【广告策划-】托斯卡纳项目推介方案

东莞虎门金湾花园项目企划见解广东省广告有限公司别墅之上栖居理想Villa&Villadom托斯卡纳别墅规划鉴赏南大门，纯别墅面朝横山，角度在南偏东、西十五度范围内调整占地面积约21亩绿化率50%尊容席位仅有30席托斯卡纳鸟瞰图托斯卡纳别墅规划鉴赏原野香樟林景观通道8#9#楼间街景效果托斯卡纳别墅规划鉴赏建筑美学

托斯卡纳的建筑，讲究精神与需求的完美结合，托斯卡纳别墅产品鉴赏产品主义

新兴材料的应用，增加了建筑的生态性，使得房屋布局更加合理地中海纯景别墅

托斯卡纳致力于打造一流的地中海风景小区，与城市主干道相隔恰当的距离，移步间享受城市的繁华和深院的静怡，更显都市别墅的隐私、尊贵和安全托斯卡纳别墅产品鉴赏建筑外立面建筑外立面的表现，时刻彰显着托斯卡纳纯正的地中海风，在满足国际化建筑要求的同时，也使建筑更贴合您的苛刻要求。托斯卡纳别墅产品鉴赏石材采用纯天然矿山石材，通过良好打磨，品位纯正地中海文化石演绎文化石经典与永恒，安全环保，强度高，耐腐蚀，抗冻，吸音，不变形。托斯卡纳别墅产品鉴赏涂料高级氟碳漆，质感原生母液，安全环保，气味清新，防水防潮，持久亮丽托斯卡纳别墅产品鉴赏屋面瓦采用四色陶土西班牙瓦，具有防水、隔热、抗风、品质高等优点屋面保温材料采用四色陶土西班牙瓦，具有防水、隔热、抗风、品质高等优点托斯卡纳别墅产品鉴赏对讲系统对讲系统由国内品牌广州希锐科技提供，公共区域及小区周边红外线安防系统世界顶尖品牌施普雷特自动车库门链条上有柔韧性保护，并且轨道是平行于水平面，从而使得该产品噪音极小，并且经久耐用，使用方便安全，让您在任何位置都可随意控制

托斯卡纳别墅产品鉴赏防腐木亭采用俄罗斯百年樟子松，真正意义上的天然防腐木托斯卡纳别墅产品鉴赏中空隔热铝合金门窗采用不锈钢五金配件，高品质防锈；中空玻璃透光、平整度、隔音效果出色万嘉高级浮雕仿铜防盗门托斯卡纳别墅产品鉴赏托斯卡纳别墅园林设计鉴赏托斯卡纳别墅园林设计鉴赏托斯卡纳别墅园林设计鉴赏托斯卡纳别墅园林设计鉴赏托斯卡纳别墅园林设计鉴赏托斯卡纳别墅园林设计鉴赏托斯卡纳别墅园林设计鉴赏托斯卡纳别墅园林设计鉴赏托斯卡纳别墅园林设计鉴赏托斯卡纳别墅园林设计鉴赏托斯卡纳别墅园林设计鉴赏托斯卡纳别墅园林设计鉴赏托斯卡纳别墅园林设计鉴赏托斯卡纳别墅园林设计鉴赏托斯卡纳别墅园林设计鉴赏托斯卡纳别墅园林设计鉴赏托斯卡纳别墅园林设计鉴赏如何进行房地产市场分析学习内容理论部分案例学习为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告市场为什么要进行房地产市场分析？

开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。。。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法

1。思路三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法

2。步骤第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境分析区域房地产市场分析（一）基本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析（二）基本资料的获得数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标人均GDP与房地产发展关系GDP增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资<1515~2222~3030~37>37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面积/竣工面积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2008年我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第三步专业市场分析（住宅）1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法

3。方法第四步项目市场分析（微观层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度……周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件分析(swot分析)竞争对手分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点最终目标STOW内部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（项目+环境+竞争）SWOT分析的价值要素S/W（优势/劣势）的价值要素

地段要素

环境要素

地块要素

项目要素►观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。►在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会——这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。SWOT分析我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势S机会O威胁T劣势W进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是