房地产抵押融资项目尽职研究调查报告

房地产抵押融资项目尽职研究调查报告房地产抵押融资项目尽职研究调查报告PAGEPAGE1房地产抵押融资项目尽职研究调查报告ﻩﻩ中泰创展控股有限公司中泰创展—“苏州东山新天地”房地产抵押融资16000万元项目尽职调查报告申请企业苏州东立置业有限公司融资金额1.6亿元融资期限１2个月总息费率28%/年业务类型：■抵押业务团队同业九部尽职调查声明我们在此声明与保证:本报告是按照中泰控股有限公司《尽职调查规范》要求和公司有关规定,根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎现场及非现场调查、访谈、核实、分析和整理,并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。尽调人员：孙子皓、吴楠、李鸣调查日期:2014年3月23日至３月26日协助尽调人员:陈洁、袁帅协助调查日期:2０1４年4月22日至４月24日ﻬ目录TOＣ\o"1-３"\h\z\uHＹPERLＩNK＼l"_Toc３７５926908"一、ﻩ项目背景 ＰAGEREF_Ｔoc3759２６90８\ｈ５HＹPERLＩNK\l"_Toc3759２６909"二、ﻩ操作方案与风控措施 PAGＥＲEＦ＿Toc3759269０9\h９HYPERLＩNK\l＂_Ｔoc３７59269１０"（一) 基本要素ﻩPＡGEＲEF＿Tｏc375926910\h9HYPERLＩNＫ＼l"_Ｔoc3759２6911＂（二） 交易结构ﻩPAGERＥF_Toc３7５92６９11\h10HＹＰERLINK\l＂_Toc３759２６91２"1、ﻩ项目的进入 PAＧＥRＥＦ_Toｃ３7５9２69１2\h10HYＰＥRLＩNＫ\ｌ"_Toｃ3７59269１3"2、ﻩ项目的退出ﻩPAGERＥF_Toc375９26913\h１１ＨYPERLＩNK\ｌ"_Toc37５926９１4"3、 项目公司的管理 PAGEREF_Toｃ375926914\h１１HYＰEＲLINK＼l"_Toc375926915＂(三) 风控措施ﻩＰAGEREF_Ｔｏc375９2６９1５＼h11ＨYＰERＬINK三、ﻩ交易对手 PAGEＲEF＿Toc375926９16＼ｈ１２HYPERLＩNK\l"_Toc３7５92６917"(一）ﻩ申请人/项目公司ﻩPＡGＥＲEF＿Toc37５926917＼h12HYPERLINK＼ｌ"＿Toｃ3759２６９１８"1、 基本情况及历史沿革ﻩPAGERＥF_Ｔoc3759２691８\h12HYPERＬINK＼l"＿Tｏｃ３759２6919＂2、ﻩ申请人的股权结构 PＡＧERＥＦ_Ｔoc3７５９269１9\h1３ＨYPＥRLINK\l＂＿Tｏc3７5926920"3、 组织结构ﻩPAＧＥRＥＦ_Toｃ375９26９20\ｈ13HＹPＥRLＩNK4、 高管层情况介绍 ＰＡGＥRＥＦ_Ｔoc３75926９21\h14HYPERLIＮK5、ﻩ经营情况调查 PAGEＲEF_Toｃ３75926９2２\h15HＹＰEＲLINＫ\l"_Toｃ37５9２６923＂（二)ﻩ控股股东/实际控制人ﻩPAGＥREF_Tｏc３759２69２3\h１5HYＰERLＩNK\l＂_Toc３7５９26924"（三） 项目公司财务状况 ＰAGEＲEF＿Toc375926924\ｈ1６HYＰERＬINK\l＂_Toc3759269２５"1、ﻩ项目公司税收政策ﻩPAGEREF＿Ｔoc３75926９25\h１6ＨYＰERＬINK\ｌ＂_Toc3７59２6９26"２、ﻩ项目公司财务信息ﻩPＡGEREF_Toｃ37５９2６９２6\h１6HYＰERLＩＮK＼l"_Ｔoｃ3７59２6927"（四）ﻩ项目公司征信情况 PAGEREＦ_Toc37５926927＼ｈ20HYPERＬINK四、ﻩ融资项目及抵押物 ＰＡGERＥF_Toc375926928\h20HＹPEＲLIＮK＼l"_Toc37５926929"（一) 融资项目基本情况 PＡGEREF_Toc375926９29\ｈ２０ＨYPERLIＮＫ\l＂_Tｏc3759269３０"1、 控规指标（详见Ｅxcel版测算表） PＡGERＥF_Ｔoｃ3759２6930\h232、 开发计划（详见Excel版测算表） PＡGEＲEＦ_Toc３７59269３1\h24HYPEＲＬINK\ｌ"_Toｃ３7５926９３2"３、 设计、施工、监理情况及各合作方介绍ﻩPAＧEREF_Toc３759２693２\h２5HYPERLINK\ｌ"_Toｃ375926933"（二） 项目市场情况ﻩＰAＧEREF_Tｏc３7５９26933\h25HYＰEＲLＩＮＫ\l"＿Toｃ３75９2693４"１、ﻩ项目所在地经济发展情况 ＰAＧERＥF_Tｏc3759269３4\h25ＨYPＥＲＬINＫ3、 项目市场情况ﻩPAＧERＥF_Toc37５92693６\h2７HＹPERLIＮK＼l＂_Toｃ37５926937＂（三)项目分析ﻩPAGEREＦ＿Tｏｃ375926937\h４6HYPERLIＮK\l"_Ｔoc37592６938"1、 总投资(详见Excel版测算表)ﻩPＡGEREＦ＿Ｔoc３75９２６９38\ｈ4６HYPERＬＩＮＫ２、 建设成本预测(详见Eｘcel版测算表) ＰＡGＥREF_Toc３759２69３9\h48HYＰERＬＩNK＼l＂_Ｔoc３7592694０"３、ﻩ项目销售预测ﻩPAＧＥRＥF_Ｔoc3759269４0\h４8ＨＹPＥRＬＩNK４、 项目财务效益评估（详见Exceｌ版测算表) PAＧＥＲEF＿Toｃ37592６９4１\h52ＨYPERLINK\l＂_Toｃ3759269４２"(三) 抵押物ﻩPAGEREF_Tｏｃ375９26942\h5３ＨＹＰＥRLINK\l"_Toｃ3７5926943"（四）ﻩ抵押物评估价值 PAGEＲEF_Toc３７592694３\h56HYPERLIＮＫ\l"_Ｔｏc3７592694４"五、ﻩ还款来源ﻩPＡGEREF_Toc3759２6９44\ｈ56ＨＹPERＬINＫ\ｌ"_Ｔｏc37592６945"1、 还款来源介绍 PＡGEＲEＦ_Toc3759２69４5\ｈ56HYＰEＲLINＫ\l＂_Toｃ３759２69４6"２、ﻩ项目现金流分析ﻩPAGEREF_Tｏｃ37592６946＼h57HYPERLINK\l＂＿Tｏｃ375９２69４7＂六、ﻩ项目综合评价 PAGＥＲEＦ_Toc3759２6947\h57HＹPERLＩNＫ\ｌ"_Ｔoc3７59２69４8"１、 客户定位 PAGEREF_Tｏｃ375９26948\h57ＨYPERＬIＮK七、 风险评估ﻩＰAGEREF＿Ｔoc３75926950＼h60HYPERLIＮK＼l"_Toc３759２6951＂八、ﻩ结论及建议 PＡGＥREF＿Toc3７5926９51\h６1ＨYＰERLＩＮK\ｌ"_Ｔｏc37５92695２＂九、 项目资料附件列表 PＡGEREＦ＿Toc37592６９５2\h61ﻬ项目背景项目介绍HYPERLINK＂fiｌe：/／/H:＼\viｅｗ\\2239.htｍ"＼t"_blank"苏州坐落于ＨYPＥRLINK"file：／／／Ｈ:\\viｅｗ\\4899４.htm＂\t"_blａｎｋ"长江三角洲地区的地理中心，太湖之滨，中国HYPEＲＬINＫ"ｆiｌe:／／/H:\＼view\\55５87８1.htm＂\t＂＿ｂlank"江南地区的经济和文化中心之一，HYPＥRLINＫ"fｉlｅ://／H：\\view＼\200047.htm＂苏南地区重要的工业中心。长江南岸的入海口处,两条高铁(京沪、沪宁)一条铁路,三条高速路贯通全市。苏州市区内3个国家级开发区,连续两年经济总量仅次于北、上、广、深,全国排名第五。四大行、交行、招行、浦发行和国开行均在苏州设有直属总行的一级分行,独立于江苏省分行。苏州市房地产发展比较平稳,没有经历大起大落，根据全国房地产中心数据,目前苏州市房产均价在9４２6元，在全国居第19位,家庭平均收入购买力为13.2年。苏州太湖国家旅游度假区为国家5Ａ级景区,太湖７0%的水面在苏州市境内。太湖为华南最大的湖泊,是上海、南京等地的后花园，游客首选的旅游、养生休闲之地，规划近期游客量达到750万人次/年。太湖度假区依托太湖滨水及山地资源,全面推进“一带、一环、两轴、两岛、五区”建设，着力构建以度假区中心区为主体、以光福和金庭为两翼、以环太湖生态走廊为轴线的大旅游格局，把度假区建成国内一流、国际知名的度假胜地和生态家园。未来则将建成国际知名度假胜地,区域休闲度假需求市场广阔。本项目占据东山环湖路口门户位置,项目地块北向一线临湖，距离太湖一路之隔,拥有广阔的湖岸线,东借太旅集团东山驿馆的服务配套,西借东山国宾馆等高档资源，离尘不离城，具备打造高端度假物业的优势区位与资源禀赋。经环湖路,可快速进入苏州绕城高速及周边沪宁、苏嘉杭、苏震桃等高速路网，1.２小时内可达上海、无锡等长三角多数城市；便利的外部交通为项目提供了极为优质广阔的客源市场。苏州规划中的轻轨６号线也将驶入太湖区域,项目未来的交通条件也将极大提升。项目区位图（左下红星处)２.项目概况东山新天地项目地处太湖核心区域东山镇，2０１5年园博会会址旁,距东山国宾馆50０米，紧邻太湖国际旅游集散中心,太湖水岸边,经环湖路,进入环城高速路并入苏嘉杭、沪宁、苏震桃高速1.2小时可到达上海、无锡等长三角城市,为项目提供了广阔优质的客源市场。项目具体位置图本项目为40年产权商服用地，占地面积７1７91.4平方米，容积率0．89，绿地率４0.6%,建筑密度３3%，土地成本2.1５亿元(楼板价３00０元／平方米，目前周边项目楼板价约450０元/平方米)，总建筑面积约8０0１2㎡(含地下不计容面积１6234㎡),限高18米。产品为别墅及精装酒店式公寓，其中独栋别墅１２栋，合院MｌＮI墅17７栋,精装公寓449套，配套商业39５8㎡。项目２013年11月动工(江苏南通六建为总包单位）,预计２０15年１０月竣工,预算总投资６.５亿元(不含税金）,总销售收入为9.9亿元，税后净利润为2.1亿元。目前已完成投入约３.1亿元,占总投入47%。目前，项目已取得四证（土地证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证及工程施工许可证）,计划201４年４月底取得预售许可证并开始准备预售。上海售楼处已在淮海中路17２0号开放,预计201４年５月初苏州售楼处正式对外开放。项目计划于201４年5月开盘，201４年12月底销售回笼资金近４亿元，2０15年底销售完毕。项目市场唯一性、稀缺性较强。本地块作为一线临湖项目,三面临水，拥有绝佳的景观及地理位置、优越的自然条件、便捷的交通和齐全的配套功能。苏州环太湖区域已有或待开发上市土地已是相对稀缺，后续一线临湖地块已被政府禁止作为商用及住宅开发(请参见附件：苏州市政府印发《苏州市城乡规划若干强制性内容的规定》苏府规字【２013】5号)。同时,本项目将采用新苏式风格、村落式布局，独栋别墅（形象产品)+创新小别墅（重点产品)+酒店公寓（现金流产品)的产品组合,也是帮助项目实现风险去化与盈利的最佳平衡。项目市场竞争性较好。在售同类产品(一线临湖项目)多处于销售末期，至本案上市时,几乎无可售产品与之竞争；与多数竞争项目（普遍2０00０元／平米以上)相比,项目150０0元/平米价格,使得本项目价格弹性与利润空间都十分可观。市场投资、增值力大。项目引入的高端酒店物业管理与物业托管经营服务,对于置业者而言具有极大的吸引力和舒适度,同时也可以产生持久的经营收益。规划中6号线支线将经越溪直抵太湖边的浦庄大道,极大改善项目交通条件。市场消费趋势明显。项目完善的生活、服务配套及游艇俱乐部及太湖岛业主休闲商务等服务,明显提高旅居者健康生活质量和度假养生功能。包括东山在内的苏州太湖景区成功申报国家级5Ａ景区,加上临湖镇世界温泉小镇规划、吴中滨湖新城规划等的促进,片区后续旅游度假相关产业发展前景可观,为房地产开发奠定良好的大环境与配套资源基础。项目周边东山宾馆、启园、状元第等所拥有的皇室文化、状元文化等独特而鲜活,具备深挖价值，未来发展潜力巨大。具体项目信息请参见附件一:东山新天地项目简介３.项目开发商简介苏州东立置业有限公司（以下简称：东立置业）成立于２0１０年,于2010年１月初通过公开拍卖获得该项目地块,成交价1.36亿元。后续因股东开发设计意见不统一,项目搁置未开发，2０１3年初东立置业项目公司整体转让。苏州星诺游艇有限公司(以下简称：星诺游艇)实际控制人智永军、智永祥收购东立置业公司１０0%股权（转让价2.15亿元),星诺游艇根据公司长期战略发展考虑，通过收购此项目,将游艇行业中具有时尚气息及个性化的休闲理念带入房地产行业中，形成以旅游度假、文化养生、商贸物业为主的房地产与游艇业互动的开发模式,通过房地产的实体运营，为游艇业提供客户服务俱乐部的载体,拓展企业快速发展。截止目前该项目开发建设中,现已取得四证。公司运营正常；该项目现已投入3.1亿元，其中包括自有投入２亿元，委托贷款1.1亿元(预计20１4年4月2５日到期）。为快速推进该项目开发建设,五月项目可顺利面向市场销售,现向中泰创展控股有限公司(以下简称：中泰创展）申请抵押借款融资1.６亿元,其中1.15亿元用于归还前期委托借款,剩余4500万用于该项目开发建设以及营销费用。操作方案与风控措施基本要素融资申请人:苏州东立置业有限公司融资项目名称：苏州东山“新天地”项目申请融资金额:1.6亿元融资期限:12个月融资用途:用于归还项目公司前期委托贷款和支付该项目后续开发建设费用还款来源:本项目销售收入为主，以及控股股东资金调拨抵押物:吴国用(2０1２）第０６3081１号土地使用权并追加在建工程抵押其他担保措施：苏州东立置业有限公司100%股权质押;对《委贷合同》和《抵押合同》办理强制执行公证；东立公司实际控制人智永军、智永祥承诺,对本次融资承担不可撤销的无限连带责任担保保证；苏州星诺游艇有限公司对本次融资提供不可撤销的连带责任担保保证;办理解押手续需同时满足下列条件：1）项目方需向我方提供销售合同及首付款入账凭证等证明文件原件，并经我方核对确认。２)签订资金沉淀承诺书,根据解押面积，按５000元／平方米进行还款；设定前６个月为观察期,若前6个月无法满足月均去化270０平方米,则自第7个月起加速沉淀,根据解押面积，按6500元/平方米进行还款；根据项目进展情况向项目公司派驻监管人员，根据实际情况对项目公司证、章、照、所有银行账户及销售网签U-ｋey等进行全面监管，对项目公司的收入和支出进行控制;业务人员每月至少一次项目公司实地考察，及时了解跟进项目经营情况、工程进展、以及销售情况等,进一步把控风险折当率:4折融资息费成本：委贷利息2１.6%/年，融资顾问费6.４/年还本付息方式:按月支付息费,按半年支付融资顾问费,放款当天支付前半年融资顾问费;每次解押时根据解押面积偿还部分本金，到期后一次性偿还剩余本金;满三个月可提前还款交易结构项目的进入中泰创展(或其指定公司)与东立置业、江苏瑞华投资控股集团有限公司（简称:瑞华投资）签订有关归还１．1亿元的三方协议，瑞华投资委托委贷银行办理解押手续,同时中泰创展（或其指定公司)做好抵押相关材料;中泰创展（或其指定公司)与委贷银行、东立置业签订委托贷款协议，之后由委托银行受让项目公司所持有的位于苏州市吴中区东山镇环湖路南侧、渡水港西侧的土地(面积为7１7９１．4平米，约107.6亩,土地性质为商服，土地证号为吴国用(2０１2)第０6３0８11号，土地使用权终止日期为2０5０年３月)作为抵押,办理他项登记，办理土地抵押后办理在建工程抵押；中泰创展(或其指定公司）与智永军、智永祥签署无限连带责任保证；中泰创展(或其指定公司）与苏州星诺游艇有限公司签署连带责任担保保证;中泰创展（或其指定公司）将资金转入委托贷款银行账户，我方办理东立置业100%股权质押等相关手续;中泰创展（或其指定公司）委托委贷银行直接归还项目公司1.１5亿元前期借款，待办理完成在建工程抵押后方可使用剩余0.45亿用于支付该项目开发建设使用。（注:在办理相关所有手续期间我司独立监管企业方证章照，并对企业开设所有银行账户加盖我方印鉴，开通网银账户所有网银我方收回，未开通暂不开通）具体交易模式:项目的退出项目开始正式预售后，项目公司需按照要求随卖随解随还款,项目到期后,由项目公司以其拥有的合法资金通过委贷银行归还我司剩余贷款，之后中泰创展（或其指定公司)授权委贷银行对其抵押物解押,并办理其他相关抵质押手续。若项目公司到期无法足额归还借款,中泰创展将依据相关法律或合同约定,对抵押物进行处理，最终实现资金的安全退出。项目公司的管理中泰创展（或其指定公司)不参与项目公司的具体运作和经营，项目公司从中泰创展(或其指定公司）获得的该笔贷款必须全额用于“东山新天地”项目,不得挪作他用。根据项目进展情况中泰创展(或其指定公司）向项目公司派驻监管人员,根据实际情况对项目公司证、章、照、所有银行账户及销售网签U-key等进行全面监管,对项目公司的收入和支出进行控制。业务人员每月至少一次到项目公司现场,及时了解项目公司经营情况以及工程进展情况和销售情况。风控措施1、东山新天地项目土地及在建工程抵押；２、苏州东立置业有限公司100％股权质押;3、对《委贷合同》和《抵押合同》办理强制执行公证；4、东立公司实际控制人智永军、智永祥承诺,对本次融资承担不可撤销的无限连带责任担保保证；5、苏州星诺游艇有限公司对本次融资提供不可撤销的连带责任担保保证;6、根据项目进展情况向项目公司派驻监管人员，根据实际情况对项目公司证、章、照、所有银行账户及销售网签U－key等进行全面监管,对项目公司的收入和支出进行控制。7、办理解押手续需同时满足下列条件：１）项目方需向我方提供销售合同及首付款入账凭证等证明文件原件,并经我方核对确认。2）签订资金沉淀承诺书，根据解押面积,按5000元/平方米进行还款；设定前6个月为观察期，若前6个月无法满足月均去化2700平方米,则自第７个月起加速沉淀，根据解押面积,按6５00元/平方米进行还款；8、业务人员每月至少一次项目公司实地考察,及时了解跟进项目经营情况、工程进展、以及销售情况等，进一步把控风险。交易对手申请人/项目公司基本情况及历史沿革苏州东立置业有限公司成立于2010年，注册资金80００万元人民币，是一家专业从事房地产开发、经营、管理的房地产企业。开发资质:暂定二级。公司现有员工26人,具备本科以上学历的１0人,大专以上学历10人，具备高级职称6人,中级职称8人,初级职称6人。公司中层以上管理者均来自国内各大、中型房产开发、经营企业,对房地产开发、营运、管理有着丰富的操作、把控能力，特别在市场把控、营销策划、项目设计和财务风险管理上有着超强的专业经验和创造性的管理思维。公司坚持以创新的经营模式和战略为经营理念,以打造具有时代气息、符合市场要求和满足生活服务的系列精品项目为经营目标，始终专注于核心竞争力的培养,以保持自身的持续发展和实现公司的基业长青。公司开发的“东山新天地”项目将形成以旅游度假、文化养生、商贸物业为主的房地产开发模式,打造成一个为客户提供具有创意、休闲、生态和养生等特色的旅游生活区，同时为配合苏州“走进太湖时代”的战略启动,为苏州东太湖滨湖新城开发,环太湖５A级旅游核心景区的打造,东山新城旅游集散中心的开发做出应有的贡献。项目公司东立置业有限公司成立时间20１0年1月住所苏州市吴中区东山镇科技工业园法定代表人王荣荣企业类型有限公司（自然人控股）注册资本800０万元实收资本8０0０万元股权结构智永军、智永祥经营范围房地产开发经营经营期限2０10年１月２9日至2030年1月28日房地产开发资质暂定二级资质企业法人营业执照年检情况已参加２０12年度年检申请人的股权结构股东姓名出资金额出资形式股权比例智永军480０万货币出资60%智永祥3200万货币出资40%合计8０0０万货币出资１00%组织结构高管层情况介绍法人代表:王荣荣现任东立置业法人代表，男,出生于1964年10月，主修工程经济,现全盘负责该项目开发事项；王总从毕业开始一直从事建设行业的管理工作,对工作认真负责、积极主动，善于团队管理工作，具有较完整的职业经历和较强的管理能力,有较高的技术水平和丰富的项目管理经验。特别是近十几年在房地产领域积累了一套系统完整和实用的实战经验和领导艺术。工作经历1986.07—19９0.1２江苏溧阳建工局计划处科员199１．03—1994.10上海汇丰房地产开发公司投资总监项目概况：广灵新村（四），住宅、总建15万方、层数６层,负责项目预决算、主材采购、变更签证、建设费用审核等工作。1994.11—1997．02上海居乐建筑装潢工程有限公司副总经理项目概况：1.通用汽车办公楼,室内设计、装饰,总建６500方、层数6层。2.上海市政府机关事务局,室内设计、装饰，总建7500方,独墅1５栋。从项目投标、设计、报建、施工、竣工验收全过程。负责对外协调、合约采购、预决算及签证、施工资料。199７．03—2007．02上海中金房地产集团有限公司常务副总经理项目概况:1、嘉禾花苑—~四期，总建１8万方；其中三~四期为小高层(12层）,主持２、怡众花园（玫瑰湾)、总建16万方、住宅、其中别墅６800０方;负责项目全过程（前期市场、产品定位,规划设计、报建，项目融资和现金流平衡，招标、建设，销售交验等);2007．０3—2009.05上海中油置地有限公司常务副总经理项目概况:地点:重庆合庆区;类型：旅游、商业、住宅地产(综合体）,总规划面积：106万方;总用地面积３87万方(5800亩）;负责重庆合庆区钓魚台项目前期项目政府合作谈判和市场定位、区域控规方案设计。2０0９．06—２0１2.０５苏州瑞基集团有限公司地产事业部总经理１、负责集团(地产中、长期）发展战略方案、计划制订；1４个储备项目开发、融资方案的编制和实施总控;2、负责地产悦融庄别墅（住宅)项目３.5万方的前期开发（调研、定位、设计）、报批工作；3、负责集团喜游城商业娱乐茂（综合体)3万方的建设、招商、运营工作;4、负责集团瑞富广场(商住综合体)6.５万方的建设、招商、运营工作；20１2．0７—至今苏州东立置业有限公司总经理负责公司全面工作,项目性质:商服;度假别墅及商业；总建１2万方；目前处在施工许可证申领和开工前准备阶段。法人个人征信:经查询无不良记录以及贷款。经营情况调查东立置业是为取得东山新天地项目成立的企业，现主要开发东山新天地项目,因前股东项目开发设计意见不统一等因素,通过股权转让方式，2０13年10０％股权转让给现任股东;该项目占地７1791.4平方米,总建筑面积8001２平方米,整个项目由特色院墅、创意独墅、度假公寓、精品会所等构成；项目以商业性质为基础,利用旅游地产开发方式和手段,达到创意、休闲、特色的商业、办公，生态、休闲、养生度假的旅居生活区和集中地;未来预计销售收入9．9亿元左右，收益非常可观;现项目已取得国土证、建设用地规划许可证,工程规划许可证以及建筑工程施工许可证等四证,预计四月底取得预售许可证，目前该项目整体顺利开发建设中。控股股东/实际控制人智永军，1970年１月出生,男，大学本科学历。智永军先生多年来一直从事国内、外游艇产业的研究及新产品的开发、生产及销售，在游艇产品的销售积累丰富的经验，同时也在国内、外也积攒行业人脉资源。主要工作经历：1９94.7—１9９９．４苏州市东山中学数学教师；１999年开始从事游艇、游艇发动机及相关配件的代理销售（一开始主要是代理美国水星系列产品),曾被美国水星公司授予过全国最佳销售奖、优秀代理商,后来也逐渐代理其他国际著名品牌的游艇及舷外机。20０5年初，随着国内游艇业的发展,开始筹建生产型企业,20０6年正式注册了“苏州星诺游艇有限公司”,开始了中小型游艇模具及产品的开发生产、销售,并在国家商标局注册了商标，为发展自己的品牌游艇事业迈开了坚实的一步；2011年,随着国内游艇市场的迅速发展，公司开始了82英尺及以上的游艇产品研发,并与英国、美国、意大利等游艇品牌顶尖设计师、供应商及制造者进行多项合作，全面提升公司产品的品质和品牌。2011年５月智永军先生通过全面并购，此次并购既是“星诺游艇”公司成立以来的一次里程碑式的发展，也是智永军先生多年来游艇事业从业生涯的一次质的飞跃;此次并购让企业生产技术、行业经验、丰富资源找到了更广阔的发展空间。本次收购扩建后可实现最大年产值4０亿元，可实现销售收入4亿元,收益非常可观。2０13年2月智永军通过股权收购取得苏州东立置业有限公司100%股权以及该项目开发；从而实现了企业多元化发展。项目公司财务状况项目公司税收政策税收政策税种税率税种税率营业税５％土地使用税5元/平方米土地增值税(预缴）4％房产税土地增值税(清算)城市建设税/费营业税*7%企业所得税(预缴)教育和卫生附加费营业税*3％企业所得税(清算)２5％地方教育费附加施工合同印花税购房合同印花税0.05%项目公司财务信息截至2014年2月28日，东立置业总资产3０1４1万元，净资产19０14万元,流动负债１112８万元，资产负债率36．９%。请参见附件二：东立置业财务报表从财务报表可以看出，该企业为东山新天地项目的项目公司，没有其他开发项目，因此，财务状况比较简单。项目公司的资金来源为股东自投1９014万元（包括注册资本８000万,不需偿还股东借款11013万元,未分配利润1万元。)和委托贷款1１０00万元。另外,我部在中国人民银行征信系统对东立公司的基本信用信息进行了核实，该公司没有不良信用记录。近期科目明细:（2）存货=1＼*GＢ3①按照分期、分项目汇总列示明细分类金额（万元)付款时间／期间土地款及税金２1５０02０1０年3月２3日土方回填及土地整理1570设计费1１36项目前期策划费１1项目勘探费2６项目立项、环评费30项目配套咨询费７8开发管理费787利息资本化2０01现场临时设施费78８项目前期营销费3项目红线定位测绘费38人防易地建设费10０工程款４50其他283=2＼*ＧB3②按照同期、同项目，不同的对方单位列示明细科目收款单位付款金额(万元)付款时间／期间土地出让金及契税苏州国土资源局2１500２010年3月２3日设计费上海乘凡建筑设计事务所438设计费浙江绿城东方建筑设计有限公司３2４设计费苏州科技学院设计研究院有限公司32设计费苏州石草堂景观设计有限公司46设计费深圳市中装建设集团股份有限公司60设计费苏州东篱装饰设计工程有限公司１１8土方回填及土地整理苏州腾翔建设发展有限公司11０8土方回填及土地整理苏州正豪建设工程有限公司２8９总包预付款江苏南通六建建设集团有限公司450项目红线定位测绘费苏州市测绘院有限责任公司38现场临时设施费苏州正豪建设工程有限公司７７５现场临时设施费苏州市科信诺电力有限公司1３项目配套咨询费上海克而瑞信息咨询有限公司24往来款明细表报表科目金额款项性质与本企业关系(是否关联公司)归还时间应收账款邓守宽2５００0０上海售楼处租赁押金否苏州市民用建筑设计院有限责任公司58０00预付款否合计３0800０其他应收款王荣荣1０8２６3．24待报销的公司日常费用支出是苏州国裕物业管理有限公司460押金否东山镇财政集中收付中心(东山城管中队）30０00城管押金否江苏省电力公司苏州供电公司1２5000押金否现场宿舍押金(苏州市吴中区东山家乐房产中介服务部)1000押金否合计26４7２3.24应付账款苏州腾翔建设发展有限公司220066.4已取得发票暂未支付的款项否苏州科信诺电力工程有限公司３９0０0已取得发票暂未支付的款项否浙江冠臣家具制造有限公司2000已取得发票暂未支付的款项否深圳市中装建设集团股份有限公司2０0００0已取得发票暂未支付的款项否苏州市政通房地产土地评估有限公司20０00已取得发票暂未支付的款项否合计１73０66.4其他应付款江苏南通六建建设集团有限公司５0000０投标保证金否苏州工业设备安装集团有限公司第六分公司1000０0投标保证金否南通扬子设备安装有限公司100０00投标保证金否江苏省钟星消防工程有限公司1000０0投标保证金否南京市消防工程有限公司苏州消防工程分公司10000０投标保证金否苏州通搏机电消防工程有限公司１0０００0投标保证金否江苏省消防工程有限公司溧阳分公司100００0投标保证金否合计1100000否短期借款明细表借款方借款金额贷款方借款期限借款方式抵押物信息担保方苏州东立置业有限公司11０00张剑华3个月委贷苏州吴中区东山镇环湖路南侧、渡水港西侧土地智永军夫妇、智永祥无限连带责任担保项目公司征信情况查询苏州东立置业有限公司征信报告,无不良征信记录。查询实际控制人智永军个人征信报告,无不良记录，但存在770万元个人经营性贷款,信用记录良好。诉讼情况：通过“全国法院被执行人信息查询”系统查询苏州东立置业有限公司无被执行人信息;通过网络查询项目公司实际控制人无诉讼记录。通过查阅报刊杂志、调阅相关行业报告和上网查询等方式,项目公司没有负面新闻及事件等。征信情况详见附件：一、融资方信息中东立置业征信报告；融资项目及抵押物融资项目基本情况东山新天地项目位于苏州市吴中区东山镇，紧邻东山国宾馆和东山镇中心,地处太湖５A级景区核心地段。东、北向与太湖仅一路之隔，拥有广阔的湖岸线；西、南向与渡水河相邻。环太湖大道、东山大道分别在本项目北、南侧通过。项目位置绝佳,自然条件优越，交通环境便捷，配套功能齐全。从苏州经吴中大道,友新路高架桥至项目仅需20分钟车程，从沪宁高速、沪杭高速至本项目也仅2０分钟;由上海虹桥机场、无锡硕放机场至项目分别只需45分钟和30分钟。该项目占地71７91.4㎡,总建筑面积约800１２㎡，(地上计容面积：63778㎡,地下约1６2３4㎡），容积率０.89，项目整体销售物业类型分为度假型酒店式公寓、合院ＭIＮI联排别墅、以及独栋别墅共三大产品类型，另有项目会所及地下停车等相关配套型物业。坐落在整个城市的相对位置相对坐落位置具体坐落位置物业类型总层数所在楼层建筑面积（平方米）主力户型面积主力户型比例备注MINI墅2-２３５0013６公寓5-3527080精装修独栋别墅２-３80０会所21208地下车位１３4８4其他用房２7５０合计80012控规指标（详见Excｅｌ版测算表）序号指标名称一期指标单位1总用地面积71,7９1.4０m２1.1道路及公共用地面积m2１.2建设用地面积7１,79１.40ｍ22绿地率４０.6０%3建筑密度３3.00%4建筑高度18m4规划容积率0.895总建筑面积８0,012．0０m２5.１地上建筑面积6３,7７8．00m25.1.１酒店式公寓３5，２70.00m２５．1.2ＭIＮＩ墅２3,500.00m25.１.3独栋别墅3,８00．00m２5.1．4会所1,208．００m25.２地下建筑面积16，234.０0m25.2.1车位331个5.2．2商业2，75０．0０m25.2.3人防0m2开发计划（详见Excel版测算表)序号节点名称完成时间一期１取得《土地使用证》２012/4／162设计单位确定2012/10/93概念设计完成2013／５／３１4规划设计报批文本完成２0１３/９/3０5取得《规划用地使用许可证》2０1２/12/２86扩初设计完成20１3/9/3０7施工报建图完成2013/11/３08取得《建设工程规划许可证》２013/1１/149全套施工图完成2０13/11/30１0总包单位确定（招标）2013/9/3０１1取得《施工许可证》2014／1/1５１2景观施工图完成20１4/2／２01３基础施工至±0.00020１4/3／151４售楼处建成2０14／４/1515达到预售条件2014/４/3０1６取得《预售许可证》2014/4/30１7样板间开发时间2014/5/118主体结构封顶2０14／9/30２1外立面装饰工程完成201４／12/３1２2室内装饰工程完成2015/8/3023安装工程及调试完成２015/8/3０24室外配套、园建完成20１5/6/30２5竣工备案时间2015/10／302６预验收时间２0１５／3/3１2７竣工验收完成2０15／9/３028交房时间201５／12／31设计、施工、监理情况及各合作方介绍项目实施单位规划设计单位浙江绿城东方建筑设计有限公司建筑设计单位浙江绿城东方建筑设计有限公司施工总承包商江苏南通六建建设集团有限公司监理单位苏州市建华建设监理有限责任公司项目市场情况项目所在地经济发展情况2０12年,随着吴江以及吴中东太湖滨湖新城的启动,临湖温泉小镇的开发，太湖5A级风景区的成功申报,苏州环太湖区域正着力打造长三角生态休闲度假中心，预示着苏州正式迈入“太湖时代”,沿湖而兴的人们开始享受太湖的“甘甜”。20１3年初,江苏吴中太湖旅游区被正式评定为国家5A旅游景区。吴中区倾力打造的这个以太湖为主线，串联起太湖古镇古村、丘陵山体、自然村落等各种类型要素的旅游区,通过“捆绑”创建及“软硬件”提升,跨入了国家5A级旅游景区行列。这无疑增加了太湖区域的知名度和影响力，直接带动旅游市场的吸纳力。苏州太湖旅游度假区与上海佘山、杭州之江、无锡太湖并列四强，短短十数年，太湖已然发生了从量到质的转变，尤其是近两年伴随着长三角区域的飞跃发展和世博影响力，变化更令举世惊叹。现在苏州环太湖地区也越来越受到大牌开发商的青睐。华丽家族、吴中地产、江苏仁泰、花样年等这些国内外知名的房地产品牌企业的先后涉足,太湖板块的整体开发环境和区域价值得到大幅提升。2012年,东山镇完成地区生产总值２0．５3亿元，农民人均纯收入1８２76元。2０13年春节黄金周期间，太湖度假区日接待游客2．６6万人次。而梅花节这一个月里度假区日接待客流3．86２万人次，累计迎来游人112万人次。旅游总收入达９460万元，日收益32６.2万元。在太湖东山强劲的经济发展势头和浓厚的商业氛围中，此项目的开发能敏锐的抓住东山地区商业发展的良好契机，同时也弥补了目前太湖东山地区集聚型商业业态的不足。而东山新镇道路规划的出台不仅给太湖东山在外部交通条件带来极大的改善,也为区域度假旅游发展带来了更多的机遇,为太湖板块内的楼盘注入了一针“强心剂”，区域升值潜力无限。东山项目迎天时、地利、人和之优势机遇，外揽优越的区域环境,内携自身产品价值的优势,在旅游地产迅猛发展的今天，承前启后,应运而生。当地房地产市场总体情况区域市场2０13年1月-12月份成交统计情况类别销售套数(套)销售面积(万㎡)销售价格（元/㎡）销售额(亿元)批准上市套数(套)公寓47４９1527.44１09０6575.２４４９3３3酒店式公寓（70年）227２．５22３2145.８5２58联排别墅1１1034.6６１7０２3591749叠加别墅２２64.48１23６６5.５40双拼别墅91３.432１0７97.2350独栋别墅３3３１６.０6275904４.3１665据统计201３年1月至12月吴中区批准上市所有房屋,去化率均超过60％,市场表现异常火爆,成交量逐渐增加，该区域成交呈上扬趋势，但市场供应量却逐渐在减少，这是对区域市场认同度提高的一个很好的先兆，随着区域的成熟度不断提升，该区域未来市场的表现将会得到更大飞跃。项目市场情况项目区域交通情况（附位置图）项目位于苏州市吴中区东山镇，紧邻东山国宾馆和东山镇中心,地处太湖５A级景区核心地段。东、北向与太湖仅一路之隔，拥有500米湖岸线；西、南向与渡水河相邻。环太湖大道、东山大道分别在本项目北、南侧通过。项目位置绝佳，自然条件优越,交通环境便捷,配套功能齐全。从苏州经吴中大道，友新路高架至项目仅需20分钟车程，从沪宁高速、沪杭高速至本项目也仅２0分钟；由上海虹桥机场、无锡硕放机场至项目分别只需4５分钟和3０分钟。项目配套设施情况东山新天地项目位于国家5A级风景区苏州吴中太湖旅游区核心区域内，周边景点密布,配套设施完善,无论生活居住还是商务休闲均极为便捷。项目西借东山国宾馆的高档资源,东借太旅集团东山驿馆酒店及旅游集散中心的配套服务，距离雕花楼宾馆及餐饮购物店铺林立的东山镇商业区约15分钟步行距离，是真正的离尘不离城的宜居宜游之所。苏州东山宾馆,1994年10月开业，是一家按照五星级标准建造的久负盛名的涉外花园式国宾馆,位于被誉为“天堂中的天堂”的太湖东山风景区,占地面积达25万平方米。东山宾馆依山傍水，境内风景旖旎、果树遍野,绿荫葱茏，东与浩淼太湖相连,南与苍翠群山相接，怡人的美景随处可见,并有着悠久的历史文化和众多的历史遗迹,其自然的山水环境深受中内外人士的青睐。苏州东山宾馆营业至今,成功接待了数百位国家元首、政府要员及众多商贾巨富,其中包括胡锦涛、江泽民、吴邦国、温家宝、李鹏、朱镕基、李光耀、吴作栋等中外领导人，山水如画的风景赢得了中外宾客的一致赞誉。苏州东山宾馆拥有550余套舒适典雅的客房,房内设计温馨雅致，陈设富丽豪华,坐拥山水美景。20余间洋溢着吴地文化的特色中餐厅及特色风情西餐厅可同时容纳千人用餐。其中式餐饮极具农家特色,采用绿色有机食品,各类蔬菜、肉类均是农家供应，野生有机鱼原产地配送,名酒厂家供应。东山宾馆还拥有技术精湛的厨师队伍,精通各式原汁原味的粤菜、淮扬菜等等,深受广大宾客好评。雕花楼宾馆，１９82年5月1日开业,地处东山镇,坐落在中外闻名的全国重点文物保护单位雕花楼内,周围银杏林立，草木葱郁,环境幽雅,以太湖水产鲜果饮食文化和雕花楼建筑艺术文化融一体，深受宾客喜爱。成立以来先后接待过党和国家领导人江泽民、李鹏、朱镕基、李铁映、吴邦国、李岚清，新加坡李光耀资政、王鼎昌总统等国内外宾客百万人次,是各种会议、旅游、商务休闲度假的理想场所。此外,紧邻东山新天地项目的太旅集团四星级酒店东山驿馆及游客集散中心，借助集散中心码头的星诺游艇俱乐部,附近的东山镇商业区等各类服务配套,一路之隔的太湖,东山景区的名胜景点,均为业主的生活居住及商务休闲娱乐提供完善保障，明显提高旅居者健康生活质量和度假养生功能。周边主要土地成交情况截止2013年1２月３1日,吴中区出让商业／办公用地30块，总成交建设用地面积6７70８8.3平方米，土地出让金2０50６6万元，目前旅游地产投资市场需求量大逐渐体现,但该区域因属于5A级旅游景区，未来可供地已明显减少;根据苏府规字〔2013〕５号文件,严格限制在太湖1公里之内进行新的建设,因此东山新天地所处位置绝佳,有明显的地理优势,未来投资价值巨大。在2013年6月苏州首场大型土拍会上有53家房企和个人竞拍2１宗地块。在近1个半小时的时间内,２1宗地块均顺利拍出，本次土拍会共吸金9３.６亿元。ﻫ此次土拍会上，太湖旅游度假区拍出七宗地块,占到总推地量的三分之一，三块住宅用地、四块商业用地。其中,东山镇三宗地块。可以看出，在太湖旅游渡假区荣膺为国家5A级旅游度假区后,太湖区域的土地热度再度升温,市场普遍看好此区域，预计在未来1-2年内,区域内价格将会有较大提升空间。东山镇、太湖旅游度假区土地成交情况:序号竞得单位地块位置面积（平方米)用途，出让年限容积率建筑面积（平方米)楼面单价(元／㎡)成交总价(万元)１苏州太湖城市投资发展有限公司苏州太湖国家旅游度假区蒯祥大道北、规划道路东５72０3.670年城镇住宅用地>1.0≤1.69152５.76262524０2５.5122苏州三和实业有限公司国家旅游度假区孙武路南、香山北路西63213．340年商务金融用地≤2.0１2642６.6180022756．７88３成得投资有限公司国家旅游度假区香山南路东、承祖路北81487.870年城镇住宅用地>１．０≤1.297785.363100303１3.46１6４苏州太湖山水文化旅游发展有限公司苏州太湖国家旅游度假区墅里路西、高尔夫酒店北924５1.440年住宿餐饮用地≤1.51３８67７.118０024９６１.878５宇诚集团股份有限公司东山镇石鹤山路南侧、环山路东侧4139０．270年城镇住宅用地>1．0≤1.145５29.222240102006苏州市东山雕花楼宾馆有限公司东山镇雕花楼南侧、紫金路西侧133４.9４0年住宿餐饮用地≤1.3１73５.３７41497２07徐耿明吴中区东山镇碧螺村杨家路西侧6180.７4０年住宿餐饮用地≤0．74326.４9１71４.２974１．684周边竞争项目分析苏州环太湖区域度假物业市场主要由胥口、光福香山、西山以及东山四大板块构成,而各个板块所倚借的核心资源也各不相同。各区域分布情况:板块主力物业价格段(元／㎡）客户典型项目未来市场竞争性东山临湖多层、小高层住宅、联排住宅8０0０－１０000别墅10０0０－1500０中端及中高端休闲度假客户,本地客户占较大比例普罗旺斯、荘子、太湖富力都光福、香山独栋、联排、酒店式公寓公寓11000-18000别墅１2000－26000高端休闲度假客户及本地客户均较多花样年、高尔夫、太上湖、纯水岸胥口独栋、联排、酒店式公寓公寓1２000-23000别墅1600０-26０00中高端及高端休闲度假客户，及本地自住客户黄金水岸、胥江一号西山独栋别墅23000-２60０0高端休闲度假客户涵园、太湖之星周边竞品分布:楼盘名称太湖黄金水岸花样年太湖天城高尔夫城仕太湖纯水岸华丽家族太上湖普罗旺斯产品类型独栋、联排别墅、酒店式公寓独栋、上下叠联排别墅、公寓酒店式公寓联排、联排叠拼、住宅独栋、联排、叠拼、商业双拼、联排、住宅位置吴中太湖大道北侧、孙武路南侧吴中太湖大道12８号,环湖大道北侧太湖国家旅游度假区墅里路8号太湖旅游度假区伍相路1号(太湖论坛西侧）吴中太湖大道１38号东山半岛临湖镇新市街５18号(渡村站公交站台附近）开发商苏州吴中地产集团有限公司苏州市花样年房地产开发商有限公司仁泰地产·苏州卓运房地产开发有限公司苏州昂内房地产开发有限公司上海华丽家族股份有限公司苏州东兴房地产开发有限公司总建筑面积１2万平方米50万平方米12万平方米19万平方米33万平方米11万平方米各产品类型均价酒店式公寓18000元独立式酒店22０00元-6６00０元公寓１4500元MINＩ墅18０00元公寓18000元住宅７5０0元叠拼1６00０元，联排170０0元，独栋2100０元住宅８000元,双拼16０00元开盘时间２010年6月20１1年1月201０年１0月20１0年4月2010年4月2０1０年１0月销售情况酒店式公寓售罄销售中销售中别墅售罄销售中销售中数据来源搜房网搜房网搜房网搜房网搜房网搜房网太湖黄金水岸项目地处吴中太湖大道北侧、孙武路南侧,总建筑面积１2万平方米,容积率０．３,为40年商服产权项目。该项目包括别墅、酒店式公寓及酒店等业态，目前黄金水岸项目公寓业态已售罄，其均价超过180０0元,部分可远观湖景的房源更达到３0０00元;其别墅业态目前房源基本售罄，剩余尾房面积为56０平起,单套售价均超过1000万元。该项目自2010年首次取得预售至2014年初已基本清盘,通过中指数据对其历史成交情况（见下图及表格黄金水岸花园销售情况)分析,由于项目定位以大户型高总价的别墅产品为主,单套售价800万元起，因此项目整体去化速度适中。项目成交情况基本由开发商的推盘节奏决定,在太湖旅游旺季五六月份及传统销售旺季九十月份都有相对较好的成交情况，月均成交金额接近５０00万元,而在个别月份由于开发商减少在售房源的营销策略所致也存在单月成交量低于5套的情况。从近一年的销售情况看，项目累计成交金额接近5亿元,月均成交金额超过400０万元，成交均价近2100０元。此外，通过查询苏州市区商品房销售网上管理系统(见下图黄金水岸酒店式公寓房源情况及网签情况),我们发现中指数据存在不完整的情况，其销售数据几乎全部为别墅产品，酒店式公寓的实际去化情况在其数据中并未如实体现。酒店式公寓作为该项目产品线的补充，共有277套,平均面积114平米,以上百平米的大户型为主,同时有少数小户型产品，实际成交均价超过１８００0元，在项目二期、三期阶段性开盘并迅速去化。目前已实际网签252套,月均去化超过20套,基本符合尽调人员现场了解的情况。黄金水岸酒店式公寓房源情况及网签情况（网签系统数据)：下图绿色部分为可售房源56#楼57#楼58#楼18８#楼189＃楼1９0＃楼黄金水岸花园销售情况(中指数据）:时间成交套数成交面积(㎡)成交金额(万元)成交单价(元/㎡）2０1４-０３728２15890．72088120１4-022388８40.８821６６7２013-１２３７１81437．422000020１3－１161827378５．84２07１２2０１３-10８17333４８4.852010１2013-０９1124４14610．5５１8８872013-08314283366.21235７12０１3-077１759355３．1７20１9３2013-０6１2293３5７７6.１８１９68８2013-0５２１4０788313.542038３2013-048193１3834．２319８４92013-035４５0810.361800０２013-０2２3８979１.98203１42013-0１５５98１０76.８9１8000２０12-1２47１0１365.2９１９2122012－111026435263.6519９1５２012-10121652３065．27１8548２012-094９８5190７.２31936０20１2-0８2174313.941８0００2０1２-07７10182１78０6１７0126．９180002０１2－０56604108８．87１8000201２-0458242172.8４2６3６８201２-033４４6803.1１1８00020１2-0211５12７1.961800020１２-０1４８35２810.２5３３63220１１-1２497３39５2.474０5８62０1１-1171090362７.２533２5920１1-10２1412５3.818０002011-０９8７7０13861８0０020１1－088６２９113３.５180０02０11-0782１064182.231９8５72０１1－061721844805.６1２200０２011-0514８641902.９8２2０002０11-0416２2８143３５189992011-０35５０91019.６２00０0２011-0２161110．５71800０20１1-0１1０６0６１653.53272772０10－1１１51323７27.8１55００201０-0697731547.９620000花样年太湖天城项目地处吴中太湖大道１28号，环湖大道北侧，总建筑面积约50万方，容积率0.99,为40年商服产权项目。项目产品涵盖超五星级主题酒店、湖景别墅、私人会所、五星级私人酒店公寓、商业水街、太湖文化论坛六大业态。首批次房源开盘一日售罄，热销全城,均价为１45００元。该项目自2011年初开始预售,通过中指数据对其历史成交情况（见下图及表格花样年太湖天城销售情况）分析,项目以酒店式公寓及上下叠联排ＭIＮI别墅为主，在20１1年旅游旺季五六月份月均去化房源60余套,之后销售情况随着开发商的推盘节奏起落,月均保持在２0套左右。2012年，由于首批交房的酒店式公寓产品爆出严重质量问题，给项目销售带来极大打击，20１２年旺季销售情况仅达20１1年一半,2013年月均销售不足1０套，2０14年随着开发商的营销推广,销售略有好转，3月份成交达到12套。从项目至今的销售情况看,项目累计销售面积约5.５万方,整体均价超过150０0元，成交金额约８.5亿元,2０12年项目出现的负面消息对其销售影响严重，其2０11年累计销售房源202套,2012年至今累计销售房源数量仅与2011年持平，预计随着营销推广的深入及负面消息影响淡化，今年该项目去化情况将有好转。花样年太湖天城销售情况（中指数据)：时间成交套数成交面积(㎡）成交金额（万元）成交单价(元／㎡)2014-0３１21434２415.72168362014－0２3202265.111３０７02014-01818522５93．63１400020１３-12８988１３84.4214000201３-11116８2３5.84140０02013－10６13861８67.3４1346６2013-0９９8７9１528.8217３892０1３-0721762６6.３9１50632０１3-063295４２6．5１4４1220１3-0５１01５40２3９8.87１556920１3-04６５８29４6.３316２542０１3－031６9100.54１４５002013-022264535.572025２20１3-０16１0６８152６．46142842012-１２101808２5８５.9814２95201２-１11934405６08.79１63002０１２-10141５13２０８9.３2１3８0220１2－09９1３5０19８8.45147182012-08４4768１6.651７1４72012－071213121４４3.7７1１０00２01２-061413７52338．４91６９９92０１2-05２5４０５27059.8３１74２220１2－04１５1８2220５７.３6112862012－0３8745895.０2１19992012－021082９2072.９2４9992０12－0110２45０7６89.４5３1３832011－121313１717１2.941300020１1－１１61660２４０７.571４5002011-１0182０６629９6.1１14499201１-0９615９42312.21449９2011-08１238６２5６００.０61４5002011-0717１１1３1614.551449９2011-065６38395５６6.78145００２０11-056345106540.４４１4５0０20１1－02233249８.４215000201１-01983７1１3２.16１3５２4苏州太湖城仕高尔夫酒店公寓项目地处太湖国家旅游度假区墅里路8号,总建筑面积约12万方，容积率2.４,为40年商服产权项目。项目具有度假区整体规划,是集休闲、旅游、投资、商务、度假和娱乐为一体的高端酒店式精装公寓项目。项目均价18000元起。该项目自2010年10月开始预售,开盘均价1６000元,鉴于中指数据的成交情况与网签情况存在较大差异，因此仅参考中指数据的成交趋势及成交均价，其保持了太湖板块楼盘五六月旅游旺季及九十月推盘旺季成交较好的销售形态,成交均价近1７5０0元。该项目自销售至今累计网签358套,月均网签套数约10套,主要原因包括项目定价偏高,既非一线临湖,容积率又高达2.4，周边配套设施不完善，性价比较差等。太湖城仕公寓房源及网签情况(网签系统数据）:３#楼2#楼5#楼１#楼中指数据:时间成交套数成交面积(㎡)成交金额（万元）成交单价(元/㎡)2014-０1175135.３６１８000２０１3-１23１85334.531８0０0201３－１14２９449３．２８1６７372０１3－1042６948５.5１180０0２0１３-0７1539８.2７1827０2013-0６１4893.53１9３692013-0５5318627.４３197052013-0421２4220.2２１７7322０13-035353５66．24160002013-02３222356．4８160００２01２-12214423０.6９160０02012-1142５1402.６4160０02012-10２８８141.9８1600０2０１2－０91８0129．０９15９９92012-08166105．９160０0201２－07２15324606３252378.4１５000２０12-０516598．5３1500020１2-０4642063１.29１５00020１２－0353８１610.741600020１2-0２4３0２４84.1616０00２０11-1２155８８.54159992011-11639６６34.5116０0０201１－061２6921１76．641７０002０1１-0２138041７68.７4２１９95华丽家族太上湖项目地处吴中太湖大道13８号(蒯祥公园西侧５00米)，总建筑面积约97万方，容积率0.７8,为７0年住宅产权项目。国际巨星刘嘉玲落户太上湖一期亲湖独栋别墅,二期联叠别墅则更为亲民，2１5-30０平方米精致的面积、紧凑的布局，有效控制总价。项目产品包括独栋别墅、联排别墅、叠拼联排别墅等，并配套建设20０00平方米时尚商业MＡLＬ,20000平方米水岸风情商业街,１2０0０平方米景观商铺，2000平方米高级幼儿园,逾６０00平方米社区会所，由世界顶级会所经营管理公司威尔士担纲打理。该项目自2010年初开始销售,通过中指数据对其历史成交情况（见下图及表格花样年太湖天城销售情况）分析,项目全部为别墅产品，产品覆盖叠拼联排、联排、独栋,面积从215平米到8２0平米。项目开盘销售情况良好，在2０10年十月销售49套，2011年初，由于项目为住宅产权,受限购调控政策影响较大，从项目成交情况表可看出，虽然其在五六月份与九十月份销售情况相对较好,但是对比2010年差距极大。项目自调控以来月均去化不足5套,成交均价约16０00元。华丽家族太上湖销售情况(中指数据)：时间成交套数成交面积(㎡）成交金额(万元）成交单价（元/㎡)2014-03１2８9４0２．３６13920２0１４-0２-６423２1.０650002013-1２２60912６8.3520７99２01３-114１2652302.７９１８1９32013－１082487４645.81８6７32０13－091２７148９.281８0０02013-081３04547.9４1800０201３-0７37268７８．44１20９3２0１３-０638271093.0913２162013-0428３１1１０8．８6１33３32013-０11１9０22８．７8１2000２012-1249141253.２2１３７０02０1２-112463635.0２137002０12－１01293402.04１３70020１2-091223268．281２0００20１２-0841012１３１6.67130002012-0741114１449.031２99９20１2-0651344161３.45１20００2012-０53８64１037.95120００２012－04５13５3２７０７.６819９99201２-03３742１3３6１8０００2011-11３１0252642.１82５7632011-10１278502.041800020１1-0912７３546．６820０00２011-083８3511７0.0２1４0０02011-0７417443123．3９1７90４20１1-06６19252783．9２144552０11-０510230831１6.８713５0０２0１１－0４14338１4５65．3６13500２0１1－035１277127７.６29９９9２010－1161666２4６５．741４7９９２０10-10４910872１60９0.63１4800２０10－0915９1１１82．08200002010-08１4501575.１4350002０１０-071４５01350．12300００2010-042０1１1６23348６．５1３0０00太湖纯水岸项目地处太湖旅游度假区伍相路1号（太湖论坛西侧),总建筑面积约1９万方,容积率1.5，为70年住宅产权项目,主要以水岸别墅、空中洋房和精装公寓为主。项目精装公寓高标准奢华精装,外置景观电梯直接入户，全明主题打造,小户也有4.５米大开间。水岸别墅,户户临水，花园洋房,前庭后院,均附赠超大产权使用面积,一套价格二套面积享受,体现超值性价比。该项目自2０10年开始预售,通过中指数据对其历史成交情况(见下图及表格太湖纯水岸销售情况)分析,项目以精装公寓为主，联排、联排叠拼别墅为辅。２01０年4月开盘便取得当月成交75套的不俗业绩，当年八九月份成交房源近6０0套。2０11年由于政策调控,以及开发商营销策略调整，当年并未加推房源。2０12年底项目推出二期部分,在２0１3年八月到十一月累计成交超过400套房源，目前仅剩少量房源,20１4年3月其销售情况又有明显提升,预计近期将可售罄。项目位置距离太湖边约2公里,因此从定位看,项目属于容积率相对偏高的高周转快消产品，采用低标准精装并用低于周围项目的定价策略,项目整体成交均价仅９500元,公寓均价仅为７500元，在推出房源后实现了迅速去化。太湖纯水岸销售情况(中指数据）：时间成交套数成交面积（㎡)成交金额（万元）成交单价(元/㎡）2014-03３2２8６81893.０9６599201４-02１8８58.73660０２014-01656７374．７16600201３－12141５771041．176６００２０１3-11727３2９４853．07６6２120１３-１0１6６１5３52102２６．６96６6１２01３-091０3９594６332.636６00２01３-０8979１816015．４4655120１3－0743６２３95.８2１091９2０13-06141１3４8５9.6９75７5２0１３-059685508.３47４１６2013-041１８２6619.６７499２０13-０35３66２74.6３7５０02０1３-02４３１623７.74750０２０13-０13297223.48７4９9201２-１21５1５5３124２.938０002012-１13203１63８0０0２０1２-1019２136２3５0.03１0９992０1２-09７７７４10０6．51３0０020１2-081791０3.0４130０02012－0７２1281280６45３96４6.８12000２011－12237６3７6.91０0002０11-1０2１24149．1612000２011-0９7６07５77.４19500２011-０82１28121.7９95００20１1－0７5862862.3１10００02０11-0621５８174.３7110002011-055６94764.3２109９9201１-0４5715679．95９500２011-０３２266254.１１9５29２011-0２7118１1353.4７１1４6０2011-01１11１9３1468.31230４2０1０-1186826８２．０８９9９92010－102６2294２29４．4199992010-0929023722215４6．９290822010-0８2６424７9４3220６.31１2９８９2010-06９１0141096.３2１0８11201０-０57521521.0５９99９201０-04751037９1１275.471０８62普罗旺斯项目地处东山半岛临湖镇新市街51８号(渡村站公交站台附近)，总建筑面积约11万方，容积率1.1９,为70年住宅产权项目，是继苏州东兴房产在太湖成功开发的太湖帕堤欧、托斯卡那的又一项目。普罗旺斯具备2公里的生态景观道，１7万平方米两大生态公园,20万平方米免费湖滨公园。项目建筑风格属于欧洲地中海式，浪漫而惬意，社区业态丰富，电梯多层8幢、小高层８幢、联排别墅5幢、双拼别墅１3幢，满足不同置业需求。具有总价低，超低门槛，超高性价比的特点。该项目２01０年10月取得预售，通过中指数据对其历史成交情况（见下图及表格普罗旺斯销售情况)分析,项目以高层为主,联排、双拼别墅为辅。2010年11月开盘当月成交90套房源,开盘阶段累计成交近20０套房源。2011年由于限购政策调控明显，在销售旺季月去化仅达到５０套,销售至今月平均去化2０多套。该项目位置较差，距离太湖直线距离超过3公里，因此定价策略相对偏低，毛坯住宅房源均价80０0元，双拼别墅均价160００元,通过价格体现项目较高的性价比,从而实现了相对较好的业绩普罗旺斯销售情况（中指数据):时间成交套数成交面积(㎡）成交金额(万元）成交单价(元/㎡）2014-0３1６1３271008.997６0０201４-027629480．01７6２92014-0１3３0３２１2.216９982013－１2１５１22１95０．267７７920１3－1１18１69４140５.36８292201３-101９17891642.0７91７7２0１3-０9141271948.０９745６2０１３-０810９1１６97．9276542013－0711119８1１42．１９５272０13－06403591２860.497965２013-0597１4532.67745220１3-０48８５174６.8487682013－0３19１737130３74992013-022１98149.1７75002０13-01119997１9．737２002０１2-122８31２５2818.1６9018２0１2-1１3１2７382080.6275982０１2-10493９37２834.83720020１2－０92６2４5５1876.676432０1２-0824２3５８1862.337８9４２01２-07３02813２１1０.33749９２０１2-０6191６26１2１9．87４992０12-0５１71５361152.4374992０12-04９74１５56．22７5002０１２-0387８459６.４67599201２－０２８７07551．7177９92012-014３34260．8６７7992011－1242９92２１．7８7３992011-１１6452３3５.1９73992011－101１95８7０９.０３7400２011-09504４1３308９.3869９92０１1－0８２3１9241355.１470422011-０7１０８０1560.926999２011-06１９1479１035.4５70002011-05２620811498．972０02011-０47592414.8９70００2011-035５３４3７４70０0２０11-０２３82９０８２0３6.03６999２011-015746063771.018１8520１0-11906９４7694７．5５1000０201０－１0110266.7８６50０小结：通过在尽调过程中对周边竞争项目的走访，目前东山新天地项目周边的在售项目相对较少，与在售项目距离为10-２0公里,因此体现出东山新天地项目地处东山景区优越地理位置的独特及稀缺。从周边竞品的去化情况来看，其普遍有开盘热销,旅游及销售旺季去化较快的特点,公寓类产品月均去化普遍超过20套，开盘及销售旺季去化更达百套;别墅类产品月均去化也普遍达到10余套的水平。周边竞品中黄金水岸项目在业态、体量上与东山新天地项目具有相似性，但是其距太湖有一定距离,并未处在ＨYＰERLIＮK"hｔtp://ｗwｗ．ｓzｔａihｕ./"\t"＿blank"苏州太湖国家旅游度假区核心位置，距离东山景区２0余公里，地理位置远逊于东山新天地项目。黄金水岸项目去化速度相对平稳，其酒店式公寓成交均价超过1８０0０元，推出后均在短时间实现去化,月均销售２0余套,月均去化率超过5%。