三亚市海棠湾酒店项目可行性研究报告

PAGEPAGE1/2010年5 项目概 用地条件分 区位特 规划指 交通条 环境与景观条 用地条 配套设 市政状 项目背 地块出让商务条 地块出让进度安 市场研 宏观经济分 国内宏观经济分 海南宏观经济分 2009年GDP增长11.7%，房地产投资增长强 “国际旅游岛”助推全省经济腾 三亚宏观经济分 三亚市概 三亚市城市总体规 三亚经济发展水 海南及三亚旅游经济分 海南旅游经济分 三亚旅游经济分 三亚及海棠湾旅游发展规 三亚酒店市场分 三亚酒店行业总体发展状 三亚高星级酒店板块分 三亚各板块高星级酒店供给市场分 亚龙湾板 大东海板 典型案例分 BANYANTREE悦榕庄酒 三亚亚龙湾红树林度假酒 酒店定义与分 酒店定 酒店的分类和等 酒店分 酒店星级划分标准（概略 酒店物业的发展趋 主题酒 著名精品酒店个 精品酒店发展现状与趋 精品酒店管理集团简 国际酒店运营管理模 国内外酒店运营管理五种管理模 带资管理模 委托管理模 特许经营模 联销经营模 顾客咨询模 国际十大酒店管理集 我国酒店运营管理现 我国酒店管理现 我国酒店管理新趋 三亚五星级酒店运营管理现 项目定 定位设 市场定 产品定 超五星级酒 别墅型酒 价格定 客户定 主要经济技术指 总体规 总体布 交通组 功能布 酒店运营建 酒店总体运营模式建 酒店专业服务建 项目开发投资估 项目融 酒店经营收益预 酒店经营收入预 项目客房经营收入预 其他消费收 酒店经营成本预 酒店各收入部门成 酒店经营成 其他固定成本预 项目经营利润预 项目盈利能力分 敏感性分析及竞价策 综合分析与建 项目风险评估与应对策 周边环境因 竞争因 土地成本因 本案与公司发展战略的关 SWOT分 项目优 项目劣 项目机 项目威 结论及建 PAGEPAGE6/用地条 位置：项目地处“国家海岸”的三亚海棠湾，2006123区拓展的“重中之15015PAGEPAGE8/40125.556（8.371≤20120公路：28PAGEPAGE10/公交：PAGEPAGE12/18323竞买保证金：29256.645起始价格：233（3495付款节奏：602.7%头在今年下半年或许会后劲不足。2009年国内实施了积极的财政政策和货和刺激消费的一系列政策措施，取得了显著的成效。2009年国民经济逐季20102010险。预计中国经济进入到中速回升阶段，2010年全年经济增长速度预测保8-10%之间。2010有着庞大的消费市场和旺盛的消费需求,中国已经成为全球经济增长的GDP的贡献将持续增加。趋加剧，极可能影响政府较早地收紧信贷，201020104232010调整后，GDP12.2%，0.945.92.720092009（GDP）1646.6011.7％GDP8.7%，上半年GDP9.3%GDP9.8%11.7%，呈现前低后2009137519.6%;47449.2%237038.4%;年末城乡居1002.5235.7942.7%。在城镇固定资产投资中，第一产172539.7%，其中，新开111738.4%。房地产开发投资增势强劲。全年房地产开发投资287.9032.8368.5119.3560.3450.5351.073.2479.6725.1199311.9%13.27.3%，3.8%3.5269.0237.1%，10.226.9136.935.1101.8128.6234%541595PAGEPAGE20/ 209.140

102.12PAGEPAGE21/镇、天涯镇、育才镇52007（1995－2010）曾经进行过重大调整，1919.61250188.0352.412010352015城镇体系结构三亚市市域城镇总体布局采用沿海带状城镇群布局结主要城镇（组团）规划布局三亚市域由三亚主城区、海棠湾、田独、规划期内（2010年）1260100120经济增长贡献率为66.036065元，527930%以上，交通运输业、其他20%以上。此外，服务业投资力度不3.162.2%37.5%。财政一般预163.9113.1%；城镇居民收入增11%。20102009年在一系列扩内需的政策下，三亚整体经济较快实现企稳，并快速2009年在一系列扩内需的政策下，三亚整体经济较快实现企稳，并快速3.4200海南是我国最具热带海洋气候的地区，这里长夏无冬，年均气温23.7度，海水温度一般为18~300C，光、热、水等条件十分优越，又由于四面150050—6010005发展成为国内外最向往的旅游度假目的地。2020年内建成中国旅游强省和目前，旅游业已发展成为海南省的龙头支柱产业，海南省经过建省1988118.5520092250.33211.7259.18%至20102008年开始的全球金融危机使海南的旅游业受到一定影响，尤其是入境旅20052009（万人次2005-200920052006200720082009 入境旅游者（万人次 国内旅游者（万人次入境旅游者年增长 国内旅游者年增长20052006200720082009-（亿元2005-200920052006200720082009GDP 2005200620072008200986.1715.134.4722.3219.8%23820112200825282009669.0510.7%。其中，接待国内旅游者637.27万人次，比上年增长15.2%；接待海外旅游31.7837.9%103.7714.01949725.7%，旅62.320080.7%。的发展速度高于其他城市。1996年中国第一家五星级度假酒店凯莱开业，2009)187200861021251651532177200825655721020084A32009年面对全球金融危机，国家出台了一系列扩大内需，刺激消费的和进一步增大，20052009（亿元2005-200920052006 2005200620072008-2009-（亿元 （亿元2005-2009200520062006201035.5%；6344.128.2%。三亚滨海地区（城市规划区）生态休闲带和主城的城市景观旅游带①滨海旅游景观带：②健康生态休闲带：③主城城市景观旅游带：滨海地区“三亚热带海滨风景名胜区”是以风景美丽的热带海滨风光为特色,以度假-亚龙湾景区:以热带海滨风光为特色国际一流的避寒度假旅游胜0为特征,以风景游览和宗教文化娱乐活动为主要内容的风景旅游4落笔洞景点:将落笔洞景点建成具有历史文化及洞景特色的景点和大型热带植物园。PAGEPAGE38/ ， 1260①海棠湾度假区是近期三亚旅游度假的重点建设区域，很多高档酒1040远景期（2020）51.61②坎秧湾是一块独特的区域，应只允许顶级度假设施的建设，并严100120PAGEPAGE39/海滨旅游度假形象超高标准规划的国际高级旅游度假区——国际休闲度28308寓74-4℃，至每天日750海—河—城”巧妙组合，浑然一体，构成了独特的环境特色。52.2%。17.5%，公共设29.5%，44.2%，道路广6.1%。合休闲游憩区（游艇港、高档酒店、旅游小镇、山前度假村等903.2117.5%，289.18海棠湾对外交通主要通过区域西侧的东线高速公路和海榆东线以及规划的东线高速铁路，规划高铁客站设置在藤桥镇南部。96热潮。随着全球旅游目的地的形成，三亚出现了中国独特的酒店群落现象，拥有亚龙湾、大东海、三亚湾重要酒店区域。200910212515518名称地址3500-三亚湾是开发较晚的湾区，2000年之前基本没被作为旅游区开发，由于城市垃圾的无限制排放造成此区域的海滩污染严重，2000年以后，借助海㎡1241604820102（50044025201232877.5201242788201020115323201262831220127289920128司（嘉里集团（2682681220129、101158.2816顷亩店群（3）8746020131211.366672011（新加坡星狮150（2250950520159.2（1381284.5201116（348（万豪3486.82011AAAAPAGEPAGE49/据统计，全景区除了几个特色景点外，现有16家酒店营业，其中（准）1050008000100名称三亚盈上海中国粮今上海上海丽思.新疆PAGEPAGE50/亚龙湾板块除维景国际度假酒店和亚龙湾五号别墅是以别墅形式为主7类似。———————————235、—100-230700-——2600-——1200-1100-1780-3400-—1200-1800-3580230001580-2080-2300-5680-1450-2350-3600-—在1800-4200元*间/夜之间，套房和小型独栋别墅价格相近租金水平在2300-4000*4300-56007050100800200230002200080-spa2500-3500-2000-3000-5000-3000-2500-40002000-6000亚龙湾的目前汇聚了多个世界知名酒店管理集团的品牌以及国内高端61334242416SholodgeInc186——————————————272-35-5580-1702722900210-3001800-2100-3500-1000-1600-—1340-—900-1800-—1200-1600-————4000-350-800*间/夜之间，海景房的租金水平在800-2200元*间/夜之间，套房的租金水平在1600-3500*3500-7500*间/夜。私人海滩长30050100100店、221KTV房、spa2500451478400+20厢/2382——KTV中餐200150分配套的比例都有所缩减。会议室的面积也有所减小，总配备面积在200-500spa2000-30001500-2500BANYANTREE开业时间：200842061域特色，提供一个能够让人完全放松身心灵的优雅浪漫空间，营造“心静SPA61211922719-24PAGEPAGE60/PAGEPAGE61/SPASpaSPA2SPASPASPA开业时间：2005318SASAKI建筑规模：502442302050270%的客4256971372571200600712006007（按摩池、桑拿、蒸气浴）沙滩（免费SPA还有天宇等五星级酒店；南面呈面对亚龙湾的海湾；背面是一个高尔夫 以上房价已含15%的服务费及每日精美自助早餐（单人入住含单 以上房价需另加收RMB11/ 加订早餐为RMB150+15%每位，6岁以下或身高1.2米以下儿童半价，3 450（含单份早餐） U/双RMB25200A/B/CRMB12600午各一瓶、薄荷糖；2 如需增加麦克风按RMB200/ 电脑投影仪（2500）：RMB1500/天，800 RMB56/人/次（含：咖啡，茶，水果盘，点心）18：00-12：00-18：00-18：00- 501010 酒水安排：RMB30， RMB60/（1RMB40/ RMB90/位含可乐/雪碧/本地啤酒/国产红酒（任饮1小时），加RMB60/位/小时。 3000/45 如需篝火需另加收费用RMB2000/ 别克轿车（4）、别克轿车（7）、金杯面包(11考斯特（19/29） 单程RMB400/车、单程RMB450/车、单程RMB450RMB800 往返RMB800/车、往返RMB900/车、往返RMB900RMB16001800300300—600600酒店星级划分标准（概略20各种各样的餐厅，较大规模的宴会厅、会议厅、综合服务都可成为酒店借以发挥的主题。主题酒店的推出在国外已有近50年的历1958MadonnaInn12109主题酒店仅仅是独特概念酒店(UniqueConceptHotels)中的一种。独特概念酒店主要包括主题酒店(ThemedHotel)、设计酒店(DesignHotel)、店(Co-BrandedHotel)、优质服务酒店(ServiceQualityHotel)。2001PAGEPAGE76/英文名称：CrownePlazashenzhen

1PAGEPAGE77/精品酒店与传统酒店的区别：HotelPuertaAmerica：1319HotelPuertaAmerica建筑设计师ZahaHadid设计的一楼以“轻飘的线条、流动的空间”JeanNouvel12首席公馆（MansionHotel是中国首家历史文化古典精品酒店，利精品酒店是独特产品和专属氛围的体验经济在饭店业的体现。1%20062007EPOQUEHOTELS100多酒店分成两条不同的线路:时尚型路线和经典型路线。EPOQUEHOTELS，总部设于迈阿EPOQUEHOTELS的办事处。Resorts”荷兰裔印尼人阿德里安．纪卡（AdrianZecha）80PAGEPAGE82/等，518家墅型酒店各有特色。旗下AMAN121814阿曼酒店的名声打响後，一些顶级客群只认「AMAN论哪里，只要有「AMAN」就立刻飞奔过去，那怕每晚房高达600到900Amansara24个房间，Aman-i-Khas，必须经历辛苦的舟车往返过程，第一天必须住在德里的Amanbagh，第二天再坐火车才能Aman-i-Khas。阿曼集团在中国的酒店包括：上京阿曼酒店、云南香格里拉阿曼酒店、黄山太平湖阿曼酒店、杭州AmanfayunPAGEPAGE83/n547厨烹饪的中西式料理，每晚780-2580美元另加15%服务费的价格，非一酒店集团和假日酒店集团分别以委托管理和特许经营的方式扩张，到了联销集团是由众多的单体经营管理的酒店自愿付费参加并通过分享联合资源共享服务项目而形成的互助联合体。88.9——21.8%委托管理15.4%；特特许经营：23.8405263142100％，是位于世1939485132——29.7％70400—————PAGEPAGE89/

从全球来看，北纬8度纬线上分布着众多世界级热带海洋度假区，包括加勒比海区域、夏威夷群岛、东南亚区域和阿拉伯海等。而三亚正处于位于北纬0~137′″之间，但由于当地人文、建筑等文化底蕴尚不具

墨西哥女人岛——PrivilegeAluxesIslaMujeres

PlayaNorte有124间奢华的房间，一些在阳台上配有水流按摩浴

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11523PAGEPAGE92/837100.4，203348450004（2）酒店为主，6424428484（4112600㎡126120670-10015884㎡1500（含大堂吧、商务吧1500（中餐、西餐、咖啡厅等10002000SPA20008900622100003080-100116160-200216250-3003250048%，3%1800180019003400360055007500—万㎡/hPAGEPAGE96/412670100SPAPAGEPAGE98/6480500SPA11100100/PAGEPAGE101/项目规划用地面积:837100.4，2033000m2（5000项目总投资约7.8土地购置费用约429001650建筑