哈尔滨市哈西新区北20地块大型商住项目前期策划

1 8 8 8二、全国房地产市场 第二节全国宏观经济政策及房地产政策 第一节黑龙江省宏观经济环境 二、黑龙江省宏观经济状况 0 3一、黑龙江省房地产市场状况 3 6第三章哈尔滨宏观经济环境及房地产发展综述 8 8 8 2 三、哈尔滨市社会消费品零售总额 四、哈尔滨市城市居民家庭年人均可支配收入 六、哈尔滨宏观经济状况评述 第三节哈尔滨房地产市场概括 二、新建商品房销售总体情况 第一节哈尔滨市在售项目 第二节哈西新区北20地块周边调研与分析 二、哈尔滨西客站的战略地位 第三节群力新区区域分析 3 第一节项目基本情况 一、北20地块位置 第二节区域环境 第六章哈西新区北20地块前期策划 第一节项目整体定位建议 第二节项目客群定位解析 4 第三节项目规划布局建议 第四节项目建筑风格建议 第六节项目住宅建议 第七节项目车位建议 第十节项目物业建议 5二、时尚网络 三、住宅安防系统 第十二节项目夜景照明系统建议 第十三节项目绿色环保材料建议 第十四节项目案名建议 第十五节项目开发周期建议 第十六节项目销售价格建议 第七章哈尔滨商业调研 二、南岗商圈简介 第三节哈尔滨商圈小结 一、城市商圈比较发达 三、专业市场满足大众消费 四、特色街建设成效显著 6 二、着哈市地铁建设的启动，也将催动哈尔滨商业的进一步发展。 二、金太阳时尚购物城 三、哈西综合批发市场 第八章哈尔滨商业建议 7 8第一节全国宏观经济发展1、全国2009年宏观经济发展总结与回顾2008-2009年各季度GDP增长速度--GDP季度增速09年1季度2季度3季度08年1季度从2009年一季度6.1%的近年来谷底，到二季度7.9%,再到三季度8.9%,(2)国名经济发展的三驾马车92008-2009年各月城镇固定资产投资额——城镇固定资严投资(亿元)——城镇固定资严投资(亿元)——同比增速(%)02009年中国政府4万亿元投资的陆续投入有力拉动了经济增长，有效扭转进口(亿美元》一出口(亿美元)02008-2009年社会消费情况——社会消费品零售总额(亿元)—增长率0从08年到09年，社会消费品零售总额整体呈上升趋势，但是上升幅度不大，主要原因是弹性较高的服务性消费的走低。2010年，随着中国经济的全面1、2009年全国房地产运行情况与分析————2009年房地产市场急剧升温在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，09年大陆房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。(1)投资增长：逐季加快，回升势头好于08年预期在市场回暖、销售增加等因素的带动下，今年以来大陆房地产开发投资增长逐季加快。2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%,占房地产开发投资的比重为70.7%,此前业界预测2009年房地产投资增长在10%以内甚至出现负增长，全年16.1%的增长远远好于08年预期。(2)销售增加：三大需求集中释放，市场销售猛增进入2009年中旬以来，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的“井喷式”行情。2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，同比上年增长42.1%;商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。无论从销售面积还是从销售金额来看，2009年的房地产市场成交都超过了历史上最好的水平。(3)价格上涨：同比涨幅由负转正，环比连续上行(4)资金来源充裕：国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快受货币政策宽松、销售量增加和直接融资增加三大因素的影响，09年以来房地产开发投资资金来源充裕，增长较快，有效缓解了开发商资金紧张的局面。业自筹资金17906亿元，增长16.9%;其他资金27459亿元，增长71.9%。在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%;个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。(5)国房景气指数持续走高2009年从4月份开始，全国房地产开发景气指数持续上升，到12月份，全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为103.66,比11月份提高政策，从2009年初成交低迷到2009年5月份以后，房地产市场全面开花，出第二节全国宏观经济政策及房地产政策宏观经济政策及房地产政策2009年12月5-7日，中央经济会议在京召开，会定调07:读港健激放策常调纤安观4:保地宏艰政景连性生调；积模射政和被指市动策1大农村危房改造支持力度”放宽中小城市和城镇户籍限制、解决符合条件的农业转移人口逐步能力远不及城市房价，故该政策在短期内能够起到的作用十分有稍格和20022000200420052006200720图上新开工面积直线上升20022003200420062000200720瑞理硅通结国数(3)“继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策；同时把握好政策实施的力度、节奏、重点”一方面国内外经济形势转好，另一方面回升的基础并不稳固。所以财政和货币政策不能有大的变化，但应会做些微调，巩固经济回升势头，避免出现新的问题，重点支持结构调整，所以未来一年内房地产行业面对的财政和货币政策将不会有太大的紧缩，但中央一定会回笼一部分货币。中国人民银行中国人民银行年1月18日金率0.5个百10年1月18健康发展提国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。10年1月10会议决定，让营业税A征免时限由年9年12月9日少50%的09年12月172009年12月14二、宏观市场环境解析-理性看待市场从2009年年初的市场低谷到年尾的迭创新高，2009年楼市的戏剧性变化，让我们更真切的看清中国房地产“政策市”的本质。为了遏制房地产市场疯涨的局面，2009年底中央政府终于下定了对房地产行业进行宏观调控的决心，自2009年12月以来，中央在一个月内连续5次出台房地产政策与1次信贷紧缩政策联合控市。但是想了解宏观调控，我们就需要看清一个本质问题：楼市崩溃将会导致的政治、社会、经济问题是本届政府无法承受之重。事实上，迄今为止，这一轮宏观调整采用的所有手段，目的都是暂时影响市场信心，而非治本。调控是手段不是目的，受金融危机影响，未来较长一个时间段内，中央都需要房地产业来拉动内需、消化钢铁水泥等过剩产能、为地方财政造血，至少本届政府出台令楼市“硬着陆”的强硬政策的可能性不大。一个重要的信号就是本轮宏观调控采取的手段与以往截然不同，强调通过增加供应来调节市场，而非以往惯用的抑制需求。事实上地方政府即无动力也无财力增加经济适用房的供应，所以我们说现在中央提出的很多口号，目的只是暂时影响市场信心，冷却一下过热的楼市，遏制部分城市房价快速涨的势头，但若对市场影响太大，政府一定会再度放宽因此我们认为未来2年内，大盘将继续在左右摇摆中稳步向上，价格可能但是项目最后还是要面对市场的，就微观层面而言，今后两年到三年内楼市真正的压力，是来自中央推行城镇化建设以扩大内需政策可能会支持新开工面积继续增长及09年销售火爆的情况使开发商对未来楼市良好的预期而大量购置土地，在实体经济位尚未实现真正好转，内需动力不足的情况下，这意味着缓，城镇化建设促使大量开工面积增加，农村人口购买力短期内无法支持楼市第一节黑龙江省宏观经济环境一、黑龙江省概括1、地理位置和面积黑龙江省位于中国东北部，是中国位置最北、纬度最高的省份，东西跨14南部与吉林省接壤。全省土地总面积47.3万平方公里(含加格达奇和松岭区),2、自然资源年均降水量在450-650毫米，年平均气温-4-4℃,无霜期在100-140天之间。有耕地面积13363.5万亩，占全国耕地面积9.4%,人均占有耕地3.6亩(农业人口人均6.7亩),高于全国人均1.3亩水平，总面积和人均占有量均居全国第一里江、松花江和绥芬河四大水系，流域面积在50平方公里的河流1918条，其中超过5000平方公里的有27条，10000平方公里以上的有18条。黑龙江全长资源总量798亿立米，居东北、华北、西北各省市区之首，其中地表水650亿黑龙江省辖98个县级以上行政建置单位，其中哈尔滨、齐齐哈尔、牡丹江市、佳木斯、鹤岗5市，黑河、嫩江、合江3专区，66县、旗，2个兼有行政职能的县级矿区(鸡西、双鸭山),22个市辖区绥化绥化七台哈尔滨鸡西哈尔滨牡丹国哈尔滨北20地块前期策划报告据调查资料显示，截止2008年末，黑龙江省全省常住总人口(以下简称总人口)3825万，人口出生率为7.91%,死亡率为5.68%,自然增长率为2.23%。全省共有家庭户1356万户，家庭户平均户规模2.82人。全省共有城镇人口2119.1万，城镇人口比重为55.4%,乡村人口1706万，乡村人口比重为44.6%。黑龙江省人口占全国总人口的2.88%,按人口总量排序，居全国31个省(直辖市、自治区)的第15位；人口密度每平方公里为84人，比全国低54人，人口密度按由小到大排序，居全国31个省(直辖市、自治区)的第6位。全省各主要年研人口及增长情况单位，方人年份人口年平均增长人口年平均增长率1增加值1089.1亿元，增长8.2%;第二产业增加值4365.9亿元，增长122008年实现地方财政收入767.1亿元，比上年增长32.4%;全年城镇居民人均可支配收入11581元和农村居民人均纯收入4856元，分别比上年增长13%与17.5%;全省城镇居民人均消费性支出8623元和农村居民人均生活消费支出3844.7元，分别增长14.7%。与23.3%。2强劲，其中2009年(1-10月份)第一产业增加值为32.6亿元，比上年同期增加5.8%,第二产业增加值为2553.7,比上年同期增加10.3%,第三产业增加值为2075,比上年同期增加9.5%,2009年1-10月分实现地方财政收入464.0亿元，比上年同期增长5.7%,城镇居民人均可支配收入11496元和农村居民人均纯收入5961元，分别比上年增长13.9%与6%;全省城镇居民人均消费性支出7983元和农村居民人均生活消费支出2690元，分别增长11%。与11.9%。地区生产总值各季累计增长速度地区生产总值各季累计增长速度8754200720089632、宏观经济综述(1)黑龙江省近几年良好的经济发展为哈尔滨房地产业及商业的发展提供了较(2)居民人均可支配收入的大幅增长促进了省内人民消费力水平的提升，为哈第二节黑龙江房地产发展综述房地产行业是国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。在经过十几年发展，黑龙江省的房地产业正逐步向规模化、品牌化、规范化的方向与转，尤其最近几年，在强劲市场需求的拉动下，黑龙江省房地产市场产业投资、销售等各项指标呈全面增长态势，房地产业正在成为促进黑龙江省经济增长的重要产业之一。4黑龙江省2004年-2009年房地产投资及其增幅走势图黑龙江省2004年-2009年房地产投资及其增幅走势图2004年2005年2006年2007年2008年2009年房地产开发投资(亿元)一◆—增幅0展，尽管有些年份因受宏观调控的影响(譬如05年),增速放缓，但已连续6年呈现下，房地产开发投资额较08年增长28.2%,为563.9亿元，投资增长幅度达到自05年(1)销售面积走势52005年2006年2007年0随着国民经济的发展，以及省城镇居民改善居住条件的意愿加强，投资等需求因素助长，黑龙江省商品房需求除08年受金融危机影响下降外，其他年份房地产市场需求呈逐年扩大的趋势，09年房地产市场销售面积突破2000万平米，增长幅度高达35%。未来几年随着旧城改造、城镇化建设步伐加大因素的影响，未来黑龙江省房地产成交量将呈现继续上升的趋势。(2)销售价格走势6002004年2005年2006年2007年2008年2009年■商品房平均销售价格(元/平方米)一增幅自2005,黑龙江省房地产价格突破2000元后，房地产价格持续持续走高，到2009年末，房地产销售价格突破3237元，较08年上涨了14.3%。1、开发投资规模持续增长，但开发投资总量仍显不足黑龙江省近几年内开发投资规模持续扩大，开发投资额也持续走高，但开发投资总量仍显不足，2009年房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重仅为11%,比全国低73、2010年黑龙江房地产市场展望2010年，在国家继续实行的积极的财政政策和8价涨幅均有望回落。然而随着中央扩大城镇化建设、旧城改造以及09年火爆市场房地哈尔滨位于东经125°42′-130°10′,北纬44°04′-46°40′,是黑龙江省省9旅游者3748.8万人次，增长25.4%;入境旅游者24.0万人次，下降19.2%。旅游业务总收入310.2亿元，增长26.2%。其中，国内旅游业务收入300.3亿元，增长28.8%;国际旅游创汇1.5亿美元，下降19.4%。全市拥有星级宾馆100家，旅行社250家。空中走廊的重要枢纽。哈尔滨铁路主要有哈大、滨绥、滨州、滨北、拉滨五条铁路连通国内。哈尔滨水运航线遍及松花江、黑龙江、乌苏里江和嫩江，并与俄罗斯远东部分亚地区。哈尔滨太平国际机场进出港旅客达到443.7万人次/年，已有23家国内外航空公司在哈尔滨机场投入运营，开通国内、国际航线82条，通航城市47个。已初步形二、哈尔滨城市规划根据《哈尔滨市城市总体规划(2004-2020)》定位，给予哈尔滨的城市性质为：旅游事业的现代化中心城市”。(2)城市规模2010年城市实际居住人口规模394万人，城市建设用地规模365km2;2020年城市实际居住人口规模460万人，城市建设用地规模458km2。(3)城市空间发展规划(4)城市产业发展规划(5)建设用地规划城市建设用地发展是向南、向西南发展，近期发展中心城区的空地和插花农规划期内哈尔滨市城区建设用地平均每年发展4平方公里。城市建设用地发展示意图城市建设用地发展示意图(6)交通规划道路网以完善布局、优化道路为目标，形成道为辅助；支路网均衡，衔接良好的城市道路网络。到2020年，城区干道里程达到1611公里。加大了哈尔滨同欧洲和全国各地的贸易往来。城市规划到2020年，将更位这座—哈尔滨地区生产总值近几年内，哈尔滨经济取得飞速发展，自2002至2009年间，哈尔滨国民生产总值增幅一直保持2位数增长。2009年，是非比寻常的一年，面对国际金融危机，哈尔滨制定一系列得力措施，保增长、保民生、保稳定，攻坚克难，逆势奋进，取得重大胜利。哈尔滨市2009年全年实现地区生产总值3258.1亿元，比上年增长13%,在东北地区继沈阳、大连之后第三个进入3000亿元行列。2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年二、哈尔滨市区域财政收入伴随着国民经济的发展，哈尔滨财政收入也是逐年增长，自2002年至2009年，7年间，财政收入的增幅也一直保持着2位数的增长。哈尔滨市2009年全年财政收入338.4亿元，比上年增长20.6%,尽管较2008年增幅有所减弱，但仍保持20%的增长势财政一般收入(亿元)—◆—增幅50.0自2002年至2009年7年间，社会消费品总额持续走高连年攀升，这说明人民购买能力在逐渐加强，人民物质文化生活水平的逐年提高。2009年全年，在国家扩大内需的宏观环境作用下，哈尔滨消费市场持续繁荣，全市实现社会消费品零售总额1507.9亿元，增长19.3%。2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年800.0600.0400.0200.0002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年投资呈强劲增长势头，完成全社会固定资产投资1892.1亿元，增长41.1%,增幅较同期提高10.9个百分点。2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年积1605.8万平方米，增长24.6%;商品房屋竣工面积529.3万平方米，增长13.3%,其中商品住宅竣工面积448.2万平方米，增长13.6%;商品房销售面积704.1万平方米，增长20.1%,其中商品住宅销售面积626.7万平方米，增长24.4%。2009年哈尔滨商品房市场呈现产销两旺的趋势，截止2009年12月末，全市商品哈尔滨2009年商品房成交套数一览表口成交套数口成交套数高品质住宅、二环内及二环外项目等；既包含每平方米4000元以下低价位项目，也包含每平方米6000元以上的中高价项目。房地产市场回暖增加了开发图5-1-3:哈市近6个月商品房成交均价成均价7月9月10月资料来源：真观堂地产信息研究中心口成交面积(万)口成交面积(万)哈尔滨各行政区域商品房销售图表名分别为道里区、香坊区、南岗区、松北区、道外区。由于政府大力发展群力的政策，群力新区及周边涌现一批具有影响力的项目，其良好的环境及升值前景吸引了大批投资置业者，从而使道里区占据各城区成交量榜首，而香坊区目前项目主要集中在原动力区，各方面配套相对完善，弥补了其地段方面的劣势，同时其相对较低的价格吸引了大量刚性需求客户置业，拉动了整个区域的发展。而南岗区目前供应量主要集中在哈尔滨西客站地区，随着西客站地区的开发，南岗区的成交量也会有所上升。哈尔滨各行政区域商品房销售比例2009年度道里区房地产的发展十分迅猛，从成交数量和群力地王的产生上得到了充分的印证。据统计，道里区的商品房供应主要集中在群力新区，截至十月份，群力商品房成交均价已经达到5108元/平方米，远远超过自身所处环线的均价4300元/平方米，超过配套成熟的香坊区4464元/平方米，超过哈尔滨早年建设的松北4621元/平方米与哈西新区4392元/平方米，直追城市中心区域南岗区5688元/平方米。虽然价格在不断攀升，但群力新区各群力新区自规划修建开始，就备受关注。而随着群力新区规划的金融区、住宅区以及配套设施等项目的相继动工，其增值潜力进一步凸显出来，以及小区环境、商品房质量、性价比等多种优势，也是购房者在此买房考虑的又南岗区作为城市传统核心区域，生活各项配套十分成熟，因此受到众多意向置业者的青睐，但是由于二环内土地日益稀缺，市场供应项目稀少，价格也是居高不下，也成为阻碍购房者南岗置业的主要因素。目前南岗区供应量主要集中在哈尔滨西客站地区，如辰能溪树庭院、金域蓝城等项目一经推出亮相就受到了市场的极大关注，随着西客站地区的开发，将会有越来越多的项目进入市场，南岗区的市场成交量有望在明年大幅上升。道外区道外区作为哈尔滨的老城区，近年来大部分项目约为棚改回迁项目，商品房供应量很小，成交量相对也不高，只占全市成交量的11%,但随着第一批回迁项目的落幕，道外区2010年的商品房供应量会有所增加。2009年哈尔滨房地产市场出现先抑后扬，量价齐升的局面，哈市房价的涨房地产市场交易拥挤。2010年，随着刚性需求的释放和政策实施后购房成本的增加，将会有效抑制投机购房和投资购房现象，市场将会有所降温，2009年土地收益逾60亿元地产交易热点集中在四环以内及群力新区。2009年，市国土资源局共挂牌出让土地84个项目，其中经营性项目56工业仓储项目28个，占33.33%。出让土地总面积654.17万平方米，其中经营性项目用地460.52万平方米，占70.40%,工业仓储项目用地193.65万平方米，占29.60%。成交总额127.49亿元，其中经营性用地121.40亿元，占95.22%,工业用地6.09亿元，占4.78%。挂牌成交金额比起始价溢价45.55%,政府土地纯收益约为61.82北区13宗、群力新区3宗、开发区9宗、四环以内棚改、储备项目13宗、平房区1宗。用地面积278.62万平方米，成交价款场逐渐成活跃态势，共组织出让国有建设用地19批宗、群力新区11宗、开发区10宗、四环以内棚改、储备项目15宗、平房区1宗、哈西新区1宗，成交46宗，用地面积359.02万平方米，成交价款124.63亿元，未来10年城市用地规模将拓展至458平方公里区，根据哈尔滨市城市总体规划，做好主城区新增用地指标安排，到2020年主城区用地规模达到22682公顷，安排新增城市用地规模1774公顷。土地储备量逾千万平方米先期启动26个土地一级开发项目万平方米，预计总投资额逾160亿元。级开发项目，拟储备土地总面积214万平方米，预计年投资额36亿元。项目开发周期位置第四章哈尔滨区域调研面11.8万42万高层60—155m²公离20-46m²6500元东辉明珠园街6.万8.6方多层。小高层6000元南岗区哈西大街54.6万高层多层洋房8500,高层大街交汇处20万49万小高层、高层5700元客站地区)10.97万40.98万6000-3000元/m²,商铺17000元交汇处6.3万15万高层住宅、商业、8000元/m²天鹅湾22万00万18-31层板式高层均价7500元/m²品半型福顺尚都板式高层、公寓、大型综合商业东辉明珠园10栋高层和11栋多层高层、多层、社区商业西典家园小高层、高层、底商金域蓝城1000m²城市广场恒盛豪庭高层住宅、商业、写字楼、酒店、生态公园天鹅湾18-31层板式高层，项目名称产品共型主力户型销售状况东辉明珠园多层、小高层一期已售完，均价6000元。二期3月预售溪树庭院高层多层二期已基本售完(剩余部分小户型在售),三期6月预售西典家园小高层、高层五期60m²尾房在售，均价5700/m²金域蓝城公寓、住宅、酒店、商业一期部分高层、多层在售，3-4月推出40-100平米高层恒盛豪庭高层住宅、商业、写字楼、酒店、生态公园一期已售完，二期未定天鹅湾18-31层板式高层在售三期，均价7500元/m²项目名称主力户型现售价格元销售状况福顺尚都已售完东辉明珠园一期已售完，均价6000元辰能溪树庭院二期已基本售完(剩余部分小户型在售),三期6月预售西典家园五期60m²尾房在售，均价金域蓝城一期部分高层、多层在高层恒盛豪庭一期已售完，二期未定面积43.18平方公里，8到10年后，这里将集基础教育、商贸商务、生态居住、新兴2、区域优势分析哈西老工业区形成于上个世纪50年代。按照当时的城市发展规划，哈西地区要成为哈市重工业聚集区。在此基础上规划中的哈西新区，拥有六大优势：1)、区位优势，哈西位于哈市城区西南部，是哈尔滨南端的门户；2)、科技资源丰富，拥有15所大专院校及10个省级以上科研院所；3)、城市基础设施完善，拥有重要的城市出入口和铁路枢纽，主干道学府路与京哈高速公路和城市二、三、四环路相连接，即将启动建设的地铁1号线贯穿新区南北；4)、产业基础良好，建有服装、果品、钢材批发等市场；5)、开发建设呈强劲发展势头，社会对哈西老工业区的发展关注度高；3、哈西新区构成框架哈西新区是多元组合而成的现代化城市副中心，各建设项目都融合了现代理念，进行高标准规划。1)、生态人居——该项目预计总占地面积300万平方米，分布于哈西新区内，将建设成为交通便利、景观宜人的人文生态社区。目前先期启动建设的是三部分居住区，占地面积分别为18万平方米、17.9万平方米和14万平方米。在居民住宅周围，还将建设商2)、哈西商业城——位于哈西新区规划中心，拟规划用地面积26万平方米，其中规划商业用地面积20万平方米，绿化广场面积6万平方米。项目区域内包括以信息和金融为主的商务办公区，举行各种文化活动的文化长廊，以购物、休闲、娱乐为主的商贸综合服务商业广场。拟规划建设8条以上专业品牌特色街区，如欧陆风情酒吧街、江南美3)、哈西教育城——位于哈西新区的核心区，规划占地面积45.8万平方米，分为学前区、小学区、初中区、高中区、职教区、教育管理中心区、信息科研区和体育运动中心区等8个分区。项目总投入约20亿元。4)、总部经济发展大厦——位于哈西新区综合商务区内，拟规划用地3.52万平方米，规划建筑面积20万平方米，是哈西新区的地标性建筑。该大厦将吸引国内外客商直接入驻，通过信息交流、贸易往来、联络沟通，构建东北亚经济圈发展的桥梁。5)、新工业园区——位于哈西新区南部区域，占地40万平方米，其中20万平方米已经启动开发建设。该园区毗邻哈尔滨市大学区，科技资源丰富，区内建设项目内容为装备制造业、机械加工业和高新技术产业，包括国企改制搬迁入园、孵化器企业出孵入园。园区注重节约和合理使用能源资源，注重区内基础设施和生态环保设施建设，将建成具备工业园区特色，配置适应产业发展需求的硬件设施和软件系统的新型工业园区。4、哈西新区筑巢引凤哈尔滨西客站位于哈西新区、群力新区交界处，新建的哈尔滨西客站设计规模为18个站台面22线，站房综合楼总建筑面积在70000平方米。哈尔滨西客站是新建铁路哈大客运专线的重要组成部分，建成后将作为哈尔滨市两个重要的综合客运交通枢纽中心之一，汇集铁路、轨道交通、城市公共交通、社会交通等多种交通方式，实现多种交通方式的有机衔接，确保人流、车流的快速集散。2、地理位置哈尔滨西客站坐落于哈市南岗区境内的齿轮路附近(临道里区一侧铁道线)两侧，规划占地面积为2至3平方公里。其中站区东西长约888米，南北宽约540米，距离道里及南岗两个市级中心区均为大约5公里，距离哈尔滨火车站约为8公里，距哈尔滨太平国际机场约25公里，地铁4、5号线经过哈尔滨西客站站区。3、总体规划哈尔滨西客站地区的定位从城市的副中心升级为哈市的另一个城市中心，这是“哈尔滨西客站地区建设办公室”透露出的很少、但绝对具有价值的信息。哈尔滨西客站地区规划局部图据介绍，当初哈西新区改造建设是省、市政府为落实关于实施东北等老工业基地振兴战略而确定的区域性开发改造项目。总体目标是：将哈西新区建设成为基础设施完善、生态环境优良、产业布局合理、服务功能配套的“城市副中心”。无疑，定位升级为城市中心后，原来的规划都要站在“中心”高度上，重新来设计。按此设计，其将作为哈市的城市“第二颗心脏”,至少再次起到哈尔滨站对城市发展曾起到的影响，带动城市新一轮的大发展。哈尔滨西客站按照整体规划，将分东西两个广场，因地势高低不平，东广场将比西广场高出20米左右。西广场内，哈尔滨内河何家沟将横穿而过。这是设计上的一大难点，也是哈尔滨西客站的一大特色。4、交通便利哈尔滨西客站建成后将成为哈市的交通枢纽。由于连接着吉林和京哈的高速公路，还连接着地铁、长途客站、火车站、航空，在规划上，哈西客站地区应充分发挥物流中心的优势。同时，在与哈西地区相连的道路建设景观路。哈尔滨西客站将实现公交长途“零换乘”,地铁线路穿行其间，下火车不用出站台就能坐上长途客车回家，便捷、顺畅、“一条龙”的出行流程，3年后就能变成现实。公交快速干道、地铁四、五号线的加入，更使哈尔滨老城区和新区实现紧密“牵手”。哈尔滨西客站将使铁路、城市轨道交通、公交等多种交通方式相衔接，实现旅客“零换乘”、无障碍行走的现代化综合交通枢纽。哈尔滨西客站将通过职工街、武威路、龙葵路、绥化路、伊春路5条通道跨过铁路联系群力新区和哈西地区。其中，5条通道道路红线为60米，两侧引道局部红线控制为100米。哈尔滨西客站东广场临近铁路规划一条快速公共交通专用干道，负责哈尔滨西客站到既有火车站(哈站)之间的旅客快速疏散，行程不到半小时。哈尔滨西客站分东西两侧广场，广场将成为交通枢纽区，除绿地、停车场外，广场共设15条公交线路(东10条，西5条)。5、战略地位权威部门预测哈尔滨西客站旅客近、远期发送量分别为2060万人和3135万人，车站旅客最高聚集人数12000人，高峰小时旅客发送量2020年为7000人，2030年将达到11000人。2020年办理始发、终到旅客列车80对/日，通过列车35对/日，2030年办理始发、终到旅客列车144对/日，通过列车48对/日。作为哈西地区建设工程的一部分，哈尔滨西客站主体工程预计投资53.3亿元。按照30年不落后的标准设计，将建设成为一座现代化的铁路枢纽客站。把西客站地区建成第二个城市中心，对城市发展影响有多大?这里有一个可参考的模板：哈尔滨火车站——当年，铁路是哈市的命脉，哈而按照规划，西客站将作为哈尔滨市主要的客运车站进行规划建设，到2020年和2030年，旅客发送量将分别达到2060万人次和3135万人次，占全市铁路旅客总发送量的46%和50%,成为省内最重要的铁路客运交通枢纽中心。楼层状况：层高3米占地面积：223400平米装修状况：毛坯物业地址：南岗区哈西大街117号(原制氧机厂厂址)最高价格：8500元/平米室1厅1卫1厨)室1厅1卫1厨)室1厅2卫1厨)二居室三居室物业类别：普通住宅楼层状况：层高2.8米装修状况：毛坯最高价格：6000元/平米室1厅1卫1厨)室1厅1卫1厨)室1厅1卫1厨)二居室三居室北区的最核心点，与国家3A级旅游景点——31.8公顷欧亚之窗景观公园隔街相望作为楼盘硬件设计上，多层建筑设计及也达到了少有28米。到西昌路的69联中(距小区步行约10分钟距离)。楼层状况：层高2.8米总户数：1933户(1期)物业地址：南岗区哈西大街1号(西客站地区)销售价格：5500--7000元/平米最高价格：10000元/平米开发商：黑龙江省蓝城房地产开发有限公司室1厅1卫1厨)室3厅2卫1厨)二居室三居室从项目本身规划来看，规划中设计了大体量高品质全封闭居住区(A区)、沿景观大道站前大街两侧布局必要面积的底商以及238米步行商街、25层星级酒店以及高品质公寓，以满足业主生活以及区域发展配套要求。1000m²城市广场■40.98万m²,28栋Artdeco艺术装饰风格高大建筑错落有致地分布在站前大街两侧，建成后，将令出入冰城的商旅瞩目；■沿广场布局的28层挺拔、高大的公寓，将会成为西客站地区的地标性建筑；■20-88m²,南北周正，全部为大面宽、短进深的舒适型户型，平面设计功能合理，户型方正、精致、实用率高、交通面积紧凑、动静分区合理，大量采用明厅、明卧、明厨、明卫设计，日照充足、通风顺畅、视野开阔。■75-96米超大尺度楼间距，赋予业主开阔的视野和居高远眺的感受；■近400米长，约3.5万m²实用功能主义景观园林为业主准备了散步、健身、娱乐的私人空间；楼层状况：层高2.8米装修状况：毛坯物业地址：南岗区学府四道街(紧邻69联中)销售价格：5500--6000元/平米最高价格：7000元/平米室1厅1卫1厨)室2厅2卫1厨)约16万平方米，由10栋高层和11栋多层住宅组成，临街1、2层为综合性商服，小区项目称塑占数开盘时物业贡要率功型籍雄佳筑佳筑语锡层1言8下4坏山咤是4朝..毛道6隆项目名称销售状态开盘均价目前均价最高价总体销售率销售时间(月)树庭院在售3个月西典家园尾房3年城在售3个月车释明珠国在售4个月西典家园在2007年开始认购，所以本案周边项目销售最低价也就由其开创，3年的时间，均价已经涨到每平米5800元，单价涨幅已经翻倍。目前销售均价与销售最高单价都有金域蓝城保持，得天独厚的地理位置(紧邻规划中西客站),新颖的建筑风格(法式artdeco),最高的建筑物(30层),这些卖点都助推了蓝城的房价，目前住宅第三节群力新区区域分析群力新区位于哈尔滨道里区以西，北濒美丽的松花江，与市行政中心隔江相望；南靠机场高速公路；西临长岭湖风景旅游区；东与城市中心区紧密相邻，处于城市上水，上风向，自然生态环境优良。群力新区规划用地面积2733公顷，总建筑规模3200万平方米。群力新区开发期计划13--15年。新区的开发建设将从东区入手，东区占地面积1363公顷，开发期计划分3期共8年完成。经过2006年大面积征迁工作完成后，目前群力新区东部起步区已形成净地。规划群力新区由城市三环路和延伸的康安路，划分成九个功能体，并形成簇状组团模式，各功能体由中央商务区(CBD)、旅憩商务区(RBD)及相应的生活区构成。新区在空带"指沿康安路规划的景观绿化带，在节点处设置主题公园，如国际寒带植物园、体育公园、民族风情园、科技风情园等，另一带为沿江规划的游览观光带，其间设置造型优美的景观建筑；”两轴”指交通轴线和景观轴线，其中交通轴线由康安路和规划三环路组成，景观轴线主轴为齿轮路——体育公园，次轴线为查家屯——游艇码头；“七片”指新区七个居住功能组团。新区建成后是一处集高级住宅、娱乐、旅游、商贸于一体，由多、中心及休闲娱乐、教育卫生等配套设施组成的具有21世纪特色的现代化、生态型、高尚生活新城区。二、交通优势◆对外交通四通八达★距离机场快速路2.2公里，距离哈尔滨太平国际机场20公里。★群力新区距道里市级商业中心极近，直线距离约5公里，通过友谊路的打通、康安路的延续，车行时间仅为5分钟，与道里商业圈形成紧密的“邻街”位势。★通过现有的工农大街及齿轮路的延续，与南岗区相贯通。★规划三环路在群力区通过，同时贯穿南岗区、松北区、道外区、香坊区。使群力新区成为城市交通中的一个重要新节点。★结合新区组团式布局结构，道路系统由三环路和康安路构成十字形式，与城市轨道交通线共同形成快捷的对外联系通道。★道路广场用地面积为666.1公顷，占城市建设用地面积的24.4%,人均道路广场用地面积为20.8平方米。主干道道路网密度为1.4公里/平方公里；干道道路网密度为3.5总投资29.6亿元建设的大唐哈尔滨第一热电厂供应。一期工程2台300兆瓦2008年竣工，采取24小时低温常供方式，实现供热面积1700万平方米。采用当今世提高城市热电联产供热水平，保持良好的生态环境不受污染。2、给水：群力新区的供水实行分质供水，饮用水由即将竣工的磨盘山水库供水，生活或生产用水由松花江作水源，规划总用水量为25.6万立方米/日。3、供气：群力新区将使用天燃气，规划总用气量为8.4万立方米/日。近期采用太平庄天燃气，远期采用大庆气源。配套设施群力新区在起步建设中坚持“配套设施先行”的理念，让学校、医院、体育场馆等基本生活设施逐渐完善起来，为新区的进一步的建设“铺路”。★医疗卫生：占地1.2公顷，建筑面积2.4万平方米★教育科技：占地2.06公顷，建筑面积3.09万平方米★文化娱乐：占地20.67公顷，建筑面积39.33万平方米★体育：占地2.22公顷，建筑面积4.44万平方米★中小学：占地10.06公顷，建筑面积8.48万平方米●滨江景观带：水岸花园生态休闲●内河、内湖：水漫生姿自然宜居静谧、幽美的内河、内湖水系及依水所建的公园，使居民在整个新区可处处感受到“地绿、天蓝、水清、空气新鲜”的良好生态环境。群力新区内将新建一条景观内河，内河自西向东，长10公里，宛若巴黎的塞纳河，蜿蜒于新区之内，既增加新区景观，提高宜居环境情趣，又可兼顾雨水自然排出。水系工程由河道和湖面组成，河道水面平均宽度为25米，水深1.5米，景观绿化面积约63万平方米。规划沿水系两侧修建25-30米的绿化带，绿带中开辟步行游览道，并沿水系流经的区域建设主题公园、游憩广场、景观标志等。利用内河水系及现有的水聚集场地，在内河流域建设都市乐园、居住绿洲两个内湖公园。这两个内湖公园水面最大宽度分别为320米、80米。两个内湖公园间利用一条连续贯穿的滨水漫步游线连接。(易道8.3)●绿地景观：出于天然绿色新城身居新区之中，碧色葱葱，花香满径，绿意浓浓，空气清新，满目皆是纯正的自然风情。绿地景观是新区生态的一大特色，群力绿地用地面积为449.1公顷，占城市建设用地面积的16.4%;其中公共绿地面积为394.6公顷，人均公共绿地面积为12.3群力新区整体空间格局部署明确，景观资源优势明显，配套完善，是未来哈尔滨起步阶段，在区域成熟度上比哈西新区晚8--10年，对本案造成影响不大。第五章哈西新区北20地块自身分析第一节项目基本情况一、北20地块位置尔滨大街(学府四道街)】交汇处，毗邻区域内唯一的建成公园——欧亚之窗，是区域要国1道霉霉低的主干道，规划宽度60米，与学府四道街共同构成原哈西新区规划的交通枢纽，即使第二节区域环境0163中学英语学校项目2公里内无银行或ATM,批发市场较多，但无高档百货第三节地块SWOT分析3、总建筑面积40万平米项目，其中11万体量的商业，配比较高第六章哈西新区北20地块前期策划第一节项目整体定位建议

哈尔滨CLD(中央生活区),完善的公共交通系统；优越的自然环境；拥有学校、医

哈西新区复合型中高端样板社区，“要完美体现欧陆风情及中高端人士生活样板社区”

提出哈尔滨首家健康住宅地产项目，引领生活新趋势。第二节项目客群定位解析◆在城市中没有住房的。主要包括：原没有稳定收入的城市居民，倒闭的企业工人或下岗的工人，新移民；拥有一套住房是他们的奢望。◆在城市中有1套住房的。主要包括：城市中收入比较低下的本地居民，新移民中收入较高的、有稳定收入的居民；多数人欠了不少贷款，还清贷款是他们◆城市非中心地段有2-3套住房的。主要包括：城市中学历较高，得到过分房福利的本地居民。◆城市中心有2-3套住房的。主要是：事业单位的工作人员，单位福利好，收入比较高的、得到过分房福利的本地居民，朝九晚五，生活较为安逸。◆有多套中高档住宅、更高收入的商人。他们注重身份和地位的体现，在充分二、中高档楼盘消费行为特征分析◆行政机构人员：在东北各地中高档楼盘的购买群体中行政办公人员所占的比重都比较大，这部分群体购买住宅时主要注重小区环境和社区内部的生活氛围，要求社区内有比较完善的配套。◆企事业中高层管理人员：这部分包括私营企业的中高层管理人员，他们大多有自己的住房，购买的主要目的是改善居住环境和居住氛围。他们比较注重小区内的配套设施。注重户型设计的功能合理，追求房产的性价比。◆私营企业老板及个体工商户：这部分人多是依靠自己的艰苦创业而成为成功人士的，多数文化水平不高，这部分群体在房地产消费方面，主要注重身份和地位的体现，注重社区的规模及社区环境，在户型方面主要追求宽敞舒适。“扎实稳重的中高端财富阶层”职业划分：企业高管、私营企业主、公务员、员工家庭年收入：10万元以上。家庭结构：已婚，三口之家居多；孩子多数已到学龄。生活方式：绝大多数客户正经历过创业时期。重视产品舒适度、私密性和安全性，置业经历方面，有经验的二次置业人群占一定的比例，该类人群对房产置业有一定第三节项目规划布局建议府府绿化广场绿化广场商商街集中商业尤家街哈西新区区政府哈西新区区政府欧亚之窗高层一次出现在1900-1920年，带有一定的复古特征。第三次出现在1982年，其主要特征进的技术手段，发展了古希腊艺术的辉煌成就，而且也将古希腊建筑艺术风格的第五节园林景观建议一、园林风格设计基本原则园林风格可与建筑风格形成差异化和谐以北欧风格为园林主题，现代风情园林突出文化、大气的感觉建立围绕商业街区、公共绿地打造景观核心区项称建筑别套数建筑格西大街口号住宅新摩尔住宅简约客站地区)住宅邻联中)住宅欧式1、北20-04地块建造花园洋房及小高层，紧邻五星级酒店，并可申报建设部国家2、北20-04地块的花园洋房社区建议车位配比为1:1;3、北20-06地块的观景社区建议车位配比为1:0.5。第八节项目幼儿园建议益基金会(香港)于1993年投资创办的具有中国特色的国际化双语幼儿园。投入50万--100万第九节项目会所建议第十节项目物业建议第一太平戴维斯松!听为止。长达20秒录音，语音报警。配置为：主机、门(窗)磁、警号、红外探测器第十二节项目夜景照明系统建议第十三节项目绿色环保材料建议第十四节项目案名建议厚号选项四示1案名并不能代表项目的全部2案名无非是开发商吆喝的砝码3住在好案名的项目中有种自蒙感4案名代表项目的特色和靓点5好项目就应该起一个好案名2(17.2%)一2(17.2%)一6案名对我来说无所谓7案名越简单越好1期开发A组团(北20-01、北20-02、北20-03、北20-04)197300平米，户型2期开发B组团(北20-05、北20-06)226700平米，户型以2居室为主，户型使用面积70—90平米。A组团：花园洋房销售均价：9500元/平米小高层销售均价：8500元/平米第七章哈尔滨商业调研第一节哈尔滨市商圈调研先入驻的江南人民公社等已成为市民尝鲜的好去处。该项目建筑面积12万平方米，目中央大街是哈尔滨的城市名片之一，一直以来其游览休闲功能似乎更胜于购物功概况：哈尔滨百联购物中心总建筑面积16万平方米。购物中心定位以中等、中等团。秋林公司现有营业面积近3万平方米，经营品种6万余种，下设6个专业商场。概况：松雷商业大厦于1993年落成开业，地处哈市最繁华的商业区之一，与哈尔滨火第三节哈尔滨商圈小结的主题设计。二是远大硬件设施齐全，配有智能化中央空调制冷制热设备，27部自动好白客超市的经营管理水平较高，货品摆放、员工穿戴、购物环境、服务管理水平都具有较高水准。六是有奖促销的标准让人心动，推出宝马轿车作为奖品。三、专业市场满足大众消费哈尔滨市则立足于大规模开发地下商业，先后建设了21个人防地下商场，总面积达27万平方米，主要经营服装、百货的批发与零售，年创销售收入已达30亿元，年上缴各种税费1.4亿元，安排就业人员万余人。四、特色街建设成效显著以哈尔滨中央大街为例，大街全长1450米，宽21.34米。其中车行方石路10.8米宽。全街建有欧式及仿欧式建筑71栋，并汇集了文艺复兴、巴洛克、折衷主义及现代多种风格市级保护建筑13栋，是国内罕见的一条建筑艺术长廊。以其独特的欧式建筑，鳞次栉比的精品商厦，花团锦簇的休闲小区以及异彩纷呈的文化生活，充分体现出旅游购物、娱乐、休闲的功能，成为哈尔滨市一道亮丽的风景线。第四节哈西区商业说明1、哈西新区内已建有哈西钢材批发市场、哈西服装面料城、哈达果品批发市场、农业科技市场等一批大型专业市场；就新区发展的规划概念，但已经成型的市场短时间内应该没有整体迁徙的可能。同样位处哈西的大学城，对于区域价值的提升以及区域的气质都有很高的加分。其中黑龙江大学软件园、国家数字测绘中心等信息产业基地的建设和华威、九洲等一批民营科技企促进高新技术产业的发展起到积极支撑作用。基础设施建设进度加快2、哈西商业城——位于哈西新区规划