房地产行业：沉舟侧畔千帆过

沉舟侧畔千帆过内容提要一、房地产市场面临转折二、中国经济的结构转型：来自工业的观察三、中国经济的结构转型：来自上市公司的观察商品房销售与新增城镇常住、就业人口增速之差（%，5YMA）数据来源：Wind，安信证券商品房销售与新增城镇常住、就业人口增速之差（%，HP滤波）数据来源：Wind，安信证券新增城镇常住、就业人口与商品房销售面积增速（%，5年平均）数据来源：Wind，安信证券；2000-2004年期间新增城镇常住人口平均增速主要受2004年增速-9.72%的拖累，剔除后为0.77%。商品房销售面积真实值与估计值，亿平方米数据来源：Wind，安信证券；截至2021年10月商品房销售面积累计增速为7.3%，较上月下滑4个百分点，假设11月和12月沿着10月的斜率下滑，那么预计2021年假设全年商品房销售面积增速为0。推算的商品房销售面积增速从2014年起每年为3%。其中2014-2019年新增城镇就业人口增速约为1%，并假设改善型商品房销售面积以及其他合起来的增速为2%，这一水平为2010-2014年商品房销售面积和新增城镇就业人口增速的差值（5.3%减去3.7%）。因此这一增速的估计是较乐观的估计。中国发展阶段与日韩台的对标

中国日本韩国中国台湾对标基准2010196819911987注:对标阶段主要参照人均GDP、第二产业增加值/第三产业增加值等指标得出。东亚经济转型中的实际GDP增速，%数据来源：Wind，安信证券注：日韩台平均是对经济转型相应阶段的日韩台实际GDP增速的算术平均。平均：4.5东亚经济体：住宅投资/GDP（%,HP滤波）数据来源：Wind，安信证券；对标原点较原策略会时点全部推迟10年，即：日本1978年、韩国2001年、中国台湾1997年、中国2020年。东亚经济体：住宅投资/GDP的顶点以及触顶时点（%）HP滤波顶点占比（%）触顶年份（年）与对标年份的差距日本7.051974+6韩国6.321993+2中国台湾6.671991+4中国7.442015+5数据来源：Wind，安信证券；对标年份：日本1968年、韩国1991年、中国台湾1987年、中国2010年。原始数据顶点占比（%）触顶年份（年）与对标年份的差距日本8.261973+5韩国8.0719910中国台湾7.691993+6中国8.332013+3测算商品房存货周转率，%数据来源：wind，安信证券商品房存货周转率=销售面积/非意愿存货房地产行业销售净利率，%数据来源：wind，安信证券统计口径为A股申万行业分类。内容提要一、房地产市场面临转折二、中国经济的结构转型：来自工业的观察三、中国经济的结构转型：来自上市公司的观察人民币实际有效汇率指数数据来源：wind，安信证券中国出口额、工业出口交货值占全球市场的份额数据来源：wind，安信证券2021年数据截至2021年9月，规上工业企业出口交货值以2010年的绝对值为起点，通过同比增速推算后续每年的绝对值。出口交货的占比情况制造业分行业出口交货值占比2012201520192019年-2012年计算机、通信和其他电子设备制造业39.440.245.25.9石油、煤炭及其他燃料加工业0.30.41.31.0电气机械及器材制造业8.68.49.20.7专用设备制造业2.32.62.80.4汽车制造业2.62.63.00.4金属制品、机械和设备修理业0.20.20.30.2印刷和记录媒介的复制业0.30.40.40.2家具制造业1.31.51.40.1医药制造业1.11.11.10.1废弃资源综合利用业0.00.00.00.0化学纤维制造业0.40.40.40.0烟草制品业0.00.00.00.0酒、饮料和精制茶制造业0.20.20.20.0食品制造业0.91.00.9-0.1仪器仪表制造业1.01.11.0-0.1造纸及纸制品业0.60.50.5-0.1有色金属冶炼及压延加工业1.00.90.9-0.1其他制造业0.50.40.4-0.1通用设备制造业4.54.24.4-0.1非金属矿物制品业1.71.61.4-0.2金属制品业3.13.22.9-0.2橡胶和塑料制品业3.33.13.0-0.3文教、工美、体育和娱乐用品制造业3.23.82.9-0.3木材加工及木、竹、藤、棕、草制品业0.70.70.4-0.3皮革、毛皮、羽毛及其制品和制鞋业2.93.12.5-0.4化学原料及化学制品制造业3.53.53.1-0.4黑色金属冶炼及压延加工业2.22.11.4-0.8农副食品加工业2.62.51.9-0.8纺织业3.63.22.3-1.3纺织服装、服饰业4.34.32.9-1.4铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业3.72.61.6-2.1出口交货值分类下的工业增速，%数据来源:Wind,安信证券按照2010-2019年出口交货值占比提升的水平，把制造业行业划分为3类，高为占比提升最高的前1/3（10个）行业。出口交货值分类下的工业增加值占比，%数据来源:Wind,安信证券按照2010-2019年出口交货值占比提升的水平，把制造业行业划分为3类，高为占比提升最高的前1/3（10个）行业。出口交货值分类下的资本开支/营业收入，%数据来源:Wind,安信证券按照2010-2019年出口交货值占比提升的水平，把制造业行业划分为3类，高为占比提升最高的前1/3（10个）行业。由于统计局工业企业数据中没有现金流量表数据，因此用非流动资产每年的变化值（这一期减去上一期）+折旧来指代当期的资本开支。出口交货值分类下的资本开支占比，%数据来源:Wind,安信证券按照2010-2019年出口交货值占比提升的水平，把制造业行业划分为3类，高为占比提升最高的前1/3（10个）行业。由于统计局工业企业数据中没有现金流量表数据，因此用非流动资产每年的变化值（这一期减去上一期）+折旧来指代当期的资本开支。内容提要一、房地产市场面临转折二、中国经济的结构转型：来自工业的观察三、中国经济的结构转型：来自上市公司的观察2010年至2019年申万二级行业营业收入算术平均增速（%）数据来源:wind，安信证券；选取申万2021年更新的134个二级行业，对每年的公司样本进行固定后，对2010年-2019年每一年的营业收入增速进行算术平均；高、中、低三组数量均为37个，共111个；其中，剔除了金融和地产、医美等（数据时间较短或行业营收规模较小）数据点。高中低SW软件开发32.03SW饰品15.97SW铁路公路11.10SW医疗服务30.14SW白色家电15.84SW造纸11.09SW互联网电商29.45SW中药Ⅱ15.44SW出版11.08SW游戏Ⅱ26.75SW旅游及景区15.14SW化妆品10.89SW光学光电子24.68SW风电设备15.09SW农化制品10.69SW影视院线23.68SW通用设备14.99SW包装印刷10.55SW电池22.64SW化学纤维14.96SW炼化及贸易10.52SW装修装饰Ⅱ21.26SW化学制品14.86SW基础建设10.46SW能源金属21.21SW黑色家电14.82SW通信设备10.38SW广告营销20.97SW专业连锁Ⅱ14.78SW煤炭开采10.38SW自动化设备20.93SW非金属材料Ⅱ14.73SW调味发酵品Ⅱ10.20SW医疗器械20.89SW电机Ⅱ14.72SW航空机场10.17SW物流20.57SW汽车零部件14.71SW焦炭Ⅱ9.66SW计算机设备20.19SW厨卫电器14.67SW航天装备Ⅱ9.39SW乘用车20.05SW装修建材14.34SW动物保健Ⅱ8.63SW其他电子Ⅱ20.02SW综合Ⅱ14.23SW纺织制造8.55SW航运港口19.92SW元件14.14SW航空装备Ⅱ8.47SW半导体19.81SW教育13.72SW专业工程8.32SW饲料19.55SW工业金属13.69SW电视广播Ⅱ8.19SWIT服务Ⅱ19.55SW养殖业13.26SW汽车服务7.81SW个护用品19.49SW工程机械13.16SW轨交设备Ⅱ7.56SW消费电子19.33SW塑料13.09SW电力7.41SW生物制品19.20SW化学制药13.00SW通信服务7.20SW工程咨询服务Ⅱ18.92SW家居用品12.81SW地面兵装Ⅱ7.13SW光伏设备18.74SW农产品加工12.80SW一般零售7.09SW白酒Ⅱ18.55SW贸易Ⅱ12.74SW油服工程5.94SW军工电子Ⅱ18.52SW食品加工12.58SW专用设备5.81SW环境治理18.44SW燃气Ⅱ12.53SW普钢5.51SW医药商业18.16SW酒店餐饮12.51SW商用车5.31SW小金属17.87SW玻璃玻纤12.49SW其他电源设备Ⅱ5.28SW金属新材料17.76SW化学原料12.35SW种植业5.28SW数字媒体17.72SW饮料乳品12.04SW特钢Ⅱ4.31SW水泥17.35SW电网设备11.90SW摩托车及其他3.65SW环保设备Ⅱ17.34SW服装家纺11.79SW非白酒2.99SW橡胶16.75SW家电零部件Ⅱ11.75SW冶钢原料0.29SW文娱用品16.28SW渔业11.48SW航海装备Ⅱ-0.55SW贵金属16.00SW小家电11.30SW油气开采Ⅱ-1.78不同营收分组内的进一步行业划分高类别光学光电子高端制造业自动化设备医疗器械计算机设备其他电子Ⅱ半导体消费电子生物制品光伏设备军工电子Ⅱ电池传统制造业能源金属乘用车饲料白酒Ⅱ小金属金属新材料环保设备Ⅱ橡胶贵金属水泥高耗能制造业软件开发生产型服务业广告营销物流航运港口工程咨询服务Ⅱ环境治理医疗服务生活型服务业互联网电商游戏Ⅱ影视院线装修装饰ⅡIT服务Ⅱ个护用品医药商业数字媒体文娱用品中类别通用设备高端制造业电机Ⅱ元件化学制药饰品传统制造业白色家电风电设备化学纤维黑色家电非金属材料Ⅱ汽车零部件厨卫电器装修建材综合Ⅱ工程机械塑料家居用品农产品加工食品加工燃气Ⅱ玻璃玻纤饮料乳品电网设备服装家纺家电零部件Ⅱ小家电化学制品高耗能制造业工业金属化学原料中药Ⅱ生产型服务业贸易Ⅱ旅游及景区生活型服务业专业连锁Ⅱ教育酒店餐饮养殖业第一产业渔业低类别航天装备Ⅱ高端制造业航空装备Ⅱ轨交设备Ⅱ专用设备航海装备Ⅱ造纸传统制造业化妆品农化制品包装印刷基础建设通信设备调味发酵品Ⅱ纺织制造专业工程地面兵装Ⅱ其他电源设备Ⅱ摩托车及其他非白酒炼化及贸易高耗能制造业煤炭开采焦炭Ⅱ电力油服工程普钢特钢Ⅱ冶钢原料油气开采Ⅱ铁路公路生产型服务业出版航空机场通信服务动物保健Ⅱ生活型服务业电视广播Ⅱ汽车服务一般零售商用车种植业第一产业不同营收增速分组的利润总额/增加值（%）数据来源：Wind，安信证券；剔除金融和地产不同营收增速分组的增加值增速（%）数据来源：Wind，安信证券；剔除金融和地产不同营收增速分组的增加值占比（%）数据来源：Wind，安信证券；剔除金融和地产；类比工业增加值以及收入法GDP的计算方法，上市公司的增加值=营业利润+薪酬+折旧+支付的各项税费-返还的税费-所得税。薪酬数据在2012年以后可得，故观察2012年以来的变化。不同营收增速分组的资本开支占比（%）数据来源：Wind，安信证券；剔除金融和地产不同营收增速分组下的员工人数占比（%）数据来源：Wind，安信证券；剔除金融和地产上市公司员工分组占比及新增流向（%）数据来源：Wind，安信证券；剔除金融和地产不同营收增速分组下的人均薪酬变化（定基数）数据来源：Wind，安信证券；剔除金融和地产；以2014年为100。不同营收增速分组的市值占比（%）数据来源：Wind，安信证券；剔除金融和地产不同营收增速分组下的股价变化（定基数）数据来源：Wind，安信证券；剔除金融和地产；以2009年底为100，以每年年初的流通市值为权重，将行业指数加权为分组指数；高、中、低三组过去11年每年的几何平均涨幅分别为5%、9.7%、-1.5%。不同营收增速分组下的股价变化（定基数）数据来源：Wind，安信证券；剔除金融和地产；以2010年底为100，以每年年初的流通市值为权重，将行业指数加权为分组指数；高、中、低三组过去10年每年的几何平均涨幅分别为3.9