南通中南房地产企业发展战略研究分析 工商管理专业

摘要

在中国，房地产行业是市场发展的一个重要的经济支柱，同时也是对我国GDP的增长起着推动作用。因为房地产行业在不断的快速发展，所以越来越多的人进入房地产行业，但是由于这些企业进入时间、地点不同，导致了他们之间的规模，发展水平有很大的差距。很多企业为了更快的从房地产行业中获得利益，追求短期利益成为了众多企业的主要目的。正是因为这样的发展趋势，很多企业都在越来越难以生存发展下去，追根到底还是缺乏企业长期发展的战略目标以及一套完整详细的企业发展战略指导。

本文就是在这样的房地产背景下进行研究，确定了选题，来证明该选题的重要性与必要性。以南通中南房地产有限公司为例，运用战略管理的相关知识，通过PEST分析对南通中南房地产有限公司进行宏观分析和使用波特五力模型房地产行业发展趋势的分析，并结合SWOT分析下的公司内部情况，确定了该公司应该以中高档住宅项目为核心，针对南通市的实际情况，制定了以单一经营化为主，多元化为辅的竞争战略。最后为了保证集中化战略得以贯彻落实，提出了加强企业文化建设，注重人力资源建设，维护品牌形象，合理规划土地储备等措施辅助进行。

关键词：房地产；企业发展战略；SWOT分析；波特五力模型

Abstract

InChina,

the

real

estate

industry

is

an

important

economic

pillar

for

the

developmentofthemarket,anditalsoplaysanimportantroleinpromotingthegrowthofGDPinChina.Becausetherealestateindustryisdevelopingrapidly,moreandmorepeopleentertherealestateindustry.However,becauseofthedifferenttimeandlocationoftheseenterprises,theyhaveledtothescaleoftheirdevelopment,andthelevelofdevelopmenthasabiggap.Inordertoobtainprofitsfromtherealestateindustryandpursueshort-terminterests,manyenterpriseshavebecomethemainpurposeofmanyenterprises.Itisbecauseofthistrendthatmanyenterprisesarebecomingmoreandmoredifficulttosurviveanddevelop.Afterall,itisstillalackofstrategicobjectivesforlong-termdevelopmentofenterprisesandacompletesetofdetailedstrategicguidanceforthedevelopmentofenterprises.

Thisarticleisinthecontextofsucharealestateresearch,identifiedthetopic,toprovetheimportanceandnecessityofthetopic.TakingtheNantongZhongnanrealestatecompanyasanexample,usingtherelevantknowledgeofstrategicmanagement,throughtheanalysisofthemacroanalysisofNantongZhongnanreal

estate

company

and

the

development

trend

of

the

real

estate

industry

of

Potterfive

forcemodelthroughtheanalysisofthePESTanalysis,andcombiningtheinternalsituationofthecompanyundertheSWOTanalysis,itisdeterminedthatthecompanyshouldbemediumandhighgrade.Housingprojectisthecore.AimingattheactualsituationofNantong,acompetitivestrategybasedonsingleoperationanddiversificationisformulated.Finally,inordertoensuretheimplementationofthecentralizedstrategy,weputforwardthemeasurestostrengthentheconstructionofenterpriseculture,payattentiontotheconstructionofhumanresources,maintainthebrandimage,andrationallyplanthelandreserve.

Keywords:realestate;enterprisedevelopmentstrategy;SWOTanalysis；Potter'sfiveforcemodel

第1章绪论

1.1

研究的背景和研究意义

1.1.1

研究背景

从上个世纪八十年代起，邓小平同志就提出了公房出售，租金调整和个人建房买房的思想，从而形成推动改革住房制度的热潮；在十三大报告中，首次提出房地产，并确定了房地产在行业中的地位和作用。到二十世纪末，中国要全面建设小康社会，加快中国城市化步伐，房地产行业成为社会经济高速发展的重要组成部分，外加之国民思想理念的转变，大大刺激了房地产行业的发展；在房地产业提出后的二十多年中，由于受到美国次贷危机的影响，国家提出了一系列的政策调控，控制市场经济，稳定房地产业发展，遏制房价增长速度，使房地产市场“降温”，不过也给房地产业带来新的机遇；在近几年的一系列好的政策出台，楼市回暖，但幅度不大，整体趋势是房产下乡，用库存去拉投资，用新的方法来使房地产充满活力。

在受到08年美国金融危机后，国内通货膨胀的现象加强了，加之国民可支配收入普遍偏低，而且房价在持续上涨，引发了许多社会矛盾，国家开始加大力度对房地产行业进行一系列的调控政策，来促进房地产市场的稳定发展，抑制房价的快速增长，与之同时，这些新的政策也给房地产行业带来了许多新的机遇与挑战，可以让他们在这个改变中蜕化升华。

目前就我国房地产行业来说，发展时间短，市场不成熟，规模化较小，地域性差异很大，没有规模效益，品牌效益。作为一个资源整合型和资金密集型的行业，在面对如此多方政策，市场份额竞争，企业间的运营模式的影响下，房地产行业需要向品牌化、规模化、专业化去转变，去发展，从而才可以推动房地产行业的可持续发展。对于任何一个企业来说，制定一个合理的合适自己企业发展的战略是尤为重要的，只有这样的企业发展战略才可以让企业在现在这样激烈竞争的市场中脱颖而出，创造属于自己的独特的运营模式和品牌，让企业在现在这样多变的市场环境在生存下去。

1.1.2研究意义

在房地产行业如此高速的发展社会背景下，房地产行业也是带动了我国经济持续增长的重要组成部分，高速发展必定会有部分方面缺失或不完善，无论是从企业长远的发展角度来看，还是从国家政策，人民生活出发，房地产行业在新时代的融入、发展都极为重要。本文研究意义无论是从学术方面来说是为了提高我们对新时代房地产业发展方向和战略理论的理解与认知，还是从实际方面来说是让人民居住环境更好与为后面的新型房地产企业更好的发展。

1.2

国内外研究现状

1.2.1

国外的研究现状

从上个世纪六十年代开始，战略管理在相应的学科领域已经成为西方发达国家诞生并快速发展，一直成为管理学理论的研究热点。经过半个世纪的研究，国外学者有许多著名研究成果。

1962年，钱德勒在其主要著作《战略与结构》一文中提出“结构跟随战略”的思想[12]。他认为企业的经营战略需要适应环境的变化，企业组织结构必须根据企业战略需求来不断改变。在《变革国家中公司发展策略》中，安索夫和安东尼奥依据战略管理的构成要素，以产品与市场范围，增长向量，协调效应及竞争优势为战略内核，进行研究并初步整合战略管理模式[13]。从此掀起了战略管理热潮。

1965年，安索夫出版了第一本有关战略管理的著作《企业战略》，成为现代企业战略理论的研究起点。1972年安索夫在《企业经营政策》，杂志上正式提出了“战略管理”的概念，1979年他又专门写了《战略管理》一书。在书中它不仅完善了他的战略管理体系，还为战略管理提供了一系列的实践方法，程序，模式和措施，如安索夫型，动荡管理等，使他的主张得以贯彻落实[14]。

美国著名的战略学家迈克尔波特（Micheal

Potrer）被称之为竞争战略之父，是当今世界上最具有影响力的管理学家之一。迈克尔波特出版了“竞争战略三部曲”《竞争战略》、《竞争优势》、《国家竞争优势》，开创了竞争战略理论体系，创造了比特竞争分析模型，也就是波特五力模型，在五重力量共同影响下确定的企业战略模型[15],但是此模型忽略了企业内部的内部因素，从某种程度上也造成了战略管理研究的停滞不前。

1984年，沃纳菲尔特（Wernerfelt）提出了“企业的资源基础论”，其认为企业是一个资源的整合和集合体，影响企业的竞争优势和收益的高低的主要因素就是企业现在拥有或者控制的资源，企业不断的在其拥有的资源运用和未来可能拥有的新资源培育之间寻找平衡，促进企业不断的成长。此理论标志着企业核心竞争力的、理论的的诞生和发展。

韩国著名战略学家W金（W的Chan

Kim）和美国战略学家勒妮莫博涅（Renee

Mauborgne）于2005年出版了《蓝海战略》一书，提出了蓝海战略思想：“红海”是传统的、竞争激烈的的市场，而“蓝海”是一个充满未知元素的、新兴的待开发的市场空间，它代表着创造和挖掘新的需求，代表着有机会获得更好更高的利润。同理企业应该不断不去开发更广阔的市场空间，不断的进行价值创新，将视野着眼于买房需求市场，而不是仅仅着眼于超过当前如此竞争对手。

1.2.2国内的研究现状

随着全球经济的快速发展，战略管理成为了一门很重要的学科，在近几十年来，我国对战略管理也有许多研究。虽然从战略管理的研究内容来说，我国的研究尚未解除到这门学科的内部，只是停留在边缘，大多数以政策型论文为主，但是通过对一些文献的阅读，关于企业的战略发展理论还是有一定的成效，这对中国企业的长远发展是有一定指导作用。

中国著名的战略管理专家，清华大学经济管理学院资深教授刘冀生在《创新时代的企业战略管理》一书中提到企业战略是企业根据其外部环境及内部资源条件，为企业谋求发展，不断的为企业创造新的产品，提高竞争力，为达到企业的发展目标，而提供一系列的策略和途径[3]书中还对中国企业战略管理的现状及管理问题进行分析，还为一些具体公司提供具体的改善措施和战略指导，为中国企业的战略发展有一定的作用。

在《房地产业发展动态与战略模式研究》一书中，王子龙提出未来战略模式的构想，他认为未来的战略模式是由以下要素构成的框架体系，即竞争手段优化，核心竞争力大培养，合作竞争，创新和愿景建设。[2]

马建军通过对中海、万科、龙湖等国内外知名大型的房地产企业发展战略模式进入深层次的剖析，有针对性的的提出了多种适合大型房地产的企业的发展战略：专业化聚焦战略、差异化战略、集团化战略等。[16]

王珊珊通过对万科、保利、恒大这三家国内领先房地产企业的战略扩张和运营打造模式的比较和研究分析，提出省域化、多元化、全国化、跨区域发展战略，指出大型房地产企业应该根据自身情况，整合企业优势资源，并且为适应环境的变化，应当适时的进行战略行调整。[17]

陈英杰基于“限购令”的政策市场背景，通过对深圳某房地产公司的基础数据进行分析，指出该公司在行业竞争十分激烈的情况下，应该主动的推行多元化经营，让风险分散，来保证公司的安全运营。[18]

通过上述一些专业人士的房地产企业发展战略的介绍可以了解到，中国地域房地产企业发展战略管理方面的著作相对较少，虽然他们对许多大型房地产公司有着实践与理论方面详细概述，但是对不断变化的市场和正在处于变化中的中小型企业，缺乏进行针对性、时效性的指导。也就说明了我国在企业发展战略管理这方面处于起步阶段，对一些处于发展阶段并且有潜力的中小型企业的房地产发展战略的研究成果太少。

1.3

研究的思路及方法

1.3.1

研究思路

本文主要对南通中南房地产公司进行深入的调查，通过运用相关战略发展理论以及多种分析工具来对南通中南房地产公司所处的宏观经济环境，南通房地产市场现状和公司内部微观环境，来确定公司发展战略，提出一些合理的建议与措施。大致的思路如下图1-1所示。

1.3.2研究方法

（一）文献研究法

本文通过文献研究法收集所需要的资料进行整理分析：一是通过中国知网、万文网等文献数据库收集关于发展战略研究的理论和文献资料;二是通过南通统计局、南通国土资源与房地产管理局，百度搜索等收集关于南通房地产市场现状、国家的政策导向和宏观环境等方面的资料和数据。

（二）案例分析法

本文以南通中南房地产公司为案例，通过对中南房地公司所处的研究、背景、环境的分析，认清南通中南房地产所面临的基于和挑战，优势和劣势，从而制定出最终的发展战略。

图1-1本文主要思路

1.4研究的主要内容

首先是通过对企业战略管理理论的学习，确定本文主要的研究思路，寻找影响战略制定的因素，以及所需要用到的战略分析工具进行选择。

其次通过对宏观环境的PEST分析，运用波特五力模型对南通中南房地产公司的竞争环境分析，利用SWOT分析来发现公司自身的优势与劣势，面临的机遇与挑战，得出研究结论。

最后通过将结论与公司的实际情况相结合，制定出企业的发展战略，并提出一些措施来保证战略的实施。

第2章企业战略管理基础理论

“战略”一词其起源于古希腊，被定义为指挥者通过对战争全局的谋划与指挥，充分利用战争国家之间不同的军事，政治，经济，地理等多方面的因素优劣，从而达到这场战争的目的。在英文中“战略”strategy是来由希腊语的“将军”stratagia一词演变而来的，所以战略又被称之为“将军的艺术”。战略对中古代也是有很多影响与发展，最著名的就是《孙子兵法》与《六韬》这两本军事著作，为我国后来军事理论有很大的推动作用。在随着人类社会的进步与发展，战略一词逐渐被应用到企业管理、经济发展等领域中，也被赋予了许多新的含义。

在20世纪80年代我国引入企业战略管理理念，并认为企业战略管理是企业展开各种项目与活动必须要遵守的原则与方针。企业战略管理是应该根据企业所掌控的内外部资源，所处的环境以及企业自身的发展条件来对企业未来的发展目标、实现目标的方法与手段和对后期发展控制做出具有全局性和长远性的规划，这也是表现动态管理的一个过程。

2.1

企业战略

2.1.1

企业战略管理的过程

企业战略过程理论包括战略分析、战略制定和战略实施这三个环节。在理论上而言这三者的关系是递进的，即战略分析后面是战略制定，然后是战略实施，但是在实际操作中，这三个环节是互相有联系的，他们是相辅相成的，各个环节都是需要其他两个的反馈来进行调节与改善，如图2-1所示。

反馈

反馈

图2-1

企业战略影响图

（1）战略分析

战略分析是指对企业现在、将来发展和生存的一些关键因素进行分析，对约束企业生存和发展的一些条件进行研究分析，目的是了解企业所在环境与所面临的竞争压力，预测企业未来的发展走势与评估企业企业所拥有的一个能力。该阶段就决定了企业在自己所处的环境下应该选择哪种适合自己的企业发展的战略，对企业是否可以长期的、稳定的发展起着决定性作用。战略分析主要是从企业的所处的内部资源和外部环境来进行分析。外部环境分析主要是宏观环境分析、房地产市场分析等方面来进行分析，发现企业可以抓取的机会和所需要面临的其他威胁。内部环境分析是从企业内部资源着手，针对企业的核心竞争力、企业的业界等方面来进行分析，找出自己企业的优势，寻找与其他企业间的差距。

（2）战略制定

战略分析是为企业战略制定提供了坚实的基础，战略制定主要包括四部分：公司战略、竞争战略、职能战略以及战略方案的选择。在第一步的战略分析以后，企业可以制定许多种可以选择的发展战略。由于公司内外部环境是不断地在改变，所以制定的发展战略也是在这变化之上随之而改变的，对可供选择的企业发展战略方案进行一个统一评判，就是是否可以充分的发挥企业优势、能否在逆境中抓住机会、是否可以在企业劣势的情况下将企业受到的威胁降低到最小等方面的评估，然后再结合与一些细节方面的因素：管理者个人的性格、企业内部关系、企业的受外部环境的影响程度等，从而制定出最科学、最合理、最适合、最有效的企业发展战略。

（3）战略实施

在经过详细的战略分析与严格的战略制定和挑选后，企业确定了最终的企业发展战略规划，最后的重中之重就是如何将规划中的方案具体的实施出来，并将实施过程中发现的问题和与预期不相符合的实际战略结果反馈给战略分析与战略制定这两方面，然后企业根据分析后的结论结合实际来对正在实施中的战略计划进行修正与完善，这样就可以保证制定的发展战略可以顺利的实施。

2.1.2

企业战略管理的层次

企业战略管理可以分为总体成战略、业务层战略与职能层战略这三个层次[19]。

（1）总体层战略

总体层战略是一个企业最高层次的战略，也是一个企业整体的战略总领。当一个公司有多个子公司或者拥有多元化的经营业务情况下，这个企业总体层战略就体现在母公司或者公司总部的公司发展战略。总公司的战略目标确定公司的未来一段时间的发展方向，来协调下属子公司或部门业务与职能部门之前的关系，合理使用企业的资源，提供企业核心能力，来实现企业的总目标。常见的公司发展战略有3个:收缩型、稳定型和增长型战略。

（2）业务层战略

业务层战略就是在当代企业都会从事经营多个项目，而负责这些项目的部门被称之事业部。因为各个事业部所负责的项目补贴，他们所面临的市场环境也是不同的，所对应的公司发展战略也是不同的，不同的项目是不同的发展战略，这就是业务层战略。他们的目标就是如何使自己负责的产品或者项目更好发展，在众产品中提高他的竞争优势等。业务战略主要有三个:差异化战略、集中化战略与成本领先战略。

（3）职能层战略

职能层战略是为了贯彻、实施和支持总体层战略和业务层战略的而特定职能管理领域制定的战略。其主要目的就是如何提高企业资源利用率、企业资源利用最大化等内部职能的执行、操作更合理。职能层战略是比总体层战略和业务层战略更加的落到实处。职能层战略

这三个层次是相互联系、相互配合的，有总体层的统一战略指挥，有业务层到基层的处处落实，更有职能层在这两者之间穿针引线，才使这个公司的总的发展战略由着三个层次的战略完美的展现出来，这样一个公司才可以长远的发展。

2.2战略分析工具

在战略管理分析的过程中，企业对影响企业发展的因素进行分析时，则会需要用到一些专业的分析工具,来使得分析结论更准确，这样才有利于企业发展战略的实现。常用的工具有以下几种：PEST分析、SWOT分析、波特五力模型等。

2.2.1

PEST分析

在制定战略时，宏观环境的分析是必不可少的，那PEST分析法是一种常用的分析企业宏观环境的手段，主要是通过四个方面来进行研究和把握一个企业所处的宏观环境。这些因素主要为政治环境（Politics）、经济环境(Economy）、社会环境（Society）和技术环境（Technology）。政治环境主要是包含政治制度和体制，政府的态度和当时的所颁布的法律法规。经济环境主要的战略因素是：GDP、利率水平失业率、国民可支配收入、市场需求等等。社会环境中影响最大的是人口环境、文化背景和地理环境，又分为这几个小点，人口规模、人口分布、年龄结构、收入分布等。技术环境的关键因素是是否有发明、与企业市场相关的新技术、新工艺、新材料的产生。在当今变化发展如此快的社会环境中，社会环境不仅仅是人口规模、人口年龄结构这些，还需要加上人们的道德品质、世界观等因素分析结果，从而为企业战略规划提供更可信的依据。

图2-2

PEST模型

2.2.2

SWOT分析

SWOT分析法是经常被用于制定企业发展战略和分析竞争对手的情况，在战略分析中是最常用的一种方法[20].SWOT分析法又称为态势分析法，包括分析企业的优势（Strengths）、劣势（Weakness）、机会（Opportunities）和威胁（Threats）。通过列举调查这几项，在用矩阵的形式呈现出来，用系统分析的思想，把各种因素相互匹配，加以分析，得出一系列相应的结论，选择出最后的战略方案，从而可以为企业通过这个战略来达到企业所想要的目标。

图2-3SWOT矩阵分析

在得到分析结果之后，在具体的实施操作时，企业可以采取的转型战略、增长战略、多样化战略、防御性战略等多种手段，因地制宜，选出合适的企业战略，最优化化的使用出企业所有有用的资源。

2.2.3

波特五力模型

1979年，美国哈佛工商学院的迈克尔·波特教授提出关于产业结构分析模型，他认为行业中存在着有五种竞争力会影响行业的竞争规模与行业的发展程度，这五种竞争力综合起来影响着产业的吸引力以及公司制定发展战略。这五种竞争力就是同行业现有竞争者之间的竞争能力、潜在竞争者的威胁、替代品的威胁、购买者和供应商讨价还价的能力。这五种竞争能力所产生的影响与公司所面临的现状是息息相关的，每种力量都对企业影响的方面都不一样，每种力量对不同的公司的重要性与必要性都不一样，要对症下药的去分析，才可以得出该企业在这种环境下的综合能力。五力模型的不足点在于仅仅是考虑企业外部的环境，而忽略的企业自身内部的因素对企业的影响。

图2-4波特五力模型

2.3本章小结

本章主要是要对企业战略管理知识的了解与学习，根据所研究内容，选SWOT分析、波特五力模型和PEST分析这三种方法作为本文的主要研究方法，对项目进行研究分析。

第3章南通中南房地产公司外部环境分析

在第2章阐述一些分析工具时候，企业所处的外部环境是决定企业战略的重要因素之一。企业的外部发展环境对企业的发展是有这休戚相关的联系，而且大多数因素是企业无法去控制和改变的，只可以去适应。企业自身必须有一个认知，就是企业如果可以通过自身来改变外部环境的某些因素，那么企业就是就是可以通过好的企业发展战略来提升自己的竞争能力，从而使自己的发展的更好。本章节就对南通中南房地产公司的宏观环境和竞争环境进行一个全面的分析。

3.1

南通中南房地产公司宏观环境分析--PEST分析

3.1.1

政治环境分析

我国房地产对我国政策变化十分敏感，就是说我国的政策一有变动，房地产行业就可以通过市场的兴衰来体现。因为影响房地产的政策调控太繁复，我根据就近原则和重要性原则，对2014-2018年之间的调控措施进行分析。

表3.1自2014至2018年之间影响房地产行业的调控措施整理分析

分类政策内容要点作用描述

信贷政策

首套房认定标准、首套房付款比例2014年9月30日，央行、银监会提出的首套房标准，及首套房需要满足的是三个条件。刺激了房地产最根本的刚性需求。

2015年9月30日，央行和银监会下发《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题通知》，在不限购的城市，降低首套房的付款比例，提升二套的是付款比例。

2018年4月1日，周小川在在两会期间决定贷款利率会上调、额度降低、门槛提高。并且即日起，银监会、保监会合并，双会合并统一管理。

2018年一月份，全国的房贷平均利率为5.43%，相当于基准年利率的1.11倍。但是对于首套刚需房，降低利率，减少税费。

限购政策限购政策2018年，兰州首先取消了城市限购，大多数限购城市的限购力度减弱。行政干预在减弱。

货币政策中性的货币政策央行把控风险为首位2015年货币政策由稳健较为宽松性转向为适当紧缩且稍微宽松，一年内连续五次降准息，取得经济总体平稳发展和经济稳定上涨。稳定市场发展，增强人们对市场的信心。

2016年3月1日，降准0.5%，且央行开展了14次公开市场操作，整体而言还是比15年来的紧。

2017年2月14日，央行公布《2017年第四季度中国货币政策执行报告》，总体看稳健中性的货币政策有较好的效果。

公积金使用

公积金政策南通在全面推行住房公积金制度，可以为职工购房减轻贷款压力，提高生活质量。对人们购房想法有刺激作用。

南通有工行、建行、农行、交行、江苏银行、招商银行、邮储银行等15家银行提供公积金贷款业务，公积金政策落实稳定。

地方政策地方政策增加住房用地供给力度、严格执行明码标价的购房制度。加快存储地的开发等。有一定刺激作用。

经济适用房建设与拆迁城中村改造2017年最新南通市关于房屋拆迁有关政策规定；

2017年南通市农村土地征收拆迁补偿安置最新标准；

2017年南通市农村防区拆迁补偿标准法律规定。新型的城镇化建设，推动房地产市场。

资料来源：联合资信整理

总体而言，在这几年的政府各种手段调控下，房地产市场逐渐稳定下来，市政府对房地产的把控力度减弱了一些，随着国家一些政策的提出，房地产市场有回暖趋势，房价涨幅不大，销售量有所上涨。

3.1.2经济环境分析

经济环境是一个企业是否可以生存的重要因素，因为他决定一个房地产开发项目是否可以取得盈利，是否具有可开发性。

南通市的经济是一直处于整个江苏省中上游水平的，依靠着上海与苏州的照拂，同时作为第一批的沿海开放城市，南通的经济发展环境是十分的优良,未来的发展是无限的。2017年南通市实现地区总产值7734.6亿元的在全国的排名已跃居第18位。南通市在17年的生产总值增速为7.8%，分别高于全国、全省0.9和0.6个百分点。17年在全国生产总产值超过7000亿元的大中城市共27个，其中地级市有12个，南通在地级市排名中为第六，说明了南通经济基础十分雄厚。在2017年房地产在南通市累计投资了609.95亿元，商品房销售面积总计1657.67万平方米，商品房待售面积总计689.53万平方米，商品房施工面积为5157.5万平方米，商品房新开工总面积为1180.04万平方米，商品房竣工面积为1100.89万平方米。这足以说明，房地产行业在南通市依然十分火爆。[1]

3.1.3社会文化环境

据南通市人民政府统计，从2013年到2017年，南通市的出生率平均维持在7.5%，每年的新生人口在6万人左右，这说明生二孩政策使大家从计划生育的思想观念逐渐可以接受并实行生二孩政策。在新生人口增长很快的情况下，加之中国父母对孩子的这种全方位的安排打算，为孩子买房买车已经成为了一种常态。

从十六大的“民生优先、富民惠民”，到十七大的“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”，到十八大的“多谋民生之力，多解民生之忧，解决好人民关心的的最直接与现实的利益问题，实现全面小康家庭”，再到十九大“新时代中国特色社会主义思想，必须坚持以人民为中心的发展思想”，“使人民获得感、幸福感、安全感更加充实、更有保障、更可持续”主要内容。国家政策的民生目标不断的在改善人民的生活水平，提高人民的生活质量，促使大家的消费观，生活观念都在改变，不会再执着于吃饱穿暖，还是向吃好穿好进行进步，这也是在变相的刺激大家的消费需求。

南通近几年的交通发展十分迅速，已建成的南通长江大桥，苏通大桥，正在建的崇启大桥，待建的沪通铁路大桥，宁启铁路，连盐铁路，连徐高铁等铁路要道的建成，南通在江苏逐渐形成一个交通枢纽的角色。在这样的情况下，房地产项目的多元化又为房地产市场带来了新的机遇，也提高了区别于其他产品羡慕的差异化程度，促进了房地产行业的发展。（数据来源：南通市人民政府官网）

3.1.4技术环境分析

对房地产行业影响的技术因素在现在看来，无非就是绿色建筑，科技生活，这两方面。在绿色建筑方面，南通的建筑业在2010年开始，就在选材，设计，施工等方面就开始以绿色建筑为要求，开始进行新的产业改革。在2014年11月投入的使用的南通建筑工程质量检测中心就是按照绿色建筑二星级标准设计的，整个建造都是使用的绿色建材，所有的空调和热水供应采用的清洁能源，对于所有非传统水源的回收利用率达到了43.97%，十分符合绿色建筑的纪念。随着互联网时代的到来，越来越多的科技元素被不断地加入到房屋中来，各种人性化的设计融入到房屋的使用中来，远程控制系统，隔音降噪系统等等技术，为居住者的生活提供了很多的便利，从而实现了科技生活，这也是对传统型房地产的一次变革，可以让房地产更快的适应这个新时代。

南通市被称为建筑之乡，南通建筑队伍拥有“建筑铁军”的美誉，自1987年鲁班奖的评定出现，南通的“建筑铁军”获得了91座鲁班奖奖杯，位居全国地级市之首。有如此优秀的建筑团体，南通市房地产产品质量是广受人们的称赞。

3.2南通中南房地产公司的竞争环境分析

3.2.1南通房地产发展概况

南通市位于江苏省东南部，东面黄海，西邻泰州市，南接苏州市，北靠盐城，与上海崇明岛隔江相望。管辖有崇川区、港闸区、经济技术开发区、如皋、通州、海门、启动四个县级市和海岸、如东两个县。南通还是长江三角洲地区的重要港口城市，他独特的地理位置，使得国内外各种大型企业纷纷来此置点，各种投资商对此地进行投资建设。

3.2.2现有竞争者分析

由于房地产前几年的火爆势头，吸引了众多人的进入，导致现在南通的房地产行业鱼龙混杂。南通中南房地产公司在2011年进入南通，他隶属于中南集团。中南集团在全国都是数一数二的专业的房地产开发运营企业，就可以给南通中南房地产公司提供了一套完整的经营管理系统和企业的发展模式。这样的背景下，能与之抗衡的也就只有数家与南通中南公司相类似的公司，如南通市通州碧桂园房地产开发公司、南通万科房地产有限公司、海门证大滨江职业有限公司等。其中最主要的竞争对手：南通万科房地产投资有限公司。

南通万科房地产投资有限公司，位于南通市港闸区长华路158号。南通万科房地产有限公司成立于2011年1月5号，注册资本5000万人民币，有三方共同出资。分别是：上海万科房地产有限公司55%、上海同济房地产有限公司25%和同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司20%组成。

南通万科房地产投资有限公司同样是万科集团下的一个子公司，万科集团是全国首个年销售额超千亿的房地产公司，也是中国最专业的房地产公司，公司雄厚，历史悠久，深受人们的信赖。相比之下，南通中南世纪花城投资有限公司的母公司中南集团和万科集团就是小巫见大巫了，所以这造就了南通万科房地产投资有限公司在南通虽然起步晚与南通中南世纪花城投资有限公司，但是发展速度并不落后，而且有大量的资金投注与科研设计能力提供。

总体来讲，这两者在项目上的差异化不是很大，他们在南通房地产中实力是排在前列，两者之间的竞争还是比较大，如果中南想在南通房地产市场更好的发展，是需要通过自己对某些问题的转化，将一些细节处理好，为自己赢取消费者的心。

3.2.3

潜在进入者分析

潜在进入者是指那些有能力进入房地产但目前未进入的公司。潜在进入者想要进入房地产市场，需要承担的成本非常大，除非该企业在房地产方面有着非常大的成本优势或者品牌效应，否则该公司进入房地产行业会有很大的风险，很可能导致企业在想退出时，无法全身而退。在南通目前的状况来看，还没有哪一家企业在房地产行业有很大的影响力，或者有想进去房地产行业的苗头，所以中南房地产不用担心有潜在进入者。

3.2.4替代品威胁分析

从房地产行业来讲，商品房的的替代品是经济适用房、二手房、租赁住房等。而在南通的经济适用房是政府的惠民政策，针对的人群都是低收入者，而是申请这个经济适用房的要求和条件有很多，总之，经济适用房针对的群体不同，所以对房地产行业的影响并不是不是很大。

第二点，南通的二手房市场是十分火爆，2016年第三第四季度相比于第一第二季度上升了约64%，达到了5342套，同年同季度南通市区的普通商品住房销售了近一万套。相比价格来说，二手市场价格稳定，还略有上升趋势，尤其是学区房，价格增长很快。二手房对房地产市场冲击还是很大的，因为二手房可以满足一些人群的需要，如孩子学区问题、离学校远近问题、特定的小户型等，这些都是中南房地产公司下的项目所不太具备的一点。

第三点，一些的私人住房被中介一些用来出租，这一部分房屋可以缓解许多人需要住房，却无钱买房尴尬局面，特别适合外来务工人员、刚毕业大学生、工作流动性比较大等人群，这些人热衷于租房，因为高额的房价对他们来说负担很大，所以未来这种便携式租房会对房地产有一定的冲击。

3.2.5供应商讨价还价能力分析

供应商是指为该行业提供各种材料或者服务的组织。就房地产行业而言，供应商主要包括：建材商、建造商、土地局、建筑服务商等等。

房地产行业与其他行业有所不同，房地产是需要土地，没有土地，这个行业里就无法生存。土地是房地产行业的根本，而土地是由国家控制着，房地产行业只可以获得其使用权，所以土地的特殊性使得该行业在土地的价格上是无法抗拒的，政府作为土地的供应商，具有很强的讨价能力，房地产商是无法与之议价。还有一个具有很强议价能力的就是银行，因为我国房地产大量的资金都是从银行贷款而来的，银行的一些措施政策都会让房地产企业的发展受一些影响。

就对于房地产行业相比较而言，建筑材料与建筑设备的供应商，对房产行业的议价能力是属于比较弱的。尽管近几年房地产行业发展速度较弱，但是房地产行业的利润依然很高，那房地产开发商就拥有很强的议价能力，毕竟建筑材料与建筑设备的供应商很想从这个行业分一杯羹。从建筑材料与建筑设备这两个市场来看，他们的

竞争是非常激烈的，他们内部的激烈竞争，造就了房地产行业在这方面拥有很强的议价能力。

最后建造商与建筑服务商这两行业，房地产企业一般是不负责房屋建造与服务的，都是外包给其他的建筑公司与服务公司，而这两个行业的利润在近几年的整顿以后，市场行业十分稳定，且行业内的利润是比较透明的，这样房地产企业就是都是通过招标来选择承包商，从而导致房地产企业在这方面有比较强的议价能力。

总体而言，房地产行业除了对土地局和银行打交道时，议价能力很弱，但是对其他一些供应商时，议价能力还是很强的，总之房地产企业在议价能力是很强的。

3.2.6购买者讨价还价能力分析

在房地产出现初期，房地产企业是无需进行市场调研和营销策略制定的，因为房子是供不应求的，价格也在随着人们的疯狂购买，节节上升，房地产商占主导地位，购买者无法与之议价。但是在2004年以后，国家对房地产行业的宏观调控与一些政策的出台，以及2015年开始中国这种稳健中性的货币政策与经济型住房的建设，提高了一点购买者的议价能力。随着时间的推移，人们消费观念的进步，人们不再仅仅是满足于有房子可住和房子价格高低，而是跟追求房屋质量，房屋的设计，房屋材料是否环保，舒适度，科技含量，小区的绿化程度等等因素，让房地产开发商不得不花费更多的精力去考虑这些问题。也要开始针对不同的市场进行不同的市场调研，市场细分，营销策略的制定等任务，来使得商品在这块市场更适合，更容易被销售出去。因为现在房地产企业越来越多，大家对固定的土地资源的抢夺越来越激烈，这只会促使房价的上涨，消费者对此无能为力，也体现消费者的议价能力比较弱。在现在这个团购有折扣的的年代，无论是旅游，就餐，或者购物，团购都是一个可以很好提高消费者议价能力的一种手段，而在购房者方面，毕竟房屋对单个家庭而已是一件很重大的事情，所以很少有团购现象出现，这样团购所能提升的议价能力也就不存在了，总之，对购买者议价能力来说房地产行业依然占据主导地位。

3.3本章小结

通过对外部环境的PEST分析，可以让自己在做一些事情可以顺应着个社会环境变化，同时也可以借助这个社会趋势，提高自己实施措施的成功率。用波特五力模型对竞争的分析，针对不同竞争对手，制定不同的战略，让企业适应现在这个环境，让企业的获得利润的平均水平高于企业所需要付出的成本，企业才可以更好的发展。

第4章南通中南房地产公司发展战略制定

想对南通中南房地产发展战略进行制定，除了需要了解其外部环境外，还需要对其内部环境有很好的把握，这样内外结合来了解企业可能做什么和自己本身可以做什么这两方面，将着两方面进行组合分配，让企业在合适的时间段来做适合自己发展的事情，这就是制定战略的目的。

4.1

公司概况

南通中南房地产公司办公地址位于素有江海明珠、扬子第一窗口的南通，南通市世纪大道1号，于2008-05-23

在南通工商局注册成立，注册资本为20000万元人民币，公司主要经营业务是房地产开发，且具有房地产开发一级资质。该公司自成立以来，通过10年的发展，使得企业从起初的20000万元人民币总资产到现在238109万元人民币的总资产，是他们凭借着“诚信铸就品牌”经营理念、“用户的需求，我们的追求”的服务宗旨、“管理创造价值，服务提升优势，品质至上，服务至优”发展理念、“质量第一、用户至上、以质兴业、以优取胜”的经营宗旨，不断的将优秀的产品提供给客户，不断的将企业的品牌宣传出去，使得企业发展的更快，变得更好。

南通中南房地产公司一共156名成员，法人陈锦石，为公司董事长，沈士平为监事，营销部门有40人、财务部门有6人、工程部有50人、人力资源部门20人、发展部门20人和综合部门12人。

4.2公司的SWOT分析

4.2.1公司发展的优势

（1）施工团队强大

南通中南房地产公司的房地产项目是由启东建筑集团有限公司进行建造。启东建筑集团有限公司是有具有房屋建造工程总承包特级资质、市政公用工程施工总承包一级资质、机电设备安装专业一级资质、建筑装饰设计甲级资质和公路工程总承包二级资质。是一个实力十分强劲的施工方，而且由于乙方（施工方）的实力雄厚，在房屋建造上项目的质量就可以得到保证。一个如此规模的建筑集团，对工期进度的控制与调整一定会是十分科学的，因为启东建筑集团有限公司连续多年都有500万平方米的施工面积，所以项目的质量与准时完工是给等待中的业主最满意的答复。

（2）丰富的人力资源

南通中南房地产公司员工普遍来说是比较年轻的，公司自08年成立以来，就在积极招揽南通的高学历人才，外加之南通市自身发展很迅速，吸引大量的外来人才的进入。公司的销售部门与工程部门的人员尤为突出，他们在公司占比是很重的，而且他们都是充满干劲的年轻人，销售部门可以说是一个很魔性的团队，富有感染力。虽然他们不全都是高学历的人才，但是他们在销售方面都有这个3至5年的工作经历，非常难得。而工程部门就更不用说了，全员50人都是高校毕业，其中还有3名重庆大学的房地产专业的研究生

（3）较强的产品研发能力与足量的土地储备

南通中南房地产公司研发的项目多为中高端的住宅小区与高端商业中心，公司有单独的研发中心，专门负责市场定位与产品研发，创造适合这块市场。专业的团队设计出符合这个市场户型、房屋的设计风格等，让我们产品让业主们喜爱，获得很搞得好评，让企业更好的在这个市场生存。拥有土地权总量约为1000亩，够干啥未来五六年的使用，且土地获取的质量比较高，都在经济开发区附近，区位优势明显。

4.2.2公司发展的劣势

（1）公司财力负债率较高

南通中南房地产公司从08年创立时的20000万人民币起家到现在18年总资产230819万人民币，这10年之间，公司的项目深受顾客的喜爱，让公司发展十分迅速，但是为了让公司资金链流动的更快，公司整体的负债率就会偏高，那这样公司就需要对财务安全放更多的精力，在资金的运用上就需要更加小心、稳健，防止资金链的断裂，影响到公司的运作。

（2）涉及项目过多，不够专精

南通中南房地产公司涉及的项目比较多，分别包括中高端住宅、中高端物业、商业街以及商业物业这几方面。这样涉猎多方面业务，导致公司对中高端的住宅的把握没有那样的统治力，对市场的把控力度不够，而且在对其他项目也无法进行百分百的投入，通过涉猎更多的行业，短时间可以使得公司获得一些利益，也进入一些新的市场，虽然这样会让公司短期可以获得一些利益，如果发展的好也是可以作为公司的一个新方向，但是导致公司在未来发展可能有一点的曲折，不是很利于公司长远的发展。

4.2.3公司面临的机会

（1）国家政策及当地政策改变

2015年的央行调息，促使银行贷款利息的大幅下降，外加之南通本地的一直政策促进人们去购房，这样房地产市场在2016年至2017年十分火爆。

南通居住证的办理门槛降低了，只需要在工作地居住满半年就可以申领居住证，从而获得一些与当地居民的相同的权益，让买房也变得更容易一些。

农户购房的补助，因为城中村改造，大量的农村人群需要迁移到城市中，这时候农村人口可以用与家庭住房相应的面积来换取小区中相应面积大住宅，也可以加价购买更大套住房或者换取多套小户型住宅，这种政策促使大量农村人口进城购房。

购房还需要交纳一定的税费，现在对首套房、二套房有新的定义，可以减轻许多以购房为满足己需的人的一些负担。

（2）优秀的地理位置刺激市场需求

这几年来，南通的快速发展，使得城市变化很大，外加南通独特的地理优势，距离苏州、上海两地都很近，而他们的房价很高，而且经济是有溢出效应的，他们两地溢出的经济，势必会往南通这块“洼地”流，所以南通是十分有机会做上海的卫星城，前途无限。

卫星城定义，是指在核心城市200公里以内的，可以在90分钟的时间以内通过轨道交通抵达的，且没有直辖市或重点城市那么重要与强大能力。要成为卫星城首先是他的核心城市必须要有经济溢出效应，这样卫星城才可以接受溢出的经济资源。其次卫星城需要有自己独立的行政单位，自己的城市特色，优良的经济基础，储备量很大的人才资源，这样才可以接受溢出经济是不被这个核心城市同化或者过度依赖核心城市。6

因为南通独特的地理位置，加上近几年交通规划，在2020年建成一号线、二号线第一阶段，在这个项目完成以后，沪通铁路开通，去上海只需要38分钟。南通自己的经济基础，工业、轻工业、船舶业都有十分扎实的基础，所以南通是有很大机会成为上海的卫星城。那很多人就通过这一点，在南通购买住房，尤其是许多上海、苏州的客户，未来以后可以在上海安定的工作，比较上海房价、租房成本太高了。在这种情况下，许多外地投资者也进入了南通房地产市场，刺激市场的需求。

（3）“二孩”政策的开放及老龄化社会的到来

从20世纪70年代开始，我国通过制度宪法来贯彻落实计划生育政策，来解决我国的人口问题，到现在2015年10月29日，十八届五中全会在坚持计划生育基本国策的前提下，实施二孩政策来应对老龄化社会。随着“二孩”政策的开放，外加上中国的家庭结构的转变，有以前的大家庭、四世同堂一类的结构转化为现在小家庭模式，没有了以前那种大家族的观念，大家都喜欢自己单独的居住，不是很喜欢过多的人分享自己的私密空间。

正是因为现在人们的居住习惯的改变，多室的小户型深受年轻男女喜爱，不仅

满足年轻人良好的居住环境，还能够为他们的购房压力减轻许多。老人家也不会觉得房子过大而导致的让他们感觉过于空荡，生活的很孤独，简单的俩室一厅一厨一卫，让他们种些花花草草，养只猫猫狗狗，会让他们生活过的很安逸，儿女时常回来看看，也地方可以住。这样的社会状况是一个有利于一个公司去改变的市场环境，谁先把握在手，谁就有将来市场的主动权。

（4）互联网的爆炸发展

随着网络技术的各种井喷式发展，给房地产行业带来了众多影响。第一点，宣传方面，以前那样各种广告传单的分发、旗号的宣传减少了许多，增加的是互联网上的资源投放量，人们在浏览网站的同时就可以获取关于项目的信息；第二点，产品设计成果，以前想要了解顾客自己所买房屋的设计效果，只有简简单单的几张平面图和机构图，现在的3D技术和VR技术的使用，可以让顾客提前感受自己住宅的内部设置、配套等，可以身临其境的在房屋之中感受自己将来居住的房屋。互联网的迅速发展给房地产行业增添了新的活力，也为房地产的新时代转变提供了有力的帮助。

4.2.4公司面临的威胁

（1）外来开发商进入，地价提升

南通中南房地产公司虽然较早的进入南通市，但是南通市这块巨大的市场不是他一个人独占。就会有跟多企业进入，例如万科、碧桂园等企业的子公司进入，这些公司的进入，导致市场竞争的加强，在面对定量的土地，大家为了争取这些土地的使用权，会在价格上大打出手，这样土地的价格疯狂上涨，成本的提升，导致房价也会持续上涨，高价购买土地，这样会使得公司的资金运转变得不稳定。表4-1是2017年南通市卖出去的土地价格。

（2）行业利润的减少

由于竞争的激烈，土地的购买价格上升，随着时间的推移，人工成本的不断提高，建材的价格上涨，国家对房地产行业的控制，导致整个行业的的利润没有零几年那样的丰厚，从2012年至今，房地产行业的毛利率和净利率一直在下降，从刚开始的三十多个百分点到现在的七八个百分点，在这样的低利润率的情况下，公司如果还想以稳定增长的速率发展，那就需要面临对运营上的一些风险，同时也需要进行一些转变，适应这个市场，才可能达到自己想要的效果。

表4-12017年南通市卖出去的土地价格

4.2.5公司SWOT分析矩阵分析

根据上面对南通中南房地产公司的SWOT分析，构造SWOT矩阵，进行战略的分析、制定。

表4-2南通中南房地产公司SWOT矩阵

内部能力

外部因素优势（S）

公司所在地位置很好

拥有良好的品牌效应

强大的建造合作商

庞大的人力资源储备较强的研发能力和土地储备劣势（W）公司的负债率偏高，对企业发展有着一定影响公司涉及到项目偏多，没有专而精，需要先通过某方面的强大来带动其他版块的发展

机会（O）

国家政策与当地政府政策对市场需求的刺激

优秀的的地理位置和南通市良好的未来发展

“二孩”政策的开放与“老龄化社会”的到来

互联网时代的发展和新科技的运用SO战略---单一经营战略

通过利用国家的政策与当地政府的政策加大本地市场的销售力度，清除库存，公司资金快速回笼。

通过公司自己对中高端住宅的独特理解，就是针对南通市的市场进行细分，设计出符合他们口味的项目，就是所谓的“一招鲜吃遍天”，让企业在中高端住宅小区里是最强的，是权威，如同瑞士的手表、德国的机械制造等效果一样，在南通市及其周边都有一个很大的声誉。WO战略---多元化战略

南通市机会是多的，公司可以针对现在年轻人与老年人的居住习惯、想法，在这方面对现有市场再一次的细分，除了对已有的中高端住宅领域，再分出一部分精力对适合年轻人居家型地产、老年人养老型地产进行探索，让企业脱离只有一种发展模式的窘境。

这样的情况下，可以找一些企业进行合作，一起开发新的市场，缓解企业自身的经济压力，更有利于企业的长远发展。

威胁（T）

外来强大开发商的进入，引发土地等价格上升

行业的利润减少ST战略---成本领先战略

土地价格的哄抬，行业竞争的激烈，企业就要针对自身作出一系列的改变，既然我们的项目位置优越、施工团体强大、研发团队的高效，我们可以在材料预算上减少材料的浪费、施工方面人工合理运用。

寻找新型的绿色材料用到项目中，可能会增加材料上的支出，但是环保绿色的建材是可以在销售成品时拥有很大的优势，因为人们的生活观念改变，更愿意介绍绿色环保的房屋。WT战略---防御性战略

公司处理好自己的财务规划，让企业运营没有问题，不会出现财务危机。

自我的实力提升，公司自己通过努力来增加自身实力，多多运用外部环境的优势。

通过自己服务上，配套上以及一些细节处理，来超越自己的竞争对手，而不是仅仅通过经济实力来进行抗争。

通过上面的SWOT矩阵分析可以看出，南通中南房地产公司的发展还是很容易的，国家政策良好，不会对房地产行业有什么抑制作用；南通市自身经济条件就很好，人们的消费观念改变，对南通市未来抱有很大的期望，会有跟多的人进入定居，对房地产市场还是有一点的刺激作用；南通中南房地产公司自身优势还是很多的，享有声誉的品牌、好的项目地段、优秀的施工方、较强的研发能力等，只要运用得当，这些优势足够在南通市立足，长久的发展。虽然南通中南房地产公司在中高端住宅方面有非常经验，而且一直做得非常好，但是仅仅专爱的注于这一方面，是不利于公司未来的发展的，我建议公司选取多元化的战略，行业不变，只是市场要细分，针对不同的类型，进行不同程度的开发和研究，依然是以中高端住宅为主其他类型住宅为辅，应对这个变化市场。

4.3战略的制定

4.3.1战略定位

通过对南通中南房地产公司的内外部分析，以及SWOT矩阵分析可以得到，对整个南通中南房地产公司的战略发展定位而言,贯彻单一经营战略为主，多元化战略为辅。首先，对公司自身所负责的项目品牌“中南世纪花城”是需要继续的坚持发展下去，要以更优质服务与态度，使户主对我们项目更加满意，形成一个好的声誉，当我们在分担精力发展其他项目是，这些好的声誉，会在与其他类型的项目相比较时，对客户的主观意向产生一些影响，让客户选择我们的概率会更大，这样我们其他项目让客户对其也有好的声誉，这样形成一个良性循环，对公司未来的发展与市场的开拓有很大影响。

其次在中南世纪花城这个项目以外，还可以对现在年轻人与老年人市场进行不同的研究开发，提前了解市场行情，市场动态，率先开展一些关于生活地产和养老地产的项目，为未来的公司转型提前做一些铺垫。虽然我国在生活地产与养老地产尚未有成功的案例值得借鉴，我们可以从他们的失败汲取经验，为我们项目研发时解决一些困难，少走一些弯路。我们也可以对国外进行调查研究，针对国外在这方面的研究成果进行学习，结合中国市场环境，创造出属于自己的生活与养老地产。

总体而言，公司目前的主要目标还是做好中高端住宅的房地产项目，只有这个做好了，才可以为自己想进入的房地产版块提供雄厚的经济基础，至于比较火热的商业地产，本公司目前的实力还是不要进入，因为南通拥有万达广场、北大街商业区、开发区星湖商业区等大型的商业区，背后企业实力雄踞，所以不要冒险的进入商业地产，处理好自己的专项，是目前的重中之重。

4.3.2战略目标

通过对公司战略的了解，将公司的总体目标分为三个阶段性目标来完成。

初期战略目标：在公司的近3年（2018年至2021年），通过各种销售手段，将所有剩余房源清空，使得资金快速回笼，物色新的地段，进行新一轮的中高端住宅项目的开发。同时也需要完善中南世纪花城的配套设施建设，并着手研发相关生活房产与养老房产项目，借助各种资源，详细制定一套关于生活、养老房产的研发方案。对公司内部结构进行升级，管理机制的改善。

中期战略目标：在2022年至2025年，引进一些对生活房产、养老房产有研究的人才，对初期制定的方案进行筹备，准备实施该档案，因为这个年代中国老龄化人口应该会占到总人口20%，是一个非常大的市场，我们这是抓紧时间进入这个市场，同时也是年轻的我们为老人家做一点事情，虽然不可以让他们的子女多回家看看，但是我们可以让他们住的更舒适，生活的更开心。中高端住宅项目依然需要继续开展。

末期战略目标：及2026年以后，在南通及其周边城市，成为一个房地产行业龙头公司，也要成为总公司旗下最有影响力的分公司。

4.3.3战略制定

总上所述，公司总体战略是单一经营战略为主，多元发展战略为辅，利用自己在中高端住宅项目方面的优势，来以此为根基，开发更多版块的房地产市场，同时利用互联网，为自己公司做宣传，自己的项目做推广，从而完成公司的战略目标。

4.4战略实施的保障

为了把战略落到实处，我们准备用一下几种措施来保障战略的实施，因为如果战略没有落到实处，那这个战略的研究就是纸上谈兵，毫无意义。

4.4.1加强企业文化建设

企业文化是房地产公司可持续发展不可或缺的一部分，企业的文化是指导企业发展战略如何走向的关键，好的企业文化是可以让企业根据自己对市场的了解、分析、预测，积极地调整自己企业发展战略，制定出符合自己现状的战略目标，促进企业快速发展。用以下方法加强企业文化建设：

（1）给员工树立正确的观念，正确认识企业文化作用。企业文化不是口号，不是死板的内容，不是挂在墙上的标语，而是一种精神，一种大家都认可的态度，这种精神、态度都是要贯彻落实的行动中去，企业的任何事情，都是要围绕在企业文化的核心价值而展开的。

（2）加强沟通，建立员工对企业文化的认同感。企业文化不是只有领导需要认同，而是让员工认同，员工认同，这个企业在可以上下一心，互相信任，那在工作配合方面就会非常的流畅。我们可以通过一些团建活动、领导走基层等方式让员工感觉到这不是公司，这是另一个家，我们之间都是家人。

（3）规范管理，制定科学的企业管理制定。企业文化要良好的融入所有人的心中，那就需要一套科学的管理制度来支撑。管理制度的科学性体现在他的规范性与创新性，让着两种特性形成一种良性循环，即规范性因素是创新性的产物，规范性因素又是下一轮创新性的基础，在这二者的良性循环下，这样企业才可以不断完善他的企业文化和不断发挥企业文化的作用。

4.4.2

注重人力资源建设

一个公司就