诸葛找房市场情绪指数月度报告（2022年5月）

市场情绪指数月度分析报告市场情绪指数月度分析报告--5月重点50城市场情绪继续回稳，购房情绪修复转向二线城市5月重点50城市场情绪继续回稳，购房情绪修复转向二线城市重点50城市场情绪指数研究报告（2022年5月，第5期）月初，诸葛找房数据研究中心发布了《2022年4月重点50城市场情绪指数月报》报告，指出市场情绪止跌回升，局部城市的政策宽松效应逐渐显现，其中，一线城市率先企稳回升，根据国家统计局公布的4月70大中城房价指数，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，二线城市环比下降0.3%，三线城市环比下降0.3%，与我们的预测基本契合。根据最新5月份市场情绪指数公布数据显示，5月情绪指数延续微升态势，符合上月的预测。5月以来，松绑政策进一步深入，政策内容也更加丰富多元，加上中央端出台实质性宽松政策加持，预计下半年市场有望加速回升，同时，我们预计二线城市有望接棒一线城市在下一轮修复进程中脱颖而出。一、5月市场情绪继续好转，中央地方合力助楼市企稳回升进入5月份，楼市松绑政策继续深化，地方施力不减，中央端亦出台利好政策加持。5月15日央行差别化信贷政策允许各地首套房利率可下降20个基点，时隔五天，5年期LPR下降15个基点，意味着各地房贷利率最低可降至4.25%，对提振房地产市场信心意义重大。地方层面，出台松绑政策的城市范围进一步扩大，政策内容更趋多元化，除了基本的放宽公积金贷款条件、下调首付比例、购房补贴以及放松限购限售等内容外，还新增了诸如针对多孩家庭的购房优惠政策以及创新性的以租换购等，与此同时，政策开始逐渐向二手房延申，如佛山提出满5年二手房不占购房名额等。在政策宽松的持续推进下，5月市场情绪指数延续上月的微升趋势。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年5月，重点50城市场情绪指数为-0.70，较4月上升0.01，仍位于市场观望区间。加上当前全国多地疫情逐步得到控制，预计下半年市场情绪有望获得显著提升，但短时间内难以进入市场平稳区间。从5月份政策出台的频次来看，更加密集且多样化，截止到5月31日，根据诸葛找房数据研究中心不完全统计，共计出台松绑政策超220次，其中5月单月出台调控政策达99次，政策之频繁前所未有。并且从出台政策的方向来看，更加多元化和创新性，如长沙首创性的提出了以租换购，引起重大反响，预计未来政策将会继续深化并且贴合地方实际，切实保障合理购房需求的释放，加快市场复苏进程。在高频的政策攻势下，5月份市场面也出现了一些积极的变化。根据诸葛找房数据研究中心监测的重点城市来看，2022年5月重点12城新房成交套数为62485套，环比上涨3.14%，环比止跌转升，同比下跌49.09%，较上月降幅收窄5.39个百分点。二手房方面，5月重点11城二手房成交48763套，环比下跌5.32%，较上月降幅收窄0.11个百分点，同比下跌24.35%，较上月收窄10.13个百分点。整体来看，5月新房、二手房成交趋势均向好，新房12个城市有半数环比上涨，二手房11个城市中有10城实现环比上涨，仅北京一城成交下滑，而北京则是因为疫情封控，市场交易受到影响。虽然较去年同期相比仍有差距，但是不可不说5月份的市场面已经出现了企稳回升的迹象。（注：新房12个城市包括北京、深圳、上海、南京、武汉、成都、大连、青岛、苏州、杭州、佛山、温州；二手房11个城市包括北京、深圳、南京、南宁、杭州、成都、大连、青岛、苏州、佛山、东莞）二、政策高频出台下二线城市情绪回升，情绪复苏有从一线转向二线迹象分等级城市来看，根据情绪指数的数据，2022年5月，一线、二线、三四线城市的市场情绪指数分别为-0.46、-0.73、-0.71，均处于市场观望区间。其中，受到北京、广州等地影响，一线城市情绪指数微降但仍处于观望区间高位，二线城市市场情绪较上月回升，三四线城市维持下行趋势。本月，二线城市回升态势明显，较4月上升0.02，近期以来二线城市成为松绑调控的主要阵地，政策逐渐发酵，带动市场情绪有所提升。而一线城市自2020年四季度开始，市场情绪就一直高于二线、三四线城市，当前已经修复至观望区间高位水平，市场价格率先回升，其中，深圳、上海情绪指数均上升且位于平稳区间内，未来短期内价格呈稳定上涨趋势。三、长珠三角城市市场情绪提升明显，接下来有望迎来加速回升从5月份重点50城情绪指数变化来看，50城中有30城情绪指数上升，较上月增加6城，有20城情绪指数下降，较上月减少6城。整体来看，重点城市的市场情绪正在逐渐好转。从情绪指数上升的城市来看，珠三角的福州、东莞，长三角的徐州、合肥、苏州、杭州、无锡、上海、南京等城市5月市场情绪均呈现上升局面，这些城市中大部分都在近期出台了松绑政策，政策效应逐渐显现出来，如苏州提高了公积金贷款额度，且5月苏州国有大行的首套房利率已下调至4.4%，杭州于5月17日出台了楼市新政，涉及放松限购、缩短增值税免征年限等多方面，南京也出台了放松公积金贷款政策以及针对多孩家庭的购房政策等。整体来看，长三角城市近期以来松绑政策高频出台，从效果来看，对于提振市场情绪、提升购房者信心起到了积极作用，预计在6月份市场将会继续好转。四、深上两城未来房价上涨动力足，洛阳房市陷入低迷从城市市场情绪指数看，2022年5月50城市的市场情绪指数仍分布在市场平稳区间、市场观望区间、市场低迷区间3个区间，城市个数分别为2个、37个、11个，本月，平稳区间城市个数未变，观望区间增加2城，低迷区间减少2城。本月位于市场平稳区间的仍为上海和深圳两个一线城市，上海于4月份由观望区间高位迈入平稳区间，5月份继续在平稳区间保持上行趋势，5月份上海疫情在严格的防控措施下已见成效，根据卫健委最新数据显示，5月31日0—24时，上海新增本土新冠肺炎确诊病例5例和无症状感染者10例。从房价水平来看，5月上海市场均价为64585元/㎡，环比上涨2.47%，价格表现坚挺，根据情绪指数模型预测，在未来4个月内市场价格仍将延续上涨态势，并且随着疫情影响消退，涨幅有扩大趋势，基本维持在0.5%-2%之间。深圳自今年1月自从观望区间高位进入平稳区间，随后连续5个月一直在平稳区间内小幅波动，5月份市场情绪稳中有升，深圳5月市场均价为65065元/㎡，环比上涨1.54%，根据情绪指数模型预测，接下来2个月内深圳市场价格仍以上涨趋势为主，涨幅基本控制在1%左右。三亚、福州、东莞、厦门、合肥、金华等城市位于观望区间中高位，其中，珠三角城市东莞近两个月来情绪指数持续上升，5月市场均价为28814元/㎡，环比微跌0.07%，东莞自年初以来出台了多轮松绑政策，根据模型预测，未来短期内市场均价大概率呈上升态势，涨幅控制在1.5%以内。长三角城市合肥、金华、温州等城市5月情绪指数均处于观望区间中位水平，未来短期内市场均价以微涨为主，但是涨幅不会过高，基本维持在0.5%左右。苏州5月情绪指数为-0.66，5月市场均价为29927元/㎡，环比下跌0.36%，苏州于近期下调了首套房贷款利率，对接下来提振市场情绪有着重要意义，预计在未来1个月内市场均价有望止跌转涨。位于市场低迷区间的城市包括洛阳、郑州、石家庄、贵阳、天津、青岛等，北方城市占据多数份额。其中，洛阳本月情绪指数位居末位，5月份由观望区间低位迈入低迷区间，洛阳作为河南省整体经济排名仅次于郑州的强三线城市，然而房地产市场在整体大环境以及本身发展动力不足等影响下逐渐失力。从价格上来看，5月市场均价为10230元/㎡，环比下跌1.02%，值得注意的是这已经是洛阳市场均价连续第5个月下滑。根据情绪指数模型来看，预计在未来2个月内市场均价跌势仍难以扭转。附录：指数说明（一）市场情绪指数的定义在国内市场情绪指数还未有完整的定义，国际市场上情绪指数的研究已经成为一个热点，许多研究表明市场情绪对资产价格起到积极作用，并用于观察市场冷热状态，还有研究表明情绪对市场中的短期变动有很好的解释作用。总体来说，市场情绪指数是反映市场上乐观或悲观程度的指标，是参与者心理的反应，也是参与对市场表现的反应。诸葛找房市场情绪指数是基于二手房调价房源，根据卖方涨价和降价的博弈来预测市场短期价格波动，给市场参与者提供决策参考，尤其很好的助力企业、购房者、卖房者判断短期的价格走势。（二）市场情绪指数区间诸葛找房通过对50个重点城市近五年市场价格与市场情绪指数的变化关系的持续跟踪观察与拟合分析，发现市场价格在围绕某一些指数界线变化时会有显著的波动，从而确定以正负0.8和正负0.3为界线，划分出下五个指数区间。并论证其和市场成交量，价格的关系，最终得出每个区间段所反映的市场状态及短期价格变化，如下图：备注：短期为各城市的市场反应周期，一般在1-6个月内（三）市场情绪指数与房价之间的关系1、市场情绪指数对市场价格走势具有前瞻性在拟合分析过程中，验证了市场情绪指数变化先于市场价格变化，对市场价格变化方向具有预测性。此外，不同等级城市由于市场规模各异、二手房市场成熟度不同，其市场价格对市场情绪变化的反应周期各不相同，通常情况下一线城市市场价格对市场情绪变化的反应周期长于二线城市，一线城市通常在2-5个月左右，二线城市通常在1-3个月左右。2、市场情绪指数与市场价格走势呈现正相关在市场亢奋与活跃区间，市场价格整体呈现显著上涨趋势；在市场平稳区间，市场价格呈微幅波动，以上涨为主，市场整体保持稳中有升；在市场观望区间高位，市场价格仍会呈现一定的上涨趋势；在市场观望区间低位与低迷区间时，市场价格多以下跌为主。3、情绪指数跨区间变化对价格的涨跌幅度影响更为显著当情绪指数跨区间变化时，市场价格通常出现较大幅度变化。若自下而上跨区间变化时，会出现大幅的涨幅扩大或跌幅收窄，且变化幅度相对更加显著；若自上而下变化时，会出现大幅的涨幅收窄或跌幅扩大。若进入观望及低迷区间后，变化幅度会相对减小。同时，情绪指数在进入活跃区间与平稳区间后，对应市场价格的变化幅度更加显著。4、市场情绪指数能够预测短期房价根据平移后的情绪指数的波动来预测短期的房价变化幅度。诸葛找房数据研究中心：诸葛找房数据研究中心（又称：诸葛找房数据研究院）是依托于诸葛找房大数据和AI诸葛找房数据研究中心：诸葛找房数据研究中心（又称：诸葛找房数据研究院）是依托于诸葛找房大数据和AI成立的专业房地产研究机构，自成立以来深受房地产企业、金融机构以及权威媒体的信赖与支持。诸葛找房数据研究院依托诸葛找房覆盖的八百多个城市的数据资源，建立了信息最全的、最专业房地产数据库，定期发布中国主要城市的价格指数