![学生公寓物业服务方案投标方案(技术方案)_第1页](http://file4.renrendoc.com/view14/M08/13/39/wKhkGWcLEomALdQ-AAGbbhpIqnQ525.jpg)
![学生公寓物业服务方案投标方案(技术方案)_第2页](http://file4.renrendoc.com/view14/M08/13/39/wKhkGWcLEomALdQ-AAGbbhpIqnQ5252.jpg)
![学生公寓物业服务方案投标方案(技术方案)_第3页](http://file4.renrendoc.com/view14/M08/13/39/wKhkGWcLEomALdQ-AAGbbhpIqnQ5253.jpg)
![学生公寓物业服务方案投标方案(技术方案)_第4页](http://file4.renrendoc.com/view14/M08/13/39/wKhkGWcLEomALdQ-AAGbbhpIqnQ5254.jpg)
![学生公寓物业服务方案投标方案(技术方案)_第5页](http://file4.renrendoc.com/view14/M08/13/39/wKhkGWcLEomALdQ-AAGbbhpIqnQ5255.jpg)
版权说明:本文档由用户提供并上传,收益归属内容提供方,若内容存在侵权,请进行举报或认领
文档简介
学生公寓物业服务投标方案
目录
第一章物业服务整体设想和策划.....................22
第一节物业服务整体分析.......................22
一、物业服务行业现状.......................22
二、物业服务行业前景.......................25
三、服务对象分析...........................27
四、服务特点分析...........................29
五、服务重点分析...........................31
第二节物业服务宗旨、总目标及主要思路.........32
一、服务宗旨...............................33
二、总体目标...............................33
三、主要思路...............................33
第三节物业服务管理理念.......................36
一、物管“110”............................36
二、零干扰管理.............................36
三、人性化管理.............................36
四、亲情化管理.............................37
五、点滴管理...............................37
六、一分钟反应..............................37
七、品牌服务...............................38
八、沟通零距离..............................38
第四节物业服务原则...........................38
一、主体性原则.............................38
1
二、主导性原则.............................39
三、实践性原则.............................39
四、创新性原则.............................40
五、现代性原则.............................40
第五节物业服务管理特点.......................41
一、重要性.................................41
二、特殊性.................................41
三、规律性.................................43
四、综合性.................................43
五、反复性.................................44
六、主动性.................................44
第六节项目重难点及解决措施...................45
一、项目重难点.............................45
二、解决措施...............................47
第七节合理化建议.............................51
一、学生公寓管理面临的挑战.................51
二、学生公寓管理工作重要性.................52
三、强化学生公寓管理.......................53
第二章物业服务创新设想...........................57
第一节学生公寓服务工作新思路.................57
一、公寓管理制度化.........................57
二、优化育人环境...........................58
三、推进自律机制建设.......................59
四、构建防范体系...........................60
2
五、发挥学生的参与性.......................60
第二节物业服务新设想.........................61
一、引入诚信考核机制.........................62
二、公寓诚信考核档案建立...................64
三、公寓考核档案的作用.....................66
第三章管理方式、服务计划和工作目标...............68
第一节管理方式...............................68
一、运作机制.................................68
二、激励机制...............................70
三、监督机制.................................70
四、自我约束机制...........................71
第二节服务计划...............................71
一、认识到位,观念统一.....................72
二、质量第一,措施得力.....................73
三、规范管理,构成体系.....................75
四、齐抓共管,完善自律.....................77
五、公寓文化,形成风气.....................79
第三节工作目标...............................81
一、完善管理质量体系.......................81
二、实施人性化管理.........................82
三、实施全方位服务.........................82
四、营造舒适环境...........................82
五、创新管理................................83
六、工作目标...............................84
3
第四章项目组织机构...............................87
第一节项目管理机构...........................87
一、项目组织机构...........................87
二、项目组织机构图.........................87
第二节运作程序系统...........................89
一、运作程序示意图.........................89
二、整体运作流程图说明.....................90
第三节项目服务管理办法.......................90
一、目的...................................90
二、指导思想...............................90
三、主要内容...............................90
第四节项目管理指标及措施.....................93
一、管理指标...............................93
二、拟采取的相应措施.......................93
第五节物业服务模式...........................100
一、“一站式五心”服务...................100
二、“一站式五心”服务内容.................101
第五章人员配备、培训和管理措施.................105
第一节人员配备..............................105
一、项目人员配备...........................105
二、人员配备表.............................105
第二节项目人员岗位职责......................109
一、项目经理岗位职责.....................109
二、项目主管岗位职责.....................109
4
三、楼长岗位职责...........................110
四、宿舍值班员岗位职责.....................111
五、保洁人员岗位职责.......................112
六、公寓内开水房锅炉工岗位职责.............113
七、夜间巡视员岗位职责.....................113
八、保安队队长岗位职责.....................113
九、保安班长岗位职责.......................115
十、学生公寓门岗保安岗位职责...............116
十一、学生公寓保安内岗岗位职责.............117
十二、消防监控室人员岗位职责...............118
第三节项目人员服务标准.......................119
一、项目经理服务标准.....................119
二、项目主管服务标准.......................120
三、楼长岗位服务标准.......................120
四、值班员服务标准.........................121
五、保洁员服务标准.........................122
六、锅炉工服务标准.........................123
七、夜间巡视员服务标准.....................124
八、其他服务标准...........................124
第四节人员培训...............................125
一、培训目的...............................125
二、综合培训内容...........................125
三、作风建设...............................126
四、业务培训...............................126
5
五、管理人员培训..........................127
六、人员培训重要性.........................131
第五节人员管理...............................133
一、严格考核制度...........................133
二、竞争上岗制度...........................134
三、人性化内部管理........................134
第六章物资储备计划.............................136
第一节拟投入设施设备.........................136
一、办公用品..............................136
二、维修工具...............................137
三、保洁工具...............................139
四、保安器具...............................139
第二节学生公寓物业用房.......................140
一、物业管理用房...........................140
二、物业管理用房的配置要求.................140
第七章设施设备管理.............................141
第一节设施设备管理...........................141
一、公寓物业巡查与维护制度...............141
二、客户报修制度...........................142
三、周期性维修和维修记录制度...............143
四、机电设施设备服务项目内容及工作标准.....143
五、设备维护的工作规范....................144
六、停送电操作规范.........................145
七、供配电设备(设施)操作规程.............146
6
八、柴油发电机运行管理规程.................147
第二节学生公寓设备维护......................150
一、吸顶摇头扇的维修维护...................150
二、管道式吸顶换气扇维护...................152
三、电话机维修维护.........................156
四、饮水机维修维护........................159
五、学生宿舍热水器维修维护.................162
六、公寓楼电箱维修维护...................165
七、学生宿舍组合柜.........................169
八、学生公寓电梯维修维护...................172
九、公共洗衣机维修维护...................176
十、学生宿舍空调维修维护...................181
十一、人防系统维修维护.....................187
十二、消防系统维修维护.....................189
十三、红外线报警系统维修维护.............190
十四、门禁系统维修维护.....................192
第八章清洁保洁服务方案.........................196
第一节学生宿舍卫生要求规范.................196
一、学生宿舍组成..........................196
二、基本设施要求...........................197
三、宿舍管理要求...........................199
第二节学生公寓保洁规则.......................200
一、保洁范围...............................200
二、保洁内容..............................200
7
第三节学生公寓卫生保洁管理制度...............202
一、公寓楼内卫生保洁制度.................202
二、学生宿舍卫生保洁制度...................203
三、卫生检查考核制度.......................204
第四节清洁人员管理制度.......................204
一、工作范围..............................204
二、管理制度...............................204
三、卫生标准...............................206
第五节学生公寓四害消杀服务...................207
一、灭蚊、蝇、蟑螂工作....................207
二、灭鼠工作...............................208
三、消杀工作的管理与检查...................209
第六节学生公寓保洁服务标准.................210
一、基本要求...............................210
二、保洁服务内容及标准.....................210
第七节公寓门前三包保洁服务...................214
一、包卫生.................................214
二、包绿化.................................214
三、包秩序...............................215
第九章日常管理方案.............................216
第一节学生公寓日常管理制度...................216
一、总则...................................216
二、住宿管理...............................216
三、公寓卫生管理条例.......................219
8
四、公寓内务管理条例.......................220
五、会客制度...............................220
六、电话管理...............................221
七、优秀宿舍评比标准.......................222
八、违反公寓安全管理规定的行为.............223
九、学生助管员工作.........................226
十、宿舍长、宿舍信息员工作.................227
十一、学生公寓检查奖惩制度...............228
第二节疫情期间公寓管理.......................234
一、学生自我管理...........................234
二、宿舍保安、管理员.....................235
三、宿舍管理...............................237
第三节学生公寓的日常服务及措施.............239
一、接管期日常服务........................239
二、常规期的物业管理服务...................240
三、设施维护...............................242
四、环境保洁...............................244
五、档案管理...............................247
六、日常服务...............................248
七、学生管理...............................250
八、公寓文化建设...........................251
第四节公寓服务工作基本要求.................252
一、整体服务要求...........................252
二、固定资产管理工作的基本要求.............253
9
三、安全工作的基本要求....................253
四、员工管理工作的基本要求.................254
五、学生管理工作的基本要求.................256
六、卫生管理工作的基本要求.................256
七、学风建设工作的基本要求.................257
八、文化建设工作的基本要求...............257
九、突出贡献的认定.........................258
十、其它...................................259
第五节公寓物业管理考核办法...................259
一、考核组织机构...........................259
二、考核原则...............................259
三、考核分工...............................260
四、考核时间、方法及要求..................260
五、考核结果运用...........................261
第十章开水房服务方案...........................271
第一节开水间管理制度.........................271
一、总则...................................271
二、热水使用管理.........................271
三、热水运行管理及设施维护.................272
四、违章与处罚.............................273
五、附则..................................274
第二节开水器安全操作规范...................274
第三节开水房消毒制度.......................275
第十一章夜间值班巡视管理.......................277
10
第一节学生公寓值班制度.......................277
一、值班制度.............................277
二、保安员值班制度.........................277
第二节夜巡人员岗位职责.......................278
第三节巡视人员工作标准.......................279
一、夜巡工作标准...........................279
二、值班工作标准.........................280
第四节夜巡人员管理..........................282
第十二章公共秩序管理方案.......................284
第一节秩序维护管理目标和原则.................284
一、管理目标...............................284
二、管理原则.............................284
第二节秩序维护员工作职责...................285
一、原则...................................285
二、管理目标...............................285
三、秩序人员...............................285
四、岗位职责...............................286
五、秩序维护管理制度.....................287
六、内部人员管理制度.......................288
七、公寓区巡逻服务.........................289
八、应急预案...............................290
第三节学生公寓公共秩序维护方案.............293
一、确保保安员的综合素质.................293
二、安全管理体系的建立...................293
11
三、安全管理的重点.........................294
四、充分利用技防手段.....................294
五、加强对装修施工人员的管理...............294
第四节秩序维护管理细则.......................295
一、基本准则...............................295
二、具体细则...............................295
第十三章学生入住离校管理.......................297
第一节学生入住管理...........................297
一、入住办理...............................297
二、学生宿舍入住办理流程..................297
三、提醒注意...............................298
第二节学生宿舍调整...........................299
一、宿舍调整...............................299
二、学生宿舍调整办理流程...................299
三、提醒注意...............................300
第三节学生离校管理...........................301
一、离校办理...............................301
二、退宿规定...............................302
三、收费规定...............................302
四、工作流程...............................303
第十四章消防安全管理...........................308
第一节公寓消防安全知识.......................308
一、防火应对策略..........................308
二、发生火灾后自救与逃生.................309
12
第二节学生公寓消防安全管理制度...............310
第三节公寓楼消防安全措施...................312
一、公寓消防安全存在的问题.................312
二、高校学生公寓火灾原因分析...............314
三、公寓消防安全的主要措施...............316
第四节安全消防工作要求.......................318
一、强化社会物业内部管理.................318
二、强化消防监督执法.....................319
三、强化消防安全宣传教育...................320
第五节楼宇消防管理规定.......................320
第六节管理工作的难点及对策...................322
一、消防安全存在的问题.....................322
二、安全管理的对策.........................324
三、注意的问题.............................328
第十五章安全防范管理...........................329
第一节公寓楼安全管理制度.....................329
第二节学生安全防范教育计划...................331
一、活动背景...............................331
二、活动目的...............................331
三、活动主题..............................332
四、活动对象...............................332
五、活动时间...............................332
六、活动地点..............................332
七、活动流程...............................332
13
八、注意事项...............................333
第三节宿舍盗窃安全防范......................334
一、规律和特点............................334
二、侦查复杂性.............................336
三、时间规律性.............................336
四、主要原因...............................336
第四节公寓整体安全防范管理.................338
一、学生宿舍安全用电......................338
二、学生宿舍卫生安全.....................339
三、学生宿舍宿管员值班、巡查..............340
四、学生宿舍贵重物品安全.................340
五、学生宿舍会客...........................341
六、学生宿舍安全保卫.......................341
七、学生宿舍安全事故防范.................343
第十六章学生公寓文化服务.......................345
第一节学生公寓文化建设方案.................345
一、指导思想...............................345
二、建设内容与责任单位...................345
三、文化建设内容.........................348
四、保障机制...............................349
第二节学生公寓文化建设意义.................350
第十七章应急预案...............................354
第一节公寓突发事件应急预案导则...............354
一、总则...................................354
14
二、适用范围...............................354
三、工作原则...............................355
四、突发事件的类型.........................356
五、组织结构及职责.........................358
六、突发事件应急响应的基本要求.............361
第二节防火应急预案..........................379
一、职责...................................379
二、目的...................................380
三、适用范围...............................380
四、工作程序...............................380
第三节防震应急预案...........................382
一、职责...................................382
二、目的...................................382
三、适用范围...............................382
四、工作程序...............................383
第四节公共卫生事件应急预案...................384
一、职责...................................384
二、目的...................................384
三、适用范围...............................385
四、工作程序...............................385
第五节防盗应急预案...........................386
一、目的...................................386
二、适用范围...............................386
三、工作程序...............................386
15
第六节意外伤亡应急预案.......................388
一、目的...................................388
二、适用范围...............................388
三、处理程序...............................388
第七节爆炸事故应急预案.......................389
一、目的...................................389
二、适用范围...............................390
三、处理程序...............................390
第八节意外交通事故应急预案...................391
一、目的..................................391
二、适用范围...............................391
三、处理程序...............................391
第九节突发停电事故应急预案.................392
一、目的...................................392
二、适用范围...............................392
三、处理程序..............................392
第十节专项活动应急预案.......................393
一、目的...................................393
二、适用范围...............................393
三、处理预案...............................393
第十一节防雷击应急预案.......................395
一、提高安全意识...........................395
二、防雷装置...............................396
三、组织机构及职责.........................396
16
四、雷击事故应急措施......................396
五、发生雷击伤害事故后...................397
六、注意事项...............................397
第十二节公寓电梯应急预案.....................398
一、电梯紧急情况的处理程序.................398
二、电梯困人应急预案......................398
三、突发停电应急预案.......................400
四、发生火灾时应急处理.....................401
五、发生地震时应急处理.....................401
六、发生渗水时应急处理.....................402
第十三节传染病防控应急预案...................403
一、工作目标...............................403
二、工作原则...............................404
三、组织管理...............................404
四、突发事件的应急反应.....................405
五、应急响应过程与措施.....................407
第十八章档案管理...............................411
第一节学生公寓档案管理.......................411
一、总则...................................411
二、学生档案管理职责.......................412
三、学生公寓档案室工作职责.................412
四、学生档案保管与保护.....................412
五、附则...................................413
第二节台账管理制度...........................413
17
一、规范台账内容...........................413
二、严格台帐管理...........................414
第三节档案人员管理...........................415
温馨提示:
本方案目录中的内容在word文档内均有详细阐述,如
需查阅,请购买后下载。
18
说明
一、如招标文件要求“物业服务整体设想与策划”,详
情见本方案的第一章;
二、如招标文件要求“物业服务创新设想”,详情见本
方案的第二章;
三、如招标文件要求“项目组织机构”,详情见本方案
的第四章;
四、如招标文件要求“人员配备、培训和管理措施”,
详情见本方案的第五章;
五、如招标文件要求“物资储备计划”,详情见本方案
的第六章;
六、如招标文件要求“设施设备管理”,详情见本方案
的第七章;
七、如招标文件要求“清洁保洁服务方案”,详情见本
方案的第八章;
八、如招标文件要求“日常管理方案”,详情见本方案
的第九章;
九、如招标文件要求“开水房服务方案”,详情见本方
案的第十章。
十、如招标文件要求“夜间值班巡视”,详情见本方案
的第十一章。
十一、如招标文件要求“公共秩序管理”,详情见本方
案的第十二章。
19
十二、如招标文件要求“学生入住离校管理”,详情见
本方案的第十三章。
十三、如招标文件要求“消防安全管理”,详情见本方
案的第十四章。
十四、如招标文件要求“安全防范管理”,详情见本方
案的第十五章。
十二、如招标文件要求“应急预案”,详情见本方案的
第十七章。
以下内容根据项目实际情况和招标文件具体要求进行编辑。
20
编制依据
1.《物业管理条例》
2.《物业服务规范》
3.XX省XX学生公寓物业管理条例
4.招标文件
5.其他相关文件
(如有最新法律法规,从其规定。)
以下内容根据项目实际情况和招标文件具体要求进行
编辑。
21
第一章物业服务整体设想和策划
第一节物业服务整体分析
一、物业服务行业现状
高校公寓物业服务是指专门管理机构接受高校的委托,
依照国家有关法律法规、管理标准及委托合同,利用科学的
管理和先进技术,以经济手段对高校物业实施统一的专业化
管理,为高校学生的住所提供保障性的全方位、多层次的综
合服务,以构建和谐、健康的校园文化环境。
高校是以教学、科研为主要职能的事业单位,是法人单
位,不同于多元化小区业主或其联合体,在委托或是招聘物
业管理公司进行物业管理时自然有不同的要求和服务标准。
正是因为这个原因,高校物业管理与社会其他物业管理相比
具有以下特点。
(一)高校公寓物业的发展这是一个长期的过程。在过
渡时期,人们已经意识到了过去一些做法的不足,因此在管
理过程中需要决策者、执行者、被服务对象等所有参与者观
念的转换、行为的支持,同时政府、社会等外部力量的推动
也是很必要的。
(二)高校物业管理决策者及业主观念固化
高校成立的历史往往比较长,几十年甚至上百年的发展
过程中,已经形成了自身的管理模式和体系,因此领导者本
身有些观念不易改变。同时,高校住宅小区的居住群体非常
22
稳定,居住观念已经固化,在高校实施物业管理,最难解决
的是改变决策者和居住者的观念问题。
(三)高校传统的生活习惯会影响高校物业管理的开
展。大部分高校自身就是一个小社会,校内各种设施齐全,
有些人可以一生不出校门,而生活却不会因此受到影响。高
校中人与人之间都比较熟悉,领导者和群众之间可能有师生
之谊或是同窗之旧,因此群众的各种声音很容易就会传到领
导者耳中。将原来享受的各种免费服务变为现在的收取物业
管理费的现代化的物业管理服务,他们接受不了这突然的转
变,因此可能会影响决策者的信心和决心。
(四)高校物业管理的现状呈现的特点
由于高校的建立时间和领导者的观念的差异,因而导致
各高校的物业管理体制千差万别:一些后勤社会化比较彻底
的高校已经建立了自己的后勤集团和物业管理公司,不仅对
内承担食堂、公寓、办公楼的建设和管理职责,对外也承担
相应的项目,实行独立核算、自负盈亏;另一些高校只在内
部实行准市场化运作,不对外承担任何相关的项目;还有一
些高校的后勤和物业管理仍在按照计划经济的模式运作。
(五)高校的物业管理多采取内部“甲乙方制度”
高校将原来的后勤单位一分为二,一部分作为甲方,代
表学校对相应的物业管理机构(乙方)进行监督,二者通过
鉴定委托合同的方式建立关系。然而无论是甲方,还是乙方,
都是原学校的职工。甲方必然心存保护员工的想法,从而使
得监督成为空话,没有给物业管理机构形成一定的压力。
23
(六)高校物业管理仍具有教育功能
高校物业管理由于其对校园环境的改进和优化作用,正
在不断地促进高校育人工作的全面实施。从教育学的角度
看,校园环境是隐形课程,学生通过校园环境得到历史和现
实的各种文化信息,获得更多生活体验,产生人文精神架构,
从而实现育人的目的。
具体来说,其一,“育身”功能,校园绿色植物的增加
可以保持空气清新,有助于人的身体健康;
其二,“育心”功能,通过物业的管理,使校园更干净、
更宽敞、道路更平坦、花木更艳丽,这样的环境可以让人心
旷神怡、赏心悦目,容易形成乐观向上、豁达开朗的良好心
理素质;
其三,“育美”功能,通过物业管理,装点而成的校园
文化长廊、水景、雕塑等给人以丰富的美学价值和审美因素,
有助于培养人的审美情趣,达到审美教育的目的;
其四,“育德”功能,通过物业管理人员着装上岗、语
言文明规范、服务热情周到以及规范管理和服务起到一定的
示范作用。“节约用水”、“请勿吸烟”、“请随手关灯”
等警示标志有助于培养学生良好道德品质。
(七)高校物业管理具有政治性
高校后勤物业管理有多年沉淀的思想,“等、靠、要”
观念及缺乏竞争、技能较差的种种落后、不适应的状态,对
社会化的改革难以应付,需要做好思想政治工作,使他们认
识上提高、心理上接受,才能使改革不断向前推进。
24
二、物业服务行业前景
国家在高校推行后勤社会化改革,主要在于提高后勤服
务质量和管理水平,改善师生的学习、工作、生活环境,逐
步从学校办后勤改为社会进校或规范剥离的实体来办后勤。
在市场经济体制下,物业管理的出路只有一个:走改革之路。
借鉴国际经验,推行社会化、专业化的管理模式,由物业管
理公司统一实施专业化管理。国内外的实践证明:进行高校
物业管理,意义十分重大。
(一)能延长物业使用年限、确保其功能的正常发挥及
保值增值。
房产物业建成后,会受到自然环境因素的作用而发生损
坏,如震力、重力、风力、大气与水的侵蚀作用等。同时,
在使用过程中会受到人为因素的作用而遭到破坏,如设计、
施工质量较差,建筑材料不合格,使用不当等情况。因此,
随着时间的推移,房屋的结构部位、围护部分、装修、上下
水及其设备管道等,都将发生不同程度的损坏,如不及时进
行维修和加强管理,就会影响物业的功能正常发挥,诸如电
梯中途停止运行,清水管,便池漏水,屋面漏雨,门锁开关
失灵,供热、空调、供水、供电中断,阳台栏杆、装饰层脱
落等等,不仅作用及功能不能正常发挥,还会过早达到危房
程度或损坏,甚至酿成伤害事故,以致影响学生生活。做好
物业管理,不断“追加劳动”,通过维修,进行旧房更新改
造、室内装修,不仅能确保物业在整个使用周期内作用及功
25
能的正常发挥,而且良好的不间断的专业管理服务,还可以
使物业的寿命延长,提高物业的档次和适应性,使物业保值
和增值。优质的物业管理是最实在、最有效的宣传手段,既
可使整个学校的无形资产得到增值,也能为学校带来社会效
益。
(二)能为师生创造一个安全、舒适、文明、和谐的生
活与工作环境。
物业管理,基本上分为管理和服务两个方面。管理方面
主要是做好产业、租赁、租金、物资设备等方面的管理工作;
掌握房产的变动和使用情况,使房屋及时得到修理,保持房
屋功能;把房屋的数量、建筑形式、完好程度、设备使用情
况及时准确地记录下来,随时变更原始记录,是管理方面的
一项经常性工作。
服务方面主要是充分保证满足用户要求,及时登门进行
日常服务,并超前检修上下水管道,暖气管道,水管的防冻
保暖,换纱窗,检修门锁,修换灯口、电线、开关。对于房
屋、设备必须点交、登记齐全,建立保管卡,向学校点交清
楚,明确保管责任。在日常工作中要注意宣传爱护使用房屋
设备的常识,并注意设备变化情况,用户迁入或迁出时,要
进行清点。
物业管理和服务,不仅可以使物业及其设备处于完好状
态与正常运行及延长使用寿命,而且可以为物业中生活与工
作、学习的人们创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的
生活与工作环境和氛围。运作良好的教学设施,有助于学习
26
和工作效率的提高;称心如意的住宅环境,有助于人际关系
的凋适。
(三)能推动高校后勤人事制度改革,提高后勤管理的
社会化和专业化程度。
提高高校后勤管理的社会化和专业化程度,一直是高校
管理体制改革的重要内容。物业管理实行了行政机关企业
化,在用人方面引入了竞争机制,在内部按照聘用制上岗,
这就破除了干部和工人的界限,从而激发了员工的积极性和
创造性。同时,实现按劳取酬、按绩任职,培养了职工吃苦
耐劳的奋斗精神。这就打破了长期以来束缚高校后勤管理体
制改革的人员思想僵化、官僚体制浓郁、办事效率低下等弊
病,从而为高校后勤的人事制度改革扫清了道路。
同时,物业管理将分散的社会分工汇集起来统一办理,
如清洁、门禁、环境绿化、水电等,每个部门或使用人只需
面对物业管理公司一家,就能将所有关于房屋和住宅环境的
日常事宜办妥,而不必分别面对各个不同部门。物业管理公
司可以将房屋的环境卫生承包给专业的清洁公司打扫;向专
业保安公司雇聘保安人员;将环境绿化承包给专业绿化队。
学校只需根据物价部门批准的收费标准,按管理企业的收费
通知单按时一次性交付。既方便使用者,也便于统一管理。
这就大大提高了高校后勤管理的社会化、专业化程度。
三、服务对象分析
传统意义上的物业管理,具备“经营、管理、服务”三
27
个功能,而高校后勤物业管理,因为其服务对象具有特殊性,
是高校和广大师生,从而决定了我们姓“教”的本质,因此
在功能也体现为“服务、管理、育人”。形象的用一句话表
示,即为:以优质服务为基础,以科学管理为手段,达到育
人的目的。
高校的学生公寓,是青年学生们主要的生活区域,兼具
休憩、学习、交际等多项功能。公寓管理是院校学生工作和
精神文明建设的重要组成部分,是高校培养、提升学生全面
素质的不可或缺的环节。学生公寓的管理服务对象是以青年
人为主体的活动群体,那么物业管理服务也要贴近青年学生
的特点,一切从关爱学生出发,遵循教育规律和青年学生身
心发展的规律。
通过在学生公寓物业管理岗位上的实践,我方认为关键
是要做到“三个结合”,即:
(一)优质服务与培育人才相结合;
(二)督促引导与学生自治相结合:
(三)公寓管理与学校教育相结合。
以达到“服务、管理、育人”有机的结合,充分发挥学
生公寓物业管理的功能。
只有在清楚地认识到高校后勤物业管理的特性,了解高
校学生公寓的特点,和充分理解“三个结合”含义的前提下,
我们才能有针对性,有指导性得开展工作,才能适应高校的
发展和高校后勤改革的需要。
28
四、服务特点分析
高校物业的基本情况决定了高校物业的性质,与社会上
一般物业管理相比有如下特点。
(一)高校物业管理在某种程度上具有政治任务
一般而言商住物业的管理主要是为住户创造安居乐业
的生活环境,实现物业的保值和增值。高校物业管理的目标
主要是为师生创造一个良好的教学环境,协助提升高校的对
外形象。这样高校物业管理一定程度上就不完全遵循市场经
济的效益原则,如学生吃及住的管理属于学生生活综合管理
的范围,涉及社会安全稳定,其服务费用价格等有些由政府
物价部门审批,不完全按照市场规律运行。校园治安维护、
校园环境的综合管理涉及到校园的校风、学风等问题,是一
个综合的社会稳定治理问题。
(二)高校物业管理具有育人功能
高校的活动主体是在校学生,校园环境的好坏,物业管
理水平高低,承载着显性与隐性育人功能,大学阶段是大学
生人生观、世界观、价值观形成发展的重要时期。以人为本
的管理理念,有助于培养学生良好道德品质,通过校园干净、
宽敞、明亮、整齐、优美的环境,容易使大学生形成乐观向
上、豁达开朗的良好心理素质,培育丰富的美学价值和审美
情趣。通过后勤物业人的热情主动、文明服务引发大学生对
劳动的尊重和热爱,有助于培养他们热爱劳动的朴素感清。
(三)高校后勤物业管理以优质服务为最终目的
高校后勤社会化改革的最终目的是为高校的教学、科研
29
和师生服务的,改革的目标是依据经济规律和教育规律运用
新机制、新模式,加快后勒建设,提高后勤服务水平。服务
决定市场,只有以优质服务,优良作风,优美环境让师生员
工满意,才能占领市场,高校物业必须以优质的服务去做好
各方面工作,取得师生员工的一致满意。
(四)高校物业服务费用标准具有不确定性
商住物业管理的资金来源包括管理服务费的收取、公共
设施专用维护基金等,由小区的业主委员会与物业公司协商
制定,资金的使用接受业主委员会、业主的监督;而高校物
业管理服务费来源较为单一,与校方以合同契约形式确定资
金数额和支付方式,完全市场化。全国高校后勤物业基本实
现“拨改付”模式运作,对从事物业管理的后勤实体,其服
务标准,支付费用标准具有较大的差异性,各个地区,各个
学校因各自不同的情况,标准很难一致,大多采用“成本倒
推法”,而不是“市场计费标准”,因而与社会平均的同等
档次的物业服务费用标准也不一致,不具有可比性。
(五)高校物业管理大多采用内部甲乙方管理体制
商住小区有业主自治与专业化管理的共管模式、智能化
管理模式等,而高校物业管理则是一种内部共管式的管理模
式。具体而言甲方代表学校行使后勤管理的职能,乙方作为
经济实体,按企业化运行,为学校提供后勤服务与保障。这
种机制下,甲乙方仍为高校的职工,其物业管理的规范化、
行业化、市场竞争等方面,必然呈现着不完全的市场竟争,
甚至没有市场竞争。虽然有极少数高校把一部分物业对社会
30
招标,但更多高校其校内物业市场仍然是给后勤实体经营。
(六)教职工住宅小区的物业管理未实行社会化方式运
作。国务院已出台《物业管理条例》,各省市也出台了住宅
小区实行社会化物业管理的措施和时间表,但推行起来实施
进度不快,特别是高校教职工老住宅小区仍然是按过去的福
利化服务模式运作。因原来学校教学科研等规划的不完整
性,使这一区域较多与高校校园密切相连,基本上属于校园
范围的一部分,因此其物业管理较难以按社会化方式运作,
也会影响校园的综合管理及房屋产权的上市流转和教职工
个人权益的保护。
五、服务重点分析
随着我国高校后勤管理体制的改革,后勤部门与高校由
行政隶属转变为契约关系,这在一方面有力的促进了高校后
期管理部门的管理工作。其中,学生公寓是高校后勤管理的
重要组成部分,它是集教育、管理和服务为一体的重要场所。
而在高校后勤管理不断深化改革的新形势下,其学生公寓管
理应如何完善,如何有效的维护学生、学校以及后勤部门的
利益,发挥出后勤管理部门的环境、服务和管理育人的作用,
成为了高校后勤管理部门应当深入研究和解决的问题。
(一)后勤经营主体的改变造成经营思想与学校培养目
标不一致。当前,由于高校与后勤管理部门之间的关系转变,
由行政隶属转变为契约关系,其投资者也产生了变化。而且,
高校后勤管理实行了社会化管理,使得高校学生公寓管理向
31
经营型物业管理转变。因为投资主体的改变,其经营目标也
又培育学生转变为以利润最大化为目标,这与高校的培养目
标相背驰,造成了后勤管理经济效益与高校教育效益之家的
冲突,使双方陷入了管理上的困境。
(二)分散的住宿模式造成了管理困难。高校的学生公
寓分布比较分散,存在不同年级、专业的学生住在同一个公
寓中,造成了学校领导、专业辅导员对学生的管理难度,不
能及时有效的了解到学生的学习以及思想状况的变化。同时
也给学生干部的监督造成了难度,使得管理相对松散而容易
滋生违纪现象。
(三)高校学生公寓的管理人员素质低。高校后勤管理
部门为了便于学生的管理,对学生公寓的管理人员的聘请要
求比较苛刻,要求管理人员与学生在校期间同吃同住,所以
聘请的人员大多都是社会上的人员,其学历和素质都不高,
所以很难在学生面前具有说服力和约束力,给学生公寓管理
带来了难度。
第二节物业服务宗旨、总目标及主要思路
针对XX高校公寓服务的项目要求,我们进行了深入广
泛的实地研究和分析讨论,在总结经验教训的基础上,总结
了XX高校学生公寓物业管理工作面临的难点和重点,从而
确定了我们对XX高校学生公寓物业管理的投标宗旨、总体
目标和主要思路。
32
一、服务宗旨
承高校传统,管一流物业,树高校形象,创一流品牌
二、总体目标
在学生公寓的物业管理中,能否管出最佳效果,能否实
现“管理、服务、育人”三位一体化管理,对XX高校、对
我公司的影响都很大。我公司将本着对学校高度负责的精
神,瞄准三项目标,发奋冲刺。
我们的三项管理目标是:
(一)力争服务“零投诉”为质量管理目标,通过专业
化的管理,规范化的服务,贯穿“以人为本”的服务思想,
致力在学生公寓内创造一个舒心、安心、顺心的学习和生活
环境。
温馨提示
- 1. 本站所有资源如无特殊说明,都需要本地电脑安装OFFICE2007和PDF阅读器。图纸软件为CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.压缩文件请下载最新的WinRAR软件解压。
- 2. 本站的文档不包含任何第三方提供的附件图纸等,如果需要附件,请联系上传者。文件的所有权益归上传用户所有。
- 3. 本站RAR压缩包中若带图纸,网页内容里面会有图纸预览,若没有图纸预览就没有图纸。
- 4. 未经权益所有人同意不得将文件中的内容挪作商业或盈利用途。
- 5. 人人文库网仅提供信息存储空间,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对用户上传分享的文档内容本身不做任何修改或编辑,并不能对任何下载内容负责。
- 6. 下载文件中如有侵权或不适当内容,请与我们联系,我们立即纠正。
- 7. 本站不保证下载资源的准确性、安全性和完整性, 同时也不承担用户因使用这些下载资源对自己和他人造成任何形式的伤害或损失。
最新文档
- 西南林业大学《居住区景观设计》2022-2023学年第一学期期末试卷
- 西南交通大学《算法分析与设计》2022-2023学年第一学期期末试卷
- 西南交通大学《程学设计语言》2023-2024学年第一学期期末试卷
- 西华师范大学《版画基础》2022-2023学年第一学期期末试卷
- 西北大学《数学软件与实验》2022-2023学年第一学期期末试卷
- 企业精细化管理培训精细化管理的意义定义与方法课件
- 八年级英语上学期 单项选择常考点易错考点及专项训练(解析版)
- 冲压模具毕业设计-固定夹冲压弯曲模设计
- 如何与学生有效沟通模版课件
- 中国电子专用设备行业市场行情监测及发展前景研判报告
- 公交车队先进集体事迹材料范文
- 休克的诊断与治疗
- 内控手册编制流程
- 第二章(上)会计要素与会计等式
- 赵氏家规家训十六字
- 村庄规划服务投标方案(技术方案)
- 2024年陆上石油天然气开采安全管理考试题库附答案
- 山东开放大学《集装箱班轮运输业务与法律》终结性考试复习题库(附答案)
- 2023年瑞安市事业单位笔试真题
- 《项脊轩志》公开课课件【一等奖】
- 社会工作概论-社会工作的理论
评论
0/150
提交评论