物业行业消防管理难点分析与改进措施

物业行业消防安全管理存在的问题分析与改进措施物业管理。广泛定义是指物业公司对各类住宅物业及其配套的共用设施、设备和绿化、卫生、交通、治安、消防、环境等统筹进行维护修缮、整治等管理服务的活动。而消防安全管理在生命财产安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。最近的两起案例，案例一，2020年元旦，新年第一天，重庆的加州花园小区起火，从二楼一直烧到了30层，火势非常迅猛。但是消防通道被隔离桩、停放的轿车等占用，导致消防队员和200多居民花了四个小时清理，严重耽搁消防救援。案例二、2019年12月16日，长沙同发大厦起火，火灾发生后，物业公司消防控制室值班人员没有按照规定进行处理，私自离开值班室。经查，值班人员没有取得相关职业资格证书。类似消防事件频发，由此可见物业行业的消防管理仍是重中之重，难中之难。物业行业消防管理中存在的问题小区业主安全意识较弱。由于小区业主文化水平、年龄差异等因素，消防意识淡薄，防火门故意常开、室内探测器故意取消、车辆随意停放堵塞消防通道、使用消防水洗车等现象屡禁不止。而且，火灾发生时，业主对于消防器材的使用一无所知，尤其是高层建筑，难以冷静的分析如何逃生自救。物业行业不同于制造业或工矿企业，可以通过严格的规章制度和培训考核等强制手段来提高员工安全意识，而物业公司只能通过张贴宣传画、张贴标语、温馨提示等较为被动的方式来对业主的宣传消防安全教育，业主接受消防教育途径有限，难以提高消防意识。政府介入和干预方式简单而效率不高。现在很多小区业主为了一己私利，损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材；占用、堵塞、封闭疏散通道；电动自行车违规停放、违规充电等违法行为，这些行为并非物业公司直接所为，根据《中华人民共和国消防法》可以处个人“警告或五百元的罚款”，但应急管理机构因为消防监督重心、消防警力配置等因素无力、无法对物业小区业主执行太多行政处罚，尤其不愿意陷入房地产开发商、物业服务企业、业主等错综复杂的利益纠纷中，检查发现问题也只能要求物业公司督促解决，而物业公司没有行政执法权力，只能进行劝导、制止，无法追究业主们行政责任。因此消防隐患无法彻底根治。管理水平薄弱、专业技能不足。当前物业公司从事消防管理的多为消防控制室值班、保安和水电维修人员兼职较多，除消防控制室值班员按照国家法律规定经消防专门培训持证上岗外（甚至有些项目监控岗值班人员都未能100%持证上岗），其余人员基本上都没有经过专业的消防培训，导致从事消防管理的人员没有掌握基本消防常识，不能发现火灾危险性，不懂得建筑消防设施功能和检查、维护、操作的基本方法，很大程度依赖消防设施维保单位。而大多维保单位多以挂靠为主，派驻的消防维保人员技能不足、责任心不够，物业公司缺少有效的合同执行情况的监管，因此消防设备故障的问题日积月累，直至彻底瘫痪。新建建筑消防设施施工缺陷。物业公司管理内的建筑消防设施施工前期物业公司对消防施工过程缺乏有效监管，因为提前交房、赶工期等原因，消防设施在施工过程设备材质不达标、施工不规范、不按照消防设计、不按消防图纸施工；消防系统功能性的测试过于简单化、表面化、形式化；住宅建筑、非高层民用建筑，政府主管单位在消防方面的验收把控不严，从而导致建筑消防设施存在缺陷，给物业公司留下很多历史遗留问题。维护资金缺乏。按照《物权法》及有关规定，物业公司的消防管理费用主要来自业主交纳的物业服务费，然而实际生活中，很多业主以物业公司提供的服务不能满足业主要求拒交物业费作为自身的维权手段，长期积压、欠收的费用给物业服务企业造成较大压力，不得不缩减开支、压缩管理项目，造成服务质量降低，产生恶性循。另外，虽然有专项维修基金，可用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，但其使用条件和程序较为复杂，能够成功动用使用的在现实中并不多见，没有资金，物业公司对于消防隐患问题的整改也是有心无力。加强物业消防管理的几点措施完善小区业主消防安全自我管理水平。广泛宣传物业管理法律知识和消防知识条例，本着谁使用受益、谁管理负责的原则，指导帮助物业小区业主成立消防安全自我管理小组，由业主自觉维护好公共消防安全秩序，同时借助消防主管部门的发布的消防法律文书来对业主违法行为进行约束。建立和推行物业消防安全管理早期介入制度。地产开发、流通中，消防是一个连续的过程，在物业的规划设计、开发建设阶段就应明确听取物业公司的合理意见，对消防设备的隐蔽工程实施专业化物业消防安全管理监督和认可制度，并且严格把好验收、交接关，不留先天隐患。建立高素质的物业消防安全管理队伍。在物业管理中应确定专（兼）职消防管理员，具备一定的防灾灭火知识和消防管理知识，经消防部门培训后持证上岗，保安、监控值班人员的消防技能培训与考核应纳入绩效评定的范围。在选择消防维保公司时，应对其资质、专业队伍、派驻人员资格等进行严格审查，签订服务合同后应安排专人对接，全程监督消防维保单位必须按照合同条款、法律法规、行业标准来进行维保，确保消防系统的正常运行。明确物业消防管理费用的收取、列支和管理办法。在物业服务收费中单列消防日常维护管理费用，在物业服务合同中明确消防管理开支范围、条件、程序和标准，特别明确第三方消防技术检测、维护保养、远程监控等服务所需费用来源和支出标准，详细界定消防设备故障老化更换、维修与大修等需要动用维修基金的项目的情形与区别。对于消防设施瘫痪、严重故障等应当视为发生危机房屋安全等紧急情况，业主、物业公司和房管局应高度重视，简化专项维修资金的之处程序和环节，确保消防设施及时