西部岭区及城郊土地项目可行性研究报告

1西部岭区及城郊土地整理项目21.1项目名称与承办单位1.1.1项目名称1.1.2项目承办单位、项目负责人1.1.3项目建设地点该项目位于**市，拟对该市西部岭区及城郊区域内3846.64亩土地进行整理。其中：用于收储整理出让的土地2683.39亩；为土地整理而增用地1163.25亩，道路总长度21640米。31.2编制依据、原则及范围1.2.1编制依据2、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数(2006年，第三版)》;12、《公路桥涵设计通用规范》(JTGI41.2.2编制原则与范围总体规划(2006-2020)》,及《**市城乡建设及新农村建设十二五发展规划》和《**市公路水路交通十二五发展规划》的指导下，结合道路及其他有关市政管线规划，并依据**市西部岭区及城市郊区开发时序规划方案，由规划、住建、交通等部门统一规划、合理安排的，其目的是通过对**西部岭区土地进行综合整理，加大对现代城镇体系建设的投入，实现城镇化发展和新农村建设的有机结合，着力构建以工促农、以城带乡的长效机制，逐步消除城乡二元结构，初步形成中心城市、小城镇、新型农村社区相互衔接的城乡统筹发展格局，从而缩小城乡差距，推动**市新农村建设乃至城乡区域经济协同发展，促进**市社会经济又好又快路需新增用地1163.25亩，道路总长度21640米。51.3项目的提出展格局，**市根据《**市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲61.4研究过程和内容受项目业主委托，达华工程管理(集团)有限公司承担了**市西部外业期间，项目组与项目业主、市政府、财政局、发改委、住建7道路技术现状、城市总体规划、道路网规划、综合管线规划、文物分1.4.2研究内容1.5项目建设的必要性2、是改善城乡交通环境，满足人们正常生活的需要市产业集聚区经过近年来的快速发展，已经入驻250家企业，建成区面积达到5.7平方千米，初步形成了汽车零部件、生物化工、皮毛加工、展提供有力的基础条件，对推动“中心城区--中心镇--新型农村社区”1.6项目建设规模和内容本项目拟对**市西部岭区及**市郊区3846.64亩土地进行整理。其中：用于收储整理出让的土地2683.39亩；为土地整理而修建的许村至亩，道路总长度21640米。本项目拟对**市西部岭区及城郊区域内10个地块，总面积2683.39为商住用地的土地8块，面积1925.67亩；拟收储整理出让西部岭区内规划用途为工业用地的土地2块，面积757.72亩。1、拟收储整理出让**市城郊土地8块，总面积1925.67亩，规划用1号地块：位于北环路北侧富村土地，面积225.27亩。该宗地东至2号地块：位于光华路北段东侧、富村太子土地，面积87.44亩。3号地块：位于汇丰路北段东侧太子中逯土地，面积290.85亩。该5号地块：位于韩愈大街东段南侧马桥土地，面积157.46亩。该宗6号地块位于东环路北段两侧前龙、中龙土地，面积518.22亩。该7号地块：位于东环路东侧上段土地，面积114.86亩。该宗地东至2、拟收储整理出让**市西部岭区内土地2块，总面积757.72亩，体土地409.1亩，东至规划路、西至顺涧村南路、北至顺涧耕地、南至1.6.2城乡道路建设规模和内容条城乡道路进行新建或升级改造，七条道路总长度21640米，其中新建道路需新增用地1163.25亩。设计，设计车速80km/h,路基宽24.5m,路线全长10.662km。主要工程有包括中桥5座、小桥1座，涵洞19道，通道3道，平面交叉17处。本次设计范围西起西窑村口(西接已建汶水路),东至韩庄村西，设计全长1407米，规划红线宽度39米。该道路属于新建道路，工程内容(雨水+污水)、照明、交通标志、绿化等。水(雨水+污水)、照明、交通标志、绿化水(雨水+污水)、照明、交通标志、绿化本次设计范围北起韩庄村西北，南至落驾头村北，设计全长25711.7项目建设期限及土地出让计划本项目建设期限为3年。用于收储整理出让的2683.39亩土地计划从第4年开始出让，到第8亩，其中商住用地312.71亩，工业用地0亩；第2年356.79亩，其中商住用地356.79亩，工业用地0亩；第3年505.71亩，其中商住用地305.71亩，工业用地200亩；第4年509.1亩，其中商住用地300亩，工业用地209.1亩；第5年999.08亩，其中商住用地650.46亩，工业用地348.62亩。1.8总投资构成和资金筹措方案万元，土地征用及收储整理费用32307.12万元，工程建设其他费用工程费用27342.69万元，包括许村至干沟桥村路投资12612.75万元；韩庄村至西窑村路投资1851.61万元；顺涧村南路投资1562.36万元；姚庄村南路投资1569.60万元；赵坡村至西逯村路投资2877.60万拟出让10个地块2683.39亩土地的整理费用为27241.40万元，新本项目总投资71998.78万元，其中项目资本金22198.78万元，申请农业发展银行8年期贷款共计49800万元。偿还资金来源为土地出让1.9环境影响评价弃渣、噪声、生活垃圾和污水等会对周围环境产生一些不利影响，以上这些影响程度比较轻微，多为局部性和暂时性，可以通过加强施工管理项目实施完成后，将有效改变该区域道路基础设施不健全的状况，周围的居住环境和生活质量将有很大改观，同时对于整个**市环境污染因此，项目建设对环境的影响是利大于弊，不利影响可以采取措施加以减免，项目实施的环境效益和社会效益巨大。从环境方面分析，该1.10财务评价本项目土地出让完成后可实现土地总收入为183942.89万元，项目土地出让净收入为141900.73万元；扣除各项成本费用后，项目可实现利润64644.32万元。经计算，项目投资利润率=89.79%,项目资本金利润率=329.64%,项目全部投资财务内部收益率=13.44%,项目财务净现值(IC=8%)=16445.65万元，项目静态投资回收期6.82年，项目动态回收期7.83年，均好于本项目拟分三年，按照第一年19000万元、第二年22800万元、第三年8000万元的比例金额，申请农业发展银行8年期贷款49800万元，根据拟定的贷款本金及利息偿还方式，每年需偿还银行贷款本金9960万元，经计算，项目可实现土地出让净收入141900.73万元，还款期内各年土地出让净收入均大于1.5亿元，贷款偿还资金来源有充足的保障，1.11结论与建议第二章项目建设背景2.1**市基本情况2.1.1历史沿革112°55’,北纬34°50’—35°02’,东西最长处33公里，南北最宽处25.75公里，全市总面积541.61平方公里。2000年底，市区面积为15平方公里。辖6镇1乡4个办事处，274个行政村，人口37.8万。**历史悠久，秦为河雍，汉置河阳，唐为**,明称孟县，1996年经朝歌，为几内地；周武王姬发伐纣，会八百诸侯于黄河北岸(今洛阳吉利区，1979年前为**辖地)渡口，因谓之盟津，又称富平津；周初这里秦属三川郡北境，为河雍县的一部分；汉武帝元封五年(前106年)隋开皇十六年(公元596年)重置河阳县，属怀州；唐武德初改为大基县，置河阳宫；武德三年(公元620年)析置谷旦县，寻省；武德四年置盟州，八年废，仍称河阳县；咸亨五年(公元674年)复置大基建中二年(公元781年)置河阳三城节度使；武宗会昌三年(公元843年),升河阳为**,领河阳、济源、温、汜水、河阴五县为属邑，隶河北五代、北宋仍为**;徽宗政和二年(1112年)改属济源郡，属京西北路；金天会六年(1128年)仍为**,设防御使，守盟津。宣宗朝设经略司，领河阳、王屋、济源、温四县，属河东南路；元仍为**,宪宗八年(公元1258年)设司侯司；至元三年(公元1266)省王屋入济源，并明洪武初，仍为**,省河阳，领温、济源二县；洪武十年(1377年)1945年9月4日，孟县第一次解放，1947年7月7日最后一次解放。孟县属晋冀鲁豫边区太岳第四行政公署辖；1948年5月，华北人民政府成立，孟县属华北区太岳四行署辖；1949年8月20日新设平原省，孟县河南省焦作市辖；1996年5月20日，经国务院批准，孟县撤县建市，重2.1.2风土人情及旅游资源斜，海拔高度由305.9米降到108.5米，境内由西向东有明显的低山—土等8个土种，分布在西部丘岭地区；潮土下分两合土、砂土等6个土年平均气温14.2℃,春季干旱风沙多，夏季炎热雨水频，秋季晴和日照市境内地表水有黄河、蟒河、改道蟒河、猪龙河4条河流和引沁济蟒渠，多年来地面径流量平均0.712亿立方米，占全市水资源总量的37.5%。其中黄河从市境南流过，长26公里，这里是中下游的结合处， (左岸)就从孟境中曹大王庙筑起，自古就有“千里黄河大堤始于孟县”2.1.3社会经济事业发展状况了持续快速发展的良好态势。2010年，全市地区生产总值达到173.3亿元，同比增长14.8%;全社会固定资产投资达到151.8亿元，同比增长24.1%;地方财政收入达到7.05亿，同比增长14%;城乡居民储蓄存款余额达到56亿元，同比增长36.2%;城镇居民人均可支配收入15234元，同比增长11.4%;农民人均纯收入7821元，同比增长16.1%。先后荣获强抢滩**,汽车零部件、生物化工、皮草加工、新材料四大支柱产业加破。先后实施重点项目192个，全市企业总数达到602家，其中限额以上203家，成功打造了“后危机”时期的发展新优势。平台建设成效显持续增强。建成了2家博士后研发基地、3家国家级技术创新机构、30连续5年居全省县市前列，科技进步对经济增长的贡献率超过65%,成功建设了总投资15.4亿元的25项重点建设工程，城市功能加快完善，城市品位有效提升。实施了城市污水再生及综合利用、东环路拓宽改造、积达到238.1万平方米，人均16.5平方米；污水处理率、中水回用率、城市建成区面积达到15平方公里，人口达到10.6万人。2010年全市新上、续建城市开发项目14个，总投资达14.6亿元，促进了城市经济蓬三农工作提质增效。粮食生产在连续六年丰产的基础上再创新高，总产达到36.57万吨，较上年增收3%。全市农产品37家，累计达239个，带动土地流转4300余亩，累计达3.09万亩，辐射带动农户户均年增收3200余元，人均年纯收入7000余元。民生改善”作为总体发展思路，把“突出重点、整体推进、协调发展”战略定位：中原经济区开放和创新发展高地、西北部(洛焦济)发新位居中西部县(市)前列。加快转型发展，建立结构优化、资源节约**市“十二五”时期国民经济和社会发展目标指标名称单位2010年2015年年均增长(%)生产总值(2010年价)亿元2人均生产总值(2010年价)元3固定资产投资亿元4地方财政收入亿元5外贸出口总额万美元6五年累计使用市外境内资金亿元五年累计利用境外资金亿美元7社会消费品零售总额亿元二、转型升级和自主创新8二三产业增加值比重%9二三产业就业比重%城镇化率%1高新技术产业增加值占规模以上工业增加值比重%年均专利授权量件三、社会发展和改善民生农民人均纯收入元城镇居民可支配收入元城镇登记失业率%城镇居民人均住房面积平方米五年新增城镇就业人次万人次3五年转移农业劳动力人次万人次总人口万人人口自然增长率%2学前三年受教育率%高中阶段教育毛入学率%城镇居民基本医疗保险参保率%四、生态建设和环境保护万元生产总值能耗(2005年价)吨标准煤累计-15农业渠、井灌区用水有效利用系数渠灌区%井灌区%主要污染物减少化学需氧量%7100吨以下累计-6.6二氧化硫%3900吨/年累计-5%氮氧化物%2800吨/年累计-10氨氮%450吨以下累计-10中心城市空气质量优良天数比例%中心城市污水集中处理率%中心城市垃圾无害化处理率%中心城市人均公共绿地面积平方米3林木覆盖率%耕地保有量万公顷2.2**市城乡建设和新农村建设发展现状及规划城乡一体化建设纲要。近年来，**市不断加大城乡统筹力度，坚持把展格局，**市提出今后一个时期要通过加大对现代城镇体系建设的投到2015年，形成由中心城区(含西虢、南庄、谷旦三个外围组团)--中体系，其中中心城市建成区面积达到25平方公里，常住人口达到20万二是要积极发展中心镇，形成镇域经济增长级。积极发展赵和镇、万人左右，建成区面积达到2平方公里。产业集聚区是一个区域的政府根据自身经济发展的内在要求，是2010年6月13日，省委副书记、省长郭庚茂在召开全省产业集聚区集聚区建设迈出新步伐、取得新成效。通过行政或市场等多种手段，保障”,全力加快推进产业集聚区的建设，目前，已经入驻包括中原内大地合金公司、奥森公司、华兴公司、河南嘉陵等公司在内的250家企业，建成区面积达到5.7平方千米，初步形成了汽车零部件、生物化司、广济药业、隆丰皮草公司、大地合金公司等四个世界行业龙头企料四大支柱产业销售收入将分别突破300亿元、200亿元、150亿元和50亿元，集聚区实现销售收入700亿元、利税70亿元。作为**市城市加快2.4**市道路交通现状及发展趋势“十一五”期间，**市紧紧围绕“城乡统筹发展，整体推进新农通过改革开放30年特别是近10年的发展，**市公路建设取得了长高速公路10.35公里，国道5.76公里、省道69.008公里、农村公路骨架，农村公路为脉络，干支相连，纵横交错、便捷畅通的公路交通依托现代化公路网络，公路运输业得到快速发展，截至2010年，路9条，城乡客运线路18条，日发送和途径境内班次355个，日发人次1.5万人。拥有公交车辆25台，公交线路2条，拥有出租汽车154台。目前全市共发展货运企业10家，营运货车达6425辆，5.8万个吨位；形成了普货、危货、大件运输、特种运输多种方式并存的运输体系。拥有汽修企业59家，货运配载信息业户19家，上规模物流企业15家，机动车驾驶员培训学校3家，同时还开展了飞机、铁路售票代理和2.4.2**市城乡道路建设目前存在的问题近年来，**公路交通运输建设工作取得了重大突破，但与该市社会发展的形势和建立健康、有序、统一、开放的道路运输体系的要求比还二是尚未形成比较完整的网络，网络内部局部横向联系不足，特别加之排水不畅，积水渗透至路基后对路基造成严重破坏，致使整个道路快车道部分损毁，车辆通行困难，特别是通往**市西部岭区区原有道路由于长期受重车碾压，造成部分路面开裂，加之排水不畅，积水渗透至路基后对路基造成严重破坏，致使整个道路快车道部分损毁，车辆通行困难，有些村落甚至根本就没有通往城乡其他地方的公路，这些落后的基础设施已不能满足当地村民生产生活需要，成为制约**市农村经济发展的一大因素。2.4.3**市交通运输业发展趋势Xxx西部岭区及城郊土地整理项目济发展趋势，同时结合河南省各时期公路网发展状况，采用“四阶段”法对项目交通流量进行预测，预测基年为2008年，未来特征年为2013、交通2.5项目建设的必要性项目通过对城市规划区内及西部岭区内现有农村集体建设用地进行收2、是改善城乡交通环境，满足人们正常生活的需要市产业集聚区经过近年来的快速发展，已经入驻250家企业，建成区面积达到5.7平方千米，初步形成了汽车零部件、生物化工、皮毛加工、展提供有力的基础条件，对推动“中心城区--中心镇--新型农村社区”2.6项目建设单位基本情况案的请示》(豫财资[2011]17号),城乡投资发展有限公司注册资金10亿2011年5月23日城乡投资发展公司注册成立，先期注册资金人民币亿元，负债6.02亿元，净资产14.12亿元。城乡投资发展公司系有限责出让各类建设用地使用权110余宗，出让面积4300余亩，出让成交价款3.2**市土地市场发展前景分析发展迅速，建成区面积已达5.7平方千米，初步形成了汽车零部件、生3.3**市土地市场价格发展趋势分析余宗，出让面积4300余亩，出让成交价款将近6亿元。已由2006年的20万元/亩左右上涨至2010年56万元/亩以上，其中2006—2009年价格总体稳定在20-25万元/亩之间，但进入2010年以后，由于区域经济快速发展而累积的爆发效应，以及受全国房地产热的影响，亩均出让价格达到56万元/亩，年涨幅更是达到281%,由于受国家房地产开发宏观调控政策的影响，预计“十二五”期间，**市商住用地出让价格上涨幅度将趋于平稳，但由于受**市城市规模的快速扩张以及各项配套基础设施日益完善的影响，商住用地出让价格还会保持持续上涨的趋势，预计年均增长幅度将在5%左右。年涨幅大约在5%左右，2010年工业用地平均出让价格大约在11万元左右，但随着**市产业集聚区各项配套设施的日益完善、园区规模的快速扩张、入驻企业的快速增多和园区内可共出让土地总量的减少，本项目所收储的2块产业集聚区内的工业用地价格将会快速攀升，年涨幅至少将达到10%以上。**市2006—2010年土地出让成交价格走势图3.4本项目市场前景分析第四章项目建设条件4.1项目建设地点本项目拟对**市西部岭区及城郊区域内3846.64亩土地进行整理。其中：用于收储整理出让的土地2683.39亩；为土地整理而修建的许村至西逯村路、西窑村西路、韩庄村西路等七条城乡道路需新增用地1163.25亩，道路总长度21640米。着一些民房、厂房等建(构)筑物。4.2工程地质条件4.2.1地形地貌东南低，海拔高度108.5—305.9米，相对高差199.4米。境内西部丘部丘岭区面积约158.6平方公里，东部平原区约206.6平方公里，南部滩区约156.8平方公里。4.2.2工程地质露(局部有中生界侏罗系零星出露),下第三系(E)少量分布于西部丘侏罗系零星分布于石庄一带，出露极少，下部为黄绿及灰绿色薄下第三系少量分布于西部坡头以北地区，与下覆各系均为不整合接触。根据岩性特征，自下而上分为张庄组、月庄组、泽峪组和南姚张庄组下部为一套砖红至紫红色厚层巨砾质砂砾岩，砾岩胶结不月庄组紫红、淡紫、棕黄色薄层细粒长石石英砂岩与紫红色泥质泽峪组由灰白、褐黄、紫红色长石砂岩和长石石英砂岩与紫红色山冲沟有出露。为棕黄色、浅黄色、黄绿色砂质粘土、粘土、泥质粉稳定，底部局部出露透镜状砾石层，下部为黄灰色黄土状粉土质亚砂河流一级阶地冲积层分布于区域内一级阶地和大片冲积平原上，现代河流冲积层分布于黄河河床河漫滩，为中细粒砂层，粉砂4.2.3地震地质动参数区划图》(GB18306-2001),项目所在区域地震动峰值加速度为4.3气象水文条件平均降雨量598.5毫米，最多年份1014.3毫米，最少年份340.4毫米，无霜期209.8天。4.3.2水文条件**市境内地表水有黄河、蟒河、改道蟒河、猪龙河4条河流和引沁济蟒渠，多年来地面径流量平均0.712亿立方米，占全市水资源总量的37.5%。其中黄河从市境南流过，长26公里，这里是中下游的结合处，黄河水面放宽，大量泥沙觉积，开始成为“悬河”,防御洪水的黄河大堤(左岸)就从孟境中曹大王庙筑起，自古就有“千里黄河大堤始于孟4.4施工条件5.1指导思想、范围及效果5.1.1指导思想为加强国有土地资产管理，对国有土地实行集中统一管理，落实5.1.2土地整理范围及计划本项目拟对**市西部岭区及城郊区域内3846.64亩土地进行整理。其中：用于收储整理出让的土地2683.39亩；为土地整理而修建的许村至西逯村路、西窑村西路、韩庄村西路等七条城乡道路需新增用地1163.25亩，道路总长度21640米。序号土地名称或编号土地整理面积第一年第二年第三年合计—道路用地1许村至干沟桥村路2韩庄村至西窑村路3顺涧村南路4姚庄村南路5赵坡村至西逯村路6西窑村西路7韩庄村西路二土地整理l1号地块(商住用地)22号地块(商住用地)33号地块(商住用地)44号地块(商住用地)55号地块(商住用地)66号地块(商住用地)77号地块(商住用地)88号地块(商住用地)99号地块(工业用地)10号地块(工业用地)5.1.3土地整理效果体系建设步伐、改善农民生存环境状况，提高农民收入，缩小城乡差5.2收储整理出让土地规模和整理内容本项目拟对**市西部岭区及城郊区域内10个地块，总面积2683.39区内规划用途为商住用地的土地8块，面积1925.67亩；拟收储整理出让西部岭区内规划用途为工业用地的土地2块，面积757.72亩。1、拟收储整理出让**市城郊土地8块，总面积1925.67亩，规划用1号地块：位于北环路北侧富村土地，面积225.27亩。该宗地东至2号地块：位于光华路北段东侧、富村太子土地，面积87.44亩。3号地块：位于汇丰路北段东侧太子中逯土地，面积290.85亩。该5号地块：位于韩愈大街东段南侧马桥土地，面积157.46亩。该宗6号地块位于东环路北段两侧前龙、中龙土地，面积518.22亩。该7号地块：位于东环路东侧上段土地，面积114.86亩。该宗地东至2、拟收储整理出让**市西部岭区内土地2块，总面积757.72亩，体土地409.1亩，东至规划路、西至顺涧村南路、北至顺涧耕地、南至5.2.2土地整理计划土地统一处置，实行招标、拍卖、挂牌方式出让。在对土地进行处置5.2.3土地整理内容2、进行拆迁和土地平整：拆除项目用地范围内的农用房等建筑物等建(构)筑物21500平方米、机井38眼、迁坟70座，树木1350棵。5.2.4运作流程(1)项目登记(2)权属核查(3)确定规划条件(4)费用测算(6)签订合同(7)收购补偿(9)交付土地5.3新建道路用地道路建设用地1163.5亩。其中，许村至干沟桥村路为原有道路拓宽升级改造工程，需要新征用地529.5亩；韩庄村至西窑村路等六条城乡道路为新建工程，需要新增道路建设用地633.75亩，分别为韩庄村至西窑村路工程82.31亩，顺涧村南路工程63.90亩，姚庄村南路工程66.60亩，赵坡村至西逯村路工程126.15亩，西窑村西路工程152.10亩，韩庄村西路工程142.69亩。5.3.2道路用地需要拆迁的地上附着物类型及数量道路工程新增土地面积及地面附着物拆迁补偿明细表序号道路名称需征地面积折合亩数(亩)树木(棵)坟墓(座)(眼)地上建筑物许村至干沟桥村路二其余六条道路1韩庄村至西窑村路2顺涧村南路3姚庄村南路45西窑村西路6韩庄村西路6.1设计原则与设计标准5、综合考虑各分项工程的建设投资、运转效益与养护费用等关7、按照交通工程的要求，正确处理人、车、路、环境之间的关9、道路的设计应起到构筑城市骨架、宏观引导城市建筑布局的主6.1.2设计规范与标准(21)《公路钢筋混凝土与预应力混凝土桥涵设计规范》6.1.3采用新技术和总体技术水平的要求本项目系**市重点工程，建设工作应以科学的发展观统领全局，6.2道路建设规模及建设内容设计，设计车速80km/h,路基宽24.5m,路线全长10.662km。主要工程有包括中桥5座、小桥1座，涵洞19道，通道3道，平面交叉17处。计全长1407米，规划红线宽度39米。该道路属于新建道路，工程内容(雨水+污水)、照明、交通标志、绿化等。水(雨水+污水)、照明、交通标志、绿化等。规划红线宽度37米。该道路属于新建道路，工程内容包括道路、给排水(雨水+污水)、照明、交通标志、绿化等。7、韩庄村西路工程本次设计范围北起韩庄村西北，南至落驾头村北，设计全长2571水、排水(雨水+污水)、照明、交通标志、绿化等。6.3许村至干沟桥村路工程设计方案6.3.1工程概况许村至干沟桥村路为连接**城区与**市产业集聚区的主要通道，起点位于省道S238与**黄河大道交汇处，终点止于省道S238汶水河大桥东侧**市超限站处；按双向四车道城市道路标准设计，设计车速80km/h,路基宽24.5m,路线全长10.662km。主要工程有包括中桥5座、小桥16.3.2路线走向6.3.3主要技术指标主要技术指标表单位技术指标公路等级城市主干道设计车速路基宽度m路面宽度m路拱坡度%路线长度个平曲线最小半径直线最大长度m平曲线总长占全部里%最大纵坡竖曲线总长占全部里%设计中桥公路—I级小桥、涵公路—I级桥涵宽度中桥m小桥m涵洞m与路基同宽设计洪水频率中桥小桥涵、路基地震基本烈度度七度6.3.4许村至干沟桥村路工程主要工程量许村至干沟桥村路工程主要工程量序号指标名称单位工程量备注1填方(压实方)千立方米2千立方米3防护工程米三维植被网4厚4cm细粒式沥青混凝土上面层千平方米5乳化沥青粘层千平方米6厚5cm中粒式沥青混凝土下面层千平方米7乳化沥青粘层千平方米8厚34cn水泥粉煤灰稳定碎石基层千平方米9厚20cm二灰土底基层千平方米路缘石立方米培土路肩矩形排水沟米中桥小桥涵洞延米/道边沟涵廷米/道通道延米/道处里程碑、百米桩和公路界桩块标志牌个路面标线6.4.1工程概况计全长1407米，规划红线宽度39米。红线宽度40米。规划红线宽度37米。(慢车道)+3m(绿化带)+15m(主车道)+3m(绿化带)+6m(慢车道)+3m(人行道)。道)+2m(绿化带)+15m(主车道)+2m(绿化带)+6m(慢车道)+3m(人(人行道)。行道)。6.4.3主要技术标准韩庄村至西窑村路、顺涧村南路、姚庄村南路、赵坡村至西逯村路、度确定为50km/h。依据城市道路设计规范等相关技术规范之规定，结道路交通设计年限：20年路面结构设计年限：15年纵坡：≥0.3%6.4.4路基、路面结构、人行道设计深度范围内压实度不小于95%,80-150厘米范围内压实度不小于94%,150厘米以下范围内压实度不小于93%;挖方路基路槽下30厘米深度范围内压实度不小于95%。人行道土基压实度不小于93%(重型击实)。米，自上而下依次为：4厘米厚细粒式改性沥青混凝土(AC-13C)+6厘米厚中粒式沥青混凝土(AC-16C)+32厘米厚水泥粉煤灰稳定碎石(分两层铺装)+18厘米厚4%水泥砂砾石。55厘米，自上而下依次为：4厘米厚细粒式改性沥青混凝土(AC-13C)+5厘米厚中粒式沥青混凝土(AC-16C)+16厘米厚水泥粉煤灰稳定碎石+30厘米厚4%水泥砂砾石(分两层铺装)。50KN/m,最大负荷延伸率≤3%,网孔尺寸为15*15mm;土工材料质量及施透水砖，2厘米厚水泥砂浆、18厘米厚水泥粉煤灰稳定碎石。人行道施道路边坡你才去放坡处理，由道路红线向外方坡，填方坡度为1:1.5,挖方坡度为1:1。7、技术参数：水泥粉煤灰稳定碎石基层7天抗压强度水泥砂砾石底基层7天抗压强度沥青混合料动稳定度(试验方法T0719)≥1000沥青混合料渗水系数(试验方法T0730)次/mm(2800次/mm)浸水马歇尔实验(48h)残留稳定度(试验方法T0709)≥80%(85%)冻融劈裂实验的残留稳定度(试验方法T0729)≥75%(80%)6.4.5给水工程设计5、管道设计工作压力为0.5Mpa,实验压力为1.0Mpa。全部管道回不大于120米控制，消火栓均设在路东侧路缘石外1.0米处，采用8、沿途在路口等处或每隔一定距离设置检修阀井，阀门采用6.4.6排水工程设计符合GB/T23858-2009。6.4.7照明工程设计高12m,光源为NG400+N(3250,慢车道侧灯高7m,光源为NG250,灯杆3、低压电缆的选型及敷设：低压电缆选用铜芯电缆，并全线穿便于路灯的开关和为将来的路灯集中监控作准备，在箱变中设置了题，电线从电缆引出时不应截断主电缆，低压电缆的接头采用6、路灯的保护：金属柱灯和路灯箱变均应作好接地保护，箱式变圆钢，每5基灯打一根接地极，接地网的整体电阻不大于4欧，若大于4率要大于70%,单灯补偿，单灯功率因数要大于0.85,光源的光通量要6.4.8交通标志工程设计18333-2002)执行。标注版衬底、文字及图案均采用一级微棱镜型反光线宽0.4米；人行横道线为白色实线，线宽0.4米，线长5.0米，两线间净距0.6米；导向箭头为白色，长6米；车行道分道线为白色虚线，线宽0.15米，实线长2米，线宽0.2米；人行横道预告标示为白色菱形图案，长3米，宽1.5米，线宽0.2米。各类表现设置位置见《道路交输入大于32路，输出电流大于或等于5A,时段设置一天可设15个时段，设备手井设置在人行道及设备旁，设备手井与交控接线之间用2根井连通，人行道上或绿化带上埋深0.5米，车行道上埋深不高于路床下求小于10欧。6.4.9绿化工程设计越高。在本工程用地范围内，工程设计方案的绿地率约占20%,道路绿6.4.10其他公用配套设施电讯工程含联通、电信、移动、有线电视等4种管线，要求共沟共2、电力工程3、燃气工程6.4.11六条道路工程主要工程量序号工程内容韩庄村至西窑村路工程顺润村南路工程姚庄村南路工程西窑村西路工程韩庄村西路工程合计道路长度(m)1机动车道(m²)2非机动车道(m²)3人行道(m²)二绿化工程(m²)三交通标志工程(延米)四给水工程(延米)五排水工程(延米)六照明工程(盏)7.1环境影响评价7.1.1环境现状拟建工程位于通噪声影响处，区域内声环境质量较好。可满足7.1.2设计原则7.1.3执行标准工程环境污染源污染物类型污染产生废气拆迁及平整土地的粉尘；建筑材料装卸推放释放的化学气体和尘土；施工机械及运输车辆排放的有害气体，运输时废水施工混凝土养护及骨料冲洗水噪声搅摔机、打桩机、装车运输、卸车，钢筋、砖石的碰撞等噪声固废建筑垃圾，如渣上、废水泥、破砖石、废金属材料，工人生活垃圾等光污染夜间施工的强灯光影响周围居民的体息和生活景观地质破坏，还有可能对古建筑、古树名木、历史文化、原生态环境破坏林绿地等，破坏了原有的文化风韵和景致7.1.5环境污染治理措施施工中严格加强对环境有害物质使用的管理，严防任何有害物质 开挖面和废弃砂石存放地的裸露土地按设计或地方政府要求种草或护9、施工废水(5)对易挥发物品(如汽油等)的存放位置要安全可靠、密闭、使(3)为保护施工现场附近居民的夜间休息，在居民区200m以内的施工现场，不在夜间安排噪场很大(55db以上)的机械施工。7.1.6环境影响评价结论居民生活质量产生一定的影响，但不会产生大量或污染严重的“三废”施的运行管理，本项目所产生的负面影响是完全可以得到有效控制7.2消防7.2.1编制依据7.2.2消防措施7.3安全及文明施工7.3.1编制依据承受可能出现的物理、化学、生物变化所有设备均坐落在牢固的基础4、防止施工期的人员伤害，施工场所照明要满足生产和安全的要7、本项目抗震设防按7度设防。7.3.3文明施工7、安全管理：施工方案合理、安全设施完备、安全制度落实、人7.4节能7.4.1编制依据6、《国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知》(国发[2007]15号);7.4.2节能措施1、施工期间，尽量安排在白天施工，降低在夜晚施工对电力的消7.4.3节水措施第八章建设进度及项目管理本项目建设期限为3年。可研审批：2011年6月施工图设计：2011年6月-2011年7月土地收储整理：2011年7月-2014年5月，中间2011年8月-20138.2工程管理1、项目实施严格按照“项目法人制、施工招标制和质量管理责任2、建设过程中，严格按照基本建设程序办事，接受各有关部门和8.3施工监理9.1招标原则标法》,编制了本项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公开、公9.2招标范围建设项目名称：河南省豫资城乡投资发展有限公司**市西部岭区及城郊土地整理项目单项名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标形式招标估算金额(万元)备注全部招标部分招标自行招标招标公开招标招标★★建筑工程★★★★★★设备★★★其他建设单位盖章9.3招投标程序9.3.1招标1、本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委2、招标人在省级指定媒体发布招标公告。公告应当载明招标人名3、本项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资(1)勘察设计招标(2)施工监理招标(3)施工企业选择招标(4)主要材料采购招标9.3.2投标3、评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，4、中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标5、中标人应当按照合同履行义务，完成中标项目。中标人不得向10.1投资估算年124号);号);9、财政部、国土资源部、中国人民银行《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》(财综(2006)48号);164号；合单价(2008)》D市政工程；15、贷款利率按照中国人民银行2011年4月26日发布的5年期以10.1.3土地整理费用估算本项目将对**市西部岭区及城郊区域内3846.64亩土地进行综合治理，土地整理投资估算为32307.12万元。其中：拟收储出让10个地块2683.39亩土地的整理费用为27241.40万元，新增道路占地土地征地费用为5065.72万元。2683.39亩，土地整理投资估算为27241.40万元，具体构成为：1、征地补偿安置费10367.25万元。根据《河南省人民政府关于公布实施河南省征地片区综合地价标准的通知》(豫政[2009]87号)(豫政【2009】87号文“焦作市**市征地片区综合地价标准表”)及**市征地片区综合地价标准图，项目拟收储整理的8块商住用地的补偿安置费标准为44000元/亩；拟收储整理2块工业用地的补偿安置费标准为25000公布各地征地片区综合地价社会保障费用标准的通知》(豫劳社办[2008]72号),项目拟收储整理的8块商住用地属于市区内，社会保障费标准为7150元/亩；拟收储整理2块工业用地属于市区外，社会保障费标准为4290元/亩。3、青苗补偿费268.34万元。根据河南省实施《土地管理法》办法房屋、厂房等建(构)筑物21500平方米、机井38眼、迁坟70座，赔上附着物补偿标准的通知》(焦政文[2009]46号),地上附着物补偿标准中地上建构筑物补偿标准平均按400元/m²,机井按10000元/眼，坟墓按650元/座考虑、树木按250元/棵估算。5、耕地占用税3935.73万元。根据河南省《耕地占用税暂行条例》实施办法(河南省人民政府令2009年124号),耕地占用税按14667元的通知(豫计收费[2001]1019号),征地管理费按征地征地费用的2.8%知》(财综(2006)48号)和豫财办[2007]64号文，新增建设用地使用费按13300元/亩计取。10.1.3.2道路土地费用估算条城乡道路进行新建或升级改造，七条道路总长度21640米，需新增用地1163.25亩，道路征地费用估算为5065.72万元。具体构成为：征地补偿安置费2908.13万元，补偿标准为25000元/亩；社会保障费499.03序号项目或费用名称单位(元)合计数量费用数量费用数量费用数量费用道路征地费用1征地补偿安置费亩2社会保障费亩3青苗补偿费亩4地上附着物补偿费地上建构筑物眼坟墓座树木棵二出让土地整理费用1征地补偿安置费商住用地亩工业用地亩2社会保障费市区内亩市区外亩Xxx西部岭区及城郊土地整理项目3青苗补偿费亩4地上附着物补偿费地上建构筑物眼坟墓座树木棵5亩6征地管理费%7土地开垦费亩8新增建设用地使用费亩9五通一平费用场地平整亩水路气工程费用亩电力通讯工程费用亩合计10.1.4道路工程投资估算沟桥村路投资12612.75万元；韩庄村至西窑村路投资1851.61万元；顺涧村南路投资1562.36万元；姚庄村南路投资1569.60万元；赵坡村至西逯村路投资2877.60万元；西窑村西路投资3505.91万元；韩庄村西路投资3362.87万元。序号工程内容单位工程量单价(元)金额1填方(压实方)23防护工程m4厚4cm细粒式沥青混凝土上面层5乳化沥青粘层6厚5cm中粒式沥青混凝土下面层7乳化沥青粘层8厚34cm水泥粉煤灰稳定碎石基层9厚20cm二灰土底基层路缘石培土路肩矩形排水沟m中桥出小桥m涵洞延米边沟涵延米通道延米处里程碑、百米桩和公路界桩块标志牌个路面标线序号工程内容韩庄村至西窑村路顺润村南路姚庄村南路西窑村西路韩庄村西路合计道路长度(m)1机动车道单价(元/m²)工程量(m²)2非机动车道单价(元/m²)工程量(m²)3人行道单价(元/m²)工程量(m²)二绿化工程单价(元/m²)工程量(m²)三交通标志工程单价(元/延米)工程量(延米)四Xxx西部岭区及城郊土地整理项目单价(元/延米)工程量(延米)五单价(元/延米)工程量(延米)六照明工程单价(元/盏)工程量(盏)10.1.5其他工程建设费用估算其他工程建设费用估算1619.79万元。其中勘察、设计、测量等费用参考国家计委、建设部计价格(2002)10号文，暂按工程建设费用的2.5%估算；工程建设单位管理费参考财建[2002]394号文，暂按工程建价格(2007)670号文，暂按工程建设费用的1.0%估算；工程质量监督费按工程建设费用的0.2%估算；招标代理费参考原国家计委计价格[2002]1980号文的规定，按100万元估算；施工图纸审查费参考河南省发展和改革委员会豫发改收费(2004)1555号文的规定，按照80万元估询收费有关问题的通知》(计价格[2002]125号)文的规定，按照50万元格(1999)1283号文件的规定，按照50万元估算。10.1.7预备费估算基本预备费估算为4901.57万元。10.1.8建设期利息估算为第一年646万元、第二年2067.20万元、第三年31110.1.9项目总投资万元，土地征用及收储整理费用32307.12万元，工程建设其他费用项目总投资估算表(概算法)单位：万元序号道路工程费给水工程费拌水工程费照明工程费绿化工程费交通标志工程费其他费用合计比例(%)工程费用西窑村西路工程2工程建设其他费用道路征地费用出让土地整理费用勘察设计测量费建设单位管理费工程监理费工程质量监督费招标代理费施工图审查费环境影响评价费工程前期咨询费3预备费基本预备费4建设期利息总投资比例(%)10.2资金筹措本项目总投资71998.78万元，其中项目资本金22198.78万元，申10.3偿债资金来源10.4项目投资计划项目分年度投资及资金筹措计划表万元1234新建道路征地费用收储出让土地整理费用其他工程建设费用预备费建设期利息二、资金筹措计划项目资本金申请银行中长期贷款第十一章经济效益分析11.1评价依据及相关参数设定2、项目计算期8年，建设期3年，营运期5年；4、土地计划出让期限按5年考虑，即从第4年开始，到第8年11、农田水利保障基金根据2010年12月3日《中共中央、国务院11.2.1土地出让计划年开始出让，到第8年全部出让完毕，期限共5年，每年计划出让土地分别为：第1年312.71亩，其中商住用地312.71亩，工业用地0亩；第2年356.79亩，其中商住用地356.79亩，工业用地0亩；第3年505.71亩，其中商住用地305.71亩，工业用地200亩；第4年509.1亩，其中商住用地300亩，工业用地209.1亩；第5年999.08亩，其中商住用地650.46亩，工业用地348.62亩。详见土地出让计划表。拟出让土地合计建设期运营期1234567811号地块22号地块33号地块455号地块66号地块77号地块88号地块99号地块10号地块000比例11.2.2土地出让价格土地出让价格中商住用地以56万元/亩、工业用地以11万元/亩的土地即出让期第1年商住用地71.15万元/亩、工业用地12.73万元/亩；第2年商住用地78.26万元/亩、工业用地13.37万元/亩；第3年商住用地86.09万元/亩、工业用地14.04万元/亩；第4年商住用地94.70万元/亩、工业用地14.74万元/亩；第5年商住用地104.17万元/亩、工业用地15.48万元/亩。11.2.3土地出让收入根据以上测算，土地出让期第1年可获取土地出让收入22248.69万元，第2年可获取土地出让收入27923.38万元，第3年可获取土地出让收入29126.11万元，第4年可获取土地出让收入31491.75万元，第5序号名称合计建设期运营期12345678土地出让收入1商住用地出让收入出让亩数出让价格(万元/亩)2工业用地出让收入出让亩数出让价格(万元/亩)二土地出让税、费上解省财政费用(3%)农业土地开发资金(10元/m²)国有土地收益基金(2%)汶川地震捐款(1%)对口支援新疆基金(0.3%)三廉租住房保障金(10%)四农田水利保障基金(10%)五土地出让净收入11.3盈利能力分析本项目土地出让完成后可实现土地总收入为183942.89万元，项目土地出让净收入为141900.73万元；扣除各项成本费用后，项目可实现项目投资利润率=64644.32万元/71998.78万元*100%项目资本金利润率=64644.32万元/22198.78万元*100%项目财务净现值(IC=8%)=16445.65万元项目静态投资回收期=6.82年项目动态回收期=7.83年项目利润估算表单位：万元序号名称合计建设期运营期123456781收入商住用地出让收入工业土地出让收入2土地开发费用新建道路征地费用土地整治费用工程建设其他费用预备费土地出让税、费上解省财政费用(3%)国有上地收益基金(2%)汶川地震捐款(1%)对口支援新疆基金(0.3%)3贷款利息4土地出让净收益5廉租住房保障金(10%)6农田水利保障基金(10%)7项目利润主要评价指标：项目投资利润率89.79%项目资本金利润率329.64%项目现金流量表单位：万元序号名称合计建设期运营期123456781现金流入土地出让收入2现金流出建设投资运营成本土地出让税、费3净现金流量4累计净现金流量累计折现净现金流量主要评价指标：财务内部收益率：13.44%;财务净现值(i=8%):16445.65万元；静态投资回收期：6.82年：动态投资回收期：7.83年。本项目拟分三年，按照第一年19000万元、第二年22800万元、第三年8000万元的比例金额，申请农业发展银行8年期贷款49800万元，元，经计算，项目可实现土地出让净收入141900.73万元，还款期内各年土地出让净收入均大于1.5亿元，贷款偿还资金来源有充足的保障，项目还本付息计划表单位：万元建设期运营期12345678当年借入资金当年还本付息付息11.5财务评价结论本项目土地出让完成后可实现土地总收入为183942.89万元，项目土地出让净收入为141900.73万元；扣除各项成本费用后，项目可实现利润64644.32万元。经计算，项目投资利润率=89.79