XOD开发模式简介

XOD开发模式简介一、XOD的概念XOD模式(X-OrientedDevelopment)：TOD：公共交通导向的城市空间开发模式Transit-OrientedDevelopmentEOD：生态环境导向的开发模式Eco-environmentOrientedDevelopmentWOD：水安全保障导向的开发模式Water-security-guaranteeOrientedDevelopmentHOD：医疗设施导向的开发模式HospitalOrientedDevelopmentROD：资源导向型开发模式Resource-OrientedDevelopment、SOD：公共服务导向的开发模式Service-OrientedDevelopmentIOD：产业/创新导向的开发模式（Industry/InnovationOrientedDevelopment）COD：文化设施导向的开发模式（CultureOrientedDevelopment）POD：城市公园（城市自然生态资源）导向的开发模式ParkOrientedDevelopmentSCOD：智慧城市导向的发展模式SmartCityOrientedDevelopmentCAOD：气候适应导向的发展模式Climate-adaptationOrientedDevelopmentXOD模式核心机理是“增肥哺瘦”，需要通过组合投资、溢价回收、协同增效3大机制和关联关系、一体开发、自求平衡3大原则来实现。本质上都是以某一核心要素、关键资源、重要驱动为出发点，向外衍生和延伸，形成一定的功能聚集区和业态综合布局地，注重土地资源的集约利用、生态环境的保护以及人与自然的和谐发展。不过值得注意的是，XOD作为一种思维导向，有助于解决开发建设的资金平衡问题，但XOD本身并非一种筹资模式。需要说明的一点是，目前，除了采用EOD模式的项目可纳入生态环境部金融支持项目储备库，并进行推介、调度等管理工作，其余XOD模式尚未由国家部委牵头进行项目库管理。XOD的3大机制和3大原则对应关系底层机制基本原则内涵内涵1组合投资关联关系一方面，需要合理确定项目边界范围。“X部分”的服务范围或影响区域要与关联产业/资源的开发范围基本匹配，具有时空关联性。另一方面，需要合理筛选项目类型，“X部分”与关联产业应有物质交流，或有信息交流，或具有产业链上下游的关系。2益内部化。一体开发一是一个市场主体，即由单一市场实施；二是一个整体的项目包，即项目建设内容打包为一个项目包整体实施，从整体上测算XOD项目的成本和收益；三是投资、建设与运营一体化，即XOD项目需要整体策划、统一规划设计，投资、建设与运营一体化实施。3建设期，组合项目的工程建设其他费往往要低于单个项目工程建设其他费用之和，意味着总投资要低于单个项目投资之和；运营期，组合项目的成本往往要低于单个项目成本之和，意味着总收同期净收益要高。自求平衡整体项目算好综合账，确保整体项收益与成本平衡，减少“X部分”要政府投入的XOD项目，政府投入通过文献和项目服务经验整理总结，目前国内外对于相关开发模式的研究主要有以下几种：（1）EOD模式(EcologyorientedDevelopment)：以生态为导向的城市空间开发模式，强调以生态文明建设为引领，以生态发展容量为基础，以最优的经济、社会和生态环境效益为目标，在开发的同时尽可能保护当地生态环境，并对已有环境进行修复改善，将城市空间与外部自然资源有机耦合，形成城市发展过程中生产、生活与生态协调共生的复合生态系统。（2）TOD模式(TransitorientedDevelopment):是以公共交通为导向的城市空间开发模式，强调以公共交通站点为核心，在一定的合理半径范围内使其与周边各类功能用地协同发展，最终形成集商办、文教、居住等为一体的高密度、多功能的综合型功能区。（3）SOD模式(ServiceorientedDevelopment):以公共服务设施为导向的城市空间开发模式，通过政府有意识地建设开发地区的公共服务设施或某些商业设施，将公共服务设施及其他商办服务、文体服务、医疗服务等城市功能进行空间布局，借助城市空间功能的聚集从而产生巨大的吸引力来带动地区发展。（4）IOD模式(IndustryorientedDevelopment)：以产业为导向的城市空间开发模式，以城市空间为载体，以城市自身的经济发展条件为支撑，以新型工业化为导向，集中发展相关产业集群，通过构建创新型产业网络结构，形成支柱型主导产业群，促进区域功能的优化布局，最终达到多元要素的流动与共享，形成相互协调的产业可持续发展态势。（5）COD模式(CultureorientedDevelopment)：以城市文化为导向的空间开发模式，应尊重当地文化资源价值，延续和提炼城市文脉，强调文化要素对于城市空间的塑造，将无形的文化具像化，并赋予其空间形态，增强区域文化的影响力和渗透力，打造富有文化特色的城市空间。（6）POD模式（ParkOrientedDevelopment）：即以城市公园为导向的开发，此处的城市公园可理解为“城市自然生态资源”，依托自然生态资源如公园、绿地、水系、湿地以及山丘等进行开发，通过将公园与城市有机融合，提升生活品质和居住环境，从而带动整个区域的发展。国外较为典型的案例是纽约中央公园，国际POD模式在全球的首次实践，在建设初期就推动曼哈顿的地价上涨约1倍，房价直接上涨约9倍。据统计，在纽约最贵的50个住宅楼盘中，中央公园旁就占位41席。国内较为典型的案例是杭州西溪湿地，从“湿地公园”向“湿地公园型城市组团”转型，被录入国际重要湿地名录，成为杭州别墅豪宅的集中地。（7）WOD模式（WatersecurityguaranteeOrientedDevelopment）：是以提升水安全保障能力为目标、以特色产业经营为支撑、以全要素资源统筹一体化为手段、在水资源经济学理论和系统工程思想指引下构建的创新型开发模式。提升水安全保障能力是WOD模式实施的首要任务，通过实施该模式为产业与人口聚集提供优良的水资源基底和水安全保障条件，在整体提升水安全保障水平的同时，促进关联产业发展，实现水安全保障建设与区域经济社会协调发展。WOD模式强调依靠关联产业开发反哺水安全保障投入，提升水安全保障项目造血功能，并获得税收增长、土地溢价增值、横向生态补偿等收益，从而有效缓解政府投入压力。WOD模式引入多元化融资模式，通过水安全保障建设引导城乡建设和产业发展，将水安全保障与文旅、生态农业、可再生能源、城乡开发等项目融合发展、组合实施，促进产业升级和区域经济结构调整，在一定程度上化解城乡建设、经济社会发展与水安全保障工程数量不足、管理落后之间的矛盾，也改变了以往地方水利发展依赖负债的路径。二、XOD模式的项目实施条件？尽管每个成功的“XOD”项目实施背景、过程和成效不尽相同，但是共性也非常明显:（1）前提：持续稳定的获利预期项目设计必须遵循商业规律，确保企业投资、企业所有、企业受益；必须实施科学论证，确保项目有合理的获利预期。（2）基础：平等、全面、详细、务实的协议项目协议必须在诚信、平等、互利原则下商议和签署。协议记载项目设计、成本分担和收益分配方法、合作双方权利和义务等内容，具体到每块土地的用途控制、企业账目的提交频次等操作方法，为长期合作奠定扎实基础。（3）关键：选择行业龙头企业或专业企业“联合体”（4）动力：企业主导、政府有限参与项目的规划、建设、运营、管理等环节必须由企业牵头、一体化实施。政府负责前期概念规划、规范标准制定、中期重大事项决策参与、全过程监管，并加强服务保障，着力破解企业的具体难题，促进合作共赢。（5）保障：共同维护契约精神政企双方在合作中始终拥有平等的权利和义务，遇到问题共同商议，特别是政府不能将自身意志强加给开发运营商。三、XOD开发模式在南昌九望新城中的综合应用新城的可持续发展规划主要体现为在新城的空间形态布局、交通网络体系、公共基础设施、生态景观环境及历史文脉保护等几个方面贯彻可持续发展观，以此为理论基础，对新城进行健全的规划和建设，打造经济快速有序发展、公共设施健全、生态宜居的现代化新城。XOD开发模式的发展理论强调对城市用地“强反馈”的有效机制，为新城的可持续发展提供了适合的、高效的载体，将XOD开发模式运用到新城的可持续发展规划中，通过分析新城的引导性因素，并对引导因素的重要性及影响程度进行综合协调，以城市基础设施为导向来带动新城的发展，使新城土地和基础设施建设之间形成互相促进的正反馈机制，以此提高城市经济、社会、生态三大类城市公共基础设施的投入效应，最终改善新城的空间环境，提高居民的生活质量。本文以南昌市九望新城城市设计为研究对象，以XOD开发模式的视角分析南昌九望新城目前发展存在的问题，总结出以XOD开发模式为导向的城市规划发展战略。九望新城作为南昌西进的重要片区，在城市发展中占据着举足轻重的地位，它旨在建成集生态性、现代性、历史性、文化性和谐统一的新城，XOD开发模式的发展理念对实现九望新城的发展目标发挥着重要的作用。因此，选择九望新城为研究对象具有一定的典型性与代表性。（一）九望新城发展条件分析1.现有用地分析九望新城规划区位于望城新区范围内，包含望城新区南片区，总占地面积为15.1平方公里。九望新城现有用地主要以大面积农田为主，包含部分村庄用地和水系等非建设用地。2.资源禀赋分析九望新城规划片区沟渠水网错综分布，生态基底条件优越，有“北高南低、水网融密”的特点，地脉水脉清晰。北面的梦湖水库与肖峰水库顺地势南下，从九望新城南北穿越。此外，区内还分布有铁路水库、筛岗水库、鲁田水库、雅庄水库、里塘水库及多个坑塘，水系水质良好，生态植被丰富。（二）XOD开发模式下南昌九望新城规划设计为落实大南昌都市圈发展战略，增强核心区辐射驱动力，承接西岸轴向空间发展趋势，打造九望科创高地，本项目规划以生态为基、人居为本、产业为魂，引入XOD开发理念，以EOD模式下的生态网络、TOD模式下的交通体系、IOD模式下的产业布局、SOD模式下的公共配套、COD模式下的文化服务五大专项体系为抓手，以系统化、专业化的规划思想为指引，营造结构清晰、通勤便利、生态优美、配套完善、风貌独特的现代都市。（三）生态保护优先，以EOD构建九望新城生态网络空间生态导向下的城市设计需要注重规划范围内自然生态资源的保护与有效利用，本规划根据对九望新城现有生态资源合理的组织，构建“一心、一廊、两环、多点”的三级公共空间景观体系，从而努力创造和谐宜人的城市生态景观和城市品质空间。本次规划首先以九望之心生态公园为核心，在对区域公共生态空间整体系统梳理的基础上，形成以肖峰河和几条主干路为生态廊道，与南北两个生态绿环共同串联公园绿地、支流滨水空间、城市口袋公园等城市绿色空间为一体的生态格局，形成蓝绿交织的生态网络。同时，为保证良好的生态空间，规划积极促进生态系统与雨水管理的一体化，充分利用街边绿地和城市第五立面，保证雨水降落地面能够顺利吸水、蓄水、渗水、净水，需要时可将蓄存的水“释放”并加以利用。渗、滞、蓄、净、用、排相辅相成、协同合作，从而实现生态友好的城市开发模式，建设海绵城市。1.结合交通站点，以TOD构建九望新城公共交通网络体系在城市交通方面，针对九望新城现有道路体系不够完善以及设施缺乏的情况，在规划中通过加密路网、完善城市道路等级系统，使得九望新城城市道路体系更加高效便捷，另外为促进九望新城内部交通微循环，规划进一步提高支路网密度，促进生活性道路与通勤道路交通的分离。大力推进绿色出行，倡导“公交优先”的绿色出行理念，努力发展公交系统与城市轨道交通，同时促进城市慢行系统与公共交通的衔接。2.明确产业导向，以IOD模式实现九望新城产城融合空间布局坚持产城融合理念，以产兴城，树立产城联动典范；以城带产，打造乐活人居之“城”。打造以5G、大数据为龙头的特色产业集群，将总部经济、科创平台、国际贸易、数字经济、文化创意和健康养生六大产业体系落位九望新城，助力九望产业发展。3.以SOD模式构建完善合理的公共服务配套体系以“人本主义”为主轴，为创造更具有活力的生活氛围，积极倡导综合开发理念以实现高效的土地混合利用，规划配置了文体设施、教育设施、医疗卫生设施、福利设施及管理服务设施，使居民在适宜步行范围内，实现医疗、教育、娱乐等完善的城市公共服务，营造宜居宜业的人文社区。4.以COD模式打造九望新城特色文化IP依托南昌丰富的旅游文化资源，通过引入多元文化，在九望新城构筑“一心、一带、一片、一廊、四轴”的文化服务体系：以文化艺术中心作为核心，建筑造型采用南昌市花金边瑞香形状，展示九望新城风采；打造一条滨水文创带，从传统历史文化汲取灵感，通过现代化手法展现，是九望新城文化创新的发动机；规划构建九望湖人文历史片区，景观设计手段结合滕王阁序历史遗迹，重点展现南昌的人文历史文化；结合开放空间用地，把肖峰河廊道打造为一条生态文明主题廊道，展示新时期南昌生态文化；分别以社会主义核心价值观主题、赣文化主题、民俗文化主题、红色文化主题建设四条文化展示轴，形成具有浓郁南昌文化氛围的城市空间，以此加强九望新城文化的影响力，形成独具九望新城特色的城市空间。四、展望在分析XOD开发模式