城市规划的住房经济研究综述

６城市规划的住房经济研究建造成本只有迪拜塔的一般，施工时间也只有后者的1/10,3个月建成，这种楼你敢想有啊？地皮成本383元/米2远大可持续建筑６．１城市住房产业与住房市场“吃”与“住”是人类社会一个无法回避的议题。城市住房是适应城市人口生存和生活需要的，具有舒适性、私密性和个人或者家庭工作、休息、娱乐、储藏等消费功能，并能为劳动力及人口再生产要求提供物质空间的建筑实体。住房既是生存资料，又是享受资料，还是发展资料。６．１．１城市住房的特征与属性１）城市住房的特征（１）差异性（２）不可移动性（３）耐用性（４）昂贵性（５）保值升值性２）城市住房的属性（１）自然属性（２）商品属性（３）社会、福利属性３）住房产业与住房经济（１）住房产业（２）住房经济６．１．２城市住房建设与住房问题１）新中国城市住房的发展过程绝大部分住房为土坯平房或者小高层简易楼房，且主要分布在机关和企事业单位周围，住房区位同就业单位距离很近，联系紧密，并主要为单位利益服务。改革开放以后，随着市场经济体制的确立，城镇住房逐渐纳入商品化经营的轨道。国家将之前由机关和企事业单位统一修建住房的规定改为主要由房地产开发商向需房人员提供商品化住房；通过房改政策将原来的公有住房一次性转卖给职工个人。同时，积极采取鼓励中等收入家庭购买商品住房，低收入家庭购买保障性住房等措施，使中国城市住房进入了一个全新的发展时期。２）住房过滤与城市住房问题（１）住房过滤所谓住房过滤，是指在住房市场中，最初为较高收入者兴建的住房随着时间的推移，发生老化折旧，使住房服务功能降低，较高收入的住户为追求条件更好的住房，放弃现有住房，而由较低收入者接着使用这一住房的过。住房的耐用性特征决定了住房过滤作用的存在。（２）城市住房问题由生存型转向舒适型当前房地产市场问题的根源所在———

土地财政以及腐败所酿生的高地价、高房价。新华时评揭示的６个观点是：①《红火景象下的楼市之忧》：透支未来的卖地财政，决定了房地产市场难以持续，更意味着依靠这种方式拉动经济发展难以持久。②《不能让楼市成为投机者的乐园》：过去几年中国房地产市场的投机色彩越来越浓，“先富起来”的地方，“先富起来”的人们南征北战、攻城略地。③《坚决清除房价中的“腐败成本”》：房地产商与腐败官员为逃避法律制裁，可谓煞费苦心。④《疯狂的房价叫板土地招拍挂》：供给垄断与需求并存的模式，必然造成需求方恶性竞争，导致地价不断暴涨。⑤《“土地财政”还能维持多久》：把出让土地作为地方的重要财源，在某种程度上是一种“一荣俱荣、一损俱损”的短期行为，如此情况下，又如何寄希望于地方政府主动控制房价？⑥《税收杠杆应发挥更大作用》：房地产市场健康与否，关乎经济全局，房价高低更关乎百姓利益。新华社的“六３）住房产业周期同宏观经济的关系６．１．３城市住房市场研究１）住房市场的流通方式（１）住房租赁（２）住房买卖２）住房市场的特殊属性３）住房市场的构成住房市场由主体、客体和载体三个部分构成。在住房市场中，市场的主体就是住房产权或其他相关权利的所有人和产权或者其他相关权利的受让人。具体来讲，包括向市场提供住房的开发商及通过市场出让拥有住房的法人企业单位或个人和有购买意愿的买房人。住房市场的客体是指住房实物、住房产权和由产权而派生的其他权利。具体而言，包括土地权利，如使用权、租赁权；住房实物及其住房使用权、租赁权、抵押权等。住房的载体就是指住房交易活动的场所与媒介。例如房地产交易中心、房地产经纪人事务所、具有合法资格的售楼中心等。在中国，住房市场分为二级市场和三级市场。二级市场是指房地产开发商销售新建住房的市场。三级市场是指住房所有权人再次转让住房的市场，也称为二手房市场。４）住房市场的功能中国的住房市场是在国家停止住房实物分配之后逐步形成的。（１）信息传导功能（２）价格调节功能（３）交易平台功能（４）辅助服务功能６．２城市住房供给与需求

６．２．１城市住房的供给分析１）城市住房的供给方式（１）住房的实物供给（２）住房的服务供给２）城市住房供给的特殊性及其基本条件３）现阶段城市住房供给存在的主要问题（１）静态的不均衡。（２）动态的不均衡。（３）空间分布不均衡。（４）质量不均衡。６．２．２城市住房的需求分析１）城市住房消费增长的过程２）影响住房需求的主要因素（１）住房价格（２）收入水平（３）住房品种和结构类型（４）住房区位（５）城市人（６）住房政策口３）城市住房消费现状与变化趋势当前中国城市住房消费需求的主要变化趋势是：P487６．２．３住房市场供给与需求均衡１）供不应求２）供大于求３）供给与需求的均衡６．３城市住房开发与住房政策

６．３．１城市住房开发模式与政策的比较１）发达资本主义国家住房开发（１）西欧范式（２）美国范式（３）日本范式总之，为了保证城市住房的供应，西方国家在城市住房开发过程中都或多或少地存在着国家干预行为。这表现为四种方式：①通过鼓励使用改进的建筑方法降低建设成本；②通过提供供给方补助影响使用者成本；③通过规划制度影响开发的区位、地段以及住房建设土地数量的供应；④通过提供需求方补助影响住房消费。成功不能复制但可以借鉴香港深圳中国大陆中国房地产发展师从于香港、起源于深圳、传播于大陆内地香港模式在过去20多年中，影响中国内地房地产行业发展的模式是香港模式本质特征：是房地产开发商以相对廉价取得土地为经营导向；这主要源于香港土地资源严重稀缺，土地高度垄断，商品住宅产品供不应求。近几年，中国房地产企业逐步看重美国模式，并以美国房企为标杆，借鉴与学习。美国模式兴起美国模式本质特征，是以实际研究消费群的购买力及需求细分为经营导向。其原因是美国的土地资源几乎无限供应。香港模式美国模式中国模式VS长江实业PulteHomes万科中国政府对土地用途的规定、超过闲置年限强制回收政策，以及对商业住宅采取的宏观调控，都对土地投机起到了有效的抑制作用。美国模式VS兼容２）中国城市住房开发（１）福利房新中国成立初期，中国的机关干部实行的是供给制或半供给制，虽然后来改为薪金制，但是医疗、住房以及其他补贴仍然是由国家负担。交纳少量的房租就可以住上公房国家统一建设、统一分配、交纳低租金长期使用的模式。完全排除了商品经济因素。（２）商品房在１９９４年之前目标是：按照社会主义有计划的商品经济的要求，实现住房商品化。经济适用住房是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住房建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住房）建设的普通住房。经济适用住房建设要体现经济、适用、美观的原则，使用功能要满足居民的基本生活需要。在实施过程中，住房投资的决策权逐渐下放到地方政府、国营单位和城市集体企业。（３）保障性住房公共住房的产生可以追溯到住房可支付能力弱的个人或家庭和对无家可归者的社会救助。此类住房是由政府提供并进行运行管理的。中国廉租住房制度的基本政策框架是：为住房困难的低保家庭和无力购买经济适用住房的低收入家庭发放租赁补贴或提供廉租住房。要求各地建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。外来务工人员游离于中国住房保障制度之外、被称作“夹心层”的群体，居住条件也亟须改善。外来务工人员纳入供应范围。新建公共租赁住房主要满足基本居住需求，成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在６０平方米以下。公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”，投资者权益可依法转让。公共租赁住房政策的提出为“夹心层”提供了较稳定的房源，可满足其过渡性居住需求，为破解外来人口住房政策这一重大课题提供了具体途径，对实现“居者有其屋”的目标、促进城镇化健康发展将会发挥积极的作用。招用农民工数量较多的企业，在符合规划的前提下，可在依法取得的企业用地范围内建设农民工集体宿舍。农民工集中的开发区和工业园区，可建设统一管理、供企业租用的员工宿舍，集约利用土地。加强对城乡结合部农民工聚居地区的规划、建设和管理，提高公共基础设施保障能力。６．３．２城市住房区位变化与居住空间分异（１）旧城住房开发中国的城市发展是以旧城改造和新城建设相结合的形式进行的。其土地资源的置换途径主要来自以下三个方面：①在产业结构调整与空间重构计划中被整体搬迁出城的工业企业的旧厂区；②按照计划需要拆除重建的老旧街区和老城棚户区；③公共设施极不配套、住房布局杂乱、景观差异悬殊、治安混乱的“城中村”。一些中小城市在“城中村”改造中，对失地农民的就业兼顾不够，导致失业增加，引发了一些社会问题。（２）郊区住房开发（３）新城住房开发(4)资源枯竭城市转型及棚户区改造要把资源型城市转型和棚户区改造作为推进新型城镇化的重要任务。加大棚户区改造力度，是推进资源型城市及工矿区转型发展的重要抓手，也是解决城市“二元结构”矛盾的切入点。国家采取增加转移支付、扶持替代产业发展