前期物业管理投标书-技术标

前期物业管理投标书-技术标×××物业管理投标书([×××]×××前言物业管理是房屋、楼宇建成设的延续和完善,是一个复杂的系统工程,不仅能够延长物业及附属机设备的使用寿命,,我公司为确保今后物业管理工作能有条不紊地顺利启动和正常进行,在不同时期为“×××”项目的开发商、业主、使用人提供良好的各专业项目的物业管理服务。特通过标书的形式向贵公司表达我公司精诚努力与合作的愿望,也为揭开我公司与贵公司绚丽的合作篇章,亮丽开篇。[×××]2.1[×××]“×××”项目地处×××2.1.1项目名称“×××”2.1.2地理位置2.1.3物业形态3-82.1.4:46227.39:96400平方米(含地下停车场)叠拼别墅:83200平方米地下车库:13000平方米万元人民币,300余名,85%,100%。由于在物业管理领域中的成功业绩,×××已跻身中国物业管理大型企业之列。2000年,×××当选为中国首届物业管理协会理事单位;同年,在公司内部ISO9001:2000质量体系认证工作,全面导入了国际水准的管理机制。公司采用品牌连锁经营模式,对成都×××等多个小区进行了卓有成效的管理,并以其坚实的专业管理和技术能力为多家物业管理公司从事顾问服务,为其提供全方位技术支持,200411月,300区最具规模与极负盛誉的物业管理企业之一,并以其极高的专业水准及全方位的物业管理服务,为社会树立了健康完善的物业管理形象,创立了具有×××特色的物业管理模式。×××正发扬超越自我的追求精神,努力将公司建设成为具有现代企业制度的知名物管企业,并必将为“×××”项目全体业主和开发商提供品牌支撑。管理特色我公司始终遵循“关注顾客需求,提供诚信服务”的质量方针,提倡们多努力,让您更满意”的经营理念,全体员工在各岗位上恪守尽职,兢兢业业,通过实际运作和不断摸索,逐步形成了我公司独具的管理特色。ISO9001:2000质量标准工作,建立了一套比较规范、系统、科学的服务程序和管理制度,通过程序文件和作业指导书的编制使每个工作岗位职责明确,标准统一,目标落实,提高了员工的管理素质,能力,克服了工作随意化,服务过程无序的弊端。务过程有完整的记录,并跟踪和回访,300多条;广泛征求业主对我在实施服务营销过程中,特别注重为业主提供个性化的服务,公司根据业主不同需求,,这一系列的特约服务的推出,极大方便了业主日常生活需要。2004年新春之际,公司举办了新春游园活动,歌舞晚会,业主给予凭借雄厚的实力,×××成功管理了×××等多、高层各类型物业多处;其中“×××”小1996年被评为“全国城市物业管理优秀住宅小区”,20018月通过中国方圆委的“ISO9001:2000标准”“新绿季节”2003年被评为“公司多次组织员工系统学习《住宅小区物业管理公共服务标准》,同时,将ISO9001:2000质量体系文件与标准有机地结合,每月制订工作计划,不定期组织内部自检,对发现问题详细记录,逐项落实到责任人限时整改,使公司各项工作落到实处。24小时值班制度,随时受理业主的投诉和需求。业主电话告知管理服务部由管理服务部工作人员作好记录,立即通知有关人员进行处理,责任人在半小时内到达现场,或对业主(住户)做出限时解决的承诺,管理服务部值班人员对处理结果进行,订严格的财务收支管理制度和现金管理制度,定期向业主公开一次财务收支情况。为确保公司管理的各物业房屋外观整洁完好,,楼宇巡查制度,严格装修审批和现场监督;健全档案记录,确保外观整洁,无破损立面,,程》把好装修方案审核关,按规定对装修过程进行巡查和监督,消除了装修隐患和不安全因素。公司有一支训练有素,言语规范,认真负责的护卫队伍,24小时值班巡逻制度。公司非常重视社区文化活动开展,成立了老年活动中心。今年春节公司举办了很有意义的迎新春活动,,,后还会组织外出旅游活动,力求丰富小区业主(住户)的文化生活,做到较好地引导小区业主(住户)还制定了相应的、完善的规章制度。并将“亲情化、人性化、自由化”的管理服务意识贯彻到日常服务工作,实施“共管式物业”。为业主创建一个健康、快乐、和谐、高尚、文明、安全的生活居家环境。×××高层、多层住宅12.57×××高层住宅、办公楼宇23.58×××办公楼宇5.2×××高层住宅、办公楼宇17.85×××多层住宅27.42×××小高层住宅6.01×××高层商住楼3.02项目定位:客户情况:“×××”管理处人员架构图(见下页物业管理服务人员岗位设置及岗位描述序号部门职位人数岗位职责描述1管理处主任1具体实施物业管理服务方案,全面负责管理处经营管理工作214物业服务费收取,受理咨询投诉3工程部工程主管1装修监管,设施设备维养方案的具体实施工程人员水电维修,设施设备维护4护卫部护卫主管1巡逻及勤务内务管理护卫队员2451员11生活区的清洁保洁、垃圾清运绿化员3负责绿化养护工作6合计51×××物业管理前期策划准备阶段物业管理是楼宇建成后的延续和完善,杂的系统工程,为确保今后物业管理工作能有条不紊地顺利启动和正常进行,我公司可在物业管理的不同时期提供各专业项目的服务。6.1.1物业管理项目前期介入策划在×××项目入住前期,我们将根据该项目的设计思想,建筑档次以及其它诸多因素,为×××项目制定一套完整的物业管理规划,并据此策划制定筹备工作计划,以确保在入住前全部完成。6.1.2准备阶段具体服务范围及内容A、资料、规章制度策划准备a.《×××项目业主临时公约》b.策划编制《×××项目住户手册》c.策划制定物业管理财务预算d.策划设计组织架构及工作岗位e.策划建立各项规章制度f.策划协助筹备进驻庆典活动准备工作B.办公后勤a.物业管理用房配置建议b.物业管理工作开展的物料、工具器械准备c.各类资料印刷前的认价、组织商家等C.人员招聘、培训a.策划制定员工招聘计划b.策划制定员工培训计划策划培训内容论及物业管理法规----处理客户投诉技巧----紧急事件处理程 物业财务管理识----各部门工作流程及工作程序的培训----节能意识和节能计划的培 工程设施设备的日常保养培训----员工礼仪、礼貌培训----岗位职责培 撰写各类D.a.b.项目周边关系部门联系c.物业管理日常事务联系部门物业前期介入阶段××ד以人为本”的原则,从项目使用人的角度,从日后物业管理以及节约能源和环境保护的角度,向×××项目业主提供专业意见,于×××项目交付使用前,由我公司工程高级顾问及专业工程师提供工程技术顾问服务,同时派出项目物业管理专业人员前往贵项目进行考察,从住宅楼宇使用的角度随时提出合理化意见和建议。物业管理前期介入服务策划通常情况下,工作主要包括以下内容参照整个项目不同部分的设计功能,所必需的工程设施及安装规范根据项目特点,协助开发商制定物业装修方案理的要求;根据需要,出席有关工程会议,的在要求,并能顺利移交达到使用管理的要求 根据需要,出席有关工程会议,务一切设施达到设计要求及安装规范的要求,并能顺利移交管理 向项目开发商报一切承包商在安装工程上达不到设计要求的事项 列出遗漏工程及存在的问供开发商基建部门参考跟进 建议可以改善的工程及增减工程项目,以节省工费用及达致最高经济效益 从物业管理角度,检查项目的设计图例,建议一切必改善及改良工程 于项目落成后加装需要的设备而影响其它设施的运行及整个物业的外观及形象物业验收接管配合开发商对竣工楼宇进行交收事项,成,同时项目物业楼宇验收,对接管后期物业楼宇维护、保养等极为重要,为确保接管后的工作顺利开展,故拟定该项工作各种事项: 各大门是否有锁,是否有钥匙,门鼓是否正常,门铰是否完整 各机电、土建修理空间是否足够 各地漏是否可走水 各地面排水槽槽盖是否完整 各墙身、地面瓷砖是否完整及良好 所有建筑垃圾应被清走 公共地方玻璃、栏杆是否完整 各机电/土建证书是否完整 所有玻璃幕墙是否完整无瑕,瓷砖、石材、梯阶是否完整,可有划痕 各类卷帘门是否运行正常 各给水、排水、采暖水、空调水阀门是否可全关全开,是否有漏水现象以下各机电设备建议用列明的规范检查,但不限于此 空调机:根据供应商提供的启动标准测试,同时记录各初始运行平衡状态的读数 冷水、采暖及热水管:察看压力测试报告及每个水阀是否操作正常,够及抹上防锈油,管道保温是否良好----风管:察看压力测试,各风量调节门是否操作正常,风喉有没有漏风、支撑件足够----各机器组件:根据测试报告及安装标准进行----各类水泵:根据测试报告试验等程序进行----各贮水池:根据贮水测试程序进行----消防系统:根据消防系统检查程序进行----强电系统:根据强电系统检查程序进行----后备发电机:根据后备发电机试验程序进行----护卫监控系统、卫星电视系统:现场试验及测试讯号分贝----楼宇自控系统:测试信号是否到位,执行机构是否可靠工作----网络系统:检查各组件安装情况,接线是否牢固,信号是否畅通----各类供回水管:压力测试,并察看各阀门操作是否正常----排水系统:测试排水是否正常、通畅----所有工程验收都应由开发商基建部门负责牵头----所有系统必须于调试正常情况下,同时连续运行一段时间,以便尽量找出一些隐患才能进行验收----在验收过程中,着重从将来运行及维修角度考虑,如发现问题,提交开发商,以便于开发商及时督促相关施工单位处理,并做出记录;----作为验收合格的必要条件之一,是收到所有有关政府部门的合格证、使用证----接收所有合同副本、技术规格、竣工图纸、使用说明书、维修手册、调试报告----必须了解清楚保修期的起始日期和终止日期----必须知道所有施工单位的紧急联络人、电话及地址----必须收齐所有备品备料,并妥为保管并记录。D.--------遗漏工程的跟 现场:清点、验收共用设施、设 ----前期物业管理阶段×××项目进驻后,即转为正常的物业管理阶段。在此期间我公司将按照策划筹备阶段制定的物业管理策划方案,----------------------------项目管理处的职能--------负责对外协调有关单位、部门的公共关系,----负责管理处经营管理工作及日常费用支出的审批工作,合理控制费用开支,理利用管理处人力、物力资源,增收节支,----CI工程的具体落实、组织及监督,--------每月底审批下月《月工作计划表》,----负责每月对部门质量记录抽查一次,----负责落实每半年对管理及专业技术人员的培训考核,------------根据管理处的经营方向和目标,制定具体的经营项目方案,策划新的经营项目,组织实施,协助主任完成公司下达的经济指标。----负责每月30日前落实本月工作计划完成情况,并汇总下一个月工作计划,负责组--------负责客户服务部正常工作的开展,确保客户服务工作的有效进行,--------安全防火制度(包括组织防火队伍,及火警应急处理办法,火警演习------------------------------------专业培训制度:----特约服务制度:根据×××项目的特点,我公司建议提供如下物约服务--------商务服务:信件及报刊速递、电话及访客留言、代发传真、24小时秘书服务、代定飞机、火车、船票、预定酒店、安排酒宴、会议------------劳务服务:送餐服务、衣物洗熨、汽车美容清洗、自行车修理服务……鉴于篇----处理投诉:所有客户的投诉,必须记录及妥善处理,同时要做定期分析及检讨客户主要投诉项目。由项目副主任具体实施.,与管总公司对管理处人力资源支 我公司将为×××项目派出一名项目管 公司人力资源部将联合项目管理处对人员管理、服务品质各方面进行检查监督 我公司将针对项目特点,组织进行人员招聘,进行公司内部专业化培训,岗, 身体素质要求:身体健康,无重大疾病及传染性疾病, 业务素质要求:热爱服务性工作,对本职工作尽心尽责,仪表言行得体大方,及服务特点制定,×××已经有了公司标准的员工手册,我公司可根据项目实际情况要求酌情修改,,所有物业管理项目部员工须按有关规定切实执行。考勤:包括请假、补签、加班、调班,检查岗位工作纪律:包括着装标准,行为规范,工作规范,工作质量,建立质量管理体系:ISO9001国际质量管理体系,建立×××项目小区物业管理的质量管理体系,ISO,具体事宜由人事行政部负责人员到位安排根据架构编制,我们预计前期主要到位人员是工程,行政,主管级骨干人员,然后可根据入伙情况逐步增加人员,并按员工的专业及能力安排适当岗位及工作。员工培训在员工到岗后及正式运转过程中,项目管理处将定期安排业务培训在入职后进行全体员工培训,课程包括本公司、×××项目小区和开发商的相关背景简介,管理处员工工作要求,护卫消防一般知识的了解,报告书写、员工守则及各岗位职,项目管理处将会按实际需要安排各部门专业培训,且受培训之员工必须通过考核方可上岗。编制财务用文件,表格,建立财务及资料贮存库,定期向×××项目小区业主和开发商提交财务报表,编制管理项目部年度管理预算,提交×××--------------------------------------------------------负责每月下旬对各类消防泵的试运行,并及时通知供电人员共同参与,----负责小区装修工程的跟踪检查及对装修户的管理。发现违章及时跟踪协调处理----负责装修工程完工后的验收,----根据所辖设备的实际运行状况,提出对设备的维修养护技术改造方案报经理审核----负责协助控制中心人员对消火栓,----每半年清洗水箱一次,并送防疫站化验,----根据综合维修技术员的专业技能水平和工作表现,------------及时将信息反馈给信息员,--------重视节能的重要性,----设备设施节能管理实施要点------------指派专人负责节能工作的检查,----推广节能的观念,----不断对用电,用水及其它能源消耗情况及节能效果进行分析,调查,----应用楼宇自动化控制系统进行管理,根据季节,时间变化,----------------升降梯/----采用节能控制照明开关:----合理使用设备,--------×××项目地处三环路旁,立交桥下,周边环境较复杂,同时本项----负责定时、不定时通过对讲机或跟踪检查责任区域、各岗位执勤情况,督导工作----负责上传下达及时将各责任区域发生的治安问题及处理情况综合整理,向指挥中心汇报,并传达至责任区域当值安全管理员。 督导单车摩托车的保管工作,督------------关心了解队员的思想和生活动态,----对于班组出现的疑难问题及其状况,--------25----25----协助其它岗位工作,护卫员执行×××项目内本岗位安全保卫工作,包括监控/护卫/消防岗位值班公共区域巡逻,提供紧急支援,----------------用电与电器设备的电源线路是否完好,负荷是否正常,声音是否异常,与易燃易爆物品的距离是否符合要求;----施工用火的火源四周有无杂物,是否安全,生活用火是否做到生火人在,人走火灭----各项消防设备是否完好----安全门、通道是否畅通----在本物业项目范围内是否有可疑人员、可疑物品--------物业的道路交通、停车场管理是管理动作的动脉及联络各功能区的基本因素。----规格设计上,要减少动态车流对物业的滋扰,解决好静态交通,缩减车流进入车库的最短路径,使车库内的车流方向自成一环流;另外要着重考虑消防通道的畅通;CTV安装部位及排污口,在车----日常管理主要包括:绿化种植建议无论建筑楼宇物业的体量及设计上有多少变化,可置疑,绿化将在物业外围环境占有越来越大的比重,我们建议×××项目绿化设计中考虑以下几项:----对外观整体应首先在周边区域内成为一个标志性的风格,并形成最鲜明的亮点,----从物业管理的角度来看,种植绿化区的清洁往往也是管理中的难点,故需注意在树根部周围设置保护土壤的设施,,使地面保持连续的平面,树木应考虑落叶不多,四季常青的种植物,以确保道路的清洁及排污水道不易堵塞。----作,了解住户对家庭服务的要求及建议 负责监督小区的绿化布置,及时指导绿工作,每周巡查绿化养护情况,--------25,交报经理审批后,组织及监督采购工----25----25--------×××项目作为高档物业,受其周边环境之影响,清洁工作将尤为重要,为此我们将在我公司原有的清洁工作标准和程序的基础上,根据×××项目的特点,制订出一套高标准的小区公共区域、楼内的清洁工作计划及实施细则。----------------------------清洁绿化工作巡查,----结合有关管理制度及标准对员工工作进行考评,管理标准,具体物业管理过程的服务程序,质量标准及考核评价,ISO9001:2000国际质量管理体系,ISO14001OHSAS18001职业安全卫生管理体系管理分项目标及措施根据贵方招标文件的要求,为保证和提高管理水平,公司拟定物业管理质量的具体指标及措施如下表(本物业项目总体服务标准按成都物业服务等级一级标准执行):杜绝火灾责任事故,杜绝刑事案件100%重点客户人服务满意率90%会议接待服务满意率90%80%楼宇内空气质量优良率90%参照国家《室内空气质量标准》制定相关程序,加6、环境卫生、清洁率及保洁服务满意率90%环境清洁,空气新鲜,无污染,垃圾日产日清制定相关程序,加强管理房屋完好率90%参照国家《房屋完损等评定标准》每日进行巡检,设备完好率90%参照国家《房屋完损等评定标准》每日进行巡检,95%停车场设备完好率90%参照国家《房屋完损等评定标准》制订各种设施设备智能化系统运行正常率达90%参照国家《房屋完损等评定标准》制订各种设其他专业设备设施优良率90%设施设备的维修保养计划,加强对设备的定期检查,维护保养,零星维修,报修到位和及时率90%10分钟赶到现场,零修及时完成,进解决维修服务满意率90%10%安全供电率90%服务有效投诉,10%