房地产市场分析报告编制方法

PAGEPAGE2房地产市场分析报告编制办法（试行）一、分析范围地域范围覆盖当地城市辖区范围内的各行政区（含开发区等）。当地房地产市场信息系统尚无法覆盖所有区域的，分析报告的覆盖范围可暂时与房地产市场信息系统相一致，但应在分析报告中予以说明，例如全市、城区（并列举行政区名）等。统计指标覆盖的地域范围不同时（例如，开发统计数据覆盖全市，房地产市场信息系统覆盖若干城区），应予说明。统一统计指标覆盖的地域范围曾经发生变化的，在使用时间序列数据或同比、环比指标时，应予说明。房屋类型兼顾增量房（新建商品房）市场和存量房市场。其中，增量房市场以住宅为主要分析对象，兼顾非住宅（含商业营业用房、办公楼、其他等房屋类型）；存量房市场暂以住宅为主要分析对象。商品住宅各项统计指标和相关分析中，应注明是否包括经济适用住房等政策性住房，并在各报告期中保持一致。经济适用住房等政策性住房的数据及相关分析要单独加以说明。二、分析内容围绕“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调”的房地产市场调控目标，突出普通居民住房消费，以各城市房地产市场信息系统提供的数据为基础，结合统计等部门提供的其他社会经济统计数据，以及住房状况调查、居民住房需求调查等专项调研成果，并综合考虑经济社会现状，全面反映和客观分析报告期市场形势，并对未来一段时间内市场形势的变化趋势做出预测，提出下一步的措施及建议。市场现状分析针对报告期市场现状的分析，应兼顾累计数据和报告期数据，以对相关统计指标的分析和解读为核心。要在进行时间序列数据、环比数据、同比数据等进行清晰陈述的基础上，注重对比分析和趋势分析，揭示数据反映的市场现象和市场发展变化规律。要结合相关研究成果和本地房地产市场发展现状，科学确定投资涨跌、供求关系、价格变动等重要指标的合理区间，逐步建立市场预警预报机制，对市场形势做出判断。要采用图表与文字相结合的形式，增强报告的直观性和可读性。市场现状分析重点围绕以下几方面进行：1、报告期社会经济发展概况。反映房地产市场发展的宏观背景。包括地区生产总值（GDP）、固定资产投资规模及其变化情况（时间序列数据及同比、环比、占比等，下同）；城镇居民可支配收入及其变化情况等。此部分数据以统计部门提供的统计快报数据为准。2、报告期房地产开发情况。可同时作为反映市场后续发展趋势的先行指标。包括房地产开发资金来源构成、投资完成额、土地购置面积、土地开发面积、新开发面积、施工面积、竣工面积等指标的数量及其变化情况等。除总量数据外，应按住宅、非住宅进行细分。此部分数据以统计部门提供的开发统计快报数据为主，并注意结合国土资源、规划、建设等部门提供的相关数据。3、报告期房地产市场供求总量及对比情况。对于增量房市场（最好能区分预售和现房销售），应包括：批准预（销）售面积（套数，针对住宅，下同）、累计可售面积（套数）等侧重反映供应的指标及其变化情况；登记销售面积（套数）、消费意愿、消费者价格预期等侧重反映需求指标及其变化情况。除总量数据外，还应按住宅、非住宅进行细分。对于存量房市场，应包括存量房规模、二手房交易面积（套数）、租赁面积（套数）等指标及其变化情况。此部分数据以城市房地产市场信息系统数据为准，并注意结合住房平大幅波动、市场结构剧烈变化等），以及引发这些矛盾或异常变化的原因。2.报告期房地产市场中出现的趋势变化，或者市场中出现的新情况、新问题，以及出现这些新情况、新问题的原因。3.报告期当地房地产市场中引起广泛关注的热点性、敏感性问题（如新闻舆论大量报道等），应作专题分析。4.其他可能影响市场健康发展的因素等。(四)市场形势预测采用定性判断与定量测算相结合的方式，对未来一段时间（半年至一年）房地产市场的发展趋势做出预测：1.依据对当前市场形势的分析，并考虑影响房地产市场走势的有利和不利因素，把握供求总量、供求结构、价格水平的变化趋势，对市场的基本走势做出判断。2.根据各统计指标时间序列数据反映的规律性，结合各市场先行指标和住房状况调查、指标需求调查等专项调研结果，对新增供应量、需求量、价格等核心指标进行定量测算。(五)下一步的政策建议及主要措施主要是结合现状分析和预测结果，提出进一步加强房地产市场宏观调控的政策建议，以及当地拟采取的主要措施。三、附加说明简报中的商品房批准预售、累计可售、实际登记销售面积、平均销售价格，不同套型、价位商品住房供求结构，以及二手房买卖、购买对象分类等数据指标仍按照《建设部关于建立房地产市场月报数据和监测报告上报制度的通知》（建住房函[2005]165号），《建设部办公厅关于实行房地产市场月报数据和监测报告网络上报制度的通知》（建办住房函[2005]365号）要求上报。附表1—7。附表1：商品房供需基本情况表1月～月单位：万平方米、元/平方米分类批准预（销）售面积月末累计可售面积实际登记销售面积平均销售价格与上年同期比（%）当月与上月环比增长（%）与上年同期比（%）当月与上月环比增长（%）与上年同期比（%）当月与上月环比增长（%）预售现售与上年同期比（%）当月与上月环比增长（%）同期比（%）环比（%）同期比（%）环比（%）商品房商品住房附表2：二手房买卖基本情况表1月～月单位：万平方米、元/平方米单位：亿元、万平方米、元/平方米、套分类成交面积成交金额成交套数平均销售价格与上年同期比（%）当月与上月环比增长（%）与上年同期比（%）当月与上月环比增长（%）与上年同期比（%）当月与上月环比增长（%）与上年同期比（%）当月与上月环比增长（%）二手房二手住房附表3： 不同套型新建商品住房供求结构表1月～月单位：万平方米、元/平方米、套、%≤60m²60-80m²80-90m²90-100m²100-120m²120-144m²144-180m²>180m²合计占比占比占比占比占比占比占比占比面积批准预（销）售月末累计可售登记销售套数批准预（销）售月末累计可售登记销售平均成交价格登记销售注：①60-80平方米是指大于60平方米、小于80（含80）平方米，其余作相似理解；②占比是指占总套数或总面积的百分比。PAGEPAGE12附表4：不同价位新建商品住房供求结构表1月～月单位：万平方米、元/平方米、套、%≤1000元/m²1000-1500元/m²1500-2000元/m²2500-3000元/m²3000-4000元/m²…8000-9000元/m²9000-10000元/m²10000-12000元/m²12000-15000元/m²>15000元/m²合计占比占比占比占比占比…占比占比占比占比占比面积批准预（销）售…月末累计可售…登记销售…套数批准预（销）售…月末累计可售…登记销售…平均成交价格登记销售注：①1500-2000元/m²是指超过1500元/m²、小于等于2000元/m²，其余作相似理解；②占比是指占总套数或总面积的百分比；③各城市可根据本地价位，适当确定低限价格起点和高限价格起点，但是对于3000元/m²以内的要至少每500元划分相应档次，对3000元/m²以上的要至少每1000元为一个档次。附表5：商品住房购买对象分类表1月～月单位：万、平方米、元/平方米、套、%分类本市外地本市城区本市其他本省其他地区外省市境外面积销售套数销售价格平均价格平均价格与上年同期比（%）附表6：典型楼盘同质比较价格变动情况表1月～月单位：元/平方米、%分类价格与上年同期比（%）当月与上月环比增长（%）商品房商品住房二手房二手住房数据来源说明：包括所选楼盘数量、典型性、项目动态、不同时期