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房地产相关学问

土地及综合类一、

、土地用处包括哪些种类？1

土地用处分为农用地、建立用地和未用地。

农用地是指干脆用于农业消费的土地，包括耕地、林地、草地、农田水

利用地、养殖水面等；建立用地是指建立建筑物、构筑物的用地，包括城乡

住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施

用地等；未利用地是指农用地和建立用地以外的土地。

2、什么是集体土地？

集体土地是指农村集体全部的土地。

、对集体土运用权有何规定？3

农夫集体全部的土地的运用权不得出让、转让或者出租用于非农业

建立；但是，符合土地利用总体规划并依法获得建立用地的企业，因破

产、兼并等情形致使土运用权依法发生转移的除外。

、什么是行政划拨用地？4

县级以上人民政府依法批准，在土运用者缴纳补偿、安置等费用后

或者将土地运用权无偿交付给土地运用者运用。将该幅土地交付其运用，

5、什么是土地运用权出让？

是政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土运用权在确定限内

让及土地运用者运用，土地运用者向政府支付土地运用权出让金。

、各类用处的土地运用权出让最高限是多少？6

70居住用地：/

50工业用地：/

/50教化、科技、文化、卫生、体育用地：

50综合用地或者其他用地：/

40商业、旅游、消遣用地：/

20加油站、加气站用地：/页100共页0第二、开发及建立类

、什么是商品房预售？7

房地产开发企业将正在建立中的商品房预先出售给买受人，并由买

受人支付定金或者房价款的行为。

房地产预售容许证包含哪些内容？、8

预售容许证编号；开展商名称；工程名称；工程坐落地点；

土地运用权出让合同书号、地块编号；

房地产证编号、栋数；

批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间

数；

发证机关、有效证明；附注内容

、商品房预售须要具备哪些条件？9

预售人已获得房地产开发资质证书、营业执照；/

已获得土地使根据土地管理部门有关规定交付土地运用权出让金，/

用权证书；

持有建立工程规划容许证和建立工程施工容许证；/

以上，并已经确定25%投入开发建立的资金到达工程建立总投资的/

施工进度的开工交付日期；

七层以上主体工程预算投资总额的三七层以下到达主体工程封顶；/

分之二以上层数；

商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣/

工交付日期、预售总面积、交付运用后的物业管理等内容，并应当附商

品房预售总平面图、分层平面图。

、什么是商品房现售？10

房地产开发企业将开工验收合格的商品房出售给买受人，并

由买受人支付房价款的行为。

、房地产现售应具备哪些条件？11

获得房地产开发资质证书、营业执照；/

获得土地运用权证书；/页100共页0第

持有建立工程规划容许证和施工容许证；/

已通过开工验收；/

拆迁安置已经落实；/

供水、供电、供热、燃气、通讯等配套根底设施具备交付使/

用条件，其它配套根底和公共设施具备交付运用条件或者已确定

施工进度和交付日期；

物业管理方案已经落实。/

、房地产预售合同主要包括哪些内容？12

、当事人名称或者姓名和居处1

、商品房根本状况2

、商品房的销售方式3

、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间4

、交付运用条件及日期5

、装饰、设备标准6

、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套根底7

设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任

、公共配套建筑的产权归属8

、面积差异的处理方式9

、办理产权登记有关事宜10

、解决争议的方法11

、违约责任12

、13双方约定的其他事项

附件：

预售商品房工程及楼层平面图，并在平面图上标明预购人所

购商品房的；楼号、楼层、和房号的位置

、办理房地产按揭需缴纳哪些费用？13

‰计收，由公正处收3，按成交价的、买卖合同公正费〔自愿〕1

取

‰计收，由公正处收取3、按揭合同公正费，按揭款额的2页100共页0第

‰计收，由保险公司收取1、保险费、按本钱价的3

元，视贷款银行而定100、按揭手续费，一般为4

三、规划及设计类

“两书〞“五证〞、14

国有土地运用权证

建立用地规划容许证

建立工程规划容许证

建立工程施工容许证

商品房销售容许证

住宅质量保证书

住宅运用说明书

、房屋共有建筑面积包括哪些内容？15

共有建筑面积的内容包括：垃圾道、楼梯间、管道井、电梯、

变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以

及为整栋效劳公共用房和管理用房的建筑面积，以程度投影面积

计算，外墙以程度投影面积一半的建筑面积。

独立运用的地下室、车棚、车库、为多幢效劳的警卫室，管

理用房，作为人防工程的地下室内都不计入共有建筑面积。

、建筑面积16

每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水房屋各屋面积的总和。

平截面计算。建筑面积包括运用面积，扶植面积和构造面积三部分。

、运用面积17

住宅分户门内的卧房和起居室等净面积的总和。

、销售面积18

指商品房的建筑面积。

、套内建筑面积19

套内建筑由三部分组成：即套内运用面积、套内墙风光 积及阳台

建筑面积之和。

、套内运用面积20

共页0第页100

通常是指卧房、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、贮存室、壁柜等分户门内面积的总和。跃层住宅的户内楼梯按自然数的面积总和计入运用面积。不包含在构造面积内的烟囱、通风道、管道并均计入运用面积。

、套内墙风光 积21

建住宅各套之间的分隔墙，及公用建筑空间之间的分隔墙以及外

，公用墙体按程度投影面积的一半计入套内墙风光 积；墙〔包括山墙〕

非公用墙体程度投影面积全部计入套内墙风光 积；内墙面积安装厚度计入套内墙风光 积。

、阳台建筑面积23封闭阳台，按其外围程度投影面积计算建筑面积。挑阳台，按其底板程度投影面积的一半计算建筑面积。的一半计算建筑面积。〔含女儿墙墙风光 积〕按其净面积凹阳台，

半挑半凹阳台，挑出部分按其地板程度投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

、公用建筑面积24

单独具-全栋各套建筑面积之和-全栋建筑面积=公用建筑面积

备运用功能的独立空间〔地下车库、仓库、人防工程等〕

、公用建筑面积的分摊系数25

整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物各套内建筑面积之

和，算出公用建筑面积分摊系数。

、绿地率26

指居住区用地范围内各种绿地的总和及居住区用地的比率。

。25%，旧小区不小于30%通常新小区不低于

容积率

、27

在建筑用地范围内全部建筑物地面以上各层建筑面积之和及建

筑用地面积的比率。

、均价28

将各单位套房销售价格相加之后的和除以单位建筑面积的总和，页100共页0第

即得出每平方米的均价。

、基价29

商品房的销售价一经过核算而确定的每平方米商品房根本价格。

般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。

、起步价30

楼盘销售价格中的最低价格。

、预售价31

商品房预售合同中的专用术语，预售价不是正式价格。

、解困房32

特地修建用于解决特殊困难户的政府为解决本地市民住房困难，

拥挤住房的问题的住房。其特点是：适用、开发本钱低、减免部分费

特困户购置的解困专用价格在市场上比其它任何类住房要实惠。用，

房，除具有运用权外还拥有部分产权。

、安居房33

面对由国家支配贷款和地方自筹资金建立，国家为了推动房改，

平方米以下特困户提4特殊是为广袤中低收入家庭的非赢利性住房。

购置的住房具由政府补贴的非赢利性住房。供的销售价格低于本钱、

有运用权和部分产权。

、经济适用房34

具有经济带有很强政府行为的商品房，指具有社会保障性质的，

销售对象是广袤中住房面积相对适中，其房屋价格、适用性的特点。

这尖住房省去了很大部分的土地费用和其它一些政府低收入的家庭。

收取的费用，其本钱低于商品房。

、安康住宅35

社会上完全处于良好状态的住精神上、指能使居住者在身体上、

宅。应留意以下几个方面因素：

阳光。/

冬至日底屋住户必需不少于一小时满窗日照。/

通风。/页100共页0第空气对流效应良好，可以产生穿堂风。/

厨房和卫生间的空间。/

扩大面积，明厨、明卫设计。/

室外环境建立。/

除保持确定绿化外，还要防止噪声的污染，空气的污染。/

、绿色生态住宅36在以人为本的根底上，追求节水、节能、改造生态环境、削减污大系统：9染、延长建筑物寿命为目的人类志向居住地。以上。50%能源系统——防止多条动力管道入户，建筑节能水环境系统——包括排水系统、雨水搜集系统、景观用水系统、小区环保用水系统。气环境系统——室外空气质量到达二级标准。分贝。30分贝，晚上小于35声环境系统——白天小于

光环境系统——室内自然光以及居住区防止光污染。

20~40冬天到达热环境系统——保持人们正常生活对温度要求。

22~27度，夏天到达度。

景观文化功能休闲生活功能、绿化系统——到达生态环境功能、三者合一。废弃物管理处置系统——垃圾袋装化、分类装置。

材料〔可重复运用、可循环运用、可3K绿色建筑材料——供应。选择绿色装修材料：无毒、无害。再生运用〕住宅的层数划分应符合以下规定、37

1〕10m、低层住宅为一层至三层〔≤、多层住宅为四层至六层2

、小高层住宅为七层至九层3

、高层住宅为十层至三十层4

层高和净高标准、38

2.80M、住宅层高不应低于1

2.4M、卧房、起居室的净高不应低于2页100共页0第

，其余、利用坡屋顶内空间作卧房时，其部分净高不应低于3

部分不计入面积。，低于部分最地度高度不宜低于常见住宅平面类型、39、根本平面类型1

梯间式/

四户~楼梯平台干脆进分户门，一般每梯可支配二

每户有两个朝向，便于组织通风，户间少，较易组织、一梯两户A

户内交通，单元面宽较窄，拼接灵敏。这种形式适应地区较广。

楼梯运用率较高，每户都能有好朝向，但中间的一户、一梯三户B

常是单朝向，通风较难组织。这种形式在北方目前还较多运用。、一梯四户C楼梯运用率高，每户有可能争取到好的朝向，一般将

有些地区可布置成四个三户室布置在两侧。一室户布置在中间，单朝向的两室以上户。这种形式必定存在一些户通风不好。点式/

皆可采光、通风。四面临空，其特点是数户围绕一个楼梯布置，

分户灵敏，每户有可能获得两个朝向而有转角通风。外型处理也较

为自由，可丰富建筑群的艺术处理。建筑面积占地小，便于因地制宜地在小块零星的插建。

高层住宅的平面类型、单元组合式1

以单元组合成为一栋住宅建筑。各单元各住户以电梯、楼梯、为核心布置。

增加为进步电梯运用效率，单元组合式高层住宅平面形式许多，

外墙采光面，照看朝向及建筑体形的美观等，平面形态有多种变更，型等。Y型、十字型、T常见有矩形、、长廊式高层住宅2

、长内廊A

长内廊高层住宅是在内廊两侧布置各户，可经济利用通道，使电

在发生火灾时但由于这种方案过道通风条件很差，梯效劳户数增多。页100共页0第

不宜解除烟热，需设置机械通风设备，故这种形式很少承受。

、长外廊B

优缺点是及可增加电梯的效劳户数，以长外廊作为程度