建筑与房地产经济高级经济实务经济师考试试题及答案指导VIP

经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务模拟试题(答案在后面)一、案例分析题（本大题有3个案例题，第一题20分，其他每题25分，共70分）第一题【背景资料】某市拟建设一座综合性商业大楼，预计总投资额为2亿元人民币，总建筑面积为4万平方米。该工程计划分为两期实施，第一期建筑面积为2万平方米，投资金额为1.2亿元；第二期建筑面积同样为2万平方米，投资金额为0.8亿元。项目开发商希望通过合理的规划与管理，在保证工程质量的前提下，缩短工期并控制成本。目前，项目已完成了土地购置及初步设计工作，现正处于施工图设计阶段。为了确保项目的顺利进行，开发商邀请了专业的工程咨询公司对项目进行了全面的风险评估，并根据评估结果调整了项目管理策略。在风险评估过程中发现的主要问题有：1.施工过程中可能出现材料价格上涨导致的成本增加；2.可能因天气原因或其他不可抗力因素导致的工期延误；3.由于设计变更而导致的额外费用。【问题】1、根据上述案例，从经济学角度分析，如何通过合同条款来规避材料价格上涨带来的风险？2、面对可能的工期延误，项目管理团队可以采取哪些措施来减轻影响？3、从成本控制的角度出发，当设计发生变更时，如何有效管理以避免额外费用的发生？第二题案例材料：某房地产开发商在市中心开发了一座集商业、办公、居住为一体的综合体项目。该项目占地200亩，总建筑面积约为50万平方米。项目总投资约20亿元人民币，其中土地成本占40%，建筑工程成本占30%，其他成本占30%。项目预计于2025年底竣工交付使用。项目立项时，根据市场调研和预测，预计该项目的销售价格为每平方米1.5万元。考虑到项目周边配套设施完善、交通便利、环境优美等因素，开发商认为该项目的投资回报率有望达到15%。项目实施过程中，由于市场环境变化，建筑材料价格上涨，导致建筑工程成本增加了10%。同时，项目周边地区规划调整，使得项目用地成本增加了5%。以下是项目实施过程中的一些具体情况：1.建筑材料价格上涨导致建筑工程成本增加10%，即增加了2亿元人民币；2.项目用地成本增加5%，即增加了1亿元人民币；3.项目竣工后，由于市场环境变化，实际销售价格每平方米降至1.3万元。请根据以上案例材料，回答以下问题：1、计算在市场环境未发生变化的情况下，该项目的预期投资回报率。2、分析在市场环境发生变化的情况下，该项目的实际投资回报率。3、针对该项目，提出以下几种应对措施：（1）调整项目定位，提高销售价格；（2）优化项目设计，降低建筑成本；（3）寻求政府补贴或优惠政策。请根据案例分析，判断以上三种应对措施中，哪一种对提高项目实际投资回报率的效果最明显，并简要说明理由。第三题案例材料：1.公司成立项目组，对目标市场进行深入调研，包括消费者需求、竞争态势、政策法规等。2.项目组根据调研结果，制定了详细的开发计划和成本预算。3.公司与多家施工单位、材料供应商进行谈判，争取优惠价格，并确保施工质量和进度。4.在销售阶段，公司采取了多种营销策略，包括广告宣传、优惠活动等，吸引了大量客户。5.项目完成后，小区销售情况良好，公司实现了预期利润。案例分析题：1、该房地产开发公司项目组在市场调研中，主要考虑了哪些方面？2、公司在制定开发计划和成本预算时，可能采用了哪些方法？3、公司在销售阶段采取了哪些营销策略？二、论述题（30分）题目：论述房地产市场调控政策对房地产投资的影响，并结合具体案例分析其效果。经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务模拟试题及答案指导一、案例分析题（本大题有3个案例题，第一题20分，其他每题25分，共70分）第一题【背景资料】某市拟建设一座综合性商业大楼，预计总投资额为2亿元人民币，总建筑面积为4万平方米。该工程计划分为两期实施，第一期建筑面积为2万平方米，投资金额为1.2亿元；第二期建筑面积同样为2万平方米，投资金额为0.8亿元。项目开发商希望通过合理的规划与管理，在保证工程质量的前提下，缩短工期并控制成本。目前，项目已完成了土地购置及初步设计工作，现正处于施工图设计阶段。为了确保项目的顺利进行，开发商邀请了专业的工程咨询公司对项目进行了全面的风险评估，并根据评估结果调整了项目管理策略。在风险评估过程中发现的主要问题有：1.施工过程中可能出现材料价格上涨导致的成本增加；2.可能因天气原因或其他不可抗力因素导致的工期延误；3.由于设计变更而导致的额外费用。【问题】1、根据上述案例，从经济学角度分析，如何通过合同条款来规避材料价格上涨带来的风险？答案：对于材料价格上涨带来的风险，可以通过签订固定价格合同或浮动价格合同来应对。固定价格合同要求供应商在合同规定的价格内提供所需材料，即便市场价格上涨也不受影响。浮动价格合同则可以根据市场指数的变化调整价格，但应在合同中明确规定调整机制，确保双方利益平衡。2、面对可能的工期延误，项目管理团队可以采取哪些措施来减轻影响？答案：面对可能的工期延误，项目管理团队可以采取以下措施来减轻影响：制定详细的应急计划，包括预备金和时间缓冲；加强与承包商、供应商的沟通协调，确保物资供应及时；使用先进的项目管理软件和技术手段来实时监控进度；预先评估气候条件和其他潜在干扰因素，并制定相应的预防措施。3、从成本控制的角度出发，当设计发生变更时，如何有效管理以避免额外费用的发生？答案：当设计发生变更时，有效管理避免额外费用的策略包括：在设计阶段加强审查，减少变更需求；设立严格的设计变更审批流程，确保每项变更都经过成本效益分析；建立明确的责任制度，对于因设计错误或遗漏导致的变更，由责任方承担相应费用；在合同中明确规定设计变更引起的费用承担原则，以及相应的索赔机制，以便在必要时保护自身的合法权益。第二题案例材料：某房地产开发商在市中心开发了一座集商业、办公、居住为一体的综合体项目。该项目占地200亩，总建筑面积约为50万平方米。项目总投资约20亿元人民币，其中土地成本占40%，建筑工程成本占30%，其他成本占30%。项目预计于2025年底竣工交付使用。项目立项时，根据市场调研和预测，预计该项目的销售价格为每平方米1.5万元。考虑到项目周边配套设施完善、交通便利、环境优美等因素，开发商认为该项目的投资回报率有望达到15%。项目实施过程中，由于市场环境变化，建筑材料价格上涨，导致建筑工程成本增加了10%。同时，项目周边地区规划调整，使得项目用地成本增加了5%。以下是项目实施过程中的一些具体情况：1.建筑材料价格上涨导致建筑工程成本增加10%，即增加了2亿元人民币；2.项目用地成本增加5%，即增加了1亿元人民币；3.项目竣工后，由于市场环境变化，实际销售价格每平方米降至1.3万元。请根据以上案例材料，回答以下问题：1、计算在市场环境未发生变化的情况下，该项目的预期投资回报率。答案：预期投资回报率=（销售收入-总成本）/总投资=（50万平方米×1.5万元/平方米-20亿元人民币）/20亿元人民币=0.15（即15%）。2、分析在市场环境发生变化的情况下，该项目的实际投资回报率。答案：实际投资回报率=（实际销售收入-实际总成本）/实际总投资=（50万平方米×1.3万元/平方米-（20亿元人民币+2亿元人民币+1亿元人民币））/（20亿元人民币+2亿元人民币+1亿元人民币）=0.08（即8%）。3、针对该项目，提出以下几种应对措施：（1）调整项目定位，提高销售价格；（2）优化项目设计，降低建筑成本；（3）寻求政府补贴或优惠政策。请根据案例分析，判断以上三种应对措施中，哪一种对提高项目实际投资回报率的效果最明显，并简要说明理由。答案：第（2）种应对措施，即优化项目设计，降低建筑成本，对提高项目实际投资回报率的效果最明显。理由：在市场环境发生变化的情况下，项目实际销售收入下降，而建筑材料价格上涨导致建筑工程成本增加，因此降低建筑成本可以直接减少项目实际总成本，从而提高实际投资回报率。相较于调整项目定位和寻求政府补贴或优惠政策，优化项目设计对降低成本的作用更为直接和明显。第三题案例材料：1.公司成立项目组，对目标市场进行深入调研，包括消费者需求、竞争态势、政策法规等。2.项目组根据调研结果，制定了详细的开发计划和成本预算。3.公司与多家施工单位、材料供应商进行谈判，争取优惠价格，并确保施工质量和进度。4.在销售阶段，公司采取了多种营销策略，包括广告宣传、优惠活动等，吸引了大量客户。5.项目完成后，小区销售情况良好，公司实现了预期利润。案例分析题：1、该房地产开发公司项目组在市场调研中，主要考虑了哪些方面？答案：1、消费者需求；2、竞争态势；3、政策法规。2、公司在制定开发计划和成本预算时，可能采用了哪些方法？答案：1、SWOT分析；2、成本效益分析；3、市场供需分析。3、公司在销售阶段采取了哪些营销策略？答案：1、广告宣传；2、优惠活动；3、客户关系管理。二、论述题（30分）题目：论述房地产市场调控政策对房地产投资的影响，并结合具体案例分析其效果。参考答案与解析：答案要点：1.调控政策概述：房地产市场的调控政策主要包括限购、限贷、限售等措施，旨在抑制房价过快上涨，防止泡沫化风险，同时促进住房回归居住属性。这些政策通过影响供求关系来调整市场预期。2.对投资的影响：短期影响：调控初期，政策往往导致交易量急剧下降，价格增长放缓甚至下跌。投资者信心受挫，观望情绪浓厚。长期影响：随着市场逐步适应新政策环境，投资行为趋于理性，资金流向更健康可持续的项目，有助于房地产市场的稳定发展。3.具体案例分析：以某一线城市为例，在实施新一轮限购政策后，短期内成交量显著减少，房价增速明显放缓。经过一段时间调整，市场逐渐回归平稳状态，投机性购房得