浙江某安居房工程可行性研究报告

XX安居房工程项目可行性研究报告

目录一、总论 4（一）申请项目概述 4（二）项目预期目标 41．总体目标 42．阶段目标 63．资金投入及使用计划 7二、项目技术成果的先进性分析 8（一）简述 8（二）项目创新点 101．高产高效制种技术 102．环保节能型超高产栽培技术 11（三）知识产权状况 12三、项目实施方案分析 12（一）项目的转化内容与技术路线 121．转化内容 122．技术路线 12（二）项目组织实施方案 131．项目各项工作已有条件 132．项目开展组织实施 14（三）项目产品市场调查与竞争能力预测 15（四）投资预算与资金筹措 171．投资预算 172．新增资金的筹措 183．资金使用计划 19（五）项目实施风险评价 20（六）项目实施计划 22四、项目预期效益分析 23（一）成果转化目标分析 23（二）经济效益分析 231．产品成本分析 232．产品单位售价与盈利预测 243．经济效益分析 254．项目投资评价 25（三）社会效益、生态效益分析 271、保障国家粮食安全 272、促进农业增产、农民增收 273、带动对相关企业发展，增加就业机会 284、降低氮肥用量，改善土壤结构，提高粮食食用安全 285、节约农业灌溉用水 28五、项目支撑条件分析 28（一）申报单位基本情况 28（二）单位转化能力论述 29（三）单位职工队伍情况 31（四）单位管理情况 32（五）单位财务经济状况 34（六）合作单位研发能力 35

第一章总论一、项目背景 （一）项目名称：XXXX安居房工程项目（二）承办单位：浙江XX滨河实业有限公司（三）项目可研报告编制依据1、湖州市建设局《湖州市城市规划管理技术规定》2、XX县建设局《XXXX安居房工程设计要求》附规划红线图3、《XXXX安居房工程规划及建筑设计》4、XX县建设局《关于XXXX安居房工程设计方案项目规划例会审批意见书》5、项目可研报告编制委托书6、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）7、《投资项目可行性研究指南》8、现行有关的建设法规、规范二、项目概况（一）建设要求本项目旨在将XXXX安居房工程建设成为廿一世纪现代人文住宅社区，提升小区品味。充分利用周边资源，营造一个环境优美，建筑典雅，商住相宜，管理便捷的现代化的高品质住宅小区，并体现“亲、善、美”的和谐宗旨。创建新型居住空间环境，实现住宅日照、朝向、通风、景观的均好性，提供便捷合理的人车分流交通系统。（二）建设范围XXXX安居房工程位于XX环境优美的城北地块，西边邻接护城河，北部为风铃绿洲住宅项目，南部临近XX县人民医院，东侧为国际金座城市综合空间开发。地块周边自然景观资源丰富。项目规划总用地面积为约4.8公顷，分三期实施。（三）建设内容本项目建设内容分为4~5层安置房住宅和商品房住宅。安置房住宅共计300户；商品房住宅共计280户，其中多层商品房40户，高层商品房240户。住宅层高2.9米，多层住宅建筑高度小于20米，高层建筑高度在60米以内，建筑底层设置架空自行车停车库。并集中设置地下机动车停车库存，半地下机动车停车库。同时建设相应的基础设施工程、景观绿化工程以及其他公共配套设施。（四）建设规模项目规划总用地面积48017.5平方米，其中一期用地面积16160.3平方米，二期用地面积17027.5平方米，三期用地面积14829.7平方米。项目总建筑面积93228.6平方米，其中高层住宅面积33289.6平方米，多层住宅面积35635.2平方米，配套及公建建筑面积8372平方米，地下建筑面积12005.2平方米，半地下建筑面积3926.6平方米。（五）主要建设条件本项目建设符合XX县城市总体规划要求，区域内供水、供电、通讯等配套设施在规划中都能妥善解决，基本具备项目建设的条件。（六）项目投入总资金、资金筹措及使用计划1、项目投入总资金项目开发总投资（不含贷款利息）共30138万元，其中土地成本10080万元，建安工程费15173万元，前期工程费659万元，基础设施建设费825万元，公共配套建设费20万元，其他费用560万元，开发期税费1236万元，管理费用150万元，不可预见费1435万元。2、资金筹措计划本项目资金来源有二个渠道：一是自有资金；二是银行贷款。3、资金使用计划投入计划如下，自有资金1.2138亿全部用于投资；商请银行五年期贷款1.8亿元。（七）主要技术经济指标表1-1主要技术经济指标项目单位数量规划总用地面积m248017.5总建筑面积m293228.6地上建筑面积m277296.8地下建筑面积m212005.2半地下建筑面积m23926.6住宅建筑面积m268924.8其中高层住宅m233289.6多层住宅m235635.2配套及公建建筑面积m28372其中沿街商业建筑面积m27469.4物业管理用房面积m2456社区服务用房面积m2446.6容积率m21.61建筑占地面积m211487.3建筑密度%23.9绿地率%30.1总户数户580其中安置房户数户300商品房户数户280停车数个402其中地下停车个297半地下停车个105三、主要结论与建议（一）主要结论本项目系安居房建设项目，虽不直接产生经济效益，但是项目的社会效益比较明显，维护了XX的社会稳定，为经济发展提供空间，改善了城市面貌，提高中低收入居民的生活环境和生活质量。同时，该项目还会衍生一定的经济效益，进一步加快投资的步伐，推动了城市基础设施建设，促进房地产行业发展。因此，项目建设的综合效益显著。（二）建议建议在工程建设中建立权责分明、制约有效的机制，更有效地控制项目的投资、工期、质量，使投资的效益最大化，以提高项目开发建设的总效益。期间严格按照公开、公正、公平原则实行招投标，并加强过程管理，明确权责。第二章项目建设背景及必要性一、项目建设背景XX地处长江三角洲杭嘉湖平原，位于浙江省最北端，与苏、皖两省接壤。东邻上海、西连安徽，南望杭州，北接宁锡常。处于长江三角洲的地理中心，全县面积1430平方公里，辖10镇6乡和1个省级经济技术开发区，现有人口62万，XX山清水秀，气候湿润，有“鱼米之乡”、“文化之邦”、“丝绸之府”美称。是长江三角洲经济区迅速崛起的新兴城市。近年来，XX县在新一轮跨越式发展中突飞猛进，国民经济保持稳定增长，综合实力进一步增强，按照建设山水园林型现代化新兴城市的目标，XX县正努力打造“中国人居环境奖”、“全国生态县”、“省级示范文明城市”、“国家园林县城”、“国际花园城市”等五张名片，并已荣获全省“小康县”、国家级科技先进县、全国综合实力“百强县”、“省级示范文明城市”、“国家园林县城”、“国际花园城市”等称号。工业经济提速增效，运行质量得到改善，以技术改造和新产品开发为抓手，建材、轻纺等传统产业得到改造，机械电子、生物医药等新兴产业快速崛起，技术含量高、附加值大的高新技术产品发展较快；XX实施了大力发展高效农业，走农业产业化经营的农业经济振兴战略，着力调整粮经比例，大力推进效益农业发展，壮大了粮油、蔬菜、瓜果、禽兽、特种水产和花卉苗木等六大农业主导产业规模，形成规模化的农产品生产基地，同时农业产业化经营初具成效；XX县还以区位和交通条件为依托，积极拓展第三产业发展领域，第三产业发展加快，旅游、房地产、社区服务业发展势头良好，金融保险、邮电通讯、信息咨询、交通运输业稳步发展，以五大市场为重点的商贸物流中心初具规模。2009年全县实现地区生产总值（GDP）240亿元，2009年全县完成财政总收入33.89亿元，比2008年增长10%；完成地方财政收入18.47亿元，比2008年增长13.3%；全年完成固定资产投资157.56亿元；社会消费品零售总额91.15亿元。可见，XX以科学发展为主题，结构调整为主线，扩大开放为主调，坚持发展为第一要务，已真正步入一个高速、稳定的良性发展期。XX县经济及财政的快速增长，加快了城市化进程，县城城区作为向外拓展空间的第一着力点，更是掀起大建设大开发的热潮。在县委、县政府的正确领导下、按照“人民城市人民建”的方针，经过多年的建设发展，城市的基础设施基本齐全，城市的服务功能不断完善。特别是改革开放二十多年来，城市建设步入快车道。县委、县政府坚持以人为本，提出了创建园林化城市的目标，使城市环境更加美好。同时大胆改革城建投资体制和管理体制，引入经营城市理念，突破了城建资金瓶颈束缚，加大基础设施建设力度，有力地拉动了全县经济增长。在加快城市基础设施建设的同时，房地产开发建设稳步有序发展。城市美化、绿化、亮化、净化取得显著成果，园林化城市初具规范。XX县居民普遍感到城市天空蓝了，马路宽了，环境美了，生活更舒适了。为进一步完善城市住宅供应体系，满足中低收入家庭需要，改善中低收入家庭的住房条件，促进房地产市场健康发展，加快实施安居房建设工程势在必行。XXXX安居房工程位于明珠路以西、龙山大道以南的XX环境优美的城北地块，西边邻接护城河，北部为风铃绿洲住宅项目，南部临近XX县人民医院，东侧为国际金座城市综合空间开发。二、项目建设必要性（一）本项目建设对于加快XX城区建设，推进XX跨越式发展意义重大。推进XX大建设、打造现代化城市，是县委、县政府顺应经济发展规律，推进XX崛起作出的重大决策。为了继续强力推进“大发展、大建设、大环境”，经济适用房无疑是最大的前提，谁先把社会保障性质住宅工作做好、做到位，谁将率先抢得建设先机，赢得发展主动。可见，经济适用房建设工作在城市建设中的先行作用日益明显，一是保障了城市总体规划和建设项目的顺利实施，使市区的建成面积不断扩大；二是为住房困难的低收入家庭提供社会保障性质的住宅，使其能安居乐业，促进社会和谐稳定；三是促进了房地产开发业的健康发展。本项目是XX现代化城市建设的重要组成部分，也是XX向城西扩展、发展的主阵地。如果不抓紧做好经济适用房工作，必将错失加快建设发展的良机，丧失新一轮区域竞争的主动权。而且，经济适用房工作宜快不宜慢，时间拖得越长，风险就越大，付出的成本就越高。从这个意义上说，抓好经济适用房工作，就是抓机遇、抓发展、抓融入，因此，在思想上、行动上都不能有丝毫的懈怠，一定要以快速推进的工作成效，把机遇转化为现实。（二）本项目的建设是提升城区形象、改善城市环境的迫切需要。XX县的经济是新兴城市经济，而城市的发展往往取决于良好的城市环境，环境出形象、出效益、出生产力已成为人们的共识。XX近几年的快速发展，无不得益于城市基础设施的改善、环境形象的提升。通过建设经济适用房，使住房困难的低收入家庭“居者有其屋”确保人民安居乐业，维护社会安定团结。本着对人民负责的态度，站在XX长远发展大局的高度，本着对民众负责的态度，加快经济适用房建设，以住房困难的低收入家庭居住条件的改善，进而提升XX县雉城镇环境吸引力，赢得新一轮发展机遇已迫在睫。本项目以长水港沿河绿带为景观核心，营造点、线、面的不同形态景观水景，通过几何形与自然形的组合并与广场、绿地相结合营造通透灵秀的人文景观。而且小区绿地并不仅为小区内住户所有，将辐射向城市，与城市共享，成为XX县又一道亮丽的风景线。本项目建筑形态简洁、明快，采用平屋顶设计，将生动的建筑符号与现代形体相结合。注重建筑材质及色彩的呼应，唤起人们心中对亲切、优雅、悠闲生活的回归感，在喧嚣、激烈、多变的现代都市中，营造人们企盼已久的家。（三）本项目的建设是维护社会稳定的需要。经济适用房工作不仅关系到城市建设是否可以顺利进行和城市是否可持续发展的问题，而且还涉及低收入家庭的切身利益和社会的稳定问题。对此，XX县委、县政府对经济适用房工作给予高度重视，将经济适用房管理工作纳入重要议事日程，全县经济适用房工作已纳入了法制化、规范化、科学化及管理有序的运行轨道。近年来，XX县不断加快经济适用房建设步伐，但仍存在经济适用房的建设速度跟不上低收入家庭要求改善住房条件的现象，建成并投入使用的经济适用房还不能完全满足低收入家庭的需要，在一定程度上影响了社会安定。为此XX县委、县政府极力加快经济适用房建设进度。进一步创新和发展经济适用房建设模式，积极推行经济适用房建设市场化运作，采取切实可行的办法和措施，鼓励和引导实力强、信誉好的开发建设单位参与经济适用房建设，切实解决资金瓶颈问题。本项目的建设顺应XX县经济适用房建设发展思路，所有新建经济适用房全部出售给住房困难的中低收入家庭，开发建设的宗旨就是最大限度地满足住房困难的中低收入家庭的住房条件，加快工程建设，努力把经济适用房建设成为群众满意的“精品工程”，力争让中低收入家庭早日住上经济适用房。（四）本项目的建设是以民为本、造福于民的体现。以民为本，想群众之所想，急群众之所急，造群众之所福，这是获得群众支持的唯一途径。XX县根据国家和浙江省有关规定，以“高起点规划、高水平设计、高标准建设、高效能管理”为要求，让中低收入家庭从中感受到了新旧变化，生活质量明显提高，成为政府建立经济适用房制度的最大受益者。对于群众来说，经济适用房的建设一方面将优化发展环境，提供越来越多的就业机会；另一方面，新的经济适用房小区建设将极大地改善中低收入家庭的居住条件和生活质量，因建设经济适用房而取得的发展成果必将在最大范围、最大程度上惠及百姓。

具体到本项目的建设，还将充分利用城市水面周边环境资源，营造一个环境优美、建筑典雅、商住相宜、管理便捷的现代化的高品质住宅小区，并体现本安居房小区“亲、善、美”的和谐宗旨。因此，抓好本项目经济适用房建设工作，既是落实XX县委、县政府关于加快解决中低收入家庭住房问题的具体举措，又是维护群众利益、促进XX发展的现实需要。可见，本项目的建设是十分迫切和必要的。第三章建设单位概况浙江XX滨河实业有限公司成立于2009年5月，注册资本80000万元。由XX城市建设有限公司与XX县城市建设发展总公司共同出资组建而成，公司地址XX县雉城镇金陵中路257号，主要经营范围是：房地产开发经营、城市基础设施建设、旅游资源开发、城市建筑物等项目。浙江XX滨河实业有限公司自成立以来，就选择了一条对环境、资源、生态充分保护利用的可持续发展的开发模式和发展道路，积极倡导“花园中建城市”、“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念。公司建立了现代化企业管理模式，采取直线职能机构管理方式，构筑了一个精简高效的组织框架。初步拥有一支分工专业、高度合作的优秀员工队伍，保证了公司的专业水准和创新能力。虽然成立时间不长，但已开始致力于企业文化建设，强调以物质文化为基础、制度文化为关键、精神文化为核心。营造独特的居住文化是该公司房屋开发的原则。建筑有其独特的语言，但意义不在建筑本身，更多的则是一种文化的体现。一个定位准确、独具特色的楼盘往往具有浓厚的居住文化氛围，它给业主提供的不仅是一个容身的居所，更是一种生活方式，甚至能体现业主自身的一种价值取向。该公司倡导“与时俱进、超越自我”的企业精神，与时俱进是时代提出的要求，没有最好只有更好，没有停顿只有前进。超越自我是企业精神的核心与灵魂，超越意味着永不满足，只有不断地超越自己、超越过去、超越今天才能超越别人，才能谋求明天的发展。这是企业长远发展所需的实践精神，是企业员工的精神纽带、心理依存、行为导向和实践哲学，是实现企业根本目标的动力。公司将秉承“与时俱进超越自我”的企业精神，高瞻远瞩，紧抓市场脉搏，规划企业发展蓝图。该公司以开拓创新、诚信经营为经营方针。当今时代是竞争时代、信息时代、创新时代，企业要发展，决不能因循守旧，固步自封，在思想上、观念上、管理上、技术上、产品上都要有所创新。市场经济是法制经济，是信誉经济，必须遵纪守法，遵守社会公德，遵守职业道德，重合同、守信用。企业在开发房产的背后实际上是在经营自己的信誉，诚信是企业巨大的重要无形资产。因此，该公司始终坚持经济效益、社会效益、生态效益三兼顾的前提，发扬团结、奉献、求实、创新的精神，实现规划高标准，全力为城市人民营造绿色生态家园；坚持建设高质量，全力为客户建造满意放心房；贯彻服务高效益，全力为消费者提供既优质高效、又便捷周到的售前售中售后服务的房地产开发建设项目。第四章建设规模一、建设规模依据与原则（一）建设规模依据根据XX县政府关于对经济适用房开发建设构思和该区域经济适用房现状及住房困难的中低收入家庭对用房的实际需求，按照国家、浙江省关于经济适用房的现行政策和有关规定，参照目前省内类似经济适用房规模，研究确定本项目规模。（二）建设规模基本愿则坚持适度发展，加快建设，不断完善的愿则。从经济适用房实际需要出发，利用现有的建设条件和优势。力求使本项目在规模上，既满足当前需要又兼顾今后发展，在标准上，既符合我国国情又适应人民群众不断增长的生活消费水平。坚持经济适用房市场化的原则。按照产业化思想和市场经济规律建设经济适用房，应充分体现多元化服务及多种形式的建筑规模的合理配比，达到社会效益和经济效益的统一。坚持经济适用房建设规范化的原则。本项目应按照国家、浙江省关于经济适用房的有关政策、要求和基本标准建设，以中低收入家庭的需要。（三）建设规模本项目所建安居房，将分为三期开发：1、一期用地面积16160.3平方米，二期用地面积17027.5平方米，三期用地面积14829.7平方米。2、项目总建筑面积93228.6平方米，其中高层住宅面积33289.6平方米，多层住宅面积35635.2平方米，配套及公建建筑面积8372平方米，地下建筑面积12005.2平方米，半地下建筑面积3926.6平方米。3、项目4~5层安置房住宅300户，多层商品房40户，高层商品房240户。第五章项目选址及建设条件一、项目选址本项目位于XX环境优美的城北地块，西边邻接护城河，北部为风铃绿洲住宅项目，南部临近XX县人民医院，东侧为国际金座城市综合空间开发。地块周边自然景观资源丰富。项目规划总用地面积为约4.8公顷，分三期实施。二、项目建设条件（一）自然环境1、地形XX位居浙北低山丘陵向太湖西岸平原过渡的地区，三面环山，一面靠湖（太湖），是杭嘉湖平原的一部分。全县东西长53公里，南北长52公里，境内海拔较低，地势呈西北和南部高，中间和东部低平的特征。本项目范围内地形总体平坦。2、气候XX属中纬度亚热带季风气候区，气候温暖湿润，雨量充沛，四季分明。年平均降雨量1266.7mm，日降雨量超过10mm的年平均天数为41天，每年4～9月降水比较集中，为852mm，其中5～6月为霉雨期，8～9月为台风雨期。8级台风年平均一次，风速大于14m/s，最大风速26m/s。3、水文XX东濒太湖，县域主干河流均发源于西部山区，由西向东，分别由干流和娄港流入太湖。北部干流水系有合溪新港、XX港、泗安塘等31条涧港，全长417.4公里，流域面积约1735平方公里；南部水系有西苕溪等5条港，全长59公里，流域面积约2275平方公里。XX多年平均年降水量为1309毫米，多年平均年径流深为500～700毫米。境内河流的水文特征主要受季节雨量分布不均的影响，洪枯期分明。历史最高洪水位（1999年）6.30m（吴淞），XX港最高洪水位为5.57m。（二）社会经济条件1、社会经济全面发展。近年来，XX经济快速发展，人民生活水平不断提高，社会事业全面进步。2009年XX县实现地区生产总值240亿元，人均GDP5500美元，财政总收入33.89亿元，其中地方财政收入18.47亿元。XX县先后获得全国卫生县城、全国文化先进县、全国科技进步先进县、省文明城市、省园林城市、省教育强县、双拥模范县、国家园林县城、国际花园城市等称号。2、交通优势得天独厚。杭宁、申苏浙皖两条高速公路和104、318两条国道穿境而过；宣杭、新长、长牛三条铁路横贯东西；被誉为“东方莱茵河”的长湖申航线发端于此、直达上海。XX距上海、杭州、南京、宁波、苏州等长三角地区城市均在200公里以内。3、城市建设突飞猛进。近年来，XX县按照“拉开框架、增强功能、改善环境、提升品位”的思路，积极实施“东扩南进、北延西控、中间完善”的城市发展战略，坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理，城市建设取得突破性进展。在《XX城市总体规划》的指导下，相继编制了《中心城区城市设计》、《XX城市绿地系统规划》等一批专项规划，形成了科学合理的城乡规划体系。“十一五”期间XX城市建设投资力度空前，城市发展空间有序拓展，城区每年以近3平方公里的速度扩张，一座设施完善、环境优美、经济发达的山水园林型现代化新兴城市已雄姿态初现。4、文化底蕴深厚悠久。茶圣陆羽撰写了旷世巨作《茶经》，XX因此成为茶文化发祥地；XX也是陈朝开国皇帝陈霸先的故乡，仙山显圣寺、水口寿圣寺闻名海内外，史称“帝乡佛国”。XX资源广博，物产丰饶，金钉子、古银杏、扬子鳄三大自然瑰宝闻名中外，素有“鱼米之乡、丝绸之府、建材之库、中国银杏之乡”的美称。5、城市品位不断提升。XX县大力开展生态环境建设，进一步美化、绿化、亮化城市，以山水园林景观凸现城市特色，先后建成了齐山植物公园、台基山遗址公园、和睦塘公园等，城市绿地率、绿化覆盖率、人均公共绿地三大指标均有提高。坚持高水准设计城市街景，一批优秀设计、精品建筑相继出现，城市品位不断提高。（三）市政基础设施根据市政规划，本地块内设城市加压给水泵站，电信、网通、有线电视机房等公用设施，配套齐全。因此，有较为成熟的基础条件，有水资源条件等景观基础，有利于建设人性化的居住空间和功能复合的城市发展区。第六章项目建设内容及建设方案一、建设内容本项目建设内容分为4~5层安置房住宅和商品房住宅。安置房住宅共计300户；商品房住宅共计280户，其中多层商品房40户，高层商品房240户。住宅层高2.9米，多层住宅建筑高度小于20米，高层建筑高度在60米以内，建筑底层设置架空自行车停车库。并集中设置地下机动车停车库存，半地下机动车停车库。同时建设相应的基础设施工程、景观绿化工程以及其他公共配套设施。二、规划设计技术指标项目单位数量规划总用地面积m248017.5总建筑面积m293228.6地上建筑面积m277296.8地下建筑面积m212005.2半地下建筑面积m23926.6住宅建筑面积m268924.8其中高层住宅m233289.6多层住宅m235635.2配套及公建建筑面积m28372其中沿街商业建筑面积m27469.4物业管理用房面积m2456社区服务用房面积m2446.6容积率m21.61建筑占地面积m211487.3建筑密度%23.9绿地率%30.1总户数户580其中安置房户数户300商品房户数户280停车数个402其中地下停车个297半地下停车个105三、规划布局与建筑总体设计(一)整体布局根据城市设计定位及总体构思，本规划西北、东北侧为城市护城河及绿化景观带，东侧为明珠路。沿护城河及西南侧临近人民医院布置多层建筑，通过建筑间位置变化，形成丰富优美的城市天际线，并将城市景观资源更好的引入到小区内。沿明珠路布置高层商住楼，形成富于变化的城市界面。流线组织上强调人车分流，强调小区的安静、和谐、人性化。配套物管用房，根据要求，结合住宅设置在小区中心底层，另外，独立设置服务用房，便于整体管理。出入口考虑到南太湖总部经济园的规划设计以及原有米西村道路，结合分期实施条件，综合设计，用一条回环式主要道路将建筑串联起来，充分考虑地块同城市道路的联系，方便出行。设计了点式楼和架空层，使周边自然景观能渗透到小区内部。(二)交通组织通过基地、人流、交通分析，我们将地块的小区主次入口设在东侧，由明珠路城市道路导入，一期实施道路考虑同米西村原有道路相接。小区内部由宽6米的人车混行道路相连接，形成回环式交叉路网体系。地块内部道路系统简洁、高效，服务区域均衡。结合主要出入口路段设置地下车库出入口。板式建筑间通过基面抬升形成半地下机动车停车库。通过建筑架空层设置自行车停车库。在建筑之间形成连续的步行通道，使得小区内部形成环形独立步行交通系统，实现理想的人车分离系统。(三)绿化系统由于基地的用地状况较为紧张，而周边的景观资源较好，本规划以充分利用周边景观资源为最大出发点。内部景观以周边水体为景观核心，通过对水体及沿河绿化带园林化设计，形成开敞空间，将护城河景观资源充分引入到小区内部及城市之中。在整体基础上，着意强调组团环境的塑造，将集中绿地融合到每个庭院环境中，达到“均好性”，继而营造出一个和谐可亲、充满诗情画意的人居环境。通过半地下车库的基面抬升，形成立体景观绿化。集中绿地沿小区环线展开，动静结合，与住宅相互映衬。宅间绿地的布置很大程度上实现了自然－居住－工作－交流－娱乐的和谐，与中心绿地相呼应，创造了宜人多趣的空间环境。绿化种植充分发挥植物造景，达到一定意境。基地外围的后退形成周边绿带，以树林、灌木、草坪组合的绿带为住区提供良好的周边绿化屏障。四、建筑设计(一)平面设计根据规划条件要求及考虑到使用者接受度，本小区主要布置4—5层安置房住宅、18层商品房住宅。考虑居住人群的多元性及特殊性，分别针对不同人群设计了不同的户型。不同类型的户型，均遵循朝向、景向、高得房率、高经济性和实用空间的原则。（1）．安置房户型：总计300户。60㎡户型40户，80㎡户型40户，100㎡户型110户，120㎡户型110户为主，设置4—5层多层住宅，户型设计上强调厨房和阳台的设计，小户型设计紧凑，功能分区合理，最大限度的提高空间使用率。（2）．商品房户型：总计280户。其中多层商品房40户，高层商品房240户。以市场经典的户型为主，品种丰富，以家庭结构单元进行户型设计。户型设计均采用全明设计，自然采光通风良好，以点式高层形式布置在小区中。(二)竖向设计住宅的层高为2.9米，多层住宅的建筑高度小于20米，高层建筑高度控制在60米以内。建筑底层设置架空自行车停车库。并集中设置地下机动车停车库，半地下机动车停车库。(三)立面设计在总平面布置基础上，建筑造型力求简洁、大气，强调建筑的体量穿插关系，在风格上，追求创新的同时，又不失住宅建筑的稳重及亲和力。在建筑细节上，精心推敲梁柱、墙面、窗、屋顶的细节构成。从整体建筑造型出发，设计合适的开窗、实墙比例，并以阳台为灵活造型元素，再结合线脚、窗台、收边、屋顶等细节元素，力求整体造型细节丰富，又不失整体比例的协调。在建筑材料应用上，方案一以暖灰色调为主，以白色面砖、玻璃和木色百叶为主，体现简洁的设计风格。沿街商住同住宅小区造型统一，形成整体的城市形象。方案二以冷灰色面砖、玻璃和碳灰色铝制百叶为主。色彩以灰色调为主，体现住宅建筑的庄重典雅的气氛。五、施工组织与工程管理（一）工程材料供应与质量控制本工程所需建设材料主要为水泥、钢筋、碎石、塘渣、片块石、黄沙、粉煤灰、沥青、石灰等。为保证工程质量，今后工程实施过程中应严格控制原材料的质量，施工单位采购的材料、半成品、购配件，须采用大中型厂家生产的优质产品，符合施工图纸和有关标准、规范的要求，并有相关的产品合格证明及相应的检测数据，其产品品牌、产地、质量均须发包方和监理签证认可，在使用前应按发包方和监理要求进行检验或试验，不合格的不得使用。各种砼的配合比在施工前由材料检测中心实配，并取得报告。各种工程试验按照验收规范要求抽检。对钢筋、预应力钢绞线、锚具等按照相关的质量标准进行严格检验，不得有裂缝、伤痕、锈蚀或变形等。（二）工程施工与管理本项目从监理单位、施工单位的选择均实施招投标制度，以公开招标的方式选择报价合理，能够满足建设工期及质量，安全有保证，技术力量和管理水平符合要求以及资信业绩好的单位。施工时应与建筑、结构、水、电、暖通等各专业施工和安装企业密切配合，做好各种预埋件和预留洞的施工，确保位置准确、表面平整、连接牢固且无遗漏，严禁事后敲凿。施工过程中施工单位必须严格按施工图纸、国家现行有关标准和规范、工程质量检验评定统一标准等文件及双方确认的施工组织设计，精心施工、记录、检验，通过健全质量保证体系和检查制度，严格把好每道工序的质量关，以确保全部工程达到良好以上质量。施工过程中施工单位还应保证文明、安全、协调施工，采取严格的安全防护措施，并符合市政、市容、交通等要求。第七章节能节水措施一、节能 为贯彻国家颁布的《节能法》，同时保持能源、环境与经济的协调发展，本项目将采取具体措施，合理利用和节能能源，主要有：总体布局上除符合规划要求外，变配电尽量靠近负荷中心，以减少能量损耗，同时选用节能安全型的电力变压器及配电设施。选用国家推荐的节能型产品和设备，选用节能的照明器材，以达到最大的节能效果，同时尽量降低峰值负荷和缩短运行时间，起到最大节能效果。二、节水创建节水型城镇，做到“三同时、四到位”，即建设项目的主体工程与节水措施的同设计、同时施工、同时投入使用；取水单位必须做到用水计划到位、节水目标到位、节水措施到位、节水制度到位；采取有措施，降低管网漏损率；积极推广节水型工艺、设备，降低单位耗水率；科学制定各类用水定额，实行计划用水；积极推广节水型用水器具。绿化、道路清洗及其他冲洗用水均采用二级处理后的污水，以节约用水。第八章环境保护、卫生、消防本项目环境污染主要来自于施工期间所产生的尘土、噪声、建筑与生活垃圾，必须对其加以治理。一、环境保护标准按照国家环境保护的有关规定，本项目主要采用如下标准：《开发建设项目水土保持方案技术规范》（SL204-98）《水土保持综合治理技术规范》（GB/T16453-1996）《污水综合排放标准》（GB8978—1996）《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）《环境空气质量标准》（GB3095－1996）《城市区域环境噪声标准》（GB3096－1993）《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）《城市公共厕所规划和设计标准》（GJJ14-87）《锅炉大气污染物排放标准》（GWPB3-1999）《建筑施工场界噪声标准》（GB12523-90）其他有关标准二、污染因素分析（一）项目建设对环境影响空气污染：建筑材料装卸、运输、使用及堆放等环节和搅拌作业中的施工扬尘，运输机动车排放尾气是空气污染的主要原因。噪声污染：打桩、混凝土振捣、施工机械、运输车辆噪声等。废水及固废污染：施工队伍生活污水排放、泥浆废水、建筑垃圾、建筑中弃土、废建材、生活垃圾等。（二）项目营运期对环境的影响废水：主要为生活废水，包括厕所污水和盥洗污水等。所含污染物有COD、BOD5、大肠杆菌等。废气：主要为机动车行驶排放的汽车尾气和车辆停泊产生的汽车尾气，其中排放量较大的有CO、THC、NOX三项。固体废弃物：主要是生活垃圾，有果皮、果壳、饮料罐、包装袋等。噪声：主要为设备噪声，包括水泵、发电机、排风机等设备噪声。三、施工期间环境污染防治措施本项目应严格按照XX县有关规定进行文明施工，落实具体的安全文明施工措施。施工期间将产生尘土、噪声、建筑与生活垃圾等污染，并可能产生一定的水土流失，必须对其加以治理。（一）施工扬尘施工中的扬尘来自露天堆场和裸露场地的风力扬尘以及车辆行驶中的动力扬尘。施工期间必须进行洒水抑尘，每天洒水4~5次，可使扬尘量减少70%左右，扬尘造成的TSP污染距离可缩小到20~50m。施工车辆在进入施工场地后，需减速行驶，以减少施工场地扬尘，建议行驶速度不大于5km/hr。施工现场应采用防护网罩、围墙，减少扬尘对周围环境的影响，同时又可保护周围的安全。为了减少施工扬尘，保持施工场地、进出道路以及施工车辆的清洁。避免大风天气作业

，应避免在风天气进行水泥、黄沙等的装卸作业，对水泥类物资尽可能不要露天堆放，即使必须露天堆放，也要注意加盖防雨布，减少大风造成的施工扬尘。（二）施工噪声施工期产生的噪声具有阶段性、临时性和不固定性。主要分为机械噪声、施工作业噪声和施工车辆噪声，其中影响较大的为机械噪声，主要来自挖土机、打桩、混凝土搅拌机及装卸、切割等，在多台机械同时作业时，噪声叠加，对周边将会产生一定的影响。施工期尽可能选用机械噪声较低的设备，各机械设备的动力噪声源声级一般在85dB以上，白天与夜间的噪声级均应达到《建筑施工场界噪声限值》(GB12523-90)的标准。在施工过程中，除抢修、抢险作业和因生产工艺上要求或特殊要求必须连续作业外，一般不得在夜间进行产生环境噪声污染的施工作业。（三）施工污水建设期间污水来源主要为大量淤泥的工地污水、生活污水等。工地污水含有大量的淤泥，若直接就近排入河道会使河道淤积，造成清理困难；生活污水含有大量的残渣及有机物，将会影响排水系统及水体。基础设施中的泥浆废水，应经沉淀后排放入道路中的雨水接纳井。为防止在施工过程中的水土流失造成对周围水体的影响在工地周围要开挖排水沟；不得在河沟、道路、雨水管口附近堆土；地基工程应尽可能避开雨季；及时平整场地，减少工地坡度。施工由于建材的堆放、管理不当，遇暴雨时将被冲刷进入水体，必须对堆场采取防冲刷措施，减少施工物质的流失。（四）建筑与生活垃圾项目施工期间产生的表层土、墙体废渣等建筑垃圾，可用作为填土，妥善处理，不随意抛弃、转移和扩散而污染环境，制造新的“垃圾堆场”。施工人员日常生活垃圾应收集至指定的垃圾箱，由环卫部门统一处理。严格执行环保建设项目“三同时”制度，项目建成后，污染防治设施须经环保部门验收合格后方可正式投入使用。三、消防工程本着“预防为主，防治结合”的原则，城市消防安全布局和消防站、消防给水、消防通道、消防通讯等公共消防设施，将与城市其他基础设施统一规划，统一设计，同步建设。依据《中华人民共和国消防法》、《建筑设计防火规范》、《消防站建筑设计标准》、《城市消防站布局与技术装备标准》、《城市消防规划建设管理规定》等规范制定规划。按照有关规定设置火灾报警和消防通讯指挥系统。各类公共设施应规划建设相应消防设施。严格消防管理，加强消防监督、消防教育和消防宣传，增强消防意识。 第九章项目实施进度项目进度计划包括前期准备阶段和实施阶段。以项目建议书的批准为起点，将可研编制一直到项目建成列入项目进度计划中。具体划分为：可行性研究编制及审批阶段、初步设计编制及审批、施工图设计阶段；施工阶段及竣工验收准备几个阶段。项目建设工期初步考虑为36个月。实施进度安排如下：1、前期工作3个月包括项目建议书及可研报告的报批、投资批复、初步设计的报批、施工图设计、工程招投标。2、项目施工33个月完成本项目住宅及附属配套设施建设，完成竣工验收。表9-1项目实施进度表序号工作阶段2010年2011年2012年123412341前期工作项目建议书及可研报告的报批、投资批复、初步设计的报批、施工图设计、工程招投标。2建安施工完成本项目住宅及附属配套设施建设，竣工验收。第十章项目投资估算与资金筹措一、投资估算（一）投资估算范围本项目建设实施区域内的住宅建安工程，基础设施工程及其它附属设施工程的建设费用。（二）投资估算说明1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）国家发展与改革委员会、建设部，2006年7月2、建安工程投资估算采用类似工程估算指标。3、浙江省建筑工程预算定额（2003年）4、全国统一安装工程预算定额浙江省常用项目单位估价汇总表（2003年）5、全国统一施工机械台班费用定额浙江省单位估价表（2003年）6、浙江省建筑安装材料预算价格（2003年）7、浙江省建筑安装工程费用定额（2003年）8、浙江省现行的有关取费标准及文件规定9、勘察设计费按工程费用的2%估算10、建设管理费按工程费用的2%估算11、建设监理费按工程费用的2%估算12、本项目不可预见费按5%估算。（三）投资估算明细1、开发成本（1）、土地成本土地成本按公开挂牌出让价140万元/亩估算。项目占地面积72亩，土地费用为140万元/亩×72亩=10080万元。（2）、建筑安装成本2、项目总建筑面积93228.6平方米，其中高层住宅面积33289.6平方米，多层住宅面积35635.2平方米，配套及公建建筑面积8372平方米，地下建筑面积12005.2平方米，半地下建筑面积3926.6平方米。建安成本为15173万元。（3）、前期工程费用前期工程费主要包括开发项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测等阶段的费用支出。表10-1前期工程费用汇总序号项目计算依据金额（万元）1建设管理费15173×2%3032可行性研究费计价格[1999]1283号文503勘察设计费15173×2%3034日照分析费用估35合计659（4）、基础设施建设费用基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、道路、路灯、环卫设施的建设费用。表10-2基础设施建设费用表序号项目计算依据金额（万元）1室外工程715其中：道路广场150（元/平方米）×9941（平方米）其中含路灯雨、污、给水管道工程149室外管线30元/平方米×93228（平方米）280绿化工程70元/平方米×26589（平方米）186景观水系估算1002管道煤气估算503电信工程估算604合计825（5）、公共配套设施建设费公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。表10-3公共配套设施建设费用表序号项目单价（元/平方米）工程量（平方米）金额（万元）1物业管理45621092会所446.6250113合计20（6）、其他费用其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。表10-4其他费用表序号项目计算依据金额（万元）1场地准备及临时设施费15173×0.8%1212劳动安全卫生评价费15173×0.03%43环境评价费估算64建设工程质量监督费0.9元/平方米×93228平方米85工程保险费15173×0.3%456工程监理费15173×2%3037合同公证费、施工执照费、防雷检测费、节能检测费竣工图编制费估算258工程造价咨询费15173×0.2%309施工图审查费2元/平方米×93228平方米1810合计560（7）、开发期税费开发期税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。主要包括土地使用税、白蚁防治费、散装水泥专项资金、墙改费、分散建设市政费等。表10-5开发期税费序号项目计算依据金额（万元）1土地使用税2元/平方米×11487平方米22城市基础设施建设费100元/平方米×93228平方米9323白蚁防治费1.5元/平方米×93228平方米144散装水泥押金1.5元/吨×32000吨55新型墙体材料专向资金8元/平方米×93228平方米746高校教育基金10元/平方米×93228平方米937供电贴费住宅按4KVA/户，500元/KVA，共580户1168合计1236（8）、开发间接费本项目将不设立现场机构，由开发企业定期或者不定期派人员到开发现场组织开发建设活动时，所发生的费用直接计入开发费用的管理费用中。（9）管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各种费用。本项目编制定员10人，每人工资福利按8万元/年估算，年管理费用为150万元。（10）、不可预见费不可预见费按（1）-（9）项合计的5%进行估算，即：（10080+15173+659+825+20+560+1236+150）×5%=28703×5%=1435万元（11）、开发成本开发成本为（1）-（10）项的总和，即：28703+1435=30138（万元）（四）投资成本费用估算汇总对于开发销售房地产项目的投资估算，由于无生产经营期，故不需要进行流动资金估算，其投资估算（主要是建设投资估算）如下表所示：表10-6投资成本费用估算汇总序号成本项目金额（万元）开发成本（元/平方米）多层住宅高层住宅配套地下室半地下室1土地成本10080108110811081108110812建安工程费15173138015201350285019503前期工程费65971717171714基础设施建设费82588888888885公共配套设施费20222226其他费用56060606060607开发期税费12361331331331331338管理费用15016161616169不可预见费143515415415415415410投资总额合计3013829853125295544553555第十一章融资方案本项目资金来源有二个渠道：一是自有资金；二是银行贷款。投入计划如下，自有资金1.2138亿全部用于投资；商请银行五年期贷款1.8亿元。项目开发总投资（不含贷款利息）共30138万元，按照自有资金的比例，自有资金占总投资的40%，约12138万元作为项目资本金；商请银行五年期贷款18000万元，采取二次放贷二年进行还贷。贷款利息按银行五年期利率8%进行估算。具体见下表：表11-1投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目合计建设期2010年2011年2012年1总投资32659124589866103351.1建设投资3013812138900090001.2建设期利息252132086613352资金筹措3013812138900090002.1自有资金121384138400040002.2借款18000800050005000第十二章还贷来源分析一、还贷能力分析该项目的还款来源为安居房销售收入与土地出让金返还所得。12.1安居房销售收入与销售计划1、安居房销售收入安置部分建筑面积为30835㎡，其中有30%即9250㎡是面向无房户销售的，价格为850元/㎡，另70%销售价为550元/㎡，安置面积部分可获销售收入1973万元。超面积部分建筑面积为45559㎡，按照市场价销售，根据工程所处位置、周围环境条件、XX县房地产市场的趋势以及XX县拆迁安置房有关建设标准预测，多层按5800元/㎡销售，小高层按5500元/㎡销售，沿街商铺按20000元/㎡销售,超面积部分可获销售收入36032万元。地下停车位与半地下停车位全部出售，每个车位按8万/个销售，可获得销售收入3216万元。该安居房可获得总销售收入41221万元。2、销售进度计划本项目计划用三年时间完成安置及销售，计划2011年出售30%房源，2012年出售50%房源，2013年出售20%房源。地下车位分二年完成销售，2012年销售70%，2013年销售30%。收入估算如下表所示：营业收入估算表表12-1项目2011年2012年2013年多层住宅可销售面积(m2)10690178187127营业收入（万元高层住宅可销售面积(m2)9987166456658营业收入（万元）549391553662沿街商铺可销售面积(m2)224037351494营业收入（万元）448074702988车位出售出售车位（个）0281121营业收入（万元）02248968合计可售住宅面积(m2)229173819815279营业收入（万元）11400212528569该项目为五年期贷款，通过计算分析，截止至2013年，售房所得总收入为41221万元，可安排专项资金用于偿还银行借款18000万元及利息。12.2土地出让金返还该项目的土地出让金为10080万元，按照规定，土地出让金返还率为95%，即9576万元可返还，2013年和2014年分别返还5000万元及4576万元。二、还贷计划2013年起开始还贷，2013年先行偿还贷款8000万元，还贷来源为2011年及2012年的房屋销售收入；2014年偿还剩余贷款10000万元，还贷来源为2013年的房屋销售收入及土地出让金返还。剩余资金用于公司其他项目建设。还款分析表表12-2还款年份还款项目归还本息（