济南城市综合体专题研究

济南综合体项目济南综合体项目专题研究报告策划顾问部：策划顾问部：2011年1月目录一、我们对综合体的理解 31、综合体项目是城市聚集的产物 32、优越的地段和区域催生了综合体 43、综合体市场需求旺盛 44、综合体项目功能多元化 45、综合体项目开发需要满足的几大条件 5二、济南综合体市场概述 5三、济南综合体项目分布 9四、济南综合体项目分类 111、城市综合体 122、区域综合体 12五、济南综合体项目整体研究 131、物业组合 142、供应分析 153、去化分析 174、产品分析 18六、济南综合体项目未来发展预测 22一、我们对综合体的理解从高楼林立的纽约曼哈顿、繁华旖旎的巴黎拉·德方斯到生机勃勃的东京六本木；从时尚缤纷的香港又一城、风景独具的上海新天地到名流荟萃的北京星光天地……这个世界最迷人的城市中心，总是将居住、商务、购物、休闲、娱乐、文化和自然完美相融，带给居住者一站式的生活与便利。它更是催生市场繁荣与文明，激发城市活力的强力引擎，还可以带动周边城市的快速发展。城市综合体即是通过整体商业地产开发，将城市中的商业、商务、办公、居住、宾馆、展览、餐饮、会所、娱乐、休闲和交通等城市生活空间的多项组合在一起，并在各部分间建立一种相互依存，互为价值链的能动关系，从而形成一个大规模、多功能、现代化的城市街区和服务业集聚地，所以也被称为“城中之城”。很多发达城市的综合体项目已经成为了它们的地标性建筑，但就济南目前市场现状来讲只有济南万达广场可以称之为城市综合体。1、综合体项目是城市聚集的产物综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。它是拓展城市发展空间的良好载体，而且随着城市聚集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多。城市综合体不仅是城市发展的新兴载体，是城市经济区位优势的集中体现，也是优化城市资源配置的创新模式。开发建设城市综合体，能够产生巨大的经济效益和综合社会效益，成为推动经济发展和城市现代化建设的新引擎2、优越的地段和区域催生了综合体综合体依地段而生，一般都在CBD区域就会出现高档次的复合建筑楼群。其功能不能是单一的，而是复合性的，CBD本身就是一个庞大的综合体。如济南万达广场就是一个典型的CBD区域的城市综合体。另外从全国来看，如北京国贸、上海新天地等几乎所有成功经营的“城市综合体”建筑都是建在一个城市的中心区域、核心位置、交通便利、商圈繁荣。3、综合体市场需求旺盛由于目前城市客群大多从事脑力劳动，具备一定的物质基础，有追求高档住宅的能力与强烈的意愿，并且一般受过良好教育，具有较强的专业知识和职业能力及相应的家庭消费能力，因此，大多追求生活质量，向往高品质的生活。首先，表现在对物业的交通、楼宇硬件设施（电梯、空调）以及物业管理水平等要求较高；其次，要求合理的物业生态景观规划。雄居城市商务中心的中产阶层，白天必须面临城市的“水泥森林”城堡，高楼大厦、车水马龙所带来的压抑、浮躁，其紧张心态只有在工作之余才能得到释放。因此，如果选择居住在城市中心，就必然要求物业具有合理的业态规划，能够在这里休闲放松，体味生活的乐趣。因此，集公寓、商场、休闲、娱乐等于一体的综合体物业的需求渐成热点。而综合体建筑模式就是在这样的背景下应运而生了。4、综合体项目功能多元化综合体一般具备以下几个功能，但由于其每个开发商的定位不一样，所开发的物业类型也有所差别，但一般不外乎以下几大功能：功能功能概述商务综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。商业提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。能够充分满足各类阶层的消费需求。居住城市综合体应节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足城市其他阶层人士的居住需求。酒店它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。公园公园是综合体中最人性化的项目，它为在综合体中工作生活的都市人带来绿色的气息。关注人文环境的同时，也成为综合体中的景观项目。5、综合体项目开发需要满足的几大条件条件条件概述三大选址标准项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础；项目位于城市中心，是城市经济新增长点；位于新开发区。交通便捷交通的便利将为综合体项目带来大量的人流和物流，特别是为零售提供持续不断的人流，保证所有资源使用的最大化。完善的生活配套为满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求，大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活配套二、济南综合体市场概述一直以来，城市综合体对济南来说是个比较陌生的词条，始建于92年的山东世界贸易中心是集购物、星级酒店、写字楼、娱乐、休闲等功能于一体的大型商业综合体，被业内认为是济南第一个真正意义上的城市综合体项目。自济南第九次党代会以来，如何在较长一个时期内，继续保持经济发展，固定资产投资和城市建设三方面的强势劲头，避免全运后投资规模不足带来的“经济低谷效应”，如何深入贯彻省市党委政府做强城市功能、做亮城市形象和拓展城市发展空间，打造现代产业体系的总体要求，以城市综合体为切入点，掀起城市规划、发展建设的新潮。09年10月《济南市城市综合体发展布局规划》正式启动，与塑造“山、泉、湖、河、城”有机相融的泉城特色相结合，规划布局一批功能复合、空间集约、交通高效、设施先进、特色鲜明的综合体项目。结合“一城三区“的空间格局，济南市共发展城市综合体16个，总用地40平方公里，可开发建设面积7000万平米。老城区老城区是省会综合功能高度复合的区域，以优化空间布局、完善服务功能、重塑城市形象、提升环境品质为重点规划城市综合体6个：泉城路商业中心区、泉城广场南侧、经四纬一地区、经七纬十二地区、山大路地区和二环东路地区。其中泉城路商业中心区以商业金融、商务办公、文化娱乐为主导功能；泉城广场南侧以商业金融、酒店服务为主导功能；经四纬一地区以商务办公、商业服务、居住为主导功能；经七纬十二地区临近西市场，以商业服务、商务办公和休闲娱乐为主导功能；山大路地区以电子商务、科技研发和商业服务为主导功能；二环东路地区以商业金融、商业服务和教育科研为主导功能。东部新区东部新区是以高新技术产业为主导的现代化新城区，围绕战略性新型产业和现代服务业发展规划城市综合体4个：奥体文博中心区、唐冶新区中心区、汉裕总部经济区、外包会展区。其中奥体文博中心区位于燕山新区核心，以文化博览、体育休闲、商务办公、商业金融为主导功能；唐冶新区中心区位于东绕城以东以行政办公、商业金融和文化体育为主导功能；汉裕总部经济区位于经十路两侧，以ICT经济总部、商务办公、商业服务和居住为主导功能；外包会展区位于高新区中心区，以服务外包产业、科研教育和会议博览为主导功能。西部新区西部新区是以高铁西客站和大学科技园为重点的城市标志性地区，结合高铁枢纽和省会文化中心建设规划城市综合体2个：西部新城核心区和大学科技园中心区。其中西部新城核心区以交通枢纽、文化娱乐、商业服务和会议展览为主导功能；大学科技园中心区以教育科研、商业服务、旅游休闲为主导功能。滨河新区滨河新区是城市北部的功能拓展区和新的城市发展带、旅游景观带、生活休闲带，着眼于打造省城“北跨“的起跳板规划城市综合体4个：滨河新区核心区、新火车东站地区、华山片区和泺口片区。其中滨河新区核心区围绕北湖周边，以商业金融、商务办公和体育休闲为主导功能；新火车东站地区位于王舍人东北，以交通枢纽、商务办公、商业金融为主导功能；华山片区以历史文化、旅游休闲、商业商务和居住生活为主导功能；泺口片区以商业服务、商务办公和居住生活为主导功能。发展城市综合体是新区开发、老城提升的主抓手，是拓展城市发展空间、打造现代产业体系的强大引擎。如今济南城市综合体已经遍地开花，济南正式进入了城市综合体时代。三、济南综合体项目分布板块项目名称项目体量（万平米）中心区域板块万达广场100鲁商广场21晶都国际15恒隆广场15普利中心19.5华强广场22.4广厦中心44东部区域板块中润世纪广场38丁豪广场32大地锐城40鲁商国奥城43黄金时代广场42阳光新路板块银座中心55九曲片区222.8中心区域板块主要指纬十二路、胶济铁路、二环东路和经十路围合的区域，主要包括大观园金融中心区、以泉城广场为核心的CRD、山大路商务商业带以及花园路商圈，是发展最成熟的区域。本区域商务商业氛围浓厚，交通便利，配套完善，有充足的人流和消费基础，为发展城市综合体提供了良好条件，并且该区域也是目前济南城市综合体项目最集中、体量最大、业态最丰富的区域。东部区域板块主要指二环东路以东区域，主要包括高新会展板块和奥体文博板块。济南“东拓、西进，南控、北跨，中疏”的十字发展战略，其中以东拓为先，尤其是随着奥体中心的建成、全运会的圆满落幕、市政府的搬迁，并且大量国字头企业落户于此，东部区域将成为城市的另一个副中心，这里也必将成为居住、投资、消费的热点区域。阳光新路板块根据槐荫区规划，经十路、阳光新路、经七路、纬十二路交接的区域，将建成济南西部的高档商业圈，并与泉城广场商业圈遥相呼应，除了大型商业综合体银座中心，沿着阳光新路南北延伸，将建成一个面积30公顷的商务区。目前大量高档住宅和商业楼盘的开发已经使该板块发生了翻天覆地的变化，例如阳光100、泉景天沅、卢浮宫馆等大盘运营，直接影响了该区域的商业发展乃至区域提升,这里将成为未来的“泉城路”，西部的商务轴线。西客站片区是济南西进战略的重要一环，站前综合体、腊山河沿线450余亩城市商务综合体、文化中心、会展中心等规划也必将催生出另一个新城。四、济南综合体项目分类根据目前济南综合体项目的基本概况，我们分别以整体体量、地段、产品品质、物业类型、是否精装等作为评判标准对济南市综合体物业进行分类：评判依据评判标准体量≥80万＜80万物业类型三种及以上三种及以上地段城市中心城市副中心或者新开发区产品高端产品中高端或中端是否精装全部精装修部分精装或毛坯评判结果城市综合体区域综合体根据我们对济南综合体标准的研判，我们可以将济南综合体项目作以下分类：1、城市综合体万达广场项目信息评判标准体量100万≥80万物业类型写字楼、酒店、公寓、住宅、商业三种及以上地段城市中心城市中心产品高端产品高端产品是否精装精装全部精装修评判结果城市综合体根据我们对综合体项目的归类与判定，目前济南符合城市综合体标准的代表性项目仅有万达广场，此项目的总体量100万，涵盖的物业类型极为丰富，包含有写字楼、酒店、公寓、住宅、商业等，且占据了老城中心绝版地段，现推出的住宅产品全部为规格较高的精装修产品，提升了本案的产品档次。2、区域综合体项目名称体量（万平）物业类型地段产品档次是否精装评判结果银座中心55商业、写字楼、公寓、酒店阳光新路板块高端否区域综合体鲁商广场21商业、写字楼、休闲中心区域中高端否大地锐城40住宅、商业、写字楼、酒店东部区域中高端否晶都国际15公寓、写字楼、商业中心区域中端否中润世纪广场38写字楼、住宅式公寓、商业东部区域中高端住宅简装恒隆广场15商业、酒店、写字楼中心区域高端--鲁商国奥城43写字楼、酒店、公寓、商业东部区域中高端公寓精装黄金时代广场42写字楼、公寓、商业东部区域中高端否华强广场22.4写字楼、公寓、商业中心区域中高端是普利中心19.5写字楼、公寓、商业中心区域高端公寓精装广厦中心44住宅、公寓、写字楼、酒店、商业中心区域高端--丁豪广场32酒店、商业、公寓、写字楼东部区域中高端否评判标准＜80万三种及以上城市副中心或者新开发区中高端或中端部分精装毛坯根据城市综合体评判标准，济南在售及潜在的综合体项目除万达广场（九曲片区整体规划未定）为城市综合体外，其他均为区域综合体。从区域综合体所处的位置来看，其中心区域的综合体项目档次相对要高，定位多为高端，而东部区域由于其目前的发展相对较弱，因此其综合体的定位多为中高端。五、济南综合体项目整体研究1、物业组合项目名称物业组合万达广场写字楼、酒店、公寓、住宅、商业银座中心写字楼、商业、公寓、酒店鲁商广场写字楼、商业大地锐城写字楼、住宅、商业、酒店晶都国际写字楼、公寓、商业中润世纪广场写字楼、住宅式公寓、商业恒隆广场写字楼、商业、酒店鲁商国奥城写字楼、酒店、公寓、商业黄金时代广场写字楼、公寓、商业华强广场写字楼、公寓、商业普利中心写字楼、公寓、商业广厦中心写字楼、住宅、公寓、酒店、商业丁豪广场写字楼、酒店、商业、公寓通过以上图表可以看出，济南在售及潜在的13个综合体项目中，写字楼和商业在各项目中均有分布，这主要是一方面作为综合体项目写字楼代表整体形象必不可少，另一方面综合体作为商业地产，商业是必须元素；住宅在综合体项目中数量最少；其次是酒店，这主要是由于酒店投资回报期较长，且需要专业团队经营，投资风险较大。2、供应分析供应体量（万平米）项目整体住宅写字楼公寓商业其他上市时间万达广场10047153212008.12.28大地锐城40171010308.9.19银座中心557.82.31430.910.7.3鲁商广场212.910.1809.9.15晶都国际1536.532.507.6中润世纪广场3811158406.8.20鲁商国奥城43202.6812.410.9.19黄金时代广场42236310未上市普利中心19.51540.5未上市华强广场22.45.95.955.485.1未上市广厦中心441496123未上市丁豪广场32规划调整中，具体未定未上市恒隆广场15规划调整中，具体为定未上市总计486.987126.636.3595.08100.9备注：市场调研无法得到恒隆广场、丁豪广场具体数据，统计不包含两项目；其他类包含酒店、配套等项目通过以上可以看出，写字楼是供应体量最大的物业类型，总体量达到了126.6万平米；其次是商业类项目，通过调研发现，大部分项目商业均包含大型的shopping-mall、超市、影院等；供应量最少的是公寓产品，36.35万平米，仅占整体市场供应的8%。价格（元/平米）区域项目住宅写字楼公寓商业中心区域板块万达广场A组团8000C、D组团15500目前推出已售完，未新推10000-12000目前推出已售完，未新推鲁商广场均价18000最高20800均价35000最高65000晶都国际7000600028000东部区域板块中润广场600014500自持大地锐城9200起价7300自持鲁商国奥城1450014000自持阳光新路板块银座中心未售13600自持济南综合体在售项目较少，多为潜在项目。从各区域看，中心区域产品在同期同档次销售中价格居于领先地位；另外商业多是开发商自持，销售体量较小，并且价格较高。3、去化分析（万平米）项目名称分类住宅公寓写字楼商业备注万达广场消化体量42.5373.54.5万底商销售，1.5万底商回迁，15万商业自持剩余体量4.5081大地锐城消化体量13.6无3.3自持酒店未定剩余体量3.4无6.7自持银座中心消化体量无2.250出租商业只租不售，引进银座剩余体量无0.057.8出租鲁商广场消化体量无无2.92.052.1万商业销售8万商业租与银座剩余体量无无00.05晶都国际消化体量无6.531.5剩余体量无001.5中润世纪广场消化体量11无15出租商业只租不售，引进银座剩余体量0无0出租鲁商国奥城消化体量无1.42出租其中1#国电定向开发共3.6万；鲁商自留2#楼20-25层剩余体量无1.29.7出租从目前综合体项目的去化情况来看，住宅产品方面：销售率均在80%以上；公寓产品档次相对较高，即便价格较高，但消化仍然较好，万达达人界不足两个月销售完毕，银座中心目前剩余房源也不多；写字楼产品在售项目万达广场、大地锐城和鲁商国奥城的体量还比较大，但大多是还未推出，中润世纪广场、鲁商广场和晶都国际已销售完毕；商业大多是开发商自持或者仅对外出租，目前大多数处于招商状态，部分项目已招商完毕。4、产品分析总体分析楼盘名称整体规划建筑风格物业组合整体评判万达广场新古典写字楼、酒店、公寓、住宅、商业百万综合体、万象合聚银座中心现代写字楼、商业、公寓、酒店西部新商圈、泉城新焦点大地锐城现代写字楼、住宅、商业、酒店济南首席城市综合体中润世纪广场新古典写字楼、住宅式公寓、商业毗邻世界500强鲁商广场现代写字楼、商业、休闲首个公园式休闲购物广场从综合体项目整体规划来看，各综合体项目结合开发商品牌、地段都有各自特色，例如万达集团凭借在多个城市开发城市综合体的成功经验，在大观园商圈打造百万平米综合体，缔造了“每座万达广场，每个城市中心”的又一个传奇。从建筑风格看，现代风格为主，新古典风格为辅，现代风格适度夸张的立面造型和硬朗的外立面具有较强的视觉冲击效果和说服力；万达广场和中润世纪广场采用了新古典主义风格，新古典主义将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代。以上针对项目整体进行了分析，以下将针对产品各物业业态进行具体说明：写字楼项目物业等级建筑形态电梯配置空调配置标准层面积建筑结构万达广场甲级4栋高层8部三菱未定2000自由分割大地锐城甲级2栋高层4部迅达美的1200单元分割银座中心甲级2栋高层未定未定1400单元分割鲁商广场甲级2栋小高层4-8F6、7部奥克斯中央3000-4000自由分割晶都国际甲级3栋高层9部日立中央1100自由分割中润世纪广场甲级4栋高层3栋小高层5部三菱中央900/1240自由分割鲁商国奥城甲级4栋高层6部品牌未定1500自由分割黄金时代广场甲级4栋高层未定未定1100-1500自由分割从综合体项目的写字楼产品来看：无论是物业等级、电梯、空调等的配置，写字楼档次都有了很大提升，为济南比较缺乏的高端写字楼市场注入了新的元素；标准层面积除了路上广场因其特殊的建筑结构外，多数集中在1000—2000平米左右；从建筑结构看，多采用自由分割的形式，这也便于以后企业根据所需自由划分。公寓项目产品形态外立面大堂设计户型区间是否精装万达广场平层涂料挑空，精装45-75是银座中心Loft玻璃幕墙挑空，精装42-73否晶都国际平层玻璃幕墙挑空，精装50-8090-180否鲁商国奥城平层玻璃幕墙挑空，精装40-120是绿地普利中心平层玻璃幕墙挑空、精装100-400未定丁豪广场平层涂料挑空精装40、60、80、120简装黄金时代广场平层玻璃幕墙挑空，精装未定未定从综合体项目的公寓产品形态来看，平层为主，loft为辅；从户型看，小户型为主，舒适性大户型开始呈现；近几年随着公寓市场的成熟以及产品档次的提升，多数都采用精装修的标准。整体来讲，低品质伪公寓的状况开始改观，高品质公寓已经陆续进入济南市场。住宅项目外立面户型装修情况万达广场干挂石材A组团90-161C、D组团237/286/292A组团简装C、D豪宅精装大地锐城瓷砖、涂料50-200部分精装、大部分毛坯中润世纪广场米黄色乳胶漆50-140简装综合体项目中住宅体量相对较小，早期开发的中润世纪广场在当时属于比较高档项目，目前在售的主要是大地锐城和万达广场，尤其是万达广场开发豪宅户型面积较大，装修标准较高，在济南首屈一指。商业项目名称招商情况业态定位万达广场经四路沿线统一招商，将引入万千百货、乐购超市和万达影院等；住宅底商自主经营集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体。大地锐城统一招商，将引进大型地下超市、主力国际品牌百货店、美食广场、真冰溜冰场、网球场、豪华影院、电玩城等将购物、休闲、娱乐、美食融为一体。银座中心统一招商，引进银座集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体鲁商广场统一招商，8万平米银座旗舰店进驻毗邻泉城公园，8万平米的全民健身中心，集时尚购物，高档休闲为一体。晶都