接的小区提供电梯20151020220151113日递交至国家工扬声器；0920电子防盗装置4501护卫队；45024502家务服务；45034504殡仪；4505消防；4505开保险锁；4506（建B机械注：11-4项资质证持证单位变更为“南京银城物业服务股份有限公司”的手续正在2018省质量技术监督局核发的《特种设备安装改造维修许可证（起重机械（证书编号：201720150831账面价值（元成新率289号银城广场190120151租金(元28919012015831日，公司（含子公司、分公司）1,593人，已占比占比5040-4930-3930占比2015831635人中，212属于退休返聘，260人属于农保人员，69人属于“4050”人员，7人2015831休返聘人员等未在本公司缴纳社会保险的员工缴纳了商业意外保险，共计63520151-820142013（1）20151-8

20%20151-8月、20142013年度，公司前五大供应商采购供应额占年22.35%、16.03%、15.01%。（1）20151-8

占比

占比

占比20151-82014201340万元以上的业务分包合同如下：2015831美域锦园华府西园钟山公司报告期内业务分包商共有8家，分别为南京天马保洁有限公司、上海上海玉禾田环境管理服务有限公司、无锡鸿凯物业管理有限公司、无锡华厦之董事、监事及高级管理人员情况如下：2014527日，公司第一分公司（乙方）141.920145月2720155288小高层住（元31公司主要提供物业经营管理服务，根据国民经济行业分类标准（2014755号）（2011-2015年发[2011]61号1981物业管理服务全面推进并广泛覆盖，根据中国物业管理协会的统计，截至10.5164.52013物业管理协会发布的《2015年物业管理行业发展报告》，2014年底我国物业管164.5201213%。图图120082012201420085.820127.121.5%201410.520124.8%，其中广东、2008201220142008250.12201220-30200820122014308业园区等各种类型物业项目提供物业后勤保障服务的专业公50强。ISO9001质量管2011年获得江苏省“价格诚信”单位称号、2011年中国新居住时代物业管理品100强、2012年中国品牌物业管理服务企业。（优秀）公司规模距离行业中大型企业仍有较大差距，2014年，公司销售收入已经2011年启动了“幸福社区计划”，围绕客户的居住感受，20159月股份公司设立后，公司按照规范治理的要求，建立健全了由股20159232015923日第一届董事会第一次会议选举产生了公司首届董事会董事201592320151013日第一届董事会第三次会议审议了《关于公司申请在全国20131201582013年度、201420151820151016日第二次临时股东大会审议通过了《关于变更公司住所的20151029日第三次临时股东大会审议并通过了《关于公司申请在全201320142015182015年第四3号——3次股东大会、3次董事会、1次监事会。通过的各项决议已执行或12014610（宁鼓公（消）行罚决字[2014]0228号5,000元。805,0005,000元。201568日下发的《行政处罚决定书》（宁浦公（消）行罚决字[2015]U-0008号），有限公司第一分公司占用、5,000元。802,000缴款通知书》（宁建公（消）行罚决字（2015）0139号），有限公司负责管理80号西堤国际客户服务中心自动报警系统主机及联动故5,000缴款通知书》（宁建公（消）行罚决字（2015）0150号），有限公司负责管理80号西堤国际客户服务中心火灾自动报警系统主机联动5,000元。[2005]92号）和南京市消防支队防火处出具的书面证明文件，认定上述行政处罚22014730（宁地税稽一罚[2014]49号），20112013年期间因未8,229元。易)（锡地税一简罚[2013]1008号2012123201221420120918400易（锡地税一简罚[2013]1934号201311302013721200（宁政办发[200]92号南京市鼓楼地方税务局以及江苏省无锡地方税务局第一税务分局出具的书面证3定书（锡工商滨案[2014]00304号60,000元。（宁政办发[2005]92号和江苏省无锡市滨湖区市场监督管理局出具的书面证明20158月，住房公积金单位201592日不存在因违反2015920159月，住房公积金单201591日不存在因违证明银城科技自2013年1100%的股权。28920层，该场所系银城地产无偿提供使用。20151016日第二次临时股东大28920289190120151020产位于南京市鼓楼区江东北路289号银城广场190120158311,593人，均与公司签署了劳动合同。5名董事组成；1010名员工不存在OK、美容服务、食品馆（以上限批准后的分支机构经营）。一般许可经营项目：无一般经营项目：建筑装修许可经营项目：房地产开发、经营。一般经18356、18358号，地块座落于鼓楼区凤凰西16,782.8平方米）。一般经营项目：自建房销售；自100%2015910日修改经营范围，取消“物业管理、2015730日修改经营范围，取消“物业管理”业务。截至本公开转让说明书签署之13.33%，南京市50%5%13.33%的股份，南京市文化投资控股集团有限责任公司20%，南京市玄武区国有资产投资管理控股（集团）有限公司持股30%50%，曹佳宁3100%的100%的企88）412持股数量（股持股比例公司监事陶芸与银城地产股东朱力（3.59%股份）为夫妻关20142192014220153420158312014123120131231201583120141231

项20151-820142013列列列号填列列6.

项20151-820142013

20151-8 2014 2013444

资2015831201412312013123120158312014123120131231

20151-8201420136.

20151-820142013

20151-8 2014 20131212201583111123112个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分参与合并的各方在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉在最终（或发行股份面值总额股本溢价，资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。合并（1）（2）（3（4）（（（三）（50%12个月。2坏账准备比例12322号——金融工具确认和计量》有关规定进行会计处理的，原计入其他综合在合并财务报表中，对子公司投资按附注三、6以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权22号——金融工具确认和计量》核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损22率年折旧率2053123本公司在资产负债表日根据内部及外部信息以确定无形资产是否存在减值11、政府文件明确了补助所针对的特定项目的，根据该特定项目的预算中将形成资产的支出金额和计入费用的支出金额的相对2、政府文件中对用途仅作一般性表述，没有指明特定项目的，作为与收益相关的政府补助。12014629303337339372014771321520151-820142013毛利率20158312014123120131231公司与同行业挂牌公司的资产负债率（母公司）20142013率（倍（倍率（倍（倍2013年开始实行，这些款项单看单个业主金额不大，但是公司管理住宅小区2015831日、20141231日、20131231日，公司流动比20151-82014201320151-820142013为-1,691,268.2元、20,732,375.99元和10,700,765.75元，其中2014年较2013公司2015年1-8月、2014年度和2013年度筹资活动现金流净额分别为20151-820142013总收入（元现金收入（元2015（1-8月

20151-820142013占比占比占比（833440）为例，2013年、2014占营业总收入的比例在75%公司业务将主要围绕所选取的细分客户开展，主要为：中高端住宅、写字楼、领先战略，通过对服务内容的深度挖掘，公司立足于现有的服务内容，并不断挖掘客户需求，开发新的服务品种，增强公司竞争力。公司对主要客户不存在依赖，公司将继续降低客户集中度：1）扩大市场份额，降低大客户业务占比；2）公司已经建立风险控制措施，从财务风险、法务风险、运营风险、劳动风险等四个方面降低企业可能存在的依赖性风险。为公司在苏州和无锡拥有分支机构，且公司在无锡已经有8年运营经验，享有比例毛利率比例毛利率2014比例毛利率201320151-82014201379,891,809.3798,245,028.4381,466,994.60元。2014201320151-82014201322.60%、16.93%13.79%。公司毛利率上升主要系：1）公司积极拓展业务，承接项目，20151-82014201375.00%以上，成为公司主营业务成本的核心部分，是主营业务成本的变动的主要因素。公司2014年人工成本较200万信息化改造费用（系金蝶软件的升级服务费，摊薄了20133.05%；2）受公司薪酬结构调整的影响，2015年人员工资及附加金额占主营业务成本的比2014年有所上升，薪酬调整主要包括引进项目主任等中层人员、储备后备费、折旧、业务费。2014200万信息20142014320151-820142013门增加，主要系员工平均工资增长和员工数量增加两方面的因素：1）20151-2014372.46%；2）20152014590.02元，增17.03%，两方面的因素共同导致人工成本上升。公司目前正在提高管理效201420151－892014年无锡市发布了新的物20151-82014201320151-82014201320151-820142013总20142013（元业收入比重（元收入比重20151-820142013（元业收入比重（元业收入比重公司2013年和2014年管理费用绝对值和管理费用占营业收入的比例均低于项20151-820142013合2014201320151-8年、2013年有明显增加，主要是公司银行手续费和刷卡佣金费用增加所致。（元业收入比重（元业收入比重项20151-820142013合

项20151-82014201320151-8月、20142013与资产相关20151-820142013此外，公司购买了理财产品，报告期各期间分别产生投资收益元、629,285.37145,224.6720151-820142013合20151-820142013合2015年，公司与银城地产控制下的南京银城科技有限公司进行同一控制下的企业合并，报告期内由此产生净损益分别为143,405.83元、-30,968.77元和379,153.47元。合并情况如下表所示：比例（续（万元（万元

20151-820142013

20151-82014201320151-820142013税率20158312014123120131231

项201508312014123120131231合对使用有限制、存放在境外、有潜在回收风险的款项。20150831201414,185,184.2663.29%2014年增加了14,192,263.712014年末回收了投资应收回的款项。2015624400

类2015831合类20141231合类20131231合95%，应收账款的回收风险较小。比例计提比例比例计提比例比例计提比例报告期内，公司的非关联方应收账款主要为账龄在189.98%、81.12%80.03%。3年以上的应收账款账面余额主要为银城科技为被服务对象提供的智能化20141231日、201312313年以上的应收20156月对其应收账款进行清理，对于账龄较长且确定无法11708,342.09元应收账款，该笔核销7%；结合公司历20150831

总额比例20141231

总额比例20131231

总额比例报告期内，公司为多家关联方小区提供物业服务，导致应收账款金额较大，物业收费标准均履行了业主大会等决策程序，按照市场公允价核算。截至20158月319,105,562.54元，30.050.002015年1月27日清理完毕，目前收回关联方的应收账款总额747.2万元，24.66，未来公司会严格执行对关联方应收款项的管理工作。

2013201420151-8

2015611708,342.09

201508312014123120131231112233报告期内，公司的预付账款余额分别为507,433.80元、115,968.25元和77,798.4595.92%5%（5%）以上表决权股2015083120141231

20131231

类2015831合计类20141231合计类20131231合计

201420131,341,804.952014这些项目的增加导致公司使用的备用金、保证金增加；2015年度，公司新增的20150831比例计提比例112233445520141231比例计提比例112233445520131231比例计提比例112233445520150831

4-51-21-220141231

3-44-520131231

（元3-44-52015831日、2014123120131231170,979.20元、133,366.4024,883.20元。作

2013201420151-820150831201412312013123120150831201412312013123120150831项20141231

项项20131231

项20141231项20131231

项项546,478.00元；20067185,000.00元；20081215,000.00元；2009201065,000.005年采用直线法摊销。201420142015831项201508312014123120131231合20158312014123120131231201508312014123120141231货应付账款主要包括外包保洁款项、电梯服务等。2014年末应付账款余额为5,924,213.04元，20131,583,036.08元，201420134,341,176.96201453,300247,032.0034,941.00110,00020151-20158315,924,213.041,970,350,0220150831201412312013123111-22-33报告期内，公司应付账款账龄以一年以内为主。2015831日、1231日、2013123120150831比例20141231

比例20131231

比例201583120141231201312312014201310,030,900.5481.51%2014年公司为22,047,432.15元，该余额中预收的2015年9-12月份的物业管理费为

20150831201412312013123111-2公司的预收账款主要为一年以内的项目预收物业费。201412312013123110,030,900.5481.51%20142014201520150831额比例1111120141231

额比例1111120131231

额比例1111120150831

20141231

20131231

201508312014123120131231201508

201508312014123120131231年8月末、2014年末、2013年末其他应付款余额分别为31,089,725.71元、21,667,625.33元、13,728,466.61元。2013年末其他应付款余额主要为：代收代付款项，主要是代收的小区业主20142014是单位之间的往来款项，其中与银城地产集团股份有限公司之间的往来款为200万元给银城地产，201520151-8600万元的小区业主2016年的水电费已经收20150831201412312013123111-22-331

1-220150831

20141231

20131231

20150831201412312013123120151-8合[1]20141157001,100万元，2015624[2]201562920%的股权转让给2014合2013

合20151-8

项合2014

项合2013

项合[3]2014年度资本公积增加数为取得子公司南京银城惠美佳家政服务