一份很全面的房地产销售代理合同(适用于房地产开发公司)

PAGE6【***】房地产项目 销售代理合同PAGE7甲方：【***】房地产开发有限公司乙方：【***】房地产经纪有限公司签订日期：

销售代理合同甲方（委托人）：【***】房地产开发有限公司地址：法定代表人：职务：乙方（代理人）：【***】房地产经纪有限公司地址：法定代表人：身份证号码：职务：鉴于：甲方是一家经营房地产开发业务的公司，乙方是一家从事房地产市场和销售的公司。现甲方正在开发一个住宅项目，具体内容见附件一和附件二，以下简称“项目”。为了进一步明确双方的权利和义务，双方达成如下协议：1．委托1.1委托。由于乙方能够利用其技能和专业知识为甲方提供服务，甲方授权乙方做为一个独立的缔约主体为甲方提供本合同所约定的各项代理服务。1.2双方当事人的地位。乙方是一个独立的缔约主体，因此下文中的任何条款都不能解释为甲、乙双方之间存在上级与下级的关系。1.3执行的权力。乙方无权代表甲方制定任何合同，无权改变甲方所提供合同中的任何条款或放弃对第三人所享有的权利，也不得给甲方附加没有在合同中约定且未经甲方书面确认的义务。1.4乙方不得做出任何有损甲方形象和声誉的行为。1.５合同有效期限。除双方另有约定外，本合同的有效期限为2016年7月18日起至2017年11月30日止2．代理职责2.1目的。本合同双方当事人的目的是销售所有可销售的居住用房。2.2特殊的责任。乙方应为甲方提供的各项销售和代理服务，包括但不局限于以下内容：2.2.1市场计划。市场计划必须全面，包含所有为完成目标所需要的信息。这些信息包括但不局限于：2.2.1.1市场调查和分析；2.2.1.2对消费者行为的分析和介绍；2.2.1.3有关市场分割的分析和介绍；2.2.1.4关于“项目”的分析和介绍；2.2.1.5关于产品的分析和介绍；2.2.1.6关于销售组合的分析和介绍；2.2.1.7关于价格的分析和介绍；2.2.1.8关于价格表的建议；2.2.1.9促销组合的分析和介绍；2.2.1.10广告策略的设计；2.2.1.11广告的设计；2.2.1.12促销策略的设计；2.2.1.13促销和销售活动的组织；2.2.1.14其它相关信息。2.2.2代理计划。代理计划必须全面，包含所有为完成目标所需要的信息。这些信息包括但不限于：2.2.2.1代理管理计划草案；2.2.2.2销售人员结构；2.2.2.3销售人员管理计划；2.2.2.4销售人员招聘计划；2.2.2.5销售人员培训计划；2.2.2.6销售人员待遇支付计划；2.2.2.7销售人员绩效考核计划；2.2.2.8销售人员解聘计划；2.2.2.9销售人员自动操作计划；2.2.2.10合同文本的建议；2.2.2.11其它相关信息。2.2.3时间。代理人应当自本合同生效且委托人提供了项目描述、平面图及户型图后１５个工作日内提交市场计划和销售计划。项目描述见附件一，平面图和户型图见附件二。2.2.4营销的执行。代理人负责执行为达到本合同目的而需要完成的销售职能，这些职能包括但不限于：2.2.4.1广告策略的执行；2.2.4.2广告的发布；2.2.4.3广告策略的评估；2.2.4.4促销策略的执行；2.2.4.5代表“项目”参加展会及其它活动；2.2.4.6促销策略的评估；2.2.4.7其它相关活动。2.2.5当代理人、代理人的分子公司或其它有关联的公司进行广告策划时，必须严格按照甲方提供的信息。如果乙方在广告中使用的图片等侵犯了他人的著作权，或者乙方利用广告进行了不实宣传，则乙方应为此承担全部责任。2.2.6销售的执行。代理人应当执行为达到本合同目的而需要完成的代理行为，这些代理行为包括但不限于：2.2.6.1销售力量的管理、招聘、培训、工资支付、绩效评估、解聘及自动控制；2.2.6.2争取更多客户、与客户和潜在客户进行交流；2.2.6.3交易的结束，包括但不限于：与客户谈判、协助客户办理按揭及签订合同；2.2.6.4交易的完成，包括但不限于：房屋的检验和交付，产权的转移等；2.2.6.5其它相关事项。2.2.7未经甲方许可，乙方不得向客户作出任何未经甲方授权的承诺。乙方给予客户的销售问答须以文字形式明确，并须经甲方书面确认。2.3促销计划和代理计划的批准。所有执行促销计划和代理计划的行为都必须得到甲方有针对性的书面批准。甲方应当在书面签收乙方提交的书面材料之日起十个工作日内做出批准或不批准的书面答复，如不回复，则视为默认。甲方签收人按以下顺序确定：王凡顺、严洁、董事长、营销总监。2.4目标。代理人同意附件三中所列的销售指标。2.5项目小组。乙方应当成立一个以完成本合同目的为职责的项目小组。项目小组的人员构成应当得到甲方的批准。未经甲方书面批准，乙方不得改变项目小组的构成，除非项目小组成员辞职且永远不再受雇于代理人、代理人的分支机构或者关联企业。任何改变项目小组构成的要求都必须至少提前三十日书面通知甲方。项目小组的初始人员名单见附件四。乙方应当尽最大的努力，确保项目小组的成员最大限度地发挥专业知识、花费尽可能多的时间和精力去履行他们对甲方负有的责任。2.6移交。乙方应当及时将所有的业务开展情况、预约以及交易完成情况告知甲方并进入甲方的资料库。乙方同意代理期间，由甲方派出的财务人员负责统一收取买方的定金、房款及相关税费，并开具甲方的收据或发票。2.7记录。乙方应当对所有甲方认为业务相关的信息保持经常的、准确的记录，这些信息包括但不限于：潜在客户、现实客户、会议的安排、举行过的会议、提出的建议、商业应用软件、预约以及交易的进行情况。所有与乙方的代理业务相关的数据库、会计账簿、书信、文件、凭条、情况和服务的通告以及其它书本或纸张都是甲方独家所有的财产，无论甲方是否已为之支付价款。不论任何时候，这些材料都应向甲方和甲方的代表公开，以便于甲方对乙方的工作进行检查。在甲方要求时，乙方应随时将这些材料移交至甲方。2.8活动的监督。乙方应全力配合甲方对其工作的监督，以及对相关事宜的审批，包括但不限于销售人员的绩效考核。2.9信息的共享。乙方应当全力配合甲方的信息共享活动，包括但不限于：销售职责和人员信息的反馈。2.10出席。乙方及其代表，包括但不限于项目小组成员和销售人员，应当出席所有甲方要求参加的会议以及培训活动。2.11专业知识水平。乙方同意在为甲方提供代理和销售服务的过程中保持良好的专业知识和技能，以满足为甲方有关新业务目标的要求提供充分的服务。2.12创新成果的归属。乙方同意在本合同有效期间，在履行本合同相关职能时，乙方可能发明、发现、构思、独创或与他人共同完成的任何改进、发明、流程、设备、方法、设计以及其它成果都属于甲方一方所有。2.13地域。代理人提供代理服务的地域为中国（港、澳、台除外）。2.14乙方须承担销售过程中发生的日常管理费用，包括但不限于乙方人员的日常行政支出及劳动报酬等相关费用。2.15乙方在向甲方提交材料时，应尽可能提供中、英文两种版本。3．甲方的权利和义务3.1甲方应给予乙方代理工作足够的重视，应设有专人负责协调营销工作的开展，并提供乙方提出的甲方应确保的销售条件。3.2甲方应对本协议范围内商品房销售合法性负责，必须提供销售商品房真实、合法、有效的相关文件的复印件，包括（但不限于）：国家批准经营房地产的营业执照副本；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；建设工程项目施工许可证；商品房销售许可证、销售备案登记证，国有土地使用证（或相关证明），竣工验收报告（以上证件乙方保留复印件并有权查验甲方原件），并确保购房者在规定时间内能办理到产权证和土地证。甲方同意在九月份或十月份取得预售许可证并开盘销售。3.3甲方在乙方协助下办理银行按揭手续。3.4乙方协助甲方办理与销售有关的按揭事宜。3.5销售计划和代理计划的支出。为了推广项目，甲方同意投入总销售额２％或不低于700万元人民币，取其中数额较小者，用于市场和促销活动方面的投资：3.5.1广告活动支出。为了对项目及甲方进行宣传，甲方支付相应的广告费用。广告的范围包括但不限于：印刷媒体广告、电视广告、网络广告及其它广告。3.5.2促销活动支出。为了对项目及甲方进行宣传，甲方支付相应的促销费用。包括但不限于：展览费用、项目建设模型、特殊活动以及其它促销活动。3.5.3项目营销推广的企划、创意、制作、执行等由乙方下属公司承担的，推广费用按实结算，不再额外收取服务费用。3.6基础设施费用。甲方同意按以下条款支付推广项目的基础设施费用。3.6.1基础设施。为了推广项目，甲方同意至少投入壹百万元人民币用于基础设施，包括但不限于销售中心的建设、租金和维护费用，以及样板间的建设、租金和维护费用。3.6.2销售中心和样板间。甲方同意，乙方为了本合同的目的可以使用销售中心进行与项目有关的销售和代理活动，销售中心的使用见附件五。甲方应当在自开盘前大约三十天至本合同终止这段期间向代理人提供可供使用的销售中心，于项目正式开盘前一周完成2套样板房的装修。3.７甲方判断。对于所有支出的性质、时间安排和批准都由甲方单方进行判断，这些支出包括但不限于：广告活动、促销活动以及基础设施投资。4．提成4.1构成。乙方基本的报酬来源于本合同有效期间其完成的交易额的提成。4.2基础。基本的提成将由甲方核准的提成计划表来确定，具体情况见附件六。4.3最低销售绩效条款。代理人同意最低销售额达到附件三中所列的累积销售指标：首个考核期为累积销售指标的65%；其他考核期为累积销售指标的75％，乙方也承认该最低销售指标为甲方的最低要求。在任何时间，如果销售额没有达到所要求的最低销售指标，甲方有权解除合同并不再承担进一步的责任。4.4试用期。乙方同意试用期自开盘之日起三个月。在这段期间，暂不支付相应的提成。乙方承诺最低销售指标达到附件三所列累积销售指标：首个考核期为累积销售指标的65%；其他考核期为累积销售指标的75％，乙方也承认最低销售指标为甲方的最低要求。如果乙方首个考核期未能完成所要求的最低销售指标，甲方有权解除合同并不再承担进一步的责任。如果试用期届满，代理人完成附件三中首个考核期的累积销售指标的65%，双方将继续合作，委托人应当补全代理人试用期间应当支付的提成部分。试用期届满后，委托人应当按月支付代理人的提成。4.5如果乙方的销售指标未达到附件三所列累积销售指标的75％，甲方有权解除合同，并不再支付此前已经产生的提成。4.6销售的完成。只有在销售完成的情况下才应当支付提成。甲方收到全部购房款，才能视为销售已完成。4.7与购房者的要求退还和/或偿还已购房屋相对应地，甲方也有权要求乙方退还和/或偿还已经支付的佣金（提成）。4.7.1若由于甲方房屋存在经有关部门鉴定为有安全隐患或有严重影响使用的问题或证件手续不齐备等引起的退房和销售损失，乙方概不退还已结清的代理费用。4.7.2如因任何其它原因退房的，甲方可将该房源继续委托乙方销售，如乙方在２个月内完成该房售，则已结清的代理费不退还；如届时未能再次销售，则乙方退回该房源的提成。4.8会计单据的提供。乙方应当每月的第五日之前向甲方提供会计结算单据，甲方同意在该月的15到20日予以确认并支付相应的费用。4.9甲方应按本协议中商定的方式和时间支付代理费（提成），若甲方未能按约定时间和方式支付代理费（提成），延期不超过30天，甲方按照1‰的标准向乙方支付利息，乙方并有权在书面告知甲方后停止销售行为；若延期超过30天，甲方按照3‰的标准向乙方支付利息，乙方有权终止合作，同时向甲方索取基于此前的代理行为其应得的提成部分。4.10首要的销售商。在本合同有效期间，乙方将作为甲方首要的代理销售商。4.10.1例外的情况。在合同有效期间，乙方是甲方首要的销售商。例外的情况有三种，即向甲方的职工销售、向甲方的客户销售以及通过甲方的国际销售渠道和国际代理人推出的客户。4.10.1.1限制。通过这些渠道销售的总数不能超过总可销售数额的10%，并不支付提成。通过这些渠道销售的数额不能直接计入乙方的销售指标，但是乙方的销售指标将按相应比例降低。4.10.1.2如果通过以上所述销售渠道销售的数额超过了总可销售数额的10%，代理人将获得超出１０％部分的全额提成，并且超出１０％的部分的销售额都进入乙方的销售指标。4.10.2甲方在代理期限内，如擅自委托国内除乙方以外的其它机构销售代理本协议范围内的商品房，则乙方有权停止销售行为，直至终止本协议。在此情况下，乙方有权要求甲方支付其基于此前的代理行为而应得的提成部分。５．合同的终止5.1合同终止的时间。本合同规定的期限届满或乙方已经完成约定的工作目标时，本合同自动终止。5.2终止的原因。不管乙方因为任何原因违反本协议的任何条款，甲方都有权终止本协议。甲方以前没有因乙方违反某一条款而终止协议的做法，不能被推论为甲方对乙方之后的违约行为也放弃了终止协议的权利。如果乙方未能完成4.3条所规定的最低销售指标，甲方有权终止本协议。在此情况下，甲方有权不支付乙方已完成的其它业务的提成。6．公司财产6.1公司财产。乙方同意所有与甲方业务相关的财产，无论是其制作的，还是占有的，也不管是乙方已使用的，还是未使用的，甲方是惟一的所有权人。本协议适用于但不局限于：所有权信息、保密信息、计算机软件、顾客名单、档案和情报、客户名单、潜在客户名单、内部备忘录、书本、纸张、书信、流程、财务信息、制度和流程手册、销售材料、产品信息、小册子、培训和招聘流程、标记、商标、版权以及其它记录、文件、信息、档案、数据或材料等以任何方式于甲方业务相关的原件及其副本。本协议终止时，或者甲方提出要求的任何时候，乙方应当将其占有的这些财产移交甲方。6.2商标和标识。在没有事先取得甲方书面许可的情况下，乙方不得使用甲方的商标和标识。6.3保密信息。乙方认识到且同意甲方的任何交易习惯、内部信息、密决（以下简称保密信息），都属于甲方有价值的、专有的、独有的资产。在合同有效期内和合同终止后，乙方不得因为任何原因或出于任何目的向任何人泄露这些保密信息，无论是全部还是一部分；乙方在任何情况下还不得将这些保密信息用于合同之外的目的，或用于为甲方之外的所有人谋取利益。乙方还应当尽最大的努力去防止任何未经授权从甲方获取保密信息的行为。6.4不遵守本项协议的后果。不遵守以上条款将导致合同的终止。7.利益的冲突7.1地理位置的排它性。未经甲方的特别书面许可，乙方在北到【***】，东至【***】，西到【***】，南至【***】的范围不得再从事其它同类型物业的销售代理业务。乙方在此范围之外5公里以内接受同类型销售代理业务的，应将情况告知甲方。这一限制条款的效力将持续到乙方自愿终止本协议或甲方依据本协议因故终止合同后三个月。双方明确表示，本条所规定的时间期限当前对于充分保护甲方的业务和智力财产是完全合理的、适当的和必要的。7.2关系。乙方不得直接或间接地通过一系列的行为招录、恳求、诱引或影响甲方的顾客、客户、独立的承包人、代理人、代表、供应商、负责人、经营者、合伙人、股东、贷款人、董事、管理人员、雇员、销售代理人、投资人、出租人及其它与甲方有或曾有过业务关系的单位和个人及其分支机构或成员去放弃、减少或改变与甲方的雇佣、代理或业务关系。7.3顾客的所有权。对于那些乙方在执行本协议过程中联系过的或者仅仅是因为执行本合同而结识的任何顾客，乙方不得蓄意深入研究、恳求或接受他们的与甲方存在竞争关系的业务。乙方不得直接或间接地要求、劝诱或者建议在执行本协议过程中联系过的客户去撤回、减少或取消与甲方的业务关系。7.4利益的冲突。乙方应当及时书面告知甲方那些经过合理的预期可能会影响其履行对甲方的义务，或可能影响其向客户做出无偏见、客观的推荐的所有情况。在发生利益冲突的情况下，乙方应当服从甲方有关禁止从事某种行为的安排。在合同有效期间及协议终止后，乙方不得做出任何对甲方或甲方的客户造成偏见的一切行为。7.5不遵守本项协议的后果。不遵守本项协议将导致合同的终止。8．法律信息8.1保密条款。乙方对于本合同的内容，以及在签订、履行本合同过程中所获知的甲方的经营、管理及销售方面的的信息应当保密。保密的范围还包括但不限于作为本合同条件的信息。除非甲方已自行公开该信息，否则乙方应对甲方因此而受到的损失承担赔偿责任；如果损失难以计算，则甲方有权要求乙方支付10万元人民币的违约金。8.2法律适用。本协议根据中国合同法制订，并受中国法律管辖。8.3权利和义务的转让。本协议以及其中的权利和义务将约束双方当事人，并使双方当事人受益。本协议还将约束甲方通过重组、合并以及转让实质性的业务和财产等方式形成的后继者。但是，除了本条所规定的后继者，甲、乙双方都不得将本合同的相关权利和利益转让。8.4合同的解释。如果本协议中所包含的某条或某些条款不管因为任何原因被认为无效、不合法或不可执行，那么这些条款的无效将不影响合同中其它条款的效力。8.5通知。有充分法律效力的通知应当采取书面形式，亲自送达对方当事人。8.6合同的修改和弃权。除非经可能受到条款影响的当事人书面签署，本合同中的条款将不能得到修改、补充或者放弃。守约方某一次放弃对违约方追究违约责任不能视为守约方也放弃了对违约方再次违反同一条款或其它条款追究违约责任的权利。8.7合理的救济。乙方承认，由于其为甲方提供服务和特殊性，如果乙方违约，则可能给甲方造成通过法律不能得到充分补偿的损失，并可能对甲方造成不可挽回的、连续的损害。因此，依照法律和公平原则，除了采取包括拒绝支付相应的提成在内的合理救济措施，甲方还有权采取措施制止乙方已经做出或可能做出违约行为，并要求乙方支付违约金２０万元。如果甲方到12月31日还未开盘，乙方有权解除合同，并收取违约金20万元人民币；如果甲方１２月３１日还未开盘，但乙方还愿意与甲方保持合作关系，则甲方每月向乙方支付５万元服务费，不另支付违约金。如因不可抗力（如政府原因）而迟延开盘的，甲方不承担违约责任。如果甲方在合同有效期内擅自委托国内除乙方外的其他机构销售代理本协议范围内的物业，乙方有权解除合同，并收取违约金人民币20万元；如果甲方在合同有效期内无故终止合同，