小区临时业主大会（更换物业管理公司）工作方案

第第页小区临时业主大会（更换物业管理公司）工作方案深圳市罗湖区翠珠小区临时业主大会（更换物业管理公司）工作方案一、由深圳市罗湖区翠珠小区业主委员会召开业主委员会会议，需超出过半数委员出席，并经全体委员过半数同意以协议方式选聘深圳市华盛物业管理有限公司作为新的物业服务企业，形成业主委员会决议（详见附件一：《深圳市罗湖区翠珠小区业主委员会决议》）并提请召开业主大会。二、会议的通知：于会议召开十五日前通知各业主，并同时告知相关的居民委员会。1、通知的内容（详见附件二：《深圳市罗湖区翠珠小区关于召开20**年度第次临时业主大会的公告》）：（1）会议召开日期和时间：（2）召集人：小区业委会（3）召开方式：书面形式，提前15日将会议内容以公告及书面通知形式通知业主、15日后由业主委员会工作人员上门请业主现场签字书面表决。（4）会议表决事项：审议《关于以协议方式选聘物业服务企业的议案》（详见附件四：《关于以协议方式选聘深圳市华盛物业管理有限公司作为本小区物业服务企业的议案》）。（5）会议出席人员：a.小区全体业主；b.物业所在地社区工作站人员。（6）会议的联系人、联系电话等。2、通知方式：（1）在小区显要位置张贴公告、议案、拟签订的《物业服务合同》（详见附件三：《深圳市物业服务合同》）、选聘物业服务企业的资质（注意拍照取证）；（2）由业委会工作人员上门送达会议通知和议案（注意做好签收工作，并询问是否参加做好统计、摸底）；（3）对于上门送达未能送达的，将会议通知和议案以挂号信的形式邮寄送到。三、会议前的准备：1、准备拟签署的业主大会决议（详见附件五：《深圳市罗湖区翠珠小区20**年度第次临时业主大会决议》，一式三份）2、准备好业主大会决议签名表格，签名表格应事先依照房号的次序填写好房号、业主姓名、投票权数；（详见附件五：《深圳市罗湖区翠珠小区20**年度第次临时业主大会决议》之附件，一式三份）3、办理委托投票事宜：业主因故不能参加时，可由不能参加会议的业主委托代理人参加，不能出席的业主应当由本人到业委会提交由业主代表出具的《授权委托书》，并在授权范围内行使表决权。委托手续应当在大会召开的三日前到业主委员会办理（住址、联系人、电话实在见《公告》内容）。如业主在外地无法到业主委员会办理委托手续，则需要供应经公证的《授权委托书》，或将未经过公证的《授权委托书》邮寄到业主委员会，由业主委员会人员电话核实并录音。四、业主大会的召开1、业主委员会工作人员在规定的时间内上门，逐户向业主宣读议案。2、业主现场进行投票表决。（1）表决方式为签字表明同意、反对或弃权。（2）投票原则为一户一票，一个独立产权单位登记有两个或两个以上全部权人的，应当自行确定一名投票人。3、业主大会的有效性：与会业主所持有的投票权超出本物业管理区域内投票权半数，且与会业主人数超出全体业主人数半数。采用书面形式召开业主大会的，“与会”是指业主在表决票上签字确认并依照规定方式交回表决票。投票权和业主人数依照下列方式确定：（1）投票权数按业主所拥有物业的建筑面积计算，物业建筑面积每平方米计算为一票，不足一平方米的按四舍五入计算。建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。（2）建设单位已出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分按一人计算；总人数，依照两者之和计算。4、同意票实现与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上，则议案通过。5、如同意票未实现与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上，则议案未通过。五、会议结束业主委员会应当在业主大会作出决议三日内，将决议以书面形式在物业管理区域内公示三十日以上，并抄送全体业主，同时，应告知相关的居民委员会。业主委员会代表业主大会与物业服务企业签订《物业服务合同》，并交深圳市罗湖区建设局（原住宅局）备案。附件一：《深圳市罗湖区翠珠小区业主委员会决议》附件二：《深圳市罗湖区翠珠小区关于召开20**年度第次临时业主大会的公告》附件三：《深圳市物业服务合同》附件四：《关于以协议方式选聘深圳市华盛物业管理有限公司作为本小区物业服务企业的议案》附件五：《深圳市罗湖区翠珠小区20**年度第次临时业主大会决议》附件二：深圳市罗湖区翠珠小区关于召开20**年度第次临时业主大会的公告经业主委员会决议，拟召开20**年度第次临时业主大会，现将会议召开的实在情况通知如下：（一）会议召集人：深圳市罗湖区翠珠小区业主委员会（二）会议时间：（三）会议议程：审议《关于以协议方式选聘物业服务企业的议案》。（四）出席会议对象：1、小区全体业主；2、物业所在地社区工作站人员。（五）召开方式：书面形式，由业主委员会工作人员上门宣读议案，业主现场签字表决。（六）需出示的料子：1、投票当天，业主需出示：本人身份证原件。2、办理委托投票事宜：业主因故不能出席时，可由不能出席会议的业主委托代理人参加，不能出席的业主和代理人应当同时到业主委员会提交由业主出具的《授权委托书》，并在授权范围内行使表决权。注：委托手续应当在大会召开的三日前到业主委员会办理。联系人：联系电话：特此公告！附件1：授权委托书深圳市罗湖区翠珠小区业主委员会二〇一〇年月日附件1：授权委托书兹授权先生/女士，代表本人参加深圳市罗湖区翠珠小区20**年度第次临时业主大会，并代为行使表决权。特此委托！委托人签名：委托人身份证号码：受托人签名：受托人身份证号码：委托日期：20**年月日附件三：合同编号：号深圳市物业服务合同（示范本本）委托方（甲方）：深圳市罗湖区翠珠小区业主委员会受委托方（乙方）：深圳市华盛物业管理有限公司监制深圳市国土资源和房产管理局深圳市物业服务合同第一章总则第一条合同当事人委托方（以下简称甲方）：名称（业主委员会/业主）:深圳市罗湖区翠珠小区业主委员会代表人：身份证号码通讯住址：联系电话：邮政编码：物业服务企业（乙方）：名称:深圳市华盛物业管理有限公司营业执照注册号：企业资质证书号：法定代表人：联系电话：委托代理人：联系电话：通讯住址：邮政编码：依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》《深圳经济特区物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲乙双方在本身乐意、平等、公平、诚实信用的基础上，就罗湖区翠珠小区业项目（物业名称）（以下简称“本物业”）物业服务有关事宜,协商订立本合同。第二条物业项目基本情况名称:深圳市罗湖区翠珠小区；类型：坐落位置：建筑面积:平方米；区域四至:东至：南至：西至：北至：委托的物业构成细目以甲乙双方实际验收清单为准，并作为本合同的附件。第二章物业服务内容和标准第三条物业交接（一）甲乙双方应在服务合同生效之前，与原物业服务企业就交接时间、交接内容、交接查验、交接前后的责任等事项进行商定。交接时间应确定实在时点，商定时点前责任由原物业服务企业承当，商定时点后责任由乙方承当。（二）乙方应在商定时点接管物业区域内的档案资料、物业服务用房及属于本物业区域内的物业共用设施、设备、构筑物及其附着物、公共区域，并对接管资料和物业进行逐项查验接收，并签字确认。（三）乙方和原物业服务企业对查验结果存在争议的，应在查验记录中载明，并明确解决方法；原物业服务企业拒不撤出的，甲方应通过司法途径解决。第四条物业服务内容（一）订立物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；依据法律、法规、规章和《管理规约》的授权订立物业服务的各项制度。（二）房屋共用部位的日常维护和修理、养护和管理。共用部位包含：（三）共用设施设备的日常维护和修理、养护、运行和管理。共用设施设备包含：（四）附属建筑物、构筑物的维护和修理、养护和管理。包含。（五）公共绿地养护和管理。（六）清洁服务，包含房屋共用部位、公共场合的清洁卫生，垃圾的收集等。（七）帮忙做好维护秩序，对车辆（包含脚踏车）停放进行管理。（八）帮忙做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，帮忙做好救助工作。（九）消防服务，包含公共区域消防设施的维护，建立消防管理制度。（十）电梯的日常维护和管理。（十一）负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维护和修理养护方案。（十二）依照法律、法规、规章和《管理规约》的有关规定对房屋装修供应其他服务。业主或物业使用人申请装修时，乙方应当告知相关的限制性规定和注意事项，与其订立书面的装修服务协议，明确双方的权利义务，收取装修押金元、装修服务费元，除此之外不得另行收取施工人员管理费、门卡工本费、开工证费、管线图费等其他费用。（十三）对物业区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。（十四）订立防备火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥当处理应急事件或急迫性维护和修理的实在内容。（十五）设立服务监督电话，并在物业区域内公示。（十六）其他：第五条物业服务标准乙方同意依照甲乙双方协商同意的物业服务标准供应服务。第三章物业服务相关费用第六条物业服务收费方式本物业区域物业服务收费方式为：包干制[包干制/酬报制〕第七条包干制（一）物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，实在标准如下：[多层住宅]：0.8元/平方米/月；[高层住宅]：元/平方米/月；[别墅]：元/平方米/月；[办公楼]：元/平方米/月；[商业物业]：元/平方米/月；[会所]：元/平方米/月；物业：元/平方米/月。（二）实行包干制的，盈余或者亏损均由乙方享有或者承当；乙方不得以亏损为由要求加添费用、降低服务标准或减少服务项目。（三）实行包干制的，业主大会、业主委员会的工作费用（包含筹备工作费用）由方承当。第八条酬报制（一）物业服务费用由业主按其物业的建筑面积预先交纳，实在标准如下：[多层住宅]：元/平方米/月；[高层住宅]：元/平方米/月；[别墅]：元/平方米/月；[办公楼]：元/平方米/月；[商业物业]：元/平方米/月；物业：元/平方米/月。（二）物业服务费用为交纳的甲方业主全部，由乙方代管，紧要用于以下开支：1、乙方员工的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、附属配套建筑和设施的维护和修理、养护和管理费用；4、物业区域内清洁卫生费用；5、物业区域内绿化养护费用；6、物业区域内秩序维护费用；7、乙方办公费用；8、乙方企业固定资产折旧；9、物业共用部位、共用设施设备的公众责任保险费用；10、酬报；11、业主大会、业主委员会的工作费用（包含筹备工作费用）；12、其他费用：（三）乙方采取以下第种方式提取酬报：1、[每季/每半年/每年],计元的标准从预收的物业服务费用中提取；2、[每季/每半年/每年]按结算的物业服务费用%的比例提取。（四）实行酬报制的，乙方应向全体业主公布物业服务年度计划和支出年度预决算，并按[季/半年]向全体业主公布物业服务费用的收支情况；同时，双方依照商定每年聘请专业机构对物业服务费用年度预决算和物业服务费收支情况进行审计，聘请费用由〔甲方承当/乙方承当/甲乙共同承当〕；（五）物业服务费用支出应全部用于本合同商定的支出，年度结算后结余部分，转入下一年度连续使用，年度结算后不足部分，由全体业主承当，另行交纳。第九条物业服务费用交纳业主应在（日期）按[月/季度/半年]交纳物业服务费。物业区域内的已竣工但尚未出售，或者因开发单位原因未能定时交给物业买受人的物业，开发商应按前款规定交纳物业服务费。第十条停车服务费用停车服务费按以下标准收取：露天车位元/个/月；车库车位元/个/月。其他商定：乙方应与车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。第十一条业主自用部位收费乙方应业紧要求对业主房屋自用部位、自用设备供应维护和修理养护或其他特约服务的，按双方的商定收取费用，或按乙方在物业区域内公示的收费标准收取。第十二条公共服务项目收费物业区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等市政公用事业服务单位应向最终用户收取有关费用。乙方接受市政公用事业服务单位委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买。第十三条物业服务收费标准的调整物业服务收费标准的调整按下列第项执行：（一）按政府规定的标准调整；（二）按每年%的幅度上调；（三）按每年%的幅度下调；（四）按每年本地政府公布的物价涨跌幅度调整；（五）按双方议定的标准调整。第四章共用部位、共用设施收益及调配第十四条共用部位和共用设施经营乙方经营归业主全部的共用部位、共用设施用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动，在符合国家的法律、法规、规章的前提下，应征得甲方书面同意，并每半年向甲方公布收益情况，接受甲方监督。第十五条经营收益调配乙方经营归业主全部的共用部位、共用设施所得收益按下列第种方式使用：（一）纳入物业服务费；（二）纳入专项维护和修理资金；（三）；（四）。第五章双方权利与义务第十六条甲方的权利义务（一）审定乙方订立的物业服务方案，并监督实施。（二）对本物业区域内的物业服务事项有知情权。（三）对乙方有建议、督促的权利。（四）审核本物业区域内共用部位、共用设施的收益使用情况。（五）不得要求乙方在本物业区域内行使物业服务内容以外的物业服务。（六）应在乙方办理接管日前，供应符合办公要求的物业服务用房，由乙方无偿使用。（七）负责协调、处理、解决本合同生效前发生的遗留问题，不因此影响乙方工作。（八）帮忙乙方做好物业区域内的物业服务工作。（九）依照相关规定交纳、使用和续筹物业专项维护和修理资金。（十）对违反物业服务合同商定、逾期不交纳物业服务费的物业区域内的物业费交纳人，应督促其交纳。（十一）。（十二）有关法律、法规、规章和《管理规约》规定的甲方其他权利义务。第十七条乙方的权利义务（一）依据有关法律、法规、规章及本合同的商定，依照物业服务标准和内容供应物业服务，收取物业服务费用、特约服务费用。（二）订立物业服务计划，负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维护和修理养护计划。（三）向甲方告知物业区域内物业服务的有关情况。（四）可以选聘专业服务企业承当物业区域内的专项服务项目，但不得将本区域内的全部物业服务委托给第三方；乙方与所选定的专业服务企业签订的合同不得低于本合同的服务标准，并对专业服务企业的服务行为承当连带责任。（五）妥当保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关更改信息。（六）及时向甲方、业主和物业使用人通报本物业区域内有关物业服务的重点事项，接受甲方、业主和物业使用人的监督。（七）对甲方、业主和物业使用人违反《管理规约》的行为，采取告知、劝告和建议等方式督促甲方、业主和物业使用人改正。（八）不得擅自占用本物业区域内的共用部位、共用设施设备或变化用途，不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场合。确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场合的，应按规定办理相关手续，订立施工方案，开工前要在物业区域内公示，施工过程中尽可能减少对正常秩序的影响，并及时恢复原状。在紧急情况下，乙方为了公共利益可以先行施工，但事后应予以说明。（九）本物业区域内需另行配备相关设施设备的，乙方应与甲方协商解决。（十）对自身原因造成的事故承当责任并负责善后处理。（十一）遵奉深圳市物业专项维护和修理资金管理有关规定，依法代收日常收取的物业专项维护和修理资金，依法使用物业专项维护和修理资进行物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维护和修理、更新和改造。乙方每个月（至少每半年一次）公布一次物业专项维护和修理资金的使用情况。（十二）。（十三）国家法律、法规、规章和《管理规约》规定的乙方其他权利义务。第十八条对需进入物业区域内的宣传、检查、执法、救援等公共事务，甲乙双方应当乐观搭配。第六章合同时效第十九条物业服务期限物业服务期限为二年，自*年*月*日至*年*月*日。第二十条期满续约本合同期满前，甲方决议不再聘用乙方的，应在期满前3个月书面通知乙方；乙方决议不再续约的，应在期满前3个月书面通知甲方。双方同意续签，应于本合同到期前日内签署新的物业服务合同。第二十一条接管前处理本合同停止后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，乙方应当应甲方的要求短时间连续供应物业服务，一般不超出三个月；双方的权利义务连续依照本合同执行。第二十二条不行抗力的停止因不行抗力致使合同无法连续履行的，依据不行抗力的影响，部分或全部免除责任，其他事宜由甲乙双方依法协商处理。第二十三条停止后处理本合同停止后，甲乙双方应共同做好债权债务处理事宜，包含物业服务费用的清算、对外签订的各种协议等；甲方、乙方应相互搭配，做好物业服务的交接和善后工作。第七章违约责任第二十四条甲方违约责任甲方违反本合同商定，导致乙方未能完成服务内容的，乙方有权要求甲方限期解决；逾期未解决的，乙方可要求甲方支出违约金元；造成损失的，乙方可要求甲方承当相应的赔偿责任。第二十五条乙方违约责任乙方供应的服务达不到本合同商定的标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，甲方可要求乙方支出违约金元；给业主或物业使用人造成损失的，有关当事人可要求乙方承当相应的赔偿责任。第二十六条提前解约责任除本合同第六章规定的合同停止情形外，甲、乙双方均不得提前解除本合同，否则无过错方可要求其支出万元的违约金；造成损失的，无过错方可要求其承当相应的赔偿责任。第二十七条乙方免责条款以下情况乙方不承当违约责任：（一）由于甲方、业主或物业使用人的原因导致乙方的服务无法实现合同要求的。（二）因维护和修理养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，短时间停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。（三）非乙方责任显现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失，乙方已采取应急措施的。（四）。第八章突发事件处理第二十八条突发事件处理为维护公共利益，在不行预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管分裂、救助人命、帮忙公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成损失的，当事人应按有关规定处理。第九章争议解决第二十九条争议解决因合同的解释或履行发生争议，双方应协商解决，协商不成的，可采取以下方式处理：（一）向有管辖权的人民法院提起诉讼（二）向申请仲裁。第十章附则第三十条其他商定（一）本合同未尽事宜，国家有相关规定的，依规定解决；没有规定的，由双方协商解决，并签订书面协议；（二）对本合同的任何修改、增补或更改应经双方书面确认,并作为本合同附件，与本合同具有同等的法律效力。（三）本合同正本连同附件一式三份，物业管理主管部门备案一份，甲方、乙方、各执一份，具有同等法律效力。（四）本合同经双方法定代表人或授权代表人签字并签章后生效。甲方：乙方：授权代表：授权代表：签订日期:*年*月*日*年*月*日附件：一、规划平面图二、物业构成明细三、物业服务标准四、移交资料清单附件1：规划平面图附件2：物业构成明细类型幢数套（单元）数建筑面积（平方米）高层住宅多层住宅别墅商业用房工业用房办公楼脚踏车库机动车车库会所学校幼儿园文化活动场合合计备注18附件3：物业服务标准19附件4：移交资料清单1、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管线工程竣工图等资料，以及房屋管线布线图；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件[住宅质量保证书][住宅使用说明书]；4、相关专业部门验收资料；5、房屋及配套设施的产权清单（包含业主名称、建筑面积、联系方式等）；6、供水、供暖的试压报告；7、实测面积报告；8、物业服务所需要的其他资料。附件四：关于以协议方式选聘深圳市华盛物业管理有限公司作为本小区物业服务企业的议案各位业主：鉴于本小区与现有物业管理公司北新科技发展有限公司的《物业管理合同》即将到期，我委员会依据本小区的实际情况，拟与深圳市华盛物业管理有限公司进行合作，聘请其作为本小区新的物业管理公司。基本情况如下：一、与现有物业管理公司北新科技发展有限公司的《物业管理合同》期限届满后，以协议方式选聘新的物业管理公司。依据《深圳经济特区物业管理条例》第七十四条的规定：在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于五万平方米，经业主大会决议同意的，可以采用协议方式选聘物业服务企业。因此，本小区通过协议方式选聘新的物业管理公司符合法律相关规定。二、以协议方式选聘深圳市华盛物业管理有限公司作为本小区新的物业服务企业。深圳市华盛物业管理有限公司（以下简称“华盛物业”）成立于20**年，控股股东深圳市华盛房地产开发有限公司是一个综合实力较强、并具有良好合作态度的房地产开发企业，华盛物业依附其强大的平台也取得了长足的发展。由华盛物业管理的民华大厦年内已获得“深圳市排水达标小区”，并完成了20**年度深圳市“园林式，花园式”小区与20**年度福田区“安全文明小区”的创优申报工作。同时，已为明年年初申报“深圳市安全文明小区”与“福田区物业管理优秀住宅小区”做好前期资料准备工作。基于华盛物业在业界的良好口碑，本小区拟聘请其作为本小区新的物业服务企业。在业主大会通过本议案后，我委员会将与其签订《物业管理合同》，对服务事项、服务标准、服务费用等进行实在的商定。请审议。深圳市罗湖区翠珠小区业主委员会二〇一〇年月日附件五：深圳市罗湖区翠珠小区20**年度第次临时业主大会决议深圳市罗湖区翠珠小区20**年度第次临时业主大会在20**年月日召开。业主委员会分别以张贴公告、书面送达、特快专递和电话通知的方式向全体业主发出了会议通知，会议符合有关法律、法规、规章和本小区业主大会议事规定的规定，合法有效。本次业主大会的召集和召开程序、参加会议人员资格及表决程序符合《物业管理条例》《广东省物业管理条例》《深圳经济特区物业管理条例》及本小区业主大会议事规定的有关规定。会议