大明宫项目豪宅项目研究(1)分析

西安豪宅项目研究报告2016年6月前言——本报告重点对西安市场高端住宅物业进行研究，对豪宅产品的市场发展环境，豪宅项目核心价值体系进行挖掘，通过研究与分享，达到对西安豪宅市场初步认知的目的；一、西安豪宅市场发展二、西安豪宅市场现状三、豪宅产品个案解读西安第一代高端物业–初期（2000年-2004年）关于第一代“豪宅”的认定——城市快速发展初期的权贵住宅市场关键词：产品面积大、配套不完善，物管水平低；1、地处西安城市快速发展初级阶段的郊区或城郊结合部，特征主要以追求“大面积”为主，建筑形态较为单一（可圈可点的产品不多）；2、主要针对西安早期致富的小众群体和特殊权力阶层；3、社区配套不完善，物业管理水平低下，导致后期产品价值增长乏力；西安豪宅市场发展时期市场价格产品类型代表项目/建筑风格产品/总价核心卖点第一代（2000年-2004年）

豪宅售价：3000-5000元/㎡；

当期普通住宅均价：2000-2500元/㎡；别墅类高山流水（秦岭，北欧风格）——秦岭环境紫薇山庄（秦岭，现代欧式风格）联排220-260㎡（100-120万）；独栋350-400㎡（160-200万）建筑风格、秦岭环境城市住宅类锦园（城西，新古典欧式）150㎡（50万）、200-220㎡（60-70万）物业管理、户型设计群贤庄（高新，新中式）150㎡（50万）、200-220㎡（60-70万）地理位置、物业服务西安第二代高端物业–中期（2005年-2008年）关于第二代“豪宅”的认定——暴富阶层崛起的财富象征市场关键词：产品附加值提升、物业多元化、景观附加值突出；1、比起第一代豪宅物业，第二阶段产品形态更为丰富，同时更多的是开始注重阳台、露台、花园和绿化的设计营造；2、出现了TOWNHOUSE、叠加洋房等多种物业类型，社区配套更加完善，泳池、网球场、会所等概念开始涌现；3、核心供应为曲江南湖附近，更注重交通条件、周边环境、景观打造，以及对社区安全等综合因素的考虑；4、同期销售价格已明显与普通住宅拉开了差距。西安豪宅市场发展时期市场价格产品类型代表项目/建筑风格产品/总价核心卖点第二代

（2005年至2008年）

豪宅售价：7000-12000元/㎡；

当期普通住宅均价：3000-4500元/㎡；别墅类金地上林苑（曲江，现代风格）曲江南湖、芙蓉园等文化景观资源曲江溪园（曲江，中式风格）400-500㎡（500-800万）曲江公馆（曲江，中西合璧）180-790㎡（150-3000万）金地芙蓉世家（曲江，经典学派风格）190-400（160-900万）城市住宅类就掌灯（东二环，混搭风格）——地理位置、园林西安第三代高端物业–发展成熟期（2009年-2014年）关于第三代“豪宅”的认定——城市发展进程中的品质追求市场关键词：城市豪宅大量出现、产品品质全面提升；1、2009年开始，西安豪宅市场进入较快发展阶段，出现了一些可媲美国内一线城市的顶级别墅项目，高端物业市场竞争急速加剧；2、随着西安城市化进程加速，交通格局变化，曲江已经成为了豪宅开发的聚集地；高新、北城及城内也相继出现了城市豪宅公寓产品，例如：海珀兰轩、8号府邸、紫薇公园时光等；西安豪宅市场发展时期市场价格产品类型代表项目/建筑风格产品/总价核心卖点第三代

（2009年至2014年）豪宅售价：12000-25000元/㎡；

当期普通住宅均价：5000-7000元/㎡；别墅类金地湖城大境（曲江，欧式风格）160-600㎡（160-3000万）南湖资源、盛唐文化资源林隐天下（高新，现代欧式风格）——浐灞半岛别墅（浐灞，现代中式风格）230-400㎡（200-400万）社区规划、浐灞湿地公园紫薇公园时光（高新，现代风格）——城市住宅类海珀兰轩（经开，artdeco风格）230-290㎡（320-800万）新市政府，产品品质，企业品牌8号府邸（高新，现代风格）190-260㎡（200-350万）企业品牌、地理位置锦绣唐朝（曲江，中式风格）230-730㎡（400-2000万）南湖资源、盛唐文化资源西安第四代高端物业–品质提升期（2015年-至今）关于第四代“豪宅”的认定——步入小康后的精神追求市场关键词：资源优势、精工产品、品牌实力保障，实现豪宅的价值对等；1、2015年开始，西安豪宅市场进入新的历史时期，从资源优势、产品品质、物管服务、精装修、科技智能等方面全面提升；2、随着土地开发限制，市区豪宅逐步成为主导，豪宅项目对客户研究更加细致，更注重客群的对位匹配，圈层活动及文化嫁接层次不穷，赋予客户更多精神层面的追求；西安豪宅市场发展时期市场价格产品类型代表项目/建筑风格产品/总价核心卖点第四代

（2015年至今——）豪宅售价：16000-40000元/㎡；

当期普通住宅均价：6500-7000元/㎡；城市住宅类中大国际九号（高新）237-1052㎡（800-4000万）地理位置、物业、精装修、中大百货丹轩梓园（高新）170-280㎡品牌、地段、学位星河湾（秦汉新城-郊区）134-377㎡（180-400万）品牌、产品品质玫瑰园（曲江）360-540㎡（1000-2000万）南湖资源、建筑、科技西安豪宅市场发展小结——1、从西安豪宅市场发展历程来看，西安豪宅伴随着房地产市场快速发展阶段（2005-2014）实现了质与量的全面提升；2、从豪宅发展区域看，由早起的秦岭，到中期的曲江，再到后期全市各区域，豪宅的城市化特征明显；3、从豪宅价值看，从单一的独占性资源优势，逐步发展到全产品力出击，物管、园林、建筑细节、精装修等产品优势正在成为核心价值；此外，随着社会科技发展，智能化系统越来越快的进入豪宅价值体系中一、西安豪宅市场发展二、西安豪宅市场现状三、豪宅产品个案解读从西安豪宅市场发展看，大致集中于以下几个区域——城北板块高新板块曲江板块浐灞板块秦岭板块城北板块——核心卖点：市政府代表项目：海珀兰轩、风景御园秦岭板块——核心卖点：秦岭自然环境代表项目：紫薇山庄曲江板块——核心卖点：南湖环境、人为环境代表项目：湖城大境、玫瑰园浐灞板块——核心卖点：灞河景观代表项目：浐灞半岛别墅高新板块——核心卖点：教育资源、社区品质代表项目：丹轩梓园西安豪宅市场现状风景御园北郊中新浐灞半岛中央别墅区曲江绿地中海公馆国际生态城

八号 府邸绿地诺丁山

紫薇公园时光铂宫

金地湖城大境龙湖弗莱明戈高新林隐 天下锦绣唐朝曲江华侨

城 紫薇永和坊秦岭北麓西安院子紫薇山庄国岭振业泊墅绿地海珀紫庭海珀兰轩星河湾中大国际丹轩梓园曲池东岸玫瑰园在售项目以往项目图：西安豪宅分布图西安豪宅市场现状板块发展——1993年，北郊这片曾有过大唐繁华，而后又被庄稼地和荒草覆盖了千年的土地正式更名为西安经济技术开发区，随后，一个崭新的现代制造业基地出现，成为西安经济重要的增长极；2007年，西安市委、市政府决定北迁，这片区域又有了新的定位——西安未来的新行政中心和城市副中心；板块价值——城市新中心、火车北客站、团结湖水库；板块市场——区域豪宅项目较少，已开发的风景御园、海珀兰轩均以市政府为邻；典型项目：海珀兰轩：欧式小高层、大平层面积约180-360㎡；精装售价1.6万元-2.0万元/㎡，2014年已售罄客群：30%为陕北富商、约50%西北地区私营企业主、20%为西安企业高管阶层。1、城北板块：行政新区，高密度开发，豪宅较少西安豪宅市场现状海珀兰轩风景御园西安豪宅市场现状板块发展——秦岭，在西安市主城区以南，为天然翠色屏障，是关中游览避暑的良好场所；位于西安市南40余公里的终南山自古风景秀丽，自古即有唐代官绅在此建别墅，其中以王维的辋川别墅最负盛名；自2002年，高山流水别墅在此一炮走红之后，继而有紫薇山庄、麓鸣院、豪盛山水草堂、西安院子、国岭、提香溪谷等一大批高端住宅聚集；板块价值——秦岭自然风光板块市场——2004-2008年重点开发区域；目前该板块新品较少，多为尾盘销售；区域配套不足，制约豪宅发展典型项目：紫薇山庄：2004年项目，联排220-260㎡（100-120万）当时售价约4500-5000元/㎡；独栋350-400㎡（160-200万）客群：70%西安及周边城市私营企业主、20%西安政府高级公务员，10%陕北等外地富商。2、秦岭板块：早期豪宅聚集区，环境优美但产品档次较低，配套不足紫薇山庄西安院子板块发展——1991年，经国务院批准成立西安高新技术产业开发区，成为首批国家级高新区；高新区在成为中国中西部地区投资环境好、市场化程度最高的区域之后，涌现了一大批富豪和城市精英阶层；板块价值——高科技产业集中，高新教育资源；板块市场——2004年左右，区域市场出现了部分豪宅，如群贤庄、锦都花园等。满足了先富起来的一群人的置业要求。在曲江成熟之前，高新一直是西安地产市场的标杆区域；随着高新管委会南移，在管委会新址范围，又出现了西安少有的公寓类豪宅，如紫薇公园时光，以及城市经济型别墅，如绿地诺丁山；而高新一期成熟地段以期土地稀缺性，教育资源丰富的特点，逐步发展出新时期的城市豪宅样板，如中大国际、丹轩梓园；典型项目：丹轩梓园：160-280平米大平层、洋房；售价约1.5-1.8万元/㎡客群：50%全市私营企业主、30%企业高管阶层、20%政府高级别公务员。3、高新板块：产业发达，教育资源雄厚，滋生新的豪宅聚集区西安豪宅市场现状中大国际丹轩梓园板块发展——2002年，《曲江宣言》晴空霹雳，宣告了再造大唐华章的宏图伟略。其后，曲江无法复制的历史文化遗存让古城人以此为傲，大雁塔、南湖、大唐芙蓉园等著名文化名片，已然成为一个众多城市精英向往的富人区；随着曲江一期快速扩张，核心资源景观地段基本开发完毕，豪宅数量也开始出现下降趋势，且项目规划逐步削减；板块价值——曲江南湖自然景观、曲江唐文化人文景观；板块市场——目前，曲江一期核心地段土地开发饱和，豪宅数量逐步减少；根据曲江二期规划，在二期中心位置将打造雁梦湖水景，因此，在二期环水景雁梦湖区域亦将形成新的豪宅区；鉴于曲江二期面积要大于一期面积近5平方公里，推测未来的豪宅体量将比较大。典型项目：玫瑰园，360-540㎡大平层，精装售价2.9万元/㎡客群：70%陕北富商、20%西安私营企业主、10%西安企业高管西安豪宅市场现状4、曲江板块：传统豪宅区域，开发饱和豪宅数量下降玫瑰园曲池东岸板块发展——2004年9月，浐灞生态区成立，于是，沉寂已久的浐灞河区域，在经过多年的综合治理之后，正重现“灞柳风雪”的古典美景。公园、绿地、湿地、水景的大面积扩张，使得浐灞赢得了“西安的绿肺”之美誉；2011年世界园艺博览会选址浐灞生态区广运潭景区，一举将浐灞推向世界；板块价值——浐灞自然景观带、世园会人文景观板块市场——在浐灞三角洲区域、广运潭风景区、雁鸣湖湿地公园半坡度假区及灞滨生态园区域四大区域将出现较多的豪宅。目前，在这些区域已经有的豪宅项目包括中新浐灞半岛中央别墅区、振业泊墅、龙湖弗莱明戈；典型项目：浐灞半岛中央别墅区：160-300㎡洋房、别墅，售价1.8-2万元/㎡客群：60%私营企业主、30%企业高管阶层、10%老客户再次购买；西安豪宅市场现状5、浐灞板块：自然景观优良，但豪宅项目较少，无集群效应龙湖弗莱明戈浐灞半岛A13地块小结——西安豪宅市场现状从板块价值而言，高新与曲江依然为西安豪宅价值高地根据现有各板块资源现状，曲江板块豪宅正处于下滑趋势，而高新板块近年来凭借板块发展及教育资源优势，豪宅产品逐步增多；根据西安各区域发展现状，各板块价值排序为：曲江>高新>浐灞>城北>秦岭；从板块个案而言，景观资源优势+板块价值优势为豪宅项目市场成功基础充分发挥板块自然景观资源优势、为曲江、浐灞豪宅项目价值兑现的外围条件；以高新板块为代表的豪宅项目，充分发展高新区土地资源稀缺，教育资源丰厚的外围板块价值，获得较高市场认可；从各板块发展而言，高新有望成为下一阶段西安豪宅的核心区域从西安各板块发展现状看，高新区经济发展及产业发展遥遥领先，造就了土地资源的稀缺性，加以高新教育资源的限制条件，高新有望成为下一个豪宅核心区域；一、西安豪宅市场发展二、西安豪宅市场现状三、豪宅产品个案解读西安典型豪宅项目信息表项目名称所属区域项目位置首开时间月均去化产品形式是否精装装修标准成交均价（元/㎡)物业形态主力面积区间物业服务主力卖点中大国际九号高新科技三路九号2016.5.75套大平层精装8000元/㎡3388828高层237-1052中大国际九号物业管理公司物业服务1、物业：物业人员要求较高，覆盖面较宽，提出0酬金服务2、产品：产品舒适度较高，最大面积1052㎡3、装修标准：8000元/㎡玫瑰园曲江江池南路与曲江池东路交汇处东南角2015.5.85套别墅、大平层精装7000元/㎡29000左右12-18小高360-540陕西利兹物业1、区位：位于南湖附近，周边环境非常好；2、精工：项目以极简主义应用于建筑本体设计，同时采用大量建筑科技；星河湾西咸西咸新区秦汉新城兰池大道中段2015.6.2740套大平层精装2000-3000元/㎡9000-14000高层134-377星河湾物业，一级资质1、品牌：全国星河湾品牌2、精工：星河湾系列丹轩梓园高新高新一路以西，科技三路以北2014.11.1120套洋房、大平层精装3000元/㎡14000-20000高层、洋房、小高160-280天地源自有物业，一级资质1、地段：高新核心区域CBD2、学位：高新一校一中学位3、园林：整个社区景观由一“宫”、一“坊”、二“园”、六“庭”组成曲池东岸曲江曲江新区新开门南路东侧2014.6.285套大平层精装/毛坯精装3500元/㎡，微盘毛坯精装20000毛坯12000-14000高层、洋房、小高160-300和润物业，二级资质1、地段：曲江新区曲江池遗址公园正东500米，地处曲江核心景观2、景观资源：南湖生态旅游区；3、贝尔高林亲自担纲设计，秉承精工筑楼造园的理念，将优雅、浪漫的“地中海风情”建筑与景观完美的融合；4、物业：特别聘请英国国际大管家服务，五星级酒店标准引入住宅豪宅产品个案解读锁定高端圈层客户的城市豪宅——关键词：品牌、精装、物管服务豪宅产品个案解读高新-中大国际九号项目名称中大国际九号地址高新区科技三路9号土地单价466万/亩楼板价1997元/㎡所在区域高新开盘日期2016年5月7日占地规模87亩容积率3.34建筑面积20万㎡规划户数468户车位配比地下780个建筑形态高层建筑风格现代开发商中大中方信控股有限公司绿化率40%装修情况8000元/㎡精装交房时间2017年7月底物业管理5元/m²/月，中大物业本案发展的核心动力——1、外围支撑：①项目处于高新一期核心区域，土地价值稀缺；周边配套丰富；②教育资源丰富，紧邻高新一中一小等知名学校；③未来地铁6号线，将继续推动价值提升；2、内生动力：①世界奢饰品大型商业支撑；②8000元/㎡豪装，国外知名品牌建材使用；③中大物管全方位服务体系；个案——中大国际九号中大国际九号中大国际——高新一期稀缺地段，奢饰品大型商业，全品牌系精装豪宅个案——中大国际九号价值1：高新学区房项目紧邻高新一中，高新一中为陕西省重点中心，被誉为西安“五大名校之一”价值2：8000元/㎡精装标准项目采用国际知名品牌进行精装交付，保障建筑使用年限，实现拎包入住价值3：物管“0酬”全服务项目使用中大物业，实施物业费以外的“0酬”全服务；中大国际——地段+学区房+8000元/㎡精装+物管“0酬”全服务建筑面积约310㎡建筑面积约332㎡1-2#楼平面图个案——中大国际九号中大国际——3T2户大平层产品，南北通透，双入户门，全套房设计建筑面积约405㎡建筑面积约237㎡3-4#楼平面图楼栋号层数面积产品总套数129层332㎡3室2厅4卫5829层310㎡3室2厅3卫58229层332㎡3室2厅4卫5829层310㎡3室2厅3卫58330层405㎡5室3厅4卫6030层237㎡4室2厅3卫60429层405㎡5室3厅4卫5829层237㎡4室2厅3卫58合计——————468中大国际——8000元/㎡精装设计，国际一线家装品牌个案——中大国际九号主要精装配置——美诺MIELE厨电、HACKER橱柜、ASKO洗衣集成系统、DAEWOO迷你洗衣机、KAWAJUN日本装饰小五金、TOTO高端系列智能坐便、DURAVIT德国杜拉维特洁具、GROHE德国高仪卫浴、VAILLANT德国威能燃气壁挂炉、KALDEWEI德国卡德维浴缸、YALE耶鲁入户门锁、KONE进口通力电梯、BAUWERKBOENGROUP德国三层实木地板1、绿色三星建筑+抗震阻尼器：中大国际九号使用绿色三星建筑标准并取得住建部认证，同时运用日本抗震阻尼器作为抗震第一道防线，在结构中充当“保险丝”的作用，降低结构遭遇地震作用时的损伤，提升结构的抗震性能。2、高性能玻璃幕墙系统：采用了可更换单元式铝合金高级玻璃幕墙，幕墙玻璃为三层超白钢化LOW-E镀膜透明双中空充氩气高性能玻璃，采用优质镀膜级浮法玻璃原片，国际最先进的LOW-E镀膜技术，以及国内外一线品牌的材料，保证了玻璃幕墙成品质量，是整个外墙的隔热和保温性能明显提升，从而达到更加的节能。3、空气调节系统：由恒湿、恒氧、洁净新风系统和恒温VRV变频空调系统组成。其中新风系统是由PM2.5空气净化器、新风全热交换器、电极式加湿器和防静电抗菌管道系统组成。4、双路供水系统：采用双路供水系统，紫铜管饮用水系统入户，99%以上的水中细菌在进入紫铜管道5个小时后被彻底杀灭，且具有不可渗透性。个案——中大国际九号中大国际——八大核心建筑价值，保障业主生活质量5、世界顶级坡道路融雪设备：采用进口芬兰恩斯托的Tash发热电缆，在停车场出入口坡道、车道、主入口的人行道下铺设发热电缆，系统控制部分内置温控器及探测器，可实现全自动化，自动检测冰雪及温湿度，并根据检测信号实现自动启停，使地面没有结冰或积雪。6、阻隔室外交通噪音：联袂国际专业声学顾问公司，严格挑选低噪音设备，按照国际标准进行声学设计。整体建筑采用玻璃幕墙系统，有效阻隔室外交通噪音。7、100%双路供电系统+柴油发电：为保证正常用电而配备的市政双路供电体系分别取两个变电站的高压电缆线路供电，即使是在市政双路供电同时中断时，还特别配备了全进口柴油发电机组紧急备用，确保业主的正常生活不受干扰。8、军用级别的无限探测安防系统：在住区入口、单元入口、车库入口、大堂、电梯、入户门皆布设霍尼韦尔安防门禁系统，千余个720P高清摄像机，实现全区无死角监视系统，视频图像存储可以达90天。个案——中大国际九号中大国际——八大核心建筑价值，保障业主生活质量个案——中大国际九号日期物业属性成交面积成交套数成交均价套均价成交金额2016年6月普通住宅880335,46310,398,22431,194,671推广动态：

项目自开发至今，采取纯圈层营销手段，未对市场及媒体释放任何销售信息，保持项目的神秘感及客户圈层身份感；5月6日“艺术·生活态度”派对盛典举行，国内知名的张震、胡杏儿，超模秦舒培等出席盛典；

活动当天，中大国际样板间正式开放，8000元/㎡豪装品质第一次亮相，同步进行客户认购；销售动态：

中大国际九号自取得预售证后一直未公开销售，中大合作单位的全国高端客群资源为项目首批开放的面对人群；

通过5月6日活动，5月7日项目正式开始销售；

截止6月底，项目累计备案3套，套均面积293㎡，单套总价1040万元，6月成交均价35463元/㎡中大国际——溢价销售为核心目标，去化缓慢，开盘当月成交仅3套；落户远郊，成功逆袭的星河湾——关键词：产品线调整、精工产品展示豪宅产品个案解读秦汉新城-星河湾星河湾——距离城区（经开区）约15公里的远郊豪宅项目；项目名称西安星河湾地址西咸新区秦汉新所在区域秦汉新城开盘日期2015年6月27日占地规模125亩容积率2.6建筑面积28万㎡规划户数1106户车位配比地下1791个建筑形态高层建筑风格欧式风格开发商陕西星河湾房地产绿化率38%装修情况精装交房时间2017年6月1日物业管理3.50元/m²/月，星河湾物业本案发展的核心动力——1、外围支撑：①机场、北客站等立体交通枢纽；②渭河湿地景观；2、内生动力：①星河湾企业品牌、物管服务；②精工建筑、精装修；个案——星河湾个案——星河湾星河湾——130-270㎡主力T3、T2大平层产品，全精装设计；楼栋号层数面积产品总套数1#楼28层130㎡3室2厅2卫2828层170㎡4室2厅3卫564#楼29层270㎡4室3厅4卫585#楼27层270㎡4室3厅3卫547#楼22层270㎡4室3厅3卫44合计——————240星河湾目前在售1号楼、4号楼、5号楼和7号楼，面积区间134-376平，1号楼均价9000元/平，4号楼和7号楼均价10000-11000元/平，5号楼均价13000-14000元/平。优惠：全款95折，按揭97折。目前均为准现房，预计2017年6月1日交房。精装房装修标准为3000-6000元/平。1#楼T3户型4/5/7#楼T2产品，面积270㎡个案——星河湾星河湾——凭借品牌及精工产品品质，获得远郊豪宅的成功；首次开盘销售数据：2015年8月，项目首次开盘，热销3.3亿元；2016年3-6月份，项目月均去化60套，实际成交均价约1万元/㎡；特别说明：该项目所处秦汉新城距离市区约15公里，周边尚未开发，无任何在建商品房项目，星河湾凭借企业品牌及精工产品质量，获得远郊开发的又一次成功；小区实景样板间成功原因1——充分结合西安客户习惯，调整产品及价格线；星河湾项目进入西安后，调整了其高端豪宅的产品线，降低了面积尺度，并考虑地块位置因素，销售定价也低于其它城市；成功原因2——星河湾品牌传播；星河湾在全国各地积累了大量陕西籍客户，此次西安首发也获得老客户追捧；成功原因3——星河湾精工品质；星河湾秉承一贯园林与物管、样板先行的展示模式，获得客户对品质的认可，占据南湖一线景观资源——成功关键词：建筑风格、一线南湖景观豪宅产品个案解读失败关键词：月均5套、以内部去化为主曲江-玫瑰园项目名称曲江玫瑰园地址曲江池南路与曲江池东路交汇处土地单价不详楼板价不详所在区域曲江开盘日期2015年5月8日占地规模34亩容积率4.8建筑面积10万㎡规划户数137户车位配比地下638个建筑形态高层建筑风格现代开发商西安龙盛置业绿化率36%装修情况7000元/㎡精装交房时间2016年12月底物业管理5.5元/m²/月，陕西利兹物业本案发展的核心动力——1、外围支撑：①曲江一期核心位置，一线南湖景观资源；2、内生动力：①精工产品品质；②7000元/㎡精装品质，科技元素；③个性化建筑设计；个案——玫瑰园玫瑰园——曲江南湖一线景观资源，独特建筑设计的大平层豪宅项目1#2#3#4#个案——玫瑰园玫瑰园——跃层与平层混搭，全套房电梯入户；户户60-85㎡高赠送1\3#楼跃层1\3\4#楼平层楼栋号层数面积产品总套数118层490-540㎡4室3厅3卫-跃层1818层346-372㎡4室3厅3卫35212层420㎡4室3厅5卫12314层490-540㎡4室3厅5卫1414层346-372㎡4室3厅3卫28416层313㎡3室3厅4卫30合计——————137玫瑰园——7000元/㎡精装设计，星级酒店装修标准主要建筑配置——3cm厚进口黑金砂石材干挂；远大单元式LOW-E双银超白玻璃幕墙外立面；五星级酒店精装修标准；首层200—600㎡泛会所功能；户式中央空调(带过滤PM2.5功能)；双层一级防水；博物馆级安防；精装修车库。个案——玫瑰园个案——玫瑰园玫瑰园——月均去化5套，去化速度远低于周边；（主要以内部消化为主）销售统计：月均去化5套，产品分类制造价格梯队

玫瑰园近一年累计成交58套，套均面积360㎡；实现销售金额4.9亿元；

销售价格：2015年5月项目首次开盘，实际成交价格约为1.8万元/㎡，9月进行二次调价，价格升至2.2万元/㎡，2016年3月新推房源并再次调整价格，价格升至2.9万元/㎡销售对比：去化缓慢，多以内部去化为主与周边普通高层产品对比，近一年本案实收均价2.3万元/㎡，累计销售额4.7亿元；该项目客户来源较少，主要客户为企业内部合作单位，市场销售比例约占40%；周边去化较快项目华著中城实收均价9196元/㎡，累计销售额9.3亿元；去化第二梯队平均月销售25套，年销售额约3-4亿元；占据曲江一期景观资源的尾盘项目——成功关键词：建筑风格、一线南湖景观豪宅产品个案解读失败关键词：无持续价值兑现、变相降价尾盘去化曲江-曲池东岸曲池东岸——曲江一期核心地带、地中海风情建筑洋房社区；项目名称曲池东岸地址曲江池南路与曲江池东路交汇处土地单价不详楼板价不详所在区域曲江开盘日期2014年6月28日占地规模140亩容积率3.18建筑面积27万㎡规划户数727户车位配比地下1570个建筑形态洋房、小高层建筑风格地中海风格开发商西安曲江荣盛置业绿化率40%装修情况精装/毛坯交房时间2017年6月底物业管理3元/m²/月，西安和润物业本案发展的核心动力——1、外围支撑：①南湖东500米，曲江一期核定地段；③周边社区、商业基本成熟；2、内生动力：①地中海风情园林、建筑；②酒店配套；③星级物业管理顾问；个案——曲池东岸曲池东岸——13-19#楼尾盘销售，2T2户小高层产品；三期13/14#2梯2户设计，总高11层，面积为280㎡五室，18/19#楼16层，面积为230㎡四室、270㎡四室13#14#19#18#楼栋号层数面积产品总套数13#11层280㎡5室3厅4卫1111层360㎡4室3厅4卫1114#11层280㎡5室3厅4卫1111层360㎡4室3厅4卫1118#16层230㎡4室3厅3卫1616层270㎡4室2厅4卫1619#16层230㎡4室3厅3卫1616层270㎡4室2厅4卫16合计——————108个案——曲池东岸销售统计：月均去化14套，实收均价16957元/㎡

自2015年8月三期开盘后，该项目开始逐步进行溢价销售，价格呈现逐步递增势头，但销售速度明显放慢；近一年实现销售金额约7.5亿元价格说明：调整交付标准，降低售价提高客户接受度随着项目进入微盘最后四栋楼（13、14、18、19），产品同质化严重，且楼栋位置明显欠佳，销售缓慢；项目对最后四栋楼进行调整，取消固定的3500元/㎡精装；采用可选性交付标准，精装售价1.8-2.0万元万元；毛坯售价约1.2万元；曲池东岸——去化受阻，调整交付标准，变相降价；个案——曲池东岸高新核心地段，品牌房企，学位房——成功关键词：品牌、地段、学位豪宅产品个案解读高新-丹轩梓园个案——丹轩梓园丹轩梓园——天地源旗下高端产品系，高新核心区位学位房；项目名称丹轩梓园地址高新路与科技三路交汇处土地单价不详楼板价不详所在区域高新开盘日期2014年11月11日占地规模110亩容积率2.66建筑面积30万㎡规划户数1070户车位配比地下2185个建筑形态高层、洋房建筑风格中式古典开发商天地源股份有限公司绿化率32%装修情况2500-3000元/㎡精装交房时间2017年6月底物业管理1.5元/m²/月，天地源物业本案发展的核心动力——1、外围支撑：①项目处于高新一期核心区域，土地价值稀缺；周边配套丰富；②教育资源丰富，高新一中一小等知名学校；③未来地铁6号线，将继续推动价值提升；2、内生动力：①天地源企业品牌、物业服务；②精装产品质量；③教育资源植入，高新二小、一中指标；高层T2产品个案——丹轩梓园楼栋号层数面积产品总套数1#（2个单元）32层160-170㎡3室2厅2卫1282#楼32层170㎡3室2厅2卫643#楼32层158-162㎡3室2厅2卫644#楼32层170㎡3室2厅2卫645#楼32层150㎡3室2厅2卫647#楼（2个单元）32层90㎡2室2厅1卫6432层130㎡3室2厅2卫648#楼32层170㎡3室2厅2卫6416#楼（2个单元）32层160㎡3室2厅2卫1289#楼（2个单元）9层220、360㎡3室2厅2卫3810#楼（2个单元）9层220、360㎡3室2厅2卫3811#楼（2个单元）7层220、360㎡3室2厅2卫2812#楼（2个单元）7层220、360㎡3室2厅2卫2813#楼7层280、420