新疆汇嘉时代百货股份有限公司拟购买单项资产资产评估报告

中盛华评报字(2024)第1282号二O二四年八月十八日中盛华资产评估有限公司1新疆汇嘉时代百货股份有限公司拟购买单项资产评估报告 2资产评估报告摘要 3资产评估报告 5一、委托人、产权持有人及和其他资产评佔报告使用人 5 6 6 8 9 9 八、评估程序实施过程和情况 十一、特别事项说明 十二、资产评估报告使用限制说明 十三、评估报告日 评估报告附件 新疆汇嘉时代百货股份有限公司拟购买单项资产评估报告 新疆汇嘉时代百货股份有限公司拟购买单项资产评估报告新疆汇嘉时代百货股份有限公司拟购买单项资产资产评估报告摘要评估目的：根据《新疆汇嘉时代百货股份有限公司2024年3月10日总经理办公会评估范围：为昌吉市汇投房地产开发有限公司申报的存货-在产品(开发成本),平方米，车位23,502.56平方米，共计权面积为40,619.46m²;昌吉汇嘉B区委估商业房地产21,396.07平方米，车位21,152.55平方米，共计560个停车位，B区委估房地产分摊的土地使用权面积为评估基准日：2023年12月31日。评估结论：经评估，于评估基准日2023年12月31日，新疆汇嘉时代百货股份有限公司委估资产评估价值为89,796.93万元，人民币(大写):捌亿玖仟柒佰玖拾陆万论有效使用期原则上自评估基准日期起一年，即自2023年12月31日至2024年12月30日。5%,不包含契税。2.2016年9月昌吉市汇投房地产开发有限公司与新疆汇嘉时代百货股份有限公司 新疆汇嘉时代百货股份有限公司拟购买单项资产评估报告计11年，自2018年11月1日至2029年10月31日，将“昌吉汇嘉时代购物中心”一期商业街建筑面积为68360.27平方米，一期A段负一至四层建筑面积141200.73平方2018年11月1日至2024年10月31日为2500.00万元(含税),年租金后五年即2024年11月1日至2029年10月31日为3000.00万元(含税),合计租金30000.00万元。1昌吉汇嘉车库行股份有限公司2昌吉汇嘉第四层商业3昌吉汇嘉负一层商业4昌吉汇嘉第一层商业5昌吉汇嘉第二层商业6昌吉汇嘉第三层商业7昌吉汇嘉负一层商业行股份有限公司负一层、负二层为社团昌吉汇嘉负二层车位银行股份有限公司业银行股份有限公司 新疆汇嘉时代百货股份有限公司拟购买单项资产评估报告新疆汇嘉时代百货股份有限公司拟购买单项资产资产评估报告按照必要的资产评估程序，对贵公司拟购买单项资产在评估基准日2023年12月31日上市日期：2016年05月06日注册地址：新疆乌鲁木齐高新技术产业开发区北京南路钻石城5号1栋23层成立日期：2008年04月07日营业期限：2008年04月07日至无固定期限 新疆汇嘉时代百货股份有限公司拟购买单项资产评估报告品及礼仪用品销售(象牙及其制品除外);照相机及器材销售；办公设备耗材销售；玩产品零售；劳务服务(不含劳务派遣);电子专用设备销售；环境保护专用设备销售；成立日期：2013年06月06日营业期限：2013月06月06日至2063年06月05日 新疆汇嘉时代百货股份有限公司拟购买单项资产评估报告地下一层33,715.19m²);B区商业步行街，总建筑面积70,819.46平方米(地下2层42,548.62m²,地上3层28,270.84m²),建筑面积共计210,190.46平方米。人建成年月1昌吉A区新(2019)昌吉市不动昌吉市汇投房地产公司昌吉汇嘉车库2018年10月结构已抵押2新(2019)昌吉市不动昌吉汇嘉第四层商业2018年10月结构已抵押3新(2019)昌吉市不动昌吉汇嘉负2018年10月结构已抵押4新(2019)昌吉市不动昌吉汇嘉第2018年10月结构已抵押5新(2019)昌吉市不动昌吉汇嘉第2018年10月结构已抵押6新(2019)昌吉市不动昌吉汇嘉第2018年10月结构已抵押7昌吉B区新(2020)昌吉市不动昌吉汇嘉负2018年10月结构已抵押8新(2020)昌吉市不动昌吉汇嘉负2018年10月结构已抵押昌吉市汇嘉时代城市综合体A区外立面为异型铝板、玻璃幕墙，B区外立面为新疆 处于一级商业地价区，终止日期为2053年6月2329.50年，本次委估的昌吉市汇嘉时代城市综合体A区第1层、第2层、第3层、第4于一级商业地价区，终止日期为2053年6月23日，在评估基准日土地剩余使用年限年，自2018年11月1日至2029年10月31日，将“昌吉汇嘉时代购物中心”一期商年11月1日至2024年10月31日为2500.00万元(含税),年租金后五年即2024年11月1日至2029年10月31日为3000.00万元(含税),合计租金30000.00万元。1动产权第0012344号昌吉汇嘉车库行股份有限公司2动产权第0012345号昌吉汇嘉第四层商业3动产权第0012346号昌吉汇嘉负一层商业4动产权第0012347号昌吉汇嘉第一层商业5动产权第0012348号昌吉汇嘉第二层商业6动产权第0012349号昌吉汇嘉第三层商业7动产权第0008652号昌吉汇嘉负一层商业行股份有限公司负一层、负二层为社团动产权第0008654号昌吉汇嘉负二层车位银行股份有限公司新疆吉木萨尔农村商业银行股份有限公司委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。 新疆汇嘉时代百货股份有限公司拟购买单项资产评估报告本项目资产评估基准日为2023年12月31日。(一)经济行为依据《新疆汇嘉时代百货股份有限公司2024年3月10日总经理办公会会议纪要》。(二)法律法规依据1.《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常2.《中华人民共和国公司法》(2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务3.《中华人民共和国民法典》(2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过);4.《中华人民共和国证券法》(2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订);5.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2019年8月26日第十三届全国人民代表6.《中华人民共和国土地管理法》(2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过);7.《资产评估行业财政监督管理办法》(中华人民共和国财政部令第97号，2019年修订);务总局海关总署公告2019年第39号); 新疆汇嘉时代百货股份有限公司拟购买单项资产评估报告(三)准则依据2.《资产评估职业道德准则》(中评协(2017)30号);3.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》(中评协(2017)33号);4.《资产评估执业准则——资产评估报告》(中评协〔2018)35号〕;5.《资产评估执业准则——资产评估程序》(中评协〔2018)36号〕;6.《资产评估执业准则一不动产》(中评协(2017)38号);7.《资产评估执业准则——资产评估档案》(中评协〔2018)37号〕;8.《资产评估执业准则——资产评估方法》(中评协〔2019)35号〕;9.《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协(2017)46号);10.《资产评估价值类型指导意见》(中评协(2017)47号);11.《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协(2017)48号);12.《资产评估专家指引第8号一资产评估中的核查验证》(中评协[2019]39号);(四)权属依据(五)取价依据(六)其他参考依据(一)评估方法简介(二)评估方法选择依据《资产评估执业准则—资产评估方法》(中评协[2019]35号),执行单项资产(三)评估方法说明价值的一种资产评估方法。评估值=收益期内房地产价值+收益期满后房屋建筑物余值则房地产评估值公式如下：式中：V——房地产评估值V₁——收益期内房地产价值V₂——收益期满后房屋建筑物余值其中：V₁——收益期内房地产价值Ri——第i年的纯收益n—未来可获收益的年限(年)收益期满后房屋建筑物余值=土地使用权期满时房屋建筑物重置成本×成新率÷八、评估程序实施过程和情况根据《资产评估执业准则--资产评估程序》(中评协(2018)36号)的相关规定，本次评估我们实施了如下必要的评估程序：(一)明确评估业务基本事项中盛华评估公司经与委托人洽谈后，在承接评估业务前，明确了以下事项：委托人、产权持有人和委托人以外的其他资产评估报告使用人；评估目的；评估对象和评估范围；价值类型；评估基准日；资产评估报告使用范围；资产评估报告提交期限及方式；评估服务费及支付方式；委托人、其他相关当事人与中盛华评估公司及其资产评估专业人员工作配合和协助等需要明确的其他重要事项。(二)订立资产评估委托合同在明确了上述事项的基础上，双方签订资产评估委托合同，约定了中盛华评估公司和昌吉市汇投房地产开发有限公司的权利、义务、违约责任和争议解决等内容。(三)编制资产评估计划资产评估专业人员根据资产评估业务具体情况编制资产评估计划，并合理确定资产评估计划的繁简程度。对评估进度、人员安排、费用预算、是否需要专家帮助等评估业务的全过程进行了合理安排。(五)收集评估资料(六)评定估算(七)编制和提交评估报告(一)一般性假设 新疆汇嘉时代百货股份有限公司拟购买单项资产评估报告(一)经评估，于评估基准日2023年12月31日，新疆汇嘉时代百货股份有限公司委估资产评估价值为89,796.93万元，人民币(大写):捌亿玖仟柒佰玖拾陆万玖仟(二)本评估结论的使用有效期为自评估基准日起一年，即自2023年12月31日至2024年12月30日。超过一年，需重新进行评估。本次评估价值为含税价，昌吉汇嘉A区增值税率为9%,昌吉汇嘉B区增值税率为5%,不包含契税。 (五)抵押担保、租赁及其或有负债(或有资产)等事项的性质、金额及与评估对1昌吉汇嘉车库行股份有限公司2昌吉汇嘉第四层商业3昌吉汇嘉负一层商业4昌吉汇嘉第一层商业5昌吉汇嘉第二层商业6昌吉汇嘉第三层商业7昌吉汇嘉负一层商业行股份有限公司负一层、负二层为社团昌吉汇嘉负二层车位银行股份有限公司业银行股份有限公司(六)重大期后事项(八)其他需要说明的事项 新疆汇嘉时代百货股份有限公司拟购买单项资产评估报告8.本次评估价值为含税价，昌吉汇嘉A区增值税率为9%,昌吉汇嘉B区增值税率为5%,不包含契税。计11年，自2018年11月1日至2029年10月31日，将