房地产策划师基础知识

房地产策划师基础知识第一部分职业道德和房地产策划基本知识职业道德基本知识房地产策划师职业道德及职业守则一、房产策划师职业道德的概念在房地产策划师这个职业逐渐走上正轨的过程中，从业是面临的最大挑战不只是能力问题，更是一个道德风险问题。房地产策划师职业道德是社会道德意识形态的重要组成部分之一，是社会为了调整房地产策划师之间以及房地产策划师及顾客及社会之间的关系，要求房地产策划师应遵循的行为准则。房地产策划师职业道德是指其从业人员道德行为和道德关系普片规律的反映，是当代社会对房地产策划师职业行为基本要求的概括，是房地产策划师职业的社会关系在道德生活中的体现。房地产策划师职业道德包括两方面，第一以为人民服务为核心，第二遵循房地产策划职业道德标准。二、房地产策划师职业道德规范大力倡导爱岗敬业、诚实守信、办事公道、服务群众、奉献社会的职业道德。同时也是所有行业都应当遵循的公共性的职业道德准则。三、房地产策划师职业守则遵纪守法，尊重知识产权；忠诚敬业，恪尽职守；公正诚信，杜绝欺诈。第二节房地产策划师职业素养一、房地产策划师职业的基本知识结构1、企业策划知识2、房地产经济知识3、市场营销知识4、项目管理知识5、城市规划及建筑设计知识6、人文基础知识7、房地产政策及法规知识1）及房地产行业相关的基本政策及法规，如劳动法、合同法、城市规划法、金融法规等；2）是房地产行业的基本政策及法规，如土地管理法、城市房地产管理法、土地出让条例、房地产开发建设基本法规等；8、房地产策划基础知识及专业能力1）房地产策划基础知识包括：房地产开发知识、城市规划知识、房地产策划知识、房地产项目规划设计知识、房地产投融资知识、房地产市场营销知识、房地产物业管理知识等2）房地产策划专业能力包括：房地产市场调研及定位、房地产投资策划、房地产营销策划、房地产售后服务和物业管理等；二、房地产策划师的职业能力1、掌握全局的能力2、充分的实战经验3、出色的创新能力4、敏锐的洞察能力5、较强的合作能力三、房地产策划师的职业素质1、对民族传统文化和人文精神有普遍的认识2、对当代国际精神、流行文化、生活形态有较为深入的认识3、对特定区域、特定城市的历史文脉、城市精神、价值取向和民众的生活习惯有着系统而深刻的认识4、对民族以及世界的建筑历史、建筑文化、建筑思潮有着较全面的了解5、对各种营销理论、文官经济理论有着系统而深刻的认识6、深谙各种广告、品牌传播理论的精髓，熟练运用宣传造势手法，同时具有较强的驾驭语言的能力7、对艺术和美的想象力和领悟能力以及沟通和执行的能力8、对设计的技术处理和建筑施工有一定的认识房地产策划基础知识第一节房地产开发一、房地产开发的概念生产者和经营者为了实现一定的经济目的，通过多种资源的组合利用而为人类提供入住空间，并改变人类居住环境的一种活动。分为土地开发和房产开发两个连续过程。二、相关概念房产：房屋财产，即指在法律关系上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可进行出租、出售或者由所有者自用或作其他用途的房屋。地产：不同于自然形态的土地，指有明确的权属关系，可以由所有者、经营者和使用者进行土地开发、土地经营，并能够带来相应经济收益的建设用地。房地产：房产和地产的总称，也是一切社会、经济和生活活动的载体。房地产业：归属于第三产业，是以土地和建筑物为经营对象，从事房屋开发建设、经营、管理以及维修、装饰服务的多种经济活动为一体的综合性产业。我国城市建设方针：统一规划、统一开发、统一建设、统一管理。国土开发：对国土资源的开发、利用、治理和保护，以求最大限度的发挥国家自然资源的经济效益和社会效益。城市开发：也称城市建设综合开发，这是一种地区性开发，以寻求一个城市范围内最佳经济效益和社会效益，即谋求规模效益。房地产综合开发：城市土地和房屋的规划、设计、开发、建设和经营是综合性的，兼有生产和流通两个领域的经济活动。（及单项开发对应）三、房地产开发的类型按开发区域性质分：新区开发、旧区再造；按开发规模分：单项开发、成片开发；按开发对象分：土地开发、房屋开发、综合开发；按开发统一性、配套性程度：单项开发、综合开发。四、七通一平：供水、排水、供电、供热、供气、电信、道路畅通、场地平整。五、房地产开发形式：新区开发及旧城改建；外延型开发和内涵型开发。六、房地产开发特点：综合性（本质特征）长期性时序性地域性风险性七、房地产开发策划内容：开发区位和地段的分析及选择；开发内容的分析及选择；开发时机和开发进度的分许及选择；开发合作方式的分析及选择；项目融资方式的分析及选择；开发完成后产品推广方式的分析及选择。八、房地产开发程序：项目立项（投资机会研究、申领项目选址意见书及项目立项批文、申请定点、申请购置土地，办理土地产权手续、申领规划红线图，规划设计条件通知书等、编制规划设计总图、申领建设用地规划许可证。进行投资机会研究首先是对投资地区和投资环境进行研究、分析；可行性研究报告的报批工作是将可行性研究报告上报至政府主管部门及贷款银行，由其进行项目评估和对可行性研究报告进行评估，项目评估的投资估算精度为±10％）项目前期准备阶段（选择勘察队伍和设计单位、申领建设工程规划许可证和施工证，开发商申领而非施工单位申领、申领拆迁房屋许可证、做好“七通一平”共组、选择承包单位、选择监理单位），项目建设阶段（组织承包商进场、加强开发项目工程管理及控制、申领商品房预售许可证、项目竣工验收），项目销售及售后服务阶段（办理竣工后的产权登记手续、申领商品房销售许可证、及物业公司签订物业委托管理合同、提交相关资料、及用户签订商品房销售合同或租赁合同、做好物业管理工作）。拆迁安置是一项政策性很强的工作，其依据是国务院颁发的《城市房屋拆迁管理条例》《国家征收补偿条例》建设部发布的《城市房屋拆迁单位管理规定》房屋拆迁一般有三种方式：一是政府组织统一拆迁，由政府统一组织或选择有拆迁资质的单位，对拆迁范围内的房屋统一拆除，对被拆迁人统一补偿和安置；二是拆迁人自行拆迁，对被拆迁人进行拆迁补偿和安置；三是拆迁人委托具有房屋拆迁资质的单位进行拆迁，受委托单位完成拆迁的全过程，并收取相应的费用；九、物业管理内容：治安消防服务环境卫生管理服务维修和保养服务绿化养护服务家居服务第二节城市规划一、城市规划的定义：人类为了在城市的发展中维持公共活动的空间秩序而做的未来空间安排的意志，是人居环境各层面上的、以城市层次为主导工作对象的空间规划。二、城市规划的原则：人工环境及自然环境相和谐的原则；历史环境及未来环境相和谐的原则；城市环境中各社会集团之间社会生活相和谐的原则；三、城市规划的内容：依据城市的经济社会发展目标和环境保护的要求，根据区域规划等上层次的空间规划要求，在充分研究市场的自然、经济、社会和技术发展条件的基础上，制定城市发展战略，预测城市发展规模，选择城市用地的布局和发展方向，按照工业技术和环境的要求，综合安排城市各项工程设施，并提出近期控制引导措施。四、城市规划的特点：城市规划是综合性的工作；城市规划是法制性、政策性很强的工作；城市规划具有地方性；城市规划是长期性和经常性的工作城市规划具有实践性。五、城市规划的调查研究工作一般有现场踏勘、基础资料收集及整理、分析研究三个方面。分析研究是调查研究工作的关键。六、工程勘察及设计勘察过程：资料分析（1：5000）/初步勘察（1：2000）/详细勘察（1：1000）/施工勘察（不一定做）勘察工作内容：地形测量/工程勘察/地下水地表水的勘探/气象调查设计过程：初步设计/技术设计/施工图设计设计工作具体内容：总体设计/单体设计/建筑构造设计/抗震设防七、城市规划分层面：城市发展战略建设控制引导八、城市限总体规划期限一般为20，近期建设规划期限一般为5。九、城市规划调整：城市规划局部调整由城市人民政府做出，并报同级人民代表大会常委委员会和原批准机关备案。十、城市规划的任务：1、在计划经济体制下，城市规划的任务是根据已有的国民经济计划和城市既定的社会经济发展战略，确定城市的性质和规模，落实过敏经济计划项目，进行各项建设投资的综合部署和全面安排；2、市场经济体质下城市规划的本质是合理地、有效地和公正地创造有序的城市生活空间环境。3、现阶段城市规划的基本任务是保护和修复人居环境，尤其是城乡空间环境的生态系统，为城乡经济、社会和文化协调、稳定持续地发展服务，创造城市居民安全、健康、舒适的空间环境和公正的社会环境。第三节房地产策划一、房地产策划的概念：在房地产项目投资、开发营销中运用科学规范的策划行为，根据房地产项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策划手段，按一定的程序对房地产开发项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产策划文本作为活动结果的活动。包括房地产项目的前期策划和房地产项目的后期策划两部分。二、房地产前期策划：前期策划包括市场策划、投资策划和设计策划三部分。三、房地产市场策划房地产市场策划是指房地产策划师依据项目发展的总体需要，从房地产市场的角度出发，对项目进行内外部经济环境调研，进行房地产市场分析及研究，找出项目的市场空白点，最后进行房地产项目定位的创总行过程。其内容包括：房地产项目的市场调查和研究；房地产项目市场分析；房地产项目消费者、竞争者研究；房地产项目市场细分策划；房地产项目市场定位策划。四、投资策划内容包括房地产投资策划是指房地产项目在房地产市场调研和预测的基础上，以投资效益为中心，从机会选择、项目构思到正式立项等一系列的策划工作，是以获取具体的投资方案为目的的创造性活动房地产项目投资环境的评价及分析；房地产项目的投资时机的分析及选择；房地产项目投资区位的分析及选择；房地产项目投资内容的分析及选择；房地产项目投资模式及开发模式的选择；房地产项目投资的经济分析及评价。五、房地产设计策划房地产设计策划也称产品策划，是指房地产策划师、设计师及建筑师依据城市规划的总体要求，从建筑角度出发，在房地产市场策划的前提下，对房地产项目设计进行设想和构思，为建筑师进行项目设计时提供指导性意见，以便进行项目规划设计和建筑设计的过程。房地产设计策划的具体内容有：房地产项目的概念设计；房地产项目设计的内容和规模策划；房地产项目设计的环境策划；房地产项目的功能和空间规划；房地产项目设计的户型策划。六、房地产后期策划房地产项目的后期策划包括销售策划、广告策划、形象（品牌）策划和物业管理策划四部分。七、房地产销售策划房地产销售策划是指房地产策划师为了实现项目或楼盘的销售目标，对楼盘的销售计划、价格、推广、促销等一系列工作进行有意识的整合，使楼盘按规范的操作手段进行，从而实现项目或楼盘的总体目标的一种创意活动，内容包括：房地产项目的销售计划及周期；目标客户群分析及定位；房地产项目定价策划；房地产项目推广策划；房地产公关活动策划；房地产项目销售费用及推广效果。八、房地产广告策划房地产广告策划是在广泛调研的基础上，对房地产市场和个案进行分析，以确定广告活动的策略和广告实施计划，力求广告进程的合理化和广告效果的最大化。内容包括房地产广告策划流程；房地产广告目标确定；房地产广告主题及表现；房地产广告媒体选择及运用；房地产广告设计及创意；房地产广告预算及安排；房地产广告效果及反馈。九、房地产形象（品牌）策划。项目形象或者说楼盘形象是指楼盘的文化、物质形态，是指项目在人们心中形成的总体评价和印象。内容包括房地产文化定位；房地产形象定位；楼盘命名策划；楼盘形象设计；楼盘形象包装；房地产品牌策划。十、物业管理策划物业管理策划是指对开发项目的物业管理活动所进行的前瞻性筹划和安排，是解决项目保值增值的主要途径，内容包括物业管理公司的选择；物业管理方案的选择；物业管理介入的时机；物业管理合同和制度的制定；物业管理的品牌战略。十一、房地产策划的本质：市场性、地域性、前瞻性、系统性、创新性、操作性、效益性。十二、房地产项目策划的地位：房地产策划在知识经济时代属于智力型产业，能为企业创造社会价值和经济价值；房地产策划在策划、咨询领域中处于领先、主导地位；房地产策划在房地产企业充当智囊团、思想库，是企业决策者的亲密助手；房地产策划在房地产开发项目中自始至终贯穿在一起，为项目成功开发保驾护航；十三、房地产策划的作用：能使企业决策准确，避免项目运作出现偏差；能使房地产开发项目增强竞争能力，使其稳操胜券，立于不败之地；增强企业管理创新能力；能够有效地整合房地产项目资源，使之形成一种前所未有的优势；提升楼盘价值和附加值；能够为企业提供相关专业的职能服务。十四、房地产策划原则：独创原则、定位原则、整合原则、人文原则、全局原则、可行原则、创新原则、应变原则。十五、房地产策划模式：战略策划：定义：在宏观市场上把握房地产策划的具体模式，为企业发展或项目开发设计总谱，并帮助企业从全局需要出发，有效整合这些专业性操作，使其在统一的平台上协调一致的实现总目标。原则：创新原则，三性原则（唯一性、权威性、排他性），系统化运作原则，多兵种联合作战原则，背景分析原则，核心优势原则，思路开放原则，市场定位原则，审时度势原则，战略至上原则，量身度造原则（因时、因地、因人制宜），“中医诊断”原则，预留管线原则，文化把握原则。方法/流程：大势把握出思路；理念创新出定位；策略设计出方案；资源整合出平台；动态顾问出监理。优点：战略策划模式对宏观大势的把握能使项目定位准确，找到项目最合适的发展思路；能够有效的协调各专业公司围绕项目的总目标进行操作，并从全局出发实现项目的总体目标；战略策划模式由于是从宏观战略的高度来策划项目，最适宜大盘操作。全程策划：定义：对房地产项目进行全过程的策划，使项目的开发价值提升到最理想位置。内容：市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植。特点：适宜中小项目的操作，各方面比较容易策划到位。品牌策划：定义：对房地产品牌的内涵进行挖掘、发现和推广，使商品房赢得人们的信赖，创造新的生活方式和新的需求。内容/流程：以建立品牌为中心；品牌策划就是建立一流的品质和一流的推广；品牌策划中附加值的推广要有侧重点；品牌策划四个阶段——人工造雨、筑池蓄水、开闸泄流、持续蓄水；品牌策划五种推广方法——筑巢引凤、盆景示范、借花献佛、马良神笔、巨量广告；品牌策划六个工程——软性推广工程、公关活动工程、卖场包装工程、口碑工程、公关危机工程。特点：对内外品质稍差的项目效果很好，通过快速推广赢得人们的认同，但也不能忘了打造品牌的品质，最终赢得客户信赖的还是真正的品质。流程：确定品牌内涵、寻求品牌支撑、品牌推广、品牌提升。产品策划：定义：对房地产及住宅产品进行需求调研、定位、设计、营销以及物业管理等内容进行谋划和运筹，以适应人们对房地产产品不断变化、提高的要求。内容：产品策划的重点——一切围绕顾客需求来策划产品，注重产品的舒适性及艺术性；内容——产品调研、产品定位、产品设计、产品工艺、产品营销。特点：适用性广泛，只要对产品机会分析的对、产品目标市场准确、产品设计到位、产品营销手段新颖，加上策划人有强烈的穿心专业精神和较高的专业素质，运用得当都会得到成功。十六：房地产策划的历史阶段：单项策划：运用各种单项技术手段进行策划，并对某种技术手段深入开展、规范操作，取得良好的效果。代表项目碧桂园、文昌广场、天河城广场。（——综合策划：各项目根据自己的情况，以主题策划为主线，综合运用市场、投资、广告、营销等各种技术手段，使销售达到理想效果。代表项目锦城花园、广州碧桂园、丽江花园。（）复合策划：狭义地产及泛地产相复合，即房地产策划除了在房地产领域综合运用各种技术手段外还可以运用房地产领域以外的其他手段。代表项目广州奥林匹克花园。（）整合策划：以客户的市场需求和潜在需求为中心，整合各种产业、理念、智力和手段，使推出的楼盘升级换代，在激烈的市场竞争中脱颖而出，赢得消费者青睐。代表项目星河湾。（2001.5-今）创意策划：在整个房地产产业链的各个环节中都投入大量创意因素，从理念、策划、规划、设计建造，到营销和物业管理各个环节都要有创意，形成整个产业链各个环节的创意整合，提升产品的品牌效应和无形资产，使房地产创意开发项目成功推向市场。代表项目华远企业号、中信慧坊、创智天地。十七、房地产项目的规划原则：以人为本符合项目定位考虑物业管理方便考虑项目营销方便考虑中国传统建筑景观学说的基本禁忌。十八、房地产策划的程序：房地产策划程序就是要以意向房地产策划工作为核心，从头到位应该做哪些工作，应当先做什么后做什么。按照严谨的策划程序开展工作，可以使策划工作有计划性，避免不必要的反复和浪费，提高策划工作的效率；可以使策划工作规范化、精细化，保证策划质量。项目洽谈阶段组建机构阶段项目调研阶段项目研讨阶段提交报告阶段实施方案阶段第四节房地产项目规划及设计一、房地产规划审批内容和程序：选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，“一书两证”制度。选址意见书：选址意见书是指建设项目（主要指新建大中型工业及民用项目）在立项过程中，城市规划行政主管部门对提出的关于建设项目选择具体用地地址的批复意见等具有法律效力的文件。选址意见书包括建设项目的基本情况、建设项目选址的依据。建设用地规划许可证：由建设单位或个人提出建设用地申请，城市规划行政主管部门审查批准的建设用地位置、面积、界限的法律凭证。审批步骤为现场踏勘；征求意见；提供设计条件；审查总平面图及用地面积；核发建设用地规划许可证。建设用地工程许可证：由城市规划行政主管部门核发，用于确认建设工程是否符合城市规划要求的法律凭证。申请步骤为建设工程规划许可证申请；初步审查；核发规划设计要点意见书；方案审查；核发建设工程规划许可证。二、地形图：房地产开发项目及工程勘察、设计将地表面上的各种地形沿铅垂线方向投影到水平面上，按一定比例尺缩小绘制成图，称之为地形图。三、城市土地使用分类：居住用地公共活动中心用地工业用地仓储用地市政公用设施用地绿地。四、房地产项目规划设计的概念：房地产开发项目的建筑设计及规划设计，是根据开发项目的具体情况和开发设想，综合协调城市规划行政主管部门、各有关部门以及配套单位的意见和要求，根据政策法规、基地可行性调研和市场调查资料，在经济效益、社会效益和环境效益统一的前提下，拟定项目开发的规划设计要求，然后进行设计招标，选出最优同时又是比较经济的方案，并在进一步优化后付诸实施。五、房地产项目规划设计的原则：坚持以人为本；规划设计必须符合项目定位；规划设计应考虑将来物业管理方便；规划设计应考虑将来物业管理方便；规划设计应考虑中国传统建筑景观学说和基本禁忌。六、规划设计的基本内容土地使用、用地边界及面积环境容量：建筑容积率、建筑密度；人口密度；绿地率城市设计建筑空间、功能及经济性基地停车车位、总体布置、出入口七、相关指标计算环境容量：人口净密度=住宅区总人口/住宅区建筑总用地；人均住宅区用地=住宅区总用地/住宅区总人口；住宅区建筑密度=住宅区总建筑基底面积/住宅区总用地面积；住宅区容积率=住宅区总建筑面积/住宅区总用地面积；低密度住宅容积率在1以下；建筑控制有建筑高度、建筑后退、建筑间距等三个方面。八、住宅设计需考虑问题：功能定位：个性化；为中产一族服务；主力户型；别墅，容积率一般在0.4左右；高层住宅；多层住宅；小户型；建筑风水；酒店式公寓；老龄化问题。建筑风格及造型建筑风格和造型注意避免跟风、跟潮；注意整体规划；注意合理变换形体；注意整体造型；注意合理运用色彩。户型设计住宅设计卧室厨房卫生间起居室书房储藏室车库九、住宅配套及环境设计：住宅配套：公共建筑、公建配置千人指标（办理建设工程规划许可证前以前向住宅发展局交纳市政公建配套费，按住宅面积以370元/平方米，其中市政为210元/平方米，公建为120元/平方米，商业网点为40元/平方米）居住区市政配套：了解居住区内主干道及市政道路的接口，必须符合地区性结构规划要求，包括交通安全设施，需要征得交通主管部门的批准；了解基地雨污水纳入泄水系统的情况，及市政管理部门协商一致；了解供水源情况，及自来水公司协商一致；了解基地附近城市煤气情况，及煤气公司协商一致；了解居住区内垃圾收集处理方式，需取得环卫部门同意。环境设计居住区内绿地总指标根据居民区三级规模确定，组团人均绿地面积不小于0.5平方，小区绿地面积不小于1平方，居住区人均绿地不小于1.5平方，旧区改造项目可酌情降低，但不得低于上述指标的50%。从节约用地考虑，采用“大集中，小分散”的规划方式居住区公建设施的配置以居住区人口规模为依据，一般以千人指标计算，主要依据是满足居民物质生活和精神生活两方面的需要，以及公建设施项目建成后的经营管理，千人指标是居住区三级公建配置的依据。住宅最关键的就是要安全、舒适、环保，必须遵循“重环境、师法自然、资源共享、发扬文化、一人为本”这五大原则。十、居住项目规划设计具体内容用地规模及配置设施及布局交通道路建筑控制城市设计建筑空间景观及形象第五节房地产项目投资和融资一、房地产项目投资：以资金作为资本，购建房地产物业，力图谋取未来收益的经济行为。二、房地产投资特性：前期工作十分重要；增值及保值；替换性；法规约束及保护；金融的作用。二、房地产项目投资的内容：土地使用权的获取（有偿出让土地使用权：协议出让、招标、拍卖、挂牌；转让土地使用权；出租土地使用权；土地入股参加联建联营；无偿：行政划拨）。三、房地产项目融资：以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动，其基本特征是具有偿还性；四、房地产融资特点：融资规模大；偿还期较长；房地产资金缺乏流动性。五、房地产项目投资对象：土地房地产类、住宅房地产类、商业房地产类、工业房地产类；旅游房地产类、综合房地产类。土地房地产投资特性：最基本的投资形式；易受政府政策制约；土地投资简单灵活；投资获利最为明显。住宅房地产投资特性：住宅需求量最大；住宅在于居住、保值增值；住宅投资风险较小；住宅的样式丰富多样；住宅是房地产开发的主流。商业房地产投资特性：开发模式专业化；开发金融产品化；顾问机构专业参及；招商先于规划设计。工业房地产投资特性：有稳定的投资收益率；以工业园区引进企业；目标侧重“微型工业”。旅游房地产投资特性：投资和消费的双重性；功能上的娱乐性和休闲性；消费档次高；消费的可存储性和期权消费。综合房地产特性：整体协同性；功能复合性；使用均衡性；空间连续性；交通平衡性；环境艺术性。综合房地产投资特性：投资大但收益高；独特的风格设计；社会各界的广泛支持；科学的综合管理；良好的功能互补。六、房地产开发项目融资的基本要求：房地产融资过程中，研究、分析和评价影响融资的各种因素，力求达到房地产开发融资的综合效益最佳的目的。基本要求如下：确定合理的融资规模；正确选择融资的渠道和方式，降低融资成本；统筹考虑房地产开发的投资及融资，提高房地产开发企业的资金使用效益；按规定建立资本金制度；优化房地产开发的资金结构。七、房地产开发项目融资的资金来源：自由资金、银行贷款、证券化资金（发行债券、发行股票）、争取外单位投资、外资、垫资、预售款、合作开发。八、房地产开发项目融资的决策概念：房地产开发企业财务管理部门在企业融资目标的总体要求下，从若干个可以选择的融资方案中选择令人满意的方案的过程。内容：欲筹集资金的币种、数额；融资流量，即及房地产开发企业资金投入和资金偿还要求相适应的不同时间内筹集资金和偿还资金的数量；资金的来源构成，即各种融资方式所筹集的资金占总融资额的比重；融资风险分析及风险管理措施；融资成本预算；融资方法，即对直接融资或委托融资做出选择；明确融资的权利责任关系，安排融资工作各阶段的先后顺序，以及各阶段的具体目标、任务、时间、地点和责任人；九、房地产融资方案的选择方法：比较分析法，即对各个可行的房地产开发项目融资方案的安全性、经济性和可行性用分级评价的方式进行比较。第六节房地产市场营销一、市场的含义：狭义市场是指某一特定商品进行交易的买主和卖主的集合。广义市场是指一切交换关系的总和。营销学中市场是指那些具有特定的需求或欲望，而且愿意并能够通过交换来满足这种需要或欲望的全部潜在顾客的集合。二、市场营销：狭义：引导产品及劳务从生产者流向消费者或用户的企业活动（狭义）；广义：个人或集体通过创造、提供出售，并同别人交换产品和价值，以获得其所需所欲之物的一种社会和管理过程。三、市场营销观念的演变：生产观念阶段（生产导向）、产品导向阶段（产品功能）、推销观念阶段、以消费者为中心的营销观念阶段（4PS产品、价格、促销、渠道；6PS政治权利、公共关系；4C消费者的欲望和需求、消费者欲望和需求的满足成本、购买的方便性、沟通）；社会营销观念阶段。四、市场营销的宏观方面：市场营销的组织；消费者需求特征的分析；市场细分及目标市场的选择；市场竞争策略的制定。五、市场营销的微观方面：产品策略价格策略分销渠道策略促销策略。六、房地产营销的概念：房地产企业以了解、满足和创造顾客需求为中心，以实现企业经营目标为目的，对企业全部经营活动所进行的管理过程。包括市场调研、市场细分、目标市场选择、产品开发、楼盘命名、产品定价、分销渠道选择、促销和物业管理等一系列活动。七、房地产营销的要点：以顾客需求为导向的活动；是一种创造性活动；是一个系统的管理过程；要兼顾社会利益。八、房地产市场营销的特征：复杂性风险性差异性协同性九、房地产营销的作用：有助于提高房地产开发企业的营销素质和竞争力；有利于房地产市场的发育和完善；有利于消费者需求的满足；有利于房地产和国民经济的发展。十、房地产营销过程：分析市场机会；选择目标市场；确定市场营销组合；拟定市场营销计划；执行和控制市场营销计划。第七节房地产项目的物业管理一、物业的特征：固定性；耐久性（居住用地70；工业用地50；教育、科技、文化、卫生、体育用地50；商业、旅游、娱乐用地40；综合或者其他用地50。）；多样性；权益性。二、物业管理的概念：业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。三、物业管理的特性：物业管理作为第三产业中的一种服务型行业，寓管理、经营于服务之中，其管理对象是物业，服务对象是业主或物业使用人。“服务”是物业管理的基本属性。其特征如下：覆盖面广；综合性及服务性强；专业性强；业主处于主导地位；物业管理及社区管理相结合。（社会化、专业化、市场化、企业化）四、物业管理的主要内容：物业的接管验收；物业管理方案和管理制度的制定；客户服务管理；房屋建筑及附属设施设备的维修养护管理服务；安全管理服务；环境保洁及绿化美化管理；综合经营服务。五、物业管理的主要环节：物业管理的早期介入；前期物业管理；用户入住；日常管理。六、物业管理的过程：签订物业管理服务合同；验收接管物业；履行物业服务合同、合同终止。七、物业管理基本原则：业主至上、统一管理、经济合理、专业化高效、权责明确、超前管理、公平竞争、权利界定。第二部分相关法律法规知识第三章劳动法和合同法知识第一节劳动法知识一、劳动法概述，《中华人民共和国劳动法》于19951月1日起生效。二、劳动合同可以约定试用期，试用期最长不得超过6个月，劳动合同依法订立即具有法律约束力。无效的劳动合同从订立的时候起就没有法律约束力，劳动合同的无效，由劳动争议仲裁委员会或者人民法院确认。三、国家实行最低工资保障制度。员工最低的具体标准由省、自治区、直辖市人民政府规定，报国务院备案；用人单位支付给劳动者的工资不得低于当地最低工资标准。第二节合同法知识一、缔约过失责任，缔约过失的损害者赔偿范围为信赖利益的损失。二、行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后被代理人名义订立合同，相关人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。三、法定代表人、负责人超越权限订立合同，除相关人知道或者应当知道超越权限的以外，该代表行为有效。四、有下列情形之一的，合同无效：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益3、以合法形式掩盖非法目的4、损害社会公共利益5、违反法律、行政法规的强制性规定五、具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一之内没有行使撤销权的。（没行使的，撤销权消失）第四章房地产管理办法和城市规划法知识第一节房地产管理法知识一、国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高限按下列用途确定：居住用地70；工业用地50；教育、科技、文化、卫生、体育用地50；商业、旅游、娱乐用地40；综合或者其他用地50。这是法定的最高限，任何土地使用权出让合同都必须照此办理。二、房地产交易是指以转移房地产的财产权控制为对价的交换行为。《城市房地产管理法》第二条规定：“本法所称的房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。”三、房地产市场价格评估的基准价格有三种：1、基准地价2、标定地价3、房屋重置价格第五章土地管理法和土地出让、转让制度知识第一节房地产管理法知识一、土地所有权和使用权争议的处理土地所有权和使用权的争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。当事人对有关人民政府处理不服的，可以在接到处理通知之日起30日内，向人民法院起诉。二、根据国民经济和社会发展状况，土地等级每6调整1次。三、国家实行占用耕地补偿制度，非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦及所占用耕地的数量和质量相当的耕地。四、各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的80%以上。五、禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地，1以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续2未使用的，经元批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。六、任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外。这里的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。七、临时使用土地期限一般不超过2。第二节土地使用权出让、转让制度知识一、土地使用权出让的法律特性1、财产性2、平等性3、期限性4、出让人的单一性和受让人的广泛性二、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四