建筑与房地产经济高级经济实务经济师考试试卷及答案指导(2024年)

2024年经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务模拟试卷(答案在后面)一、案例分析题（本大题有3个案例题，第一题20分，其他每题25分，共70分）第一题案例材料：某房地产开发公司计划在市中心开发一座集商业、住宅、酒店为一体的综合体项目。项目总投资预计为20亿元，其中商业部分预计投资6亿元，住宅部分预计投资8亿元，酒店部分预计投资6亿元。项目预计建设周期为3年，预计在第四年开始产生收益。项目预计建成后，商业部分年收益预计为1亿元，住宅部分年收益预计为1.5亿元，酒店部分年收益预计为0.8亿元。公司预计项目建成后，综合收益年化率为12%。项目融资方案如下：1.自有资金：公司自有资金2亿元。2.银行贷款：向银行申请贷款，贷款额为10亿元，年利率为6%，贷款期限为10年，采用等额本息还款方式。3.发行债券：通过发行企业债券筹集资金，预计发行额为8亿元，年利率为5%，期限为5年。请根据以上案例材料，回答以下问题：1、该项目的总投资是多少？2、如果项目建成后，公司预计在第几年开始产生正现金流？3、根据项目融资方案，公司预计每年需要偿还的银行贷款本息是多少？第二题案例材料：某房地产开发公司计划开发一座位于城市中心区域的高层住宅项目。项目占地面积为20000平方米，总建筑面积为100000平方米，其中住宅面积为80000平方米，商业面积为20000平方米。项目总投资预计为10亿元人民币。公司计划在项目完成后，以出租和销售相结合的方式进行运营。1、项目前期准备阶段，公司进行了以下市场调研，请根据以下调研结果回答问题。（1）当地房地产市场近年来房价上涨幅度较大，但同期居民收入增长速度相对较慢。（2）同类型住宅项目的平均出租价格为每月每平方米50元，而商业面积为100元。（3）项目周边配套设施齐全，包括大型购物中心、医院、学校等。（4）根据市场调研，预计项目完工后的住宅销售价格为每平方米12000元，商业销售价格为每平方米20000元。2、项目开发过程中，公司遇到了以下问题，请根据问题提出解决方案。（1）在项目施工过程中，因地质条件复杂导致部分地基处理费用超出了预算。（2）由于周边地区交通拥堵，项目周边道路改造工程进度滞后，影响了项目的整体进度。（3）在项目营销阶段，由于市场竞争激烈，部分客户对项目的价格提出异议。3、项目运营阶段，公司计划采取以下措施，请分析其可行性和预期效果。（1）对住宅部分采取长期出租策略，以确保稳定的现金流。（2）对商业部分采取分阶段销售策略，以降低风险。（3）引入专业物业管理团队，提升物业服务质量。第三题案例材料：某房地产开发公司计划开发一片位于城市郊区的住宅项目，项目占地100亩，预计总投资为10亿元人民币。公司计划在项目开发过程中，通过以下步骤实现经济效益的最大化：1.进行市场调研，确定目标客户群体和产品定位；2.制定详细的开发计划和投资预算；3.通过公开招标选择合适的施工单位和供应商；4.在项目开发过程中，严格控制成本，确保工程质量；5.完成项目后，通过合理的营销策略和定价策略，实现销售收入最大化。请根据以上案例材料，回答以下问题：1、某房地产开发公司在进行市场调研时，以下哪项内容不属于目标客户群体的调研内容？A、客户收入水平B、客户年龄结构C、客户购房偏好D、客户对周边配套设施的需求2、在制定开发计划和投资预算时，以下哪项措施有助于降低项目成本？A、增加广告宣传费用B、提高建筑材料的品质C、优化设计方案，减少工程量D、延长工程工期，降低人工成本3、在项目开发过程中，为了确保工程质量，公司采取了以下哪项措施？A、降低施工单位的投标价格B、对施工单位进行定期质量检查C、将工程质量责任完全推给施工单位D、减少监理工程师的数量二、论述题（30分）题目：论述在当前经济环境下，如何运用经济分析方法提高房地产项目的投资决策效率。2024年经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务模拟试卷及答案指导一、案例分析题（本大题有3个案例题，第一题20分，其他每题25分，共70分）第一题案例材料：某房地产开发公司计划在市中心开发一座集商业、住宅、酒店为一体的综合体项目。项目总投资预计为20亿元，其中商业部分预计投资6亿元，住宅部分预计投资8亿元，酒店部分预计投资6亿元。项目预计建设周期为3年，预计在第四年开始产生收益。项目预计建成后，商业部分年收益预计为1亿元，住宅部分年收益预计为1.5亿元，酒店部分年收益预计为0.8亿元。公司预计项目建成后，综合收益年化率为12%。项目融资方案如下：1.自有资金：公司自有资金2亿元。2.银行贷款：向银行申请贷款，贷款额为10亿元，年利率为6%，贷款期限为10年，采用等额本息还款方式。3.发行债券：通过发行企业债券筹集资金，预计发行额为8亿元，年利率为5%，期限为5年。请根据以上案例材料，回答以下问题：1、该项目的总投资是多少？答案：该项目的总投资为20亿元。2、如果项目建成后，公司预计在第几年开始产生正现金流？答案：项目预计在第四年开始产生正现金流。3、根据项目融资方案，公司预计每年需要偿还的银行贷款本息是多少？答案：根据等额本息还款方式，公司每年需要偿还的银行贷款本息为：贷款本金总额×月利率×（1+月利率）^还款月数÷（（1+月利率）^还款月数-1）=10亿元×6%÷12×（1+6%÷12）^120÷（（1+6%÷12）^120-1）≈0.696亿元因此，公司预计每年需要偿还的银行贷款本息约为0.696亿元。第二题案例材料：某房地产开发公司计划开发一座位于城市中心区域的高层住宅项目。项目占地面积为20000平方米，总建筑面积为100000平方米，其中住宅面积为80000平方米，商业面积为20000平方米。项目总投资预计为10亿元人民币。公司计划在项目完成后，以出租和销售相结合的方式进行运营。1、项目前期准备阶段，公司进行了以下市场调研，请根据以下调研结果回答问题。（1）当地房地产市场近年来房价上涨幅度较大，但同期居民收入增长速度相对较慢。（2）同类型住宅项目的平均出租价格为每月每平方米50元，而商业面积为100元。（3）项目周边配套设施齐全，包括大型购物中心、医院、学校等。（4）根据市场调研，预计项目完工后的住宅销售价格为每平方米12000元，商业销售价格为每平方米20000元。2、项目开发过程中，公司遇到了以下问题，请根据问题提出解决方案。（1）在项目施工过程中，因地质条件复杂导致部分地基处理费用超出了预算。（2）由于周边地区交通拥堵，项目周边道路改造工程进度滞后，影响了项目的整体进度。（3）在项目营销阶段，由于市场竞争激烈，部分客户对项目的价格提出异议。3、项目运营阶段，公司计划采取以下措施，请分析其可行性和预期效果。（1）对住宅部分采取长期出租策略，以确保稳定的现金流。（2）对商业部分采取分阶段销售策略，以降低风险。（3）引入专业物业管理团队，提升物业服务质量。答案：1、（1）市场调研结果显示，房价上涨幅度较大，但居民收入增长速度相对较慢，这可能导致购房者的购买力不足，从而影响住宅的销售情况。建议公司考虑调整住宅的销售策略，如提供分期付款、优惠利率等，以吸引购房者。（2）同类型住宅项目的平均出租价格为每月每平方米50元，而商业面积为100元，说明商业出租市场潜力较大。公司可以加大商业部分的出租力度，以提高整体租金收入。（3）周边配套设施齐全有利于提高项目的吸引力，但需注意保持配套设施的维护和更新，以满足居民和商家的需求。（4）预计项目完工后的住宅销售价格为每平方米12000元，商业销售价格为每平方米20000元，根据市场调研数据，价格设定较为合理。2、（1）地质条件复杂导致地基处理费用超出预算，建议公司对地质情况进行重新评估，并与施工方协商调整施工方案，以降低成本。（2）周边道路改造工程进度滞后，建议公司与政府部门沟通协调，争取项目进度不受影响，或通过增加临时交通设施缓解拥堵。（3）市场竞争激烈导致客户对价格提出异议，建议公司进行市场调研，了解竞争对手的价格策略，并在此基础上制定合理的定价策略，同时提供优质的服务和产品，以提升项目竞争力。3、（1）长期出租住宅部分可以确保稳定的现金流，但需关注市场变化，适时调整出租策略，如租金调整、租约续签等。（2）分阶段销售商业部分可以降低风险，但需确保销售阶段的顺利进行，如提前制定销售计划、选择合适的销售渠道等。（3）引入专业物业管理团队可以提升物业服务质量，但需对物业管理团队进行严格筛选，确保其具备专业能力和良好的服务意识。预期效果是提升业主满意度，增强项目品牌形象。第三题案例材料：某房地产开发公司计划开发一片位于城市郊区的住宅项目，项目占地100亩，预计总投资为10亿元人民币。公司计划在项目开发过程中，通过以下步骤实现经济效益的最大化：1.进行市场调研，确定目标客户群体和产品定位；2.制定详细的开发计划和投资预算；3.通过公开招标选择合适的施工单位和供应商；4.在项目开发过程中，严格控制成本，确保工程质量；5.完成项目后，通过合理的营销策略和定价策略，实现销售收入最大化。请根据以上案例材料，回答以下问题：1、某房地产开发公司在进行市场调研时，以下哪项内容不属于目标客户群体的调研内容？A、客户收入水平B、客户年龄结构C、客户购房偏好D、客户对周边配套设施的需求答案：D2、在制定开发计划和投资预算时，以下哪项措施有助于降低项目成本？A、增加广告宣传费用B、提高建筑材料的品质C、优化设计方案，减少工程量D、延长工程工期，降低人工成本答案：C3、在项目开发过程中，为了确保工程质量，公司采取了以下哪项措施？A、降低施工单位的投标价格B、对施工单位进行定期质量检查C、将工程质量责任完全推给施工单位D、减少监理工程师的数量答案：B二、论述题（30分）题目：论述在当前经济环境下，如何运用经济分析方法提高房地产项目的投资决策效率。答案：在当前经济环境下，房地产项目的投资决策面临诸多挑战，如市场波动、政策调控、资金成本等。为了提高投资决策效率，以下是从经济分析角度提出的几点建议：1.市场分析：首先，要对房地产市场进行深入分析，包括市场供需关系、价格走势、竞争格局等。通过收集和分析相关数据，如房地产市场报告、房价指数、土地交易数据等，可以预测市场趋势，为投资决策提供依据。2.成本分析：在投资决策过程中，要充分考虑项目的建设成本、运营成本、维护成本等。通过对成本进行细致核算，可以确保项目的盈利能力。同时，要考虑资金的时间价值，运用贴现现金流法（DCF）等财务模型对项目进行估值。3.风险评估：房地产项目投资风险较大，包括政策风险、市场风险、财务风险等。通过风险评估，可以识别潜在风险，并采取相应的风险控制措施。如采用敏感性分析、情景分析等方法，对项目可能出现的不同情况进行预测。4.投资回报分析：运用内部收益率（IRR）、净现值（NPV）等指标，对项目的投资回报进行评估。通过对不同投资方案进行比较，选择最优的投资决策。5.政策因素分析：在投资决策过程中，要密切关注国家及地方政策动态，如房地产调控政策、金融政策等。政策变化可能对项目产生重大影响，因此要充分考虑政策因素，确保投资决策的合理性。解析：1.市场分析是投资决策的基础，通过对市场的深入了解，可以预测市