房地产基础知识问答题

房地产根底学问问答题房地产根底学问问答题提要：什么是运用率？什么是好用率？住宅套内净面积即运用面积和住宅面积的比为运用率，一般高层塔楼在72%至75%之间

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房地产根底学问问答题

一、住宅的构造有哪些形式？

商品住宅的构造形式主要是以其承重构造所用的材料来划分，一般可以分为：“砖混构造、砖木构造和钢筋混凝土构造〞，三种形式状况如下：

砖混构造住宅

砖混构造是指建筑物中竖向承重构造的墙、柱等承受砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等承受钢筋混凝土构造。通俗地讲，砖混构造是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的构造。

砖木构造住宅

砖木构造住宅是指建筑物中承重构造的墙、柱承受砖砌筑或砌块砌筑，楼板构造、屋架用木构造而共同构筑成的房屋。

钢筋混凝土构造住宅

钢筋混凝土构造住宅是指房屋的主要承重构造如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种构造抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火实力强，经久耐用。

二、什么是运用率？什么是好用率？

住宅套内净面积即运用面积和住宅面积的比为运用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间，而好用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于运用率，因此，往往有开发商用好用率来吸引买房人。

三、怎样计算房屋的运用率？

房屋运用率是指房屋的运用面积及建筑面积的比例，是衡量物业运用效率的重要标准，目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际运用意义的是运用面积。二者在数值上差距越大运用率越低，效用也越低。

在运用率计算方法的选择上，有些开展商承受轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算运用面积，这样计算出来的运用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际的运用面积状况。比较准确地计算方法是在建筑面积的根底上减去外墙和内墙所占的面积后得出的运用面积，这种方法计算出来的运用面积也形象地称为“地毯面积〞。它反映了一个物业的真实运用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。

从一般状况来看，高层塔楼的真实运用率方面较多层住宅略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层住宅根本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小于高层，假设承受电梯外挂等新型设计布局其运用率还可进一步进步。

此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。

四、什么是住宅的开间、进深、层高和净高？

住宅的开间

住宅的开间就住宅的宽度。在1987公布的住宅建筑模数协调标准中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混构造住宅建筑的开间常承受以下参数：米、米、米、米、米、米、米、米。

住宅的进深

住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987施行的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混构造住宅建筑的进深常用参数：米、米、米、米、米、米、米、米、米、米、米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。

住宅的层高

住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的间隔，也就是一层房屋的高度。在1987发布的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混构造住宅建筑层高承受的参数为：米、米、米。

住宅的净高

住宅的净高是指下层地板面或楼板上外表到上层楼板下外表之间的间隔。净高和层高的关系可以用公式来表示：

净高=层高-楼板厚度

即层高和楼板厚度的差叫“净高〞。

商品住宅的开间、进深和层高，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。假设住宅的尺寸越大，建筑工艺相应就越困难，建立的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建立的本钱也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购置商品住宅时，应当依据自己的实际须要和经济支付的实力来考虑，住宅的面积相宜即可。

五、什么是住宅的建筑面积？它是如何计算的？

建筑面积亦称建筑绽开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即运用面积、扶植面积和构造面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，理解建筑面积的计算方法是特别重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：

单层建筑物不管其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围程度面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层也应计算建筑面积。

多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围程度面积计算，二层或二层以上按外墙外围程度面积计算。

地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙外围的程度面积计算。

用深根底做地下架空层加以利用，层超群米的，按架空层外围的程度面积的一半计算建筑面积。

穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不管高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其程度投影面积计算建筑面积。

电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建立面积。

住宅建筑内的技术层，层超群过米的，按技术层外围程度面积计算建筑面积。

独立柱雨蓬，按顶盖的程度投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围程度面积计算建筑面积。

突出房屋的有围护构造的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护构造外围程度面积计算建筑面积。

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两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

突出墙面的门斗，远眺间，按围护构造外围程度面积计算建筑面积。

封闭式阳台、挑廊按其外围程度投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积的一半计算建筑面积。挑阳台按其程度投影面积的一半计算建筑面积。

住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯的，其室外楼梯按每层程度投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯的，其室外楼梯按每层程度投影面积的一半计算建筑面积。另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：

突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂板，如：柱、垛、勒脚等。

检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。

独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。

没有围护构造的屋顶水箱间。

层高在米以内的技术层。

单层住宅的分隔操作间、限制室、仪表间等单层房间。

层高小于米的深根底地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。

从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较困难，不仅规定多，而且专业性、技术性特别强。消费者在购房时，假设对此不理解，或者对计算出的结果表示疑心，可以询问专业人员或请特地测量机构，依据上述标准重新测量计算。

六、什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？

消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越留意，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率〞等技术经济指标。

建筑容积率：是指工程规划建立用地范围内全部建筑面积及规划建立用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

建筑密度：即建筑覆盖率，指工程用地范围内全部基底面积之和及规划建立用地之比。

绿化率：是指规划建立用地范围内的绿地面积及规划建立用地面积之比。

以上所提到的规划建立用地面积是指工程用地红线范围内的土地面积，一般包括建立区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等。

七、什么叫房屋的产权,产权包括什么？

某客户问：

什么叫做房屋的产权。产权包括什么？拥有产权能享受到什么权利？产权和土地有无必定联络？在工程销售中，有无规定什么东西是有产权的，什么东西是没有产权的？

销售人员答：

房屋产权指的是房屋全部对房屋所拥有的完全全部权，主要包括对房屋的占有，运用，处分和收益权。简洁说就是拥有运用该房屋，或出租该房屋获得租金收入，出售该房屋获得增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进展融资或贷款等权利。房屋作为不动产，及土地是不行分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必定是房地一体进展的，不行能将房屋及土地分割开来处分。在详细的房地产工程销售中，房屋，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及/或公建，对购房而言，就不具备产权的概念。

八、商品房的销售面积如何计算？

依据北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定：商品房的销售面积是指购房者所购置的套内或单元内的建筑面积及应分摊公用建筑面积之和。即：

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和

一、套内建筑面积的计算方法：

①套内运用面积：住宅按住宅建筑设计标准规定的方法计算；其他建筑依据专用建筑设计标准规定的方法或参照住宅建筑设计标准计算。

②套内墙风光 积：商品房套内运用空间四周的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：

共用墙包括各套之间的分隔墙、套及公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙；共用墙墙体程度投影面积的一半计入套内墙风光 积。

非共用墙墙体程度投影面积全部计入套内墙风光 积。

二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：

电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑效劳的公共设施用房和管理用房之建筑面积；

各单元及楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体程度投影面积的50%。

以下空间不得计入公用建筑面积：

作为独立运用空间租、售的地下室、车棚等。

作为人防工程的地下室。

公用建筑面积计算公式：

公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立运用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室

公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和

分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

因此，商品房销售面积公式还可表达为：

商品房销售面积=套内建筑面积

九、产权证如何办理？手续否很费事？

客户问：请问产权证如何办理？是否手续很费事？

销售人员答：

每套商品房产权证的办理必需在开发商获得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进展分割。买卖双方必需持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，再办理过户手续。您可以托付中介机构或由开发商为您代办。

十、按揭买的商品房，产权

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证办下后是放在银行还是给购房者？

客户问：

银行按揭买的商品房产权证办下来后是放在银行还是给购房者？听说只要办完抵押登记后，产权证就给购房者了。

销售人员答：

在按揭贷款购置的商品房获得产权证前，银行作为抵押权人，只能就商品房买卖合同进展抵押登记，在商品房办理产权证后，须要向房屋土地管理部门办理房屋产权证的抵押登记手续。作为抵押权人将持有房屋产权证的他项权利证，产权证在办理完毕抵押登记手续后，应由产权人持有。

十一、什么是楼盘均价？

“均价〞，顾名思义当然是楼盘的平均价格，它代表一个工程的整体价位程度。但购房者会觉察，用标着的“均价〞来买房，往往想买的房子及打出的“均价〞有很大差距。“均价〞原委是什么样的一个价格？

“均价〞不是简洁的算术平均值，而是开展商依据当前的市场状况特地制定的，以收回本钱并获得利润的价格。一个楼盘在推向市场时，先有“均价〞，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格限制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。依据这个平均值，在给每一户定价前，先定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是依据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。

而每一个单元户型的价格，则是依据各个户型的垂直位置和程度位置差以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数，再用这栋楼拟定的均价及系数相乘，得出每户每平方米的价格，再及每户的面积相乘，便得出一户的总价。

二十一、公共区域的水电费如何摊销？

对于高档住宅，依据城市住宅小区物业管理效劳收费暂行方法的规定：公共区域的能源费用可以计入物业管理本钱，作为物业管理费的构成部分。

对于一般住宅，公共区域的水电费，不能单独作为收费工程进展收费，但可按建筑面积的比例分摊给各住户，在收取各住户水电费时一并计取。但是，小区的路灯费用不能由住户担当，开发企业应依据规定，将路灯移交给市路灯管理处统一维护管理。二十二、购房学问：几楼的房子最简洁转手？

二手房的交易行情是购置新居的重要参照，则，目前市面上什么楼层的房子其再次交易的实力最正确呢？

跟新居一样，二手房的好楼层指的是2至6楼，须要说明的是，从目前的市场需求来看，在前几修建的大量9层高的无电梯多层房中，余下的四个楼层，1、8、9是比较差的楼层，7楼是“牵强可以承受的楼层〞，考虑到采光、卫生、潮湿度等因素，除了行动不便的老人，一般人宁可选择8楼，也不愿选择1楼，当然，有较强商业功能的1楼除外。对那些8楼或9楼的房主来说，有一个利好的因素牵强可以告慰：假设是在顶楼，假设不漏水的话，还是可以得到热衷屋顶花园者的认可，尤其是一些轻的买主。

二十三、买了经济适用房还能拿补贴吗？

有读者询问：“购置了经济适用住房，还能再拿住房补贴吗？〞为此，这期我们特将集资建房和经济适用住房做以比照，渴望能对读者购置经济适用住房和集资建房时有所扶植。

集资建房及经济适用住房涵义不同

集资建房及经济适用住房相比，他们之间既有一样点，又有不同点。其一样点主要表如今集资建房完全享受经济适用住房的实惠政策，而且在供应的对象上及建立标准方面也是一样的。

但是两者也有不同点：

1、产权性质不同：集资建房及经济适用住房的产权不同。集资建房有两种产权：经济适用住房产权和房改房产权，即：假设职工依据房改政策购置了集资建房的话，则其产权性质属于房改房产权，但假设购置的价格高于当的房改本钱价的话，则其产权性质为经济适用住房产权。

2、价格不同：由于集资建房的合作社及社员之间在住房问题上不存在买卖关系，而是集资合作建房的关系，因此，集资建房不存在销售问题，社员可免交部分税费，所售价格只是建立房屋的价格，不包含利润；而经济适用住房的价格之中包含3%的微利，即房