财会经济-高级经济师-建筑与房地产经济-2-房地产经济（参考）-房地产经济练习十一

财会经济-高级经济师-建筑与房地产经济-2-房地产经济(参考)-房地产经济

练习H—

［单选题H某建筑物8年前建成交付使用，建筑面积为120平方米，单位建筑

面积的重置价格为600元/平方米，年折旧额为1440元，用直线

法计算该建筑物的成新率是()。

A.81.00%

B.84.00%

C.84.17%

D.84.80%

正确答案：B

参考解析：。本题中，年折旧额D为1440元，单位建筑面积的重置价格C=600

X120=72000元，由年折旧额公式，可知(1-R)/N=0.02,所以，成新率=［1-

0.02X8］X100%=84%o

［单选题］2.专有部分是指()、能够区分为所有权标的的部分。

A.仅在构造上具有独立性

B.仅在使用上具有独立性

C.构造和使用上具有独立性

D.构造和使用上不相互独立

正确答案：C

参考解析：专有部分是指构造和使用上具有独立性、能够区分为所有权标的的

部分。一般而言，专有部分必须是一套自身封闭的住宅，权利人对专有部分享

有单独的所有权。“独立性”是专有部分的重要特征、建筑区划内符合下列条

件的房屋。以及车位、摊位等特定空间，应当认定为专有部分：①具有构造上

的独立性，能够明确区分；②具有使用上的独立性，可以排他使用；③能够登

记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已

经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，也应当认定为专有部分的组

成部分。

［单选题］3.已竣工但尚未售出的物业，物业服务费用由该物业的()交纳。

A.物业服务企业

B.建设单位

C.未来购买人

D.施工单位

正确答案：B

参考解析：未交付房屋的交费主体中规定，已竣工但尚未出售或尚未交给物业

买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。

［单选题］4.王某准备三年后一次性付款购买一套总价为100万元的住宅，三年

期存款利率为6%,则王某目前需一次性存入银行()万元。

A.83.96

B.84.75

C.118.00

D.119.10

正确答案：A

参考解析：

_1100_

王某目前需一次性存入银行：P=F——不=83.96(万元)。式中，n表示计

(l+i)n(1+6%)

息周期数，i表示利率，P表示本金，F表示计息期末的本利和。

［单选题］5,下列各项属于二手资料来源的是()。

A.学术单位提供的信息

B.实地调查得到的资料

C.处理分析得到的资料

D.访谈得到的资料

正确答案：A

参考解析：从房地产企业经营角度讲，可将二手资料来源大致分为企业内部资

料来源和企业外部资料来源。其中，企业外部资料来源包括：①统计部门和各

级各类有关行政主管部门发布的资料；②有关经济信息中心、专业咨询机构、

行业组织等提供的相关信息和行业情报；③有关网站、报纸、刊物、书籍等提

供的文献资料；④有关电台、电视台等大众媒介提供的有关市场信息；⑤有关

博览会、展销会、交易会、订货会等促销会议以及专业性、学术性经验交流

会、论坛等发放的文件、材料和发布的信息；⑥有关生产和经营企业提供的商

品目录、广告说明书、售楼书、楼盘推介书、专利资料、商品价格表等。

［单选题］6.住宅小区首次业主大会会议筹备组组长，应由()担任。

A.居民委员会代表

B.业主代表

C.建设单位代表

D.街道办事处、乡镇人民代表

正确答案：D

参考解析：符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办

事处、乡镇人民政府应在收到建设单位、物业服务企业或业主提出筹备业主大

会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。首次业

主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代

表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低

于筹备组总人数的一半。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

［单选题］7.下列各项，()不适宜采用有控制组的事后设计。

A.不同的广告推广方式与来访量的关系

B.不同的租金水平与出租率的关系

C.不同的销售价格与销售量的关系

D.对在售的房地产项目进行售价调整

正确答案：D

参考解析：常用的实验设计方案有：①有控制组的事后设计。在房地产市场调

研中，采用不同的广告推广方式与来访量的关系、不同的租金水平与出租率的

关系、不同的销售价格与销售量的关系均可采用这种实验设计。②无控制组的

事前事后设计。这种实验调研法是最简单的一种，在房地产市场调研中也是常

用的方法。例如，对在售的房地产项目进行售价调整时，通常采用这种方法。

［单选题］8.当企业对需要研究的问题和范围不明确，无法确定应该调研哪些内

容时，可以采用()。

A.探测性调研

B.因果性调研

C.描述性调研

D.预测性调研

正确答案：A

参考解析：探测性调研是指当市场情况还不太明了时，为了发现问题，找出问

题的症结，明确进一步深入调研的具体内容和重点而进行的小规模非正式的调

研，其目的在于启发思维和洞察问题，常用于调研方案设计的事前阶段，不必

制定严密的调研方案，通常采取简便的方法。

［单选题］9.从房地产投资者的角度看，只有建设期而没有生产经营期的房地产

投资类型是0。

A.出售型房地产开发投资

B.经营型房地产开发投资

C.购买型房地产置业投资

D.租赁型房地产置业投资

正确答案：A

参考解析：A项，出售型房地产开发投资项目，对投资者来说属于短期投资，只

有建设期而没有经营期；B项，经营型房地产开发投资既有建设期又有经营期；

C项，房地产置业投资项目一般没有建设期，只有经营期和持有期，但购买处于

预售阶段期房的除外；D项，租赁型房地产置业投资，投资者获取房地产使用

权，通过经营或转租获取预期收益。

［单选题］10.下列措施中，在房地产开发项目成本控制时，发现实际成本数额偏

离成本目标值，应采取的纠偏措施不包括()。

A.司法措施

B.组织措施

C.经济措施

D.技术措施

正确答案：A

参考解析：房地产开发项目成本控制是指在开发项目的策划设计、施工和销售

等阶段，主动运用动态控制原理，经常地、定期或不定期地将项目实际发生的

成本数额与相应的目标成本值进行比较，对项目成本进行控制。在监督和纠偏

的过程中，如果发现项目的实际成本数额偏离成本目标值，就应采取组织措

施、经济措施、技术措施、合同措施和信息措施等纠偏措施，纠正成本偏差，

保证成本目标实现。

［单选题］11.问卷设计()原则要求问卷中设计的问题要根据调研目的，围绕调研

主题提问，尽量减少可有可无的提问。

A.针对性

B.简明性

C.程序性

D.逻辑性

正确答案：A

参考解析：5卷设计的针对性原则要求问卷中设计的问题要根据调研目的，围

绕调研主题有针对性地提问，尽量减少可有可无的提问，避免与调研目的无关

的提问。

［单选题］12.经营型房地产开发投资项目的计算期是()。

A.自项目开始建设之日起至房地产产品全部售完之日止

B.自项目开始建设之日起至房地产产品转售或经济寿命结束之日止

C.自项目竣工之日起至房地产产品转售或经济寿命结束之日止

D.自房地产产品出租经营之日起至租赁期结束之日止

正确答案：B

参考解析：对于出售型房地产开发投资项目，其计算期是从项目建设开始到房

地产产品全部售完为止所经历的时间；对于经营型房地产开发投资项目，其计

算期是从项目建设开始到项目转售或经济寿命结束所经历的时间；对于置业投

资项目，其计算期是从购买时点开始到项目转售或经济寿命结束所经历的时

间。

［单选题］13.假设各不确定因素之间相互独立，令其他因素保持不变，只考察一

个因素变动对项目经济指标的影响的分析法是()。

A.线性盈亏平衡分析

B.非线性盈亏平衡分析

C.单因素敏感性分析

D.多因素敏感性分析

正确答案：C

参考解析：敏感性分析有单因素敏感性分析和多因素敏感性分析两种。单因素

敏感性分析是假设各不确定因素之间相互独立，每次只考察一个不确定因素变

化，而其他不确定因素保持不变时，项目经济指标受到的影响程度。单因素敏

感性分析是敏感性分析的基本方法。房地产投资项目的敏感性分析中，通常都

要求进行单因素敏感性分析。

［单选

题］14.

互斥方案&、A?、A3的净现金流量如下表所示，试在基准收益率为15%,寿命期

均为10年的条件下，用差额净现值法判断选择，则下列说法正确的是（）。

单位：万元

方案初始投资年净收益

000

1-50001500

2-75001800

3-100002800

1-0-50001500

3-1-2500300

2-1-50001300

A.方案1为最优方案

B.方案2为最优方案

C.方案3为最优方案

D.方案3优于方案1

正确答案：B

参考解析：

差额净现值法是利用互斥方案中不同方案的差额现金流量来计算分析的方法。根据

上表可计算各方案的差额净现值如下：

・'叫。二黑'I-（I|铲］-5000口28.'万元）；

"、一力・uvikr5］-2500一血37（万元）

"k-鬻X卜-il/1U70］-5000=皿40（万元）

比较可知，NPVu）>0,说明方案1时比方案零所增加的投资在经济上是合理的；

NPV2.I>0,说明方案2优于方案1;NPV3.I<0,说明方案1优于方案3o因此，

方案2为最优方案。

［单选题］15.在资格预审合格的投标申请人过多时一，可以由招标人从中选择不少

于（）家资格预审合格的投标申请人。

A.5

B.3

C.2

D.1

正确答案：A

参考解析：资格预审后，招标人应向资格预审合格的投标申请人发出资格预审

合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，同时向资格预审不合格

的投标申请人告知资格预审结果。当资格预审合格的投标申请人过多时一，可以

由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

［单选题］16.某人在每年年初按年利率4%购买基金5万元，复利计息，5年后

可获得()万元。

A.26.54

B.27.08

C.28.16

D.29.40

正确答案：C

F=4(1

...(1+4%)5-I

=3x(17%)x---

参考解析：=28.16(万元)

［单选题］17.“可比实例在自身状况下的价格义房地产状况调整系数=可比实例

在估价对象状况下的价格”属于()进行房地产状况修正的一般公式。

A.回归分析法

B.差额法

C.百分率法

D.比较法

正确答案：C

参考解析：房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法。其中，百分率法

进行房地产状况调整的一般公式为：可比实例在自身状况下的价格义房地产状

况调整系数=可比实例在估价对象状况下的价格；差额法进行房地产状况调整

的一般公式为：可比实例在自身状况下的价格土房地产状况调整金额=可比实

例在估价对象状况下的价格。

［单选题］18.通过市场调研所获得的信息的()客观性、准确性和完整性，在很大

程度上影响着决策的科学性。

A.真实性

B.时效性

C.系统性

D.连续性

正确答案：A

参考解析：房地产市场调研应利用科学的方法获取和处理信息。通过市场调研

所获得的信息的真实性、客观性、准确性和完整性，在很大程度上影响着决策

的科学性。因此，房地产市场调研必须运用科学的方法，及时、准确、全面地

获取市场信息。

［单选题］19.()定价策略是新建商品房销售较常见的定价策略。

A.低价

B.高价

C.低开高走

D.高开低走

正确答案：C

参考解析：低开高走定价策略，多用于期房销售，是随着建筑物的成形和不断

接近竣工，根据销售进展情况，每到一个调价时点，按照预先确定的幅度调高

一次售价的策略，也就是价格有计划定期提高的定价策略。低开高走定价策略

是新建商品房销售较常见的定价策略。

［单选题］20.可预测某一范围内事件发生的可能性的是()。

A.主观概率

B.概率密度函数

C.累积概率分布函数

D.平均概率密度函数

正确答案：C

参考解析：在向一组参加预测的专家调查时，通常是以调查表的形式征集专家

对m个可能发生事件主观概率的估计值，然后运用算术平均或加权平均对同一

事件综合专家的意见，最后得出一组专家集体提出的主观概率值，即平均概率

密度函数和累积概率分布函数。平均概率密度函数可预测各事件发生的可能

性；累积概率分布函数可预测某一范围内事件发生的可能性。

［单选题］21.协议出让土地方案和底价被批准后，()时，才能达成协议。

A.市、县人民政府国土资源行政主管部门与意向用地者协商一致

B.议定的出让价格不低于出让底价

C.市、县人民政府国土资源行政主管部门与意向用地者协商一致，且议定的出

让价格不低于出让底价

D.市、县人民政府国土资源行政主管部门与意向用地者协商一致，且议定的出

让价格高于出让底价

正确答案：C

参考解析：协议出让土地方案和底价经有批准权的人民政府批准后，市、县人

民政府国土资源行政主管部门与意向用地者协商一致，且议定的出让价格不低

于出让底价的，方可达成协议。

［单选题］22.某项房地产进行了财产保险，遭受损失可获得保险公司赔偿的情形

是()。

A.战争

B.洪水

C.暴乱

D.地震

正确答案：B

参考解析：由于下列原因造成保险标的损失，保险人依照有关规定的约定负责

赔偿：火灾、爆炸，雷击、暴风、暴雨、热带风暴、台风、龙卷风、雹灾、雪

灾、冰凌、洪水、崖崩、泥石流、滑坡、地面突然塌陷，飞行物体及其他空中

运行的物体坠落，不属于被保险人所有或使用的建筑物和其他固定物体的倒

塌。由于下列原因造成保险标的的损失，保险人不负责赔偿：战争、敌对行

为、军事行动、武装冲突、罢工、暴动、骚乱，核爆炸、核裂变和核聚变，放

射性污染和其他各种环境污染，地震，擅自改变保险标的结构等。

［单选题］23.某投资者拟以500万元的限额购买店铺，现有销售总价500万元、

200万元、160万元的3个店铺供其选择。该投资者可选择的投资方案是()个。

A.1

B.2

C.3

D.4

正确答案：D

参考解析：房地产投资项目方案类型主要有：①独立方案；②互斥方案；③相

互关系方案。其中，独立方案是指方案之间互不干扰，在选择方案时可任意组

合，直到资源得到充分利用为止的一组方案。本题中，500万元的限额购买店

铺，可以分别选取500万元、200万元、160万元的方案，还可以选择同时购买

200万元和160万元的方案。

［单选题］24.衡量房地产投资项目可接受的最高贷款利率的财务指标是()。

A.资本金收益率

B.成本利润率

C.总投资收益率

D.财务内部收益率

正确答案：D

参考解析：财务内部收益率的经济含义是指在项目计算期内项目内部未收回投

资每年的净收益率，同时意味着到项目计算期末所有的投资可以完全被收回，

还表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于财务内部收益

率，项目投资就会面临亏损，因此财务内部收益率是可以接受的最高贷款利

率。

［单选题］25.房地产开发企业对其开发的高层住宅小区不同销售单元进行定价

时，首先应确定()。

A.楼栋均价

B.楼层差价

C.朝向差价

D.楼层均价

正确答案：A

参考解析：对于住宅开发项目定价的步骤为：①根据项目总价确定楼栋均价。

一个房地产开发项目中，如果存在多个楼栋，首先应确定楼栋平均价格。②楼

层差价。确定各楼层的加价率(额)或减价率(额)。③环境差价。由于景观

因素，依据一定的原则、方法，合理确定单元与单元之间的加价额和减价额。

④朝向差价。指同幢楼不同朝向商品房销售单元之间的加价额和减价额。一般

而言，同幢楼的朝向差价额的代数和必须为零。

［单选题］26.()是前期策划工作的核心内容。

A.市场研判

B.市场定位

C.运行建议

D.经济评价

正确答案：B

参考解析：根据房地产开发项目前期策划的主要任务，其主要内容可概括为市

场研判、市场定位、运行建议和经济评价四个部分。市场研判是前期策划的基

本依据。市场定位是前期策划的核心内容。运行建议是前期策划的操作设计。

经济评价是前期策划的项目财务分析。

［单选题］27.在房地产投资项目盈亏平衡分析中，用()表示的盈亏平衡点越高，

说明风险越小。

A.销售量

B.销售单价

C.销售额

D.单位产品变动成本

正确答案：D

参考解析：盈亏平衡点的值不论是用产量表示，还是用生产能力利用率表示，

不论是用产品单价表示，还是用销售额表示，都是越低越好［BEP(V)除外］,

理由是：①盈亏平衡点的值低，说明项目抗风险能力强，因为项目达到较低的

年产量就可保本。②盈亏平衡点的值低，说明项目能取得较好的经济效益。从

盈亏平衡点的计算公式可知，盈亏平衡点的值低，说明项目单位产品售价高，

单位产品成本低，显然项目盈利能力强。③盈亏平衡点值低，说明项目生命力

强，有较高的竞争能力。盈亏平衡点低，在产品滞销、竞争激烈时，只要生产

销售相对较少量的产品就能保本，使项目能生存下去。

［单选题］28.以()方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规

定，报有批准权的人民政府审批。

A.出让

B.划拨

C.拍卖

D.分配

正确答案：B

参考解析：《城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权

的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批

准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照

国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

［单选题］29.房地产市场调研中，通过对过去和当前的各种市场情报资料的分

析，运用数学方法，估计一定时期内市场对某种产品需求量的调研方法，属于

Oo

A.预测性调研

B.描述性调研

C.因果性调研

D.探测性调研

正确答案：A

参考解析：按市场调研深度的不同，可将房地产市场调研分为探测性调研、描

述性调研、因果性调研和预测性调研。其中，预测性调研是指通过搜集、整理

和分析历史信息与当前的各种信息，运用预测方法，对未来可能出现的市场变

动趋势进行的调研。这类调研属于市场预测的范围，是在描述性调研和因果性

调研的基础上，对市场潜在的供求进行估计、预测和判断。

［单选题］30.下列不属于出售型房地产开发项目土地取得成本的是()。

A,城市基础设施建设费

B.基础设施建设费

C.土地使用权出让金

D.土地使用权取得税费

正确答案：B

参考解析：出售型房地产开发项目中土地取得成本主要包括：①土地使用权出

让金；②城市基础设施建设费；③土地房屋征收补偿费用；④土地使用权取得

税费，包括取得土地使用权的契税和手续费等。B项属于开发成本。

［单选题］31.某房地产的抵押价值为50万元，抵押率为30%,贷款期限为10

年，贷款年利率为6%。采用等额本金还款方式按月还款，第18个月的还款额为

()元。

A.1250

B.1894

C.2917

D.4419

正确答案：B

参考解析：抵押贷款额=500000义30%=150000(元)，贷款期限为12义10=120

(月)，代入等本金还款每月偿还额的计算公式：第18个月还款额=150000个

120+E150000-150000X(18-1)+120］X6%+12=1893.75(元)。

［单选题］32.针对不同的广告目标，房地产广告效果一般可分为()和信息传播效

果。

A.销售效果

B.知名度状况

C.沟通效果

D.目标实现程度

正确答案：A

参考解析：广告效果，是指广告对目标客户所产生的影响程度。房地产广告发

布后，应当对其产生的效果进行测评，对先前的广告进行信息反馈和修正，以

保证房地产广告达到最佳的效果。针对不同的广告目标，房地产广告效果一般

可分为销售效果和信息传播效果。

［单选题］33.我国对企业投资的管理推行企业投资项目核准制始于()年。

A.2003

B.2004

C.2005

D.2006

正确答案：B

参考解析：从2004年下半年开始，我国对企业投资的管理推行企业投资项目核

准制。按照核准制的要求，房地产开发企业就拟开发建设项目编制项目申请报

告，报送项目核准机关申请核准。

［单选题］34.在房地产产品供给稍有宽裕并向买方市场转化的过程中，许多企业

会奉行()观念。

A.生产

B.产品

C.推销

D.社会营销

正确答案：c

参考解析：当销售而不是开发成为主要矛盾时，推销观念便应运而生。推销观

念强调，如果不经过销售努力，消费者就不会大量购买；企业努力推销什么房

地产产品，消费者就会购买什么房地产产品。产品观念和推销观念指导下的房

地产开发仍然是根据生产者(开发企业)自身的条件的规划设计和生产房地产

产品，本质上还是生产观念，只是增加了竞争的色彩。在房地产产品供给稍有

宽裕并向买方市场转化的过程中，许多房地产开发企业会奉行推销观念。

［单选题］35.某商品房开发项目即将上市时适逢金融危机，该项目开发建设资金

主要来自银行借贷，为避免资金链断裂的风险，此时稳妥的定价目标宜设定为

Oo

A.实现预期利润

B.维护企业形象

C.维持市场占有率

D.维持营业

正确答案：D

参考解析：房地产定价目标是指房地产开发企业根据所确定的房地产价格组织

销售后所要达到的具体效果。房地产定价目标的主要种类有：实现预期利润；

维持或提高市场占有率；维护企业形象；维持营业。其中，维持营业目标是指

以能够继续营业为定价目标。当房地产开发企业受到宏观政策约束、市场不景

气、同行业竞争激烈等方面的冲击时，商品房无法按原定的目标价格出售，为

避免资金链断裂甚至企业倒闭，往往推行大幅度折扣，以保本价格甚至亏本价

格出售商品房以求收回资金，维持营业。

［单选题］36.当业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期缴存额的()时，应

当及时续交。

A.10%

B.20%

C.30%

D.50%

正确答案：C

参考解析：业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应及时

续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交

按照直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门制定

的具体管理办法实施。

［单选题］37.在房地产市场调研的程序中，确定市场调研任务，设计市场调研方

案属于()阶段。

A.准备阶段

B.总结处理

C.执行调研

D.研究阶段

正确答案：A

参考解析：房地产市场调研的程序大致可分为准备阶段、信息搜集阶段、研究

阶段和总结阶段。其中，准备阶段又称前期工作阶段，其主要工作有三项，即

确定市场调研任务、设计市场调研方案和组建市场调研队伍。

［单选题］38.房地产保险的保险金额一般根据保险房地产的()确定。

A.评估价值

B.账面价值

C.历史成本

D.交易价格

正确答案：A

参考解析：进行房屋保险时，先要确定保险金额，原则上要求保险金额与房屋

实际价值相等。房地产保险费率是向投保人收取保险费的标准，一般是用千分

率(％。)来表示的。保险费数额取决于保险金额和保险费率。

［单选题］39.当前针对土地储备机构推出的信托计划都是()。

A.财产信托

B.资金信托

C.集资信托

D.投资信托

正确答案：B

参考解析：按委托财产类型的不同，信托关系可以分为财产信托和资金信托。

其中，资金信托是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资

金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受

益人的利益或者特定目的管理、运用和处分的行为。当前针对土地储备机构推

出的信托计划都是资金信托计划。

［单选题］40.房地产开发投资和置业投资是根据投资是否直接()而划分的。

A.作用于房地产产品

B.形成房地产增量资产

C.使投资者拥有房地产

D.取得土地使用权

正确答案：B

参考解析：房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发经营或者购买房地

产实物资产的过程，投资者参与有关管理。按照是否直接形成房地产增量资

产，房地产直接投资可分为房地产开发投资和房地产置业投资。

［单选题］41.商品住宅小区前期物业服务合同的甲方是该小区()。

A.所在的房地产行政主管部门

B.建设单位

C.所在的街道办事处

D.施工单位

正确答案：B

参考解析：前期物业服务合同的甲方是新建住宅的房地产开发企业，乙方是甲

方选聘的物业服务企业。前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订。

因为房屋出售前物业的产权属开发企业，所以合同中的甲方是建设单位，乙方

是其通过招投标选聘的物业服务企业。

［单选题］42.()是指投资者将资金投入房地产相关证券的行为，投资者不直接参

与其投资相关的房地产开发经营和管理过程。

A.房地产直接投资

B.房地产置业投资

C.房地产开发投资

D.房地产间接投资

正确答案：D

参考解析:按照资金筹集和运用是否直接作用于房地产实物资产，房地产投资

分为房地产直接投资和房地产间接投资。其中，房地产间接投资是指投资者将

资金投入房地产相关证券的行为，投资者不直接参与其投资相关的房地产开发

经营和管理过程。房地产间接投资的形式主要有购买房地产企业股票或债券、

房地产投资信托基金等。

［单选题］4』.某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限

年，该类房地产的报酬率为8.5%,该宗房地产的收益价格为()万元。

A.89.4

B.92.8

C.94.1

D.94.9

正确答案：C

由于收益年限n为无限年，则该宗房地产的收益价格为：

参考解析：'=>=8.5%"a/(万兀)0

［单选题］44.由于建筑物专有部分和共有部分具有()、不可分离性，所以业主对

专有部分行使专有所有权应受到一定限制。

A.不可独立性

B.一体性

C.系统性

D.差异性

正确答案：B

参考解析：由于建筑物专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性，所以业

主对专有部分行使专有所有权应受到一定限制。例如，业主在对专有部分装修

时，不得拆除房屋内的承重墙，不得在专有部分内储藏、存放易燃易爆等危险

物品，危及整个建筑物的安全，损害其他业主的合法权益。

［单选题］45.按贷款保证方式，房地产贷款可分为()。

A.固定利率贷款、浮动利率贷款

B.个人住房贷款、商业用房贷款

C.信用贷款、担保贷款

D.土地储备贷款、房地产开发贷款

正确答案：C

参考解析：房地产贷款根据不同的标准可以划分为不同类型，具体为：①根据

贷款对象及用途，房地产贷款分为土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房

贷款、商业用房贷款；②根据贷款保证方式，房地产贷款分为信用贷款和担保

贷款；③根据贷款利率是否变化，房地产贷款分为固定利率贷款和浮动利率贷

款；④根据贷款期限长短，房地产贷款分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。

［单选题］46.房地产开发项目前期策划的主要任务中，“建什么”的主要任务不

包括()。

A.确定项目主题基调

B.规划设计要求

C.户型配比结构

D.确定工程进度

正确答案：D

参考解析：“建什么”是指在客户定位和项目分析的基础上，根据目标客户的

需求特征和项目自身条件的特点，确定项目主题基调、物业类型构成、规划设

计要求、户型配比结构、设备规格等级、材料品种档次等，即对项目进行项目

定位和产品定位，这是前期策划的关键任务。项目定位和产品定位的准确与

否，不仅直接影响到目标客户对项目的认可程度和接受程度，而且是差异化战

略的核心内容。

［单选题］47.某商铺的市场租金为12万元/年，平均空置率为5%,运营费用率为

10%。该商铺的年净收益为()万元。

A.10.20

B.10.26

C.10.80

D.12.00

正确答案：B

参考解析：基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入一

空置和收租损失+其他收入一运营费用=有效毛租金收入X(「运营费用率)。

有效毛租金收入=12—12X5%=11.4(万元)，净收益=有效毛租金收入X(1-运

营费用率)=11.4X(1-10%)=10.26(万元)o

［单选题］48.在房地产营业推广的方法中，下列各项不属于变相折扣的方式是

Oo

A.免去一定时间内的物业管理费

B.免付房地产开发企业贷款利息

C.送装修

D.赞助模特表演

正确答案：D

参考解析：变相折扣，是指在表面价格没有变的情况下，利用其他方式潜在地

降低商品房价格的方法。最经常采用的是通过免去一定时间内的物业管理费、

免付房地产开发企业贷款利息、送家电、送装修等。D项属于房地产营业推广中

的活动推广。

［单选题］49.对于房地产开发项目而言，可行性研究的基本任务是()。

A.对拟定的各种可能的建设方案或技术方案进行认真的经济评价和比较

B.研究项目的出租、经营收入是否足以清偿抵押贷款并实现投资者所要求的最

低投资收益率

C.对与投资项目有关的社会、经济和技术等方面的情况进行深入细致的研究

D.研究项目的开发建设成本和销售收入之间的关系是否能够实现投资者可接受

的最低投资目标

正确答案：D

参考解析：在房地产直接投资中，对于房地产开发项目而言，可行性研究的基

本任务是研究项目的开发建设成本和销售收入之间的关系是否能够实现投资者

可接受的最低投资目标；对房地产置业投资而言，可行性研究的基本任务是研

究项目的出租、经营收入是否足以清偿抵押贷款并实现投资者所要求的最低投

资收益率。

［单选题］50.假设开发法中的前期是指()。

A.从施工开始到开发完成的这段时间

B.从取得待开发土地到动工开发的这段时间

C.从动工开发到房屋竣工验收合格的这段时间

D.到开发完成的房地产的经济寿命结束时为止的这段时间

正确答案：B

参考解析：对于在土地上进行房屋建设的情况来说，开发期分为前期和建造

期。前期是指从取得待开发土地到动工开发(开工)的这段时间；建造期是指

从动工开发到房屋竣工验收合格的这段时间。

［单选题］51.在开发项目的市场定位、项目定位、产品定位的决策中，经常采用

()进行印证性的调研。

A.观察法

B.访问法

C.投影技法

D.现场踩盘法

正确答案：D

参考解析：由于现场踩盘法具有较强的主动性和灵活性，所以在房地产市场调

研中应用较广泛，尤其是在房地产开发项目的前期阶段，在开发项目的市场定

位、项目定位、产品定位的决策中，经常采用现场踩盘法进行印证性的调研。

在营销中的价格策略、促销方式、客户调查等方面，也经常应用现场踩盘法。

［单选题］52.下列对房地产开发项目前期策划的表述不正确的是0。

A.为房地产开发项目的总体运行提供依据

B.为实现项目的预期目标提供方案

C.运用策划手段剖析项目自身状况及市场前景

D.项目可行性研究是项目前期策划的深化

正确答案：D

参考解析：本书所讲的房地产开发项目前期策划，是指在获得房地产开发用地

后，在项目可行性研究的基础上，围绕项目的预期目标，通过对房地产市场的

研判，运用有关策划手段，剖析项目自身状况及市场前景，把项目建设意图转

化为目标具体、功能明确、定位准确、组织清晰、策略优化的实施方案的系统

过程。其目的是为房地产开发项目的总体运行提供依据，为实现项目的预期目

标提供方案。

［单选题］53.()是指自估价报告出具日期起算，使用估价报告不得超过的时间。

A.估价报告使用期限

B.估价作业日期

C.估计报告的起止日期

D.估价报告出具日期

正确答案：A

参考解析：估价报告使用期限又称为估价报告应用有效期、估价报告有效期，

是指自估价报告出具日期起算，使用估价报告不得超过的时间。

［单选题］54.房地产市场的()调研，使市场调研获得的信息更具有针对性。

A.系统性

B.连续性

C.跟踪性

D.实时性

正确答案：C

参考解析：在房地产市场调研中，为了某种调研目的，通常要对某些特定的市

场信息进行固定样本的定位定点的观察和记录，实行跟踪性调研。房地产市场

的跟踪性调研，使市场调研获得的信息更具有针对性。

［单选题］55.在房地产抵押贷款关系中，提供抵押房地产的一方，称为()。

A.贷款人

B.借款人

C.抵押人

D.抵押权人

正确答案：c

参考解析：在房地产抵押贷款中，借款人为债务人，贷款人为债权人；债权人

同时也是抵押权人，但债务人不一定是抵押人。抵押人是指将其依法取得的房

地产提供给抵押权人；抵押权人一般为银行。

［单选题］56.对于一般房地产投资项目，其偿债备付率不宜低于()。

A.1.2

B.1.3

C.1.5

D.2.0

正确答案：B

参考解析：偿债备付率是指项目在借款偿还期内，各年可用于还本付息的资金

与当期应还本付息额的比值。一般情况下，偿债备付率不宜低于1.3。当偿债备

付率小于1时，表示当年资金来源不足以偿还当期债务。

［多选题］1.文案调研法调研信息有效性评估的内容包括()。

A.数据主题与调研问题范畴的一致性

B.数据反映的时间与调研时间范围的适用性

C.数据反映的对象与调研对象的相关性

D.数据测量单位的可比性

E.数据获取的经济性

正确答案：ABCD

参考解析：文案调研信息的有效性评估主要从以下五个方面进行：①数据主题

是否与调研问题的范畴具有一致性；②数据反映的时间是否与调研时间的范围

具有适用性；③数据反映的对象是否与调研对象具有相关性；④数据所使用的

术语和变量分类是否与当前的调研项目具有同一性；⑤数据的测量单位是否具

有可比性。数据具有可比性的基础是数据的内涵和测量单位具有一致性。

［多选题］2.营业推广效果的评价方法包括()。

A.竞争对等法

B.量入为出法

C.实验评价法

D.推广对象调查评价法

E.租售量变化比较评价法

正确答案：CDE

参考解析：常用的营业推广效果评价方法有：①实验评价法，是通过选择一定

的推广对象进行实验，测定能够反映房地产开发企业营业推广目标的有关指标

的变化情况，以评价营业推广效果的一种方法。②租售量变化比较评价法，通

过比较营业推广前、中、后各时期租售量的变化情况，来评价营业推广效果的

一种方法。③推广对象调查评价法，通过对推广对象进行调查，了解推广对象

对营业推广促销的反应和行动以评价营业推广效果的一种方法。

［多选题］3.以商品房市场状况和消费者需求为基础的商品房定价方法有()。

A.成本导向定价法

B.竞争导向定价法

C.需求导向定价法

D.比较定价法

E.目标利润定价法

正确答案：BCD

参考解析：商品房的定价方法有很多，归纳起来，可分为成本导向定价法、需

求导向定价法、竞争导向定价法和比较定价法。其中，需求导向定价法，以客

户的需求强度及其对价格的承受能力作为定价依据，是体现市场营销观念的一

种定价方法。竞争导向定价法，以市场上相互竞争的同类商品房价格为定价基

本依据，并随竞争状况的变化确定和调整价格的定价方法。

［多选题］4.下列属于闲置土地的有0。

A.按合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地

B.按划拨决定书规定的动工开发日期满半年未动工开发的国有建设用地

C.国有建设用地使用权出让价款的以投资额占总投资额的百分之三十

D.已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用

地

E,开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一，中止开发建

设满一年的国有建设用地

正确答案：ADE

参考解析：闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿

使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有

建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足

三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的

国有建设用地，也可以认定为闲置土地。已投资额、总投资额均不含国有建设

用地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费。

［多选题］5.关于观察法的表述，正确的有()。

A.所获得的信息具有较高的准确性、较强的直接性和全面性

B.可以避免调研人员的某些成见带来的调研误差

C.可以较为自由地进行观察

D.既能描述现象又能说明原因

E.对调研人员的素质要求较低

正确答案：ABC

参考解析：观察法的特点主要表现为：①所获得的信息具有较高的准确性；②

所获得的信息具有较强的直接性；③所获得的信息具有全面性。观察法的优点

主要有：①可以获取较为客观真实的第一手资料；②可以避免调研人员的某些

成见带来的调研误差；③可以较为自由地进行观察。观察法的缺点主要有：①

只能描述现象而难以说明原因；②对调研人员的素质要求较高，调研的有效性

在很大程度上受到调研人员个人素质的影响。

［多选题］6.房地产开发企业在进行营销渠道决策时，应遵循()原则。

A.经济性

B.多样性

C.可控性

D.不变性

E.适应性

正确答案：ACE

参考解析：房地产开发企业在进行营销渠道选择时，应遵循的原则包括：①经

济性。这是房地产开发企业选择销售渠道首先要考虑的。②可控性。房地产开

发企业还应考虑销售渠道的可控性及由此产生的控制成本。③适应性。不同房

地产开发企业的销售资源、房地产产品和市场环境不同，需要采用的销售渠道

也应不同，销售渠道的选择应与房地产产品、市场环境及房地产开发企业的销

售资源相适应。

［多选题］7.房地产市场营销工作的范围相当广泛，下列各项属于房地产市场营

销工作内容的有()。

A.选择销售渠道

B.组织房地产项目施工

C.制订房地产价格

D.客户管理

E.市场细分和定位

正确答案：ACDE

参考解析：与现代经营观念相一致，现代房地产市场营销应包括市场调查研

究、消费者分析、房地产开发产品定位和市场定位、销售渠道选择、促销方式

选择、价格策略制定和客户管理等内容。

［多选题］8.关于韦伯的工业区位论，下列说法正确的有()。

A.讨论工业区位时，要注意特殊集聚因素，而不必注意一般集聚因素

B.集聚因素形成的聚集经济效益，也可使运输成本和工资定向的工业区位产生

偏离

C.当分散因素存在时，集中与分散的比较利益大小决定着工厂是否离开工业集

聚区

D.当劳动力成本在特定区位对工厂配置有利时，可能使工厂离开或者放弃运输

成本最小的区位

E.在韦伯的工业区位论中，生产集聚是固定的内在因素

正确答案：BCDE

参考解析：A项，韦伯认为，集聚因素可分为一般集聚因素和特殊集聚因素。生

产或技术集聚是一般集聚因素，社会集聚是特殊集聚因素。前者是集聚的固定

内在因素，后者是集聚的偶然外在因素。工业区位选择主要考虑一般集聚因

素。

［多选题］9.选取的可比实例应符合的要求有()。

A.与估价对象类似的房地产

B.与估价对象不同性质的房地产

C.交易类型与估价目的吻合

D.成交日期与估价时点接近

E.成交价格是正常价格

正确答案：ACDE

参考解析：选取的可比实例应符合的要求有：①可比实例房地产应是估价对象

的类似房地产；②可比实例的交易类型应与估价目的吻合；③可比实例的成交

日期应尽量接近价值时点；④可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正

常价格。

［多选题Ho.房地产开发项目的工程建设准备阶段的内容包括0。

A.办理项目报建和施工批准手续

B.施工现场勘察与施工图设计

C.优选施工队伍

D.施工建设过程进行总体的组织协调和监督控制

E.协调供水、供电、燃气、消防、电信等基础设施配套工作

正确答案：ABE

参考解析：房地产开发企业在项目开工建设之前，需办理项目报建和施工批准

手续，完成施工现场勘察与施工图设计，筹措并落实建设资金，准备施工现

场，进行施工场地的“三通一平”，协调供水、供电、燃气、消防、电信等基

础设施配套工作，以及其他各项准备工作。C项属于工程招标阶段的内容；D项

属于施工建设阶段的内容。

［多选题H1.物质折旧包括()。

A.自然经过的老化

B.正常使用的磨损

C.意外破坏的损毁

D.延迟维修的损坏残存

E.交通的拥挤和环境的污染

正确答案：ABCD

参考解析：物质折旧又称为有形损耗，是指因自然力作用或使用导致建筑物老

化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。可以从以下四个方面来进一步认识和

把握物质折旧：①自然经过的老化；②正常使用的磨损；③意外破坏的损毁；

④延迟维修的损坏残存。E项属于经济折旧的内容。

［多选题］12.公共利益的特点包括()。

A.公共利益是客观的

B.公共利益是共享的

C.公共利益是不确定的

D.公共利益不同于国家利益或政府利益

E.公共利益是个体利益的简单相加

正确答案：ABCD

参考解析：公共利益的特点包括：①公共利益是客观的，表现在它客观地影响

着社会公众整体的生存与发展；②公共利益是共享的，公共利益不是个体利益

的简单相加，也不是多数人利益在数量上的直接体现，它是社会共同的、整体

的、普遍的利益；③公共利益是不确定的，公共利益的“最大特别之处，在于

其概念内容的不确定性”，包括“利益内容的不确定性”和“受益对象的不确

定性”；④公共利益不同于国家利益或政府利益。

［多选题］13.国有建设用地使用权有偿使用的形式有()。

A.出让

B.作价人股

C.租赁

D.划拨

E.抵押

正确答案：ABC

参考解析：国有建设用地使用权有偿使用的形式包括：①国有建设用地使用权

出让；②国有建设用地租赁；③国有建设用地使用权作价出资(入股)或授权

经营。D项属于无偿使用；E项属于土地二级市场行为，不是有偿使用形式。

［多选题］14.下列各项中，能形成垄断地租的有()。

A.某些土地具有的特殊的自然条件

B.土地所有权的垄断

C.在相同投资和相同剥削率的情况下，榨取更多的剩余价值

D.土地私有权垄断

E.同一块土地上连续追加投资

正确答案：AD

参考解析：垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。垄

断地租的形成，除了土地私有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊的

自然条件所引起。具有特殊自然条件的土地能够生产某些特别名贵而又非常稀

缺的产品。B项形成绝对地租；C项形成相对剩余价值；E项形成级差地租。

［多选题］15.房地产投资项目可行性研究的主要依据有()。

A.国家相关法律、法规

B.国民经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划以及行业发展规划

C.交通行政主管部门出具的交通影响评价文件的意见

D.项目申请报告

E.城市规划行政主管部门出具的规划意见

正确答案：ABCE

参考解析：可行性研究的主要依据除ABCE四项外还包括：①国家宏观调控政

策、产业政策、行业准入标准、地方政府法规及规定；②国有建设用地使用权

出让合同或国有土地使用权证书，或国土资源行政主管部门出具的项目用地预

审意见；③环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；④项

目建议书是对房地产投资项目的总体设想；⑤委托人的意图；⑥自然、地理、

气象、水文、地质等基础资料；⑦经济、社会、人口、就业以及房地产供需情

况等基础资料；⑧有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；⑨国

家和行业所规定的经济参数和指标；⑩项目备选方案的土地利用条件、规划设

计条件以及备选规划设计方案等；？可行性研究所需要的其他资料。

［多选题］16.决定房屋保险费的因素包括()。

A.保险金额

B.保险类别

C.保险费率

D.保险期限

E.保险价值

正确答案：ACD

参考解析：房地产保险的保险费是投保人按一定的保险条件，取得保险人的保

障，向保险人交付的价金。投保人向保险人交付费用，在保险事故发生后，保

险人就有义务赔偿损失。保险费是保险合同生效的重要因素。决定房屋保险费

的三大因素是保险金额、保险费率和保险期限。投保人在办理投保手续时，应

一次缴清保险费。

［多选题］17.房地产市场调研的程序包括()。

A.前期工作阶段

B.信息搜集阶段

C.总结阶段

D.研究阶段

E.执行阶段

正确答案：ABCD

参考解析：房地产市场调研的程序大致可分为：①准备阶段又称前期工作阶

段，其主要工作有三项，即确定市场调研任务、设计市场调研方案和组建市场

调研队伍；②信息搜集阶段，是市场调研中最为关键的阶段，直接影响到调研

工作的进度和质量；③研究阶段，要将所搜集到的各种信息进行归纳和分类，

使之成为能够反映市场经济活动本质特征和适合决策者需要的信息，是信息的

深加工和形成分析结论的前提；④总结阶段，主要任务是撰写市场调研报告、

总结市场调研工作和评估调研结果。

［多选题］18.被征地农民的安置方式包括0。

A.货币安置

B.保障安置

C.异地移民安置

D.农业生产安置

E.事业单位编制安置

正确答案：ABCD

参考解析：为妥当安置被征地农民的生产和生活，各级政府和国土资源管理部

门积极探索以市场为导向的多种安置途径。目前，主要的安置方式有货币安

置、保障安置、农业生产安置、重新择业安置、入股分红安置和异地移民安

置。其中，最为常用的安置方式是货币安置和保障安置。

［多选题］19.根据保险标的不同，一般保险可分为()。

A.责任保险

B.信用保险

C.健康保险

D.人身保险

E.财产保险

正确答案：DE

参考解析：根据保险标的的不同，一般保险可分为财产保险和人身保险两大

类。其中，财产保险包括财产损失保险、信用保险、责任保险、保证保险。人

身保险按保险责任不同分为人寿保险、人身意外伤害保险和健康保险；按承保

方式不同可分为团体保险和个人保险等。

［多选题］20.城市是人类社会第二次社会劳动大分工的产物，最早的城市是以0

为主的集市。

A.畜牧业

B.商业

C.制造业

D.手工业

E.服务业

正确答案：BD

参考解析：城市是社会生产力发展到一定阶段，人类社会劳动大分工的产物。

城市是人类第二次社会劳动大分工的产物，当初以商业和手工业为主的集市即

是最早的城市。

［多选题］21.下列关于投资项目经济评价应遵循的基本原则的说法中，不正确的

有()。

A.坚持“有无对比”原则时，“有项目”与“无项目”两种情况下，效益和费

用的计算范围、计算期应保持一致，具有可比性

B.效益与费用计算口径应该对应一致

C.效益与费用计算口径对应一致的原则要求提示投资者，在进行投资决策时，

不仅要看到效益，也要关注风险，权衡利弊得失再行决策

D.定量分析与定性分析相结合，以定性分析为主的原则

E.动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则

正确答案：CD

参考解析：C项，收益与风险权衡的原则提示投资者，在进行投资决策时，不仅

要看到效益，也要关注风险，权衡利弊得失后再行决策；D项，经济评价的本质

就是要对拟建项目在整个计算期的活动，通过效益与费用计算，对项目经济效

益进行分析和比较，一般来说，项目经济评价要求尽量采用定量指标。

［多选题］22.实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括()。

A.物业服务成本

B.法定税费

C.物业管理企业的利润

D.管理者酬金和固定税费

E.特殊费用

正确答案：ABC

参考解析：在包干制下，物业服务企业作为一个独立的企业法人，自主经营、

自负亏盈、风险自担、节余归己。包干制下的物业服务费构成包括物业服务成

本、法定税费和物业服务企业的利润。酬金制下，预收的物业服务资金包括物

业服务支出和物业服务企业的酬金。

［多选题］23.采用收益法进行房地产估价时，导致估价结果高的因素有()。

A.确定的收益期限长

B.预测的净收益大

C.选取的报酬率高

D.预测的运营费用高

E.考虑了净收益增长

正确答案：ABE

参考解析：从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，该

价值的高低