嘉驿仓储物流产业园项目可行性研究报告

第一章总论1.1项目及其承办单位项目名称：####################嘉驿仓储物流产业园建设项目承办单位：#####建设股份有限公司法人代表：########################################拟建地点：辽宁省朝阳市#####县甘招乡207省级公路91公里+700米处1.2承办单位概况#####建设股份有限公司是经国家建设部首批核准的房屋建筑工程总承包一级资质企业，是吉林省和#####市大型骨干建筑企业之一。目前公司已完成了国企改制任务，建立并正在逐步完善以多元化投资主体为特征的股份制公司，现公司的主营业务为：承建各类工业厂房、民用建筑、公用建筑、钢结构、建筑装饰装修工程、市政公用工程、地基基础工程、消防设施工程等建设施工任务。同时，经国家商务部批准，公司直接具有对外经营权，可直接承建境外工程及境内国际招标工程。公司注册资本金5000万元人民币。公司现有各类工程技术、经济管理人员439人，其中中高级专业技术管理人员202人，获得国家一、二级注册建造师资格79人，公司拥有国内外生产的先进大中型施工机械设备191台（件），年完成建筑工程施工面积500万平方米以上，年完成产值超过50亿元以上人民币。“诚信为本、质量至上”是公司始终坚持的经营理念。“优质高效创一流产品，精心施工保业主满意”已成为公司上下共同的行为准则。近年来，公司的工程合同履约率始终保持在100%，用户满意度始终保持在全市同行业前列，企业的社会信誉度日益提高。多次被省政府、市政府评为“守合同、重信用单位”、“建筑业先进企业”及“安全生产先进单位”。2008年被中国建筑业协会评为“全国工程建设质量管理优秀企业”，2009年被中国建筑业协会评为“全国工程建设质量管理优秀企业”。并通过了国家质量、环境、职业安全健康管理体系认证。2011年被中国建筑业协会评为“全国建筑业AAA级信用企业”，2012年被吉林省信用评价认证中心评为“AAA级信用企业”。公司始终本着管理高起点、工程质量创精品的原则，从2004年公司陆续承建#####雕塑艺术馆等一大批优质工程。2008年承建的延边州行政中心办公楼B区工程荣获全国AAA级安全文明标准化诚信工地；2009年承建的#####工业大学文体馆、吉林大学口腔医院综合楼工程荣获三市优质工程金、银奖。公司援建项目四川省黑水县高级中学项目获四川省天府杯金奖，2010年延边州行政中心办公楼工程，荣获中国建筑业质量最高荣誉“鲁班奖”，吉林省产品质量监督检验院国家质检中心实验楼工程荣获三市优质工程银奖；2011年吉林省人民检察院办案及技术用房荣获省优质工程奖；2012年#####金融研修学院建设综合服务楼工程荣获省优质工程奖。5•12汶川地震后，我公司在第一时间，组织人员，奔赴四川灾区一线，进行1万多平方米的过度安置房的灾后援建工作，2009年公司再次进驻四川黑水，承担黑水县高级中学教学及行政办公楼、黑水县雁江中学宿舍楼的援建工作。同时、公司先后承建了广东东莞交警指挥中心、广州市白云区太和镇米龙小学综合楼教学楼、广州市峻峰大厦商住楼工程、厦门未来海岸•滨湖花园一期Ⅱ标段、厦门东华海天流行面料研发基地3#～5#楼、厦门市文滨花园三期2#、3#楼等工程。早在2004年公司就成功地打入国际市场，承建了南非约翰内斯堡的非洲商贸城工程，是吉林省第一个打入非洲市场的建筑企业。公司还先后向日本、韩国、新加坡、俄罗斯派遣了大量以建筑业为主的专业劳务人员，参加过科威特、约旦、俄罗斯、南非、马达加斯加、蒙古等十几个国家的工程项目建设。“强企之路，人才为本”是公司目前正在实施并要在今后继续坚持发展的经营战略。公司目前已拥有一直高素质的管理团队，管理人员均为大专以上学历，工程技术人员所占比例达到80%以上，同时还拥有经济、财会、统计、国际贸易、法律等各方面的专业管理人员。为了增加发展后劲，公司把各类人才的储备、培养与使用作为保证企业发展长盛不衰的头等大事，几年来连续从高等院校招收新毕业人员，并为之提供创业、锻炼发展的平台，从而为梯队型人才建设发展积蓄了足够的能量。#####建设股份有限公司经过长期不息的努力发展，已逐步成长为吉林省建筑企业的一支中坚力量，并形成了以房屋建筑工程总承包为龙头，以施工承包为主体，以专业承包和劳务企业、商品混凝土生产企业为依托的企业组织结构。公司愿为社会各界开展更为广泛的交流与合作，也真诚的希望得到各界朋友的支持和帮助，在市场经济的大潮下，合作共赢，共同创造一流的业绩。1.3可行性研究工作依据国家计委委托编写出版的《投资项目可行性研究指南(试用版)》；《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；2002年12月由原国家计委、经贸委、农业部、财政部、人行、国家工商总局联合发布的《关于加快我国现代物流发展的若干意见》；《国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见》；《国务院关于印发现代物流业调整和振兴规划的通知》（国发〔2009〕8号）；《辽宁省“十二五”现代物流业发展规划》；《辽宁省物流业调整和振兴规划实施方案》；《#####县国民经济和社会发展第十二个五年规划》；国家现行相关法规政策；建设单位提供的其他基础资料。1.认真执行国家、行业有关农副产品加工、检验、包装、标志、运输、贮藏及卫生等标准的规定；2.选址必须符合城市总体规划，合理布局、有足够的建设用地，并有一定的发展余地；3.总平面布置应满足农资、农副产品仓储物流的有关要求和符合安全、防火的有关规定，并应因地制宜进行合理布置，既要求布置紧凑，力求节约建设用地，以利企业今后发展，同时要充分考虑环境保护设施和绿化用地；4.充分利用当地的社会协作条件，以节约工程投资；5.严格执行建设项目“三同时”的有关规定，污染物的排放必须符合国家规定的排放标准，尽量减少对环境的影响；6.认真贯彻《消防法》和劳动部《关于职业卫生监察规定》的通知精神，采取切实防范措施，确保安全生产和员工的人身安全。中元国际投资咨询中心公司受#####建设股份有限公司的委托，完成#####嘉驿仓储物流产业园建设项目可行性研究报告的编制工作。工作范围主要是在项目建设必要性及可行性分析基础上提出建设条件、建设方案、项目投资、资金筹措等初步方案，为项目的申报、设计、实施做好前期准备工作，以保证项目按管理程序完成前期工作并尽快实施。1.4项目概况#####嘉驿农资仓储物流产业园将成为辽西乃至全国农资、农副产品的一级流通中心，近期最急需发展的功能主要为农资、农副产品仓储、配送、批发和大宗交易，预计年货物周转量达到3000万吨；主要仓储配送产品包括：1、农业物资化肥、农药、种子、大棚塑料膜、地膜、各种型号塑料管材、水利灌溉设备、饲料等仓储直销和配送。重点引进云天集团、红太阳集团、中牧实业等国内知名企业。2、农业机械田间作业机械、运输机械、收获及场上作业机械、节水灌溉设备、动力机械、林业机械、植保机械、卷被电机、风机湿帘、等先进农业设施的技术和产品。重点围绕辽宁、吉林、黑龙江、内蒙古、河北、山东等地农业机械销售，引进一批国内知名企业，如山东时风集团、山东双力集团、山东五征集团、河南奔马、沈阳天菱、北京福田等。3、农副产品主要是粮食、蔬菜、肉类、鸡蛋、面粉、食用油、水果、水产品、大米、奶类、日用百货等。重点引进蒙牛集团、龙丹集团、中粮集团、金龙鱼、五常米业、梅河米业、盘锦米业、达利园等国内知名企业，结合当地农副产品生产开展仓储、配送、批发和大宗交易。4、五金建材建筑用钢材、水泥、装饰装修材料等仓储直销、配送。重点引进全友家私、万象装饰公司、欧派、马可波罗等重点企业。5、食品饮品重点引进娃哈哈、可口可乐、百事可乐、康师傅等国内外知名企业，开展仓储直销及配送业务。以出厂价格直接让利当地百姓。目前公司已与部分厂家达成了意向协议。1.4.2项目建设的宗旨依托#####嘉驿农资仓储物流产业园的发展平台，凭借#####建设股份有限公司的雄厚实力，把项目建设成为辽西地区规模最大、功能最完善、配套最齐全、辐射范围最广阔的绿色、安全、生态的一级农资、农副产品现代物流枢纽中心。辐射区域将覆盖辽宁、河北、内蒙、沈阳、#####、吉林、哈尔滨等大部分地区，把我们需要的引进来，把我们有的通过产业园这个大平台宣传出去，提高#####的知名度，提升#####农副产品的附加值。立足“三农”，服务“三农”，实实在在的让最广大群众得到实惠。#####建设股份有限公司投资建设#####嘉驿农资仓储物流产业园区，要用博来的新的思维、新的理念改变原曾经市场面对一块水泥板，其余全露天，刮风下雨“甘招”急的原始、粗放式经营管理模式。建立全新的科学化、现代化的新型管理团队和管理体系。为全新的农村“城市化”市场模式，为农村“城市化”“城镇化”打下良好基础。项目用地面积17.8万平方米(267亩)，项目总建筑面积14.83万平方米。项目容积率0.833，建筑密度42%，绿化率10%。1、土建工程项目总建筑面积14.83万平方米，建筑物占地面积74760平方米交易中心建筑面积44940平方米,包括封闭式交易厅34560平方米，农业物资交易厅6480平方米，电子商务交易厅3900平方米仓储中心建筑面积63360平方米,包括农业机械仓储仓库6480平方米，农业物资仓储仓库9360平方米，日用百货仓储仓库14040平方米，五金建材仓储仓库14040平方米，食品饮品仓储仓库19440平方米；服务中心建筑面积26520平方米,包括商业、商务网点12920平方米，商务中心及宾馆6800平方米，办公用房6800平方米冷藏保鲜中心6480维修中心2000平方米生活中心3000平方米,包括宿舍2000平方米，食堂1000平方米；辅助用房建筑面积2000平方米,包括厕所10座共1000平方米2、公用工程公用工程建设主要包括给排水工程、供电工程及供暖工程。3、总体工程场区总体工程建设，场区道路面积24000平方米，大型停车场8个共40000平方米（容纳大型车辆约100辆），中型停车场10个共20000平方米（容纳中型车辆100辆），小型停车场8个共4000（容纳小型车辆150辆）平方米，场区绿化面积178004、物流配送及辅助设备购置。新购置仓储设备、搬运设备、运输设备、数字化管理设备等622台（套）。1.4.4项目建设期本项目规划建设工期3年（32个月），从2013年5月动工至2015年12月竣工。1.4.51、项目总投资本项目总投资35350万元，其中：建设投资31115万元，建设期贷款利息1365万元，流动资金2870万元。总投资构成见表1-1。表1-1总投资构成表序号项目名称投资额所占比例（%）备注1建设投资3111588.021.1设备购置31548.921.2设备安装1500.421.3建筑工程18885.653.421.3工程其他费用8019.1422.691.3.1土地费用667518.8825万元/亩1.3.2建设期费用1334.233.781.3.3生产准备费9.910.031.4基本预备费906.262.562建设期利息13653.863流动资金28708.124总投资合计35350100.002、资金来源项目建设投资31115万元中，计划向银行申请长期贷款7000万元，项目建设单位自筹资金24115万元。建设期贷款利息1365万元由项目建设单位用自有资金支付。项目投产后需新增流动资金2870万元由项目建设单位逐年用自有资金投入。1.4.6本项目主要技术经济指标见表1-2表1-2主要技术经济指标汇总表序

号指标名称单位数据备注1建设内容1.1占地面积m2178000267亩1.2建筑面积m21483001.3厂区道路m2240001.4停车场m2640001.5绿化m2178001.6设备购置台(套)6222项目总投资万元353502.1建设投资万元311152.2建设期贷款利息万元13652.3流动资金万元28703建设投资资金来源万元311153.1申请银行贷款万元70003.2企业自筹资金万元241154建设期贷款利息来源万元13654.1企业自有资金万元13655流动资金来源万元28705.1申请银行短期借款万元5.2企业自有资金万元28706劳动定员人5007建设期年38营业收入万元43193.74达产年份9评价指标9.1投资利润率%24.799.2资本金利润率%30.919.3静态投资回收期年6.74含建设期3年9.4动态投资回收期年7.84含建设期3年9.5全投资财务净现值万元35835.53i=10%9.6全投资内部收益率%26.939.7自投资财务净现值万元36173.54i=10%9.8自投资内部收益率%28.1710贷款偿还期年5.13含建设期3年1.5结论与建议#####嘉驿仓储物流产业园建设项目符合国家产业政策和#####县产业总体规划，项目用地符合选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，水、电供应有保障，适合项目建设。项目建设有利于促进#####县乃至辽西地区现代农副产品流通业的发展，保障区域农副产品稳定、安全的供应，平抑区域物价；能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业，属于风险小、利润长期型、稳定型增长项目，有利于公司在农副产品批发市场领域的业务拓展，增强公司竞争能力。项目建设具有巨大的社会效益和经济效益。因此，#####嘉驿仓储物流产业园建设项目技术上是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的。第二章项目建设的必要性分析2.1朝阳市#####县概况朝阳市是辽宁省西部的重要城市之一，是一个充满活力的文明古城。位于燕山山脉向辽沈平原过渡，与河北省、内蒙古自治区交接地带，属北温带大陆性气候，四季分明，雨热同期，日照充足，体现了“朝阳”（向着太阳）的特色。全市土地面积1.97万平方公里，其中市区面积555平方公里，辖2区2市3县，总人口330.8万人，其中市区人口44.4万人。除汉族，还有蒙古、满、回、朝鲜、锡铂等26个民族，各民族和睦相处。朝阳是古老的城市，有过辉煌的历史。早在10多万年前，人类祖先就已在这里繁衍生息，在其辖域内发掘的牛梁河红山文化遗址，被称为“东方文明的曙光”。公元前200多年，朝阳是我国秦汉时的重镇，1500多年前的三燕各国先后定都朝阳百余年。朝阳建市30多年、特别是改革开放以来，朝阳古城添异彩，城乡经济得到很大的发展。2012年，国内生产总值实现160亿元，全年完成工业总产值240亿元、实现农业总产值105亿元，地方财政收入15亿元，出口商品供货总值完成21亿元，农民人均纯收入达到2553元。朝阳工业门类齐全，农业基础稳固，城市基础设施完善，交通通信四通八达，具有开发建设的良好条件和巨大潜力，1985年被国家列为对外开放城市。朝阳地域辽阔，资源丰富。现已发现地下矿藏近80种，其中，锰膨润土、珍珠岩、沸石、硅灰石、紫砂、玄武岩等储量均占全省首位。为发展电力、冶金、轻工、建材等工业提供了充足的原材料。朝阳是全国10个黄金主要产地之一，朝阳县、凌源市是两个万两黄金县；铁矿探明储量为辽西之最，钼矿产量居全省第二位，锰矿保有量占全省的99%。农副土特产品达200多种，中成药材600多种，可开发利用的有9种。其中沙棘、山杏、蜂蜜等在全国很有影响，百万亩人工沙棘林为亚洲之最，年产沙棘果近万吨。朝阳是全国四大杏仁产区之一，预计到2012年可产山杏7万吨、大扁杏5万吨。大枣年产量达4000吨，是东北地区唯一的大枣盛产区。陈醋、香油、紫砂、地毯、玉雕等产品，具有鲜明的地方特色。朝阳还盛产苹果、白梨、山楂、葡萄等，畜牧业产值颇为可观。朝阳工业主导地位显著增强。全市现已形成煤炭、电力、冶金、建材、化工、机械、电子、纺织、造纸、印刷、食品饮料为重点行业、其他行业协调发展的工业格局。其中五大重点行业占全市工业产值的70%以上。工业产品共有40大类、360种产品，一些行业和产业在省内外处于领先地位。粗钢、钢材、轮胎、柴油机、汽车、装载机、建材机械、水泥、中西药、电子元件、棉布、化纤等产品，在国内外市场占有一定地位，其中辽宁轮胎集团有限责任公司、凌源钢铁公司、东风朝阳柴油机公司、朝阳重型机器厂四大企业在全国同行业名列前茅。朝阳交通便捷，海、陆、空三位一体。锦承、沈赤、魏塔三条铁路穿越境内；公路总里程达5197公里，101国道贯穿全境，与县乡公路纵横相连；朝阳民航机场，可供中型客机起降，直达北京、沈阳、大连、哈尔滨、丹东、秦皇岛等地。邮电通讯建设进一步加快，2012年，全市城乡电话用户19.8万户，移动电话用户21万户，通信手段实现了数字微波与光缆控制，通信技术达到先进水平。城市基础设施进一步得到改造，服务功能日趋完善。多年来，朝阳大力发展高产、优质、高效农业，农村经济实力不断增强，农业年产值突破110亿元，截止2012年末，温室大棚面积28万亩，冷棚5.2万亩，地膜覆盖150万亩，建保温畜禽舍农户56万户，霜期农业产值40.2亿元，全市有林面积1000多万亩，森林覆盖率32.6%。朝阳地域辽阔，土地面积为全省第三位，为发展农林牧果业提供了有利条件。棉花、谷子、小麦、油料、甜菜干鲜果品、烟草是全省主要产区。羊存栏占全省的三分之一，羊肉产量居省内各市之首；蜂蜜、兔肉是全国重要产区。2012年，粮食总产量达184万吨。#####县全称喀喇沁左翼蒙古族自治县，位于北纬40°47′12″至41°33′53″，东经119°24′54″至120°23′24″之间，南北长105公里，东西宽57.5公里，总面积2283.86平方公里，其中耕地面积74万亩。#####县是辽宁省朝阳市下辖的唯一一个蒙古族自治县，地处辽宁省西部朝阳市南部、大凌河上游的丘陵地区，东临朝阳县，西靠凌源市，南接建昌县，北连建平县，是辽冀蒙三省交汇地带，辽西走廊北通道要冲，环渤海经济圈的重要组成部分。#####县辖22个乡镇和1个经济开发区，总人口46.3万，城市人口8.9万，是蒙古族风情浓郁地区。#####县交通便捷，位于环渤海经济圈、京津唐经济圈和东北经济圈交汇处，距北京、沈阳均400公里，距朝阳机场、锦州港和葫芦岛港100公里左右。境内有京沈、魏塔两条铁路，京四高速公路和正在筹建的绥克高速公路，国家级公路101线、绥克线，省级公路建三线、兴凌线和县乡级公路干支相连，纵横交错，四通八达，成为“三省通衢”之地。#####环境优越，蒙汉等16个民族团结和睦、共同进步，是全国民族团结进步先进县，是省级精神文明建设先进县、省级平安县和省级三基建设先进县。#####极为重视环境建设，通过各方面努力，形成了一处处错落有致的建筑群体，整洁有序的大街小巷，创意精妙、匠心独具的园林景观，展现出一幅幅瑰丽多姿的写意画卷，成为全省首批文明县城、卫生县城和园林县城，现在正全力创建国家级卫生县城、国家级园林县城、国家级环保模范城和国家优秀旅游城市。#####发展迅速，大力实施“工业强县、项目支撑、城市牵动、体制创新”战略，工业化大幅度提速，主要产业和支柱企业加快崛起，现代农业声名远扬，城市化水平逐年攀升，人民生活明显改善。县域经济基本竞争力在全国排名由2001年1725名上升到2008年的857名，是国家民族贸易县、国家汽车零部件出口基地和国家无公害食品生产基地。#####县以“工业强县，农业富民，城市牵动，体制创新”为总体发展思路，充分发挥交通、区位、资源优势，坚持“一主三化”，大力推进工业化、农业产业化和城镇化进程，放手发展民营经济，狠抓特色产业，实施项目牵动，使全县经济步入了持续、健康、快速发展的轨道。2012年，在#####县委、县政府的领导下，全县上下大力实施“工业强县、项目支撑、城市牵动、体制创新”的总体发展思路，经济社会实现了又好又快发展。预计全县地区生产总值实现134亿元，比上年增长31.8%；地方财政一般预算收入实现7.6亿元，增长25%；全社会固定资产投资完成103亿元，增长40%；居民储蓄存款余额62.5亿元，增加9.5亿元；农民人均纯收入大幅度增加，实现9030元，增长23%；城镇居民人均可支配收入实现18860元，增长19%。#####把提升工业总量作为经济发展的第一方略。依托传统工业和地方矿产资源优势,延长产业链条,做强做大骨干企业。重点建设“三大基地”（即汽车零部件、冶金产品基地，水泥、紫砂、陶瓷、建材产品基地，蔬菜、食用菌、水果绿色食品基地），发展“五大产业”（即汽车配件铸造业、水泥紫砂建材业、铁钼采矿冶金业、陈醋食品酿造业和农林牧产品加工业），构建四个园区（即以由美钢铁铸件、新源钼业、中三家金矿、鑫兴矿业为依托的中三家冶金工业园区，以飞马集团为依托的公营子铸造工业园区，南哨紫砂制品工业园区，以三联羽绒、红叶制板为依托的大城子镇综合工业园区）。#####县委、县政府提出了大力发展设施农业、避灾农业、节水农业的结构调整方向，举全县之力推进“保护地、牛羊禽、经济林”三大主导产业，并把保护地作为重点产业来抓，每年以2万亩的速度推进。目前全县保护地累计面积达5万亩，年生产蔬菜20万吨，食用菌5500吨，实现产值2亿元，占农业总产值的42%。#####是农业大县。长期以来,由于受传统农业的束缚,农业和农村经济发展缓慢。改革开放以来,#####县狠抓结构调整、科技兴农和基础设施建设，农业基础地位进一步加强，生态环境和生产条件不断改善。进入新世纪,#####县委、县政府大力发展设施农业、避灾农业、节水农业，明确提出发展"保护地、牛羊禽、经济林"三大主导产业的发展思路。经过全县上下的共同努力，以蔬菜、花卉、食用菌、小麦、棉花、烟叶、小杂粮为主的农业商品开发基地初具规模，成为全国生态环境建设重点县、全国棉花基地县、南瓜生产基地县，辽宁省蔬菜制种基地县和玉米制种基地县。全县农业总产值实现4.31亿元,其中种植业2.47亿元,林业0.47亿元,畜牧业1.28亿元。粮食产量达到1.45亿公斤，农民人均收入实现1600元。目前#####农业已初步形成了以“保护地、牛羊禽、经济林”为主导产业的特色农业生产新格局，科技农业和农业产业化水平已显示出巨大的发展潜力。#####现代农业初具规模，发展潜力巨大。近几年来，#####努力摆脱传统农业的束缚，狠抓农业产业结构调整，依靠科技兴农，大力发展设施农业、避灾农业、节水农业，初步形成了以“保护地、牛羊禽、经济林”为主导产业的特色农业生产新格局。全县拥有蔬菜保护地面积6.5万亩，年产以茄子、青椒、黄瓜、番茄为主的绿色蔬菜达75万吨，拥有养殖大户4000户，肉类总产量达3万吨，蛋类总产量达2万吨。进入新世纪以来，食用菌和花卉生产已成为农村经济发展新的增长点。如今，全县绿色食品小杂粮、蔬菜、果品、优质畜产品生产四大生产基地和特色花卉、特色食用菌、特色林产品三大产业区已初具规模。#####县畜牧业发展历史悠久，县内饲草资源丰富，有天然草场72万亩，年产各类秸秆2亿公斤。近年来由于实施退耕还草，为畜牧业加快发展提供了大量优质的饲草资源，特别是县委、县政府把发展畜牧业作为农业产业结构调整的重点来抓，使全县畜牧业实现了重大突破。全县牛饲养量达5.15万头，出栏1.37万头；羊饲养量13.84万只，出栏5.49万只；禽饲养量192.4万只，出栏94.6万只；猪饲养量13.4万头，出栏5.9万头；马骡驴饲养量4.66万头，出栏0.95万头；兔饲养量7.02万只，出栏4.32万只；蜂饲养量1.4万群。全县肉类总产量1万吨，蛋类总产量4567吨，奶类总产量194吨，蜂蜜产量158吨。畜牧业总产值完成2.01亿元，占农业总产值的27.1%。到2002年末，全县畜禽小区达89个，规模较大的有甘招三家养鸡小区、南公营子西村养牛小区、羊角沟大黄杖子养羊小区等，各类养殖大户达1809户。秸秆贮制利用覆盖面不断扩大，全县共有青黄贮窖1717个，可贮制利用秸秆2433万公斤，为封山禁牧、舍饲圈养打下了良好基础。2.2项目提出的背景2.2.1物流行业的发展情况仓储物流是供应链流程的一部分，是为了满足客户需求而对商品、服务及相关信息从原产地到消费地的高效率、高效益的正向和反向流动及储存而进行的计划、实施与控制过程。物流是国民经济中的基础产业，是现代服务业的重要组成部分。短短几十年间，物流行业在全球迅速成长为具有无限潜力和发展空间的新型服务产业，并已进入现代物流的发展阶段。现代物流是将信息、运输、仓储、库存、装卸搬运以及包装等物流活动综合起来的一种新型的集成式管理，通过对各种物流要素的优化组合和合理配置，提高物流活动效率，降低社会物流总成本，为顾客提供更为全面、多样化的物流服务，实现物流全过程及各个环节价值增值。现代物流业历经近30年的发展历程，仍属于处在成长期的年轻行业，但在国民经济中已起着相当重要的作用。目前，现代物流业已成为推动发达国家国民经济发展的重要支柱性产业之一，它连接社会经济的各个部分并使之成为一个有机整体，从某种意义上，物流业的发展已成为衡量一个国家综合国力的重要标志。我国直到2000年加入WTO后，现代物流业才开始起步。但是由于我国经济一直处于高速发展的过程中，对现代物流的需求也非常大。在短短十年时间里，受经济高速增长的刺激，中国现代物流业也经历了其高速发展的第一个黄金时期。2008年前三季度，中国社会物流总额实现了26.7%的高速增长，2008年9月份以后，金融危机对中国物流行业影响开始显现，物流行业增长持续放缓。然而，随着宏观经济稳步回升势头逐步增强，特别是2009年3月国务院印发《物流业调整与振兴规划》，强调必须加快发展现代物流，建立现代物流服务体系，以物流服务促进其他产业发展。《物流业调整与振兴规划》的出台，极大地提升了行业发展信心，我国现代物流业也步入了新一轮的高速增长阶段。2.2.2我国现代物流业的发展背景商贸服务和物流业是国民经济的重要支撑之一，国家在《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出了“十一五”期间要加快发展商贸服务业、加快发展物流业的要求，其基本政策是：打破垄断，放宽准入领域，建立公开、平等、规范的行业准入制度。鼓励社会资金投入，提高非公有制经济比重；要按照营利性与非营利性分开的原则加快产业化改组；采取积极的财税、土地、价格等政策，支持关键领域、薄弱环节和新型业态的发展；健全标准体系，推进服务业标准化；大城市要把发展服务业放在优先位置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。而要达到的目的是：坚持市场化、产业化、社会化方向，拓宽领域、扩大规模、优化结构、增强功能、规范市场，提高服务业的比重和水平。具体到商贸和物流业来说，其发展方向是：推广现代商贸和物流管理技术，促进商贸服务社会化，促进企业内部物流社会化，实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作；培育专业化商贸中心和专业化物流企业，积极发展第三方物流；建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，推进商贸和物流信息化；加强商贸和物流基础设施整合，建设大型商贸和物流枢纽，发展区域性商贸和物流中心。近年来，应商贸服务和物流市场供需变化，我国的商贸服务和物流业正在向社会化、产业化、标准化、现代化的方向发展。商贸服务是一古老而又宽泛的领域，包括了商品交易、商品流通、商品交易市场、支付方式与手段、地域关系和国与国关系、金融、保险和税收等诸多因素，同时与生产、加工、仓储、货运、配送、批发、营销等所谓物流条件密不可分。在现代概念下，为商业中心服务的产品生产基地和加工中心、为物流服务的配送分类服务和物流管理信息系统都为生产商、贸易中心、批发商或零售商所利用，按照市场的要求以及顾客或自身体系企业订货的预期，对商品实施生产、加工、组合储备、配送，组合储备和配送已成为巨大的第三利润源泉。国家在《关于加快我国现代物流发展的若干意见》指出，企业要转变传统观念，树立现代商贸和物流意识，充分认识优化商贸服务和物流供应链管理是降低生产总成本，提高产品附加值，增强企业竞争力，获得新的利润源的重要手段。我国现代商贸服务和物流业正处于蓬勃发展阶段，但与先进国家相比尚有很大差距，这也意味着市场潜力和发展前景十分广阔。加快我国现代商贸服务和物流业发展，对于优化资源配置，调整经济结构，改善投资环境，增强综合国力和企业综合竞争能力，提高经济运行质量与效益，实现可持续发展战略，推进我国经济体制与经济增长方式的根本性转变，都具有非常重要而深远的意义。2009年2月国家颁布了《物流业调整与振兴规划》，指出：我国物流业的总体水平仍然偏低，还存在一些突出问题。一是全社会物流运行效率偏低，社会物流总费用与GDP的比率高出发达国家1倍左右；二是社会化物流需求不足和专业化物流供给能力不足的问题同时存在，“大而全”、“小而全”的企业物流运作模式还相当普遍；三是物流基础设施能力不足，尚未建立布局合理、衔接顺畅、能力充分、高效便捷的综合交通运输体系，物流园区、物流技术装备等能力有待加强；四是地方封锁和行业垄断对资源整合和一体化运作形成障碍，物流市场还不够规范；五是物流技术、人才培养和物流标准还不能完全满足需要，物流服务的组织化和集约化程度不高。规划提出：到2011年，要培育一批具有国际竞争力的大型综合物流企业集团，初步建立起布局合理、技术先进、节能环保、便捷高效、安全有序并具有一定国际竞争力的现代物流服务体系，物流服务能力进一步增强；物流的社会化、专业化水平明显提高，第三方物流的比重有所增加，物流业规模进一步扩大，物流业增加值年均递增10%以上；物流整体运行效率显著提高，全社会物流总费用与GDP的比率比目前的水平有所下降。《物流业调整与振兴规划》同时提出：要努力建设中部物流区域，在2011年形成包括中部地区南北物流通道，东部沿海与西南地区物流通道，长江与运河物流通道在内的十条物流通道。规划要求：在具备综合交通枢纽条件的地区，应在土地利用总体规划、城市总体规划确定的城镇建设用地范围内，按照符合城市发展规划、城乡规划的要求，充分利用已有运输场站、仓储基地等基础设施，统筹规划建设一批以布局集中、用地节约、产业集聚、功能集成、经营集约为特征的物流园区，完善专业化物流组织服务，实现长途运输与短途运输的合理衔接，优化城市配送，提高物流运作的规模效益。2.2.3#####县物流业面临的问题1、经营主体众多，经营规模较小#####县物流企业很多，但这些物流企业中绝大多数物流企业仍是小本经营，大多数物流公司均是车队加仓库再加几台电脑，无论是组织结构、运作方式，还是经济效益和社会效益，离现代物流的要求和目标都有很大差距。2、基础设施陈旧，管理手段落后#####县的交通运输业在近几年虽然得到了较大发展，但其交通运输能力仍不能满足运输需求，主要运输通道供需矛盾依然突出。#####县大多数物流企业是从传统的物资和商业储运企业、储运基地等转运代理点转变过来的。由于这些企业脱胎于计划经济，是粗放型经营，条块分割的产物，远远不能适应经济发展的需要。一方面，基础设施不足，技术装备落后。主要表现为：仓储设施落后，大部分仓库是20世纪五六十年代建的，已经相当陈旧；现代化的集装箱、散装运输发展不快；高效专用运输车辆少；汽车以中型汽油车为主，能耗大，效率低；装卸搬运的机械化水平低。另一方面，管理手段落后。管理手段仍停留在比较落后的状态，信息技术应用水平低，计算机人员普遍缺乏系统分析和系统设计能力，能运用高新技术进行系统化、信息化管理的物流企业并不多见。3、物流效率较低，物流成本较高#####县物流系统各环节的衔接较差，运转效率不高，致使成本高。首先反映为货物在途时间、储存时间较长，基础设施劳动生产率不高。其次是速度慢，散装、集装箱等高效运输方式比重较低，装卸时间较长，原材料、半成品及产成品的在库周转时间平均在3～6个月左右。4、管理体制和机制存在障碍由于经济利益部门化弊端的存在，#####县商贸服务和物流业在管理体制和机制上的协调能力较差。商贸服务和物流业涉及交通运输、经贸、外经贸、城市管理、公安、税务、商品检验检疫等多个部门，这些部门的管理职能、管理方式和制度体系等存在较大不同，造成对物流业实施管理中的诸多困难。受条块分割及计划经济体制的影响，许多部门政企尚未实现真正的分开，从而形成了基于部门利益的多部门分割管理的状态，使得管理的能力因分割而受到局限和制约，造成管理水平的提高较为缓慢。5、监督管理不完善，行业管理失控商贸服务和物流业作为一种新兴发展的产业，行业管理还未完善，加之物流行业法规还不很健全，因而监督管理跟不上市场的发展变化，导致出现行业管理失控的现象：大量非专业仓库和私营、个体、外地车辆的出现，孳生了诸如无证照经营、违章超装滥载、偷税漏税等不良现象，这些经营者不擅管理，服务素质低下，忽视安全生产，货损货差严重，以压价等不正当手段招揽货源，把持控制运力，对守法经营、管理严格规范、服务素质较高的专业物流企业造成了较大的冲击，严重影响了#####县物流业的健康发展。6、物流专业化、社会化程度较低目前#####县物流业的专业化程度不高，特别是为数众多的农民仓，以及个体、私营车队，设施条件普遍简陋。在管理水平、技术力量、人员素质等方面，欠缺规范化、专业化的基础，存在着不少漏洞，所提供的服务项目也比较单一，只停留在简单的储存或运输上，不具备开展网络化、系统化物流服务的能力。而许多生产企业对于专业物流服务在降低费用、减少库存、提高效率等方面的积极作用缺乏足够的了解，至今仍未摆脱计划经济体制的影响，企业产、供、销自成体系，自设车队和兴建仓库，以自办物流排斥社会化物流，使各生产企业间、生产企业与专业物流企业间互相分割封闭，降低了物流的社会化程度。7、物流人才匮乏目前#####多数物流企业物流知识缺乏，人才储备不足。就专业人才看，多属“摸着石头过河”，专业型人才缺口大。虽然讲授物流知识的培训机构近几年在#####开始出现，书店里介绍物流知识的书也开始多了起来但是这些人仍处于培训阶段，而且即便通过培训，这些人才多数还没有实践经验，不能马上担负现代物流管理工作。2.2.4#####建成区域性物流中心所必须解决的问题1、#####要建设区域性物流中心要考虑解决以下几个方面的问题：一是经济发展与产业布局，一方面要在城市的产业结构和布局上做文章，为物流积聚与辐射提供经济支援，另一方面要围绕产业配套，与周边地区形成产业组织与分工，为物流网络系统建设奠定基础。二是基础设施保障，要有交通运输枢纽条件等基础设施平台、物流公共信息平台、产业政策环境平台。三是服务业发展，要建设强大的物流服务体系支撑环境与条件，包括枢纽城市和周边城市之间的综合运输服务系统，由运输服务及代理、第三方物流、金融保险业等组成的区域物流服务系统以及市场监管服务体系。四是要有创新。有理念创新，要从经济的角度推进物流；模式创新，要有市场机制的、发挥城市优势的发展模式；体制创新，用新体制保证环境建设；业态创新，有城市经济、产业布局与物流联动，制造业、流通业与物流联动等。2、#####要建设区域性仓储物流中心当前最紧迫工作#####把物流业作为支柱产业来培育，构建物流中心需要从多方面着手。但目前最紧迫的是要大力引进企业，一是引进物流企业；二是引进产品能覆盖周边区域的制造业。#####作为经济基础较好、地理区位优势明显的区域性中心城镇，可以通过经济发展和产业调整，通过物流服务系统营造良好的制造业、流通业发展环境，成为区域产业组织中心。同时，伴随制造业和流通业培育具有规模的物流产业，成为区域物流组织中心。双中心的共同作用，制造业、流通业和物流业联动，将使#####获得新的经济增长点而快速发展。因此，只有大力引进制造业，才会有增量物流产业，才会促进区域物流中心的形成。2.2.5项目建设地的区位优势背景#####位于环渤海经济圈、京津唐经济圈和东北经济圈交汇处，距北京、沈阳均400公里，距朝阳机场、锦州港和葫芦岛港100公里左右。境内有京沈、魏塔两条铁路，京四高速公路和正在筹建的绥克高速公路，国家级公路101线、绥克线，省级公路建三线、兴凌线和县乡级公路干支相连，纵横交错，四通八达，成为“三省通衢”之地。是辽冀蒙三省交汇地带，辽西走廊北通道要冲，环渤海经济圈的重要组成部分。#####县区位优势明显，交通便捷，铁路北有锦承线、南有魏塔线通往北京、锦州、沈阳、赤峰等地。25号高速公路长深高速在县域北部经过，设有公营子出口，公路有国道101线（京沈线）、306线（绥克线）以及建三线，兴凌线2条省级公路穿越，以县城为中心连接朝阳、建昌、凌源、建平等地相邻市县。骨干公路40条，总里程674公理，形成四通八达的公路网。东临港口城市锦州200公里，是连接东北和关内的交通要道。#####县的区位交通优势得天独厚，是投资开发的热土。它得改革开放之天时，占交通便捷之地利，兼内外客商支持之人和。从这里到全国主要中心城市，无论是火车还是汽车都能夕发朝至，交通十分便利。2.2.6项目建设地的政策优势背景#####县委、县政府高度重视农资仓储物流产业发展，县委、县政府主要领导更是亲自参与物流项目的协调工作，高位推进物流产业发展。加快发展现代物流业，对于提高#####县经济运行质量和效益，优化资源配置，改善投资环境，节能减排降耗，提升城市的集聚辐射功能，增强综合竞争力具有重要战略意义。也将进一步深化同京津唐经济圈和环渤海经济圈的合作水平，加快产业结构调整，加快振兴东北老工业基地，为#####现代物流业开辟更为广阔的发展空间。本项目正是在以上背景下提出的。2.3项目建设必要性2.3.1对于优化资源配置，调整经济结构，改善投资环境，增强综合国力和企业竞争能力，提高经济运行质量与效益，实现可持续发展战略，推进我国经济体制与经济增长方式的根本性转变，具有非常重要而深远的意义。随着经济全球化和信息技术的迅速发展，企业生产资料的获取与产品营销范围日趋扩大，社会生产、物资流通、商品交易及其管理方式正在并将继续发生深刻的变革。与此相适应，被普遍认为企业在降低物质消耗、提高劳动生产率以外的“第三利润源”的现代物流业正在世界范围内广泛兴起。现代物流泛指原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程。它将运仓储、运输、装卸、加工、整理、配送、信息等方面有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合性服务。我国现代物流发展正处于起步阶段，与先进国家相比尚有很大差距，但市场潜力和发展前景十分广阔。加快我国现代物流发展，对于优化资源配置，调整经济结构，改善投资环境，增强综合国力和企业竞争能力，提高经济运行质量与效益，实现可持续发展战略，推进我国经济体制与经济增长方式的根本性转变，具有非常重要而深远的意义。2001年3月由国家经贸委、铁道部、交通部等六部委联合印发的《关于加快我国现代物流发展的若干意见》，推进了全国各地发展物流产业的进程。随着工业经济的增长，物流经济也将成倍数增长。2.3.2是有效解决“三农”问题、建设社会主义新农村的重要组成部分，对于开拓农村市场意义重大。#####县农业生产资料和农产品的物流量不仅数量巨大，而且供应非常分散，物流成本很高。发展现代农产品仓储物流，降低农业生产和农产品流通过程中的物流成本，提高农产品流通速度，不仅能为经营主体提供真实、准确的有效信息，减少市场运营过程中的不确定性和盲目性，提高农民的组织化程度和农产品的市场竞争力，使农产品在流通过程中实现增值，而且可以提高农产品的标准化程度和质量安全，减少农产品在运输过程中的损耗，降低和杜绝农产品公共安全事件的爆发，更有利于保障城乡居民的根本利益，尤其是冷鲜仓储更能稳定增加农民收入，推动农业的产业化、现代化进程，提高农业的整体效益。农产品加工与物流协同发展，是提高与实现农产品价值，降低农产品流通成本，解决农户单个家庭小生产和社会大市场这一矛盾的重要手段，也是加快地方农业经济发展，提高人们生活水平，落实国务院有关解决“三农”问题的文件精神的战略举措。优化整合现有农产品物流资源，构筑现代农产品物流体系，加快农产品加工与农产品流通现代化进程，对拉动我县农业经济发展，特别是对推动地方社会经济的发展，有着十分深远的现实意义。2.3.3是经济结构调整的需要由于市场环境发生了根本变化，产品生命周期越来越短，越来越具有高度的替代性，制造业进入了一个以结构调整为主线的新的发展阶段,抢速度、降成本成为竞争的焦点。由于生产技术和管理水平不断提高，产品生产成本下降的空间越来越小，物流成本的降低就成为关键。只有通过有效的物流管理，才能对市场需求做出快速和灵活的反应，降低生产、流通成本，提高企业市场竞争能力。2.3.4是流通方式创新的需要随着市场经济体制改革不断深化，我国商品市场出现全局性买方市场的格局，市场竞争日趋激烈。过去单纯靠一买一卖赚取价差的营销方式已很难发展下去，必须向以增值服务为主要竞争手段的物流配送等现代营销方式转型。发展社会主义市场经济，搞好流通极为重要，是消费通过流通来决定生产，大规模的流通方式才能带动大规模生产。因此，要大力支持和推动连锁经营、集中配送等现代流通方式，推动经济发展，提高竞争力。现代物流是流通现代化的核心内容，物流发展程度在很大程度上代表着一个国家流通现代化的水平。我国农业产业化程度较低，农产品的流通成本较高，农产品的国际竞争力较弱，无法与国外先进的产业化农业抗衡，急需建立起我国现代化的农产品物流配送体系。在我国“十五”规划发展纲要中提出要“大力促进农业产业化经营，扶持龙头企业，推广‘公司加农户’、‘订单农业’等多种形式，发展农产品加工、储运、保鲜等产业，提高农业的后续效益”。现代化大型农产品物流配送中心将成为提高我国农业后续效益新的经济增长点。#####县政府提出“大力发展以交通运输和商贸为主的物流业，加快区域性物流中心建设”的发展目标，并将物流业确定为新世纪#####县经济发展的三大支柱产业之一，加快物流产业园区的配套设施建设，鼓励物流企业依据物流园区进行配送中心建设。#####县地理位置优越，基础设施比较完善，进出口态势良好，人口素质较高，企业界实力强大，这为建设本项目提供了得天独厚的自然条件，同时，项目建设有助于推动辽西乃至国内农产品流通业的发展，为#####县创造就业机会，节省物流成本，优化社会资源配置，符合#####县社会经济发展的需要综上所述，项目的建设有利于保障辽西地区农副产品稳定、安全的供应，能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业、促进关联区域经济的发展，符合本公司战略发展规划和国家产业政策，具有巨大的社会效益和经济效益。项目建设十分必要。第三章市场分析与经营策略3.1.1我国物流业发展现状进入21世纪以来，我国物流业总体规模快速增长，服务水平显著提高，发展的环境和条件不断改善，为进一步加快发展奠定了坚实基础。2011年我国社会物流总额达160万亿元，物流业增加值约为3万亿元，同比分别增长12%和14%。与上年同期相比，社会物流总额增幅回落3个百分点，物流业增加值增幅提高近1个百分点。社会物流总费用同比增幅为18.3%，与GDP的比率为至17.9%，略高于上年17.8%的水平。物流业为国民经济平稳较快运行提供了有力支撑，为推动发展方式转变发挥了重要作用。我国物流业发展的特点主要有一、支持物流业发展的政策集中出台2011年3月，全国人大通过的《“十二五”规划纲要》突出强调“大力发展现代物流业”，共有20多处提及物流业发展的内容。6月，国务院常务会议专题研究支持物流业发展的政策措施。8月，《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（国办发[2011]38号）印发，被业内称为“国九条”。10月，国务院常务会议决定，从2012年1月1日起，在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点。12月，国务院办公厅发出国办函[2011]162号《关于印发贯彻落实促进物流业健康发展政策措施意见部门分工方案的通知》，把（国办发[2011]38号）文（即“国九条”）细化为47项具体工作，落实到31个部门和单位。当前，“国九条”提出的政策措施正在逐步落实,物流企业土地使用税调整方案基本形成，降低物流业土地使用税政策可望近期出台。中央和地方财政先后对农产品冷链物流、粮食物流、服务业功能集聚区、城市共同配送系统和农村流通体系建设等重点物流项目给予资金支持。二、物流市场需求发生深刻变化工业物流整合速度加快,一是从生产企业分离、分立的物流公司搞好母体公司物流服务的基础上，积极开发社会物流业务;二是提高物流外包的比例和层次;三是制造业与物流业联动发展深入推进。商贸物流整合趋势明显。传统批发市场、农贸市场提升、改造、扩展物流功能，连锁零售企业加紧完善物流系统，电子商务物流供不应求状况加剧。据估算，2011年我国网络购物总额将超过8000亿元，全年快递业务量36.5亿件。农业和农村物流要求双向对接。农产品物流这个“老大难”问题在2011年表现更为突出。一边是农民“卖菜难”，一边是居民“买菜贵”。温家宝总理专门批示，把“优先发展农产品物流业”写进了“国九条”。有关部门大力推进“农超对接”、“农校对接”、“农企对接”、“农批对接”等流通方式，加大农产品冷链物流体系建设的投入。同时，着力推进农产品进城、日用工业品和农资下乡的农村物流服务体系建设。但农业和农村物流仍然是薄弱环节，应该引起高度重视。三、物流企业整合提升步伐加快2011年，资本市场看好我国物流业发展前景，一些境内外知名投资机构进一步加大对国内物流业的投入。具有一定网络基础、仓储设施或提供冷链、医药、保税等专业服务的中型物流企业成为并购焦点。一些有实力的房地产、煤炭等企业转向物流地产开发领域。部分物流企业借助资本市场实现快速扩张，已有10多家重点物流企业在国内外股票市场上市。中小物流企业抱团结盟，谋求更大话语权，物流企业市场集中度进一步提高。2011年度50强物流企业主营业务收入共达5927亿元，同比增长31.5%；排名第50位的达到15.4亿元，同比增长26.2%。到2011年年底，按照《物流企业分类与评估指标》国家标准，经评估认定的A级物流企业已达1506家，覆盖除西藏自治区以外大陆所有省市区。四、物流区域集聚趋势明显随着区域经济结构调整，中西部产业发展能力不断增强。国内外大型物流和商贸企业在成都、重庆、武汉、郑州等中西部主要城市设立区域物流中心和二级配送网络。“长三角”两省一市创新区域物流合作模式，区域性国际物流系统逐步形成。“珠三角”地区深化区域通关改革，物流集聚效率不断提高。《东北地区物流业发展规划》发布，推进物流业逐步向节点和通道集聚。环首都经济圈概念的提出，京津冀物流合作提上议事日程。区域物流资源从分散走向整合，区域物流服务的集聚效果逐步显现。五、物流业发展环境明显好转《国家“十二五”规划纲要》第十五章第二节明确提出“大力发展现代物流业”，加快建立社会化、专业化、信息化的现代物流服务体系，大力发展第三方物流，优先整合和利用现有物流资源，加强物流基础设施的建设和衔接，提高物流效率，降低物流成本。推动农产品、大宗矿产品、重要工业品等重点领域物流发展。优化物流业发展的区域布局，支持物流园区等物流功能集聚区有序发展。推广现代物流管理，提高物流智能化和标准化水平。3.2.1商业市场环境分析随着市场经济运行体制的逐步完善，#####的建筑、商贸十分活跃，物流市场建设逐步规范，管理水平不断提高，物流环境极大改善。本项目依托#####嘉驿农资仓储物流产业园区规划建设及#####县农副产品、农产品深加工企业等产业发展的契机，整合地域资源，及#####县农副产品运输，做大做强现代化物流产业。发挥其独特的交通地理优势和历史文化名城地位，对周边地区辐射不断增强，并逐渐成为辽西地区重要的商品集散地和贸易中心之一。3.2.2物流市场环境分析1、我国物流市场总规模分析根据国际货币基金组织2010年的统计，我国当年物流成本占GDP的比重为17.8%,2011年为17.9%。对未来10年进行预测:假设按照2010年我国物流总成本占GDP比例17.8%,每5年物流成本占GDP的比重下降2%,2015年中国物流成本占GDP比例为15.9%,2020年中国物流成本占GDP比例为13.9%，则2010-2020这十年我国物流成本占GDP比例的算术平均值约为15.9%;我国第三方物流在物流市场上的比例前五年(2005-2015)按照国际平均数1/3左右计算,后五年按照1/2计算,则未来十年第三方物流在物流市场上的比例算术平均值为0.24。根据测算结果,到2020年,我国物流总成本将达到48000多亿元,第三方物流市场总规模将达到22000多亿元,而目前我国第三方物流业才刚才起步,实际总规模非常微小,因此发展空间非常大。2、物流市场机会分析（1）国内企业改革和发展提供的市场机会。由于长期以来重生产、轻流通，加上历史形成的条块分割与“大而全”、“小而全”等传统观念，我国企业在“物流陷阱”中造成的损失和浪费难计其数。例如，根据2010年底国家统计局的统计，我国独立核算工业企业产成品库存占其全年产品销售收入的9.6%,如果加上应收帐款,两项资金占用为产品销售收入的29%。2010年，我国企业流动资产周转次数为1.41次。同年，我国产品库存时间为42天，而发达国家平均为20天。可见我国企业物流成本压缩的空间十分可观，随着我国企业对物流成本控制重视程度的不断提高，在这方面挖掘潜力将为现代物流业的发展提供巨大的市场机会。（2）客户对服务的需求水平逐步提高和多样化趋势提供的市场机会。随着商品经济的发展和人民物资文化生活水平的提高，顾客对服务质量的期望水平将不断提高并呈现多样化趋势，货物运输中小批量、多品种、高价值的货物越来越多。能否向顾客提供门到门的基本运输服务和其他增值服务，日益成为衡量客户服务的质量标准，而这些将为现代物流配送业带来蓬勃的发展机会3.2.3#####县市场分析#####县是一个少数民族贫困县，也是一个农业大县，2010年，省政府对朝阳市实施“百万亩设施农业建设”工程以来，#####县积极响应，截止目前，新增设施农业19.51万亩，全县累计完成设施农业面积达32万亩，年产各类蔬菜120万吨。随着设施农业面积的增加，#####县蔬菜种类及数量也逐渐增多，但受季节和保质期影响，各类蔬菜如果不能及时运出，就会给农民造成严重经济损失。而#####县目前没有一家物流企业。因此，建立现代化大型仓储物流园，接长产业链条已成为#####县经济发展的迫切要求。#####县地处冀蒙辽三省交界，位于京津唐经济圈和渤海经济圈内，间距沿海和内陆的双重优势，随着交通基础设施的建设和完善，#####县将成连接京津唐与东北和沟通沿海与内蒙古腹地两条重要通道的重要节点城市，#####作为三省区交界地区重要的交通枢纽地位将逐渐凸显出来。这种特殊的区位优势为#####现代物流业奠定了很好的基础。地方政府已经将大力发展现代物流业作为今后产业结构调整的重点内容之一，这就是利用三边地区的重要节点地位，通过发展现代物流业，实现地方经济的发展与振兴。3.3.1一个幅射辽西北乃至全国的大型农资、农副产品仓储、物流、批发、配货枢纽，一个品种集中齐全、服务功能完善、诚信经营、品牌集中的和谐市场，一个高新先进、能在农副产品销售和价格对国内市场形成一定影响力之一的大型仓储物流中心平台。3.3.2战略思想从供应链的基本思想出发，建立与其他物流企业之间的战略联盟关系，强化物流中心的功能与服务体系，形成和建立一个以#####为中心，辐射全国的全方位的、多功能的物流服务体系与网络，在此基础上与工商企业建立战略联盟关系，为社会提供物流服务，实现社会物流的合理配置，更好的满足客户的需求，提高物流效率，降低物流成本。3.3.3基本原则坚持功能互补、平等自愿、互惠互利、协调一致的原则，建立合理的运作管理方式。3.3.4营销策略市场竞争越来越集中于品牌竞争，品牌成为开启市场的一把金钥匙。本项目将实施品牌化策略，以“保证质量，优质服务”的经营方针，为客户提供优质的服务，逐步创立企业品牌，以服务创牌，以品牌创销路，谋发展。第四章项目选址及建设条件项目建址位于#####县甘招乡207省级公路91公里+700米处，总占地面积17.8万平方米（267亩）。地处辽宁西部和三大经济区的核心地带（西接京津唐经济区、东临沈阳工业城市群、南通环渤海经济圈），属于由大连、丹东、营口、盘锦、锦州和葫芦岛组成的辽宁沿海城市经济联合体。是辽宁五点一线经济圈的重要组成部分。随环渤海经济区的开发，其沿海优势正逐步发挥。同时项目区北依内蒙腹地，是内蒙古东部出海的必由之路，发展潜力巨大。#####县交通便捷，公路有101线、306线以及省级公路207线贯穿全境；铁路有锦承线、魏塔线穿过；全县有骨干公路40条，总里程674公里，形成了四通八达的公路网。#####至北京和沈阳均需4小时，至锦州港和葫芦岛港各需2小时和1小时，交通十分便利。1、县情概况#####县全称喀喇沁左翼蒙古族自治县，隶属于朝阳市，位于辽宁西部，地处辽、冀、蒙三省交界地带，东临朝阳县，西靠凌源市、北连建平县，南接葫芦岛市建昌县。全县总面积2238平方公里，其中耕地面积68万亩。全县有10个镇，11个乡，1个农场，共190个行政村。总人口43万，有汉、蒙古、回、满等19个民族，少数民族中以蒙古族为多，共有9.1万人，占总人口的21.5%。县政府所在地大城子镇，规划控制区域面积达到70平方公里，常住人口8.9万人。2、自然条件（1）地形地貌#####县地处辽西低山丘陵区，海拔一般在300-400m之间，山地、丘陵、平地、河川相间交错，构成“七山一水二分田”地貌。西北有努鲁儿虎山脉，自西向北延伸，东南有松岭山脉，由南伸向东北。全县形成西北和东南高、中间低的槽形地形。#####县主要山峰有：东部的楼子山，海拔1091.1m；西部的金花山，海拔917m（2）气候特点#####县地处温带半干旱西辽河州向暖温带半湿润冀北山地过渡地带，属大陆性季风气候。主要气候特点：春季少雨多旱风，夏季炎热雨集中，秋季晴朗日照足，冬季寒冷降雪稀。年平均气温为8.7℃，境内南北气温相差1.5℃，年均降水量为491.5毫米左右，整个植物生长期（4-9份）的降水量为（3）水文状况#####县境内有大小河流百余条，主干河为大凌河，从建昌县流入，自南向北注入朝阳县，蜿蜒境内78.55公里，主要支流有榆河、蒿桑河、渗津河、牤牛河、芍药河。#####县水资源总量为2.296亿立方米，其中地表水1.5亿立方米，占总量的66%,地下水综合补给量1.77亿立方米，可开采0.68万立方米，占总量的34%。大小河流总长650公里。有中小型水库7座，其中中型水库一座。3、经济发展进入“十二五”以来，在上级党委、政府的正确领导下，自治县经济与社会得到了较快发展。在第九届全国县域经济基本竞争力与科学发展评价中，列全国2001个县(市)的第825位，较上届前移121位，并成为2008-2009年度全国县域经济最具成长性百县(市)。#####县目前还是全国体育先进县、全国群众体育先进县、省级精神文明建设先进县、国家级卫生城、国家级园林县城、国家级文明县城和省级平安县城，是全国民族团结进步县、科技进步县。2012年，在#####县委、县政府的领导下，全县上下大力实施“工业强县、项目支撑、城市牵动、体制创新”的总体发展思路，经济社会实现了又好又快发展。预计全县地区生产总值实现134亿元，比上年增长31.8%；地方财政一般预算收入实现7.6亿元，增长25%；全社会固定资产投资完成103亿元，增长40%；居民储蓄存款余额62.5亿元，增加9.5亿元；农民人均纯收入大幅度增加，实现9030元，增长23%；城镇居民人均可支配收入实现18860元，增长19%。这些辉煌成就，反映出#####快速发展的崭新局面，充分展现了#####振兴崛起的良好势头。4、地质情况开发区地质状况较好，无地震断裂带穿过。按国家规定建筑物抗震等级按7度设防。桩基是开发区内较好的地基选型。经查《中国地震动参数区划图》及《建筑抗震设计规范》附录A，#####县设计地震分组第一组，设计基本地震加速度0.15、交通情况项目区地理位置优越，交通便利，有多条主干道直通市区。6、环境现状项目建设地址位于#####县甘招乡207省级公路91公里+700米处，该区域环境无工业污染，大气质量良好，周边产业也能满足项目对环境现状的要求。7、公共设施与施工条件供水：当地水资源丰富，施工过程中直接使用自来水公司供水，办公和生活用水将使用县内自来水。供电：直接使用县电力局电网供电。生活污水定期抽排，不存在污染问题。该项目属城镇中心位置，交通十分便利。中国网通公司、移动公司、联通公司网络覆盖全县，通信发达。项目地位于城镇中心，目前区域内上下水管网、供电、通信等市政基础设施十分健全，同时交通十分便捷。项目建设所需主要建材如水泥、钢材、木材、砂卵石及砖瓦等，本地市场均可解决，其质量和数量均可满足工程要求。根据工程建筑物结构形式，本工程施工技术无特殊要求，用常规施工方法就可解决。建设场址基础条件较好，有利于项目基础工程实施，但工程施工过程中，现场作业要加强管理，规范操作。8、政策支持条件项目建设对促进#####县第三产业发展具有重要意义，是对促进地方社会经济发展，构建“和谐社会”的具体举措。本项目一经提出，就受到了#####县委、县政府及有关部门的高度重视和大力支持，项目建设具有良好的外部环境和多方面的政策支持等条件。4.3征地、移民、拆迁安置条件根据#####县有关规定，本项目拟用地块的取得方式拟将采用招、拍、挂的形式。其征地、移民、拆迁安置工作将由#####县政府统一安排处理。本项目无征地、移民、拆迁安置任务。第五章工程技术方案5.1.1建设指导思想#####嘉驿仓储物流产业园建设项目，在指导思想上要高标准起步，依托#####大力发展设施农业、农副产品及农产品深加工产品增多的契机，整合地域资源，做大做强现代化物流产业，以提供物流配送配套服务为目标，通过规模化、档次化、专业化、品类化、综合化，高起点打造一个集采购、仓储、运输、分拣、包装、配送及信息资源整合为一体的产业链物流中心，形成一个幅射辽西北乃至全国的大型仓储、物流、批发、配货枢纽。5.1.2建设原则1、认真贯彻执行《物流业调整和振兴规划》，遵循《辽宁省物流业调整和振兴规划实施方案》。2、总体设计及设计功能与城市规划相结合，功能适当超前的原则。3、建设设计既体现仓储物流业使用功能的要求，又要充分考虑现代化城市建设的需求，体现出地方建筑特色。4、立足于服务全社会的高度，以满足当地经济社会发展对物流配送的需求作为项目建设的出发点和落脚点，进行有针对性的布局、功能等方面的设计，尽最大可能提供优质的保障服务。5、项目建设要力争做到技术先进，系统开放，根据实际需求确定项目各项功能。5.2.1土建工程设计依据《办公建筑设计规范》JGJ67-2006《建筑设计防火规范》GB50016-2006《民用建筑设计通则》GB50352-2005《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95（2001年修订版）《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006年版）《混凝土结构设计规范》GB50010-2002《建筑物防雷设计规范》GB50057-1994（2000年修订版）《建筑抗震设计规范》GB50011-2008《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2002)；《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-95）。5.2.2设计原则设计遵循高起点、高标准、现代化的原则，体现以人文本的设计思想，充分拓展地块特定的地理位置，特定的景观资源；注重园区内部园林式绿化环境的设计；注重树立科技资源、能源、市场的概念，充分考虑工程现实的各种因素，合理的利用土地，形成高效、合理的建设强度。5.2.3建筑设计建筑单体设计力求满足现代标准仓储物流、办公行为模式的需求，以集约标准化生产和人的使用心态为依据，满足21世纪人对工作环境的追求。考虑建筑的功能性，建筑造型采用简洁大气的现代建筑设计手法，使建筑具有强烈的现代气息，强调立面的虚实对比和节奏变化，标准仓储物流、办公楼结合各自的使用功能，对具有一定自由度的顶部做重点处理，在建筑风格上，以流畅简洁的水平线条，结合建筑色彩和细部的处理，使得物流园内的建筑既有时代气息，又体现功能与形式的完美集合。5.2.4结构设计方案结构体系的选型，应择优选用抗震及抗风性能好而经济合理的结构体系，保证结构的整体抗震性能，使整个结构有足够的承载力、刚度和延性。结构类型：钢结构或钢筋混凝土框架结构抗震设防类别:丙类建筑基础类型:桩基础设计使用年限:50年抗震设防烈度:7度设计基础地震加速度:0.10g抗震等级:二级地基基础设计等级:丙级特征周期:0.40s设计地震分组:第二组建筑场地类别:Ⅱ类场地土标准冻深:1.20米不上人屋面:0.5KN/m²；上人屋面:2.0KN/m²；基本风压:0.55KN/m²；基本雪压:0.45KN/m²。注：使用时不得超过上述活荷载，当施工荷载大于设计活荷载时，应采时加固，并经结构设计人员认可。5.2.5项目总占地面积17.8万平方米，总建筑面积14.83万平方米。主要建构筑物详见表5-1。表5-1主要建（构）筑物一览表序号建筑物名称建筑面积（m2）层数结构形式备注1农业机械仓储仓库6480.001钢构2农业物资仓储仓库9360.002钢构3冷冻冷鲜仓库6480.001框架4日用百货仓储仓库14040.003钢构5五金建材仓储仓库14040.003钢构6食品饮品仓储仓库19440.003钢构7封闭式交易厅34560.002钢构8农业物资交易厅6480.001钢构9商品展览厅12920.002框架、砖混10电子商务交易厅3900.001钢构11商务中心及宾馆6800.006框架12职工宿舍及食堂3000.003框架13办公用房6800.006框架14辅助用房2000.001砖混15维修中心2000.001钢构合计1483005.3.1设备选择原则以建设“技术先进、节能高效”的物流配送中心为目标，设备选型应统筹兼顾以下原则：1、仓储配送上适用：所选购的设备应与本物流中心仓储配送规模需求相适应；2、技术上先进：在满足仓储规模需要的前提下，要求其性能指标保持先进水平，突显绿色、无污染的概念；3、经济上合理：即要求设备价格合理，在使用过程中能耗、维护费用低，并且回收期较短；4、车辆大中小型相结合：车辆配置选择合理，以大型长途运输为主，中型短途中转型车辆为辅，小批量市内货物运输以小型车为补充；5、考虑设备的可靠性和维修性、设备的安全性和操作性，选用运行效益高，节约能源，环保无污染的设备。5.3.2主要设备配置1、搬运设备：包括堆垛机、叉车、手推车等；2、运输设备：包括冷冻车、保温车、货车等；3、仓储设备：包括各类货架、托盘等；4、数字化管理设备：包括数字化管理系统、条形码扫描仪、条形码检测仪、终端数据采集器、射频读写器等；5、信息网络系统设备：包括办公电脑、网络连接设备、电话机、终端接口、安全监视网络系统设备。6、其他设备：包括产品安全出入库检测设备，变配电、供暖、冷藏、消防、环保等公用辅助设施设备。表5-2主要设备一览表序号设备名称单位数量备注1堆垛机台6.002平衡式叉车台8.003托盘式叉车台10.004低位拣选叉车台7.005冷冻车台10.006保温车台15.007普通大型货车台70.008通用货架套100.009通用平托盘套150.0010通用箱式托盘套100.0011通用轮式托盘套50.0012数字化管理系统套1.0013CCD扫描仪套10.0014固定条形码检测仪套5.0015便携式条形码检测仪套5.0016条码打印机台2.0017终端数据采集器台10.0018固定式射频读写器套5.0019便携式射频读写器套5.0020办公电脑台30.0021安全监视系统套1.0022手推送货车台20.0023冷藏设备套1.0024其他设备套1.00合计6225.4.1总平面布置原则（1）符合#####县总体规划要求；（2）总体布局合理，功能分区合理，满足工艺操作、行业规范要求；（3）符合防火、卫生、安全等有关规范的要求，并充分利用土地的原则；（4）充分体现功能区分明确，物流人流互不干扰、流动顺畅等原则。5.4.2竖向设计建