小区物业管理整体实施方案

万利水上人家物业治理整体构思基于水上人家地理位置的特不性及社区的定位，海南万利精诚物业对水上人家的物业治理将结合开发商针对高消费人群的市场定位,延伸和提升万利集团公司的品牌,在物业治理工作中着重于社区的环境治理、治安治理、业主的有偿效劳的有效运用，在治理过程中导进CIS形象设计等，意在通过我司提供优质的物业治理效劳的同时，塑造水上人家社区的品牌，并最终实现购房者以成为水上人家的业主而自豪,集团开发公司以水上人家的精品楼盘成为地产界的典范。一、导进ISO9001

:2000质量治理体系，实施标准化物业治理万利物业将在水上人家的治理过程中，导进ISO9001:2000质量治理体系，提高小区质量治理水平，促进质量治理的标准化。强调在治理过程中的各部门、各环节都严格按ISO9001：2000标准执行，让物业治理工作在科学、严密、完整的质量标准指导下有效实施。同时贯彻“全员参与，提供优质效劳；持续革新，满足客户需求〞的质量方针，用一流的理念、一流的治理、一流的效劳来实现物业治理的可持续开展，为小区赢得最正确的社会效益和经济效益。二、水上人家组织架构海南万利精诚物业治理水上人家治理处 客工保环户程安卫服维分绿务修队化部班班三、治理处工作职责对物业公司总经理、副总经理负责。按物业公司的各项治理规章制度及操作流程执行与实施。制定、监督、实施治理处经营治理方案与方案。制定治理处年、月、周工作方案和工作总结，定期向上级领导汇报业主咨询、投诉及治理目标的达标情况。主持客户效劳部日常工作。负责收缴各项物业费用，每月统计费用收缴情况，并及时催缴欠费。重点、定期或不定期地对各岗位工作进行巡视检查，对本治理区域内的房屋、公共设备设施、环境卫生、公共秩序等进行监督、检查，鞭策相关部门及时处理咨询题，并做好记录。负责接待和处理业主的投诉，协调相关部门解决咨询题，做好跟踪效劳，效劳质量的回访，并对业主投诉、跟踪效劳、回访工作做好具体记录。组织各职能部门对楼宇竣工验收和接管工作，预备进住资料，办理业主进住手续，与业主签订?物业治理效劳托付合同?陪同业主验收房屋，妥善治理房屋钥匙，并对新来业主耐心、正确地解释本小区的物业治理情况及有关顶目的收费标准。负责楼宇竣工档案、业主档案治理，建立健全辖区业主档案。并负责本治理处各种文件资料的签收、发放、收集、存档和保管工作。负责业主房屋装修审批、监管、验收工作，监督装修过程中无违规行为，做好验收记录，存档保管。有方案、有目的、定期做好与业主间的沟通与交流，听取业主提出的意见与建议，并做好记录。组织开展社区文化活动，丰富居民精神文化生活。制定本部门职员岗位培训方案及考核、奖惩制度，提高本部门职员的文化素养和业务水平。协助居委会、派出所、城管等政府职能部门搞好方案生育、治安联防、环境治理工作。完成公司交办的其它工作。四、治理处部门职责环境治理部：负责小区环境清洁、绿化、公共设备设施的监管工作；负责宣传环保知识，美化环境工作。机电维修部：负责小区房屋建筑本体、公共设备设施的维修养护、住户提出的室内水、电等零星维修工作；负责给排水、排污系统定期疏通工作和二次供水治理和定期的清洗消杀工作；负责建立房屋及重要设施的维修保养档案。平安保卫部：负责小区范围内的消防、车辆、道路治理及平安保卫工作；负责监视楼宇内外的活动，维持小区内的正常生活秩序；负责客户效劳部：负责客户的接待和同意咨询，投诉、协调、处理日常事务、后勤及紧急事项；负责小区的业主、设施设备运行记录等档案资料的治理工作；负责开展多种经营及有偿效劳工程；负责在节假日开展小区文化活动。财务部：负责小区物业治理费、维修基金、有偿效劳费、车位使用费、租金等的催缴及收取工作；定期编制财务报表，并向业主公开物业治理费及维修基金的使用情况；负责向业主解释各项费用的使用状况。五、公司物业效劳承诺及职员守那么1、一双鞋——进业主家门自带一双专用鞋2、二句话——进门一句话“干扰了，我是治理处职员XXX〞效劳最后一句话“今后有咨询题我们随时为您热情效劳〞3、三做到——对待业主的投诉要做到态度诚恳对待业主的询咨询要做到有咨询必答对待业主的效劳要做到尽善尽美四不准——不准同意业主的礼品不准同意业主的请吃不准鲁莽顶撞业主不准对业主乱收费五个心——真心、热心、细心、用心、用心的“五心效劳〞6、您的满足，是我们永久的追求。三大纪律一切工作听指挥高效执行无借口团结协助讲奉献八项注重讲话和气，不讲粗口话工作热情，不迟到早退精诚团结，不拉帮结派健康向上，不吃喝嫖赌公正严明，不屈从错误珍惜财务，不展张白费廉洁奉公，不受贿回扣公私清晰，不假公济私六、水上人家物业治理质量目标1．总体目标●确保水上人家治理处全面导进ISO9001：2000质量治理体系。●确保水上人家自接管之日起两年内到达海口市的市优标准。2．分项承诺指标●房屋建筑主体完好率达98%●房屋零修、急修及时率达99%〔及时率是指从报修到维修的过程中不超过30分钟〕●维修工程质量合格率达100%●维修效劳回访率100%●清洁保洁率达99%●绿化完好率达99%●公共文体设施、休息设施以及园林小品雕塑完好率98%●道路完好率及使用率达98%●停车场、单车棚完好率达98%●社区内治安案件发生率在1‰以下●住户有效投诉率1‰以下，●住户投诉处理率100%●住户投诉回访率100%●住户对物业治理满足率达98%以上七、水上人家治理处职员行为标准目的：标准职员行为，提升公司形象，塑造企业文化。适用范围：公司全体职员。内容：3.1仪容、仪表男职员：工作制服维持洁净，完好整洁；上班时按规定佩带工作牌；头发梳理修剪整洁，不能盖过耳朵，长不能过衬衣领；指甲不留长并修剪整洁；面部不留胡须；饰物只限戴一只手表，一只戒指；鞋子不破损，维持洁净。女职员：工作制服维持洁净，完好整洁；上班按规定佩带工作牌；头梳理整洁并与工作服相适宜，不得做蓬松发型或披肩发，不得佩带发带；指甲修剪整洁，长度适中，可使用淡色或无色指甲油；面部化淡妆；饰物只限戴一只手表，一只戒指；只能使用清淡的香水，用量适中，不能使他人感到刺鼻；鞋子不破损，维持洁净。个人卫生：要是职员身上有难闻的气味，客人、同事都会难以忍受。防止口臭，上岗前不吃异味食物，饭后应漱口，天天洗澡，要养成良好的洗手适应，厕后及饭前一定要洗手。3.2工作表现及态度微笑：经常微笑，不仅令人舒适，也能提高工作情绪。要持友好合作的态度，用你盼瞧不人对待你的态度往对待不人，如此能够减少工作中的困难。切勿讲“这不是我的事〞或者讲“不，不明白。〞忠诚：职员应忠诚于公司，并对公司的方案、程序及业务保密。未经正副总经理同意，不得泄露、传达或发表属于公司的隐秘资料或信息。3.3行为准那么应该做的情况：养成适应经常对客人讲：“您好〞、“送不〞、“感谢〞等其他友好咨询候语。上班时精力充分，工作预备充分。维持工作岗位及公司其他地点的清洁。防护意外事故，碰到意外，立即报告。接听迅速，使用礼貌用语简洁，谈吐温文尔雅。维持物品存放区域清洁、整洁。维持办公室、效劳内勤区域清洁、整洁。机器、设备使用完毕，及时回复原状。禁止做的情况：上班前或在工作时刻喝酒。上岗前食用刺激或有强烈气味的食品，如大蒜等。在岗时吃零食，嚼口香糖。在岗时使用公共设备，如儿童园设施、游泳设施、健身设施等。损坏或涂告示栏。使用粗言秽语。不经批准，私自换班或者调休。铃响超过三次才接。在办公室存放非工作所需的其它物品。将办公文具挪做私用。同事间拨弄是非，搞小团体。客人投诉处理方法：细心倾听，并加以记录。如在职权范围内，应先向业主致歉，并立即采取补救措施，事后向部门主管报告。如超越本身职权，应立即通知上级主管领导处理。内部沟通：职员有意见或建议，首先应向直属上司提出。职员如对申诉之处理不满足，能够向上级领导提出。如有必要，能够向正、副总经理反映并提出处理意见。总经理之决定为最后决定。职员评估：公司半年一次对职员表现、工作质量进行评估，以作为职职员资晋升的标准之一。评估将由职员和直截了当上级以面谈方式进行，职员须对评估表签署意见，经部门审核签字后，递交人事部门并存进职员个人资料中。3.4文明用语接用语：“您好！万利物业〞。“请咨询您寻谁？〞，“稍等，我帮您往喊〞。“对不起，他不在，您能留个吗〞？“我确实是根基，您需要我做什么？〞“好，我立即办理“。“好，我立即寻人来处理〞。“不客气，再见〞。执勤用语“您好！请咨询您寻谁？〞“您好！请您把车停到那儿〞。“请您把车门〔摩托车〕锁好。〞“您好，需要我体贴吗？〞“来，我帮你拿行李〞。“您明白他家的吗？〞，“他〔她〕明白您要来吗？〞“对不起干扰一下，我来收××费用。〞“好，我带您往。〞“请稍等，我立即寻人来修理。〞“对不起，来晚了。〞“不用谢，这是我们应该做的。〞公共文明用语：“您好〞、“早上好〞、“对不起〞、“不客气〞、“感谢〞、“再见〞电工效劳用语：“好，我立即就来处理〞。“对不起，来晚了〞。“这是×××缘故引起的故障，以后要注重点××就可防止了〞。“还有什么情况需要我体贴吗〞？“好，以后有事您尽管吩咐〞。“好，我立即寻人来处理〞。〔适合于不属于本人的职责范围时用〕。“不客气，这是我们应该做的！〞“干扰了，再见〞。保洁员效劳用语：“对不起，干扰您了〞。“我能帮您忙吗〞？“好，我立即给您寻人来处理〔适用于不属于本人职责范畴或本人解决不了的情况下〕。“您有事请尽管吩咐〞，“还需要我帮什么忙吗？〞“不客气，这是我们应该做的〞。“感谢〞，“再见〞。物管人员用语“您好，请坐〞，“您好，您有什么事需要我体贴吗〞？“干扰一下，我来收××费用〞，“好，我立即寻人来处理〞。“您好，昨天故障处理好了吗？〞“不客气，这是我们应该做的〞。“感谢您〞，“再见！〞八、水上人家治理处职员培训制度目的：学习专业知识、提高岗位技能、提升综合素养。范适用围：全体职员。内容：治理处依据需要及企业开展情况，制订中、长期培训规划及短期职员培训方案，作出培训预算，上报公司审批后组织实施。本着完整性、动力性、联系性、平衡性的原那么，实施培训前要在职员中开展培训意见征询活动，就有关培训的内容、方式、时刻等方面进行合理的安排。职员培训分为岗前培训、在岗培训、脱岗培训、转岗培训四种。岗前培训：新聘用职员上岗前的培训，要紧内容为公司概况、公司理念、要紧业务、规章制度、职位讲明等。在岗培训，针对在岗职员的培训，要紧内容为政治思想、职业道德、企业文化、法律法规、业务素养、岗位技能等。脱岗培训，关于企业骨干职员，为尽快提高其业务能力，安排到有关培训机构进行脱产带薪培训，此类培训的受训人应填写?培训需求申报表?报公司领导审批。转岗培训，在职员调整工作岗位时进行的培训，要紧内容为新岗位的业务知识、岗位技能、职位讲明、相关制度等。培训方式要紧有：交流、内部讲座、外聘讲座、外派、认证、案例讨论。各部门都要依据本部门的工作任务和岗位职责，制定内训方案，开展经常性的培训，并就有关培训中碰到的咨询题及时提交人事部门。定期对培训效果进行相应意见的征询，以便于不断地革新培训工作。专业岗位任职者需持有或限期培训持有相应的任职资格等级证书证实，否那么应予转岗。培训学习应给予考核，成绩作为职员业绩考核内容之一载进职员档案，并作为加薪评奖晋级的依据之一。公司鼓舞职员在不碍事工作的前提下，自学成才，获得相应岗位技能及取得相关证书的，将作为加薪评奖晋级的依据之一。公司定期结合岗位考核对内部相关岗位实行竞聘及轮岗制度。公司的政策和惯例是尽可能地从内部擢升晋升最具资格的职员，接替空缺并担当更大的责任。九、治理处主任工作职责在物业总经理、副总经理的领导下，全面负责治理处日常治理工作。按物业公司的各项治理规章制度及操作流程执行与实施治理。制定、监督、实施治理处经营治理方案与方案。制定治理处年、月、周工作方案和工作总结，定期向上级领导汇报业主咨询、投诉及治理目标的达标等情况。主持客户效劳部日常工作。积极与本公司各职能部门沟通，相互协调、相互配合、相互效劳。有方案、有目的、定期做好与业主间的沟通与交流，及时了解业主的需求，听取业主提出的意见与建议。组织开展社区文化活动，丰富业主精神文化生活。重点、定期或不定期地对各岗位工作进行巡视检查，及时发觉咨询题，并协调相关职能部门及时处理。定期或不定期地听取职员的意见和建议，不断完善治理处的经营治理。每月了解治理处各项费用的收缴情况，组织人员及时催缴，确保各项费用的按时收缴。制定本部门职员岗位培训方案及考核、奖惩制度，提高本部门职员的文化素养和业务水平。组织开展社区文体活动，丰富居民的文化生活。协助居委会、派出所、城管等政府职能部门搞好方案生育、治安联防、环境治理工作。完成公司交办的其它工作。十、水上人家的日常物业治理日常物业治理是物业公司展示治理水平，全面实施治理与效劳的重要时期，水上人家的日常物业治理，将按公司已全面推行的ISO9001：2000质量治理体系、及“市物业治理优秀小区〞的治理标准标准运行。１．进住期的物业治理〔１〕设置标识、指引牌，方便业主进伙。〔２〕举办简单的进住仪式：住户对新家——水上人家，有一个了解、熟悉、认同的过程，为缩短这一心理过程，展现今后物业治理公司的良好形象，我们将在小区门口设置彩门、彩旗，为共同营造宁静、祥和、积极向上的良好的小区物业治理大环境，获得一个良好的开端。〔３〕办理进住手续流程收取、核对进伙通知单——交、领进住资料——填写资料、签订合约——代收、代缴费用——发钥匙——交、验房屋——开通水、电、气、代办、电视等业务。〔４〕开展进住期便民效劳针对进住期治理效劳特点，我们将向住：提早与供电公司、自来水公司、燃气公司、公司、有线电视台协商，邀请他们于进伙期间在小区驻场办公，办理相关业务，方便住户，减少苦恼。协助搬迁：为业主联系假设干家搬家公司，并与之签订协议，保证价格优惠并确保平安。举办房屋设计展览，我们将提供场地，引进优秀家庭装修公司，展示社区各种户型的设计方案，方便业主选择。２．装修期的物业治理为维护水上人家外瞧形象的统一美瞧，楼宇结构的正常功能不被破坏，我们将以楼宇公共局部及智能化设施管线为监管重点，严格实施装修治理，确保不出现一例违章装修。〔１〕装修监管程序业主装修须到治理处办理手续，填写?装修申请表?和?装修工程清单?，填写?装修工程清单?可使装修户与治理者共同对装修工程进行全面确认，防止装修户超出申报范围装修的情况。治理处对申请进行审查，除一般装修按有关装修规定执行，针对水上人家的特不情况，治理处将做如下规定：●禁止拆改智能化系统的预埋管线及各种公共管线设施。●防盗网、防盗窗花只准许安装在窗户内侧。●空调、排气扇安装只准许安装在指定位置。●天面、阳台严禁拆改和搭建，严禁封闭阳台。●装修住户签订协议，规定其装修行为假设出现第三次违章，治理处将通过法律途径解决。〔２〕装修施工的治理●施工单位须与治理处签订?装修工程队治安责任书?和?装修施工保证书?,施工队必须提供资质证实、营业执照和施工人员身份证，办理施工人员临时出进证，施工时佩戴在胸前，并只能在指定区域内活动。●装修发生违章行为，住户与装修队均为第一责任者，均独立担当责任。●使用高功率电器时须由治理处提供电源。●工程垃圾必须清运到指定地点。●施工队必须配备消防器材。●施工时刻安排在上午8:00-12:00，下午14:00-18:00内进行。〔３〕违章装修处理方法●第一次发觉有违反装修治理规定的，向其发出?违章装修整改通知〔一〕?，要求其立即停止违章行为并进行整改。●如接着违章，即发出?违章装修整改通知〔二〕?，并抄报市房管局物业处，请求政府共同解决。●要是接着违章，发出?违章装修整改通知〔三〕?，向法院提起诉讼。3．治安、车辆治理针对水上人家的实际情况，万利物业在对社区进行现场调查和综合分析的根底上，制订出如下治安治理措施。〔１〕人流操纵重点为对外来流淌人口的治理。对来访人员，采取访咨询登记和离往注销手续的方法治理；对装修、搬运人员采取办理出进证治理，并对他们的活动范围进行一定的限制；加强社区巡逻，对可疑生疏人，采取追踪、监控，必要时上前礼貌验证盘查。同时，加强夜间巡逻，不给犯罪分子可乘之机。〔２〕物流操纵重在确保财物平安。对物资流淌实施申报制、盘查制和登记制。住户物品的搬进〔出〕必须向治理处申报，所有物资流淌实行登记放行手续。车流操纵重在防止车辆乱停乱放。我们将监督机动车辆、摩托车、自行车的进出，使社区进出有序。万利物业在水上人家实行24小时治安值班制外，还组织业主开展平安知识培训讲座，倡导“邻里相助〞，同时，加强平安保卫队建设，建立标准的定岗、定人、定责制度以及由护管队进行查岗监督。

〔４〕治安、车辆工作流程与质量标准序号工作内容工作频率质量标准1固定岗位车场固定岗24小时车辆进出登记100%；外来人员登记100%；礼貌效劳，先敬礼后收费、咨询话。仪表整洁，标志齐全。中控中心24小时随时报告异常情况，并进行处理。设备状况良好无脱岗现象。交通疏导24小时上、下班顶峰期车流顺畅无堵塞现象。2流淌巡查车辆停放检查24小时，30分钟/次车辆无违章停放、无喊笛、无挂损、无擦碰，发觉未关好门窗通知指挥中心。居住平安防止因治理缘故被盗刑事治安案件发生案率为零。刑事违章检查环境保卫无破坏绿化带无践踏草坪、草地、无乱扔乱倒，乱吐乱烧和各类噪声现象。装修监督无乱拉乱接，违章施工，无乱建乱搭现象突发事件30秒内及时采取措施操纵局面，迅速报告，保卫现场，等待支援。3学习练习学习法规教育思想每周2次，每次1小时。工作例会每周1次。各项法律常识政策条例、交通法规常识，把握事故处理的一般知识、消防平安知识。总结一周情况，做好下一周的工作安排。早操每周3次，20分钟/次队列、敬礼、健身跑步。要求：集合动作5至8秒为合格。专项练习每年2次，每次5天。半年考核1次，1年演习1次。手势、手姿、队列、擒拿、搏斗。消防技能；油桶灭火、煤气灭火、水带练习、高层抢救。4督导保安部长统一指挥调配，智能指挥中心应急调度，队员分片包干巡视，定岗定位定人，巡视班长24小时监督值班巡视而不见人员运作情况并巡视社区治安情况。保安队长15天抽查一次。治理处经理每月抽查一次。5考评方法保安班长天天实行检查一次，每周工作例会总结考评一次，鼓舞方式，按规定标准进行。

５．消防治理平安保卫部负责社区消防业务和日常保安工作，机电维修部负责消防设备治理，经理为社区的平安责任人，全面负责社区消防治理工作，平安保卫队队长为社区消防监督员。消防监督员每月对所有消防设备、设施、器材巡视检查一遍。平安保卫员在日常巡逻过程中如发觉消防设备、设施对消防存在隐患的，应鞭策整改。水上人家的治理处成员为社区义务消防员，平常同意消防技能和防火知识培训，参加消防演练，熟悉社区灭火作战方案，火灾情况下迅速按预定方案投进灭火作战。治理处还将每年在社区实施一次消防演习。

消防治理工作流程和质量标准工作内容作业频率质量标准监控中心值班二十四小时报警，通讯设施处于正常待命状态。日常巡回检查8:00-17:00无堆放易燃，易爆用品，平安使用液化气、电器，无乱搭接电线，有消防设备，会使用，无违章用水、用电，无挤占消防通道和设施，天面无堆放杂物。消防设施设备检查消防泵每周1次运行良好，无异常声音，无振动，外表无灰尘、油污。消防栓带无破损，无霉潮，带柜完好。灭火器放置合理，无缺失，无过期，外表清洁，完好率100%。学习练习3次/月，20分/次熟悉消防法规、消防知识和社区情况，把握全然技能。练习演习组织严密，重点突出，专家指导，住户参加。考核1次/半年演习1次/年督导式监控中心值班，兼职消防，按照万利物业ISO9001消防效劳质量操纵标准要求，做自检、抽检和专检。

６．清洁卫生治理〔1〕清洁效劳细那么要求清洁范围清洁内容清洁要求室外公共走道及活动场所1.扫净走道及活动场所2.冲洗走道及活动场所3.抹净室外公共设施天天2次每2天1次天天1次18小时大堂局部1.扫净及洗刷大堂进口地台及梯级2.抹净进口大堂内墙壁外表3.抹净进口大堂内所有玻璃门窗及装备4.拍打天花板尘埃天天2次天天1次天天1次天天1次人行楼梯1.扫净及拖抹所有楼梯2.抹净扶手及栏杆3.洗擦扶手及栏杆4.洗擦及磨光楼梯外表天天2次天天2次天天2次每季1次商展1.清理商展公共局部的所有垃圾2.收集及清理所有垃圾箱、烟灰盅及花槽内的垃圾3.清洁垃圾箱、烟灰盅及花槽外外表4.清洁所有告示牌窗橱及指示牌5.清洁所有花盆及植物6.清洁所有出口大门7.清洁所有手印及污渍，包括楼梯墙壁，防烟门8.清洁所有扶手、栏杆及玻璃外表9.清洁所有通风窗口10.清扫空调风口百叶及照明灯片天天3次天天4次天天4次天天2次天天2次天天2次天天2次天天4次天天2次每周2次

清洁范围清洁内容清洁要求男、女卫生间1.抹净所有门2.抹、冲及洗净所有洗手设备3.抹净所有洗手间内镜面4.抹净地台外表5.天花板及照明设备外表除尘6.抹净抽气扇7.更换厕所、毛巾、胖皂及清洁液8.清理卫生桶脏物天天1次天天4次天天4次天天4次天天2次每月2次天天2次天天2次四面停车场1.扫净地面及楼梯2.抹净路灯、不锈钢栏杆3.扫净自行车棚4.扫净绿化带5.抹净停车场岗亭挡车设备天天1次每周1次天天1次天天2次每周1次地台起渍1.大堂2.公共地点每季1次每季1次天台1.清洁积聚于天台地点垃圾，防止渠道堵塞2.抹净天台大门外表天天1次天天1次垃圾房1清扫垃圾房2垃圾的消杀天天2次天天1次雨、污水井1定期清理2定期消杀每月1次每月1次化粪池清洁定期清掏每半年1次〔２〕督导方法实行定人分片包干责任区的治理方式。事务助理按标准要求进行巡视检查许多2次/天。经理不定期抽查2次/周。〔3〕垃圾分流对住户生活垃圾实施“三化〞治理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，进行有效的垃圾分流工作，使整个回收系统做到良性循环。垃圾收集袋装化：住户生活垃圾的收集，统一采纳治理处提供的垃圾袋进行袋装并投递至指定的垃圾房。垃圾回收资源化：通过垃圾站的再次分类收集，从中分捡出可回收物品进行回收利用，防止资源白费，其中所获收进可用于无偿向住户提供垃圾袋。垃圾处理无害化：再次分检后出现的有毒有害垃圾可统一交给政府专业部门〔废物处理站〕集中处理，无害垃圾那么托付环卫部门运出社区。

〔4〕清洁卫生检查标准检查工程检查标准地面大堂地面无污迹、水渍、杂物，有时不超过两处且停留时刻不超过10分钟，理石光亮。云石、水磨石无污迹、水渍、杂物，有时不超过三处且停留时刻不超过30分钟，大理石光亮瓷砖、马赛克水渍、杂物有时不超过三处且停留不超过30分钟，缝隙洁净。一般水泥无污迹、水渍、杂物，有时不超过三处且停留时刻不超过30分钟。踢足线外表无污迹、灰尘，上边沿无灰尘。其它地面无污迹、水渍、杂物，有时不超过三处且停留时刻不超过30分钟墙面大堂墙面无污迹、水渍、杂物，有时不超过三处且停留时刻不超过30分钟。理石、瓷砖外表光亮、无污迹、灰尘，随时无蜘蛛网。白灰无灰尘，随时无蜘蛛网。其它墙面无灰尘，随时无蜘蛛网。天花无灰尘，随时无蜘蛛网。墙面设施无灰尘及陈旧污渍，随时无蜘蛛网。天花设施无灰尘，随时无蜘蛛网。楼梯间地面无污迹、水渍、杂物，有时不超过三处且停留时刻不超过30分钟。踏步立面无灰尘及陈旧污渍。踢足线无污渍、灰尘、上边沿无灰尘。扶手、栏杆无污迹、灰尘墙面及天花无污迹、灰尘，随时无蜘蛛网。墙面及天花设施无灰尘及陈旧污渍，随时无蜘蛛网。

检查工程检查标准卫生间、茶水间异味无明显臭味地面无污迹、水渍、杂物，有时停留时刻不超过30分钟。墙面无灰尘、水渍，随时无蜘蛛网。天花无灰尘，随时无蜘蛛网。墙面设施无灰尘及陈旧污渍，随时无蜘蛛网。天花设施无灰尘，随时无蜘蛛网。隔离设施无灰尘、污迹、水渍，随时无蜘蛛网。卫生洁具无水锈、黄锈，便池内无便溺物。水管无灰尘、污迹。下水通道无堵塞洁具配件无灰尘及陈旧污渍。门窗框架无污迹、灰尘及陈旧污渍。玻璃光亮洁净、有手印、污迹时停留时刻不超过30分钟。实心扇外表无灰尘及陈旧污渍，有手印及污迹时停留时刻不超过30分钟。五金配件无灰尘及陈旧污渍。独立设施给排水、通风、消防管道无灰尘及陈旧污渍，随时无蜘蛛网。垃圾桶外表无灰尘、污渍、油渍，无异味。烟灰缸外表无灰尘、污渍，烟头不超过三个。其他视具体情况而定。玻璃玻璃大门及隔墙式玻璃光亮洁净，无积尘，有手印及污渍停留时刻不超过30分钟。五金配件无灰尘及陈旧污渍。镜面不锈钢光亮，无灰尘及陈旧污渍，有手印及污渍停留时刻不超过30分钟。屋面平台地面无污迹、积水、杂物。墙面无灰尘、污迹，随时无蜘蛛网。女儿墙顶面无积尘污迹。屋面设施无积尘及陈旧污渍。

检查工程检查标准广场道路绿化带地面无污迹、积水、积沙、杂物，有时不超过三处且停留时刻不超过30分钟。绿化草坪、草地无杂物，有时不超过三处且停留时刻不超过30分钟。花池立面、顶面无积尘及陈旧污渍不锈钢设施无积尘、外表光亮喷水池、池壁、池底无青苔、池壁顶无灰尘、污迹，池水无异味，有杂物不超过三处且停留时刻不超过30分钟阴井、沙井井盖四面无积沙、积水，井内无杂物排水沟无臭水、无杂物电器具、报警、通风排风设施无灰尘及陈年污渍，随时无蜘蛛网标牌无灰尘及陈旧污渍车辆停放处无污迹杂物，有顶停车处顶面无垃圾、杂物公共设施无污尘墙面、柱面无灰尘、污迹地面无油渍、污迹墙面及天花无灰尘、污迹内部设施无积尘排水井、沟无臭味、无杂物、井盖四面无积沙、杂物

7．机电设备、公共设施的治理社区设备的运行治理由使用部门负责，如监控系统由监控中心负责，其余根底功能性系统均由机电维修人员负责其日常运行治理，运行治理均严格执行相应设备运行操作规程。机电设备的维修保养分为日常巡视保养和定期维护保养，据此设备设施的日常巡视保养由责任单位负责，而机电设备的定期维修保养那么均由机电维修班负责。机电设备大修改造由机电维修班依据设备状况进出申请报告，经治理处核准后报请市房管局及业主委员会批准，落实专用基金的资金来源后，按照预定施工方案由机电维修班组织实施，竣工验收可由业主代表会同治理处共同进行，工程情况应作专项汇报。

公共设施及机电设备维修、保养工作流程及质量标准工作内容作业频度质量标准室内维修急修只是夜，小修、小补24小时完成，中修两天内回音。维修完毕由住户确认;100％回复，住户满足率99％以上。公共设施及场所巡视1次／天熟悉社区公共设施种类.位置.分布.开关位置.完好率99％以上。道路停车场检查1次／天平坦无积水、无漏水、完好率100％天面１次／月无积水、无漏水、隔热层完好无损空调架每年检修１次无锈、无损楼梯、墙面刷漆１次／年整洁无缺、扶手完整、楼梯灯正常无乱张贴明暗沟检查１次／周畅通、无积水、无塌陷外墙１次／周外墙无脱落、无渗水、无违章，整洁统一供水、供电、供气及设施设备１次／月、发觉异常零修自办、小修以上报机电维修部运行正常、无搭建、无泄漏公共场所检查１次／周整洁、平安、无改建、无乱堆放路灯检查１次／月灯泡、灯罩无损坏、完好率100％供排水设施当班:日常保养,平安操作运作情况正常，自动操纵良好。周末:维修保养闸阀，道流阀、水表、联轴器，水泵轴承加油等。季末:泵体检查、更换磨损件，治理系统保养，每半年:清洁水池１次，年终电机轴加油。阀门开闭灵活，系统密封良好，管道无滴漏，运转无异常声响，能保证不间断供水，有检查、维修，保养记录标准供电设施当班:日常检查保养:按方案进行各接线处无发热等异常现象，指示灯，信号齐全，计量仪表正确，配电房温度不超过40℃电梯当班:日常保养，平安操作，正确使用，工作有记录，维修保养的周期、级不、内容严格按国家电梯治理有关规定执行专业资质人员操作，维修、持证上岗，桥箱内警铃，风扇，维持工作状态，信号灯齐全，运行平稳无振动，到站定伴正确，层门开闭灵活，自动性能良好建立电梯设备技术档案。督导方式由机电维修部负责维修、保养，经理定期参加平安检查。

序号工程养护内容日常维修方案方案标准实施效果6机电设备1每周检查一遍，发觉咨询题及时维修。由维修部组织实施各项机电设备维修保养规程。1)无故障停电。2)保障平安运行。7共用防范监控及邮政信箱系1)系统的维护保养。2)线路的检修。3)防盗门及邮政信箱的养护。每周检查一遍，发觉咨询题及进维修。由维修部负责组织实施。1)防盗监控及智能系统维护保养规程。2)邮政信箱维修作业规程。1)系统完好，无故障，使用正常有效。2)邮政信箱及防盗监控设施完好。8公共照明1)线路的检修、维护。2)灯具的维修及更新。每周检查一遍，发觉咨询题及时维修。由维修部按照相应的作业规程实施维修。公用照明保养规程。1)线路无搭乱接。2)照明灯具照常有效。9本体消防设施1)疏散标识的维修及维护。2)室内消防栓〔箱〕有效维修及维护。3)烟、温感报警系统故障的排除和维护。每周检查一次，发觉咨询题及时维修。由维修部按相应作业规程实施维修。1)标识制定及维护治理规定。2)消防栓维修操作规程。3)消防报警系统维护保养规程。1)设施有效，标识清晰，完好无损。2)灵敏，正确报警。10公共通道门厅楼梯间1)公用地面维修改造。2)公共通道、门厅的墙、天棚维护。3)楼梯墙面、扶手、踏步的维修。每周检查一次，发出咨询题及时维修。由维修部按相应技术作业规程实施维修。1)相应建筑局部修缮技术规程。2)房屋修缮标准。1)整洁、无缺损，无霉迹。2)扶手完好，无张贴痕迹。11共用排烟管道1)由烟道内横隔板损坏及导流板安装不当造成回串烟。2)排烟口封闭不当造成漏烟。住户随报随修由维修部专业人员维修。变压或排烟管道安装技术标准。1)排烟通畅。2)不回烟，不串烟，不漏烟。12上、下水主管1)接口及沙眼漏水。2)管道堵塞、破裂。3)固定码松脱。天天检查一遍，发觉咨询题及时维修。由维修部专业人员负责维修。1)排水管维护修缮标准。2)给水管维护修缮标准。上、下水畅通，无渗漏。１0．公共设施定期维护方案及实施方案序号类不工程数量定期维护方案方案标准实施效果1区内道路砼路面M21)进住装修期杜尽车辆挤压人行道及道牙，严禁在路面上拌制砼或沙架污染路面。2)每年对局部损坏严峻进行翻新。3)路面翻新面积操纵每年2%内。1)由治理处加强装修督查，严禁高层施工车辆进进区内道路。2)翻新路面由自行组织或托付有关施工单位。1)屋村道路使用规定。2)路面施工质量标准。3)人行道展设技术标准。1)减少不必要的破损2)使局部损坏严峻路面通过翻新延长寿命，从而维持均衡使用功能。人行道M2缓路径M22室外照明道路灯盏1)灯杆每年刷漆一次2)每月清洗灯具一次3)每季检修线路一次1)由维修部按相关作业规程实施。2)对破坏灯具及老化线路更换。1)线路无老化。2)照明设施清洁完好。3)灯具施工技术标准。1)实现良好灯具外瞧。2)照明系统正常。3)照明设施完好率达95%以上。庭杆灯盏高杆灯盏投光灯盏其它照明灯盏3沟渠池井雨水井座1)化粪池每半年清洗一次2)井盖每年刷一次漆3)每季度清洗杂物一次。4)每年全面维修完缮一次。由维修部门按相应作业规程实施。1)化粪池清理作业规程。2)井盖刷防锈漆作业规程。3)井内无沉积物。1)化粪池内无积物，出口畅通。2)井盖正常使用密合。3)流水畅通。雨水口座污水井座化粪池座阀门井座4园林绿化绿化M21)春夏季各补换3%-6%绿地一次。树木补种春夏各一次，每次30%。2)花木每年半月修剪一次，草埔每月修剪一次。3)循环水每周更换一次。4)据病害虫发生规律，每年进行三次大消杀和四次日常消杀。由环境治理部门按相应操作规程实施。1)绿化工作标准。2)园林工作标准。1)绿草丛丛、树木青青，剪切整洁。2)流水畅通，无蚊虫孳生。

序号类不工程数量定期维护方案方案标准实施效果5文娱场所运动场所1)会所内墙两年粉刷一次。2)设备设施线路检修及建筑局部维护修理。3)运动场所每半年一次安检。由维修部按相应操作规程实施。1)建筑局部按修缮质量标准。2)有关电气、机械、设备维护标准。3)运动场所维护标准。1)各类文娱场所正常使用。2)场内设备设施能发扬正常成效、平安。居民会所6停车场位每年对车场侧局部进行更新。由维修部组织实施或托付相关施工单位。1)砼路面施工质量标准。2)停车场地面施工技术标准。1)停车场地面均衡。2)场地平坦，无积水。7消防设施及排水管网排水管M1)消防栓及水泵结合器每半年刷漆一次。2)消防栓每半年排水一次，检修一次。由维修部组织实施。1)开启灵活。2)不渗漏。1)正常有效使用。2)外瞧完好。室外消防栓套水泵结合器套8公用标识设施标识牌块1)每半年清洗标识一次。2)每半年对标识牌加固一次。3)每半年对标识牌维护一次。1)由维修部组织实施。2)每15年更新一次。住宅区标识、警示牌制作及安装治理规定。1)标识清洁美瞧。2)安放稳固。3)标示清晰。警示牌块9其它公共设备垃圾房1)每年刷漆一遍。2)每季度检查一次池水孔疏通情况。3)每季度检查挡土墙顶排水沟通畅情况。由维修部组织实施1)挡土墙维护标准。2)围栏围护标准。1)设施正常平安使用。2)美瞧完好。围栏10公共智能化系统边界防越系统/防盗门控/可视对讲监控系统/巡更系统/车辆治理系统/治理中心对各系统的设施、设备系能及连接运行及转输显示情况进行月检、季检和年检。由维修部按相应作业规程实施智能化系统维护标准1)系统良好运行。2)设施、设备及传输线路完好。3)软件及数据正确完好。11治理及商业用房治理用房1)每月检修一次设备、设施。2)每半年检查一次电气线路。3)每半年对其它局部维护一次。由维修部按维护保养规程实施。1)相应建筑局部维护保养规程。2)相应电气设备维保规程。1)整洁、平安、正常使用。2)设施、设备完好。商业用房

１1．公共设施日常维修方案实施方案序号类不工程数量日常维修方案方案标准实施效果1区内道路砼路面、人行道天天检