06第六章-房地产开发企业会计

第六章

房地产开发企业会计2021/10/10星期日1第六章房地产开发企业会计本章学习重点：1.了解房地产开发企业会计的基本概念、基本知识，2.明确房地产开发企业经营特点，3.掌握房地产开发企业开发成本、开发产品及企业经营收入和税金的核算。2021/10/10星期日2第二节房地产开发成本的核算第六章房地产开发企业会计第一节房地产开发企业会计概述第三节房地产开发产品的核算第四节房地产开发营业收入及税金的核算2021/10/10星期日31.概念

房地产开发企业是专门从事房地产开发和经营的企业。它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者，房地产包括房产和地产。一、房地产开发企业及经营的特点第一节房地产开发企业会计概述主要业务：1．土地的开发与经营。2．房屋的开发与经营。3．城市基础设施和公共配套设施的开发。4．代建工程的开发。2021/10/10星期日42.经营特点

与施工企业不同。房地产开发是房地产业中最基本、最主要的物质生产活动，同时在城市建设中担当着重要的角色，因而有其自身的特征。一、房地产开发企业及经营的特点第一节房地产开发企业会计概述1．开发产品的商品性、单件性及不可移动性。2．开发经营业务的复杂性.3．开发建设周期长，投资数额大。4．经营风险大。5.开发商品具有保值、增值的功能。2021/10/10星期日5第一节房地产开发企业会计概述

二、房地产开发企业核算特点1、存货计价及核算方法不同——制造业企业

房地产开发企业买价+采购费用买价+运杂费+进项税+采购保管费+其他土地使用权？2021/10/10星期日6第一节房地产开发企业会计概述

二、房地产开发企业核算特点2、产成品的构成及核算方法不同——制造业企业房地产开发企业产品品种相对单一；一般直接对外销售。产成品内容较多，产品价值实现方式多，产品核算方法不同。2021/10/10星期日7第一节房地产开发企业会计概述3、产品成本核算方法不同——制造业企业房地产开发企业品种法、分步法、分批法、分类法、定额法成本核算复杂，主要是单件法、订单法。

二、房地产开发企业核算特点2021/10/10星期日8第一节房地产开发企业会计概述4、经营收入及相关税金核算不完全相同——制造业企业房地产开发企业销售以现销为主；缴纳增值税、城建税、教育费附加等

销售以预销为主；缴纳土地增值税、城建税等“营改增”后需交“增值税”

二、房地产开发企业核算特点2021/10/10星期日9第一节房地产开发企业会计概述5、预收款项业务核算多——制造业企业房地产开发企业销售以现销为主；较少有预收款项业务。

房地产开发企业实行商品预售制度，预收款项业务较多。

二、房地产开发企业核算特点2021/10/10星期日10第二节开发成本的核算一、开发成本及构成（一）概念开发成本是房地产开发企业会计核算的重要组成部分，反映了房地产开发企业在项目开发过程中所耗费的全部物化劳动和活劳动，即各开发项目应负担的各项费用。2021/10/10星期日11第二节开发成本的核算一、开发成本及构成开发成本是考核房地产开发企业工作质量的综合指标，是制定开发产品销售价的基础，从而确定开发产品的价格。

（二）构成开发产品成本按其用途，可分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本。2021/10/10星期日12二、成本核算对象房地产开发企业的成本核算与施工企业成本核算密切相关，因此，两者在成本核算时其成本核算对象也比较相似：房地产开发企业的成本核算对象：1、单项开发项目2、群体开发项目3、按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象2021/10/10星期日13三、开发成本项目构成：

房地产开发企业产品主要包括下列六项

成本项目：土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费用2021/10/10星期日14第二节开发成本的核算四、账户设置及业务举例主要设置两个成本类账户：1、“开发成本”2、“开发间接费用”2021/10/10星期日15第二节开发成本的核算四、账户设置及业务举例1、归集确定开发成本：借：开发成本/开发间接费用

贷：银行存款/累计折旧等2、结转分配间接费用：借：开发成本

贷：开发间接费用

业务举例：见教材

2021/10/10星期日16第三节开发产品的核算一、开发产品

开发产品指房地产开发企业已经完成全部开发建筑过程，并经验收合格，符合国家建筑标准和设计要求，可以按照合同规定的条件移交给购货单位，或者可以作为商品对外销售、转让、代销、出租的产品。2021/10/10星期日17二、开发产品的种类

开发产品的种类1、开发土地2、开发建设房屋3、开发建设配套设施4、代建工程2021/10/10星期日181、开发土地为有偿转让或出租而开发的商品性建设场地为建商品房、经营房、周转房而开发的自用建设场地开发土地主要包括：2021/10/10星期日192、开发建设房屋房屋开发按其用途可分为：

接受其他单位委托代为开发建设的代建房。为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房；为出租经营而开发的经营房；为对外销售而开发的商品房；2021/10/10星期日203、开发建设的配套设施

配套设施开发指房地产开发企业根据城市建设或项目建设规划要求，为满足居住的需要而与开发项目配套的各种服务性设施建设。主要包括以下两部分内容：2021/10/10星期日213、开发建设的配套设施开发小区内不能有偿转让的公共配套设施项目，如水塔、锅炉房、幼儿园、派出所、物业楼等开发小区内可以有偿转让的城市规划中规定的大型配套设施项目，如银行、商店、诊所用房等房地产开发企业开发的配套设施包括：2021/10/10星期日224、代建工程

代建工程指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各项工程，或参加委托单位招标，经过投标中标后承建的开发项目。主要包括：建设场地、房屋和市政工程。如：城市道路、园林绿化、基础设施等。2021/10/10星期日23第三节开发产品的核算三、账务处理1、账户设置——“开发产品”2、核算：（1）开发产品增加时——借：开发产品

贷：开发成本2021/10/10星期日24第三节开发产品的核算

三、账务处理（2）开发产品减少时，依据产品种类不同、减少原因不同，分别进行会计处理：借：主营业务成本/投资性房地产/

固定资产/周转房

贷：开发产品业务举例：见教材2021/10/10星期日25第三节开发产品的核算四、周转房的核算周转房指房地产开发企业用于安置拆迁居民周转使用，产权归本企业所有的房屋。1、开发专门为安置拆迁居民周转使用的房屋；2、企业开发完成的商品房，在尚未销售前用于安置拆迁居民周转使用的部分；3、搭建的用于安置拆迁居民周转使用的临时简易房屋。周转房主要包括：2021/10/10星期日26第三节开发产品的核算四、周转房的核算核算内容包括：周转房增加核算周转房摊销核算周转房减少核算账户设置：“周转房”总账，下设，周转房——在用周转房周转房——周转房摊销

其他业务成本——商品房销售成本

2021/10/10星期日27第三节开发产品的核算四、周转房的核算1、周转房增加的核算：

借：周转房——在用周转房

贷：开发产品——房屋2、周转房减少的核算：借：其他业务成本周转房——周转房摊销

贷：周转房——在用周转房

2021/10/10星期日28第三节开发产品的核算四、周转房3、周转房的摊销——采用平均年限法设置“周转房——周转房摊销”、“开发成本”、“开发间接费用”账户进行摊销核算：

借：开发成本/开发间接费用

贷：周转房——周转房摊销

2021/10/10星期日29第四节营业收入与税金的核算一、主营业务收入的确认（一）含义房地产开发企业的主营业务收入指企业在土地开发、房屋开发、配套设施开发以及代建工程等主要开发经营过程中实现的土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入和代建工程结算收入等。2021/10/10星期日30第四节营业收入与税金的核算一、主营业务收入的确认（二）收入确认的基本条件

1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方；2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；3、与交易相关的经济利益能够流入企业；4、相关的收入和成本能够可靠地计量。2021/10/10星期日31第四节营业收入与税金的核算二、其他业务收入

房地产开发企业其他业务收入指企业主营业务以外的其他业务实现的收入；例如：商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入等。2021/10/10星期日32第四节营业收入与税金的核算三、会计核算账户设置——1、“主营业务收入”2、“主营业务成本”3、“其他业务收入”4、“其他业务成本”2021/10/10星期日33第四节营业收入与税金的核算三、会计核算借：银行存款/预收账款/应收账款贷：主营业务收入/其他业务收入借：主营业务成本/其他业务成本

贷：开发产品等2021/10/10星期日34第四节营业收入与税金的核算四、税金的核算思考：

制造业企业销售产品应纳税种？房地产开发企业——

土地增值税2021/10/10星期日35土地增值税土地增值税是对土地增值额苛税，其实质是对土地收益或地租苛税。土地增值税具有所得税的特性。2021/10/10星期日36土地增值税土地增值税的计算——1、土地增值税应纳税额=土地增值额X适用税率2、土地增值额=出售房地产总收入—扣除项目金额2021/10/10星期日37土地增值税

3、出售房地产总收入——

指转让国有土地使用权，房屋、建筑物及其附着物时，取得的全部收入。4、扣除项目金额——

（1）取得土地使用权所支付的价款；

（2）开发土地的成本费用；

（3）与商品房建设的配套设施的成本费用；

（4）转让房地产的有关税费。如

城建税、印花税、教育费附加等。2021/10/10星期日38土地增值税

5、适用税率——四级超额累进税率（1）增值额未超过扣除金额50%的部分，其税率为30%；

（2）增值额超过扣除金额50%，但未超过100%的部分，其税率为40%；

（3）增值额超过扣除金额100%，但未超过200%的部分，其税率为50%；（4）增值额超过扣除金额200%的部分，其税率为60%。

2021/10/10星期日39土地增值税可以表示为：

G=

（1）0<G<50%，税率=30%；（2）50%<G<100%，税率=40%；

（3）100%<G<200%，税率=50%；（4）200%<G，税率=60%。

土地增值额扣除项目金额2021/10/10星期日40土地增值税土地增值税的计算——1.土地增值税应纳税额=土地增值额X适用税率2.土地增值额=出售房地产总收入—扣除项目金额3.出售房地产总收入、扣除项目金