论新收入准则对房地产企业收入确认的影响

收入确认是衡量企业经营状况的一个标准，也是优化企业内部管理方式的重要因素。在企业发展过程中，加强对新收入准则的研究，利用此分析企业整体运行情况，探究管理工作中存在的问题与不足，并进行创新完善，以此解决经营问题，提升管理工作质量。一、新收入准则重要变化与旧收入准则相比，新的收入准则内容主要发生以下变化：第一，收益计量方式理念。在旧准则中“收入费用观”基础上，新收入准则中提出“资产负债观”这一收益计量方式理念，要求企业在明确成本资产、收益、负债的情况下，进行收入计量，凸显出其他综合收益的重要性与合理性，可以更加直观地反映出企业资金收入与支出状态。第二，收入确认模式发生变化。新收入准则中，要求不同行业的企业以合同的方式，完成收入确认。该规定的出现，促使各个行业的统一，保证会计信息的准确性，提升工作效率。第三，收入确定、计量流程发生变化。旧收入准则中，要求企业将完工百分比作为确定计量的方式，根据合同中要求的内容及完工情况的百分比进行收入确认。新收入确认准则改变原有收入确定及计量流程方式，要求企业根据合同要求按时完工，只有这样才能实现收入确认。第四，信用风险防范方式发生变化。新收入准则中，要求以期末计提坏账准备的方式进行信用风险预防，在保证企业收入确认工作效率的同时，减少不法行为出现，提升风险防范效果。第五，合同成本内容更加完善。新准则中，要求将资本条件、履行合同时发生的损耗、合同增量成本、合同成本相关的减值计在合同中体现，明确哪些是收入内容，这对于企业发展来讲十分有利，具有指导作用。第六，信息披露内容逐渐增加。与旧收入准则相比，新收入准则中，要求企业将合同资产、负债等内容体现出来，这对于收入确认工作来讲，不仅提供便利，同时还保证会计信息的准确性，避免出现收入不准确的问题。二、新收入确认模型对房地产企业的影响（一）会计政策的转变新收入确认模型的出现，对房地产企业会计政策使用情况产生非常大的影响。在2017年新收入准则提出前，使用原有的收入准则及对应的会计政策，在收入、成本确认和计量上都采用原有的方式进行工作。当使用新的收入准则后，需要按照合同要求时间进行工作，只有完工才能进行收入确认，并且在合同中规定了合同资本与负债方面的内容，使整个收入确认过程变得更加直观、有效。（二）财务报告发生变化在新收入准则中，要求各个行业的企业将资产、负债等情况体现在合同中，以便保证收入确认的准确性。如，某房地产企业，在2017年上半年收入金额为744.7亿，若是采用时间段的方式确认收入则为147.5亿，占总收入的19.8%，调增收入为23%。若是采用新收入准则进行计算，则将调增期初留存收益确认为31.5亿，净利润为33.3亿，利润为66%，呈现在财务报告中，与旧收入准则相比，更加具体、详细。（三）对企业经营产生影响房地产企业利用新收入准则进行收入确认工作时，可以通过其中细节部分发现自身运行管理中存在的问题，能够根据资产、负债信息调整工作模式与内容，以保证各项工作的顺利进行。旧收入准则中，并没有要求企业将资产与负债情况体现出来，导致部分企业管理人员在看到收入确认合同时，只看到收入，却没有看出企业为了这一项目顺利运行所付出的资金，使其认为自身的运行方式是符合市场需求的，缺失创新发展意识。而新准则中则凸显出更多的信息，提升管理者对整个项目的认识，促使其创新思维发展，对企业经营发展来讲具有推动作用。（四）收入确认时点影响房地产企业发展的目的，就是如何实现利益最大化，在激烈的市场竞争中站稳脚步，获得更长远的发展。在经营过程中，会通过一些方法，创新工作模式，参与更多的项目投资，以达到自身价值最大化的目的。准确地核算收入，是房地产企业的重要工作之一，也是保证获利的前提。房地产企业投资内容主要有两个不同类型的房屋销售：现房销售与期房销售。现房销售与普通商品销售工作并没有过多的不同。当企业与客户签订合同后，会收到现金并将房屋交付给客户。双方履行约定的过程中，就是确认收入的过程，也是收入时间。期房销售与现房销售有很大的不同，房地产企业销售期房时，会对房屋销售有一个履行约定的过程，与客户签订协议及交房验收也有一个时间段。房地产企业可以在这一时间段中，要求客户缴纳一部分的购房款。就目前情况来讲，我国大部分人员在购房的过程中会采用贷款的方式，先交一部分房款，然后再进行银行贷款，每个月还一部分房款，直到还完为止。当双方签订合同后，房地产企业就可以获得整个购房金额，采用按时段确认收入的方式完成收入确定。（五）会计估计使用范围发生改变新收入准则中，增加许多评估标准，而这些评估标准的使用，则需要执行者根据管理经营情况及工作经验，进行判断。会计估计是收入确定的重要工作内容之一，也是保证收入准确的方法。新会计准则中，对会计估计的使用，使收入判断变得更加灵活，增加企业的主动权，保证收入金额的合理性与合法性。房地产收入确认的过程中，需要通过会计估计了解支出与收入，并进行最终的确认。房地产工作具有周期长，投入大的特点。通过会计估计，可以避免出现资金断裂或者浪费的情况，提升企业资金的使用率，促使房地产企业长远发展。新会计准则的出台，为房地产企业适应市场变化提供更多的支撑，使房地产企业可以根据收入确认情况选择不同的时间点，提升自身的适应能力。在实际工作中，加强对会计估计的运用，提升会计人员专业素质，借此保证房地产企业资金的稳定，为高质量、高效率的管理工作开展提供动力。三、新收入确认准则对房地产收入确认的影响（一）减缓收入波动通过对2006年与2017年的收入确认准则分析，发现旧收入确认准则下的房地产企业收入波动非常大，呈现季节性的特点。在旧收入准则中，收入确认和成本结转都集中的某一个时间段，不仅无法保证收入指标的准确定，同时还会造成收入波动大的情况，无法保证企业安全运行。而新收入准则的出现，避免同一时间段出现收入确认与成本结转的问题，使收入波动变得缓慢，各个季节的收入距离逐渐拉近。收入波动减缓，维护房地产企业的问题，避免因为资金问题而出现项目断层或者资金链断裂的问题，促使房地产企业健康稳定运行。（二）营业收入现金含量指标稳定新收入准则中，要求房地产企业在一段时间中完成确认收入，提升收入确认时间与现金流时间匹配度。如在旧收入准则中，企业收到客户支付的尾款后，若是不符合收入确认条件，那么收入金额就会记录为0，且无法将营业收入现金含量指标作为收入确认的参考，无法保证企业收入准确性。新收入准则中，则要求收入与现金流同步，当客户支付所有的尾款后，则确认收入。即使房屋未交付，也可以将此作为营业收入现金含量的指标，作为判断现金流是否可以结转成成本，企业受益情况。与旧收入准则相比，新收入准则的出现，使营业收入现金含量指标逐渐稳定，能够为企业判断自身盈利情况提供更加准确的信息，促使企业健康发展。（三）履行进度成为履行成本计算的依据新收入准则中，要求企业在一定时间段内完成收入确认业务，并根据合同要求工程进度，及自身履行的进度，预估项目成本。在工程项目未开始前，需要对开发成本进行估计，通过预算管理制度的运用及市场调研，分析将会得到的收入及支出，并将此与实际工程项目对比，以此完善自身的预算机制，提升管理效果。当企业满足这一条件后，就可以根据履行合同进度进行结转，确定成本。与旧收入准则相比，优化“相关或已经发生成本能够可靠计量”内容的不足，提升房地产企业成本管理效果。（四）会计信息披露增加新收入准则对收入确认的操作过程进行创新，简化操作步骤，提升会计估计工作效果。在新会计准则收入的过程中，提出一些新的要求，其中对投资方及利益相关的信息披露十分重要，使整个收入过程变得透明化，清晰化，为房地产企业发展提供更有利的数据支持。与旧收入准则相比，新收入准则中明确提出，房地产企业可以提前确认收入，通过判断与客户合同履行情况，确定自身工作是否符合确认条件，然后进行确认收入工作。信息披露的发展，为投资者与利益相关者了解房地产企业经营状态提供便利，其可以通过合同上描述的信息，开展进一步的探究工作，思考与自身利益有关的信息。新收入准则中，要求将会计政策变更内容，使用的会计政策、重大事项等全部披露出来，为相关工作人员工作开展提供依据。需要注意的是，新收入准则要求在附注中披露收入确认变更内容及影响。